Fylkesmannens vedtak - klage på vedtak om lemping av vilkår om boplikt Bakken, gnr. 20 bnr. 1 m.fl. i Gjerstad kommune

Transkript

1 Landbruksavdelingen Advokatfirma Orwall & Co DA v/adv. Svein Aalling Postboks 1233 Vika 0110 OSLO Deres ref. Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Dato SAA/ / Fylkesmannens vedtak - klage på vedtak om lemping av vilkår om boplikt Bakken, gnr. 20 bnr. 1 m.fl. i Gjerstad kommune Fylkesmannen viser til Gjerstad kommunes oversendelse av klagesak vedrørende søknad om lemping av vilkår om boplikt på eiendommen Bakken, gnr. 20 bnr. 1 m.fl. i Gjerstad kommune. Fylkesmannen mottok saken den Vi beklager den lange saksbehandlingstiden. Fylkesmannen treffer følgende vedtak: Fylkesmannen stadfester Gjerstad kommunes vedtak av Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Sakens bakgrunn: Eiendommen utgjør ca dekar totalt, i hovedsak bestående av ungskog av varierende bonitet. Eiendommen har ca. 4,7 dekar fulldyrka jord som blir leid bort til en nabo. Eiendommen er bebygget med et våningshus på 65 m², som antas å være oppført i 1750, og et uthus på 65 m² oppført i Fylkesmannen forutsetter at saksdokumentene og de øvrige faktiske forhold i saken er kjent. Av den grunn blir det ikke gitt et fullstendig saksreferat. Fylkesmannen vil likevel kort nevne følgende momenter fra den tidligere saksgangen: Knut Hartveit fikk innvilget konsesjon for erverv av Bakken ved kommunens vedtak av Konsesjon ble gitt på vilkår om personlig bosetting. Samtidig ble det som omsøkt gitt utsettelse med boplikten i inntil 3 år fra vedtaksdato. Det var i søknaden opplyst at han ønsket å tilflytte eiendommen. Høsten 2005 ble eiendommen søkt løst på odel. Da fristen for bosetting gikk ut i februar 2008 var løsningsspørsmålet ikke avklart. Av den grunn fant ikke kommunen grunn til å fremme sak om mislighold av konsesjonsvilkåret på dette tidspunkt. I februar 2009 mottok kommunen melding om at saksøker ikke kom til å benytte seg av odelsretten. Postadresse: Postboks 788 Stoa, 4809 ARENDAL, Telefon: E-post: fmavpost@fylkesmannen.no Besøksadresse Arendal: Ragnvald Blakstadsv. 1, 4838 Arendal Nettside: Besøksadresse Kristiansand: Tordenskjoldsgate 65, 4614 Kristiansand Orgnr

2 På bakgrunn av at Hartveit ikke hadde tilflyttet eiendommen innen fristen den , ba kommunen om merknader til dette i brev av Det ble her også gitt varsel om vedtak om tilbaketrekking av konsesjonen. I brev av fremla han en nærmere redegjørelse for bakgrunnen for at han ikke hadde tilflyttet. Kommunen ba i vedtak Hartveit om å søke konsesjon på nytt. Hartveit søkte i brev av om ny konsesjon med 3 års frist for tilflytting. Kommunen gav tillatelse til 2 års utsettelse i vedtak av Ny tilflyttingsfrist ble satt til Ved brev av søkte Hartveit om lemping av konsesjonsvilkåret (varig fritak fra boplikt). Denne søknaden ble først avslått av kommunen i vedtak av , der det samtidig ble satt frist til for å selge eiendommen. Vedtaket ble etter klage stadfestet av Fylkesmannen ved vedtak av Kommunen vedtok å trekke konsesjonen tilbake og satte samtidig en frist på tre måneder for Hartveit til å overdra eiendommen til noen som lovlig kunne erverve den. Fylkesmannen stadfestet etter klage kommunens vedtak den Fylkesmannen forlenget fristen for videresalg til Hartveit og hans ektefelle meldte flytting til Bakken den Denne flyttemeldingen ble ved Skatteetatens vedtak av annullert, noe som bl.a. ble begrunnet med at bolighuset ikke oppfylte kravene til boligstandard. Hartveit kommenterte saken i brev av Tidligere forespørsel om å ta bopliktspørsmålet opp til ny vurdering ble enstemmig avslått av formannskapet i møte Kommunen oversendte så saken til Fylkesmannen med anmodning om videre oppfølgning av saken i samsvar med konsesjonsloven 19. Fylkesmannen varslet Hartveit i brev datert om at det ble vurdert å begjære eiendommen tvangssolgt. I brev av ba Hartveits advokat Fylkesmannen om å omgjøre sitt vedtak av som stadfestet kommunens vedtak av Fylkesmannen fastholdt i brev av sitt tidligere vedtak. Det ble i samme brev vedtatt å begjære eiendommen tvangssolgt. Fylkesmannens vedtak om tvangssalg ble i brev av fra Hartveits advokat påklaget til Landbruksdirektoratet, og anmodet samtidig direktoratet om å omgjøre vedtaket vedrørende vilkåret om boplikt. Fylkesmannen fastholdt sitt tidligere vedtak og oversendte saken til Landbruksdirektoratet i brev av Landbruksdirektoratet besluttet i vedtak av å oppheve Gjerstad kommunes vedtak av der søknad om frafall av vilkåret om boplikt ble avslått, og Fylkesmannens vedtak av der klage over dette vedtaket ikke ble tatt til følge. Direktoratet la samtidig til grunn at vedtaket om tilbaketrekking av konsesjonen og begjæringen om tvangssalg Side 2 av 6

3 dermed bortfalt. Kommunen ble bedt om å behandle søknaden på nytt, der det konkret måtte tas stilling til om det foreligger interesse fra andre for erverv av eiendommen for bosetting og drift. Gjerstad kommune behandlet på nytt søknad om lemping av vilkåret om boplikt i Formannskapets møte , der det ble truffet følgende vedtak: 1. Gjerstad kommune, Formannskapet, avslår søknad om lemping av vilkår om boplikt på Bakken, gnr. 20 bnr. 1 m.fl., datert Dette innebærer at vilkår i konsesjonssak 11/9 den står ved lag. 2. Vedtaket begrunnes med at det ikke foreligger nye momenter i saken av vesentlig betydning som tilsier lemping på vilkåret. 3. Vedtaket har hjemmel i konsesjonslovens 1 og 9. Hartveits advokat påklaget vedtaket i brev av Det hevdes her at vedtaket er mangelfullt og vilkårlig begrunnet, og derfor er ugyldig. Som støtte for dette anføres at det sentrale vurderingstema er om det er sannsynlig at andre vil erverve akkurat denne eiendommen med formål å bosette seg der og at det ikke er sannsynliggjort at dette er tilfelle i denne sak Det anføres i denne forbindelse det vil være nødvendig å bygge ny bolig på eiendommen til 3-4 millioner kroner, og at kommunen må vurdere om andre vil være villig til å gjøre en slik investering på eiendommen. Det anføres videre at vilkåret om boplikt i denne sak er et uforholdsmessig tyngende vilkår og at vedtaket er ugyldig av den grunn. Det hevdes således at vedtaket på dette grunnlag er i strid med EMK og rettspraksis i EMD. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Kommunen tok stilling til klagen i Formannskapets møte , der det ble truffet følgende vedtak: 1. Gjerstad kommune, Formannskapet, opprettholder sitt vedtak i sak 15/43 den om avslag på søknad om lemping av bopliktvilkår. Klagen fra advokat Aalling, datert , blir dermed ikke imøtekommet. 2. Vedtaket begrunnes med at det ut fra gjeldende regelverk og rettspraksis er godt nok sannsynliggjort at andre vil kunne bo og drive eiendommen. Videre at det rettslige grunnlaget for vilkår om boplikt er til stede. Formannskapet vil også begrunne sitt vedtak med at vilkåret i herværende sak etter omstendighetene og historikken i saken ikke vurderes å være uforholdsmessig tyngende. 3. Vedtaket har hjemmel i konsesjonsloven 1 og Saken oversendes Fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse. Klagen ble oversendt Fylkesmannen ved e-post av Fylkesmannens kompetanse som klageinstans: Fylkesmannens kompetanse som klageinstans fremgår av forvaltningsloven (fvl.) 34. I andre ledd første setning står det at klageinstansen kan prøve alle sider av saken og herunder ta Side 3 av 6

4 hensyn til nye omstendigheter. Det innebærer at Fylkesmannen kan prøve om kommunens vedtak er innholdsmessig lovlig, om vedtaket er truffet av rette myndighet og om vedtaket er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan vi prøve om vedtaket bygger på riktig faktum og om vedtaket innebærer myndighetsmisbruk. Det vil si om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn og om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller usaklig forskjellsbehandling. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter som klager kommer med og kan også ta opp forhold som ikke er nevnt i klagen, jf. fvl. 34 andre ledd andre setning. Fylkesmannen skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av kommunens skjønnsutøvelse, jf. fvl. 34 andre ledd siste setning. Det fremgår av konsesjonsloven 1 at dens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eierog bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Loven skal bl.a. tilgodese hensynet til bosettingen. Ved avgjørelse av søknad som gjelder eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det bl.a. legges særlig vekt på om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, om erverver er skikket til å drive eiendommen og om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig forvaltning og kulturlandskapet, jf. konsesjonsloven 9. Det følger av konsesjonsloven 11 at konsesjon kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål som loven skal fremme. Det kan lempes på vilkårene etter søknad. Det skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap tas stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være personlig for eier. Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som framkommer i det skriftlige materialet oversendt fra Gjerstad kommune. Ønsket om å opprettholde eller styrke bosettingen kan bare ivaretas dersom det er grunn til å anta at andre som ikke allerede bor i området vil erverve og drifte eiendommen med sikte på å bo der selv. Dette gjelder også når det søkes om lemping av vilkår om boplikt. Dette innebærer at det for å kunne stille og opprettholde et vilkår om boplikt så må det i tilstrekkelig grad være sannsynliggjort at det foreligger interesse fra andre utenfor området for å erverve og drifte gården og bosette seg på denne. Dette ble lagt til grunn i Landbruksdirektoratets vedtak av , men er bl.a. også lagt til grunn i Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2006/1019. Ved vurdering av søknad om lemping av vilkår om boplikt kan det ikke legges vekt på at søker aksepterte vilkåret da konsesjonen ble gitt. Fylkesmannen legger, i likhet med Landbruksdirektoratet, til grunn at det foreligger sterke bosettingshensyn i denne saken, og at det derfor i utgangspunktet foreligger et rettslig grunnlag for å sette vilkår om boplikt. Side 4 av 6

5 Et avgjørende spørsmål i denne sak er om det her er tilstrekkelig sannsynliggjort at det foreligger interesse fra andre utenfra området til å kjøpe, drifte og bosette seg på gården. Kommunen har i sitt vedtak av vurdert dette spørsmålet nærmere, og har lagt til grunn følgende: «I denne saken er det sentrale å utdype «om det er grunn til å tro» at andre som ikke allerede bor i området vil erverve eiendommen med sikte på selv å bo og drive eiendommen. Dette må sannsynliggjøres fordi kommunen ønsker å styrke bosettingen i området. Rådmannen har følgende bemerkninger/utdypning på dette punktet: - Kommunen har i senere tid fått en konkret skriftlig henvendelse fra Sondre Aasbø (som bor utenbys) der det tydelig går frem at Bakken vil være en slik eiendom man kunne ønske å overta. - Kommunen er også orientert om at 3 unge par i det siste har bosatt seg i nærområdet til der den aktuelle eiendommen ligger. Dette er bosetting på gårdsbruk/småbruk. - De landbrukseiendommene som har vært på salg i det åpne markedet i kommunen har blitt solgt relativt raskt. - Kommunen får flere henvendelser i løpet av et år angående interesse for landbrukseiendommer i kommunen. Dette er primært folk som er interessert i landbrukseiendommer og der eiendommens beliggenhet er av sekundær betydning. Disse momentene er etter rådmannens oppfatning en tydelig sannsynliggjøring av interessen for eiendommen spesielt og for landbrukseiendommer i grenda og kommunen generelt.» Ved kommunens behandling av klagen i vedtak av , ble følgende vurdering lagt til grunn: «Rådmannen har også i senere tid blitt kjent med at det var en budgiver til på Bakkeneiendommen. Grunnet endring i konas arbeidssituasjon ble det imidlertid ikke sendt inn noen konsesjonssøknad. Dette momentet styrker likevel poenget med eiendommens attraktivitet. I tillegg vil rådmannen påpeke at det var en odelsløsningssak på eiendommen (selv om den senere ble trukket), noe som også indikerer at det har vært en interesse for eiendommen. I denne sammenheng vil rådmannen vise til uttalelse fra Sivilombudsmannen, sak 2004/1689, hvor det på side 10 står følgende: «Som konsesjonsmyndighetene har lagt til grunn vil det være av betydning for å kunne stille vilkår om boplikt i den forliggende saken om det er påregnelig at andre vil bosette seg på eiendommen. Slik saken er opplyst, synes det å være sannsynliggjort i tilstrekkelig grad fra forvaltningens side at dette er tilfelle. Det vises herunder bl.a. til at det var flere budgivere på eiendommen og at kommunen i ettertid også har fått skriftlig forespørsel om ledige landbrukseiendommer.» Fylkesmannen kan ikke se at kravet til sannsynlighet innebærer at det må foreligge en konkret interessent til den aktuelle eiendommen. Det må være tilstrekkelig at det etter en generell og Side 5 av 6

6 helhetlig vurdering av relevante fakta fremstår som mest sannsynlig at det vil være reell interesse for å kjøpe og bosette seg på eiendommen fra personer bosatt i andre områder. Etter Fylkesmannens vurdering innebærer de momenter som kommunen fremhever at det her foreligger tilstrekkelig sannsynlighet for at noen utenfor området vil erverve og flytte til eiendommen dersom denne legges ut for salg til en pris som er normal i området. Videre ligger eiendommen sentralt til ved bilvei og annen infrastruktur i bygda Vestøl, som ligger bare ca. 10 km fra kommunesenteret, og det finnes flere andre bosettinger nærområdet. Det foreligger ikke grunn til å tro at interessen for å kjøpe slike eiendommer med tanke på bosetting har endret seg siden Som det også er lagt til grunn i Landbruksdirektoratets vedtak av , kan Fylkesmannen ikke se at vilkåret er i strid med EMK. Dette er i rettspraksis også lagt til grunn at krav om boplikt ikke innebærer et inngrep i menneskerettighetene, jf. Rt s.304. Fylkesmannen kan heller ikke se at det bør legges avgjørende vekt på at det vil være nødvendig med en betydelig påkostning på huset for å oppnå en akseptabel standard etter dagens krav, eller at det eventuelt må oppføres en ny bolig på eiendommen. Dette er vanlige kostnader ved overtakelse av slike eiendommer, og ved et eventuelt videresalg vil dette være et moment i prisvurderingen. Det følger for øvrig av konsesjonsloven 9 første ledd at husforholdene ikke er av de forhold som her skal tillegges særlig vekt. Fylkesmannen fatter følgende vedtak: Fylkesmannen stadfester Gjerstad kommunes vedtak av Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre, jf. fvl. 28 tredje ledd. Vi minner om at parter i saken med visse unntak har rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. 18 og 19. Med hilsen Tore Haugum (e.f.) landbruksdirektør Torfinn Vollan seniorrådgiver Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Saksbehandler: Torfinn Vollan, tlf: Kopi til: Gjerstad kommune Gjerstadveien GJERSTAD Knut Hartveit Kodalsveien SANDEFJORD Side 6 av 6