Til andelseierne i Borettslaget Bjølsenborgen

Transkript

1 Til andelseierne i Borettslaget Bjølsenborgen Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Borettslaget Bjølsenborgen det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Det vil bli holdt et beboermøte umiddelbart etter generalforsamlingen Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. 1

2 Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Borettslaget Bjølsenborgen avholdes torsdag 7. mai 2015 kl på Sagene Lunsjbar. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE SAKER A) Utbygging av loft Styrets loftsutredning er tatt inn som vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 varamedlem for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år Oslo Styret i Borettslaget Bjølsenborgen Yvonne Dehnes /s/ Marie Falchenberg /s/ Gunnar Andrè Reinseth /s/ Linn Andrea Meinert Schøning /s/ Pål Wilter Skedsmo /s/ 2

3 ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Yvonne Dehnes (på valg) Grimstadgata 30 H Styremedlem Marie Falchenberg Grimstadgata 30 N Styremedlem Gunnar Andrè Reinseth Kongsvingergata 9 G Styremedlem Linn Andrea Meinert Schøning (på valg) Grimstadgata 30 L Styremedlem Pål Wilter Skedsmo (på valg) Kongsvingergata 9 G Varamedlem Christoffer Vemo (på valg) Kongsvingergata 9 E Valgkomiteen Knut Gythfeldt Adrian Nøttestad Kongsvingergata 9 E Grimstadgata 30 M Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 3 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Borettslaget Bjølsenborgen Borettslaget består av 101 andelsleiligheter. Borettslaget Bjølsenborgen er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 3 Sagene i Oslo kommune med følgende adresse: Kongsvingergata 9 E Kongsvingergata 9 F Kongsvingergata 9 G Grimstadgata 30 H Grimstadgata 30 J Grimstadgata 30 K Grimstadgata 30 L Grimstadgata 30 M Grimstadgata 30 N Grimstadgata 30 O Grimstadgata 30 P Gårds- og bruksnummer : Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. 3

4 Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget Bjølsenborgen har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS. Styrets arbeid Styret har i inneværende periode hatt ti ordinære styremøter. Styret har i tillegg hatt forberedende møter til styremøter, samt diverse befaringer med vaktmestere, vedlikeholdsarbeidere og gartnere (i regi av Vaktmester Andersen), låsesmeder (fra Låsspesialisten) forsikringsselskap (OBOS) samt takstfolk, elektrikere og rørleggere (rekvirert av forsikringsselskapet). Styret står for den daglige driften av Borettslaget Bjølsenborgen. Dette inkluderer rutinemessig oppsyn med renholdere, vaktmestere og gartnere samt oppfølging av andre som engasjeres for å utføre oppgaver for borettslaget, administrering i tilknytning til eiendomsmeklere og OBOS ved salg og kjøp av leiligheter, samt søknader om bruksoverlatelser. Det inkluderer også administrering av vaskeriene i oppgangene M og G og av borettslagets parkeringsplasser, samt løpende oppgaver og assistanse til beboere etter henvendelser vedrørende ulike saker. Styret sørger for navneskilt ved dørklokkene til nye utenfor hovedinngangene. Styret har besørget utplanting i bed og urner, luking i bed og vanning og stell av planter samt kontinuerlig rydding i bakgården / vask av utemøbler i perioden mai september. Styret har i 2015 har sørget for lett oppussing av et tomt kjellerrom i oppgang E, slik at dette heretter kan fungere som styrets arkiv / kontor. I inneværende periode gjennomførte eller igangsatte styret følgende: 1. Skifte av alle resterende låser (til fellesarealer) i borettslaget ble vedtatt i forrige styreperiode og igangsatt og fullført i overgangen mellom forrige og inneværende styreperiode (april 2014). 2. Styret vedtok etter undersøkelser og anbudsinnhenting bytte av forsikringsselskap i forrige styreperiode, og ble tilknyttet OBOS Skadeforsikring AS i april Det har vært flere mindre forsikringssaker i borettslaget i inneværende styreperiode, hovedsakelig tilknyttet lekkasjer og fuktskader i leiligheter. Både beboere og styret er tilfreds med OBOS Skadeforsikrings administrering og håndtering av skademeldinger, takstbefaringer, rekvirering av håndverkere og utbetaling av forsikringssummer. 4

5 3. Løpende varsling om «tagging» (maling på fasadeveggene) til Vaktmester Andersens vedlikeholdsavdeling samt hurtig utrykning og overmaling fra deres side har fortsatt, og ført til at veggene under «buen» mot vest og i portrommet mellom oppgangene H og J samt fasaden ut mot Kongsvingergata stort sett har vært frie for tagging siden høsten Det har i inneværende styreperiode kun vært nødvendig å varsle Vaktmester Andersen om tagging og behov for overmaling tre ganger (i «buen» samt fasaden mot Kongsvingergata). 4. Utskifting av alle navneskilt ved dørklokkene i borettslaget (for å komme til livs lappe-systemet som rådde tidligere) ble vedtatt i forrige styreperiode og fullført ved overgangen til inneværende periode (april 2014). 5. Utredning vedr. fortløpende vedlikehold i henhold til en femårs-plan i regi av OBOS Prosjekt/fagfolk tilknyttet «Vedlikeholdsnøkkelen» ble vedtatt høsten Søknad om støtte fra Husbanken ble etter anbefaling fra OBOS Prosjekt sendt våren Søknaden ble innvilget, og styret mottok kroner fra Husbanken i tilskudd til vedlikeholdsrapport. Befaringer og undersøkelser i regi av OBOS Prosjekt ble utført høsten 2014, og styret mottok i desember 2014 rapporten og anbefalt vedlikeholdsplan / «Vedlikeholdsnøkkelen». Styret har på grunnlag av og etter vurderinger av denne rapporten samt styrets øvrige kjennskap til borettslaget utarbeidet «Styrets vedlikeholdsplan», et veilednings- /informasjonsdokument som overleveres fra det sittende styret til neste styre. Informasjon om «Vedlikeholdsnøkkelen» samt «Styrets vedlikeholdsplan» vil bli gitt på informasjonsmøtet etter generalforsamlingen. 6. Styret har gjennomført befaringer, utført målinger samt gjort vurderinger av hvorvidt loftsarealene i borettslaget egner seg for leilighetsutbygging (med tanke på salg av areal til andelseiere og utvidelse av leiligheter i øverste etasjer), som det ble vedtatt på generalforsamlingen i Styret fremmer sak vedr. videre utredning av loftsutbygging ved generalforsamlingen (4. A). Styrets loftsutredning er tatt inn som vedlegg til årsrapporten (s. 17). 7. Følgende vedlikeholdsarbeider ble vedtatt og utført i styreperioden for å sikre bygget mot skade, innbrudd og for å forbedre brannsikkerheten: 1. Renovasjon og utskiftning av overlys i oppgang G, L, M og N på grunn av vannlekkasjer. 2. Montering av løvutskillere på nedløpsrør. 3. Montering av T-profiler på kjellerinnganger fra bakgården. 4. Ulike brannsikringstiltak påpekt av OBOS, som montering av dørpumper på kjellerdører og branntetting rundt rørgjennomføringer. 5

6 Informasjon Grimstadgata 30 og Kongsvingergata 9 kom på byantikvarens gule liste i «Gul liste» er en oversikt over registrerte verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo. Bjølsenborgen er ikke underlagt et formelt vern, men Byantikvaren mener at det foreligger spesielle verneinteresser grunnet byggets karakter og utforming. I praksis betyr dette at alle søknader til Plan- og bygningsetaten vil bli forelagt byantikvaren for vurdering. Bjølsenborgen er også oppført i Riksantikvarens NB-arkiv. Dette vil si at bygget er ansett for å være del av et bymiljø av nasjonal interesse. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr ,-. Dette er ca. kr ,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak andre inntekter. Andre inntekter, kr ,- består i hovedsak av tilskudd fra Husbanken, kr ,-, vaskeri inntekter, kr ,-, og gebyr forkjøpsrett ,-. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr ,-. Dette er ca. kr ,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak kostnader til konsulenthonorar, vedlikeholdsnøkkel OBOS Prosjekt, kr ,- (hvorav ,- er refundert som tilskudd fra Husbanken) og andre driftskostnader, der renhold har vært ca. kr ,- høyere enn forventet. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr ,- til noen mindre prosjekter, normal drift og generelt vedlikehold. 6

7 Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2015 forventes å bli noe rimeligere etter bytte av forsikringsselskap. Lån Borettslaget Bjølsenborgen har lån i Handelsbanken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 17 i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på 3 % økning av felleskostnadene, kategori 101, fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo Styret i Borettslaget Bjølsenborgen Yvonne Dehnes /s/ Marie Falchenberg /s/ Gunnar Andrè Reinseth /s/ Linn Andrea Meinert Schøning /s/ Pål Wilter Skedsmo /s/ 7

8

9

10 BJØLSENBORGEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskrifter om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res. regnskapet) Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

11 BORETTSLAGET BJØLSENBORGEN RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Festeavgift Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Reduksjon udekket tap

12 BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Innestående i andre banker Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 103 * Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar

13 ... OSLO, , STYRET FOR BORETTSLAGET BJØLSENBORGEN YVONNE DEHNES /s/ MARIE FALCHENBERG /s/ GUNNAR ANDRÈ REINSETH /s/ LINN ANDREA MEINERT /s/ PÅL WILTER SKEDSMO /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. 12

14 NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Parkeringsleie Felleskostnader Ytre vedlikehold Trappevask SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger Forhåndsavklaring forkjøpsrett Korrigeringer på reskontro 192 Salg av nøkler Husbanken, tilskudd SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr I tillegg har styret fått dekket servering for kr 2 047,-, jf. note 10. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Prosjekt AS OBOS Eiendomsforvaltning AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR

15 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fellesanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Verktøy og redskaper -229 Driftsmateriell (maling og utstyr) Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Issmelt Andre fremmede tjenester Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Refusjon bad Porto Bankgebyr Kostnader dugnad og julegran tenning SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader 772 Andre renteinntekter 1 SUM FINANSINNTEKTER

16 . NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter lån Handelsbanken Gebyr lån Handelsbanken SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER BYGG SUM BYGNINGER Gnr.221/bnr.74 M. flere Tomten er festet av Oslo kommune i 80 år fra Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Vaskerianlegg Kostpris 1 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 0 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2015, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2015 (gjelder ikke forsikringspremie på kr ,- som er betalt i 2014). NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. 15

17 ... NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Handelsbanken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 3,35%. Løpetiden er 20 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Fakturagebyr -90 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -90 NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Pantelån Påløpte avdrag TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger TOTALT

18 4. Innkomne saker Utredning vedrørende muligheter for loftsutbygging i Bjølsenborgen Bakgrunn I 2014 mottok styret henvendelser fra flere andelseiere som ønsket at det ble åpnet for at leiligheter i tredje etasje kunne bygge ut deler av loftet over seg. Siden dette ikke er noe styret alene har fullmakt til å ta stilling til, foreslo styret å fremme en sak på generalforsamlingen i 2014 om å identifisere muligheter og begrensninger for en slik utbygging. Denne utredningen følger av vedtaket på generalforsamling 2014 om å utrede dette, men er samtidig noe styret også kunne gjort på selvstendig initiativ for å legge frem for generalforsamling. Utredningen er gjennomført av styret med noe assistanse fra Obos. Oppmåling av loftsarealene er gjennomført av styret, og arealenes egnethet vurdert etter styrets samlete kjennskap til bygget, retningslinjer, vernehensyn og så videre. Utredningen har ikke medført noen kostnader for borettslaget. I utredningen har vi kun vurdert en modell der leiligheter i tredje etasje kan bygge ut deler av arealet over egen leilighet, og ikke utbygging av loft for seksjonering av helt nye leiligheter som så kan selges. Modellen vi har vurdert vil innebære at risiko og kostnader påfaller andelseiere som bygger ut, og ikke borettslaget. Dette må i så fall sikres gjennom vedtekter og reglement for eventuell utbygging av loft. Dette er den vanligste formen for loftsutbygging, slik dette er gjennomført i mange bygårder på Lindern og Torshov. Styret kan ikke se at en eventuell loftsutbygging etter denne modellen vil være problematisk i forhold til borettslagsloven og/eller annen relevant lovgivning, forutsatt at utbyggingen skjer i henhold til gyldig generalforsamlingsvedtak og i tråd med gjeldende bygningstekniske og forvaltningsrettslige regler. Styrets anbefaling Basert på den kunnskapsinnhentingen som er dokumentert under, har styret konkludert med at det ikke vil anbefale å gå videre med loftsutbygging. Dette begrunnes først og fremst med at de bygningsmessige forutsetningene (takhøyde, antallet leiligheter som har egnet areal over seg, samt andre begrensende forhold som behovet for adgang til tak) i de ulike oppgangene varierer. En utdypning av denne konklusjonen, og forslag til vedtak finnes avslutningsvis i utredningen. Bygningsmessige forutsetninger Bjølsenborgen består av 11 oppganger som er kjennetegnet ved at arealutnyttelsen er temmelig lik på de ulike loftene. Alle oppgangene har ubenyttede rullerom, romslige tørkeloft som er i bruk (sikkert i varierende grad), samt bodarealer. I tillegg har de fleste oppgangene arealer i kjellere som kan omdisponeres dersom det er behov for bodplass her. Men når det gjelder takhøyde, takvinkel, og antall leiligheter som kan bygge oppover, varierer dette betydelig mellom oppgangene. For å kunne komme med et anslag over hvor store deler av loftsarealet som er egnet rent bygningsmessig har vi i våre målinger tatt utgangspunkt i en ferdig utbygd takhøyde på 1,9 meter Dette er samme minimumshøyde som gjelder for arealberegninger. Fra denne takhøyden kan man i arealberegningen inkludere ytterligere 0,6 løpemeter til hver side (se figur 1). Selv om det ikke er noe i veien å bygge ut areal med vesentlig lavere høyde enn 1,9 meter, vil dette ha begrenset bruksverdi. Dersom man primært ønsker å bygge ut 17

19 takterrasser stiller behovet for takhøyde seg noe annerledes, selv om det også da er nødvendig med adkomst via et rom med en brukbar høyde. Figur 1 Ni av oppgangene har pulttak der taket faller (skrår) fra gate og inn mot bakgård. Her er det altså størst takhøyde ut mot gate. Vi har her målt antall løpemeter som vil gi tilfredsstillende takhøyde fra høyeste vegg og lagt til 0,6 meter. I oppgang E og F som har størst takhøyde på midten (saltak), har vi beregnet fra midten der det er høyest under taket. Disse to oppgangene fremstår som minst egnet til å bygges ut fordi mesteparten av arealet vil ha en takhøyde under 1,9 meter. På grunn av behov for isolasjon i taket og legging av nytt gulv må man regne med at takhøyden sammenliknet med den på råloftet reduseres betydelig, med mellom 30 til 50 cm alt etter hvor godt taket er isolert per i dag. Vi har tatt utgangspunkt i to forskjellige måter å beregne antatt takhøyde etter utbygging. Den første beregningsmåten tar utgangspunkt i at høyden fra gulv til underkant av taksperrene (bjelkene som takkonstruksjonen hviler på) må være minimum 2, 05 meter for å oppnå en høyde på 1,9 meter. Den andre beregningsmåten tilsier at høyden fra gulv til tak (synlig plankelag) må være minimum 2, 20 meter. Begge beregningsmåtene har vært foreslått av Obos. Siden taket har forholdsvis slak skråning gir disse målemetodene forholdsvis stor variasjon i hva som teoretisk framstår som egnet areal. I tabellen under vises forskjellen i disse to målemetodene i kolonnen Min-max byggbart areal. Her oppgis i prosent hvor stor andel av loftsarealet som kan bygges ut med en takhøyde på 1,9 meter eller mer, som henholdsvis minimum og maksimum. Selv om dette indikerer store forskjeller i noen oppganger, gir de to målemetodene ikke forskjell på hvor mange leiligheter som har egnet areal over seg. Dette sammen med at det fortsatt må avsettes arealer til loftsboder, adkomst til loft og adkomst til tak gjennom loftsluker tilsier at forskjellen mellom de to variantene i praksis ikke er så stor som tabellen under indikerer. Våre målinger viser at store områder på loftene vil gi lav takhøyde etter utbygging, og aldri over 2,1 meter med den første målemetoden. Til sammenlikning er takhøyden i eksisterende leiligheter på ca 2,55 meter. I tabellen under har vi gitt en vurdering av de ulike oppgangenes egnethet for utbygging, der vi i tillegg til beregningen av areal, har tatt hensyn til andre faktorer som hvor mange av leilighetene som har egnet areal over seg, behovet for adkomst til tak via luker, plassering av boder og så videre. 18

20 Taktype Antall leililgheter i 3. etasje Leiligheter med egnet areal over Hvorav gjennomgående Min-max byggbart areal Egnethet Maxhøyde under taksperre i dag Oppgang E Saltak , % Uegnet Oppgang F Saltak , % Uegnet Oppgang G Pulttak , % Velegnet Oppgang H Pulttak , % Egnet Oppgang J Pulttak , % Velegnet Oppgang K Pulttak , % Velegnet Oppgang L Pulttak , % Mindre egnet Oppgang M Pulttak , % Mindre egnet Oppgang N Pulttak , % Mindre egnet Oppgang O Pulttak , % Velegnet Oppgang P Pulttak , % Velegnet Det er naturligvis ingenting i veien for å åpne opp for utbygging i de oppgangene som er best egnet, men loftsutbygging er etter styrets oppfatning mindre aktuelt enn om forholdene var like gode i alle oppgangene. Ved en eventuell utbygging kan det komme skjerpede krav til brannsikkerhet. Utover at utbygger (den enkelte andelseier) må sikre at loftsarealet som bygges ut har egnede brannvegger, kan dette inkludere krav om sprinkelanlegg og seriekoplet brannvarsleranlegg ellers i oppgangen. Alle leilighetene har allerede tilfredsstillende branndører. Hvilke tiltak man eventuelt blir pålagt vil være basert på en helthetsvurdering, og vi kan derfor ikke si med sikkerhet om borettslaget vil bli pålagt noe i de oppgangene som eventuelt bygges ut. Det forutsettes at kostnadene for slike pålegg tas av de som bygger ut, og dermed er de som forårsaker eventuelt skjerpede krav. Vernehensyn Bjølsenborgen ble i 2014 listeført på Byantikvarens gule liste. Dette medfører ikke at Bjølsenborgen er underlagt et formelt vern, men at Byantikvaren mener at det foreligger spesielle verneinteresser grunnet byggets karakter og utforming. I praksis innebærer dette at alle søknader til Plan- og bygningsetaten vil bli forelagt Byantikvaren slik at denne kan komme med uttalelser. Bjølsenborgen er på samme måte oppført i Riksantikvarens NBarkiv, dvs at bygget er ansett å være del av et bymiljø av nasjonal interesse. Byantikvaren har sammen med Plan- og bygningsetaten utarbeidet en Loftsveileder for borettslag og sameier som vurderer å gå i gang med utbygging. Det som er verdt å merke seg i den, er at den anbefaler kun forsiktige endringer i byggets fasade. I utgangspunktet vil det derfor være vanskelig å få til alle type endringer som er godt synlig fra gate, som montering av ekstra nedløpsrør (for avløp fra eventuelle takterrasser), heving av tak, eller åpning av knevegg ved takterrasse. Alt dette er godkjent i utbyggingen i Kongsvingergata 7, men det er grunn til å tro at listeføringen på gul liste gjør dette vanskeligere nå enn da naboborettslaget gjorde dette. 19