STAVANGER EIENDOM - FORVALTNING

Transkript

1 TILSTANDSBESKRIVELSE OLAV KYRRESGATE 23 STAVANGER EIENDOM - FORVALTNING Befaring Utført av NIVAS - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 1

2 Anbefaling Olav Kyrres gate 23 Under følger en tilstandsbeskrivelse med anbefalte løsninger og arbeidsprosedyrer for sikring, oppgradering og beskyttelse av betongkonstruksjonene i Olav Kyrres gate 23. Bygget er en betongkonstruksjon med storparten av fasadene i metallplater og glass. Bærekonstruksjoner, en del detaljer samt store deler av underetasjen mot nordøst er i ubehandlet, bordforskalt, stedstøpt betong. Betongen er stedvis forurenset med groe av mose, vi ser enkelte vanngjennomtrengninger og en del betongskader, men totalt sett ser bygget ut til å være i bra forfatning. Våre erfaringer tilsier dessverre at det reelle skadeomfanget er større enn det som kommer fram ved en visuell befaring. Vi ser en del karbonatiserings-/armerings-skader, samt en omfattende sprekkdannelse på nedre hjørne mot nord/øst. Det er foretatt enkelte betongreparasjoner. En del av disse ser ut for å være intakte, selv om det kan synes som estetikk ikke har vært et emne under reparasjonsarbeidet, men en del er i ferd med å risse opp eller åpnes helt. Følgende bildeserie er tatt på en vandring rundt bygget og beskrivelsen er laget på bakgrunn av det som ble registrert under denne befaringen fra bakkeplan, samt fra tak: 1) Kraftig riss med kalkutslag som resultat av fuktvandring. 2) Forurensing på betongsøyle, særlig på øverste del. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 2

3 3) Tydelige, tidligere reparasjoner. 4) Hull ned mot fugemasse med mosevekst. 5) Utfall og riss i tidligere reparasjon. 6) Omfattende forurensing og mosevekst på søyle. 7) Inntørket og oppsprukket fugemasse med plantevekst. 8) Betongutfall samt riss som følge av armeringskorrosjon. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 3

4 9) Kraftig setningsriss. 10) Avflaking av betong kan tyde på ekspanderende armering. 11) Typisk utpressing av betong pga. korrodert armering. 12) Markerte riss med omfattende fuktvandring og utslag. 13) Riss i tidligere reparasjon. 14) Overmalt åpen armering. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 4

5 15 og 16) Omfattende betongsprekker og riss. Forsøkt lukket med fugemasse. Kraftig sideforskyving i sprekk. 17) Fugemassen slipper og sprekken utvider seg. 18) Utfall av betongstykke som følge av armeringskorrosjon. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 5

6 19) Riss med fuktvandring og kalkutslag. 20) Litt uheldig avløpsløsning/rusk i avløpsrør. 21) Manglende funksjon på vanntetting? 22) Kraftig riss med kalkutslag og mosevekst. 23 og 24) Tidligere reparasjon som ser ok ut, samt nytt riss og ny skade under utvikling. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 6

7 25 og 26) Et par tilfeller av utspreng betong som er vanskelig å reparere ordentlig uten å fjerne metallplater. 27) Flere tilfeller av avsprengt og utsprengt betong. 28) Porerik betong med riss og fuktvandring. 29 og 30) Kraftig gjennomgående kantriss med groe av mose som følge av spenninger/setninger og stående fukt. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 7

8 31) Omfattende rissmønster i puss/reparasjon. 32) Mekanisk skade på metallkledning. 33) Kraftig hjørneriss med kalkutslag og utsprengning. 34) Tidligere reparasjon med nytt kraftig setningsspenningsriss. Som denne bildeserien viser, er det en hel del betongskader i fasadene som følge av manglende beskyttelse mot vann og karbondioksid. Vi ser også enkelte tilfeller av mose og vegetasjon som gror ut av betongen. Dette tyder på at vann får trekke inn i betongen og bli stående over tid. Under befaringen fikk vi også sjekket betongkonstruksjonene på taket, og også der var det en del skader som må tas tak i: 35) Renn i skjøt med kalkavleiringer og groe. 36) Omfattende rissmønster med kalkutslag - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 8

9 37) Kraftige riss med fuktvandring og kalkutslag. 38) Mosevekst ytterst på betongbærer. 39) Kalkutslag og omfattende rissmønster. 40) Istøp med forurensing og groe 41) Tidligere reparasjon med fuktvandring og oppriss. 42) Utsprengt betong som følge av armeringskorrosjon. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 9

10 43) Korrodert armering. 44) Riss samt avsprengt betong pga. rustet armering. 45) Riss med kalkutslag og mosegroe på betongsøyle. 46) Kraftig spenningsriss. 47) Riss i forbindelse med fuktvandring. 48) Kraftig skråriss med omfattende kalkutslag. Som denne bildeserien viser, er det en hel del betongskader som følge av manglende beskyttelse mot vann og karbondioksid også på takplan. Vi ser også her enkelte tilfeller av mose og vegetasjon som gror ut av betongen. Dette tyder på at vann får trekke inn i betongen og bli stående over tid. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 10

11 TILSTANDSBESKRIVELSE: 1. Betongplater, søyler og skiver har en del skader som følge av korrodert armering, se bilde 8, 18, 27 og 43. Vi ser skader i enkelte tidligere reparerte skader, se bilde 5, 34 og 41, men det synes å dukke opp enkelte tilfeller av betong under utsprengning tilfeldig fordelt rundt på fasadene, se bilde 10, 11, 25, 26 og 42. Dette kan dessverre tyde på at karbonatiseringen av betongen nå har nådd armeringen, slik at skadeomfanget vil akselerere kraftig i tiden som kommer. 2. Vi ser en del kraftige, dyptgående riss i betongflatene, ofte med kalkutslag, se bilde 1, 9, 12, 19, 22 og 48. Dette er tegn på omfattende fuktvandring. 3. Det er mosevekst i enkelte riss og overganger slik vi ser på bilde 4, 6, 22, 29, 30, 38, 40 og 45. Dette tyder på at vannet får stå lenge i rissene, slik at det kan gi grobunn for plantevekst. 4. På nedre hjørne mot nord/øst, bilde 15, 16 og 17 ser vi kraftige sprekker og forskyvning i betongmuren. Disse er forsøkt tettet med fugemasse, men vi ser tydelig at fugemassen løsner samtidig som rissene utvider seg. Sprekkdimensjonene samt forskyvingen i betongkonstruksjonen er her så omfattende at det må gjøres egne tiltak. 5. De rissene vi ser på bilde 30 og 34 kan tyde på store bevegelser eller rystelser i bygningsmassen, kanskje i forbindelse med byggingen av hotell og parkeringsanlegg? 6. Fugemassen er stedvis uttørket og oppsprukket, se bilde Bilde 14 viser et par armeringskorrosjonsskader som er forsøkt skjult med maling. Dette vil dessverre ikke vare lenge, og vi ser allerede antydning til rustgjennomslag i malingen. 8. De øvre delene av betongkonstruksjonen, bilde 35 til 48, viser mange av de samme feilene som er beskrevet ovenfor. På noen av betongskivene ser vi imidlertid et ganske omfattende rissmønster, se bilde 36 og 39, som kan gi assosiasjoner til AKR (Alkalikisel Reaksjoner). Slike reaksjoner oppstår når det finnes reaktiv kisel i betongtilslaget. Dette er sjelden et problem i Norge, og det samme tilslaget ville da normalt vært brukt i større deler av betongen, slik at vi skulle ha fått det samme krakeleringsmønsteret også andre steder på bygget. AKR er avhengig av at 3 ingredienser er tilstede; Reaktiv Kisel, sement(alkalier) og vann. Hvis vi stopper tilgangen på vann vil denne reaksjonen bli oppbremset, slik at et så begrenset reaksjonsmønster som vi ser her normalt ikke vil være noe problem. 9. Vennligst merk: Vinduer og byggetekniske detaljer som takrenner, nedløpsrør, beslag etc. er ikke, bortsett fra det som er vist på bildene, undersøkt under denne befaring, og de impliserte operatører må gå nøye over alle detaljer på bygningen og loggføre alt som skal utbedres før rehabilitering starter. UTBEDRING/OPPGRADERING: 1. Det må foretas en grundig rengjøring med Nivas Stein og Fasaderens og høytrykk bar. a. Påfør Nivas Stein & Fasaderens, ca. 0,10 0,15L/m 2 med lavtrykksprøyte eller lignende, nedenfra og opp. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 11

12 b. La dette virke i 3-5 minutter uten at det får tørke opp. c. Høytrykksvask med bar, nedenfra og opp før hele fasaden skylles nøye ovenfra og ned. 2. Når det gjelder de omfattende sprekkdannelsene i nedre hjørne mot nord/øst, ref. punkt 4) i tilstandsbeskrivelse, bør disse snarest mulig, eller senest ved oppstart arbeid, sjekkes nærmere. a. Meisle forsiktig ut for å sjekke omfanget av skadene. b. Resultatet av testmeislingen må avgjøre om det må innhentes hjelp fra statiker for å vurdere om det må gjøres statiske beregninger av konstruksjonen. c. Resultatet av disse beregningene vil igjen avgjøre videre tiltak og fremdrift på dette kritiske hjørnet. 3. Eventuelle byggetekniske feil, ref. punkt 9 i tilstandsbeskrivelse, utbedres. 4. På punkter med synlig fuktvandring eller fuktgjennomgang er det viktig å søke og finne hvor vannet kommer inn og tette disse punktene. 5. Korrodert armering må frihugges og renses ved ultrahøytrykkspyling, sandblåsing, stålbørsting eller sliping, og umiddelbart påføres 2 strøk FCR 841 armeringsbeskyttelse. Mindre armeringsdetaljer uten bærende funksjon kan fjernes. 6. Sår, skader og større riss krases ut, forvannes og repareres med FCR Unimatch reparasjonsmørtel. Påføres med brett / skje og legges i maks 25 mm tykkelse. Større skader/hull kan eventuelt fylles med Monolite reparasjonsmørtel før det legges Unimatch i toppen. Unimatch er en spesialmørtel som leveres i hvit og grå farge som blandes til ønsket farge, så lik eksisterende betongfarge som mulig, for å unngå tydelige reparasjonsroser på fasadene. 7. Tidligere reparasjoner med riss eller korrosjon må hugges ut og repareres i henhold til punktene 4, 5 og 6 ovenfor. 8. Ved eventuelt ønske om mindre synlige gamle reparasjoner bør også disse hugges ut og repareres som beskrevet ovenfor. 9. EverCrete dusjes umiddelbart på reparasjonsområder for å hindre for rask uttørking med påfølgende rissdannelse, merk; dette er ekstra viktig ved høye temperaturer og/eller vind. 10. Eventuelle ødelagte/åpne fuger mellom betong og andre materialer fjernes og erstattes med fleksibel fugemasse, Sikaflex AT Facade. 11. Eventuelle ødelagte/skadede fugebånd erstattes med nye elastiske fugebånd. 12. Vinduer og aluminiumsdetaljer bør tildekkes, da den høyalkaliske dypimpregneringen, Evercrete, kan ha en etsende effekt på disse. 13. Alle betongoverflater impregneres med 2 strøk EverCrete dypimpregnering som danner en usynlig, innvendig vannbarriere i overflaten. a. Påfør 1. strøk Evercrete, ca.0,15l/m 2, med lavtrykksprøyte på fuktig betong, f.eks. 4-6 timer etter høytrykksvask. Det må imidlertid ikke være flytende vann på noen overflater. Vær ekstra nøye med å få påført Evercrete i betongskjøter og på vanskelig tilgjengelige flater. b. Etter ca. 2 timer påføres 2. strøk Evercrete, ca.0,15l/m 2. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 12

13 c. Det er viktig at all Evercrete absorberes i underlaget. Gå derfor over de nyimpregnerte flatene 1 2 timer etter siste påføring for å sjekke at alt er absorbert. Eventuelt flytende Evercrete må kostes over på tørre felter, eller tørkes opp. 14. For å redusere faren for groe og forurensing, påføres 1-2 strøk Monosil 501, vannavstøtende impregnering, over Evercretebeskyttelsen. Dette må enten gjøres senest dagen etter EverCrete-behandlingen eller det må ventes i dager, slik at Evercrete får reagert ferdig og tørket opp. På horisontale flater og inn mellom betongskjøter, påføres 2 strøk Monosil impregnering. a. Når Evercrete er tørr, innen 1 eller etter dager, påføres Monosil 501impregnering, ca.0,15l/m 2, på alle vertikale betongflater. b. Når Evercrete er tørr, innen 1 eller etter dager, påføres 1. strøk Monosil impregnering, ca. 0,15L/m 2, på alle horisontale flater og inn mellom betongskjøter og lignende. c. Vått i vått, eller etter 1-2 timer, påføres 2. strøk Monosil impregnering, ca. 0,15L/m 2. Denne behandlingen vil gi betongflatene på Olav Kyrres gate 23 en usynlig, vannavstøtende beskyttelse som reduserer opptak av klorider og karbondioksid, samtidig som det styrker betongen og reduserer faren for vekst, groe og forurensing. Vi vet ikke hvor viktig det er for Byggherre og eventuelt arkitekt å opprettholde de eksponerte betongoverflatene, men vi tillater oss å komme med en alternativ løsning for beskyttelse av betongkonstruksjonene hvis Byggherre /arkitekt kan åpne for det: ALTERNATIV UTBEDRING/OPPGRADERING: Punkt 1-7 ovenfor følges, bortsett fra at reparasjonsarbeidet forenkles ved at Unimatch fargetilpasset mørtel erstattes med Monolite reparasjonsmørtel. 8. FCR Herdemembran dusjes umiddelbart på reparasjonsområder for å hindre for rask uttørking med påfølgende rissdannelse, merk; dette er ekstra viktig ved høye temperaturer og/eller vind. 9. Alle betongflater behandles med Bonding Primer og to strøk Decadex; vannbasert, elastisk, rissoverbyggende fasadesystem som effektivt bremser karbonatisering og kloridgjennomtrengning, samtidig som den har en vannrepellerende effekt og hindrer sopp og groe. a. Påfør 1 strøk Bonding Primer, ca. 0,1 L/m 2. b. Når Bonding Primer er tørr(klebefri), normalt etter 2-4 timer, og senest innen 7 dager, påføres 1. strøk Decadex, ca. 0,3 l/m 2. c. Når 1. strøk er tørt, normalt etter 2-4 timer, påføres 2. strøk Decadex, ca. 0,3 l/m 2. d. På alle horisontale og skrå betongflater påføres et 3. strøk Decadex, ca. 0,3 l/m 2. e. Over eventuelle overganger og bevegelige riss, der det slipper inn/gjennom vann, kan overgangen med fordel armeres med Flexitape; strikket, elastisk glassfiberbånd, som innbakes/integreres i det første strøket med Decadex. - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 13

14 Denne behandlingen vil gi betongen en vanntett beskyttelse som effektivt stopper alt opptak av co 2 og klorider i betongen, og som derved hindrer nye karbonatiseringsskader å oppstå. En slik beskyttelse vil gi betongen en ensartet overflate og skjule/dempe reparasjonssår, samtidig som den er mye lettere å holde ren. Ved å velge en farge som for eksempel Light grey vil bygningen beholde tilnærmet det same uttrykket, og bordforskalingsmønsteret vil fortsatt være tydelig. Ved å male betongfasadene, påtar byggherre seg et mer visuelt vedlikeholdsansvar, men det hviler uansett et slikt ansvar på en byggherre som har som intensjon å bevare bygningsmassen. Det er viktig å være klar over at selv om disse anbefalte beskyttelsesmetodene vil stoppe eller redusere opptaket av korrosjonsfremmende stoffer som vann, karbondioksid og klorider, kan det allerede være pågående korrosjon i armeringen, som etter hvert kan sprenge ut betong og overflatebeskyttelse. Begge de anbefalte overflatebehandlingene vil uansett redusere omfanget kraftig. Med hensyn til fremdrift, påføring, tørketider, forbruk, tynning og rengjøring etc., viser vi til våre produktdatablad som også er en viktig del av denne spesifikasjonen. Våre produktdatablad finner du på under Produkter. Våre produsenter er ISO 9001 sertifiserte, og det er et ufravikelig krav at alle spesifikasjoner følges for å oppnå et tilfredsstillende resultat med hensyn til en sunn og langsiktig vedlikeholdsøkonomi, og ikke minst med hensyn til våre produktgarantier. Vi håper du/dere kan dra nytte av denne beskrivelsen, og står med glede til disposisjon med ytterligere informasjon eller faglig, teknisk assistanse. Med vennlig hilsen Norsk Industrivern AS Tom Rønneberg - VARIGE LØSNINGER AV HØY KVALITET Side 14