Boligplan for Rollag kommune

Transkript

1 Boligplan for Rollag kommune Godkjent av kommunestyret sak 80/12 Kjetil Heitmann

2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning Mandat Boligpolitiske føringer... 5 Nasjonale føringer... 5 Lokale føringer kommuneplanens samfunnsdel... 5 Ansvarsfordeling... 6 Kommunens lovpålagte ansvar for vanskeligstilte... 7 Arealplanlegging... 7 Infrastruktur for boligbygging... 7 Samarbeid og samordning med boligaktører... 7 Kommunale utbyggingsarealer... 8 Husbankens økonomiske virkemidler... 8 Kommunen som finansieringskilde Boligsituasjon i Rollag... 9 Demografi og befolkningsutvikling... 9 Boliger i Rollag Boligtomter i Rollag kommune Etterspørsel etter boliger Kommunale boliger Rollag boligstiftelse Bruk av Husbankens virkemidler Analyse av nåsituasjon Rollag har et ikke-fungerende boligmarked Lave boligpriser gir liten interesse for å selge og leie ut bolig Tap av arbeidsplasser årsak til nedgang i folketall og et svakt boligmarked Rollag kommune som en for dominerende boligaktør? Boligtilbudet ikke tilpasset markedets ønsker Muligheter gjennom omstilling og nyskaping Bruk av Husbankens tilbud Boligpolitisk del Boligpolitiske målsettinger for Rollag Boligpolitiske strategier og tiltak

3 7 Boligsosial del Boligsosiale målsetting for Rollag Gjennomføring av boligplanen Litteratur Vedlegg A Boligoversikt B Kommunale boligområder C Kriterier for beregning av selvkost ved utleie D Husbankens støtteordninger

4 1 Innledning Denne planen er Rollag kommunes boligpolitiske dokument for perioden Boligplanen er et verktøy for å beskrive og analysere boligsituasjonen i Rollag, definere mål og konkretisere tiltak som skal gjøre Rollag i stand til å nå overordnede målsettinger. Boligpolitikk defineres som all offentlig aktivitet som har til hensikt å sørge for at alle innbyggere har en egen bolig som er leid eller eid. Boligpolitikk omfatter både utbyggingspolitiske og sosialpolitiske tiltak. Boligplanen omhandler både det generelle boligmarkedet i Rollag og den boligsosiale politikken for sårbare grupper som kommunen har et særlig ansvar for. Rollag kommune kan ikke løse boligsituasjonen alene, dette må skje i nært samarbeid med andre aktører i boligmarkedet. Men kommunen er sentral når det gjelder flere virkemidler som til sammen kan bidra til å nå sentrale boligpolitiske målsettinger. Planen er utarbeidet i samarbeid mellom Rollag kommune og Rollag boligstiftelse. Husbanken og Distriktssenteret er benyttet som aktive støttespillere underveis i arbeidet. 2 Mandat I omstillingsplanen for Rollag som ble godkjent av kommunestyret 15. mars 2012 fikk rådmannen ansvar for å gjennomføre en forstudie for boligtilbud og boligpolitikk i Rollag kommune. Tiltaket er utdypet slik: Kommunen skal gjennomgå boligtilbudet og kommunens boligpolitikk med fokus på å revitalisere boligmarkedet. Kommunen skal ha fokus på hvor mange boliger de selv skal eie. Målet er å lage en ny boligstrategi. Vurdere samarbeid med nabokommunene. Samarbeid med nabokommunene er vurdert. Flesberg kommune er i en annen situasjon mht. boligmarkedet enn Rollag. Flesberg har befolkningsøkning og en bra utbygging av boliger i Svene og Lampeland. Flesberg har også færre kommunale boliger enn Rollag sett i forhold til folketallet. Nore og Uvdal kommune har flere likhetstrekk med Rollag, med lave boligpriser som følge av synkende folketall. Nore og Uvdal kommune har allerede foretatt en gjennomgang av hvordan egen boligmasse forvaltes i de senere år. I 2002 ble igangsatt et arbeid med felles boligplan for de tre Numedalskommunene, men arbeidet ble ikke fullført til politisk behandling. Ved en nærmere gjennomgang av oppdraget ble det vurdert som hensiktsmessig å utarbeide en boligplan for Rollag etter mal av tilsvarende boligplaner fra andre kommuner. Oppbygging og disposisjon av boligplanen er lagt opp for å være oversiktlig, kortfattet og tilpasset Rollag kommunes utfordringer. 4

5 3 Boligpolitiske føringer Nasjonale føringer Det overordnede gjeldende nasjonale målet er at alle skal bo trygt og godt. En god bolig er en betingelse for et godt og meningsfylt liv, og det er derfor viktig at alle har en bolig som tilfredsstiller deres behov. Regjeringen ønsker at flest mulig av dem som ønsker det skal kunne etablere seg i egen eid bolig fordi dette er en nøkkel til andre samfunnsgoder og det sikrer privatøkonomi. Dette skal oppnås gjennom følgende hovedmål: Tilrettelegge for et velfungerende boligmarked Skaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet Byggeprosessen skal være god og effektiv Øke antallet miljøvennlige og universelt utformede boliger og boområder (regjeringen.no) Siden midten av forrige århundre har det vært en sterk satsing på at flest mulig skal kunne bo i eid bolig framfor å leie. Skattesystemet gjenspeiler dette. Gjennom et samspill mellom kommuner, private utbyggere, boligsamvirket, Husbanken og bankvesenet har man kunnet få tilgang på boliger. Kvalitetskrav knyttet til universell utforming og miljøhensyn har blitt sterkere fremhevet i boligplanleggingen de senere årene. Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) ligger til grunn for kommunens boligplanlegging. NOU 2011:15 «Rom for alle en sosial boligpolitikk for framtiden» legger grunnlag for framtidig nasjonal boligpolitikk. Her blir sammenhengen mellom bolig og tilhørende tjenestetilbud som mange er avhengig av, framhevet. Lokale føringer kommuneplanens samfunnsdel I kommuneplanens samfunnsdel står det at den overordnede utfordringen for Rollag er å snu folketallsutviklingen. Konsekvensen av en fortsatt nedgang i folketallet er omtalt. Det er vedtatt en overordnet målsetting om at folketallet i Rollag skal øke til 1500 innbyggere i 2020 og 1600 innbyggere i Ved inngangen til 2012 var folketallet i Rollag 1385 innbyggere. Hovedstrategiene for å oppnå en positiv folketallsutvikling er i kommuneplanens samfunnsdel definert som omdømmebygging, bolyst og tilgang på arbeidsplasser. For at målsettingen om folketall skal nås så kreves det en aktiv boligpolitikk for Rollag. En opplevde våren 2012 at tilgang på boliger var en flaskehals når nye familier ønsket å etablere seg i Rollag. Under steds- og områdeutvikling i kommuneplanen er det vedtatt mål om at Rollag skal tilby varierte og attraktive botilbud som gjør det mulig å nå målsettingen for folketallsutvikling. Bosettingsmønsteret i kommunen skal opprettholdes, men hovedtyngden av ny bosetting 5

6 ønskes i tilknytning til tettstedene. Kommuneplanen slår fast at både Rollag og Veggli skal videreutvikles som tettsteder. Under tiltaksområder for boområder står det at det legges til rette for spredt boligbygging for å opprettholde bosetting i grendene. Det skal arbeides for at alle gårdsbruk er bebodd og at kulturlandskapet skal holdes i hevd. Det heter videre at botilbudet nær tettstedene skal bestå av leiligheter og varierte boligtomter. Kommunen vil samarbeide med private aktører for å utvikle boligområder herunder utleieboliger. Rollag kommune vil fortløpende vurdere sin boligpolitikk og sin rolle som aktør i boligmarkedet. Det er også vedtatt at fast bosetting på Vegglifjell i tilknytning til turistsatsingen vil vurderes. Under mål for barn og unge står det at Rollag vil legge til rette for at barnefamilier ønsker å flytte til bygda. Hensyn til barn og unge skal vektlegges i alle aktuelle planer og saker, blant annet i forbindelse med utvikling av tettstedene og boligområder. Under tiltaksområde bærekraftig utvikling heter det at gjennom samordnet areal- og transportplanlegging skal framtidige transportbehov reduseres. Ved godkjenning av nye boligområder skal derfor framtidig transportbehov vurderes. Prosjektet Lys i alle glass startet i 2006 og dekket 12 kommuner i Øvre Buskerud. Formålet var å kartlegge tomme småbruk med tanke på å få til bosetting. I prosjektperioden ble 25 småbruk med sikkerhet bosatt i Numedal, i tillegg er det mulig bosetting på 27 småbruk i dalføret. Kommunestyret i Rollag behandlet sluttrapporten i mai 2012 og vedtok at prosjektets anbefalinger videreføres i kommunens handlingsplaner for bosetting og næring. I 2014 skal prosjektet evalueres med tanke på oppnådde resultater. Ansvarsfordeling Det offentliges ansvar innen boligsektoren kan oppsummeres slik: Staten: Setter sentrale mål for og trekker opp hovedretningslinjer i boligpolitikken Fastsetter lover og rammebetingelser Tilbyr finansierings- og støtteordninger gjennom Husbanken Stimulerer til forskning og informasjon Kommunene: Legger til rette for lokale løsninger Legger til rette for bygging av nye boliger og utvikling og fornyelse av boliger og boligområder Har i følge lov om sosiale tjenester ansvar for å medvirke til å skaffe boliger til personer som selv ikke kan ivareta sine interesser på boligmarkedet Private aktører, herunder boligsamvirket: Står for prosjektering og oppføring av nye boliger Forvalter, vedlikeholder og utbedrer store deler av boligmassen 6

7 Kommunens lovpålagte ansvar for vanskeligstilte Kommunens ansvar for vanskeligstilte på boligmarkedet er regulert i Lov om kommunale helse- og omsorgstjenester m.m. (2011) 3-7, Boliger til vanskeligstilte: Kommunen skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemning eller av andre årsaker. 15 i Lov om sosiale tjenester i NAV er delvis likelydende og sier: Kommunen i arbeids- og velferdsforvaltningen skal medvirke til å skaffe boliger til vanskeligstilte personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. Husstander som faller inn under denne bestemmelsen er de som på grunn av funksjonshemming, høy alder eller andre problemer har vanskelig for å skaffe seg en egnet bolig. Det er likevel ingen forutsetning at kommunen skal eie og leie ut egen boligmasse til disse gruppene. Kommunen kan for eksempel oppfylle deler av sitt medvirkningsansvar ved å reservere tomter for boliger til vanskeligstilte eller stille vilkår ved salg av kommunale tomter til enkeltpersoner eller borettslag. Arealplanlegging Kommunen er planmyndighet og har ansvar for at det avsettes tilstrekkelige og formålstjenlige arealer til boligformål i kommune(del)plan. Kommunen kan gjennom bestemmelser i reguleringsplan beslutte hvor og hvordan det skal bygges, stille krav om universell utforming, miljøkvaliteter, fleksibel energibruk, antall boliger, største og minste boligstørrelse, osv. innenfor et område. Kommunen utarbeider egne reguleringsplaner eller godkjenner private planer. Kommunen kan etter 17-1 og 17-2 inngå utbyggingsavtaler med utbyggere for å oppnå nærmere definerte formål. Infrastruktur for boligbygging Infrastruktur for boligbygging handler om tekniske systemer som vei, vann, kloakk, kabler, elektrisitet, fjernvarme, kommunikasjon, kollektivtrafikk m.m. Kommunen har også ansvar for sosial infrastruktur som skoler og barnehager, fellesarealer, friområder, sosiale møteplasser m.m. Gjennom plan- og bygningsloven skal kommunen ivareta oppgaver knyttet til kvalitative forhold som universell utforming og miljøhensyn. God og helhetlig forvaltning av regelverk og føringer vil gi positive ringvirkninger i boligpolitikken. Samarbeid og samordning med boligaktører Samarbeid og samordning med boligaktører er en forutsetning for gjennomføring av en ønsket boligpolitikk. Kommunen er planmyndighet og regulerende myndighet. Kommunen kan også opptre som tilrettelegger og koordinerende organ i større utbyggingsprosjekter. Gjennom utbyggingsavtaler kan kommunen regulere sitt samarbeid med private utbyggere. Det finnes en rekke eksempler på kreative samarbeidsløsninger mellom kommuner og private aktører for å stimulere til boligbygging. Et eksempel er at kommunen innhenter 7

8 tilbud på leie av et visst antall leiligheter i eks. 10 år, med vilkår om at utleier må bygge flere leiligheter enn det som kommunen garanterer leie på. Kommunale utbyggingsarealer Tomte- og eiendomspolitikken er viktige virkemidler i kommunens boligpolitikk. Kommunens rolle som en aktiv og utviklende aktør når det gjelder kjøp og salg av tomtegrunn, vil i kombinasjon med et tett samarbeid med utbyggere bidra til at boligbyggingen styres mer planmessig. I tillegg vil man kunne styre boligbygging i forhold til de konkrete boligbehov kommunen har. Husbankens økonomiske virkemidler Husbankens rolle for å sikre finansiering av boliger i hele landet kan oppsummeres med ordlyden i tildelingsbrevet fra Kommunal- og regionaldepartementet: Husbanken skal ha ei aktiv rolle i områder der den private kredittmarknaden kan være fråværande, slik at det og her er eit reelt høve til å få god finansiering til bustader i distrikta. I kommunar med stor fråflytting skal Husbanken også vurdera utbetring av eksisterande bustader som alternativ til nybygging. Utbetring kan innebere mindre risiko for den einskilde lånetakar og også vere ei meir samfunnsøkonomisk investering. Både grunnlån og startlån kan vere viktige verkemiddel for å lukkast med busetjing i distrikta. Kommunane kan verte meir aktive i å formidle til dømes private utleigebustader og ved å stimulere til at tilbodet aukar gjennom kontakt og tiltak overfor moglege utleigarar og seljarar. Husbanken skal vurdere korleis han kan hjelpe kommunane på dette området. Startlån og boligtilskudd er behovsprøvde virkemidler som stilles til rådighet av Husbanken, og som skal bidra til at husstander med boligetableringsproblemer skal ha muligheter til å etablere seg på boligmarkedet i nøkterne og gode boliger, særlig der det mangler egenkapital. Husbanken kan også bidra med bostøtte som en tilskuddsordning rettet direkte mot bokostnader for personer over 18 år. Kommunen som finansieringskilde Kommunen kan velge å bidra med finansiering av boliger utover det å formidle Husbankens virkemidler. Kommunen kan velge å gi lån til betingelser som ligger på eller over grensen av hva låntaker kan betale. Dette vil i prinsippet innebære en aksept for at kommunen har større risiko for å lide tap hvis låntaker ikke kan betjene lånet. I perioder med stigende renter må en uansett operere med en viss sikkerhetsmargin både av hensyn til låntaker og långiver. Alle kredittgivende institusjoner er i henhold til Finansavtaleloven pålagt å fraråde opptak av lån dersom lånsøkers betalingsevne er usikker. 8

9 4 Boligsituasjon i Rollag Demografi og befolkningsutvikling Rollag kommune har hatt en nedgang i folketallet fra 1489 innbyggere 1. januar 2002 til 1363 innbyggere pr. 1. oktober Det vil si en nedgang på 126 personer eller mer enn 8 %. Endringene har variert ganske mye fra år til år. Størst nedgang var det i 2004 da kommunen mistet hele 54 innbyggere, av disse var 52 netto utflytting. I 2009 var nedgangen 28 personer herav netto utflytting 21. De øvrige årene har endringene vært små eller også positive. I 1998 var det en økning i folketallet på 23, da var netto innflytting 14 personer. I 2007 var det en økning på 17 innbyggere, herav netto innflytting 3 personer og fødselsoverskudd på 14. Det er ungdommen som flytter ut, og antall barnefamilier og barn har gått kraftig ned. Befolkningspyramiden for Rollag fra 2012 viser sammensetning av innbyggerne fordelt på aldersgrupper og kjønn. Den smale midjen viser underskudd på innbyggere i etableringsfasen i alderen år, og særlig stort er underskuddet på kvinner i alder år. Resultatet er også små barnekull i aldersgruppene 0-9 år. Hovedårsaken til nedgangen i folketallet er tap av arbeidsplasser, og da spesielt i Kongsberg Automotive avd. Rollag. I 2000 var det 736 arbeidsplasser i hele kommunen mens tallet var helt nede i 579 i I 2010 var antallet økt til 638. I 2010 er det 232 som pendler ut av kommunen og 138 som pendler inn. På 1990-tallet var det stor netto innpendling til Rollag pga. sysselsettingen i KA Rollag. Statistisk sentralbyrå SSB har framskrevet folketallet i Rollag (alternativ MMMM). Dersom ingenting blir gjort vil folketallet fortsette å gå ned og stabilisere seg rundt innbyggere i SSB s framskrivning av antall arbeidsplasser i Rollag viser en liten økning 9

10 til 656 i Veksten vil komme innen bygg og anlegg, varehandel og helse- og sosialtjenester mens antall industriarbeidsplasser vil gå ned. Denne framskrivningen baserer seg på nasjonale trender og fanger ikke opp lokale forhold slik som utviklingen i KA Rollag. Boliger i Rollag Det er rundt 600 bebodde boliger i Rollag. De aller fleste av disse er eneboliger, da er også våningshus og kårboliger på gårdsbruk regnet med. I likhet med mange andre småkommuner har Rollag en stor andel eneboliger sammenlignet med byer og tettsteder der andelen leiligheter er mye større. Det er et stort antall tomme boliger i Rollag, mange ligger på ubebodde gårdsbruk, eller det er tomme kårboliger på bebodde gårdsbruk. Mange gamle bygninger er ikke beboelige ut fra dagens krav til standard selv om de er registrert som boliger i gab-registeret. Det bygges få nye boliger i Rollag. På landsbasis bygges det ca 3 % nye boliger hvert år sett i forhold til antall registrerte boliger mens tallet for Rollag er ca 0,5 %. Antall nye igangsatte boliger i Rollag har de senere år ligget mellom to og åtte pr år, med et snitt på ca 3 pr år. Over halvparten av boligene som ble igangsatt i årene var våningshus på gårdsbruk. Også omsetningstakten på boliger i Rollag har vært lav. Antall omsatte boliger i Rollag har i årene variert mellom en og fem. På landsbasis er antall boligomsetninger ca 3 % av antall boliger pr år mens det i Rollag har vært ca 0,6 %. I 2012 er mer enn 12 boliger i Rollag annonsert for salg på dette er betydelig høyere enn i de siste 10 årene. De fleste boliger som legges ut for salg blir solgt etter ca. 2-4 måneder. Gjennomsnittlig boligpris i Rollag var for årene kr Gode eneboliger kan gå for 1-1,5 mill. kr eller ca halvparten av prisen på Kongsberg. Siste statistikk for boligsalg viser at gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Rollag var kr, i Flesberg kr, i Kongsberg var prisen kr og i Nore og Uvdal kr Utleiemarkedet i Rollag er usikkert, ingen boliger er annonsert for utleie på All utleie ser ut til å gå via venner og bekjente, evt. via annonse i lokalavisa. Det er sannsynligvis et stort, uoffisielt utleiemarked med mange potensielle boliger som er aktuelle for utleie. Det er kjent at private utleiere i Rollag leier ut eneboliger til kr og kr pr mnd. Boligtomter i Rollag kommune Det er et bra tilbud av byggeklare boligtomter i boligfelt i Rollag kommune. Tomter er ferdig regulert og bygd ut med infrastruktur (veg, vann, avløp og strøm) helt til tomtegrense. Det er 11 byggeklare tomter til salgs i Rollag boligfelt. I Veggli er det fem byggeklare i Kjemhushaugen boligfelt og åtte tomter i Glaimsmogen boligfelt. De kommunale boligtomtene er priset til rundt kr, men varierer noe i forhold til størrelse og beliggenhet. Det er også regulert areal for leiligheter vest for omsorgsboligene i Veggli sentrum. Det har vært svært liten etterspørsel etter kommunale boligtomter de senere årene. Til sammenligning er ferdig utbygde boligtomter priset til ca kr på Lampeland, og tomtepriser sentralt i Kongsberg ligger mellom 1 og 2 mill. kr. 10

11 Vikjegrenda i Veggli er ferdig regulert med 11 romslige boligtomter mellom 1,5 og 10 da, samt tre romslige tuntomter. Kostnad med å bygge ut infrastruktur er beregnet til ca 5 mill. kr. Rollag kommune eier Vikjegrenda, men det er ikke vedtatt oppstart av feltet. På Haugen gård lengst sør i Rollag kommune, på vestsiden av Lågen, er det regulert fem boligtomter i Donevolen boligområde. Ei av tomtene er bebygd. I kommuneplanens arealdel for Rollag åpnes det for spredt boligbygging i mange av grendene. Rollag kommune har kjøpt et område på ca 30 da avsatt for boligformål på Glaimsmogen, og et tilsvarende område på ca 100 da innenfor boligfeltet i Rollag. Disse boligfeltene er ikke regulert, men det er infrastruktur helt fram til begge områdene. I kommuneplanens samfunnsdel står det at fast bosetting på Vegglifjell i tilknytning til turistsatsingen vurderes. Det har ikke kommet spørsmål om bosetting på Vegglifjell ennå, utenom Veggli Fjellstue som har hatt bosetting i flere tiår. Etterspørsel etter boliger Det er en viss etterspørsel etter boliger i Rollag kommune. Boliger som legges ut for salg er i normalt solgt i løpet av 2-3 måneder, noe som er bra. I første halvår av 2012 fikk Rollag kommune forespørsel fra flere familier om hjelp til å finne et egnet bosted fordi de opplevde det som vanskelig å finne noe på egen hånd. Flere ønsket primært småbruk eller romslig boligtomt. Noen er også ute etter et midlertidig sted å leie mens de ser seg om etter noe varig. Blant de nevnte familiene er utflyttet ungdom som ønsker å komme tilbake, livsstilsflyttere uten lokal tilknytning og personer som har fått jobb lokalt og som derfor ser seg om etter bolig. Det er etterspørsel etter leiligheter for utleie til ungdom, som et første sted å bo etter at de har flyttet hjemmefra. Denne gruppen ønsker ikke å kjøpe bolig på dette tidspunktet. Det er etterspørsel etter boliger/leiligheter fra godt voksne personer, i en fase etter at barna har flyttet ut. Rollag kommune har få boliger som egner seg for disse gruppene sammenlignet med andre kommuner. Kommunale boliger Rollag kommune er sammen med Rollag boligstiftelse den dominerende aktør i det lokale utleiemarkedet. Rollag kommune har 37 boliger, herav 17 omsorgsboliger for eldre (3 i Rollag og 14 i Veggli). Utleiepriser ligger fra til kr pr. mnd., de fleste ligger mellom 3400 og 4500 kr pr. mnd. Det er et vedlikeholdsbehov for kommunens boliger på 2,26 mill. kr (utdrag av vedlikeholdsplan sier 1,8 mill. kr). Rollag kommune og Rollag boligstiftelse disponerer totalt 43 boliger pr 1000 innbyggere, og er den kommunen (sammen med boligstiftelsen) i Buskerud som disponerer klart flest boliger sett i forhold til folketallet. Det er ikke stort avvik mellom driftsutgifter og leieinntekter til kommunale boliger og boligstiftelsens boliger. Kommunen har i snitt eldre boliger enn boligstiftelsen og leieinntektene er dermed også lavere. 11

12 De fleste som søker kommunal bolig i Rollag får innvilget bolig. Det er ikke sett på rutiner for informasjon om utleie av kommunale boliger og hvordan de som henvender seg muntlig til kommunen blir mottatt. Det har betydning for hvor mange som faktisk søker om bolig. Det er ingen tydelig arbeidsdeling mellom Rollag kommune og Rollag boligstiftelse når det gjelder utleie av boliger. Begge leier langt på veg ut boliger til de samme målgruppene. Rollag boligstiftelse Rollag boligstiftelse ble etablert i I 1 i vedtektene står det: Rollag Boligstiftelse er en selveiende institusjon dannet av Rollag kommune. Formålet er å forestå oppføring av utleieboliger, og leie ut boligene med begrenset disposisjonsrett etter Husleielovens 41. Kommunestyret velger fire av fem styremedlemmer, det siste styremedlemmet velges av leieboerne. I 10 Tildelingskriteriene står det: a) Ungdom i alderen fra og med 18 år til og med 29 år, funksjonshemmede og vanskeligstilte, herunder psykisk utviklingshemmede og flyktninger m.v. er fortrinnsberettiget til leilighet i stiftelsens eiendom. Hvis det ikke er aktuelle søkere av disse kategorier, kan leilighetene leies bort til andre. b) Søkeren må være i inntektsgivende arbeid, eller i en situasjon som tilsier at man med rimelighet kan forvente /forutse at søker kan klare sine økonomiske forpliktelser. c) Styret kan i spesielle tilfeller fravike disse reglene. d) Boliger på særlige vilkår belånt gjennom Den Norske Stats Husbank, skal kun leies ut til psykisk utviklingshemmede etter lov av Begrenset botid opphører for disse leilighetene. Kontraktsfestet botid for ungdom gis for inntil fem år. Styret kan etter søknad, når spesielle grunner foreligger, forlenge botiden. For de øvrige gruppene kan boligene være et varig botilbud, eller tilpasset det aktuelle behov. Rollag boligstiftelse har 24 leiligheter, av disse er 7 leid ut til PU. 8 boliger leies ut til voksne i ikke-prioriterte grupper. Utleiepriser i boligstiftelsen er mellom 3800 og 4620 kr pr. mnd. Bruk av Husbankens virkemidler Det er store, årlige variasjoner i antall saker der kommunen formidler Husbankens virkemidler fordi antall søknader varierer mye. Rollag kommune formidler startlån fra Husbanken aktivt, antall innvilgede søknader har ligget mellom null og tre i året. Startlån benyttes til boligsosiale formål, funksjonshemmede og førstegangsetablerere. Normalt lånebeløp er kr mens maksimalt lånebeløp er kr. Startlån er viktig som toppfinansiering. Bankene er en pådriver for samfinansiering mellom startlån og banklån. Kommunen bevilger etableringstilskudd, antall tilskudd pr år har ligget mellom null og tre. Det bevilges færre kroner i etableringstilskudd i Rollag enn i nabokommunene. Kommunen formidler også boligtilskudd til utbedring av boliger, tilskuddet har ofte ligget rundt kr men er høyere for funksjonshemmede. Kommunen formidler også tilskudd til tilpassing av boliger. 12

13 Antall nye boliger i Rollag godkjent for finansiering av Husbanken har variert mellom 1 og 4 i året de siste ti år. Ingen har benyttet seg av tilbud om støtte til utbedring av eldre bolig eller til kjøp av brukt bolig de siste ti år. Antall husstander som har mottatt bostøtte har ligget mellom ca 15 og 30, det er omtrent som på landsbasis men flere enn nabokommunene. Til gjengjeld er månedlig støttebeløp pr. bolig relativt lavt pga. lave boligpriser. 5 Analyse av nåsituasjon Rollag har et ikke-fungerende boligmarked Rapporten om små, stagnerende og usikre boligmarkeder (Norut, 2010) slår fast at Rollag er blant de mange kommunene som har et ikke-fungerende boligmarked. Med ikke-fungerende boligmarked menes at det ikke tilbys de boligene som markedet etterspør. Omsetningstakten for boliger i Rollag har de siste år i snitt vært 0,6 % pr år mot et snitt for landet på rundt 3 %. I 2012 vil omsetningstakten for boliger likevel kunne bli mellom 2,5 og 3,0 %. Prisstigningen for boliger i Rollag fra perioden til var lavere enn 5 % pr år og var blant de svakeste i landet sammen med bl.a. Nore og Uvdal. Rollag ser ut til å ha fått bedre boligpriser siste året. Flesberg har til sammenligning hatt en prisstigning helt på topp i Buskerud. Lave boligpriser gir liten interesse for å selge og leie ut bolig Undersøkelser viser at lave boligpriser gir liten interesse for å selge eller leie ut eksisterende boliger. I 2012 ser boligomsetningen ut til å bli ca 4 ganger høyere enn gjennomsnittet for de siste ti årene og boligprisene har også steget. Det må legges til at antall omsatte boliger er såpass lavt at små endringer i antall solgte boliger og i salgspris kan gi store utslag i statistikken. Det er en viss etterspørsel etter boliger lokalt, men den har ikke vært stor nok til at private aktører har funnet det interessant å bygge boliger for det private markedet. Det er et betydelig antall tomme boliger i kommunen, men mange av disse er i en forfatning som gjør at de må rustes kraftig opp før de oppfyller dagens forventninger til standard. Tap av arbeidsplasser årsak til nedgang i folketall og et svakt boligmarked Norut-rapporten viser at det kan være flere årsaker til at et boligmarked ikke fungerer og at boligprisene er lave. Den viktigste årsaken til liten etterspørsel og lave boligpriser er stabil nedgang i folketallet over en periode på mer enn ti år. Nedgang i folketall skyldes ofte tap av arbeidsplasser. For Rollag er det en klar sammenheng mellom tap av arbeidsplasser i årene og nedgang i folketallet. Det har i særlig grad vært vanskelig for utflyttet ungdom å finne jobb lokalt. Dette har gjort at familier i etableringsfasen har uteblitt, noe som også gir en underdekning i antall innbyggere i alderen år. 13

14 Rollag kommune som en for dominerende boligaktør? I Distrikts-Norge er det flere eksempler på at kommuner har blitt så dominerende boligaktører at de har ødelagt det private boligmarkedet. Dette kan skje når kommuner har mange boliger i forhold til folketallet og leier ut til priser som er så lave at private aktører ikke finner det interessant å bygge boliger for salg og utleie. Dette har medført liten byggeaktivitet, liten tilflytting og nedgang i folketallet. Rollag kommune og Rollag boligstiftelse er de dominerende boligaktørene lokalt, og til sammen disponerer de 61 boliger. I oktober 2012 viser en gjennomgang av leietakere at 16 av boligene leies ut til personer i ikke-prioriterte grupper, og som normalt bør finne bolig i det private markedet. Utleieprisene på kommunale boliger er gjennomgående lave (mellom 2700 og 4800 kr) ettersom mange av boligene er fra 1970-tallet. Rollag boligstiftelse leier ut sine boliger til en noe høyere pris, fra 3800 til 4600 kr pr mnd, og boligene er gjennomgående nyere enn de kommunale. Utleieprisene er ikke fastsatt etter selvkostprinsippet, men indeksregulert etter historiske priser. Likevel balanserer leieinntektene omtrent kostnadene med de kommunale boligene og kostnadene til boligstiftelsen. Boligtilbudet ikke tilpasset markedets ønsker Boligmassen i Rollag er dominert av eneboliger og våningshus på gårdsbruk. De boligene som ikke hører til denne gruppen er i stor grad disponert av Rollag kommune. Eneboliger og våningshus er tradisjonelt tilpasset barnefamilier. Endringer i familiemønsteret gjør at det er behov for mindre boliger og leiligheter for unge og enslige uten barn, samt eldre. Unge førstegangsetablerere ønsker som regel å leie bolig framfor å kjøpe. Godt voksne og enslige mennesker ønsker gjerne å bo i en liten leilighet som krever mindre arbeid enn barnefamilier. Det har vært svært liten etterspørsel etter boligtomter i kommunale boligfelt i Rollag de senere år selv om tomteprisene er lave (rundt kr). Samtidig er det stor interesse for småbruk med større plass. Muligheter gjennom omstilling og nyskaping Rollag fikk i 2011 status som omstillings- og nyskapingskommune. Målet med arbeidet er å skape nye lønnsomme arbeidsplasser og å øke folketallet. Kommunen får hjelp fra Buskerud fylkeskommune og Innovasjon Norge til å arbeide målrettet for å snu utviklingen. Omstillingsarbeidet underbygger målsettingene fra kommuneplanens samfunnsdel om å øke folketallet til 1500 innbyggere i 2020 og 1600 i 2030, og har som mål å bidra til 25 nye arbeidsplasser og til at 10 familier skal flytte til Rollag innen Omstillingsprogrammet er en del av rammevilkårene for boligplanen, og øker muligheten for å nå overordnet målsetting i kommuneplanens samfunnsdel. 14

15 Det ligger et stort potensial i å bosette arbeidstakere i Kongsberg oppover Numedal til Rollag, gjerne i kombinasjon med pendlerbuss arbeidstakere pendler hver dag inn til industribedriftene på Kongsberg fra Oslo-regionen, Vestfold og Grenland, og daglig ansettes nye ingeniører på Kongsberg. Bolig-markedet på Kongsberg er begrenset og prisene relativt høye. Erfaringer viser at en pendletid på 45 minutter er svært akseptert, og mange pendler også opp til 75 minutter fra bolig til jobb. Det er derfor mulig å få tilflytting til både Rollag og Veggli basert på arbeidspendling til Kongsberg. Dersom Rollag kommune skal nå sine ambisiøse mål om 1500 innbyggere i 2020 og 1600 i 2030, må økningen i folketallet i hovedsak komme som følge av nærhet til Kongsberg og arbeidsplassene i industrien. Omstillingsplanen har tiltak for knoppskyting rundt industrien i Kongsberg og vil se på mulighet for pendlerbuss til Kongsberg. I forbindelse med omstillingsarbeidet er det igangsatt arbeid med utvikling av Rollag og Veggli tettsteder. En hovedmålsetting er å gjøre tettstedene mer attraktive for bosetting, og bidra til tilflytting. Det utarbeids egne tiltaksrettede sentrumsplaner for hvert tettsted. I forbindelse med omstillingsarbeidet arbeides det med strategier for tilflytting. Det vil bl.a. avklares hvilke målgrupper det skal arbeides særskilt i mot. Foreløpig er de mest aktuelle målgruppene utflyttet ungdom, livstilsflyttere, ansatte i Kongsbergindustrien samt flyktninger. Rollag kommune har vedtatt at en skal ta i mot flyktninger årlig. Bruk av Husbankens tilbud Husbankens virkemidler må utnyttes maksimalt for å stimulere til bygging av flere boliger, eventuelt til opprusting eller tilpassing av eldre boliger. Rollag kommune formidler færre kroner av Husbankens virkemidler pr innbygger enn landsgjennomsnittet. Dette skyldes i første rekke lav byggeaktivitet. Andel husstander i Rollag som mottar statlig bostøtte er også betydelig lavere enn landsgjennomsnittet på grunn av lave boligpriser. 6 Boligpolitisk del Kommuneplanens samfunnsdel har følgende overordnede mål for folketallsutvikling: 1500 innbyggere i 2020; forutsetter ca 1 % vekst pr år fram til innbyggere i 2030; forutsetter ca 0,6 % vekst fra Boligplanen vil bidra til overordnet mål i kommuneplanens samfunnsdel kan nås: Boligpolitiske målsettinger for Rollag 15

16 Det skal være tilgang på boliger slik at de overordnede befolkningsmålene i kommuneplanen kan nåes Rollag skal ha et fungerende boligmarked med boligpriser på et nivå som gjør det interessant for private aktører å bygge boliger for salg og utleie Boligpolitiske strategier og tiltak Strategi 1: Avklare Rollag kommunes boligpolitiske rolle Rollag kommune skal arbeide aktivt for å få til et fungerende boligmarked lokalt. Kommunen skal ha egen bolig kompetanse. Kommunen skal konsentrere sitt boligengasjement om boligsosiale behov, det vil si til grupper som har vansker med å skaffe bolig på egen hånd. Boligsosiale behov skal ivaretas på en profesjonell måte fortrinnsvis gjennom avtale med Rollag boligstiftelse. Tiltak 1: Kommunen skal foreta en grundig gjennomgang av egen boligmasse i samarbeid med Rollag boligstiftelse, med tanke på at boligstiftelsen skal ivareta kommunens boligsosiale oppgaver gjennom en egen avtale. Gjennomgangen kan innebære at boliger overføres fra kommunen til boligstiftelse for å dekke definerte boligsosiale formål. Boliger som ikke overdras til boligstiftelsen søkes solgt i det private markedet. Rollag kommune vil også på sikt vurdere om Rollag boligstiftelse kan erstattes av en annen privat aktør. Strategi 2: Bidra til et variert boligtilbud i samsvar med markedets etterspørsel Tiltak 2: Bidra til etablering av sentrumsnære leiligheter i Rollag og Veggli tettsteder, bl.a. ved å formidle grunnlån til bygging. Dette sees i sammenheng med arbeidet for å utvikle attraktive tettsteder med gode bomiljø. Tiltak 3: Regulere store, sentrumsnære boligtomter ved Rollag og Veggli tettsteder. Vurdere løsning og tidspunkt for utbygging av infrastruktur i forhold til etterspørsel. Tiltak 4: Kartlegge og forhåndsgodkjenne store boligtomter for spredt utbygging Tiltak 5: Ha oversikt på ledige småbruk og boliger og bidra til at disse legges ut for salg, herunder oppfølging av boplikt på gårdsbruk. Rollag kommune skal spille en aktiv rolle for å bistå med rask og effektiv omsetning av småbruk. Strategi 3: Stimulere til at unge etablerer seg i Rollag Tiltak 6: Rollag kommune skal formidle midler fra Husbanken til unge etablerere for å bidra til egenkapital slik at de kan kjøpe eller bygge egen bolig. Kommunen skal ha full oversikt på Husbankens virkemidler og nå ut med god informasjon om disse til unge etablerere. 16

17 Tiltak 7: Rollag kommune skal søke å ha tilgjengelige utleieboliger (gjennomgangsboliger) for unge. Tiltak 8: Rollag kommune vil ha attraktive nybygde prøveboliger tilgjengelig. En i Rollag og en i Veggli som skal leies ut til familier som vurderer å flytte til bygda og som ønsker å prøvebo. Tiltak 9: Vurdere innføring kommunalt etableringstilskudd til førstegangsetablerere for å hjelpe disse inn på boligmarkedet. Det utarbeides retningslinjer for etableringstilskuddet. Strategi 4: Markedsføring Tiltak 10: Det utarbeides en plan for markedsføring og presentasjon av tilgjengelige tomter og eiendommer. 7 Boligsosial del Boligsosiale målsetting for Rollag Rollag kommune skal hjelpe til med å skaffe bolig til de som ikke selv kan skaffe seg bolig, dette gjelder også boliger med særlig tilpasning og spesielle behov. Hvilke grupper dette gjelder framgår av lovverket. Strategi 3: Boligsosial strategi Rollag kommune vil ivareta sitt boligsosiale ansvar gjennom avtale med Rollag boligstiftelse. Grupper med boligsosiale behov skal prioriteres gjennom utleie i boligstiftelsen, slik det framgår av vedtektene. Dette gjelder bl.a. flyktninger som kommunen har vedtatt å ta i mot. Rollag kommune vil selv eie omsorgsboliger og lignende når det er hensiktsmessig med tanke på statlige støtteordninger. I samsvar med gjeldende eldrepolitikk vil kommunen legge til rette for at en skal kunne bo hjemme så lenge som mulig i egen bolig. Rollag kommune arbeider med en egen plan for pleie og omsorg, denne vil avklare nærmere behov og løsninger for boliger for sektoren. Felles tiltak med tiltak 1 under boligpolitisk del: Kommunen skal foreta en grundig gjennomgang av egen boligmasse i samarbeid med Rollag boligstiftelse, med tanke på at boligstiftelsen skal ivareta kommunens boligsosiale oppgaver gjennom en egen avtale. Gjennomgangen kan innebære at boliger overføres fra kommunen til boligstiftelse for å dekke definerte boligsosiale formål. Boliger som ikke overdras til boligstiftelsen søkes solgt i det private markedet. Tiltak 11: Ferdigstille og følge opp pleie og omsorgsplan og anbefalinger fra forstudie for boligmasse for pleie og omsorg. 17

18 8 Gjennomføring av boligplanen For at Rollag skal ha 1500 innbyggere i 2020 forutsetter det en befolkningsvekst på ca 1 % pr år. En videre økning til 1600 innbyggere i 2030 forutsetter ca 0,6 % vekst pr år fra 2020 til Dersom en forutsetter at det i snitt bor 2,5 personer i hver bolig forutsetter det 46 nye boliger fram til 2020 og ytterligere 40 nye fram til Mål om økning i folketall og boliger fordelt på hvert år fram til år 2020 vil da kunne være: Mål folketall Økning folketall pr år Nye boliger som må påbegynnes Litteratur NOU 2011:15 «Rom for alle en sosial boligpolitikk for framtiden» NORUT-rapport om ikke-fungerende boligmarkeder Veileder Husbanken, forvaltning av kommunale bygg Eksempler på boligplaner fra andre kommuner 10 Vedlegg A Boligoversikt B Kommunale boligområder C Kriterier for beregning av selvkost ved utleie D Husbankens støtteordninger 18

19 A Boligoversikt Oversikt boliger Rollag kommune 26/55 3 Gjennomgangsbolig 26/55 4 Gjennomgangsbolig 26/55 5 Gjennomgangsbolig 26/67 6 Aldersbolig 26/67 7 Aldersbolig 26/48 8 Aldersbolig 26/48 9 Aldersbolig 26/15 15 Risør 2. etg. Ikke til utleie 26/15 14 Pleie og omsorg 13/14 1 Omsorgsbolig 13/14 2 Omsorgsbolig 13/14 3 Omsorgsbolig 13/14 4 Omsorgsbolig 13/14 5 Omsorgsbolig 13/14 6 Omsorgsbolig 13/14 7 Omsorgsbolig 13/14 8 Omsorgsbolig 13/14 9 Omsorgsbolig 13/14 10 Omsorgsbolig 13/14 11 Omsorgsbolig 13/14 12 Omsorgsbolig 13/14 13 Omsorgsbolig 13/14 14 Omsorgsbolig 48/67 37 Omsorgsbolig 48/67 38 Omsorgsbolig 48/67 39 Omsorgsbolig 48/28 51Gjennomgangsbolig 48/28 52 Gjennomgangsbolig 48/29 53 Gjennomgangsbolig 48/29 54 Gjennomgangsbolig 48/38 55 Gjennomgangsbolig 48/38 56 Gjennomgangsbolig 48/18 62Aldersbolig 48/18 63 Aldersbolig 48/14 64Boligstad vest stor 48/14 65 Boligstad 2. etg. 48/14 66 Boligstad liten 19

20 Oversikt boliger Rollag boligstiftelse 48/63 leilighet nr 31 48/63 leilighet nr 32 48/47 leilighet nr 33 48/47 leilighet nr 34 48/47 leilighet nr 33 48/44 leilighet nr 35 48/44 leilighet nr 36 26/76 leilighet nr 11 26/76 leilighet nr 12 26/77 leilighet nr 13 26/77 leilighet nr 14 25/56 leilighet nr 15 25/56 leilighet nr 16 25/56 leilighet nr 17 25/57 leilighet nr 18 legevakt 25/57 leilighet nr 19 26/78 PU-bolig 26/78 PU-bolig 26/78 PU-bolig 26/78 PU-bolig 26/78 PU-bolig personaldel 26/79 PU-bolig barnebolig 26/79 PU-bolig barnebolig, pers. 26/79 avlastningsbolig nr 26 26/79 leilighet nr 27 20

21 B Kommunale boligområder Areal kjøpt av Rollag kommune og avsatt til boligformål nor for Rollag boligfelt. Areal nytt boligråde ca 110 da. Areal kjøpt av Rollag kommune og avsatt til boligformål nor vest for Veggli Handel. Areal nytt boligområde ca 30 da. Vikje-grenda øst for Veggli sentrum, reguleringsplan godkjent småbruk, 10 store boligtomter og 3 tuntomter. 21