VENNESLA KOMMUNE. Bygg- og miljøutvalget. Dato: kl. 9:00 Sted: sal 1 Arkivsak: 15/00004 Arkivkode: 033

Transkript

1 VENNESLA KOMMUNE Bygg- og miljøutvalget Dato: kl. 9:00 Sted: sal 1 Arkivsak: 15/00004 Arkivkode: 033 Mulige forfall meldes snarest til forfall@vennesla.kommune.no eller til Hilde Grundetjern tlf / Saksdokumenter sendes også til varamedlemmer, men disse møter bare etter nærmere beskjed. SAKSKART Side 20/15 14/ Saker til behandling Gnr/bnr 38/17 - Rammesøknad for oppføring av nedbrent hytte. Søker: Solfrid Svendsen 3 21/15 11/ Områderegulering Skarpengland, 2.g. behandling 7 22/15 14/ Gnr/bnr 95/1, 78/29 og 78/30 - Båsland - søknad om deling av landbrukseiendom 17 23/15 11/ Informasjon vedr. krypsivtiltak i nedre Otra 18 Delegerte saker 29/15 15/ /15 15/ Gnr/bnr 6/ Granlibakken 6 - søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett for tilbygg på eksisterende bolig Gnr/bnr 4/33 - søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett -nytt inngangsparti

2 31/15 15/ /15 15/ /15 14/ /15 15/ /15 15/ /15 15/ Gnr/bnr 2/30 - Høylandsvegen 8 - søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett for tilbygg til eksisterende bolig Gnr/bnr 6/ Revestien 33 - søknad om rammetillatelse - dispensasjon m.h.p. takform og søknad IG for grunnarbeid. Gnr/bnr 23/115 - Montjønnvegen 13 - søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett for oppføring av garasje m/søknad dispensasjon fra avstand veg. Gnr/bnr 6/ Revestien 33 - søknad om rammetillatelse/ dispensasjon m.h.p. takform Gnr/bnr 6/ Rammesøknad - rev. søknad med saltak istedenfor valmtak Gnr/bnr 56/152 - Solknipen Vest 17 - søknad om tillatelse i ett trinn for oppføring av enebolig og garasje /15 14/ Gnr/bnr 24/18 - Ravnåsvegen enebolig - søknad IG 35 38/15 14/ /15 14/ /15 12/ /15 13/ Gnr/bnr 6/5 - Skjerehauvegen 9 (Kalvehagen) - rammesøknad om riving av bolig Gnr/bnr 6/ Revestien 11 - søknad IG resterende arbeider Referatsaker Gnr/bnr 23/421 og Bruvegen innspill til vedtak i bygg- og miljøutvalget vedr. reguleringsplan. Søker: BN-konsult AS Gnr/bnr 67/5 - Einstabland - fylkesmannens behandling av klage over avslag på søknad om dispensasjon for anlegg av flytebrygge m.m. Tiltakshaver: Wenche- Synnøve og Torstein Haraldseid Vennesla, Torhild Bransdal ordfører 2

3 Saker til behandling 20/15 Gnr/bnr 38/17 - Rammesøknad for oppføring av nedbrent hytte. Søker: Solfrid Svendsen Arkivsak-dok. 14/ Arkivkode. 38/17 Saksbehandler Jan Erik Heddeland Saksgang Møtedato Saknr 1 Bygg- og miljøutvalget /15 SAMMENDRAG: Solfrid Svendsen, eier av 38/17, ønsker å gjenbygge fritidsboligen som brant ned sommeren 2014 i forbindelse med en skogbrann. Eiendommen ligger i uregulert LNF område, avsatt til spredt fritidsbebyggelse. Nedbrent hytte lå ca. 11 m fra Homevann på det nærmeste. Ny hytte søkes gjenoppført på samme sted men nå med ny terrasse mot vannet. Tiltaket ligger i 100 meters beltet og er avhengig av dispensasjon. Ny terrasse mot vannet representerer en tilsidesettelse av hensynet bak byggeforbudet. De samfunnsmessige ulempene vurderes som små og foreslås redusert ytterligere gjennom å sette vilkår. Små ulemper gjør at det skal mindre til for å konkludere med nødvendig overvekt av fordeler. Det er presedens for gjenoppbygging av hytter etter brann så lenge avstand til vann ikke reduseres eller øker. Etter en samlet vurdering mener rådmannen det ligger til rette for å kunne åpne for dispensasjon på vilkår. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon m.h.p avstandskrav fra vann for gjenoppbygging av hytte og uthus på følgende vilkår: Hytte med terrasse og uthus må oppføres som vist på tegninger vedlagt denne søknaden og ikke nærmere vannkant enn 10,7 meter. Farge og materialbruk må harmonere med omkringliggende naturlandskap. Stolpesatt areal mellom hytte/terrasse og terreng mot nord og vest skal lukkes med naturmaterialer. Vedlegg: 1. Følgebrev til rammesøknad 2. Dispensasjonssøknad 3. Situasjonskart 4. Plan- og fasadetegninger 5. Fylkeskommunen har ingen merknader 3

4 Bakgrunn for saken: Kommunen mottok rammesøknad m/dispensasjonssøknad for gjenoppbygging av fritidsbolig ved Homevann på gnr.38, bnr. 17. I følge opplysninger ble hytten tatt i bruk Tiltakshaver er Solfrid Svendsen. Den nedbrente hytta er i matrikkelen oppført med bruksareal H1 = 42 m2. Ett lite uthus på 9 m2 som ikke var registrert i matrikkelen ønskes også erstattet og plassert 3.5 m fra hytta sammenbygd med et tak. Ny hytte kommer på samme sted som nedbrente. Det var en gammel terrasse mot vannet. Denne ønskes mer terrengtilpasset ved at det blir mindre utkraging, størrelse 15 m2. Tomten er oppmålt til 1052 m2 og går helt ned til strandkanten. Hyttetomten ligger i LNF område, avsatt til spredt fritidsbebyggelse. Kommuneplanens bestemmelser, 2.4.2, anfører at bebyggelse i LNF områder som er i samsvar med formålet, kan gjenoppføres etter brann eller naturkatastrofer. Søknaden er sendt til Fylkesmannen og V-Agder Fylkeskommune for uttalelse. Det er kommet tilbakemelding fra Fylkeskommunen hvor der fremkommer at de ikke har noen merknader. Det foreligger også nabosamtykke fra nabo m.h.p utebodens plassering 3.4 m fra grense. Lover som kommer til anvendelse: Dispensasjonssøknaden skal behandles etter PBL 19. For alle saker som berører naturmangfold følger det av Naturmangfoldlovens 7 at prinsippene i 8 12 legges til grunn. Om dispensasjoner: I flg PBL 19-1 krever dispensasjon en grunngitt søknad og naboer skal varsles samt regionale og statlige myndigheter skal få muligheter til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer og forbud i 1-8. Etter 19-2 kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formål blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter 19-2 skal det legges særlig legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det bør ikke gis dispensasjon dersom statlige eller regional myndighet har uttalt seg negativt. 4

5 Rådmannens merknader: PBL 19-2 krever at det utøves et rettsanvendelsesskjønn hvor det først vurderes om hensyn bak lovens formålsbestemmelse eller bestemmelser det må dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene i dette tilfellet er først og fremst avstandskravet på 100 meter fra vann og vassdrag i planbestemmelser til kommuneplanen Allmenne interesser, naturmangfold og miljø herunder vern av vassdraget med nærliggende landskap og kantsoner mot vann er sentrale hensyn bak avstandskravet. Siden det her er snakk om gjenoppbygging etter brann legges til grunn at en gjenoppbygging av tidligere bygg på samme sted ikke vil være en tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen, jfr. tilsvarende retningslinje i bestemmelsene til kommuneplanen hvor det åpnes for gjenoppbygging etter brann eller naturkatastrofer av bebyggelse i LNF. Det kan anføres at tiltakshaver ikke skal være skadelidende for andres omgang med bål. Terrassen på 15 m2 kommer imidlertid noe nærmere vannet enn tidligere slik at denne må vurderes mht. om den representerer en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Rådmannen mener terrassen er godt tilpasset terrenget og såpass beskjeden at den ikke representerer en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak byggegrense langs vann og vassdrag forutsatt at bygningskroppen ikke kommer nærmere vannet enn den bygning som brant ned. Etablering av ny terrasse nærmere vannet i 100 meters beltet representerer imidlertid en tilsidesettelse da utgangspunktet her er et forbud mot tiltak. Det er samfunnsmessige fordeler og ulemper som kan tillegges vekt ved interesseavveiinger etter I dette tilfellet er området avsatt til spredt fritidsbebyggelse og tiltaket erstatter en hytte som er brent ned og i samme avstand fra vannet. Bygget vil dermed ikke virke mer privatiserende og heller ikke medføre større ulempe for naturmiljøet. Dispensasjon til gjenoppbygging av selve hytta i samme avstand fra vannet er ikke egnet til å skape ny presedens siden det er gitt dispensasjon til flere tilsvarende søknader også i rene LNF områder. Fordelene med å gi dispensasjon er i all hovedsak private. Det at hytta ligger i LNF med spredt fritidsbebyggelse gjør at tiltaket er i samsvar med denne delen av kommuneplanen slik at en dispensasjon her ikke bør håndteres strengere enn tilsvarende i 100 metersbeltet i rene LNF områder. Det er lagt vekt på estetisk utforming og god tilpasning til landskapselementer. Det er allerede konkludert med at etablering av ny terrasse nærmere vannet representerer en tilsidesettelse av forbudet mot tiltak. Den gamle terrassen er ikke nærmere beskrevet og fremgår ikke av kommunens ortofoto. Den nye terrassen må vurderes som en samfunnsmessig ulempe. Vennesla har hatt en streng praktisering ved søknad om nye tiltak i 100 meters beltet. Søknaden angir ny terrasse vendt mot vannet med noenlunde samme avstand som hytta (ca 11 meter). Hytta ligger i svakt hellende 5

6 terreng slik at terrassen står på stolper med nordvestre hjørne ca 90 cm over terreng. Dette øker eksponeringen mot vannet. Den korte avstanden fra hytte/ny terrasse til vann og kantsonen øker ulempene. Omgivelsene ansees ikke som et viktig friluftsområde og hyttas lokalisering innebærer ikke eksponering mot ferdselsårer. Ved å settes vilkår kan ulemper reduseres og fordeler økes. Ulempen av at den relativt beskjedne terrassen bygges i forbudssonen kan reduseres ved å bordkle åpningen mellom terreng og hytte/terrassegulv mot nord og vest, alternativt med en natursteinsmur. Små samfunnsmessige ulemper gjør at de private fordelene sammen med vilkår om god estetisk tilpasning av overgang mellom terreng og hytte/terrasse mot nord og vest vurderes å gi tilstrekkelig overvekt av fordeler. Regionale myndigheter har ikke uttalt seg negativt til saken. Rådmannen kan ikke se at en dispensasjon vil ha negative konsekvenser m.h.p helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen kriteriene er til stede for å kunne gi dispensasjon etter 19-2 på vilkår. Naturmangfoldloven. Forholdet er ivaretatt under arbeidet med kommuneplanen. Det omsøkte tiltak berører ikke naturmangfold og det legges til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfoldlovens Konklusjon: Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra avstandskravet fra vann for gjenoppbygging av hytte og vedskjul med ny terrasse som omsøkt. Det bør i byggesaken settes vilkår som ivaretar at hytte og terrasse får god estetisk utforming i forhold til omgivelsene. 6

7 21/15 Områderegulering Skarpengland, 2.g. behandling Arkivsak-dok. 11/ Arkivkode. 56/1 56/14 202/11 200/17 m fl Saksbehandler Eivind Mauland Saksgang Møtedato Saknr 1 Bygg- og miljøutvalget /15 2 Kommunestyret SAMMENDRAG: Det kom inn 12 høringsuttalelser. NVE varslet innsigelse som krevde bedre utredning av flomfare. Dette forsinket fremdrift men er løst og varselet trukket. Regionale og statlige organer stiller seg bak de hovedgrep som er foreslått knyttet til vegløsning, ivaretakelse av myke trafikanter, arealformål og sentrumsstruktur. Hovedtyngden av lokale uttalelser ønsker fv 454 lagt vest for butikk/sentrum og mener sentrum i større grad må tilpasses eksisterende bebyggelse. Det kom ikke inn merknader til foreslåtte vegnavn. På bakgrunn av en samlet gjennomgang av høringsuttalelsene innstiller rådmannen på å opprettholde hovedgrepene i planløsningen. Detaljerte merknader er innarbeidet i samsvar med eget vedlegg. Rådmannens forslag til innstilling: 1 Kommunestyret godkjenner med hjemmel i PBL områderegulering for Skarpengland, sist revidert Under forutsetting av at kommunestyret vedtar planen vedtas med hjemmel i matrikkelforskriftens 51 første ledd vegadressenavnene Mølletorget, Møllemoen, Øvrebøvegen og Drivenesvegen. Vedlegg: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Brev fra NVE datert Høringsuttalelser 6. Administrasjonens merknader til høringsuttalelser 7. Utsnitt av reguleringskart over Møllemoen 8. Illustrasjon av Møllemoen uten BOF4 7

8 Bakgrunn for saken: I møte sak 25/14 vedtok Bygg- og miljøutvalget å legge områdereguleringsplan Skarpengland ut til offentlig ettersyn. Utlegging ble annonsert i Fædrelandsvennen, Vennesla Tidene og på kommunens internettsider. Berørte og statlige/regionale organer ble tilskrevet. Det ble annonsert og gjennomført åpent høringsmøte på Skarpengland skole 13. mars Innenfor fristen kom det inn 12 høringsuttalelser hvorav 4 fra offentlige organer på regionalt/statlig nivå samt uttalelse fra Agder Energi nett as. Fra lokalt nivå kom en samordnet uttalelse signert av 23 personer. Resten av uttalelsene er fra lokalpersoner/eiendommer i planområdet. I tillegg er det kommet tre innspill fra privatpersoner etter fristen. Disse er tatt med i vurderingen. Høringsuttalelser er gjennomgått og drøftet gjennom interne arbeidsmøter hvor enheter og fagpersoner med relevans til aktuelle problemstillinger har deltatt. Etter høringsfristens utløp ble planen også tatt opp i planforum. Konklusjoner er drøftet med plankonsulent ViaNova hvor Even Lorentsen har hatt hovedansvaret for kvalitetssikring, innarbeiding av endringer og levering av plandokumentene slik de nå foreligger. For å kunne vurdere uttalelsene om at planen er for ambisiøs og kostnadene knyttet til realisering for høye, er det innhentet kostnadsoverslag knyttet til offentlig infrastruktur levert av ViaNova samt gjort en kostnadsvurdering knyttet til den del av eksisterende boligbebyggelse i gjennomføringssonen som forutsettes sanert. Nedenfor gjengis administrasjonens utdrag av hovedpunkter i høringsuttalelsene. For å lese uttalelsene i sin helhet vises til vedlegg. Administrasjonens merknader og tilrådning til enkeltinnspill og detaljer er fremstilt i eget vedlegg til saken. Regionale/statlige organer: Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Varsler innsigelse med bakgrunn i at flomvurderingen ikke svarer tydelig på om det er tilstrekkelig sikkerhet mot flom for den nye bebyggelsen som planlegges, jf krav i TEK10. ViaNova ble bedt om å innhentet tilleggsutredning vedrørende flomfare og benyttet Sweco som underleverandør. Det er lagt 14 tverrprofiler på kritiske steder langs vassdraget og terrenghøyder oppmålt. Flomsone er konstruert og innarbeidet i plankart med tilhørende reguleringsbestemmelser. Flomsonen slik den fremstår på plankartet er fremstilt ved å trekke avgrensningen mellom oppmålte, høydedefinerte punkter i tverrprofilene basert på koter og skjønn. Dette gir tilstrekkelig nøyaktighet mht. å vurdere flomsikkerhet i planen mens arealet mellom punktene ikke er nøyaktig. Søknader om tiltak i eller i nær tilknytning til flomsonen må, dersom det kan herske tvil om flomsikkerhet, påregne krav om egen flomvurdering. Varsel om innsigelse ble trukket ved brev fra NVE datert (vedlegg). 8

9 Fylkesmannen i Vest-Agder Ser positivt på målet om å få til et attraktivt bygdesenter og forstår godt valget man gjør med å rendyrke sentrumsområdet med boliger og forretning, og styre etablering av industripregede virksomheter til vestre del av planområdet. Mener planforslaget er godt opplyst og at det går tydelig fram hvilke valg som er gjort og hvorfor. Fylkesmannen har ikke spesielle forslag til forbedringer når det gjelder de overordnede grepene i planforslaget. Det pekes på noen feil og mangler i bestemmelsene. Disse er i de alt vesentlige innarbeidet i planforslaget, jf. eget vedlegg. Fylkeskommunen Plan- og miljøseksjonen Er svært positive til grepet med å etablere en lokal gate som unngår gjennomgangstrafikken på Drivenesvegen. Mener Mølletorget - Møllemoen kan styrke Skarpengland som sted og vil kunne tilby tjenester og funksjoner som er viktige for lokalsamfunnet. Fremtidige beboere i boligområdet opp mot Brurefjell vil få enkel adkomst til leke- og parkarealer samtidig som det er nært til så vel tjenester som friluftsområder. Fylkeskommunen mener det er et godt plangrep å legge til rette for høy utnyttelse i dette området. Fylkeskommunen anser planforslaget for å være godt gjennomarbeidet med gode planfaglige vurderinger. Planforslaget tar et helhetlig grep om utviklingen av Skarpengland og foreslår løsninger som er langsiktige basert på bakgrunnsmateriale og medvirkning fra lokalsamfunnet. Planforslaget fremstår som et godt verktøy for fremtiden, egnet til å skape forutsigbarhet for innbyggere og grunneiere i bygda. Barn og unges interesser: Det må innarbeides rekkefølgekrav for å sikre opparbeidelse av lekeplasser i gjennomføringssonen. Peker på at et slikt krav kan virke som byggeforbud om grunneiere/utbyggere ikke blir enige. Ber kommunen vurdere plasseringen av kvartalslekeplassen ved Skarpenglandsvannet. De fleste boenhetene ligger på andre siden av Drivenesvegen og barn og unge må derfor krysse vegen for å kunne benytte seg av denne. Dersom plasseringen opprettholdes ber fylkeskommunen kommunen vurdere om planen skal angi spesielle tiltak med hensyn til trafikksikkerhet. Kryssingen av rv 9 ved o_gs8 - o_gs9 bør utgå dersom dette er tenkt som kryssing i plan som dagens situasjon. Fotgjengeroverganger av denne typen og med en slik plassering kan ofte skape en falsk trygghet og fremstå som trafikkfarlig. Samferdsel: Viser til merknad fra Statens vegvesen for de forhold som er av vegteknisk art. Videre opplyses det om at det ikke er satt av midler i handlingsprogram for fylkesveier til tiltak innenfor planområdet. Det er p.t. usikkert om det vil bli prioritert midler innenfor neste periode av handlingsprogrammet som er

10 Forskrift om fysiske tiltak i vassdrag: Dersom det planlegges tiltak i vassdrag kan dette utløse søknadsplikt etter "forskrift om fysiske tiltak i vassdrag". Forholdet til kulturminner og kulturmiljø: Det ble utført arkeologiske registreringer våren Med bakgrunn i disse ble det anbefalt å regulere et avgrenset område mellom elva og riksvei 9 til bevaring. Dette er nå lagt inn i planforslaget. Fylkeskonservator har ikke videre merknader. Statens vegvesen Region sør Mener kommunen i stor grad har lykkes med å innarbeide hovedformålene og at planen legger til rette for en god utvikling av Skarpengland sentrum. På nåværende tidspunkt er det ikke satt av midler, hverken statlige eller fylkeskommunale, til tiltak i planen. Vegvesenet forutsettes at o_v2(ny fylkesveg fra rundkjøring mot Stupstad) ikke kan kobles til rv 9 før rundkjøring er etablert og at regulert gangfelt over rv 9 og på fv 454 tas ut av planen. Det vil være naturlig at kommunen overtar ansvar for drift/vedlikehold av gang-/sykkelvegen på nordsiden når o_gs4 og o_gs5 er etablert. Det må stilles rekkefølgekrav til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som skal løses av gjennomføringssonen. Vegvesenet påpeker videre en del mangler i bestemmelsene av teknisk art. Agder Energi Mener nedlegging av høyspentlinjen i kabel må bekostes av utbygger. Kapasitet på eksisterende anlegg er begrenset slik at forsterkinger må påregnes. Privatpersoner, grunneiere, næringsdrivende, lag, foreninger: Helge Jacobsen m.fl.,(23 signaturer) Mener planen er svært urealistisk. Fylkesveg 454 har mange ulemper og må legges utenom sentrum. Ole Per Strædet Mener det er vanskelig å finne den «perfekte» løsning. Sikkert at det blir flere folk og økt trafikk. Planen må sikre gode boforhold, sikre veger for myke trafikanter, gode forhold for næringsdrivende samtidig som bygdas naturmiljø og egenart opprettholdes. Mener vegen må legges utenom sentrum. Peker på at den nye butikken har blitt feilplassert og mener det blir feil at «omgivelsene må flytte på seg» og eksisterende bygg rives for å gi nok plass til veg og myke trafikanter når «butikken» er nokså alene om å ønske vegen gjennom sentrum. Støtter rundkjøring med veg videre vestover mot Stubstad i kryss med rv 9. Fremmer alternativt forslag til vegløsning lagt på vestsiden av Sparbutikken(skisse vedlagt uttalelsen). Dersom dette kan løses teknisk mener han de fleste behov/krav vil kunne tilfredsstille. Basert på sitt forslag til vegløsning foreslår han sentrumsløsning som bevarer mer av eksisterende bebyggelse og med ny atkomst fra tomta til «karosserien». 10

11 Ønsker ny boligtomt for enebolig eventuelt tomannsbolig mot nordøstlig yttergrense av planområdet og i forlengelse av regulert boligområde Solknipen 4. Odd R. Loland Foreslår Drivenesvegen på sørsiden av butikken slik at kunder kan slippe å krysse en meget trafikkert veg. Da blir sentrum mer bilfritt. Den nye vegen bør ligge nærmest mulig butikken for å slippe en stor bru lenger nede. Har lagt ved en skisse som i store trekk samefaller med skisse fra Ole Per Strædet hvor eksisterende bygningsmasse i hovedtrekk bevares men nytt forretningsareal rundt to gågater inn bak karosserien og det gamle samvirkelaget(coop). For å løse lokaltrafikken og et miljøvennlig sentrum, bør ny veg til Stupstad gå gjennom det nye industriområdet og ut ved krysset til Birkåsen. Etter 50 års bruk kan Setesdalsvegen godt flyttes utenom sentrum. Den beste løsningen ville være forslaget til plansjefen. Da hadde alle problem ved vegstykket langs fjellet ved Vormbrokka vært løst, og veg/sykkelsti kunne gå på de gamle veger. Mye ville blitt enklere og mer miljøvennlig. Administrasjonens merknad: Med forslaget til plansjefen siktes til drøftinger i en tidligere fase hvor rv 9 ble vurdert lagt vest for nytt næringsområde. Tor Larsen, Byggmester, PreTo Eiendom Synes i hovedsak planen er veldig bra. Eier den gamle Tappen hvor det er godkjent 6 mannsbolig og en 2 mannsbolig. Kjøpte tomta da han så mulighet for leilighetsbygg med parkering i kjeller, kanskje butikker i første etg. og leiligheter 2 og 3 etg. og en inntrukket 4 etg. Viser til at han hadde kunnet bygge det som er godkjent og mener det hadde ødelagt alt som har med en ny sentrumsplan å gjøre. Har derfor ønsket grunneiere på nordsiden av vegen med på å få til ny plan. Foreslår at planen åpner for bygg med inntrukket 4. etasje på Tappen og på BFK og BOF tomtene i resten av sentrum. Mener BYA på Tappen tomta kan økes fra 40 % til 60% og at utnyttelsen også bør økes i hele området. Er opptatt av at sentrum blir en plass hvor folk virkelig vil bo. Har vært mye i kontakt med Ole Per Strædet som er veldig positiv til, for eksempel å koble løypenettet fra Loland til sentrum. Viser til at dette i sommerhalvåret kan benyttes både til fots og på sykkel. Håper dette blir tatt med i neste utredning og at det fort kan gå mot et stempel på reguleringsplanen. Hildegunn og Per Olav Lundevold, Har fulgt saksgangen de siste 15 årene, hvor de har bodd i sentrum av Skarpengland, og ser at området er vanskelig å regulere til en god løsning. 11

12 Har som hovedsynspunkt å få et sentrum uten gjennomgangstrafikk med mulighet for myke trafikanter å komme trygt til butikken. Peker på at dette er viktig for alle innbyggerne av Skarpengland. Viser til at dette var løst i nåværende reguleringsplan og også ble lagt til grunn etter politisk vedtak i starten men endret av politikerne i 2012 med økonomi som viktigste begrunnelse. Viser til ny Spar som etter brannen i 2012 stod ferdig i 2013 og at denne ligger altfor nær fv 454, men allikevel er det løsningen med veg gjennom sentrum som nå legges ut for høring. For å kunne realisere dette må flere bygg på nordsiden av fv 454 vike for veg og gangfelt. Dette ser vi ikke på som en god løsning. Peker også på at den nye planen slik den ligger ute på høring totalt sett er mye dyrere å realisere enn den gamle/gjeldene planen. Stiller på denne bakgrunn en rekke spørsmål ved hvorfor vegen er foreslått lagt gjennom sentrum samt argumenter for å legge vegen på andre siden av Tappen/butikken. Gerd Vigdis og Per Slettedal, Anbefaler at Vennesla kommune kjøper Lundevold sitt hus som blir liggende i en skvis ved ny rundkjøring. Mener det bør innarbeides ny atkomstveg rett fra nytt industriområde over til Øvrebø bil og at kryss ved ny Sparbutikk allerede nå bør utbedres da krysset er uoversiktlig og farlig både for fotgjengere og bilister. Ønsker å kunne omdisponere gnr/bnr 49/16 og 34 fra næring til boligformål og mener planforslaget legger til rette for dette når fv 454 flyttes. Peker også på at nabotomt på næringsområdet møt øst kun brukes privat. Anfører mange momenter av mer privat karakter for omdisponering av arealet. Spar Øvrebø Peker på at fortau langs fv 454 og gang-/sykkelveg langs nåværende fv 71 ikke må ta areal som vanskeliggjør varelevering, HC og annen parkering. Ønsker garasjer til leilighetsdelen og viser til lokalisering enten parallelt med Sangbekken sør/vest for butikken eller på tvers vest-nord/vest på tomta. Synes for øvrig planen er fin men er imot «handlegata» hvor det må rives flere hus. Oppsummering av høringsinnspill Regionale og statlige organer stiller seg bak de hovedgrep som er foreslått knyttet til vegløsning, ivaretakelse av myke trafikanter, arealformål og sentrumsstruktur. Vegvesenet har ikke stilt rekkefølgekrav som forutsetter at rundkjøringen må realiseres før tiltak i sentrumssonen kan realiseres. På den annen side ligger hverken rundkjøring eller tiltak på fylkesvegen inne i vedtatte handlingsplaner. 12

13 Tyngden av lokale uttalelser ønsker fv 454 lagt vest for butikken og mener sentrumsutformingen i større grad må tilpasses eksisterende bebyggelse. Merknader: Områderegulering av Skarpengland bygdesenter er det viktigste utviklingstiltaket i denne delen av kommunen i inneværende kommuneplanperiode. Tiltaket er innrettet for å fremme kommunens to hovedmålsettinger om å tilrettelegge for utvikling og fremme gode levekår. Planen regulerer inn stor verdiøkning gjennom høy utnyttelse, nye arealformål og høy kvalitet. Rådmannen velger å konsentrere merknadene til temaene vegløsning, sentrumsstruktur og forhold knyttet til gjennomføring. Dette da det er disse hovedtemaene som er viet mest oppmerksomhet i høringsuttalelsene. For å få et komplett bilde mht. administrasjonens merknader og endringer innarbeidet i planen vises til eget vedlegg. Vegløsning Regionale fagorganer gir tilslutning til vegløsningen. De fleste lokale høringsuttalelser er negative til å legge fv 454 gjennom sentrum. Momentene går på de samme forhold som lå til grunn for det lokale engasjementet som i sin tid resulterte i vedtak om oppstart av planarbeidet. Forskjellen er at det nå foreligger et omfattende utredningsarbeid hvor vegeier og fagmyndighet har gitt sin tilslutning til forslaget. En rekke alternativer er utredet gjennom prosessen. Tyngdepunktet av lokale uttalelser kommer fra personer med nær tilknytning til sentrum eller som berøres direkte av forslaget. Rådmannen merker seg massiv lokal motstand mot vegløsningen i planen. Rådmannen er enig i at det er ulemper forbundet med å legge fv 454 gjennom bygdesenteret sammenlignet med en trasé som går utenom. Ulempene er knyttet til forhold som trafikksikkerhet, støy, forurensning, arealbruk og rundkjøring på rv 9. Utfordringen er at det gjennom et omfattende utredningsarbeid ikke er funnet bedre alternativer. Flere peker på den gamle reguleringsløsningen som bedre og at nåværende løsning legger for ensidig vekt på kostnader. Andre peker på at ny fylkesvegen bør legges på sørsiden av Tappen og Sparbutikken til ny rundkjøring på rv 9. Begge disse alternativene har vært utredet og drøftet. Alternativet på sørsiden av Tappen og Sparbutikken ble ikke funnet tilfredsstillende vegteknisk og ble funnet å ha store ulemper knyttet til miljø, trafikksikkerhet og atkomst. Alternativet ble derfor forkastet uten kostnadsberegning. Alternativet som ligger i eksisterende reguleringsplan ble kostnadsvurdert sammen med flere andre alternativer. Det er riktig at kostnader er et argument for alternativet som nå er fremmet. Forslaget bygger imidlertid på en totalvurdering hvor alle relevante forhold ble vurdert og politisk behandlet. Så langt rådmannen kan se kommer det ikke frem nye momenter i høringen. Rådmannen mener derfor vegløsningen samlet sett fortsatt fremstår som best egnet til å fremme Skarpengland som bygdesenter for Øvrebø. 13

14 Sentrumsstruktur Regionale aktører støtter de hovedgrep som ligger i planforslaget. Ut fra en målsetting om et attraktivt bygdesenter støtter fylkesmannen rendyrking av sentrumsområdet med boliger og forretning og styring av industripreget virksomhet til vestre del av planområdet. Fylkeskommunen anser etablering av lokal gate, som unngår trafikken på Drivenesvegen, som et svært positivt grep. Fylkeskommunen mener Mølletorget - Møllemoen kan styrke Skarpengland som sted og vil kunne tilby tjenester og funksjoner som er viktige for lokalsamfunnet. Hovedtyngden av lokale uttalelser er uenige i behovet for å sanere så mange eksisterende bygg, herunder boliger. Flere hevder planen er urealistisk og at innløsningskostnadene er for høye til at planen kan realiseres. Det er få lokale uttalelser som tar opp de strukturelle hovedgrep som er tatt for å bygge inn kvalitet i et fremtidig bygdesenter for Øvrebø. Den største utfordringen i forhold til å etterkomme ønsker i de lokale uttalelsene ligger i at uttalelser om alternativ sentrumsstruktur tar utgangspunkt i vegløsninger som er vurdert som dårligere egnet og derfor forkastet. Ole Per Strædet foreslår å rive gamle karosserien for å få plass til ringveg som gir atkomst til bakenforliggende boligarealer. Han foreslår kombinert forretning/boligformål konsentrert fra Essotomta og nordover langs denne vegen. Eksisterende boligbebyggelse mot øst foreslås bevart. Forslaget har mye til felles med forslaget til Odd R. Loland og også flere av de andre uttalelsene fra lokalt nivå. Forslagene forutsetter fv 454 lagt opp bekkedalen sør for Essotomta/Sparbutikken til ny rundkjøring som er trukket lenger mot sør på rv 9 og videre i ny trase over det nye næringsområdet. På bakgrunn av utallige lokale møter mener han å fremme dette synspunktet på vegne av mange i bygda. Høringsuttalelsene berører et hovedtema gjennom hele planprosessen. Forutsatt at målet om å utvikle Skarpengland som bygdesenter står fast må planlegging ta utgangspunkt i eksisterende situasjon både mht. reguleringsløsning og bygningsmasse. Hverken eksisterende reguleringsløsning eller eksisterende bygningsmasse er forenelig med målet om å utvikle et bygdesenter. For å gjøre målet realistisk må sentrumsutformingen ta utgangspunkt i vegløsningen. Deretter må det reguleres inn verdier i form av nye utbyggingsarealer, formål og kvalitet. Skal dette lykkes er utfordringen å regulere inn høy nok verdi til å bære transformasjonskostnadene. Bevaring av eksisterende bygningsmasse vil ikke bare redusere utbyggingsareal men gå vesentlig ut over kvalitet. En betydelig del av den bygningsmasse som i dag representerer en utfordring for utvikling av et bygdesenter, er etablert etter år 2000 basert på dispensasjon fra eksisterende plan. Det som skaper mulighet til å ta gode grep nå er store arealer som i dag er regulert til industri, næring og offentlig formål som kan omreguleres til sentrumsformål og 14

15 konsentrert boligbebyggelse. En forutsetning for at disse arealene skal bli attraktive er at planløsningen skaper et godt sentrumsområde både for besøkende og for fastboende. Da er det ingen veg utenom å trekke inn bebygde eiendommer ut mot fv 454. I en tidlig fase av arbeidet ble det gjort flere forsøk på å bevare og tilpasse planen til eksisterende bebyggelse. Samtlige ble forkastet da en måtte erkjenne at resultatet ble en plan for å bevare bebyggelse og ikke en plan for å legge til rette for utvikling av et godt bygdesenter for Øvrebø. I høringen er det kommet innspill om å øke etasjetallet fra 3 til 3 etasjer med inntrukket 4 etasje samt å øke BYA fra 40 til 60% innenfor formålene BOF2-5 og BFK1-4. Økning av BYA vil innebære større fotavtrykket av byggene. Bygningsmassen vil fremstå mer kompakt, bymessig og med mindre rom mellom bygningskroppene. Økning av høyde vil forsterke denne effekten og gi større skyggeeffekt for bakenforliggende bebyggelse selv om 4 etasje trekkes inn. Uteromskvalitet på Mølletorget vil bli redusert om BYA og høyde økes. Økt utnyttelse av BOF2(høyde og bredde) vil redusere utsikt til natur- og kulturlandskapet for beboere og besøkende i sentrum. Det er mulig å redusere ulempene noe ved å se høyde og BYA i sammenheng og åpne for en inntrukket 4. etasje på f.eks. deler av enkelte bygg. En fordel med økt utnyttelse er at formålene bolig/forretning/kontor og bolig/forretning kan bli lettere å realisere. Det samme kan oppnås ved å utvide sentrum med nye utbyggingsarealer på landbruksareal mot øst. Innarbeidelse av høyere utnyttelse (BYA/etasjetall) eller utvidet areal med boligformål vil kreve ny høring av planen etter at det er utarbeidet nytt forslag med illustrasjoner og sol/skyggediagram. En vanskelig avveining mellom hensyn har vært BOF4. BOF4 ble lagt inn rett før 1. gangs-behandling på bekostning av uteromskvalitet i sentrumskjernen. Figuren ble debattert politisk men oppretthold i høringsutkastet. Årsaken var at det i dag ligger en seksjonert 4-manns- og en 2-manns bolig fra 2009 på eiendommen. Høringsforslaget legger opp til at begge boliger kan bli liggende frem til det eventuelt måtte bli frivillig avtale om nytt bolig/forretningsbygg på tomta. Illustrasjon av gjennomføringssonen med og uten BOF4 følger som vedlegg. Opprettholdelse av BOF4 innebærer en varig reduksjon av sentrums- og uteromskvalitet. Både BOF4 og eksisterende bygg bryter den rommelige og visuelle sammenhengen mellom torgområdet og den gjennomgående grøntstrukturen. Muligheten til å ta vare på denne kvaliteten forsvinne for all fremtid ved vedtak av planen. Er det en erfaring som bør huskes fra planprosessen som nå er i sluttfasen så er det at arealbruk og kvalitet i sentrumsområder må planlegges langsiktig. Kostnader for å ta vare på uteromskvalitet i sentrum som kan virke høye i dag, vil fortone seg som små ved neste planlegging/utvidelse av sentrumsområdet. Det foreligger nå bedre grunnlag for å vurdere økonomiske forhold knyttet til planforslaget. Etter å ha gått gjennom stipulerte kostnader for opparbeidelse av offentlig infrastruktur mener enhet for plan og utbygging verdien av et offentlig parkareal i tilknytning til torgarealet vil forsvare kostnader med fjerning av eksisterende 15

16 boligmasse til fordel for parkformål. Et slikt grep vil representere en engangsinvestering for all fremtid. Vederlag for dette arealet vil i så fall måtte inngå i løsningen for gjennomføringssonen og følges opp med et rekkefølgekrav. Krav om opparbeidelse av dette parkarealet kan skyves relativt langt frem i tid. En slik endring vil kreve begrenset høring av planen. Rådmannen konkluderer med at siden det ikke er kommet inn forslag om dette i høringsuttalelser så vil administrasjonens ikke fremme et slikt forslag. Rådmannen har valgt å endre forslaget ved å ta ut 4 snuhammere og erstatte disse med gjennomgående offentlige stikkveger i regulert konsentrert småhusbebyggelse på Møllemoen. Dette er gjort for å forenkle og redusere kostnader til fremtidig vedlikehold og øke areal til bebyggelse. De to vegene er lagt med kurvatur og noe forskjøvet for å redusere gjennomkjøring. I planbeskrivelsen er det lagt inn eksempler på tiltak for å redusere gjennomkjøring og hastighet. Visuelt foreslås vegen lagt med gjennomgroingsnett i grøntstrukturen. Endringen ansees som en justering som ikke utløser krav om høring. Gjennomføring Flere av de lokale høringsuttalelsene stiller spørsmål ved om planen kan gjennomføres. Spørsmålet er viktig, ikke minst tatt i betraktning at nåværende regulert vegløsning har ligget i svært mange år uten å blir realisert. Det vil alltid være usikkerhet knyttet til gjennomføring fordi flere faktorer ligger utenfor hva som kan påvirkes både av kommunen og lokale aktører. Innregulert verdi, formål og kvalitet er de viktigste grepene for å tilrettelegge for gjennomføring. Grunnverdien av et godt regulert område vil øke langt mer enn i et område med dårlige planløsninger. Planløsningen må baseres på fremtidsvurderinger av behov og ta vare på og utvikle stedlige forutsetninger. Dette er det lagt stor vekt på. Planløsningen har vektlagt trafikksikkerhet, myke trafikanter, nærhet til gode uterom, lek og grøntstrukturer samt god tilgang til kollektivaksen. Forretnings- og kontorarealer er lagt tett opp mot fv 454 og med god eksponering også fra rv 9 for å fange opp forbipasserende og turister. Øvrebø har høy befolkningsvekst, lokalt og regionalt næringsområde i vekst, attraktive rekreasjonsarealer, flotte idrettsanlegg og nærhet til skole og barnehage. Nåværende vekst viser at Øvrebø har kvaliteter som er etterspurte. Et godt planlagt bygdesenter vil styrke dette tilbudet ytterligere. Ny rundkjøring og fylkesvegomleggingen vil forutsette statlig og fylkeskommunal medvirkning. Neste avgjørende korsveg ser i begge tilfeller ut til å ligge i perioden 2017/18 bl.a. med ny nasjonal transportplan og ny handlingsplan for fylkesvegene. Kollektivmidler og trafikksikkerhetsmidler kan være aktuelt for innfartsparkering og gang- sykkelveger. I alle tilfeller vil en regulert løsning være en viktig forutsetning for å 16

17 oppnå prioritering. Tidsmessig ligger denne reguleringen i rute for å påvirke offentlige prioriteringer. Forholdsmessighetsprinsippet tilsier at flere rekkefølgekravene som er lagt på realisering av eiendommer i planen må forhandles gjennom utbyggingsavtaler. Terreng og grunnforhold i de nye utbyggingsområdene er gjennomgående gunstige mht. opparbeidelseskostnader. Krav om opparbeidelse av offentlige veger, parker, lekeplasser, inklusive oppgradering av ca 260 meter av fv 454 og medregnet ny kulvert er med byggekostnader inkl. mva anslått til ca. kr 40 mill. i 2015 kroner. Innslagstidspunkt vil måtte vurderes og fastsettes i utbyggingsavtale. Gjennomføringssonen innebærer at det tidlig må utvikles en modell for byrdefordeling. En del av kostnadene vil kunne tas over lang tid da planforslaget åpner for trinnvis utbygging. Gjennom områdereguleringsplanen har kommunen tatt viktige grep for å regulere inn verdier, redusere realiseringskostnader og legge til rette for byrdefordeling. Gjennomføringssone og høy detaljering i planen gjør at kommersielle aktører får forutsigbarhet og kan spare kostnader knyttet til videre planlegging og gjennomføring. En godkjent reguleringsløsning vil øke sannsynligheten for realisering av rundkjøring og vegomlegging i overskuelig fremtid. Rådmannens vurdering er at Øvrebø med sine fortrinn fortsatt vil oppleve vekst. Planforslaget fanger opp denne forventningen ved at forslaget er offensivt og langsiktig. Rådmannen mener det nå er viktig å få fastsatt veg- og sentrumsstruktur som grunnlag for etablering av privat samarbeid om gjennomføring og forhandlinger med kommune/fylkeskommune om utbyggingsavtaler. Konklusjon På bakgrunn av høringsuttalelsene innstiller rådmannen på å opprettholde hovedgrepene i planløsningen. Mer detaljerte merknader og endringer er innarbeidet i planen i samsvar med eget vedlegg. Planforslaget anbefales godkjent slik det nå foreligger. Vegadressenavn Høringen omfattet vegadressenavnene Mølletorget, Møllemoen, Øvrebøvegen og Drivenesvegen. Det er ikke kommet merknader til navnene i høringen. Rådmannen tilrår at vegnavnene vedtas. 17

18 22/15 Gnr/bnr 95/1, 78/29 og 78/30, Båsland - søknad om deling av landbrukseiendom Arkivsak-dok. 14/ Arkivkode. 95/1 78/29 78/30 Saksbehandler Rune Iveland Saksgang Møtedato Saknr 1 Bygg- og miljøutvalget /15 2 Bygg- og miljøutvalget /15 Saken ble utsatt i møtet Saken tas nå opp med likelydende saksframstilling/forslag til vedtak. SAMMENDRAG: Bjørn Steinar Land, Båslandsvegen 14, 4715 Øvrebø søker om samtykke til å dele fra en parsell på ca. 20 daa. med påstående våningshus og låve fra landbrukseiendommen på Båsland. Søknaden begrunnes med at søker ønsker å bli boende i våningshuset på den fradelte parsellen, mens resteiendommen på ca daa. skal selges til Morten Nesheim. Sistnevnte ønsker å bygge nytt våningshus og redskapsbu, flytte til og bosette seg på gården. Etter en samlet vurdering tilrår rådmannen at søknaden avslås. Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av jordloven 12 avslår Vennesla kommune søknaden om samtykke til deling av landbrukseiendom gnr/bnr 95/1, 78/29 og 78/30, Båsland med begrunnelse som fremgår av rådmannens saksfremstilling. Vedlegg: 1. Søknad med vedlegg. 2. Bekreftelse vedrørende reguleringsbestemmelser for hytteområde og veg. 18

19 Bakgrunn for saken: Bjørn Steinar Land, Båslandsvegen 14, 4715 Øvrebø søker om å dele fra en parsell på ca. 20 daa. med våningshus og låve fra landbrukseiendommen på Båsland. Delingen omfatter all gårdsbebyggelse på gården og ca. 10 daa. jordbruksarealer. Søknaden begrunnes bl.a. med at søker ønsker å bli boende på Båsland og drive med hestehold og eventuelt gå til anskaffelse av kyr/ungdyr. Resteiendommen, dvs. skog og utmark, på ca daa. skal selges til Morten Nesheim. Han ønsker å bygge nytt våningshus og redskapsbu på gården, samt bosette seg og drive skogen. I tillegg er søknaden begrunnet med personlige forhold. Omsøkte eiendom ligger i et område avsatt med LNF-formål, mens et område på ca. 340 daa. er regulert til hyttebygging og avsatt med planformål, fritidsbebyggelse - nåværende. Søker ønsker å beholde det regulerte området som i målebrev er gitt gnr/bnr 95/7. I og med området er regulert omfattes det ikke av denne delingssaken. Omsøkte fradeling og oppretting av ny grunneiendom der formålet vil være bolig, vil i tillegg til samtykke etter jordloven 12, kreve tillatelse etter Plan- og bygningsloven (PBL) 20-1, jf og dispensasjon fra LNF-formål jf. PBL Et eventuelt erverv av resteiendommen omfattes av konsesjon der kommunen skal foreta en prisvurdering. I denne saken behandles søknaden etter bestemmelsene i jordloven 12. I følge Gårdskart, Skog og Landskap, består omsøkte eiendom av følgende markslag: Fulldyrka jord 11,0 daa. Innmarksbeite 8,7 daa. Produktiv skog 2398,8 daa. Annet markslag 396,8 daa. Bebygd, vann, m.m. 19,2 daa. Sum grunneiendom 2834,5 daa. I og med det regulerte hyttefeltet, gnr/bnr 95/7, ikke ligger i kommunens matrikkeldata (foreligger kun målebrev), fremgår det ikke i markslagsfordelingen til Gårdskart. Ved et eventuelt delingssamtykke vil det produktive skogarealet reduseres med ca. 340 dekar for hytteområdet og ca. 6 dekar til ny atkomstveg fra offentlig veg ved Homevassevja til Båsland og hytteområdet. Eiendommen er ikke i drift som egen driftsenhet, dvs. det søkes ikke om eget produksjonstilskudd i jordbruket. Skogen drives, og siden dagens eier kjøpte gården i 1994 er det i følge avvirkningsdata i Web-skas (skogfondsystemet) avvirket m³ tømmer. Det er kun plantet en gang i årene etter 1991, med planter i I følge opplysninger i kommunens matrikkeldata er eiendommen bebygd med et bolighus (våningshus). 19

20 Merknader: Søknaden behandles etter jordlovens bestemmelser, der avgjørelsesmyndighet er delegert til Bygg- og miljøutvalget. Dersom det gis samtykke til deling etter jordloven 12, må saken behandles etter Planog bygningslovens bestemmelser om oppretting av ny grunneiendom, samt etter Planog bygningslovens kapittel 19 angående dispensasjon fra LNF-formål og kommuneplanens bestemmelser. I forbindelse med dispensasjon skal statlige og regionale myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt høres før det fattes vedtak. Det følger av jordloven 12 at «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet». Det er videre et krav at eiendommen må ha en slik størrelse og beliggenhet at den objektivt sett kan gi grunnlag for lønnsom drift. Videre følger det av 12, sjette ledd at «Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementets sitt skjønn må reknast som ei driftseining». Fylkesmannen har myndighet for å avgjøre om det er én driftsenhet. Spørsmålet er ikke gjenstand for tvil og kommunen anser gnr/bnr 95/1, 78/29 og 78/30 som en driftsenhet. Omsøkte landbrukseiendom oppfyller de øvrige nevnte krav slik at delingen omfattes av jordlovens bestemmelser. Arealet som omfattes av delingen er registrert i Gårdskart, Skog og landskap, med 6,4 daa. fulldyrka jord og ca. 3,8 daa. innmarksbeite. Det øvrige er registrert som bebygd/annet areal, hvor en mindre del er markert som dyrkbar jord. I og med arealet ikke skal benyttes til annet formål enn beite omfattes delingen ikke av jordlovens 9 om bruk av dyrka og dyrkbar jord (omdisponering). Det følger av jordlovens formål ( 1) at det skal legges til rette for at arealressursene kan brukes på den måten som er «mest gagnleg for samfunnet og de som har sitt yrke i landbruket». Videre følger at arealressursene bør «disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovedvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar». «Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltninga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». Vurderingen av «om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket» er sentral og et utgangspunkt for vurdering av søknaden. Synet på hva som er en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket vil kunne endre seg over tid. Bestemmelsen gjør det mulig å ta hensyn til samfunnsutviklingen i området. Dette 20

21 gjelder for eksempel hvilken bruksstruktur som er tjenlig ut fra hensynet til bosetting på landbrukseiendommer og arbeidsmuligheter. Vurdering: Søker ønsker å bli boende i våningshuset på gården. Han ønsker å beholde bygningene og storparten av jordbruksarealet (beitene) og drive med hest, eventuelt kyr/ungdyr, bl.a. for å hindre gjengroing av arealene. Samtidig ønsker han å selge skogen. Det meste av tømmeravvirkning i dag skjer med hogstmaskin, mens tømmeret kjøres ut med lassbærer, det vil si fullmekanisert. Tall fra skogfondssystemet viser at skogeierandelslag/entreprenør står for en god del av foryngelsesarbeidet slik som planting og/eller markberedning og ungskogpleie. Rådmannen mener personlige forhold ikke kan tillegges stor vekt i saker etter jordloven og at omsøkte deling ikke vil «legge til rette for de som har sitt yrke i landbruket» og heller ikke føre til «ein tenleg bruksstruktur i landbruket». Omsøkte deling vil etter rådmannens vurdering svekke driftsgrunnlaget på eiendommen. Hensynet til «vern av arealressursane» skal også vektlegges. Begrepet «arealressurser» omfatter ulike ressurser enten de består av jord, beite, skog, driftsveger, bygninger, retter, m.m. Vurderingen må i følge rundskriv M-1/2013 ta utgangspunkt i de langsiktige virkningene for eiendommen og inntekten fra den ved å dele fra areal eller bygninger. Det har ikke nevneverdig vekt hva som er privatøkonomisk mest lønnsomt for eieren. Formuleringen «vern av arealressursane» ivaretar noen av de hensyn som etter den gamle jordloven 12 gikk inn i vurderingen til «den avkastning eiendommen kan gi». Ved å vektlegge hensynet gis forvaltningen en mulighet til å treffe en avgjørelse som kan hindre at det oppstår enheter som det er vanskelig å drive rasjonelt og opprettholde som aktive bruk. Formuleringen gjør det også mulig å hindre oppdeling som ender opp med en eiendom som er for liten til at det kan drives rasjonelt landbruk på den, men samtidig er av en slik størrelse og har slike ressurser at den omfattes av driveplikten. Nevnte rundskriv omtaler det slik at «Små enheter kan øke risikoen for at jorda kommer ut av drift. I tillegg kan det bli vanskelig for kommunen å følge opp driveplikten på små bruk». Det skal legges vekt på «om delinga fører til ei driftsmessig god løysing». Omsøkte fradeling av ca. 20 dekar med påstående bygninger vil medføre en lite rasjonell landbruksenhet. Etter rådmannens vurdering fører omsøkte deling ikke til en driftsmessig god løsning. Det skal legges vekt på om «delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området». I følge nevnte rundskriv tar formuleringen sikte på to hoved forhold. Det ene er driftsmessige ulemper, det andre er det en kaller miljømessige ulemper. Ved vurderingen må en konkret vurdere hvilke ulemper som kan oppstå på eiendommen som deles, men også på andre landbrukseiendommer i området. Bare 21

22 ulemper som er konkret påregnelige og som har en viss styrke og et visst omfang kan trekkes inn. Rådmannen kan ikke se at omsøkte deling vil føre til påregnelige ulemper. Det følger av rundskriv M-1/2013, punkt 8.3.2, første avsnitt, at det skal gis tillatelse til deling dersom momentene det er redegjort for så langt, ikke taler mot delingen. I tillegg følger det av den nye 12 fjerde ledd, at selv om det etter ovennevnte «ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området» sitat slutt. Rådmannen har drøftet saken med enhetsleder, teknisk forvaltning. Den kommunale vegen (KV 10037) som går fra Fv. 57 ved Iveland Stasjon inn til Båsland, er ca. 3 km lang og ble opprinnelig bygget som atkomstveg til gården Båseland og felles skogsbilveg. Vegen er i relativt dårlig stand, den er smal og oppfyller ikke dagens krav til skogsbilveg, vegklasse 3. I følge reguleringsbestemmelsene for hytteområdet vil det ved realisering av planene være krav om bygging av en ny atkomstveg fra Homevassevja, en veg på ca. 800 meter. Teknisk forvaltning tilrår ikke en utvidet bruk av dagens atkomstveg. Rådmannen viser til gjeldende kommuneplan hvor arealet er avsatt til LNF formål. Samfunnsmessig er det i dag ikke ønskelig å legge til rette for ny bosetting i dette området. Samtykke til deling kan derfor ikke begrunnes med å «vareta omsynet til busetjinga i området». Hensynet til kulturlandskapet kan tillegges vekt. Med kulturlandskap menes det man tradisjonelt forbinder med uttrykket, jordbruksarealer, beite- og slåttemarker, steingjerder og åkerholmer. I tillegg omfattes det av natur- og kulturelementer som henger sammen med førstnevnte, samt bekker, våtmarker og kantvegetasjon. Omsøkte deling vil etter rådmannens vurdering ha mindre betydning for kulturlandskapet. Vedtak i tidligere saker, bl.a. delingssaken på Bjørndalen, sak 81/14, danner en viss presedens for denne saken. I Bjørndalen gav Bygg- og miljøutvalget delingssamtykke for fradeling av ca. 21 dekar med påstående gårdsbebyggelse. Formålet var å selge gårdsbebyggelsen som «hestebruk»/boligeiendom mens resteiendommen sammen med nabolandbrukseiendom skulle danne grunnlag for en mer robust driftsenhet. Forskjellen mellom de to sakene er så vidt stor at Rådmannen mener likhetsprinsippet ikke kan gjøres gjeldende. Rådmannen kan ikke se at omsøkte deling ivaretar hensynet til «vern av arealressursane», snarere en svekkelse. Naturmangfoldloven: For alle saker som berører naturmangfold følger det av Naturmangfoldloven 7 at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Et av formålene med delingen er oppføring av nytt våningshus og redskapsbu, noe som etter rådmannens vurdering tilsier at saken skal vurderes etter Naturmangfoldloven. I følge kilden.skogoglandskap.no er det ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper i omsøkte område. Det er ingen miljøregistreringer i skog (MIS) i 22