Takst på eiendommen Snippen, gnr. 126 / bnr. 19 og 20, gnr. 129 / bnr. 17 og 32 og gnr. 134 / bnr. 11 og 20 i Elverum.

Transkript

1 Takst på eiendommen Snippen, gnr. 126 / bnr. 19 og 20, gnr. 129 / bnr. 17 og 32 og gnr. 134 / bnr. 11 og 20 i Elverum. agriplan as Postadresse: Boks 75, 2360 Rudshøgda Organisasjonsnummer: Besøksadresse: Landbrukssenteret, Rudshøgda Bankkonto: E-post: post@agriplan.no Telefon Faks

2 Innhold 0. Generelt 1. Hjemmelshaver 2. Dokumenter 3. Beskrivelse av arealene 3.1. Beliggenhet 3.2. Jordbruksarealer 3.3. Skog 4. Beskrivelse av bygningene og tekniske anlegg 4.1. Våningshus 4.2. Administrasjonsbygg og verksted 4.3. Driftsbygning Stolpehus Mellombygg Bygning fra 1973 og Rom for fjørfe og klekkekummer for fisk Forsentral Husdyrrom Kafeteria Gjødselkjeller Stålsilo Kraftforsilo 4.4. Villsvinhus 4.5. Nedfylt grunnmur 4.6. Vaffelhus 4.7. Hus med næringsmiddelrom 4.8. Fryseri 4.9. Lagerbygning Hybler og toalettanlegg Anlegg for fiskeoppdrett Kummer utendørs Pumpeanlegg i villsvinhus Pumpehus og nedgravd rør Klekkekummer i driftsbygning Dammer Vannforsyning og avløp 5. Uteanlegg 6. Gjerder 7. Rettigheter 8. Heftelser 9. Andre forhold 10. Verdivurdering Takst Generell avkastningsverdi for eiendommen 11. Forbehold Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 2

3 0. Generelt Taksten ble rekvirert av Klaus Ganser. Befaring for taksten ble gjennomført 19. august Ganser var med og viste rundt på eiendommen. Ingen av husene ble målt opp nøyaktig, men Ganser orienterte om størrelsen på hver enkelt bygning. Taksten er utarbeidet av Agriplan AS v/ Lars Gillerhaugen. 1. Hjemmelshaver Eiendommen er delt på følgende gardsnummer og bruksnummer. gnr. 126 / bnr. 19 og 20, gnr. 129 / bnr. 17 og 32 og gnr. 134 / bnr. 11 og 20. Gardsnummer 126 og 129 ligger rundt tunet, Gardsnummer 134 er merket med Furuli på kartet og ligger snaut 2 km nord for tunet på Snippen. Alle gardsnummer/bruksnummer har vært på samme eierhand og eiendommen må regnes som en driftsenhet. Hjemmelshaver 19. august 2004 er Thorunn Ganser. 2. Dokumenter Følgende dokumenter ble lagt fram: Generell beskrivelse av eiendommen Forsikringsbevis Kart over eiendommen 3. Beskrivelse av arealene: 3.1 Beliggenhet Eiendommen er delt på tre teiger. Tunet med det meste av arealene ligger nord øst for Fylkesveg D540. Høgda over havet på tunet er ca 340 m. 3.2 Jordbruksarealer Eiendommen er oppgitt med 331 dekar fulldyrket areal og 40 dekar annet areal. (gardstun). Jordbruksarealene er generelt i god hevd. Myra med størrelse 30 daa er grøftet systematisk. De andre arealene er ikke grøftet systematisk, det er heller ikke nødvendig der det er relativt grove masser i grunnen. Det meste av arealet er godt arrondert og ligger samlet i tilknytning til tunet. Arealene er relativt flate og lette å drive. 3.3 Skog Eiendommen har 100 dekar skog. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 3

4 4. Beskrivelse av bygningene og tekniske anlegg 4.1 Våningshus Den eldste delen av våningshuset er fra Det er påbygd og restaurert i perioden Grunnflata er totalt 177 m². Det er kjeller under ca halve arealet fra 1939 og 1 ½ etasje. Det er en liten veranda på nordsida og en forholdsvis stor veranda mot syd. I 1. etasje er huset innredet med kjøkken, soverom, flere stuer, arbeidsrom og flere bad/ våtrom. I 2.etasje er det soverom og en veranda mot syd. I kjelleren er det lagerrom med hyller. Kjelleren er bygd av plasstøpt betong. Veggene i 1. og 2. etasje er bygd av bindingsverk. Etasjeskillene er bygd av trebjelkelag. Innvendig kledning på golv består av parkett i stuene og ellers plank og belegg. Innvendig kledning i vegger er panel og plater med tapet. Utvendig taktekking består av metallplater som er formet som takstein. Bygningen er tiltalende og generelt i god stand. Den har noen småfeil, men det er ikke akkumulert et uvanlig stort behov for vedlikehold. 4.2 Administrasjonsbygg og verksted Bygningen er oppført i Grunnflata er totalt 277 m². Det er innredet med hvilerom / kjøkken, bad/wc, kontor, butikklokaler, hybel og verksted. Administrasjonsdelen har grunnflate ca 100 m². Verksted og hybel har grunnflate ca 177 m². I denne delen er takhøgda ca 3,4 m. Fundamentet består av ringmur og betongplate på bakken. Det er lagt varmekabler i betongplata. Veggene består av isolert bindingsverk. I verkstedet er det innvendig kledning med plater. I administrasjonsdelen er det panel. Takkonstruksjonen består av frittbærende takstoler. Det står et inntaksskap for det elektriske anlegget i verkstedet. Størrelsen på sikringene er 63 A, men anlegget er dimensjonert for større sikringer. (250A) Bygningen er har en meget hensiktsmessig planløsning. Det er egne innganger til butikklokalene og kontordelen. I verkstedet er det to store porter. Bygningen ser ut til å ha en vanlig god teknisk standard og den bærer preg av godt vedlikehold. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 4

5 4.3 Driftsbygning Bygningen er bygd i flere etapper og består av flere deler Stolpehus Stolpehuset har størrelse ca 42 m x 12 m. Det har fire langsgående stolperekker, ei ved hver yttervegg og to inne i bygningen. Taket på sydsida er trekt ut slik at det er lagerplass under tak inntil langveggen. På golvet er det asfalt. Ytterveggene består av spikerslag og stålplater. Takkonstruksjonen består av åser og metallplater. Bygningen har innredning for storfe, men kan meget enkelt brukes til for eksempel svin på talle om sommeren. Det er elektrisk opplegg for seks vifter til høytørke. Bryterne er plassert ved hjørnet mot syd øst på bygningen Mellombygg Inne i vinkelen mellom stolpehuset og de varmeisolerte avdelingene som går nordover er det et lagerrom med størrelse 25 m². Dette er det som står att av driftsbygninger fra I 2. etasje over dette rommet er det i dag rom for duer. I veggen mot tunet er det et åpning slik at duene kommer ut og inn Bygning fra 1973 og 1978 I 1973 og 1978 ble det satt opp en varmeisolert bygning for husdyr. Bygningen var helt tradisjonell for tidsepoken den ble satt opp. Bredda er ca 8,5 m, arealet er oppgitt til 314 m². Kjelleren har areal ca 8,5 m x 26,0 m Rom for fjørfe og klekkekummer for fisk I delen lengst mot syd er det rom uten kjeller. Denne delen består av en gang langs midten og varmeisolert rom på hver side. Mot vest (baksida) blir rommet brukt til fjørfe. Mot øst (tunet) er det innredet med klekkekummer for fisk Forsentral Nord for de isolerte rommene som nevnt under pkt er det en forsentral. Det er luke i golvet ned til kjelleren. På baksida er det kum for gjødselhandtering Husdyrrom Husdyrrommet har størrelse ca 11,0 m x 8,5 m. Det er spalteplank under en del av arealet i bingene. Innredninga mot forbrettet består av fanghekker, denne innredninga er noe slitt og må snart skiftes. Vinduene er satt i karnapper for å unngå at dyra knuer glassrutene med hornene. Dyra kan gå ut av bingene til en luftegård på baksida av bygningen. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 5

6 Kafeteria Lengst mot nord i bygningen er det en kafeteria. Størrelsen er ca 100 m². med benker, disk og nødvendig utstyr for et slikt rom. Det er innredet Rommet har en tiltalene innreding og ser ut til å være i god stand Gjødselkjeller Kjelleren har størrelse ca 8,5 x 26,0 m. Den er bygd av plasstøpt betong med vegger, dragere og dekke. Det er ikke foretatt noen tilstandsanalyse for gjødselkjelleren. Det som er vanlig for kjellere med denne alderen er at betongkonstruksjoner i etasjeskillet mellom gjødselkjeller og husdyrrom har karbonatiseringsskader. I tillegg er det ofte kloridskader i dragerne under spalteplank og i spalteplanken. Jeg presiserer at det er store variasjoner i tilstanden på kjellere fra denne tida. Eieren opplyser at det er brukt betongkvalitet C35 i kjelleren, istedenfor C25 som var mer vanlig på den tida. Eieren har inspisert kjelleren og opplyser at bortsett fra spalteplankene er det ingen synlige skader i de bærende konstruksjonene Stålsilo med 30 hk innbåsingsvifte Inne i hjørnet mellom bygningene på baksida er det bygd en stålsilo. Diameteren er oppgitt til 5,0 m, høgda til 15,0 m. Siloen brukes nå til lager for flis. De nederste veggelementene er løftet unna for å kunne ta ut flis. Siloen ser ellers ut til å være i brukbar stand Kraftforsilo Like ved innkjøringa til forsentralen på baksida er det plassert en kraftforsilo av glassfiber. Volumet er m³. 4.4 Villsvinhus Bygningen ble opprinnelig satt opp til fiskeanlegget og har derfor golv som skrår ut til langveggen mot vest. Størrelsen er ca 8,0 m x 30,0 m. relativt enkel standard. Det er bygd uten varmeisolasjon i veggene og har en På golvet er det betongplate. Veggen mot vest er av betong og støtter mot oppfylte masser på yttersida. Mot nord (nederst) er det et isolert rom og pumpekum for fiskeanlegget. 4.5 Nedfylt grunnmur Nedenfor fiskekummene er det en nedfylt grunnmur. Størrelsen er ca 6,0 m x 35,0 m. Murene kan enkelt tas i bruk som fundament for en bygning hvis det skulle bli behov for det. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 6

7 4.6 Vaffelhus Bygningen har størrelse ca 5,0 m x 7,5 m inkludert overbygg over dør og port. Bygningen inneholder rom for fjørfe og garasje. Veggene er antakelig varmeisolert. Takhøgda er litt over 2,0 m. Bygningen har en relativt enkel standard og er noe preget av alderen. Den er ikke verre enn at den kan stå i mange år ennå. 4.7 Hus med næringsmiddelrom Bygningen har størrelse ca 9,0 m x 8,0 m og er plassert oppå en av fiskekummene. Bygningen inneholder ett rom for videreforedling av kjøtt og fisk og to kjølerom. Bygningen ser ut til å ha en vanlig god standard, men i følge Ganser tilfredsstiller den ikke kravene fra næringsmiddeltilsynet til slike rom. Det finnes for eksempel ikke garderobe eller WC i tilknytning til bygningen. 4.8 Fryseri Bygningen er et tidligere bygdefryseri og er plassert på fundamenter av steiner oppå bakken. Arealet er ca 14 m². Standarden er enkel, men bygningen er ikke kondemnabel. 4.9 Lagerbygning Ved innkjøringa, på vestsida av administrasjonsbygget står det et uisolert lagerbygg. Størrelsen er ca 32 m². Fundamentet består av betong. Ellers er det vegger av uisolert bindingsverk og taktekking med metallplater Hybler og toalettanlegg Ved innkjøringa er det plassert en bygning som består av to sammenkoblede brakker. Ei våtromsbrakke og ei hybelbrakke er satt sammen med gang mellom og med felles takkonstruksjon. Fundamentet består av blokker av lettklinkerbetong som er plassert oppå bakken. Bygningen er en vanlig standard for denne type bygninger Anlegg for fiskeoppdrett Anlegget ble satt opp i 1983 og består av flere deler Kummer utendørs Det er bygd seks stk kummer med diameter 5,0 m og dybde ca 2,0 m. De er gravd ned i bakken slik at det er kun noen få desimeter som er synlige. Kummene har lokk og gjerde. Golv og vegger i kummene er bygd av plasstøpt betong Pumpeanlegg i villsvinhus I hjørnet mot nord ves er det som nevnt tidligere plassert en pumpekum med mulighet for å sirkulere vannet i dammen og kummene. Det er mulig å legge ut isolasjonsmatter slik at anlegget kan brukes også når det er kaldt. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 7

8 Pumpehus og nedgravd rør Huset er plassert ca 800 m nord for tunet. Det er plass til to pumper der med effekt 20 kw på hver. Under befaringen 19 august var begge pumpene på plass. Kabler for framføring av strøm går i lufta fra trafo til pumpestasjonen. Det er gravd ned rør med diameter 160 mm fra kummene ved tunet og til pumpestasjonen. Anlegget er bygd slik at vannet kan sirkulere fra kummer, gjennom bekk, til pumpestasjon og tilbake til kummene gjennom det nedgravde røret Klekkekummer i driftsbygning Som nevnt under pkt er det klekkekummer inn i driftsbygningen. Disse blir i dag brukt til smådyr som kyllinger, kaniner m.m. I tillegg er det opplegg med rør og ventiler slik at det er mulig å tilføre friskt vann kontinuerlig Dammer Det er bygd en dam med størrelse ca m² og to dammer med størrelse ca 200 m² hver. Dybden er ca 1,5 m. Det er støpt bunn i dammene slik at de skal være enkle å gjøre rein Vannforsyning og avløp Bygningene på eiendommen har vannforsyning fra kilde ved tunet. I kjelleren i våningshuset står det et felles vanninntak for hele eiendommen med trykktank og pumpe. Avløpet fra toalettene i bygningene går til tett tank. Gråvannet går til anlegg for sedimentering og derfra til bekk. Toalettet i bolighuset er tilknyttet en gammeldags septiktank. 5. Uteanlegg Hele tunområdet er et opparbeidet parkanlegg med plen, gjerder, gapahuk m.m. Det kan dreie seg om ca 10 daa med opparbeidet areal 6. Gjerder All innmark er gjerdet inn. Gjerdene er bygd av impregnerte stolper delvis med netting og delvis med plank. Samlet lengde er oppgitt til m, men dette er ikke kontrollert på kartet. 7. Rettigheter Eiendommen har konsesjon på oppdrett av kg regnbueørret årlig. 8. Heftelser I flg. Ganser er det kun vanlige heftelser i forbindelse med sikkerhet for lån. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 8

9 9. Andre forhold Snippen gård har vært åpen for besøkende side I 2004 var antall besøkende ca Det ligger et stort arbeid i å få etablert et navn og en posisjon som trekker et slikt antall besøkende årlig. I hvor stor grad denne verdien kan utnyttes framover vil i stor grad avhenge av egenskaper og interesser hos ny eier. 10. Verdivurdering 10.1 Takst Beskrivelse Bruksverdi Fulldyrket areal, 331 dekar à kr kr Annet jordbruksareal, 49 dekar à kr 500 kr Skog og annet, 100 dekar à kr 350 kr Sum arealer kr Beskrivelse Gjenanskaffelsesverdi Nedskrevet verdi Våningshus, 177 m² kr kr Administrasjonsbygg og verksted, 277 m² kr kr Driftsbygning, stolpehus og mellombygg, 540 m² kr kr Bygning fra 1973, 314 m² kr kr Stålsilo og kraftforsilo, 275 m³ og 14 m³ kr kr Villsvinhus, 240 m² kr kr Hus med næringsmiddelrom, 72 m² kr kr Andre hus kr Kummer i anlegg for fiskeoppdrett, 6 stk d 5,0, h 2,0 kr kr Pumpehus inkl pumper kr kr Nedgravd rør inkl rør, 800 m kr kr Dammer, volum m³ kr kr Gjerder, m kr kr Uteanlegg, m² kr kr Sum nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kr Sum takst kr I tillegg kommer goodwill - verdien av gardsparken Snippen Gård og verdien av konsesjon for kg regnbueørret årlig. Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 9

10 10.2 Generell avkastningsverdi for eiendommen Avkastningsverdien for hele eiendommen kan best avklares med å utarbeide en driftsplan for de produksjoner som det er aktuelt å satse på framover Forbehold Oppdraget har kun dreid seg om å utarbeide en takst for eiendommen. Oppdraget har ikke omfattet en fullstendig gjennomgang av eiendommen med tanke på å utarbeide tilstandsrapport. Takstmannen fraskriver seg derfor ethvert ansvar for de feil og mangler som evt. finnes i beskrivelsen. Ringsaker 23. august 2004 Lars Gillerhaugen Takst på eiendommen Snippen i Elverum Side 10