Klage på vedtak - områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate, Sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /870 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/20 Komite for plan, næring og miljø /69 Bystyret Klage på vedtak - områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate, Sentrum Forslag til innstilling Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Bjørn Willy Åmo, Anton Gisle Johnsons vei 1 B, på bystyrets vedtak , sak 13/149, Områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate, Sentrum. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Bjørn Willy Åmo, Anton Gisle Johnsons vei 1 B, på bystyrets vedtak , sak 13/149, Områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate, Sentrum. Sammendrag Saken gjelder forberedende klagebehandling for klage på bystyrets vedtak , sak 13/149, Områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate, Sentrum. Klager er Bjørn Willy Åmo, Anton Gisle Johnsons vei 1 B. Klagen er rettidig innkommet og klager er part i saken. Klagen tas derfor opp til behandling. Administrasjonen har vurdert klagen og anbefaler at den avvises. Klagen inneholder ingen nye momenter som ikke var kjent og vurdert da bystyret vedtok planen. Klagen oversendes fylkesmannen til avgjørelse. Side477

2 Saksopplysninger Bakgrunn Denne reguleringsplanen ble vedtatt av Bodø bystyre i møte , sak 13/149. Det foreligger en klage på vedtaket datert Klager er Bjørn Willy Åmo, Anton Gisle Johnsons vei 1 B, 8004 Bodø. Klager bor innenfor planområdet. Klagen tas opp til forberedende klagebehandling i medhold av Forvaltningslovens 33. Det opplyses at klager hadde merknad til planforslaget ved offentlig ettersyn. Ortofoto av eiendommen Plankart Klagen Klagen vedlegges saken. Under gis en oppsummering av klagen med kommentar til hvert enkelt punkt: 1. Planen gir ikke rom for fortsatt utvikling og tilpasning til nye behov. Kommentar: Planen har vært gjennom en grundig prosess i forhold til oppnevnt beboergruppe, og Byplan mener det er oppnådd en god balanse mellom utviklingsmulighet og hensynet til de kulturhistoriske verdier. 2. Planen innebærer, ved sine begrensinger av utvidelsesmulighet, at ved renovering og tilpasning til ny byggeteknisk standard for isolasjonstykkelse vil huset blir vesentlig mindre og ikke kunne tilfredsstille krav til universell utforming. Kommentar: Planen legger ingen begrensinger i forhold til utvendig isolering eller valg av vinduer med god isolasjonsevne. 3. Planen ivaretar ikke tiltak som allerede er godkjent. For klagers eiendom innebærer rammene at en eventuell gjenoppbygging etter brann eller lignende ikke kan gjøres etter tegninger som tidligere er godkjent fordi det vil være i strid med reguleringsplanen. Kommentar: Det er korrekt at planforslaget er utformet slik at ikke alle tiltak som er gjennomført på bygningene ville blitt godkjent dersom planen gjaldt. Planens bestemmelser vil gjelde for de aller fleste eiendommene og ivaretar formålet med planen. Det er ikke hensiktsmessig å lage unntaksbestemmelser for de få tilfellene hvor det er gjennomført tiltak Side478

3 som ikke er i tråd med ønsket utvikling. Disse er likevel lovlige og kan ikke kreves endret. Om en situasjon skulle oppstå der bygningen må rives, f.eks. etter en omfattende brann, vil planens bestemmelser gjelde, og en gjenoppbygging skal i utgangspunktet skje innenfor disse rammene. Imidlertid vil det i en slik ekstrem situasjon være substansielt grunnlag for å kunne innvilge dispensasjon. 4. Byggegrense på plankartet følger ikke faktisk bygning etter godkjent utvidelse gjelder veranda og utvidelse av tidligere garasje på egen tomt. Kommentar: Dette har sammenheng med det som er sagt i punktet over, og samme begrunnelse gjelder her. 5. Mener at tillatt utbygging («norm-malen») burde vært vist på plankartet. Kommentar: Reguleringsplanen er en kombinasjon av plankartet og bestemmelsene med tilhørende veileder, og ansees tilstrekkelig for den styring som ønskes. En inntegning av tillatt utvidelse med f. eks. byggegrense på plankartet ville være for rigid. Det ville ha den motsatte effekt av det som klager vel ønsker. 6. Mener at det er motsigelser i bestemmelsene mellom og Det henvises til det som er anført i punkt 3 angående tiltak som tidligere er godkjent og utført. Kommentar: må forståes slik at boligene ikke kan rives og at det gis begrensinger for hvilke endringer og ombygginger som kan tillates, mens konkretiserer både mulighet og begrensing. Bestemmelsene er altså ikke motstridende. 7. Mener at krav til utforming med nedsenket tak i tilbygg (tidligere garasje) ikke er forenelig med å kunne etablere livsløpsstandard. Kommentar: Kravet om nedsenket tak på en side for tilbygg trenger ikke å føre til at gulvet må senkes. Det kan enten løses ved at tilbygget trekkes inn eller redusert romhøyde ytterst. Innvendingen er derfor ikke reell. 8. Mener at utnyttingsgrad i er feil angitt og dessuten ikke gir en tilstrekkelig ramme for utvikling. Problematiserer dessuten forskjellen mellom angitt utnyttingsgrad i reguleringsplanen og det som var satt i kommunedelplan for Bodø sentrum fra 2010, og mener det er brukt feil beregningsmåte. Kommentar: Utnyttingsgrad er angitt som bebygd areal i m² (m²-bya). Dette er i tråd med Miljøverndepartementets veileder. Dette er bevisst gjort for å gi alle samme utbyggingsmulighet uavhengig av tomtestørrelsen, og har vært drøftet med beboerrepresentantene. Det er her tatt spesielt hensyn til de som har de minste tomtene. Byplan mener at angitt ramme gir en god utviklingsmulighet. I kommunedelplanen var utnyttelse angitt i % BYA, men dette fant man i planprosessen både var uhensiktsmessig og urettferdig. 9. Savner bestemmelse om trappenedgang til kjeller. Kommentar: Planforslaget er ikke til hinder for å etablere utvendig kjellernedgang. 10. Savner mulighet til å etablere rømningsvei fra kjeller. Side479

4 Kommentar: Dette ble tatt til følge i ordinær behandling av planen, og planbestemmelsenes ble endret i forhold til dette. 11. Mener krav om uttalelse fra antikvarisk myndighet ved tiltak er byråkratiserende og tungvint. Kommentar: Dette er en intern saksbehandlingsrutine for å kvalitetssikre de søknadspliktige byggetiltakene, og gjelder ikke for vedlikehold. Dette medfører økt saksbehandlingstid på inntil 4 uker. 12. Planen begrenser muligheten til å tilpasse husene til dagens krav. Kommentar: Vinduer kan skiftes så lenge plassering og form til opprinnelige vinduer opprettholdes, og er heller ikke søknadspliktig. Etterisolering kan gjøres utvendig så lenge fasadeuttrykket ikke endres, og er ikke søknadspliktig. Planforslaget er heller ikke til hinder for tilpasning til bevegelseshemmede. 13. Planen medfører reduksjon i eiendommens verdi. Kommentar: Dette er en påstand som ikke kan dokumenteres. 14. Ber om at vedtaket oppheves. Vurderinger Som beboer i planområdet er klager part i saken. Klagen er levert innenfor klagefristen. Klagen kan derfor tas opp til behandling. Ved ordinær behandling av reguleringssaken hadde klager en omfattende merknad. Klagen har tilnærmet likelydende innhold. Merknadene ble kommentert og vurdert i saken. Visse av punktene ble tilbakevist som feil, men gjentas i klagen. Når det gjelder punkt 10 angående rømningsvei fra kjeller, ble dette tatt til følge og planbestemmelsenes ble endret i forhold til dette. Punktet er gjentatt her og tyder på at klager ikke har satt seg inn i planbehandlingen. Klagen bringer ikke noen nye momenter inn i saken som ikke var kjent og vurdert på det tidspunkt planen var til ordinær behandling. Konklusjon og anbefaling Klagen anbefales avvist. Klagen inneholder ingen nye momenter som ikke var kjent og vurdert da bystyret vedtok planen. Klagen oversendes fylkesmannen til avgjørelse. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Side480

5 Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Klage på områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate sentrum Side481

6 Bodø kommune Byplan Postboks Bodø arkivsak 10/870 Bjørn Willy Åmo Anton Gisle Johnsons vei lb 8004 Bodø Bodø 28/11-13 Klage på områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate sentrum. Viser vedtak om områderegulering for Anton Gisle Johnsons vei og del av Haakon 7. gate sentrum og vil klage på vedtaket. Formålet med planen er å ta vare på områdets karakter og samtidig gi mulighet for fortsatt utvikling og tilpasning til nye behov. Slik områdereguleringsplanen er utformet gir den ikke tilstrekkelige rom for fortsatt utvikling og tilpasning til nye behov. Planen ivaretar ikke allerede godkjente tiltak. Den vedtatte planen krever at hus som av ulike grunner må gjennomgå en renovering skal endres inn i en norm-mal. For vår del vil det bety at huset vil bli vesentlig mindre. Vi vil måtte bygge ny grunnmur og innskrenke ytterrammene av huset slik at vi mister mange kvm beboelsesareal og flere rom. Jeg vil presisere at vi har bygd ihht godkjente tegninger. Denne innskrenkningen i areal som følge av at vårt godkjente hus er større enn norm-malen, kommer i tillegg til at et eventuelt rehabilitert bygg må settes opp ihht gjeldende krav om isolasjonstykkelse i vegger og tak samt normer for størrelser for eksempelvis soverom og bad. Det kan vise seg at gjeldende krav gjør det umulig å rehabilitere huset innenfor ytterrammene av norm-malen. Det kan vise seg at det blir umulig å oppnå universell standard samtidig som en opprettholder antall rom i huset. Vedtaket slik det foreligger kan medføre en vesentlig forringing av vår livskvalitet. Det gir ikke mening at et vedtak implisitt har tilbakevirkede kraft. Vedtaket annullerer godkjente og implementerte byggevedtak hvis vi etter en pga vannskader, stormskader eller brannskader må rehabilitere bygget. Det er en urimelighet som går ut over meg som boligeier, og som ikke på noen måte oppveies av formålet med vedtaket. Slik vedtaket er fattet har det ikke mening med å fullverdiforsikre huset, jeg får jo ikke bygge opp igjen huset slik det står. Jeg må jo bygge opp en mindreverdig og fordyrende løsning som ikke er tilpasset dagens standard, langt mindre etter den da gjeldende standard. En annen feil ved vedtaket er at de vedtatte byggegrensene ikke følger terrenget. Byggegrensen ( 2.1) på vårt hus i AGJ v lb slik de er inntegnet i plankartet følger ikke innvilgede byggesøknader og gir derfor ikke uttrykk for hvordan huset faktisk er oppført. Vi har fått tillatelse til å rive opprinnelig garasje/tilbygg, utvide dette arealet slik at grunnmuren flukter med opprinnelig hus i bakkant og går utenfor opprinnelig hus med vel en meter i forkant. Vi har fått lov til å etablere veranda over carport i front av huset. Verandaen går dermed inn på veggen på opprinnelig hus. Dette vises ikke på vedlagte områdereguleringsplan 1 Side482

7 eller plankartet. Vi har også fått tillatelse til at taket på tilbygget flukter med opprinnelig takhøyde på begge sidene. Vi har også tillatte boder utplassert uten at disse vises på områdereguleringsplanen eller plankartet. Vi har dessuten under etablering en tillatt trappenedgang på baksiden av opprinnelig hus, denne vises heller ikke. Mine opplysninger vises på ortofoto på side 4 i planbeskrivelsen. Det er en mangel med vedtaket at tegningene som danner basis for fremtidig felles forståelse av utgangspunkt for videre utvikling ikke er oppdatert. Når bygg er tegnet inn i plankartet, er det dette som angir lovlig utforming av bygget. Skal det gjøres endringer, kan dette kun løses vha dispensasjon eller planendring. En planendring koster i gebyr i tillegg til kostnadene for å utforme planen. Det vil være urimelig å betale for en allerede innvilget godkjent utbygging/ombygging bare fordi plankartet det eneste gyldige juridiske dokumentet inneholder feil. Videre problematiseres vedtaket ved at plankartet som er det endelige juridiske dokumentet, ikke viser makismal lovlig bebygd område ut fra norm-malen. Hadde plankartet hatt inntegnet norm-malen for alle husene, ville beboerne kunne bygge ihht til norm-malen uten stadige reguleringsendringer. En kan likevel ikke tegne inn norm-malen i plantegningen, da det jo er flere hus som er lovlig bygd utenfor yttergrensene angitt av norm-malen. Tegnes norm-malen inn i plankartertet, vil jo disse husene per definisjon være ulovlig oppført. Slik vedtaket er vedtatt og plankartet er utformet oppnår en både at de fleste husene er ulovlig oppført og en må søke om stadige dispensasjoner eller planendringer for hver minste lille detalj en skal endre/utbedre hvor det fremheves at eksisterende bygninger skal få stå, rimer ikke med om at en ved restaurering må tilbakeføre eksisterende bygninger til plan-normen som vises i veilederen side 2-4. For vår del vil dette bety at vi ved en brann ikke kan bygge opp huset vårt slik det nå fremstår, men må redusere huset og etablere dårligere løsninger som ikke løser våre behov. Ved en eventuell oppbygging av huset får vi etter planforslaget ikke reetablert carport med veranda på forsiden av huset, og vi får ikke som i dag full høyde på tilbygget. Dette i tillegg til at vi får redusert vårt boareal betraktelig. Ved en brann vil vi miste store deler av huset, selv etter at det er oppbygd. Det gir da ingen mening i å ha huset fullverdiforsikret. Dette må være en innlysende feil i forslaget. Plan-normen legger opp til flere ugunstige løsninger. Når en på 70-tallet fikk anledning til å etablere tilbygg istedenfor opprinnelig garasje, var det et krav at taket i tilbygget skulle være nedsenket i forhold til tak på hovedhus. Dagens tilbygg er derfor gjerne satt opp ved at en etablerte gulv i garasjen, la flatt tak over garasjen og isolerte veggene i garasjen og satte opp en ny etasje oppå denne. På grunn av kravet om nedsenkning av taket, etablerte man en nedsenkning i gulvet mellom hovedhus og tilbygg på cm for å få tilstrekkelig takhøyde i stua på tilbygget. Derfor er det gjerne en tilsvarende forskjell i gulvnivå i både 1. og 2. etasje mellom hovedhus og påbygg. Dette gir en svært dårlig løsning. Denne utformingen gjør det henimot umulig å etablere livsløpsstandard i huset. Det er minimum 4 gulvnivå, og det er ikke plass til å sette inn rullestolheis mellom tilbygg og hovedhus. Høydeforskjellen mellom hovedhus og tilbygg gjør det vanskelig for eldre å forflytte seg innad i eget hus, den vedtatte planen legger opp til at denne hindringen skal opprettholdes og reetableres. Områdereguleringsplanen legger ikke opp til at en kan justere bygningsdetaljer på boligen sin slik at en kan bo hjemme i eget hjem så lenge som mulig. Plan og bygningsloven har et krav om universell utforming, dette vedtaket setter dette kravet til side. Et høydesprang på cm midt i huset for begge plan burde ikke vært lov, langt mindre burde det være lovlig å påby det gjør et forsøk på å beskrive maksimal utnyttelsesgrad. Paragrafen benytter BYA som er et prosentmål. Korrekt enhet skulle være BRA. Den største feilen er likevel at summeringen i 2 Side483

8 paragrafen ikke går opp. Husene er 7.74* ,5m2, hvis tilbygget ikke er endret fra opprinnelig størrelse er det omlag 6*4,5.27m2, balkongen er ca 2,5*4,5=11,25m2, en bod er gjerne 15m2, tilbygget er 1,2*7,74.9,3m2, den nye normen i Bodø kommune er to biloppstillingsplasser å 18 m2. I dette tilfelle er det biloppstilling og garasje. Dertil kommer 2 sykkelparkeringsplasser til 2,4 m2. Dette blir rundt regnet 153m2 som er 8m2 mer enn 145m2. Dette innebærer en feil i vedtaket. Planbestemmelsen benytter BYA og Planbeskrivelsen nevner på side 3 en utnyttelsesgrad på 35%. Tomtegrensene er ikke tegnet inn på Plankartet. Kommunen er klar over at det er betydelige forskjeller mellomtomtegrensene slik de er inntegnet i kart og slik de er praktisert for mange av eiendommene i AGJ vei. Dette gjør det allerede nå krevende å fastslå hvilket tomteareal en skal beregne BYA ut fra. Når en nå introduserer BYA og BRA øker rommet for tolkning og mulighetsrommet for kontroverser mellom eierne og kommunen. Den vedtatte planen reiser også et annet problem. Utnyttelsesgraden for området er i dag 36%, for de eiendommene med større areal enn 403m2 vil bestemmelsen om maks 145m2 medføre en beskrankning i utbyggingsgrad. Flere tomter inkludert i planen har større areal enn dette. Er dette forslaget i tråd med ønsket om byfortetning? Vedtaket sier ingenting om mulighet for å etablere trappenedgang til kjelleren. Dette selv om mange hus i gata har etablert slike. Det er like mange løsninger på plassering, størrelse og utforming av disse trappenedgangene som det er trappenedganger. At det ikke er en plan for dette, er en mangel med vedtaket. Et annet moment er at vedtaket mangler en oversikt over hvordan en kan etablere rømningsvei fra kjelleren. Dagens vinduer tilfredsstiller ikke kravet om lovlig rømning. Dagens vinduer er for små. Mange hus, inklusive vårt, har søkt om og etablert kjellerstue. Da vi rev tilbygget og satte det opp igjen, fikk vi tegnet inn vinduer tilpasset lovlig rømning. Vi ser at mange allerede har endret størrelsen på vinduene i kjelleren. Tidligere var dette ikke søknadspliktig. Med det nye regimet vil dette bli søknadspliktig, og da det ikke er nevnt i planene vil det ikke bli mulig å få satt inn kjellervindu med rømningsmulighet. Dette er en klar mangel med vedtaket. En har altså vedtatt at en ikke kan sette inn vinduer med lovlig rømning selv om en har lovlig oppholdsrom i kjelleren. En ser også i vedtaket at alle tiltak nå blir søknadspliktig, og at alle endringer også skal godkjennes av kulturfaglig ansvarlige ved kommunen. De originale vinduene i husene har åpning som går utover nedre kant, mange av disse ble installert på 60 og 70 tallet. På grunn av innbruddsfaren er dette ikke en løsning som forsikringsselskapene anbefaler. Mange har derfor byttet ut vinduene med vinduer som lukkes opp innover i overkant. Forslaget medfører en betydelig byråkratisering da det som eksempelet viser medfører en tungvint prosedyre bare for å skifte ut vinduer. Planbeskrivelsen viser at husene som ble bygd på 1960 tallet representerte en forbedring da de var større, varmere og mer funksjonelle enn de øvrige husene i byen. Vedtaket gir lite rom for å forbedre husene fra standarden fra 50 år tilbake. Selv om rommene ble ansett som relativt store på 1960-tallet har bruk og krav endret seg. Entreen er liten, badene er små, og størrelsen på soveromrnene innbyr ikke til lekselesing og barns lek. For mange er det et behov for å kunne justere på husets utforming og størrelse over tid. Planforslaget begrenser denne muligheten sterkt. Nasjonale målsetninger om reduksjon i energiforbruk forhindres av fasadevernet som innebærer at en ikke kan oppgradere vinduer og kledning uten en lengre prosess. Mange av dagens vinduer har lav U-verdi, og representerer en teknisk dårlig løsning. Det dessuten vil ikke være mulig å gjøre husene varmere ved å øke isolasjonstykkelsen ved å 3 Side484

9 lekte ut huset. Områdereguleringen med fasadevern og arealbegrensinger setter en effektiv stopper for enhver utvidelse av huset. Skal en forbedre isolasjonsevnen må en ta av beboelsesarealet og lekte ut innvendig. Som påpekt tidligere er rommene allerede små i forhold til dagens standard. Dagens krav til livsløpsstandard på nybygg vil det heller ikke være mulig å oppfylle med dette vedtaket. Man kan derfor hevde at husene ikke vil bli så funksjonelle som de kunne ha vært med en annen utforming av planforslaget. Mange av disse forholdene er kommunisert til kommunen gjennom folkemøter og andre innspill. Planbeskrivelsen hevder på side 2 at alle synspunkter er referert. Jeg kan ikke se disse synspunktene referert og langt mindre hensyntatt. En verning av boligen vil medføre reduksjon av verdi på eiendommen da råderett og utviklingsmuligheter vil bli tatt fra eieren. Dersom vernevedtaket opprettholdes vil jeg kreve erstatning for fremtidig verdiforringing. Jeg vil også påpeke de økonomiske konsekvensene for Bodø Kommune ved å innføre det vedtatte tiltaket. Forslaget innebærer at kulturfaglig enhet blir berørt ved enhver fasadejustering, og medfører således økt bruk av kommunalt ansattes tid. Kommunen har standard satser for byggesaker og ekstrakostnaden ved å involvere kulturfaglig enhet kan derfor ikke lastes over på oss. En kan også frykte at planløsningen vedtaket legger opp til med opprettholdelse av høydeforskjeller mellom gulv i hovedbygg og påbygg vil føre til at ikke alle kan bo hjemme så lenge som de ellers ville kunnet, vil belaste kommunens eldreomsorg unødig. Dertil kommer kostnaden Bodø Kommune vil få ved erstatningssøksmål fra eiendomsbesittere som ønsker dekket tapet vernet representerer. Samlet sett er derfor ikke vedtaket gjennomtenkt og gir ikke det spillerommet som gir området liv og utvikling tilpasset dagens og fremtidens krav. Jeg kan derfor ikke se at bestemmelser som ikke strengt tatt er nødvendige for å støtte opp om intensjonen med verneplanen er utelatt. Jeg klager derfor på vedtaket og ber om at vedtaket oppheves. Med hilsen Bjørn Willy Åmo Beboer og eier AGJv lb 4 Side485