RESULTATPRESENTASJON FOR 4. kvartal 2010 Oslo, 16. februar 2010

Transkript

1 RESULTATPRESENTASJON FOR 4. kvartal 2010 Oslo, 16. februar 2010

2 DISCLAIMER This document is being furnished for informational purposes only and does not constitute an offer to sell or the solicitation of an offer to purchase any security, future or other financial instrument or product. It is not intended to form the basis of an investment decision and has not been verified. Storm Real Estate ASA ( Storm ) makes no recommendation or representation as to, and accepts no responsibility or liability for, the accuracy or completeness of the information contained herein or any other information, whether written or oral, made available and any liability therefore is expressly disclaimed. Such information is presented as of the date and, if applicable, time indicated and Storm does not accept any responsibility for updating any such information. Any simulations, projections, valuations and statistical analyses contained herein have been provided to assist the recipient in the evaluation of the matters described herein; such simulations, projections, valuations and analyses may be based on subjective assessments and assumptions and may utilise one among alternative methodologies that produce differing results; accordingly, such simulations, projections, valuations and statistical analyses are not to be viewed as facts and should not be relied upon as an accurate representation of future events. No representation or warranty is given as to any of the simulations or analyses, or as to the achievement or reasonableness of any future projections or estimates, contained in this document. This document has been prepared by Storm Capital Management Ltd. and should not be considered impartial research under FSA Rules. The views expressed may not be supported by independent analysis. The author of this document may be remunerated as a result of transactions generated by this information. Storm Capital Management Ltd. is authorised and regulated in the United Kingdom by the Financial Services Authority. Its registered office is at 100 New Bond Street, London W1S 1SP, United Kingdom. 2

3 Hovedpunkter

4 Q HOVEDPUNKTER Eiendomsverdier Verdiøkning på eiendommer på US$ 0,4 millioner Likviditetsforvaltning Resultat av likviditetsforvaltning på US$0,8 millioner Investeringsprogram Fortsatte vårt investeringsprogram for å investere i attraktive eiendomsaksjer og obligasjoner med Russlandseksponering, ved siden av å evaluere mulige kjøp av bygninger Fokus på betydelig undervurderte investeringer med stort oppsidepotensiale Totalresultat Periodens totalresultat på US$ 3.0 millioner, sammenlignet med US$ 0.6 millioner for 4. kv tilsvarer NOK 0,83 per aksje for Q Grifon House forlik Økte inntekter med USD 0.5 millioner fra forlik med selger av Grifon House NAV Per Aksje NAV per aksje 22,14 kr Positivt kvartal fra alle områder: drift, finans og eiendomsverdier 4

5 HENDELSER ETTER PERIODENS SLUTT Investeringsprogram Per idag har vi investert US$ 9,5 millioner i to undervurderte Russlandfokuserte eiendomselskaper Porteføljen er foreløpig opp US$ 2,0 millioner (20,7%) Investeringer for US$ 9,5 millioner har gitt oss tilgang til brutto eiendomsverdier for US$ 30,9 millioner og netto eiendomsverdier for US$ 22,4 millioner Utbytte Implementere en årlig utbyttepolicy Vi foreslår å utbetale rundt NOK 1,50 per aksje til aksjonærene for 2010 Hvilket tilsvarer en utbytteavkastning på ca. 12% for en aksjekurs på NOK 13,00 Tilbakekjøpsprogram Tilbakekjøpsprogram vil bli gjenopptatt Eksisterende beholdning av egne aksjer i Storm Real Estate ASA vil bli slettet i løpet av 1. kv In 2009 we focused on consolidating our position and on positioning the company for 2010 Storm Real Estate is 2011 har begynt med flere tiltak med det formål å forbedre avkastningen til aksjonærene i Storm Real Estate ASA now in a strong position to exploit the many acquisition opportunities in the Russian office market 5

6 Finansielle nøkkeltall

7 RESULTAT (USD 000) Helårsresultat 4. kvartal (1) (1) Leieinntekter Eiendomsrelaterte driftskostnader Personalkostnader Andre driftskostnader (3) Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendom Driftsresultat Netto finans Resultat før skatt Skattekostnad Periodens resultat $11,317 (2,761) (536) (3,336) $4,685 4,720 $9,405 (1,272) $8,133 (2,196) $5,937 $9,832 (2,289) (567) (2,427) $4,550 (664) $3,886 5,771 $9,656 (1,051) $8,605 $3,211 (754) (181) (719) $1, $1,832 1,367 $3,199 (472) $2,726 $2,526 (625) (193) (1,114) $593 (4,795) ($4,202) 751 ($3,451) 594 ($2,856) Andre inntekter og kostnader (2) (345) (1,399) 234 3,499 Periodens totalresultat $5,592 $7,206 $2,960 $643 1) Urevidert. 2) Årets resultat inkluderer verdiendring av eiendom. Storm Real Estate ASAs bygg er verdivurdert av en ekstern part. Funksjonell valuta er rubel. Effekten av verdiendring i RUB er presentert over resultatregnskapet. Resterende verdiendring i USD er allokert til egenkapitalen og presentert over totalresultatet. 3) Andre driftskostnader I 2009 inkluderte en engangs-kostnadsreduksjon på $1,4m knyttet til en innbetalt garanti mottatt fra selger av Gasfield-bygget. Justert for dette er sammenlignbare andre driftskostnader $3,8m. 7

8 BALANSE (USD 000) /03/07 Pro Forma /03/07 Pro Forma Investeringseiendom $85,860 $81,780 Lån $37,579 $39,924 Sum anleggsmidler $86,092 $82,105 Annen gjeld $11,097 $12,769 Kontanter og kontantekvivalenter $38,325 $36,972 Sum gjeld $48,678 $52,693 Sum omløpsmidler $41,939 $44,349 Sum egenkapital $79,353 $73,759 Sum eiendeler $128,032 $126,453 Sum egenkapital og gjeld $128,032 $126,453 En sterk likviditetsposisjon gir Storm Real Estate ASA mulighet til å utnytte muligheter i markedet 8

9 PIPELINE FOR POTENSIELLE OPPKJØP Til enhver tid evaluerer Storm Real Estate ASA flere potensielle oppkjøpsmuligheter. Per slutten av 4. kv undersøkte Storm Real Estate ASA følgende oppkjøpsmuligheter: I løpet av 2010 evaluerte Storm Real Estate ASA 30 kjøpsmuligheter, hvorav vi nå aktivt ser nærmere på 5 av dem Storm Real Estate ASA har en solid prosess og prosedyre på plass for å evaluere nye muligheter og for å gjøre nye investeringer Investeringer er satt til side eller avskrevet om de ikke møter investeringskriterier vedrørende størrelse, beliggenhet, leietagere eller pris. Mål Sted Klasse Størelse (kv. m) 1. Moskva / St. Petersburg A og B c St. Petersburg B c St. Petersburg A/B c. 18, Moscow A/B c. 9, Moscow A c. 6,700 I løpet av 2010 evaluerte Storm Real Estate ASA 25 flere kjøpsmuligheter som nå enten har blitt satt til side eller har blitt avskrevet Per slutten av 2010 var Storm Real Estate ASA aktivt involvert i å evaluere 5 oppkjøpsmuligheter 9

10 INVESTERINGSAKTIVITETER I løpet av det siste året har vi ikke funnet passende bygninger på akseptable betingelser Dog har vi identifisert flere noterte eiendomsselskaper med attraktive eiendommer som har blitt handlet til en betydellig rabatt til deres underliggende Net Asset Value ( NAV ) Ved å benytte investeringsekspertisen til Storm Capital Management har vi plukket ut 2 undervurderte selskaper som vi har investert i over de siste månedene Starttidspunkt for investering Investeringer per i dag Avkastning per i dag (i USD) Investeringsutsikt Selskap 1 4. kv USD 8.9 millioner + 22% Selskap 2 Januar 2011 USD 0.6 millioner +2% Investeringer i likvide men undervurderte eiendomselskaper med Russland-fokus ser for tiden mer attraktivt ut for oss en direkte investeringer i eiendommer på full NAV 10

11 UTBYTTESTRATEGI Storm Real Estate ASA ønsker å adoptere en årlig utbyttepolicy Utdeling av årsresultat, betinget av kontantstrøm. Vi foreslår å utbetale c. NOK 1,50 per aksje til aksjonærene i forbindelse med ordinær generalforsamling i mai tilsvarer en utbytteavkastning på ca 12% for en aksjekurs på NOK 13,00 En betydelig premie til gjennomsnittlig utbytteavkastning på Oslo Børs på 2,78% (1) Storm Real Estate ASA kommer, ved behov, til å beholde noe av kontantstrømmen for å reinvestere i selskapet Gjøre avkastning på investeringen mer synlig for investorer Redusere risikoen for å investere i aksjen ved å distribuere regulære og forutsigbare utbetalinger av investert kapital Være mer en mer attraktiv aksje for utbytte fokuserte investorer Vi mener at en forutsigbar utbyttepolicy kan tiltrekke flere investorer til aksjen ettesom den setter ut en klar plan for å gi investorene en kontant avkastning på investeringen (1) Kilde: Bloomberg gjennomsnittlig utbytteavkastning for OSEBX. 11

12 AKSJEN Storm Real Estate ASA er notert på Oslo Børs Tatt opp på hovedlisten til Oslo Børs 6. juli 2010 Over 600 aksjonærer Storm Nordic Fund og nærstående parter kontrollert av partnerne i Storm Nordic Fund, er største aksjonær i selskapet med totalt ca 14,6% (1) Siste aksjekurs 13,30 kr per aksje (14. februar 2010) NOK 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2, % 62.2% Net Asset Value 31. desember 2010 var 22,14 kr per aksje 0,00 30 des jun des jun des 2010 Storm Real Estate ASA OSEBX (1) Per 31. desember Kilde: Bloomberg, Netfonds, Oslo Børs 12

13 Markedsoversikt

14 RUSSISK ØKONOMI VOKSER VIDERE......Brazil, Russia, India and China will fuel growth this year, according to the International Monetary Fund, which estimates emerging markets may grow 6.5 percent in 2011, more than double the 2.5 percent rate for developed nations... Source: Bloomberg January 27, 2011 Storm Real Estate ASA aksjekurs indeksert til den russiske RTS$- indeksen Indeks Goldman Sachs' investment management arm has launched a fund that invests in less developed countries identified by the bank's economics guru Jim O'Neill as most likely to emerge as powerhouses of growth in coming years. The fund will buy stocks from the 11 countries identified by O'Neill [including] Brazil, Russia, India and China -- countries included in the BRIC acronym coined by O'Neill... Source: Reuters January 26, %...President Medvedev talks at the Davos conference Plans to launch sovereign fund where Russia would invest alongside foreign investors contributing both state owned asset and cash... Source: Bloomberg January (3.6%)...Russia enjoys a low debt-to-gdp ratio of about 10pc, so we can borrow and remain reluctant to cut spending, said Mr Pankin. The deficit is projected to be 4.8pc this year, 3.6pc next year, falling to zero in We are not under a lot of pressure and can continue fiscal stimulation as there is no danger of solvency problems... Source: Telegraph January 2, des jun des 10 RTS$ Index Storm Real Estate ASA Kilde: RTS$ Indeks, Bloomberg. 14

15 MAKROOVERSIKT RUSSLAND Fortsatt vekst i Russland BNP vokste 3,7% i løpet av 2010 Arbeidsledigheten faller videre Lav arbeidsledighet på 7,2% i desember 2010, gjennomsnitt for har vært 8,4% Vekst i detaljhandel Detaljhandel vokste etter en periode med nedgang, veksten falt dog noe av i 4. kv Høy oljepris En høy og stabil oljepris er positivt for videre vekst i den råvarebaserte russiske økonomien Lav inflasjon Inflasjon for 2010 er estimert til 8,8% på grunn av høyere matpriser og en svak roubel Fortsatt inflasjonspress kan føre til en strammere pengepolitikk og høyere renter Makroøkonomiske indikatorer 1. kv til 4. kv % 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% Q1 05 Q2 05 Q3 05 Q4 05 Q1 06 Kilder: Rosstat, IET, RTS Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 Q forbrukertillitsindeks (%) Industriell Produksjonsindeks (%) Industriell Optimisme Indeks (%) Detaljehandel Salgsvekst (%) Fremtidsutsikten for 2011 forblir positiv med en forventet 2011 BNP-vekst på 4,3% 15

16 NÆRINGSEIENDOM I RUSSLAND Økt investeringsaktivitet i russisk eiendom i løpet av 2010 Investeringer i forretningseiendom vokste med 24% til US$ 3,963 millioner i 2010 fra US$ 3,193 millioner i 2009 Utenlandske investorer stod for 21% (1) av totale investeringer i 2010 sammenlignet med 16% (1) for 2009 Kontorbygg mottok den største andelen av totale investeringer (46% (1) ) i løpet av 2010 Kredittmarkedet fortsatte å forbedre seg gjennom 4. kv Gjennomsnittlig rubel utlånsrente på 9,2% i nov sammenlignet med 13,7% i des Fortsatt interesse fra investorer holdt avkastningsniået for i premium-segmentet i Moskva og St. Petersburg på samme nivå som i 3. kv Europeisk kontoreiendomsklokke Q Kilde: Jones Lang LaSalle Investeringsaktivitet har fortsatt å vokse gjennom 2010, dog fra veldig lave nivåer 1) Inkluderer alle typer eiendomsinvesteringer, ikke bare forretningseiendom. 16

17 STORM CAPITAL MANAGEMENT MOSKVA KONTORMARKEDET Moskva kontormarkedet fortsatte å stabilisere seg i løpet av 2010 Etterspørselen var lik 2009, mens antall ferdigstilte nye bygninger falt betydelig Tilgangsveksten falt betydelig i løpet av 2010 c kv.m ble levert i 2010, sammenlignet med c. 1,6 millioner kv.m i 2009, en reduksjon på 41% Dette er prosjekter som ble påbegynt før den økonomiske krisen Økt etterspørsel og lite ny tilgang bidro til fall i ledigheten fra c. 20% til c. 17% i løpet av 2010 Leienivået øker: Nye prime-bygg har sett økning på c. 29% i 2010, og klasse A og klasse B har sett økninger på c. 20% Økt segmentering Leie på bygg i samme klasse varierer kraftig avhengig av faktorer som beliggenhet, størrelse, leietakeres omdømme etc. Ferdigstillinger, opptak og ledighetsgrad Millioner kv.m % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q Ledighetsgrad basert på område Q Q Q Kilder: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis 2005 Q Q Q Q Ledighetsgrad 20% Q Q CBD CBD > TTK TTK > MKAD Utenfor MKAD F Ferdigstillinger Opptak Ledighetsgrad 15% 10% 5% 0% 17

18 ST. PETERSBURG KONTORMARKEDET Liten endring i St. Petersburg i Q3 Lav tilgang på markedet, kun ca kv.m levert i Q3 Fall i ledigheten, som rapportert av CB Richard Ellis: fra 21% til 18% for klasse A fra 16% til 15% for klasse B. Leienivåer er uforandret fra Q2, og styrker inntrykket om at leienivået har nådd gulvet. Leienivå er nå 30% under toppnivået fra Ledighetsgrad varierer basert på beliggenhet, størrelse, eier etc. Netto opptak nye bygninger Kvm Q1 07 Q2 07 Q3 07 Leienivå og ledighet Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Ferdigstillinger Q4 08 USD per kvm per år Ledighet % % % % % % 0 0% Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Leienivå Klasse A Leienivå Klasse B Ledighet Klasse A Ledighet Klasse B Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Netto Opptak, kvm Q2 10 Q3 10 Kilder: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis 18

19 Strategi

20 FOKUSERT FORRETNINGSSTRATEGI Fokus på Russland Fokus på utleie Fordelaktig juridisk struktur Egen lokal ledelse i Russland Sterkt omdømme Maksimere aksjonærverdier Oppkjøp og drift av næringseiendom i Russland, og investeringer i eiendomsaksjer og obligasjoner med Russland-eksponering Fokus på bygninger klasse A og B sentralt plassert i store byer Fokus på Moskva og St. Petersburg Gir en sikker kontantstrøm med gearingpotensiale for å øke avkastning på investert kapital Bygninger med solide leietakere Sikrer fleksibilitet og sikkerhet for investorer Optimal fleksibilitet for kjøp og salg av bygg Bygninger driftet av et team på seks ansatte lokalt Vedlikehold outsourcet til solide aktører Gode relasjoner til leietakere Høy standard for kvalitet, sikkerhet og pålitelighet Målsettning om å være en foretrukken utleier i Russland Kapitalisere på etablerte relasjoner og sterkt omdømme Skape verdier for aksjonærene gjennom å kombinere solid drift med likviditet i aksjen Aktiv investeringsstrategi for å maksimisere vår eksponering til russisk eiendom Høy kvalitet på eiendomsportefølje og drift 100% utleid til solide, langsiktige leietakere Markedssegment med betydelig oppsidepotensiale Godt posisjonert for vekst 20

21 Vedlegg 1: Storm Real Estate ASA

22 HVORFOR STORM REAL ESTATE ASA Solid track-record på eksisterende portefølje Eneste selskap på Oslo Børs med rendyrket fokus på det russiske eiendomsmarkedet Sterk ledelse og lokal administrasjon i Russland Sterk kapitalbase Ideelt posisjonert til å kapitalisere på et oppsving i markedet Spennende investeringsmuligheter Storm er i en ideell posisjon til å utnytte et eventuelt oppsving i det russiske eiendomsmarkedet 22

23 STORM REAL ESTATE ASA: OVERSIKT Visjon Å bygge et ledende eiendomsselskap gjennom oppkjøp og drift av næringseiendom i Russland, samt gjennom investeringer i aksjer og obligasjoner Fokus Dagens portefølje Historie Aksjonærer Bygninger klasse A og B sentralt plassert i store byer Hovedfokus på Moskva og St. Petersburg Bygningene Gasfield i Moskva og Grifon House i St. Petersburg Totalt bruttoareal på ca kvadratmeter, begge bygninger 100% utleid Solide leietakere innen olje, gass og farmasi US$ 9.5 millioner investert in Russland fokusert eiendomsaksjer Etablert i i 2007 av Pareto Securities og Colliers International Den 1. november 2008 overtok Storm Capital Management Ltd driften av selskapet Kjøpte Grifon House i April 2009 for USD 17 mill uten opptak av lån Notert på Oslo Børs Hovedliste Over 600 aksjonærer 23

24 STORM CAPITAL MANAGEMENT EIENDOMSPORTEFØLJE Gasfield Grifon House Bygning klasse B sentralt plassert i Moskva / Gazprom-land kvadratmeter hvorav kvadratmeter er utleibare Bygget i % utleid 15 leietakere hvorav Gazprom er den største Storm Real Estate ASA tegnet den største leieavtalen i Russland i 1. halvår 2009 gjennom Gazproms leieavtale i Gasfield-bygget. Årlig eiendomsrelatert driftsresultat på ca USD 6 mill. Fullt renovert bygning klasse B sentralt plassert i St. Petersburg kvadratmeter utleidbart kontorareal Inkluderer air condition og sikker parkering Gode transportmuligheter med to metrostasjoner i nærheten 100 % utleid Bygget er hovedsaklig utleid til en affiliate av Swiss PSI Cro AG Swiss PSI Cro AG er et ledende selskap innen utvikling av klinisk medisin spesialisert på kliniske undersøkelser i Øst-Europa Årlig eiendomsrelatert driftsresultat på ca USD 2 millioner 24

25 STORM REAL ESTATE ASA OPERASJONELL STUKTUR London 8 personer lokalisert i London Ansvarsområder Overordnet ansvar for strategisk ledelse av selskapet Oppkjøp og salg, samt aktivt investeringsstyring Økonomisk styring Ledelse, administrasjon og relasjonsbygging Investor relations Personalet i London og Russland samarbeider tett hver eneste dag Moskva og St. Petersburg 6 personer lokalisert i Russland 5 i Moskva og 1 i St. Petersburg Ansvarsområder Daglig drift av bygningene Håndtering av leietakere / relasjonsbygging Søking etter nye leietakere Vedlikehold Lokal due-diligence Sterkt team på 14 ansatte fordelt på London, Moskva og St. Petersburg 25

26 Vedlegg 2: Storm Capital Management

27 STORM CONTACT CAPITAL MANAGEMENT LTD. Fund portfolio Storm Capital Management Ltd. er et selvstendig investeringsselskap som fokuserer på energi, transport og eiendom i de nordiske markedene og Russland. Gjennom våre fond tilbyr vi en rekke investeringsmuligheter hvor vi benytter oss av forskjellige strategier. Her bruker vi grunnleggende analyse kombinert med aktiv porteføljeforvaltning for å oppnå best mulig risikojustert avkastning. Per november 2009 har vi ca. 130 millioner euro under forvaltning. Kundene våre er en kombinasjon av familiekontorer, velstående privatpersoner og institusjonelle investorer. Selskapet er basert i London og har åtte ansatte, hvorav tre er profesjonelle forvaltere. Storm Real Estate ASA sysselsetter ytterligere seks personer i Russland. Storm Capitals styrke ligger i sterk industrikunnskap og nettverk i fokusområdene. Storm Capital har direkte tilgang til og møter ofte ledelsen i relevante selskaper. Porteføljeforvalterne har over 40 års erfaring fra kapitalforvaltning og corporate finance. Storm Capital Management Ltd. er regulert av FSA i Storbritannia. Storm Nordic Fund ble etablert i november 2006 under SEB Fund Services i Luxemburg. Fondet var tidligere etablert i Norge under navnet Ørn Norden med en historikk tilbake til Målet var å gi investorer mulighet til å investere i de nordiske markedene ved å utnytte porteføljeforvalternes ekspertise. Storm Bond Fund ble etablert i september 2008 som en respons på etterspørsel fra investorer,og forvalternes vurdering av oppsider i kapitalmarkedet. Storm Bond Fund investerer utelukkende i obligasjoner i samme markeder som Storm Nordic Fund og er også administrert av SEB Fund Services i Luxembourg. Storm Real Estate ASA ble etablert i november 2008 da Storm Capital Management Ltd tok over ledelsen av det norske selskapet E- Star Property AS fra en aktiv aksjonærposisjon via Storm Nordic Fund. Selskapet har investert i to utleieeiendommer i Moskva og St. Petersburg. Selskapet har 600 aksjonærer og handles på OTC i Norge. 27

28 CONTACT KONTAKTINFORMASJON 100 New Bond Street London, W1S 1SP Storbritannia Maja Lindstrom Investor Relations Tel: +44 (0) Fax: +44 (0) Web: 28