Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging

Transkript

1 Arkiv: 14/26 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Lars-Gøran Strømhaug Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 14/26 - Torpbakken 10D - fradeling til bolig Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 21-4 avslås søknad dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av parsell av eiendommen 14/26 til ny boligtomt. Alternativ innstilling: Saken utsettes slik at kommunen kan kontakte Statens vegvesen for å avklare om det er mulig å redusere skiltet fartsgrense ved avkjørsel til boligfeltet før saken tas opp til behandling. Vedlegg: Vedlegg: Søknad om fradeling av parsell Vurdering av etter Jordloven Søknad om dispensasjon fra LNF-formål til boligformål Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Situasjonskart som viser mulig plassering av bolig Situasjonskart som viser parsellens grenser 14/26 - Uttalelse vedrørende dispensasjonssøknad og fradeling Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel. Sammendrag: Malvik kommune har mottatt søknad om fradeling til ny boligtomt ved eiendommen 14/26 i Forbordsgrenda. Parsellen blir ca. 1,7 dekar. Eiendommen er avsatt til LNF-formål. Rådmannen har vurdert eiendommen etter jordlovens 12 og funnet at ut fra ressursgrunnlaget anses ikke eiendommen for å være «eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk», i henhold til rundskriv M 1/2013 fra LMD, pkt Jordlovens 12 kommer derfor ikke til anvendelse.

2 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Statens vegvesen har avgitt sine høringsuttalelser og begge er negative til å tillate fradelingen. Rådmannen anbefaler å avslå søknad om fradeling, men i denne saken har rådmannen valgt å fremlegge en alternativ innstilling. I den alternative innstillingen utsetter kommunen behandling av saken slik at kommunen kan kontakte Statens vegvesen for å se på muligheten til å redusere fartsgrensen ved avkjørsel til boligfeltet. Saken tas til ny behandling når dette er avklart. Saksopplysninger Søkers beskrivelse av eiendommen: «Den omsøkte parsellen er i dag en del av eiendommen som går under navnet Sagkleiva, og er en del av sagdriften. Denne sagdriften er i dag under avvikling og det er derfor ønskelig med en fradeling av nevnte parsell. Denne parsellen ligger i dag som en egen «eiendom» adskilt fra sagkleiva ved eiendommen 14/65» Området rundt eiendommen Eiendommen ligger øverst i Forbordsgrenda ca 1,2 km sør for E6 i et området med flere boliger og senest i 2016 ble det gitt tillatelse til fradeling til boligtomt. Det ligger 13 boligtomter i umiddelbar nærhet og to av disse grenser til den omsøkte parsellen. Området er likevel avsatt til LNF-formål og i et området hvor det ikke tillates fradeling til boligtomter. Adkomsten er fra Fylkesveg 873 via privat skogsbilveg. Søkers begrunnelse for dispensasjon Søker begrunner søknaden med at arealet ikke er egnet til jordbruk og ikke er drivverdig. Videre finner søker det naturlig at eiendommen fradeles til boligtomt ettersom området rundt parsellen er bebygd med ulike boliger. Uttalelsene fra Statens vegvesens «Uttalelse til søknad om dispensasjon Av trafikksikkerhetsmessige hensyn er det ikke ønskelig med en utvikling der beboere stort sett har fylkesvegen å forholde seg til ved ferdsel mellom naboer og til og fra sentrumsfunksjonene. Etablering av flere boliger i dette området vil sannsynligvis føre til ulemper for trafikksikkerheten til myke trafikanter, med en økning av fotgjengere og syklister langs og på tvers av vegen. Det er ikke tilgang til gode trafikksikre løsninger i form av fortau eller gang og sykkelveg langs fylkesveg 873 og myke trafikanter blir som regel skadelidende ved konflikter mellom harde og myke trafikanter. Statens vegvesens trafikksikkerhetsarbeid tar utgangspunkt i nullvisjonen, som er en visjon om et transportsystem som ikke fører til tap av liv eller varig og alvorlig skade. Likevel må vi erkjenne at det er menneskelig å gjøre feil, og at det dermed vil forekomme ulykker i fremtiden. Myndighetene må derfor sørge for at transportsystemet er så sikkert at en enkelt feilhandling ikke skal føre til død eller alvorlig skade. Som statlig sektormyndighet i trafikksikkerhet mener Vegvesenet det er svært viktig at det ikke legges opp til økt dagligdags ferdsel på og langs vegen. Det er lange avstander både til butikk og fritidsaktiviteter, og eventuelt til skole og barnehage hvis boligen blir brukt av småbarnsforeldre. Vi kan ikke se at det er kollektivtilbud langs strekningen og vi tror derfor at det i vesentlig grad vil bli benyttet bil som reisemiddel. Vi har nasjonale målsettinger om å redusere klimautslippet, og for å nå målsetningene er vi avhengig av en helhetlig og hensiktsmessig arealplanlegging der det i størst mulig grad planlegges slik at energibruken og klimagassutslippene kan reduseres.

3 Ut fra ovennevnte mener vi at å nytte dette arealet til boligtomt er uheldig, og vi kan ikke forvår del se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Statens vegvesen vil vurdere å påklage en eventuell dispensasjon. Vi ber om at vedtaket oversendes oss. Forhåndsuttalelse til avkjørsel fra fylkesveg 873 Avkjørselen fra fylkesveg 873 til gnr. 14 bnr. 26 i Malvik kommune ligger på en bakketopp. På strekningen er det fartsgrense på 80 km/t. Dette utløser krav om stoppsikt på 100 m, sett 4 meter inn fra vegkanten. Fra avkjørselen bør fylkesvegens kjørebane være synlig i hele sikt-trekanten. Innen sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer ikke være høyere enn 0,5 meter over kjørebanenivå for fylkesvegen. Statens vegvesen kan ikke se at avkjørselen tilfredsstiller disse kravene. Siktkravene sikrer at et kjøretøy kan kjøre trygt ut på fylkesvegen. I tillegg er siktkravene begrunnet i at en bilfører som ferdes på hovedvegen, så raskt som mulig kan reagere i tilfelle det oppstår en uforutsett hendelse i avkjørselen, for eksempel et barn på sykkel eller kjelke som plutselig kommer ut i kjørebanen eller krysser avkjørselen. Statens vegvesen mener utvidet bruk av avkjørselen vil være trafikkfarlig fordi avkjørselen ikke tilfredsstiller kravene til stoppsikt. Vi ser av våre ulykkesregistreringer at det skjer mange ulykker i forbindelse med bruk av avkjørsler. Avkjørselsrelaterte ulykker kjennetegnes ved at alvorlighetsgraden er høy og at myke trafikanter er overrepresentert.» Uttalelsene fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag «Landbruk og bygdeutvikling Ingen merknad. Miljøvern Fylkesmannen mener at det er uheldig dersom det åpnes for en praksis hvor det planlegges utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan, fordi en slik praksis over tid fører til undergraving av gjeldende arealplaner og kommunens helhetlige utbyggingsstrategi. En kommuneplan er et resultat av en prosess hvor kommunen, innbyggerne og regionale og statlige etater har kommet til enighet om omfang og lokalisering av utbyggingsområder. Kommuneplanen er en kontrakt mellom kommunen og regionale myndigheter om arealbruken. Fylkesmannen forholder seg til denne kontrakten og forventer at også kommunen er lojal mot den overordnede og omforente planen. Fylkesmannen påpeker at sumeffekten av en bit-for-bit-utbygging kan ha negative konsekvenser for både biologisk mangfold, friluftsliv og kulturlandskap, og det vil også ha samfunnsøkonomiske konsekvenser. Bolig- areal- og transportplanlegging Målet med de statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging er at: «utbyggingsmønster og transportsystem skal fremme utviklingen av kompakte byer og tettsteder, reduserer transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer.» og at «planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse». For å legge til rette for å oppnå dette må det legges vekt på høy arealutnyttelse og fortetting i by og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter.

4 Slik det legges opp til i de nye retningslinjene er det viktig å se utbyggingen av nye boliger i sammenheng med behovet for infrastruktur. Det omsøkte tiltaket ligger i et område avsatt til LNF. Det ligger ikke nært offentlige servicefunksjoner og det finnes ikke gang- og sykkelvei her. En fradeling og oppføring av bolig i dette området vil derfor være uheldig i forhold til SPR for samordnet bolig- arealog transportplanlegging, og vil bidra til å undergrave gjeldene arealplaner. Fylkesmannen fraråder derfor at det gis tillatelse til fradeling av omsøkte tomt. Generelt Ved etablering av nye boliger er det viktig at de framtidige beboerne får god bokvalitet og helsefremmende livsbetingelser. Dette kan ikke vurderes fullt ut fra beskrivelsene som er gitt i saken. Kommunen må derfor selv gjøre vurderingen. Faktorer å legge vekt på kan være tilgangen til sosiale møteplasser og anlegg for idrettsaktivitet, samt om det er mulig på en trafikksikker måte å komme seg til disse også for myke trafikanter. Det er også viktig å vurdere skoleveien og mulighetene for barns lek og aktivitet i nærområdet. Konklusjon Fylkesmannen viser til det ovenfornevnte og fraråder at det gis dispensasjon for omsøkte tiltak. Saken er også forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune som ut fra de interesser de skal ivareta ikke har merknader til omsøkte fradeling. Så vidt fylkeskommunen kan se fra kulturminneregisteret, er det ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Selv om dette registeret er noe mangelfullt, vurderer de det til å være relativt liten risiko for at tiltaket vil komme i konflikt med slike. Fylkeskommunen minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Vurdering av prinsippene i naturmangfoldloven Fylkesmannen minner om at alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 (jf nml 7). Før det fattes vedtak i saken må det skriftlig redegjøres for hvordan prinsippene 8-12 er vurdert. Manglende synliggjøring av dette vil regnes som en saksbehandlingsfeil.» Vurdering Eiendommen ligger i et området som ikke er åpnet opp for boligbygging. Dette medfører at det området ikke er vurdert for boligbygging gjennom en plan. Fradelingen krever dispensasjon. Kommunen må da gjøre en bred og helhetlig vurdering av tiltaket, hvor viktige samfunnsmessige hensyn og konsekvenser tas med. Rådmannen har vurdert at fradelingen ikke rammes av jordlovens 12 og at delingen ikke bryter med jordvernet. Dette er positivt for å kunne tillate en deling. Det er også tillatt flere fradelinger i området tidligere, senest i Man kan derfor se for seg at det over tid har dannet seg en presedens. Saken fra 2016 har mange likheter med saken som nå behandles og det har over tid utviklet seg til å bli et boområde langs denne private skogsbilvegen.

5 Hvis man ser på fradelingsaken fra 2016 ser man at Fylkesmannen i Sør-Trøndelag var mindre kategorisk negative i sine uttalelser til den saken enn hva som kommer frem i saken som behandles her. Fylkesmannens konklusjon i saken fra 2016 lød slik: «Omsøkt tiltak ligger i et felt med fem eksisterende boliger og tomten ligger mellom to boligtomter. Fylkesmannen har i sin konklusjon derfor ingen avgjørende merknader til tiltaket, selv om det er uheldig i forhold til de statlige planretningslinjene for samordnet bolig areal og transportplanlegging.» Statens vegvesen sier i sin merknad at de vil vurdere å klage på vedtaket dersom kommunen godkjenner fradelingen. De hevder at de trafikale forholdene, spesielt i forhold til myke trafikanter er for dårlige i og med at det ikke eksisterer noen fortau langs fylkesvegen. De nevner også siktproblemer i krysset og trekker frem manglende kollektivtilbud som negativt for å kunne tillate flere boliger i området. Rådmannen stiller seg bak Statens vegvesens vurdering av både de trafikale forholdene og hvordan boligbygging i områder utenfor kollektivtilbudenes dekning er negative i forhold til å bidra til at nasjonale klimamål oppnås. Eiendommen ligger usentralt til i forhold til skole, barnehage, servicetilbud og kollektivtransport, og familier som bosetter seg her vil i all hovedsak kunne bli avhengige av bil. Det er kommunal vannforsyning og kommunalt avløpt i området. Konklusjon Rådmannen anbefaler at kommunen avslår søknaden. Dette begrunnes med at eiendommen ligger utenfor de områdene som er avsatt til bolig og at en deling ikke vil være i tråd med vedtatt ønsket bosettingsmønster i kommunen. Beboerne vil kunne bli avhengige av å bruke bil til transport til jobb, barnehage, skole, fritidsaktiviteter og så videre. Trafikksikkerhetssituasjonen er også beskrevet av Statens vegvesen som dårlig og taler for et avslag. I fradelingsaken fra 2016 ble det i vurderingen fra rådmannen uttrykt at, sitat: «I nærområdet til omsøkte parsell er det boligbebyggelse, slik at bosettingshensynet i denne delingssaken tillegges ingen vekt». Samtidig er det uttrykt i samme vurdering at, sitat: «All boligutvikling i dette området i fremtiden bør skje gjennom kommuneplanens arealdel». Rådmannen mener fortsatt at det bør avklares i arbeidet med kommuneplanens arealdel om man ønsker å tilrettelegge for boliger i området før det tillates flere boliger. Eiendommen berøres ikke av jordlovens 12. Området har over tid utviklet seg til å bli et boligområdet og senest i 2016 godkjente kommunen fradeling til bolig. Disse momentene kan tale for en tillatelse. Dersom det skal gis en godkjenning på søknaden, anbefaler rådmannen at saken utsettes. Kommunen kan da kontakte Statens vegvesen for å avklare om det er mulig å redusere skiltet fartsgrense ved avkjørsel til boligfeltet før saken tas opp til behandling.