Nissedal kommune Kviteseid kommune

Transkript

1 Kviteseid kommune Interkommunalt plankontor «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» MELDING OM VEDTAK Dykkar ref: Vår ref Saksbeh: Arkivkode: Dato: «REF» 2015/ Sveinung Seljås, L N - 31/202 - Reguleringsplan - detaljregulering Svivkollen hyttefelt - plan til offentleg ettersyn - særutskrift Her fylgjer særutskrift av formannskapssak 025/16. Planføresenene er nå retta i samsvar med vedtaket. Planforslag med tilhøyrande dokument vil ligge på kommunens heimeside, fyrstesida i heile høyringsperioden Høyringspartar som ikkje har internett-tilgang kan på førespurnad få tilsendt papirversjon av plandokumenta. (Dette oversendingsbrevet er sendt elektronisk til fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE og Statens vegvesen, jf. melding av ) Frist for merknader/uttale til planforslaget blir sett til Evt. uttale sendast: Nissedal kommune v/interkommunalt plankontor 3855 TREUNGEN. Med helsing Sveinung Seljås Plansjef Kopi til: Planhuset AS Drangedalsvegen DRANGEDAL Svivkollen hyttefelt AS Fjonevegen TREUNGEN Postadresse: Treungvegen 398 Telefon: Bankgiro: Treungen Telefaks: Org.nr: E-post: info@nissedal.kommune.no

2 Nissedal kommune Arkiv: Saksmappe: Sakshandsamar: Dato: L / Sveinung Seljås Saksframlegg Utval Utvalssak Møtedato Formannskapet 025/ N - 31/202 - Reguleringsplan - detaljregulering Svivkollen hyttefelt - plan til offentleg ettersyn Søkar: Svivkollen hyttefelt AS v/planhuset as Drangedalsvn DRANGEDAL Vedlegg: - Planomtale, dat , mottatt Plankart, oversiktskart og arealtabell, dat Koordinatliste, dat Planføresegner, dat ROS-analyse, Planhuset AS, dat Rapport skredfare, Planhuset AS, dat Rapport arkeologisk registrering, Telemark fylkeskommune, dat Fakta i saka: Forslag til reguleringsplan for byggeområdet Svivkollen hyttefelt omfattar ca. 230 dekar. Arealet ligg i kommuneplanen dels som byggeområde for fritidsbustader (H28), dels som LNF-område. Planlagt bruk av LNF-område er avgrensa til ei vidareføring av dette føremålet samt bygging av skibakke, badeplass og turveg. Planområdet ligg ved fylkesveg 514 (Fjonevegen), ca sju km frå Treungen. Området ligg mellom byggeområda Haukåsen og Nauraksoddane der det i desse frå slutten av 1990-talet er bygd ca. 60 fritidsbustader, og der godkjente planar legg opp til meir enn ei tredobling av dette talet. Det er eit forslag til detaljreguleringsplan som nå ligg føre. Området er planlagt med 52 hytter i felta F1-16 der hytteplasseringa er koordinatbestemt til eit punkt, jf. vedlagte liste. Samla byggeområde for desse felta er 59,9 dekar. For felt F17 og F18, til saman 17,5 dekar, er ikkje hytteplasseringa detaljplanlagt, men utnyttingsgraden er sett til maks BYA 25 % og med krav om ein samla situasjonsplan før tiltak kan gjennomførast. Til andre bygg og anleggsføremål er det avsett 24,3 dekar til skianlegg, 7,5 dekar til småbåtanlegg og 0,6 dekar til renovasjon og andre kommunaltekniske anlegg. Det er vidare avsett 28,4 dekar til køyreveg, anna veggrunn og parkering, 7,1 dekar til grønstruktur (turveg og badeplass), 61,0 dekar til friluftsføremål (land), 0,7 dekar til kulturminne-vern, 23,1 dekar til friluftsområde (vatn) og 1,7 dekar til badeområde (vatn). Det er lagt inn omsynssoner for å sikre soner for frisikt og for å sikre bandlagt område rundt eit automatisk verna kulturminne (kolgrop). Feltet skal byggast ut med bilveg til kvar tomt, og i høg sanitærteknisk standard, dvs innlagt vatn og avløp. Avløpet er planlagt tilkopla nett til Naurak reinseanlegg (kommunalt), medan vassforsyninga vil kome frå nytt privat vassverk i området

3 Plankartet syner ikkje tomtegrenser, men symbol for plassert fritidsbustad. Føresegnene skil mellom tre moglege utbyggingar på tomta, A, B og C. Tomter med A-bygg kan bare ha eitt bygg. Dette bygget kan maksimalt ha BYA 84 m2. Tomter med B- og C-bygg kan byggast ut med inntil to bygg, hovudbygg og uisolert uthus/bod/garasje på maks 30 m2 BRA. For B kan maksimalt BYA vere 150 m2, for C kan maksimalt BYA vere 120 m2. For både B og C kan hovudbygget maksimalt ha BYA 120 m2. Parkeringsareal på tomta skal ikkje inngå i utnyttingsgraden med mindre dette er overbygd. For alle tre byggtypene er det sett maksimal mønehøgde, maksimal gesimshøgde og maksimal høgde på grunnmur/pilar. Oppstart av planprosessen er varsla ved annonsering i lokalpressa, og ved brev til offentlege og private faginstansar og naboar , med innspelsfrist Det har kome innspel frå fleire av dei varsla. Hovudpunkta i innspela er kort attgjevne i planomtalen, og med kommentarar til kvart innspel. Det er gjennomført arkeologisk registrering av planområdet ( ). Det blei registrert eitt automatisk freda kulturminne (kolgrop id ). I tillegg blei det registrert to kulturminne frå nyare tid (tuft og husmannsplass) jf. vedlagte rapport. Planen er drøfta med bornas representant i plansaker. Det er ikkje kjent at dette området tidlegare har blitt nytta av born og unge. Avsett areal til friluftsføremål, skibakke, turveg og badeplass vil vere positivt for denne aldersgruppa, men får neppe særleg å seie for andre i denne gruppa enn dei som tilhøyrer hytte-familiane. I medhald av plan- og bygningslova skal kommunen snarast mogeleg, og seinast innan 12 veker ta eit privat reguleringsforslag opp til behandling. Kommunen kan sende forslaget tilbake til forslagsstillar for ytterlegare avklaringar, be om justeringar, eller t.d. vedta å vente med behandlinga til planen kan sjåast i ein større plansamanheng. Alternativt kan det bli vedtatt å legge planen ut til offentleg ettersyn og sende han på høyring i samsvar med pbl Blir planen lagt ut til offentleg ettersyn, har kommunen i hovudtrekk stilt seg bak planinnhaldet. Formannskapet skal nå ta stilling til kva som vidare skal skje med planforslaget. Dersom planen blir lagt ut til offentleg ettersyn/sendt på høyring, blir forslagsstillar fakturert eit behandlingsgebyr, kr , i samsvar med vedteke gebyrregulativ. Kommunen har innført heimel etter pbl 17 til å kunne be om utbyggingsavtale med privat utbyggar før eventuell utbygging i samsvar med reguleringsplan, kan ta til. Ved førehandskonferansen blei det frå kommunens side signalisert at eit slikt ønskje kunne bli sett fram her. Bakgrunnen for dette vil vere å sikre medfinansiering til offentleg infrastruktur som t.d vassforsyning og avløpsanlegg. Ein utbyggingsavtale må bygge på eit rekkefylgjekrav i planen. I referatet frå førehandskonferansen er dette omtala slik: Feltet skal byggast ut med høg sanitærteknisk standard. Vassforsyninga og avløpsnettet må byggast ut etter godkjent plan. I dette området vil det bli kravd tilkopling til kommunalt avløpsnett (Naurak reinseanlegg). Rekkefylgjeføresegn i planen må klargjere at utbygginga ikkje kan ta til før dette er i orden. Kommunen vil ha ansvaret for at det er/blir ført fram avløpsnett til feltgrensa. Kommunen har heimel til å be om utbyggingsavtale etter pbl 17 for å finansiere/delfinansiere ei slik utbygging. Vurdering: Overordna vurdering: Planinnhaldet er i samsvar med overordna planar når det gjeld arealbruken. Det er tatt omsyn til byggegrensa 30 m mot fylkesvegen. Områda som er lagt inn som byggeområde for fritidsbustader, ligg ikkje i sone med særleg byggeforbod langs vassdrag, jf. at offentleg veg (fylkesvegen) her avgrensar denne sona. Arealet er som alt nemnd ein del av eit større område der det er lagt til rette for utbygging av fritidsbustader. Naurak reinseanlegg som blei overtatt av kommunen i 2014, kan ved oppgradering sikre ei god og effektiv handtering av avløpsvatnet - 3 -

4 også frå dette feltet. Planlagt skibakke og badeplass vil tilsvarande kunne kome til nytte for dei alt etablerte byggeområda (Haukåsen og Nauraksoddane). Dette vil samla gje fordelar med tanke på god utnytting av areal og teknisk og såkalla mjuk infrastruktur. Av tema som er drøfta i planomtalen, og som det også har kome innspel på i planprosessen, er det to tilhøve som bør få særleg merksemd. Det gjeld planens verknad for samfunnstryggleik og beredskap og for naturmangfaldet i området. Vurdering av samfunnstryggleik og beredskap Som eitt av vedlegga til planforslaget, er det utarbeidd ei Risiko- og Sårbarhetsanalyse (ROS). Konklusjonen i denne er at det ikkje er, eller som fylgje av å gjennomføre planforslaget vil oppstå, situasjonar med uakseptabel risiko for negativ påverknad på-, eller redusert tryggleiksnivå i samfunnet. Analyserte hendingar med risiko der avbøtande tiltak bør vurderast, er bading, radon i grunnen og usikker is. Her vil avbøtande tiltak vere redningsutstyr, radonsperre eller andre tiltak i samsvar med TEK 10, og skilting/varsling. I NVE-atlas visast store delar av planområdet som utløpsområde for snøskred. Fleire stader er vist som potensielt utløpsområde for jord/flaumskred og eit mindre område i nord/vest er vist som utløpsområde for steinsprang. I arbeidet med planforslaget er det utarbeidd ein rapport om skredfaren. Konklusjonane i denne er at området ikkje er rasutsett, det vere seg snøskred, steinsprang eller jord/ flaum-skred. Vesentleg for denne konklusjonen er at skog/annan vegetasjon over byggeområdet blir verna og skjøtta som ei varig buffersone, noko planen legg opp til. Kommunen tek rapporten til vitande, og har ikkje opplysingar som tilseier eit anna resultat. Vurdering av verknaden på naturmangfaldet, særleg etter Naturmangfallslova Kunnskapsgrunnlaget. Planomtalen konkluderer med at planen ikkje vil påverke det biologisk mangfaldet, landskapet eller vegetasjonen nemneverdig. Naturbase har markert eit område med rik edellauvskog med høge naturverdiar (B-verdi). I høve til planvarselet er plangrensa i det framlagte forslaget nå justert slik at dette området ikkje lenger ligg innanfor planområdet. Det er ikkje andre registreringar av verna eller viktige naturtypar i Naturbase, (MiS eller Kilden). Artskart i Naturbase har heller ikkje planområdet registrert som viktig med tanke på truga eller sårbare artars bestandsituasjon, knytt til naturtype eller økologisk tilstand. 9. Føre var prinsippet. Ut frå arbeidet med reguleringsplanen meiner kommunen å ha eit såpass godt bilde av tiltaket, med dei fylgjer dette får, at føre - var prinsippet ikkje er ei aktuell problemstilling. 10. Økosystem samla belastning. Planområdet utgjer ein liten del av eit større, samanhengande økosystem. Sett på bakgrunn av kor lite areal byggeområda i planen tek frå sitt økosystem er skadeverknadene avgrensa. 11. Kostnader ved ytre miljøtiltak må berast av utbyggjar. Dersom det oppstår situasjonar som krev ytre tiltak for å hindre eller avgrense skade på naturmangfaldet, skal utbyggjar i prinsippet ta kostnadene med desse. Det er lagt opp til at det ikkje skal oppstå noko som krev slike avbøtande tiltak. 12. Miljøforsvarlege driftsteknikkar og metodar. Reguleringsplanen legg opp til at avløpsvatn blir ført til felles reinseanlegg. Ei slik etablering vil føre til at punktutslepp ikkje kjem over fastsette tålegrenser. Fritidsbustadene vil bli avgiftsobjekt i den kommunale renovasjonsordninga med krav m.a. om kjeldesortering. Andre vurderingar av planforslaget Når det gjeld plantema som estetikk, universell utforming, terreng- og byggtilpassingar, trafikktryggleik m.m. synes desse omsyna å vere godt innarbeidde i reguleringsføresegnene. For kommunen er det i tillegg viktig gjennom rekkefylgjeføresegnene å sikre at det blir ei forsvarleg gjennomføring av tiltaka planen legg opp til. Dette vil særleg gjelde felles infrastruktur for feltet, så som veg, vatn, avløp og renovasjon. Rekkefylgjeføresegnene slik desse er utforma, vil bidra til det, men dei må også supplerast med eit rekkefylgjekrav i høve til ei nødvendig oppgradering av Naurak reinseanlegg og framføring av avløpsleidning til feltgrensa. Dette - 4 -

5 anlegget er bygd for ca.18 år sidan, og dimensjonert for ca 60 fritidsbustader. Ut frå detaljgodkjente tomter er dette taket alt nådd. Nye tilkoplingar føreset difor ein utvida kapasitet. Ny rekkefylgjeføresegn må difor setje som vilkår at Naurak reinseanlegg er opprusta og har fått utvida kapasitet før det kan bli gitt mellombels bruksløyve eller ferdigattest for nye fritidsbustader i Svivkollern hyttefelt. Det er også viktig at reguleringsføresegnene er eintydige, lette å tolke for folk flest, og moglege å praktisere for kommunen. Nokre av føresegnene bør difor strammast opp. Det gjeld til dømes 3.1 9). Her må samanhengen mellom innmålt koordinatpunkt og hytteplassering bli tydeleggjort. I føresegn 3.1 5), 6) og 7) er mønehøgde og gesimshøgde avgrensa til mål frå gjennomsnittleg terreng. Dette kan vere krevjande å handtere, m.a. er det avhengig av gode terrengprofil. Målemåten bør difor endrast til målt frå terrenget. Ut frå dei oppgitte maksimaltala, kan det heller knapt vere tenkt gjennomsnittleg terreng. I så fall ville mønehøga på A-bygg med gavlen mot Nisser kunne bli både 12 og 13 m. Det vil bare vere A-bygg som kan få eit større avvik mellom dei to måtane å fastsetje maksimal mønehøgde på, jf. at A-bygg skal ha møneretning på tvers av høgdekotene, medan både for B- og C-bygg skal møneretninga gå langs høgdekotene. For likevel å sikre at dette ikkje innskrenkar kva som kan byggast på B- og C-tomtene bør maksimal mønehøgde kunne aukast noko i høve til det som ligg i planforslaget. For gesimshøgde er det neppe noko poeng i å setje slike avgrensingar i det heile, særleg ut frå at planen må forståast slik at det her kan bli lov til å føre opp bygg med pulttak og eventuelt også valma tak, og der bare bygg med saltak skal ha takvinkel i eit bestemt intervall. Bygga blir i stor nok grad bundne opp av storleik og mønehøgde, eventuelt også takvinkel der slik er fastsett. Arealutnyttinga i byggeområda avsett til fritidsbustader synest høg (52 tomter på 59,9 dekar), særleg med tanke på at delar av terrenget har sterk helling. Høg arealutnytting vil normalt vere positivt, men erfaringsmessig legg dette eit ekstra press i retning av å privatisere tilgrensande friluftsområde. Det må difor understrekast at sjølv om planen ikkje har lagt inn tomtegrenser, korkje juridisk bindande eller vegleiande, vil tomtene måtte frådelast innom det som i planen er avsett til byggeområde. Dette vil vere avgjerande for å få til "korridorstrukturen" av friluftsområde mellom tomtene slik dette er synleggjort i kartet. Ei ny føresegn bør presisere dette. I planomtalen er det gjort eit poeng av at feltet vil vere lagt til rette for å kunne flytte gamle laftekasser hit med tanke på gjenbruk som hytter. Slike bygg kan i mange tilfelle vere verneverdige, der det må vere gitt særskild løyve for riving og flytting. Eit berande prinsipp i forvalting av verneverdige bygg har vore at dei bør bli sett i stand og tatt vare på i sitt opphavlege miljø. Oppsetjing av slike bygg i dette området vil difor lett bli framandelement, særleg om bygga også etter flytting vil ha status som verneverdige. Kommunen kan ikkje sjå at dette gjer området meir attraktivt. Kommunen kan heller ikkje støtte tiltak som vil gjere det lettare å fjerne gamle bygg frå den samanhengen der dei er bygde, og ønskjer difor heller ikkje ei slik utvikling av feltet. Rådmannen si tilråding: Formannskapet legg i medhald av pbl forslag til reguleringsplan, detaljregulering Svivkollen hyttefelt, ut til offentleg ettersyn og sender det på høyring til aktuelle høyringsinstansar og naboar til planområdet. Utsendinga skjer når planføresegnene er justert/supplert med fylgjande: Nytt rekkefygjekrav 2.2 5): Før det kan bli gitt midlertidige bruksløyver eller ferdigattest på nye fritidsboliger i Svivkollen hyttefelt, må det bygges pumpestasjon og overføringsledning fram til godkjent tilkoplingspunkt til kommunalt avløpsnett og kapasiteten ved Naurak reinseanlegg må være utvida tilsvarende det økte abonnentgrunnlaget

6 Endra føresegn 3.1 5), tredje setning (streka over = går ut, feit = lagt til): Tillatt gesimshøyde er inntil 7 meter, Tillatt maks mønehøyder er 10 meter over gjennomsnittlig terrenget. Endra føresegn 3.1 6), fjerde setning (streka over = går ut, feit = lagt til): Tillatt gesimshøyde for byggets hoveddel (50%) er inntil 3,5 meter, Tillatt maks mønehøyder er 5,5 6,0 meter over gjennomsnittlig terrenget. Endra føresegn 3.1 7), fjerde setning (streka over = går ut, feit = lagt til): Tillatt gesimshøyde for byggets hoveddel (50%) er inntil 4,5 meter, Tillatt maks mønehøyder er 6,5 7,0 meter over gjennomsnittlig terrenget. Endra føresegn 3.1 9) (streka over = går ut, feit = lagt til): Plassering av hyttene er vist på plankartet. Kommunen kan godkjenne nødvendige tilpasninger. Hytta skal plasseres slik at innmålt koordinatpunkt faller innenfor hyttas fotavtrykk. Koordinatliste følger planen. Ny føresegn ): Fradeling av tomter skal skje innenfor areal avsatt til byggeområder for fritidsbebyggelse. Ettersynsperioden blir sett til og med høyringsfrist Kommunen vil i ny sak varsle oppstart av forhandlingar om utbyggingsavtale etter pbl 17. Saksprotokoll i Formannskapet Votering: samrøystes for rådmannen si tilråding. Vedtak: Formannskapet legg i medhald av pbl forslag til reguleringsplan, detaljregulering Svivkollen hyttefelt, ut til offentleg ettersyn og sender det på høyring til aktuelle høyringsinstansar og naboar til planområdet. Utsendinga skjer når planføresegnene er justert/supplert med fylgjande: Nytt rekkefygjekrav 2.2 5): Før det kan bli gitt midlertidige bruksløyver eller ferdigattest på nye fritidsboliger i Svivkollen hyttefelt, må det bygges pumpestasjon og overføringsledning fram til godkjent tilkoplingspunkt til kommunalt avløpsnett og kapasiteten ved Naurak reinseanlegg må være utvida tilsvarende det økte abonnentgrunnlaget. Endra føresegn 3.1 5), tredje setning (streka over = går ut, feit = lagt til): Tillatt gesimshøyde er inntil 7 meter, Tillatt maks mønehøyder er 10 meter over gjennomsnittlig terrenget. Endra føresegn 3.1 6), fjerde setning (streka over = går ut, feit = lagt til): Tillatt gesimshøyde for byggets hoveddel (50%) er inntil 3,5 meter, Tillatt maks mønehøyder er 5,5 6,0 meter over gjennomsnittlig terrenget. Endra føresegn 3.1 7), fjerde setning (streka over = går ut, feit = lagt til): Tillatt gesimshøyde for byggets hoveddel (50%) er inntil 4,5 meter, Tillatt maks mønehøyder er 6,5 7,0 meter over gjennomsnittlig terrenget. Endra føresegn 3.1 9) (streka over = går ut, feit = lagt til): Plassering av hyttene er vist på plankartet. Kommunen kan godkjenne nødvendige tilpasninger. Hytta skal plasseres slik at innmålt koordinatpunkt faller innenfor hyttas fotavtrykk. Koordinatliste følger planen. Ny føresegn ): Fradeling av tomter skal skje innenfor areal avsatt til byggeområder for fritidsbebyggelse. Ettersynsperioden blir sett til og med høyringsfrist Kommunen vil i ny sak varsle oppstart av forhandlingar om utbyggingsavtale etter pbl

7 - 7 - Nissedal kommune