NLI Eiendomsinvest AS

Transkript

1 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

2

3 NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2009 Virksomhetens art og hvor den drives NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikkog industri eiendommer. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden 1. desember desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i eiendomsverdi, består av både finansielle eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer samt operasjonelle eiendommer som krever aktivt eierskap. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått mandatavtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. NLI Eiendomsinvest AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, hvor vedkommende opp drags ansvarlig også innehar rollen som selskapets daglige leder. Forvaltningen av de av eiendommene i konsernet som ikke leies ut på såkalte barehouse-betingelser (dvs. leiekontraktsbetingelser hvor leietaker har påtatt seg den operasjonelle eiendomsrisikoen), ivaretas i all hovedsak av eiendommenes tidligere eiere/eiendomsforvaltere. Dette for å ivareta kontinuitet og lokal forankring i den videre forvaltningen i de tilfeller hvor eier har oppfølgingsansvar overfor eiendommenes leietakere. For ytter ligere å sikre at eiendommene forvaltes godt, er to tidligere eiere/eiendomsforvaltere etter avtale minoritetsaksjonærer i de deler av eiendomsporteføljen de forvalter. En tredje tidligere eier/eiendomsforvalter har inngått en garanti- og incentivordning som gjør at forvalter og selskapet arbeider sammen mot felles mål. Eiendommene Selskapene som NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i, har en samlet eiendomsmasse på omlag kvm fordelt på 40 eiendommer, og med totalt ca 200 leietakere. Vektet for NLI Eiendomsinvest AS sine eierandeler i selskapene utgjør konsernets eiendomsmasse omlag kvm og totalt ca 140 leie takere. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2009 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca 7år. Eiendommene ble kjøpt til en vektet netto yield på eiendom på 6,72 %. Vektet for nåverdien av fremtidige lavere avskrivninger som følge av selskapskjøp er vektet netto kjøpsyield for investeringene 6,93 %. Eiendommene er i all hovedsak fullt utleid. Tidligere eiere av eiendomsporteføljene i Bergen, Halden og på Forus har avgitt ulike former for leiegarantier med varighet fra 3 til 10 år som sikrer konsernet stabile leieinntekter fra disse delporteføljene. NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2010 det heleide datterselskapet Fabrikkveien 11 AS for NOK 29,5 mill. Salget ga kon sernet en regnskapsmessig gevinst på NOK 7,6 mill. Verdivurdering per Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2009 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen. Catella Corporate Finance AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer mens CBRE og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS per 31. desember 2009 ble vurdert i henhold til verdivurdering innhentet av DTZ. De innhentede verdi vurderingene viser at selskapets eiendommer de siste 12 måneder har økt med 1,0 % i verdi, fordelt med + 2,8 % for de norske eiendommene, - 2,9 % for de svenske eiendommene og + 0,4 % for den danske eiendommen. Markert fall i SEK-kursen i samme periode har imidlertid ført til at de svenske eiendommene målt i NOK har falt 13,0 % i verdi, noe som innebærer at eiendomsverdiene i NLI Eiendomsinvest AS per 31. desember 2009 mål i NOK er 2,2 % lavere enn for 12 måneder siden. De innhentede verdivurderingene tilsier et vektet verdifall på selskapets eiendomsportefølje siden oppkjøpstidspunktene målt i NOK på 8,2 %. Verdivurderingene er lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per 31. desember Netto tilbakeførte nedskrivninger for 2009 beløper seg til NOK 59,9 mill som tilsvarer 2,0 % av regnskapsført verdi. Redegjørelse for årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007 og 2009 er således selskapets andre fulle driftsår som fullinvestert selskap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

4 Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 265,0 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 65,2 mill. Tilsvarende tall for 2008 var henholdsvis NOK 255,9 mill og et negativt resultat før skattekostnad på NOK 175,5 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 3,8 mill i og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 25,4 mill. Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2009 er positive med henholdsvis NOK 67,4 mill og NOK 29,7 mill, hovedsakelig som følge av netto tilbakeførte nedskrivninger på NOK 64,9 mill som følge av verdiøkning for selskapets eiendommer. Konsernets samlede driftskostnader i 2009 beløp seg til NOK 43,6 mill, hvorav NOK 64,9 mill skyldes netto tilbakeførte nedskrivninger som følge av verdiøkning på konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2009 bokført med NOK 65,7 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 41,3 mill. Justert for bruttoføring av Raufoss Næringsparks driftsselskap på ca NOK 3,1 mill (bokført som andre driftsinntekter), utgjør eier kostnader knyttet til eiendom 11,9 % av årets leieinntekter, mens eier kostnader knyttet til selskap utgjør 3,2 %. Det gir en samlet eierkostnadsprosent i 2009 på totalt 15,1 %. Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i ,9 %. Resultatført vedlikehold øker verdien av selskapets eiendommer, men fører samtidig til at de løpende selskapsresultatene blir lavere. Lavere løpende selskapsresultater gir lavere løpende skatt for selskapet men fører samtidig til at selskapets løpende ut byttekapasitet svekkes. Konsernets finansnetto for 2009 er negativ med NOK 156,2 mill. Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd på NOK 2,3 mill, urealisert disagio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 30,8 mill samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 127,7 mill. Til sammenligning beløp rente kostnader på selskapets låneportefølje seg til NOK 151,9 mill i NLI Eiendomsinvest AS har per 31. desember 2009 en egen kapitalandel på 41,9 %, mens konsernet har en egenkapitalandel på 20,9 %. Tilsvarende tall per 31. desember 2008 var henholdsvis 40,2 % og 18,4 %. Etter styrets oppfatning er egenkapitalens størrelse tilfredsstillende sett i forhold til selskapets virksomhet. Resterende langsiktig gjeld per årsslutt er på drøye NOK 2,4 mrd. Netto kontantstrøm for konsernet i 2009 var positiv med NOK 23,7 mill, noe som innebar at selskapets likvider i løpet av 2009 økte fra NOK 76,7 mill til NOK 100,4 mill. Den positive kontantstrømmen skyldes i all hovedsak konsernets lave investeringstakt i Selskapet budsjetterer med en årlig fremtidig positiv kontantstrøm i størrelsesorden NOK mill, forutsatt at ikke større investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser. Selskapets negative frie egenkapital per 31. desember 2009 gjør at selskapet ikke kan utbetale utbytte for Selskapets lik viditet og forventede positive kontantstrøm gjør det imidler tid aktuelt å vurdere å tilbakebetale deler av den innskutte egen kapitalen til selskapets aksjonærer. Selskapets styre har på denne bakgrunn besluttet å fremme forslag for selskapets ordinære generalforsamling om å tilbakebetale 3 % til sammen NOK 24 mill av selskapets innskutte egenkapital til aksjonærene i form av en kapitalnedsettelse. Styret påpeker for øvrig viktigheten av at selskapet til enhver tid har nødvendig likviditet til å møte selskapets løpende forpliktelser, deriblant eventuelle større investeringer og ekstraordinære nedbetalinger på lån. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2009 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet eller konsernet. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS indirekte eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapital finansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmed finansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inn gåelse av rente bytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 68,5 %, med en sikringsrente inklusiv 92 basispunkter margin på 5,75 %. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2009 en negativ markedsverdi på omlag NOK 81 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente som per årsslutt i gjennomsnitt var 2,55 %. Betydelig fall i de korte rentene i løpet av 2009 har gitt selskapet betydelig lavere finansierings kostnader i 2009 enn i Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 6,7 år. Lånelengden fordeler seg med vel 8,3 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 2,6 år for lån opptatt i svenske. I forhold til det norske lånemarkedet kjenne tegnes det svenske lånemarkedet i den aktuelle perioden ved generelt kortere lånelengder og høyere rentemarginer. 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

5 NLI Eiendomsinvest AS svenske datterselskaper er fremmedfinansiert gjennom henholdsvis Deutsche Pfandbriefbank AG (tidligere Hypo Real Estate Bank International AG) og Swedbank. Lånene har betingelser knyttet til blant annet forholdet mellom eiendommenes markedsverdi og lånenes pålydende (loan-to-value-bestemmelser). Fall i markedsverdi i 2008 førte til at NLI Fastigheter Holding AB per 31. desember 2008 ikke lengre tilfredstilte loan-to-value-kravet i låneavtalen med Deutsche Pfandbriefbank AG selskapet befant seg i en «cash trap event». På denne bakgrunn inngikk selskapet i januar 2010 avtale med banken om ekstraordinær nedbetaling på lånet de neste 18 månedene på til sammen ca SEK 18 mill, for derigjennom å tilfreds stille minimumskravet. Avtalen innebærer for øvrig at banken i nedbetalingsperioden ikke vil legge nye verdi vurderinger til grunn for låne engasjementet. De svenske datterselskapene tilfredsstiller per 31. desember 2009 øvrige lånebestemmelser. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2009 er satt opp under denne forutsetning. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden NLI Eiendomsinvest AS hentet inn kapital høsten 2006 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer endret seg vesentlig, noe som ser ut til å gi en lavere løpende avkastning for aksjonærene i NLI Eiendomsinvest AS enn det som var forventet i informasjons memorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapital innkallingen. Lavere løpende avkastning skyldes først og fremst den senere tids økonomiske krises generelle påvirkning på eiendomsmarkedet både nasjonalt og globalt. Lavere utmåling og høyere marginer i bankene har naturlig nok også påvirket eiendomsmarkedet og eiendomsverdiene negativt. På den andre siden vil det lave rentenivået vi for tiden opplever dempe konsekvensene av lavkonjunkturen som verdensøkonomien er inne i. NLI Eiendomsinvest AS eiendomsportefølje har til dels lange og sikre kontantstrømmer som er finansiert langsiktig til i stor grad fast rente. Styret anser således at NLI Eiendomsinvest AS profil mht lengde på leieavtaler og finansiering gjør at selskapet er robust mht å bli påvirket av endringer i rammebetingelsene for næringseiendom. Dette bekreftes ved at selskapet har stått seg godt gjennom det utfordrende eiendomsmarkedet det siste året. Selskapets verdivurderinger per 31. desember 2009 viser at verdien av selskapets eiendommer i Norge for tiden er stigende, mens verdien av eiendommene i Sverige i 2009 har falt i verdi. Ytterligere verdifall i eiendomsverdiene i Sverige vil kunne aktualisere behov for ytterligere ekstraordinære innbetalinger på lån. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som lav fordi konsernets leietakere generelt sett består av selskaper med solid økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2009 kun tapsført leiefordringer påløpende NOK 0,1 mill mot NOK 0,7 mill i Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 100 mill fordelt på selskapets totalt 32 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2009 hadde en likviditetsgrad på 2,18 (Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Ytterligere verdifall i eiendomsverdiene i Sverige vil imidlertid kunne aktualisere ekstraordinære innbetalinger på lån for at selskapet skal holde seg innen låneavtalenes covenants, noe som vil belaste sel skapets arbeidskapital. Det samme vil være tilfelle dersom selskapet vedtar å gjennomføre større investeringer enn det som ligger til grunn for budsjettet. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valuta risiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eier- og selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko og overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovet for å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

6 Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivåene i lokale valutaer ved at overskuddslikviditeten i de ulike landene som selskapet eier eiendommer i er plassert på bankkonti med rente betingelser som endres i takt med endringer i det generelle rente nivået. I tillegg er konsernet eksponert for endringer i rentenivået for den delen av fremmedfinansieringen som ikke er sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler. Per 31. desember 2009 var omlag 68,5 % av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,75 %. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn, etter at to av styrets medlemmer trådte ut av styret høsten Styret har ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført til dekning av udekket tap NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Udekket tap NOK Sum egenkapital NOK Oslo, 13. april 2010 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

7 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Resultat Driftskostnader Lønnskostnader Av- og nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekter fra foretak i samme konsern Andre renteinntekter Andre finansinntekter Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler Rentekostnader til foretak i samme konsern Andre rentekostnader Andre finanskostnader Resultat av finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Ordinært resultat ÅRSRESULTAT Overføringer: Majoritetens andel Minoritetens andel Sum overføringer NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

8 Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom Driftsløsøre Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskaper 3, Lån til foretak i samme konsern Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd mv Sum omløpsmidler SUM EIENDELER NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

9 Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Note EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital aksjer à NOK , Overkursfond Sum innskutt egenkapital Balanse Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 5, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 0-20 Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 13. april 2010 Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Leif Gunnar Brandal Styremedlem Christian Stray Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

10 Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Ordinære av- og nedskrivninger Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensingsposter Effekt av valutakursendringer Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av aksjer/kapitalforhøyelser Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs.) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto kontantstrøm for perioden Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt Denne består av: Bankinnskudd m.v NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

11 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på en hetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i sel skapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forusetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanse ført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggs midler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter ut betalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke for ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre av setninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Noter Ved kjøp av aksjer og andeler i selskap vurderes kjøpene enten som kjøp av virksomhet eller som kjøp av enkelteiendeler basert på underliggende forhold i oppkjøpte selskap. Dersom kjøpet defineres som kjøp av virksomhet avsettes det for utsatt skatt på merverdier. Dersom det er kjøp av enkelteiendeler avsettes det ikke for utsatt skatt. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den over skytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

12 Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Akk nedskrivninger Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Akk nedskrivninger Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger Akk. Avskr avgang Årets avskr Årets nedskr Årets reversering av tidligere års nedskrivninger Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger Bokført verdi Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen år 0 5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

13 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Eierandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % Fabrikkveien 11 AS Oslo 100,0 % Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % Tangen Allè AS Oslo 100,0 % Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % NLI Halden AS Oslo 75,0 % Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % Sum *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eier andeler i følgende selskaper: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer Akkumulert nedskrivning Årets nedskriv./ reversering Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Vinkelhuset IV AS Vinkelhuset V AS Fabrikkveien 2 AS Fabrikkveien 11 AS Koppholen ANS Revheim Eiendom AS Borg Logistikkbygg AS Tangen Allè AS Tangen Allè KS Industriplast Eiendom AS Industriplast Eiendom I ANS Industriplast Eiendom II ANS Industriplast Eiendom ApS NLI Halden AS Frydenborg Eiendom Holding AS NLI Fastigheter Holding AB NLI Fastigheter Holding II AB NLI Raufoss AS Sum NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

14 Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningskommune Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo % 2006 Fabrikkveien 11 AS Oslo % 2006 Koppholen ANS Oslo % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo % 2006 Tangen Allè AS Oslo % 2007 Tangen Allè KS Oslo % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo % 2007 Industriplast Eiendom II ANS Oslo % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark % 2007 NLI Halden AS Oslo 75.0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Halden 75.0 % 2007 Royal Eiendom AS Halden 75.0 % 2007 Svinesundveien 80 II AS Halden 75.0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70.0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Bergen 70.0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Bergen 70.0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige % 2007 NLI Fastigheter Malmö AB Sverige % 2007 NLI Fastigheter Västerås AB Sverige % 2007 NLI Fastigheter Lidköping AB Sverige % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige % 2007 NLI Fastigheter Skara Tibro AB Sverige % 2007 NLI Fastigheter Vetlanda AB Sverige % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Kristiansund 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

15 Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag ved oppkjøp Bokført EK ved oppkjøp Merverdi ved oppkjøp Bokført merverdi Forus-porteføljen % Borg Logistikkbygg % Tangen Allè % Promens-porteføljen % Halden-porteføljen % Bergen-porteføljen % Malmö % Västerås % Lidköping **) % Skara/Tibro **) % Vetlanda **) % NLI Raufoss AS *) % Raufoss Næringspark *) % Sum All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernet andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. **) Lidköping, Västerås og Skara/Tibro er i 2008 innfusjonert i Morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper. Note 5 Fordring og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet Andre kortsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer Sum Annen kortsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum Langsiktig gjeld over 5 år Gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig gjeld Sum *) Av gjeld som forfaller til betaling neste fem år så gjelder TNOK lån som skal refinansieres og vil således i realiteten forfalle senere enn 5 år. Av selskapets langsiktige gjeld forfaller TNOK til betaling i Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK pr og fra Swedbank AB på TNOK pr har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Selskapet har i 2009 vært i brudd med sine covenantskrav som er løst i en avtale med banken om ekstraordinære nedbetalinger av lånet. Selskapet er ved avleggelsen av årsregnskapet ikke i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

16 Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) Langsiktige fordringer Øvrig langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital Årets resultat Egenkapital Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital Omregningsdifferanser og annet Årets resultat Egenkapital Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr består av aksjer à kr Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr Antall aksjer Eierandel NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25% NÆRINGSBYGG INVEST AS 88 5,50% STIFTELSEN UNI 72 4,50% CAPE INVEST AS 60 3,75% ØSTFOLD ENERGI AS 43 2,69% LØRENSKOG KOMMUNE 37 2,31% HAI INVEST AS 34 2,13% VENTOR EIENDOM AS 30 1,88% GRAMO V/PER SMITH-ISAKSEN 20 1,25% STOREBRAND LIVSFORSIKRING 17 1,06% F H LORENTZEN AS 17 1,06% STARTFASE 2 AS 17 1,06% SARPSBORG KOMMUNE 17 1,06% HAUGEN 17 1,06% Sum ,56% Øvrige aksjonærer (eierandel < 17 aksjer) ,44% Totalt antall aksjer ,00% 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

17 Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler Fordringer Avsetning for forpliktelser Gevinst- og tapskonto Forskjeller i KS/ANS Resultatforskjell deltagerlignede selskaper Netto midlertidige forskjeller Utsatt skatt på merverdier Skattemessig underskudd til fremføring Grunnlag for skattefordel i balansen % utsatt skattefordel / utsatt skatt Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skattefordel Utsatt skatt Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Skatteeffekt av emisjonsutgifter ført mot EK 0 0 Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden Resultat før skattekostnad Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt Effekt av avskrivning på merverdier Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel Andre permanente forskjeller Skattekostnad NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

18 Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet Betalbar skatt For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt Skatt konsernbidrag Endring i utsatt skatt Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt i balansen Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet Lønnskostnader Lønninger Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader og andre ytelser Sum lønnskostnader Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller noen av datterselskapene i Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Morselskapet (TNOK) Konsernet Andre driftskostnader Revisjonshonorar Forvaltnings- og regnskapshonorar Honorarer andre Eiendomsdrift Eiendomsskatt Forsikringer Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

19 Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er eks. mva) Morselskapet Konsernet Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ikke-revisjonstjenester Sum Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskap/konsernet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter. Frydenborg Eiendom Holding AS har i forhold til sitt låneforhold med Fokus Bank krav til minimumsbeholdning av kontanter i forhold til å kunne utbetale utbytte. Fra skal minimum kontantbeholdning alltid være TNOK før det kan utdeles utbytte. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Det er gitt pant i følgende eiendommer Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad Kortbølgen Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad Kortbølgen Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad } Havnegata Industriplast Eiendom I ANS Stjørdal Stadionveien Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand } Brevikveien Industriplast Eiendom II ANS Moss Tangen Allè Tangen Allè KS Arendal Tangen Allè Tangen Allè KS Arendal } Koppholen Koppholen ANS Sandnes Luramyrveien Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes Luramyrveien Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes } Petroleumsveien Vinkelhuset IV AS Stavanger Fabrikkveien Fabrikkveien 2 AS Stavanger Fabrikkveien Fabrikkveien 2 AS Stavanger } Travbaneveien Vinkelhuset V AS Stavanger Fabrikkveien Fabrikkveien 11 AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger } Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien Revheim Eiendom AS Stavanger NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

20 Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 og 53 AS Vinkelhuset IV AS Vinkelhuset V AS Fabrikkveien 11 AS Fabrikkveien 2 AS Revheim Eiendom AS Borg Logistikkbygg AS Kiær Invest Eiendom II AS Øra Invest Eiendom AS Tangen Allè KS Tangen Allè AS Industriplast Eiendom AS Industriplast Eiendom I ANS Industriplast Eiendom II ANS NLI Halden AS NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i Note 13 Segmentinformasjon Geografisk fordeling av konsernet inntekter (TNOK) Norge Sverige Danmark Sum Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Rentebytteavtaler (Renteswapper) TNOK Valuta Beløp pr Mottar Betaler Start Forfall NOK Flytende 4,94 % NOK Flytende 4,94 % NOK Flytende 5,01 % NOK Flytende 5,11 % NOK Flytende 5,10 % NOK Flytende 4,54 % NOK Flytende 4,83 % NOK Flytende 4,48 % NOK Flytende 4,45 % NOK Flytende 5,37 % NOK Flytende 4,86 % Sum NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

21 NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har lån knyttet til følgende selskaper/eiendommer/eiendomsporteføljer. Tidspunkt for låneopptak Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp Forus-porteføljen Halden-porteføljen Borg Logistikkbygg AS Tangen Allè Promens-porteføljen Bergen-porteføljen NLI Fastighets Holding AB NLI Fastighets Holding II AB NLI Raufoss AS Sum Konsernet har totalt TNOK i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 2,55 % (eks. margin 1,62 %). 68,5 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin 5,75 % (eks. margin 4,83 %). Av konsernets gjeld på TNOK er TNOK omregnet fra SEK med kurs 80,99. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde på 6,7 år. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Maksimumsrammer for andel av gjeld med flytende rente er fastsatt. Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rentebinding. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Det er ikke inngått avtaler som reduserer denne risikoen pr Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 100 mill fordelt på selskapets totalt 32 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2009 hadde en likviditetsgrad på 2,18 (Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Ytterligere verdifall i eiendomsverdiene i Sverige vil imidlertid kunne aktualisere ekstraordinære innbetalinger på lån for at selskapet skal holde seg innen låneavtalenes covenants, noe som vil belaste selskapets arbeidskapital. Det samme vil være tilfelle dersom selskapet vedtar å gjennomføre større investeringer enn det som ligger til grunn for budsjettet. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport

22

23

24 Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilrettelegger: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Aksjonærinformasjon: NLI Eiendomsinvest AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggers nettsted: