MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013

Transkript

1 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR

2 SIDE 2 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEDER NÆRINGSEIENDOM HOLDER STAND Året går mot slutten og det kan være på sin plass å oppsummere hvordan eiendomsbransjen har opplevd 2013, og ikke minst vil vi kikke litt på hva 2014 vil bringe oss. Vi opplever at 2013 har vært et bedre år enn gjennomsnittet Det har vært god aktivitet i transaksjonsmarkedet med et uvanlig høyt antall transaksjoner. Fravær av de aller største dealene har bidratt til at volumet ikke er rekordhøyt, men absolutt på et bra nivå. Det kan vi i stor grad takke bankene for, som igjen stiller kapital tilgjengelig til eiendomskunder. I tillegg har bankene bidratt med lavere marginpåslag og generelt bedre lånebetingelser. Det er alltid godt nytt for eiendomsinvestorer. I leiemarkedet for kontor har vi opplevd en stabil og sunn leieprisvekst. Det er spesielt i sentrale strøk av Oslo at prisveksten har vært sterkest. Der er det både sterk etterspørsel etter lokaler og moderat tilvekst av nye arealer. I randsonen er situasjon preget av stort tilbud av lokaler som legger en demper på prisveksten. I løpet av året har vi merket at utenlandske investorer for alvor har gjort inntog i det norske eiendoms- markedet. Malling & Co har vært involvert i flere transaksjoner der vi har bistått utenlandske investorer på jakt etter eiendom i Norge. Ikke bare kjøper disse investorene eiendom direkte, men vi har også sett flere eksempler der utenlandske investorer kjøper eiendom indirekte gjennom syndikater/club deals eller minoritetsposter i operative eiendomsselskaper. Det tror vi vil fortsette med uforminsket styrke. Det er først og fremst det gode makrobildet her i landet som lokker utenlandske investorer hit. Men det er skjær i sjøen; norsk økonomi er i ferd med å kjøles ned blant annet på grunn av lavere investeringsvekst i olje/offshore, og boligsalget har fått en liten knekk. Erfaringsmessig tar det et par år fra makrobildet endres til man kjenner ringvirkningene for aktørene i næringseiendom. Likevel tegner denne rapporten et ganske positivt bilde for eiendomsbransjen i året som kommer. Det er planlagt svært få nye kontorbygg til neste år og på kort sikt tror vi etterspørselen vil holde seg bra. Dette gjør godt for kontorleieprisene. Skulle taktomslaget komme i økonomien, tror vi eiendomsbransjen denne gangen vil stå godt rustet. Peter T. Malling peter t. malling styreformann eiendomshuset malling & co

3 INNHOLD MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 3 INNHOLD REDAKSJONEN AVSLUTTET 20. november 2013 DESIGN OG LAYOUT Børresen & Co Leder Makro Leiemarkedet Handel Transaksjonsmarkedet Stavanger & Omegn Drammen & Omegn Kommentar: Utenlandsk kapital på vei inn i Norge Om Malling & Co

4 SIDE 4 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 MAKRO MAKRO NORGE TAKTSKIFTE I NORSK ØKONOMI Det er økt bekymring rundt nedkjøling av norsk økonomi. Fra desember 2012 til september 2013 har Nordea redusert sine vekstprognoser for Fastlands-Norge for 2013 fra 2,9 % til 2 %. Økonomien vokste med 0,5 % fra Q2 til Q3. Nordea har også redusert sine prognoser for 2014 og 2015, som er på hhv. 2,3 % og 2,4 %. Handelsbanken og DNB opererer med rundt 2 %. I følge NHOs Økonomisk overblikk for Q4 er det nå flere av NHOs medlemsbedrifter som ser mørkt på markedsutsiktene enn det er bedrifter som ser lyst på fremtiden. Dette er første gang på 4 år. Antall inkassosaker fra privatpersoner og selskaper økte med 9 % fra H til H Aldri før har norske inkassobyråer mottatt flere inkassosaker. Antall konkurser og tvangsavviklinger har de første 10 månedene av 2013 økt med nesten 18 % sammenliknet med samme periode i fjor, fra ca til Varehandelen, samt byggog anleggsbransjen er mest utsatt. I byggebransjen har antall konkurser økt med 45 %. Høye lønnskostnader, svake etterspørsels impulser fra utlandet og redusert konsumvekst er blant årsakene til dette. Detaljomsetningen er svakere enn ventet med en økning på kun 1,7 % hittil i år. Konsumveksten uten forbruk av tjenester er anslått til 2 % for 2013, det svakeste nivået siden HOVEDTALL NORGE (VEKST I PROSENT) E 2014E 2015E Privat konsum 2,5 3 2,6 2,4 2,5 Offentlig konsum 1,8 1,8 2,3 2,5 3 Bruttoinvesteringer i fast kapital totalt 7,6 8 5,7 1,6 2 bruttoinvesteringer, Fastlands-Norge 8,5 3,7 2,7 0,5 1,5 bruttoinvesteringer, olje 9,8 19, Eksport -1,8 1,8-1,4 1,7 1 olje og gass -6,2 0,9-4,5 2 0 tradisjonelle varer 0 2,6 1,2 1,5 2 Import 3,8 2,4 1 2,5 2,4 BNP 1,2 3,1 1,2 2,2 1,9 BNP Fastlands-Norge 2,5 3,4 2 2,3 2,4 Arbeidsledighet (AKU) 3,3 3,2 3,6 3,8 3,9 Konsumpriser (KPI) 1,2 0,8 2,2 1,6 2 Underliggende inflasjon (KPI-JAE) 0,9 1,2 1,6 1,8 2 Årslønn inklusive pensjonskostnader 4,2 4 3,6 3,7 3,5 Driftsbalanse (i mrd. NOK) ,2 335,7 391,6 388,9 Kilde: Nordea Driftsbalanse (som prosent av BNP) 12,8 14,2 11,4 12,4 11,8 BNP FASTLANDS-NORGE (VEKST I PROSENT) 6,00 % 5,00 % Kilde: SSB/Nordea ARBEIDSMARKEDET SISTE 5 ÅR 3,75 % ,50 % Kilde: SSB 4,00 % 3,00 % 3,25 % ,00 % 3,00 % ,00 % 2,75 % ,00 % -1,00 % -2,00 % E 2014E 2015E 2,50 % ,25 % aug. 08 aug. 09 aug. 10 aug. 11 aug aug. 13 Arbeidsledighet (V-akse) Arbeidsstyrke ( i personer) (H-akse) Sysselsatte (i personer) (H-akse)

5 MAKRO MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 5 Ikke siden 1994 har flere sagt at de vil nedbetale gjeld eller sette til side sparepenger på annen måte hvis de sitter igjen med overskudd i følge forventningsbarometeret til TNS Gallup. Den rekordhøye sparingen på ca. 9 % av disponibel inntekt vil trolig vedvare. Etter at boligprisene steg med over 40 % i etterkant av finanskrisen, opplever man også i boligmarkedet avventende kjøpere. I oktober ble det solgt 31 % færre nye boliger enn i oktober i fjor. Boligprisene er ikke lenger på vei opp, og eksperter strides om utviklingen videre. Nordea er blant pessimistene som spår en nedgang på % de nærmeste årene før det flater ut. Så langt i 2013 (til og med august) har sysselsettingen økt med ansatte, i hele 2012 økte den med Arbeidsledigheten har stabilisert seg på noe høyere nivåer enn i fjor, og har siden starten av året ligget på rundt 3,5 %. Prognoser tilsier økt arbeidsledighet opp mot 4 % de nærmeste årene. KPI og KPI-JAE har de siste månedene steget fra forholdsvis lave nivåer. I oktober var KPI og KPI-JAE på hhv. 2,4 % og 1,9 % på årsbasis. Den norske styringsrenten ble holdt uendret på 1,5 % ved forrige rentemøte. Aldri før har styringsrenten vært stabil så lenge (siden mars 2012). Tross høyere inflasjonstall, er det flere av overnevnte momenter som trekker i motsatt retning, og Nordea spår 2 rentekutt i årig swaprente er igjen på vei nedover etter å ha vært oppe i 3,64 % i september. Per 20. november er den på 3,15 %. 3 mnd. Nibor er fortsatt på rekordlave nivåer rundt 1,7 %. Utenlandske investorer selger unna norske kroner blant annet grunnet usikkerhet rundt fremtidig norsk rentenivå og aktiviteten i norsk økonomi generelt. Mot euro, US dollar og britiske pund har kronen svekket seg med 10 % - 15 % det siste året; én euro koster nå ca. én krone mer enn for 1 år siden. Svekkelsen av den norske kronen bidrar til å styrke norsk konkurranseevne. Oljeleverandørindustriens vekstforventninger har gått ned 3 kvartaler på rad veksten i oljeinvesteringene er ventet å avta fra og med Likevel vil fortsatt vekst i oljeinvesteringene, samt vedvarende lave renter, fremdeles være blant de viktigste bidragsyterne til fortsatt vekst i norsk økonomi. Usikkerhet til tross, Oslo Børs endte på 540,55 poeng 20. november. Totalt har Oslo Børs steget 22 % hittil i år. Oslo Børs har nådd rekordhøye nivåer flere ganger i løpet av Tatt alt i betraktning ser man ingen dramatiske utsikter prognosene tilsier fortsatt vekst i norsk økonomi. Norge har fortsatt vesentlige midler å benytte seg av dersom aktiviteten i norsk økonomi skulle stoppe opp markedsverdien av oljefondet vil ved utgangen av året ha nådd mrd. NOK, noe som tilsvarer ca. 1 million kroner per nordmann. SWAPRENTER 3,50 % 3,00 % 2,50 % 2,00 % 1,50 % 1,00 % 0,50 % Kilde: Federal Reserve/SEB Merchant Banking UTVALGTE RENTER SISTE 5 ÅR 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % Kilde: Norges Bank/Kommunalbanken 0,00 % 0,00 % 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år 9 år 10 år okt. 08 okt. 09 okt. 10 okt. 11 okt. 12 okt. 13 NOK SEK EURO USD 10 års swap 3 mnd Nibor Styringsrente INFLASJON SISTE 5 ÅR 12 MND. ENDRING 6,00 % 5,00 % Kilde: SSB VALUTAKURSER SISTE 5 ÅR 11,00 10,00 Kilde: DNB Markets 4,00 % 9,00 3,00 % 8,00 2,00 % 7,00 1,00 % 6,00 0,00 % okt. 08 okt. 09 okt. 10 okt. 11 okt. 12 okt. 13 5,00 okt. 08 okt. 09 okt. 10 okt. 11 okt. 12 okt. 13 KPI KPI JAE GBP/NOK EUR/NOK USD/NOK

6 SIDE 6 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 MAKRO MAKRO GLOBALT VESTLIGE ØKONOMIER PÅ TOMGANG Internasjonal økonomi preges av flere usikkerhetsmomenter. Per oktober 2013 spår IMF en global BNP-vekst for 2013 på 2,9 %, ned fra 3,3 % siden forrige prognose i april. Prognosene for 2014 er redusert fra 4 % til 3,6 % i samme periode. Verdens BNP tynges først og fremst av en svak eurosone, men også tidligere fremvoksende økonomier opplever svekket veksttakt. I Kina frykter man den laveste veksttakten siden BNP-vekst i 2013 anslås til 7,6 %. Store reformer er ventet, og signaler peker mot at man vil se økt privatisering og et friere marked i kommende år. I Japan har ekspansiv penge- og finanspolitikk, tross verdens høyeste statsgjeld i prosent av BNP, så langt gitt positive utslag; årsveksten i Q3 var på 1,9 %. Det er dog knyttet usikkerhet rundt den planlagte økningen i moms. Deflasjon i Sverige i oktober årsveksten var på -0,1 %. Arbeidsledigheten er på 8 %, og BNP-vekst for 2013 er anslått til 0,9 %. Tross kontinuerlig pengetrykking og den laveste arbeidsledigheten siden 2008 (7,2 %), er inflasjonen i USA den laveste på 5 år (1,2 % i oktober på årsbasis). IMF har redusert USAs vekstprognoser 6 ganger på rad. Forventet årsvekst i 2013 er 1,6 %. Den midlertidige tvangsnedleggelsen av offentlig sektor vil i følge S&P koste USA ca. 0,5 % i BNP-vekst for Kun i kapitalmarkedene ser pengetrykkingen ut til å gjøre utslag i USA; både aksjeverdiene og boligprisene stiger bratt, og finansbransjen er generelt positiv til fremtidsutsiktene. I Storbritannia gir derimot den rekordlave styringsrenten på 0,5 % utslag; økt byggeaktivitet, økt detaljhandel 15 måneder på rad, økte boligpriser 9 måneder på rad samt økt optimisme i næringslivet. Arbeidsledigheten er i Q den laveste på over 3 år, 7,6 %, og IMF har oppjustert vekstprognosene for 2013 fra 0,7 % til 1,4 % siden forrige rapport. Tegn til positivitet også i eurosonen. I Q2 gikk eurosonen ut av resesjon for første gang på 6 kvartaler, med en vekst på 0,3 %. I Q3 var veksten 0,1 %. Irland vil 15. desember motta sin siste utbetaling av kriselån fra EU og IMF, og trer ut av ordningen. I Q2 opplevde landet vekst for første gang på 5 år. Etter ni kvartaler med negativ vekst trådde Spania ut av resesjon i Q3 med en vekst på 0,1 %. Statsgjeld med 30 års løpetid ble nylig solgt for første gang siden 2009, og IBEX-børsen har steget over 30 % det siste året. Rekordhøye børser flere steder i Europa og generelt billigere statsgjeld tyder på mindre risikoaverse investorer og god tilgang til kapital. Det er fremdeles store utfordringer; IMF anslår rekordhøy arbeidsledighet på 12,3 % i eurosonen i 2014, og over 27 % i Spania og Hellas. Eurosonen utfordres også av lav lønnsvekst, fallende boligpriser, laveste inflasjon på 4 år (0,7 % på årsbasis i oktober), og sterk valuta. Fortsatt kredittskvis lån til privat sektor i eurosonen krympet i august for 16. måned på rad. S&P nedgraderte nylig Frankrikes kredittverdighet, og det blir dyrere for landet å betjene lån. I Q3 hadde eurosonens nest største økonomi en vekst på -0,1 %, etter kun ett kvartal med positiv vekst. Eurosonens tredje største økonomi, Italia, fortsatte å krympe med 0,1 % i Q3, mens eurosonens største økonomi, Tyskland, vokste med 0,3 %. ESB satt ned styringsrenten til 0,25 % i november, og uttalte samtidig at ekspansiv pengepolitikk blir holdt så lenge det kreves. Etterdønningen av finanskrisen er fremdeles ikke over. VEKST I BNP (I PROSENT) E 2014E Verden 3,9 3,2 2,9 3,6 Industrilandene 1,7 1,5 1,2 2,0 USA 1,8 2,8 1,6 2,6 Eurosonen 1,5-0,6-0,4 1,0 EU 27 1,7-0,3 0,0 1,3 Tyskland 3,4 0,9 0,5 1,4 Frankrike 2,0 0,0 0,2 1,0 Italia 0,4-2,4-1,8 0,7 Spania 0,1-1,6-0,3 0,2 Japan -0,6 2,0 2,0 1,2 Storbritannia 1,1 0,2 1,4 1,9 Sverige 2,9 1,0 0,9 2,3 Danmark 2,0 0,0 0,2 1,0 Sentral- og Øst Europa 5,4 1,4 2,3 2,7 Portugal -1,3-3,2-1,8 0,8 Hellas -7,1-6,4-4,2 0,6 Irland 2,2 0,2 0,6 1,8 Russland 4,3 3,4 1,5 3,0 Kina 9,3 7,7 7,6 7,3 Brasil 2,7 0,9 2,5 2,5 India 6,3 3,2 3,8 5,1 Midtøsten og Nord-Afrika 3,9 4,6 2,1 3,8 Sub-Sahara Afrika 5,5 4,9 5,0 6,0 ARBEIDSLEDIGHET I UTVALGTE LAND/OMRÅDER 30,00 % 25,00 % 20,00 % 15,00 % 10,00 % 5,00 % 0,00 % Norge Japan Tyskland Island Danmark USA UK Sverige Finland EU Frankrike Eurosonen Italia Irland Portugal Spania Hellas Kilde: IMF World Economic Outlook (oktober 2013) Kilde: Eurostat (august 2013)

7 MAKRO MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 7 KIRKEGATA 18, KVADRATUREN Malling & Co Forvaltning bistår med forvaltning av den kvm store kontorbygningen til Oslo Pensjonsforsikring i Kvadraturen, Oslo. Kunnskapsdepartementet er leietaker. Foto: Erik Burås/Kolonihaven

8 SIDE 8 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET LEIEMARKEDET STABIL ETTERSPØRSELSSIDE LEIEPRISVEKST I SENTRUM Hovedpunkter for kontormarkedet i Stor-Oslo 2013 har vært preget av jevn og god aktivitet, og etter hvert har man også opplevd en del større signeringer. Markedet oppfattes som sunt og velfungerende, med god og stabil etterspørsel etter kontorlokaler. Antall kvadratmeter signert i Oslo til og med 3. kvartal 2013 er i følge Eiendomsverdi Næring på kvm. I samme periode i 2012 ble det signert kvm. I hele 2012 ble det signert kvm. I følge Eiendomsverdi Næring var kvartalsvis gjennomsnittlig antall signerte kontrakter i løpet av de 3 første kvartalene i 2013 på 193, noe lavere enn i 2012 (230 signerte kontrakter per kvartal for hele året). Det har med andre ord vært noe mindre aktivitet i 2013 i forhold til 2012, både i antall signerte kontrakter og volum. Vi opplever imidlertid markedet som godt, med fortsatt mye aktivitet. Beliggenhet fremstår fortsatt som en av de viktigste driverne bak en leietakers flytteprosess, og sentrum er det mest attraktive kontorområdet. Dette gjenspeiles også i prisene og tilbudet av ledige kontorlokaler. Leietakere har fortsatt krav om høy standard. Dette rettferdiggjør mange rehabiliteringer, og økning i gjennomsnittsleien. Kvadraturen er et godt eksempel på dette. Ferdigstillelsen av nybygg er beskjeden i 2014, totalt kvm. Dette kan skyldes en motreaksjon etter to år med høy byggeaktivitet, men kan også skyldes økte byggekostnader. Tilbudsprosenten (se definisjon side 28-29) i kontormarkedet pr. 15. november 2013 er 10,6 % av totalt kontorareal i våre definerte kontorområder i Stor-Oslo. Tilbudet innenfor våre definerte kontorområder er på det samme nivået nå som det var på for ett år siden. I mellomtiden har tilbudssiden vært oppe i nesten 12 % i sommer. Ledigheten, dvs. tilbudt kontorareal av total bygningsmasse ekskludert nybyggprosjekter, har gått noe ned siden november Ledigheten pr. 15. november 2013 er på 7,4 % innenfor en tidshorisont på 12 måneder. Asker Asker har fått større oppmerksomhet som kontorområde da stadig flere oljerelaterte og kunnskapsbaserte virksomheter har valgt å flytte sitt hovedkontor hit. Mye trafikk på E18 kombinert med Asker og Bærums relativt høyt utdannede befolkning har fått ingeniørselskaper til å etablere seg i Askerregionen. Vi tror denne trenden vil fortsette. OXER ferdigstiller Asker Panorama i Drengsrudbekken 3 ( kvm) i desember Leietakere er bl.a. Kongsberg Gruppen (10 år), TeleComputing (10 år), Bilutleieselskapet RAC Norway og OXER selv. Fremdeles gjenstår kvm ledige lokaler. Totalrehabilitering av Solbråveien ( kvm) fullføres innen utløpet av Ny fasade og miljøvennlige løsninger er prioritert. Leietakere som Honeywell og GK har tegnet kontrakter tett opptil NOK/kvm/år, og flytter inn før nyttår. Høyeste oppnådde leie er NOK/kvm/år. Ca. 600 kvm er fortsatt ledig. Det foreligger ingen andre nybyggprosjekter i Asker p.t., men på sikt skal sentrumsområdene og Føyka utvikles av Asker kommune og Asker Skiklubb, hvor det ønskes utviklet kvm bolig og næring. I tillegg vil det trolig skje videre utvikling i Kraglund Kontorpark. Tandberg Eiendom planlegger nytt kontorbygg og leiligheter opp mot kvm på Alfheim, men avventer avgjørelse rundt ny E18. Flere andre utviklere er i samme posisjon. Tilbudsprosenten i Asker er på ca. 4 %, hvorav ingen nybygg tilbys. Asker har den laveste tilbudsprosenten av våre definerte kontorområder i Stor-Oslo. Leieprisene for normal standard i Asker varierer fra NOK/ kvm/år og potensiell toppleie er opp mot NOK/kvm/år. Til tross for lav byggeaktivitet og lavt tilbud tror vi på en flat leieprisutvikling for toppnivået. Årsaken er at prisnivået begynner å bli for høyt i forhold til alternative områder i aksen fra Sandvika til Drammen. For normal leie forventes for øvrig en svak stigning. Billingstad Billingstad står ovenfor store forandringer de nærmeste årene. Kommunedelplanen som ble vedtatt tidligere i år legger til rette for et større fokus på handel og bolig, og i mindre grad lager- og produksjonsbygg som vi ser i dag. Mesta-eide Billingstadsletta 26 ble tidligere i år solgt til Floberg-familien. Det er rimelig å anta at man vil se en større utvikling på denne tomten. Floberg eier flere andre eiendommer i området, og har nå posisjonert seg som en betydelig aktør på Billingstad. Som en naturlig del av utviklingen vil flere eiendommer antagelig komme for salg ettersom flere lager- og produksjonsbedrifter med tilholdssted på Billingstad trolig flyttes. Tomten på Lilleåsen 2 på Slependen er solgt til en utvikler som planlegger et kontorbygg på ca kvm. Slependveien (ca. 8 mål) er blitt solgt av Fjeld-familien som et mulig boligutviklingsprosjekt. Olav Brunborgs vei 4-6 ( kvm) er fortsatt ledig etter at Kongsberg Gruppen flytter til Asker i slutten av Bygget utgjør sammen med Billingstadsletta 91 ca. 70 % av tilbudt kontorareal i området. I forbindelse med at Varner flytter sitt hovedkontor til Nesøyveien 4 i 2015 ønsker de å selge sitt nåværende kontor i Bergerveien 5. Bygget er på ca kvm og kontrakten løper til utgangen av Tilbudsprosenten på Billingstad er 20 % pr. 15. november 2013, hvorav ingen nybygg tilbys. Lokaler av normal standard på Billingstad varierer fra NOK/ kvm/år og potensiell toppleie er opp mot NOK/kvm/år. Området går gjennom en transformasjonsfase fra lager/industri til handel og bolig, og mindre fokus på kontorutvikling. Dagens kontorbyggmasse er generelt av eldre standard, og kollektivtransport ikke optimalt. Vi tror følgelig ikke på prisvekst for kontor på Billingstad.

9 LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 9 LEIEPRISER KONTOR: MALLING & CO MEGLERKONSENSUS (NOK/KVM/ÅR) OMRÅDE "NORMALT" LEIENIVÅ* TOPPLEIE** FREMTIDIG TREND Δ TOPPLEIE SISTE 24 MND. 1 ASKER ,1 % 2 BILLINGSTAD ,1 % 3 SANDVIKA ,5 % 4 FORNEBU ,0 % 5 LYSAKER ,2 % 6 SKØYEN ,1 % 7 MAJORSTUEN ,0 % 8 VIKA/AKER BRYGGE/TJUVHOLMEN (CBD) ,0 % 9 KVADRATUREN ,6 % 10 INDRE SENTRUM ,5 % 11 BJØRVIKA ,3 % 12 NYDALEN/SANDAKER ,0 % 13 ØKERN/LØREN/RISLØKKA ,7 % 14 BRYN/HELSFYR ,0 % OSLO YTRE VEST OSLO YTRE ØST YTRE BY VEST OSLO SENTRUM YTRE BY ØST BÆRUM OSLO YTRE SYD Oslofjorden 2 ASKER 1 Oslo Airport, Gardermoen Oslo Central Station 1 km 50 km * Med normalt leienivå menes lokaler av en kvalitet og standard typisk for det respektive kontorområdet. ** Med toppleie menes leienivåer på det aller beste lokalet i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter. Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definerer som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.

10 SIDE 10 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET Sandvika Sandvika Storsenter dominerer i Sandvika sentrum. Derfor ønsker Bærum kommune å flytte byen tilbake til gågaten. Ulike fremtidsscenarier med omlagt E18 og E16 vil kunne åpne opp for en helt annen utnyttelse av strandlinjen og sentrumsområdet. Det er få, men store kontorleietakere i Sandvika. Dette har medført liten grad av dynamikk, noe som har hemmet mye av markedet. Entra er i full gang med totalrehabiliteringen av Øvre Torv 1 ( kvm), et kombinert kunnskapssenter og kontorbygg. Ventet ferdigstillelse er høsten Det er ønskelig å rive Finstadgården i Sandviksveien 163 for å bygge nytt kontorbygg, samt utvide og forbedre Rådhusparken. Rehabiliteringen av det Entra-eide Powerhouse Kjørbo (5 200 kvm) skal være ferdig i februar De to kontorbyggene skal produsere mer energi enn de bruker. Rådgivningsselskapet Asplan Viak, som har deltatt som rådgiver i utviklingen av bygget, er selv en av leietakerne i bygget. Technip forlater Sandvika til fordel for nybygget Lysaker Polaris på Lysaker. Tilbudssiden i Sandvika har lenge ligget på lave nivåer. Men tilbudsprosenten økte med 8 prosentpoeng høsten 2012 da Sandvika Business Center ( kvm) ble annonsert i markedet. Tilbudsprosenten har det siste året ligget på rundt 12 %, hvorav nybygget Sandvika Business Center utgjør 80 % av tilbudet. Lokaler av normal standard i Sandvika varierer fra NOK/kvm/ år og potensiell toppleie er opp mot NOK/kvm/år. Moderat tilbud til tross, Sandvika Business Center har ligget lenge i markedet, uten å tiltrekke seg leietakere. Flere bedrifter vokser ut av sine lokaler, og som følge av dette kan fraflyttinger skje. Vi ser foreløpig ikke press oppover på prisene, og venter derfor flat utvikling. Fornebu IT Fornebu har solgt 70 prosent av Terminalbygget, Portalbygget og Profilbygget på Fornebu for ca. 1,25 mrd. NOK. Sistnevnte ble ferdigstilt sommeren 2013, hvor Accenture er leietaker (5 000 kvm). Kjøper er det finske børsnoterte selskapet Technopolis. HENT har startet utbygging av Fornebuporten for Aker ASA. Første byggetrinn er på kvm av totalt kvm (totalt to kontorbygg). Foreløpig har Kværner signert for kvm på en 12 års kontrakt i byggetrinn 1, og flytter da fra Drammensveien 264 (Vækerø). Aker Solutions har signert en kontrakt på kvm i byggetrinn 2. KLP har fremdeles ikke klart å tiltrekke seg leietakere til Fornebu Technoport et potensielt nybygg på rundt kvm. KLP er derimot i gang med å bygge verdens mest miljøvennlige kjøpesenter ( kvm), Fornebu S, som er ventet ferdigstilt høsten Dette vil kunne bidra til å fremme utviklingen av området. Med stor innflytting har trafikkforholdene på Fornebu utviklet seg til det verre. Dette medførte at Sony Norge forlot Fornebu til fordel for Billingstad. Vi tror denne trenden for mindre aktører vil fortsette dersom ikke infrastrukturen forbedres betraktelig. Den nye regjeringen har lovet delfinansiering av Fornebubanen, men det gjenstår å se om de innfrir. Tilbudsprosenten på Fornebu er 11 %, hvorav nybyggprosjektene Fornebuporten og Fornebu Technoport utgjør 90 % av tilbudet. Lokaler av normal standard på Fornebu varierer fra NOK/ kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot NOK/kvm/år. Fornebu har høy fleksibilitet på tilbudssiden med flere nybygg. Dette sammen med begrensninger i eksisterende infrastruktur gjør at vi tror på en flat utvikling i leieprisene videre. Lysaker Et stadig voksende miljø for olje- og gassnæringen på Fornebu vil trolig forsterke vestkorridoren som kontorområde for denne næringen. Tilbudet på Lysaker har i en periode vært høyt, noe som skyldes store fraflytninger (Gjensidige, If, PGS), i tillegg til nybyggprosjektet til NCC, Lysaker Polaris. En stor del av arealene er nå utleid, og pr. 15. november var tilbudet på Lysaker 11 %. Dette er en halvering siden mai % av tilbudet er eksisterende areal på Lysaker Polaris. I 2. kvartal 2013 solgte Aberdeen Eiendomsfond Strandveien 4-8 (ca kvm) til Ferd Eiendom. Lundin har signert en 12 års kontrakt med oppstart i august Oljeselskapet skal leie ca kvm til en leie nær toppnivået på Lysaker. Før Lundin flytter inn skal eiendommen gjennom en omfattende rehabilitering og modernisering. DNB Liv solgte i 2. kvartal 2013 næringsseksjonen i Lysaker Brygge (5 000 kvm) til Momentus AS. I 3. kvartal solgte DNB Liv også Fornebuveien 7-13 ( kvm) til Pareto PF for 190 MNOK. Sweco, som i dag er leietaker i bygget, flytter til Drammensveien 260 innen sommeren Sweco skal leie kvm i bygget på ca kvm, og har en kontrakt på 5 år. Lokaler av normal standard på Lysaker varierer fra NOK/ kvm/år. Vi opplever at de mest sentrale beliggenhetene rundt Lysakerlokket kan se leiepriser mot toppsjiktet på NOK/kvm/år. Til tross for kraftig nedgang i tilbudet er fortsatt en del arealer tilgjengelig på Lysaker. Prisene er gode i forhold til konkurrerende områder, og vi tror derfor på en fortsatt moderat leieprisutvikling. Skøyen Skøyen nyter godt av god infrastruktur og nærhet til sentrum. Spesielt nærheten til flytoget er et viktig kriterium for mange leietakere. Orkla kjøpte tidlig i 2013 Drammensveien av NPRO for 695 MNOK. Orkla skal samlokalisere i Drammensveien (rehabilitering og nybygg), og vil dermed tømme dagens hovedkontor i Karenslyst Allé 6. Prosjektet har en total kostnadsramme på MNOK. Frem til innflytting i Drammensveien i 2016 vil Orkla leie kvm i Evry sine tidligere lokaler i Nedre Skøyen vei 26. I løpet av 2014 vil Skanska, som bygger for Berner-gruppen, ferdigstille Yaras nye hovedkontor i Drammensveien 131, mens Deloitte fraflytter Karenslyst Allé 20 i 4. kvartal 2013 til fordel for Bjørvika kvm står fremdeles ledig i Karenslyst Allé 20 (ca. 60 % av bygget). Statens Pensjonskasse har tegnet kontrakt (2 775 NOK/kvm/år) med NPRO i Drammensveien 134. NPRO valgte å rive alle fire byggene og bygge nye bygg fremfor en totalrehabilitering, på grunn av den marginale forskjellen mellom kostnadene for de to alternativene. Geoserviceselskapet Fugro skal leie kvm i Karenslyst Allé 2 (Fram) fra slutten av første kvartal Fugro leier i dag i Hoffsveien 1 C. Tilbudsprosenten pr. 15. november 2013 var 11 %, hvorav ingen nybyggprosjekter tilbys. Lokaler av normal standard på Skøyen ligger i intervallet NOK/kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger på NOK/kvm/år. Det er for tiden lite nybygg på Skøyen, og tilbudet er redusert med 2 % - 3 % siste halve året. Mangel på gode objekter og en del ledige arealer ventes å holde prisene flate på kort sikt.

11 LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 11 MØLLEPARKEN 2, OSLO Malling & Co Corporate Real Estate har bistått Hovedstaden Eiendomsselskab med salg av det totalrenoverte kontorbygget Mølleparken 2 på kvm. Foto: Inviso

12 SIDE 12 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET SOLBRÅVEIEN 11-23, ASKER Malling & Co Næringsmegling bistår Banco AS med utleie av det totalrenoverte miljøbygget i Solbråveien Bygget er på ca kvm. Illustrasjon: Terje Grønmo

13 LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 13 Majorstuen Politiets data- og materielltjeneste (PDMT) flyttet nylig inn i Fridtjof Nansens vei 14 (9 300 kvm). Leiekontrakten ble inngått på ca NOK/kvm/år. Politidirektoratet har nylig signert en 15-års leiekontrakt i nybygget som er planlagt i Fridtjof Nansens vei 16. Bygget er på kvm og ferdigstilles i Det tidligere Statoil-bygget i Sørkedalsveien 8 ble i 2012 solgt til bl.a. Stor-Oslo Eiendom, og skal trolig utvikles videre som kontor på opp mot kvm. Oslo kommune og Nordea Liv solgte tidligere i år Colosseum kino til DNB Markets, hvor SF Film har en gjenværende leiekontrakt på 20 år. Majorstuen er i dag et attraktivt boligområde med høye utsalgspriser. Boligkonvertering av Middelthunsgate 17 når Nordea fraflytter i 2016 skal gjennomføres av OBOS/Veidekke. Det har også vært spekulasjoner rundt en mulig boligkonvertering av Aberdeens Fridtjof Nansens vei 12. Tilbudsprosenten pr. 15. november 2013 var 9 %, hvor nybygg utgjorde 75 % av tilbudet. Med kontraktsigneringen i Fridtjof Nansens vei 16 er tilbudet i dag på ca. 2 %. Lokaler av normal standard på Majorstuen varierer fra NOK/ kvm/år og potensiell toppleie i nybygg er opp mot NOK/kvm/år. Tilbudet på Majorstuen vil droppe betydelig kommende måned grunnet signeringen med Politidirektoratet i Fridtjof Nansens vei 16, men vil øke når Sørkedalsveien 8 blir lagt ut. Området er imidlertid lite og sensitivt for enkeltprosjekter, og det vil fortsatt være en del arealer tilgjengelig. Prisene ventes derfor å utvikle seg sideveis. Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen NPRO har signert flere større leiekontrakter i sine rehabiliteringsprosjekter på Aker Brygge. Store deler av Stranden 3 ferdigstilles ila. sommeren Arkwright, Gjensidigestiftelsen og Nordic Securities har signert ny leiekontrakt, mens Carnegie flytter tilbake til gamle lokaler etter oppussing. Første fase av bygget ferdigstilles gradvis i løpet av andre halvår Wiersholm har inngått leieavtale på kvm i 10 år i Stranden 1, og flytter inn i starten av Kluge Advokatfirma har signert en 12 års kontrakt i Stranden 5, og flytter inn i starten av Danske Bank flytter også inn i kvm i Stranden 5 i starten av Wiersholm og Norad fraflytter totalt ca kvm i dagens kontorlokaler i Ruseløkkveien 26. Ruseløkkveien 26 vil trolig stå foran en større rehabilitering før nye leietakere flytter inn. Investeringsselskapet Kistefos skal leie toppetasjen (1 000 kvm) i Stranden 1 til over NOK/kvm/år. DNO International har signert leiekontrakt i samme bygg for NOK/kvm/år. Dronning Mauds gate 11 (8 500 kvm) skal rehabiliteres, og vil trolig komme på markedet innen kort tid. Planlagt ferdigstillelse er 2015/2016. Rosenkrantzgt. 22 er snart ferdig rehabilitert. Leietakere som Bårdar Danseinstitutt, Oslo Pensjonsforsikring og Econa har allerede flyttet inn til leienivåer mellom NOK/kvm/år. Fremdeles står tre etasjer ledig. I Thiis-gården i Vika skal 9. etasje totalrehabiliteres og en ny 10. etasje oppføres. Hver etasje er på 950 kvm. Arbeidet skal etter planen være ferdig i mai Tilbudet i CBD var 10 % pr. 15. november Totalrehabiliteringsprosjektene til NPRO utgjør nesten halve tilbudet. Det er ingen nybygg i markedet. Lokaler av normal standard i området ligger i intervallet NOK/kvm/år og potensiell toppleie i prestisjebyggene på Tjuvholmen og Aker Brygge er opp mot NOK/kvm/år. Differansen mellom CBD og resten av sentrum er liten, og vi venter høyere priser etter hvert som Aker Brygge fylles opp og byggeprosjektene blir mer ferdig. Toppleien ventes imidlertid sideveis inntil mer er fylt opp på Aker Brygge og området blir ferdig rehabilitert. Kvadraturen Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. Blant annet er det fortsatt behov for større boligandel og liv på gateplan, noe som kommunedelplanen legger til rette for. Vi tror at områdene rundt vil heve Kvadraturen som område både Bjørvika og CBD er attraktive områder og Kvadraturen kan nyte godt av beliggenheten mellom Børvika og CBD. Kontorbygget Fred Olsen gate 11 skal konverteres til hotell, og Comfort Hotel Express skal inn i september Kongens gate 6 (Sjøfartsbygningen) er under totalrehabilitering, planlagt ferdigstillelse er andre kvartal SSB har flyttet fra sine lokaler til fordel for Akersveien. Det er fremdeles kvm ledig etter SSB. Tilbudet i Kvadraturen pr. 15. november 2013 var 12 %, hvorav ingen nybygg tilbys. Lokaler av normal standard i Kvadraturen varierer fra NOK/kvm/år og potensiell toppleie i rehabiliterte bygårder er opp mot NOK/kvm/år. Området står foran et stort potensiale ved at Prinsens gate blir det naturlige bindeleddet mellom Bjørvika, Rådhusplassen og Karl Johans gate. Flere av byggene rehabiliteres og området fornyes gradvis. Dette ventes å drive videre vekst i leieprisene på kort og lang sikt. Indre sentrum Vi opplever høy etterspørsel etter kontorlokaler i indre sentrum, og toppnivået på leieprisene har steget 45 % de siste to årene. Ett av de mest sentrale byggene er Posthuset, hvor Entra har leid ut lokaler til bl.a. Schibsted (6 000 kvm) og Sapa (2 000 kvm). Gjensidige og NSB har nylig flyttet inn i hvert sitt nybygg på ca kvm i Schweigaards gt. 21 og 23. Prosjektet er utført av Rom Eiendom. I samme område utvikler også Stor-Oslo for Entra det nye hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail. Dette kontorbygget er på kvm og skal stå ferdig i Byggingen av nye Oslo S startet i 2013, og skal etter planen til ROM Eiendom stå ferdig i Sentralstasjonen skal endre form og utseende, i tillegg til at det skal reises flere nye bygg. Området har et utbyggingspotensialet på kvm. KLP Eiendom ønsker å utvikle ca kvm kontorlokaler og kvm kjøpesenterareal i Biskop Gunnerus gate 14 B. Det er fremdeles uvisst når byggingen kan starte. Rom Eiendom ønsker å bygge kontorer i Schweigaards gate Tomten på kvm har et utbyggingspotensial på kvm. YS og Tine flytter inn i det kvm store nybygget i Nordbygata 1 ved utgangen av året. Leienivåene skal være noe i overkant av NOK/ kvm/år. YS fraflytter Brugata 19, hvor det ledigstilles kvm fra første kvartal Eiendomsspar har solgt Storgata 51 ( kvm) til Oslo Areal. Oslo kommune flytter inn i det totalrehabiliterte bygget i starten av Tilbudsprosenten i Indre sentrum var 6 % pr. 15. november, hvorav ingen av kontorbyggene er nybyggprosjekter. Lokaler av normal standard i indre sentrum varierer fra NOK/kvm/år. Sentral beliggenhet ved Oslo S kan gi en toppleie opp mot NOK/kvm/år. Lavt tilbud og få nybygg i pipeline kombinert med sentrums høye attraktivitet tilsier videre leieprisvekst i indre sentrum.

14 SIDE 14 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET Bjørvika Området etablerer seg sakte men sikkert. Åpningen av Dronning Eufemias gate i 2015 vil gjøre området mer tilgjengelig. Det ble i mai 2013 vedtatt at det nye Munchmuseet skal ligge i Bjørvika, og skal stå ferdig i Byggestart for Deichmanske Hovedbibliotek i Bjørvika er tidlig i 2014, og skal stå klart i 2016/2017. Dette vil gi området et ytterligere løft og mange av utviklerne har ventet lenge på denne avgjørelsen. Mens de første leietakerne måtte hentes til Bjørvika med en betydelig rabatt, har leienivåene løftet seg i takt med utviklingen. Barcode-rekken er nå mer eller mindre fylt opp etter at DNB flyttet inn i C- og B-bygget. DNB flytter inn i siste bygg i starten av Deloitte flytter inn i nytt hovedkontor i Dronning Eufemias gate 14 på snaue kvm i desember Tine flytter ut fra Dronning Eufemias gate 6 (Oslo Atrium) og ledigstiller ca kvm. Flere store transaksjoner i år Thon har kjøpt seg inn i Diagonale prosjektet til HAV Eiendom og Braathen har kjøpt seg ytterligere opp i PwC-bygget, samt hele Deloitte-bygget. Tilbudet i Bjørvika var pr. 15. november 5%, hvor nybyggprosjektet Diagonale utgjør 2/3 av tilbudet. Lokaler av normal standard i Bjørvika varierer fra NOK/ kvm/år. De aller beste lokalene i Barcode kan se toppleie opp mot NOK/kvm/år. Vi tror leieprisene vil stige videre i takt med utviklingen av området, men leietakerne vil i stor grad vurdere prisene opp mot CBD. Den største prisveksten ventes når det blir mer press i CBD. Nydalen/Sandaker Med relativt få store objekter i markedet er det de to store aktørene Avantor og NPRO som kniver om leietakerne i Nydalen. Flere aktører har kommet inn i det siste som følge av Storebrand sine salg av flere større eiendommer. I tillegg til å ha solgt Gjerdrums vei 10b og Nydalsveien 28 til Avantor, har Storebrand også solgt Gullhaug Torg 4 og Gullhaugveien 1-3 til henholdsvis NRP Finans og City Finansiering. Avantor har flere byggeprosjekter i planene Spikerverkstomten, Nydalspynten, samt ytterligere ett bygg i Sandakerveien, tvers over gaten for BI er planlagt. Nydalen har blitt et viktig sentrum for media-norge, med bl.a. Egmont som i 2012 samlet 600 ansatte i et bygg på kvm. Tilbudsprosent i området var 5 % pr. 15. november, ned fra over 10 % på de siste 18 månedene. Det er foreløpig ingen nybygg i markedet. Lokaler av normal standard i Nydalen/Sandaker varierer fra NOK/ kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot NOK/kvm/år. Til tross for lavt tilbud tror vi på stabil leieprisutvikling. Nydalen konkurrerer tett med andre randsoneområder, og får begrenset vekst oppover som følge av høyt tilbud andre steder. Prisutviklingen ventes derfor flat. Økern/Løren/Risløkka Bydelen Økern er i rivende utvikling, og vil gjennomgå en betydelig transformasjon over de neste årene. Dagens eiendomsmasse med typiske lager-, logistikk- og industrieiendommer skal erstattes med boliger, kontorbygg og handelsvirksomhet. I påvente av at området får etablert seg, må leietakerne hentes. Nytt veinett har i løpet av 2013 åpnet, og legger til rette for en mer optimal utnyttelse av området. Siemens har i løpet av høsten flyttet inn i nytt hovedkontor (ca kvm) i Østre Aker vei 88. Nybygget er utviklet av Winta Eiendom/FG Eiendom og er i markedet for salg akkurat nå. Steen & Strøm starter å markedsføre Økernsenteret på nyåret (ca kvm). I tillegg ønsker de å bygge ca kvm kontor, samt badeland, hotell, kino, kulturhus og boliger. Vi tror at Økern sentrum vil bli hoveddriveren bak videreutviklingen av hele området. Flere andre utviklere har planer for Økern aggregerte tall viser at det planlegges utvikling av over kvm kontor over de neste tiårene av de ulike utviklerne. Tilbudsprosenten er på 23 %, hvorav nybyggprosjektene Oslo Business Center og Østre Aker vei 60 utgjør ca. 65 % av tilbudet. Lokaler av normal standard på Økern/Løren/Risløkka varierer fra NOK/kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot NOK/kvm/år. Økern er et transformasjonsområde og vi venter følgelig en sideveis utvikling i leienivåene fremover, både på kort og mellomlang sikt. Bryn/Helsfyr Kontorområdet Bryn/Helsfyr er et attraktivt kontorområde for offentlig sektor. Spesielt Helsfyr har generelt fått et kvalitetsløft den siste tiden med flere nybygg og store rehabiliteringer. Også Bryn vil oppleve et kvalitetsløft fremover; både Bryn Eiendom og Pecunia har større planer for området. NCC ferdigstiller et nybygg på ca kvm. i løpet av desember 2013, hvor de selv skal sitte i store deler av bygget. Andre leietakere er f.eks. Norsk Dental Depot, Mysoft og Weifa. Ca. 645 kvm. står fremdeles ledig. NCC flytter da fra Helsfyr Panorama. Tvers over veien, i Østensjøveien 16, planlegges det også et nybygg på ca. samme størrelse. Oslo Areal har planer om å rehabilitere Fyrstikkalléen 1. Fra sommeren 2015 blir Strømsveien 96 tilgjengelig for nye leietakere (ca kvm) Tilbudsprosent på Bryn/Helsfyr var 11 % pr. 15 november, hvorav ingen nybygg tilbys. Lokaler av normal standard på Bryn/Helsfyr varierer fra NOK/ kvm/år og potensiell toppleie i nybygg ligger opp mot NOK/kvm/år. Bryn/Helsfyr ventes å få flat utvikling på kort sikt grunnet moderat ledighet. En gradvis oppgradering av byggenes standard og økt prisforskjell til sentrum ventes derimot på lengre sikt å drive prisene oppover også på Bryn/Helsfyr. Konkurransen mot Økern/Løren ventes å være begrenset ettersom Bryn/Helsfyr er mer etablert.

15 LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 15 EKSEMPLER PÅ LEIEKONTRAKTER SISTE 6. MND ADRESSE OMRÅDE LEIETAKER KVM KONTRAKTSLENGDE (ÅR) FLYTTER FRA OMRÅDE Fornebuporten Fornebu Aker Solutions Samlokalisering Strandveien 4-8 Lysaker Lundin Norway Lysaker Kilde: Malling & Co Philip Pedersens vei 7-9 Lysaker Technip Sandvika Akersgata Indre sentrum Arbeidsdepartement Indre sentrum Stranden 1 Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Wiersholm Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Akersgata Indre sentrum Departementenes Servicesenter Indre sentrum Drammensveien 260 Lysaker Sweco Lysaker Fridtjof Nansens vei 16 Majorstuen Politidirektoratet Indre sentrum Kirkegata 15 Kvadraturen Kunnskapsdepartementet Indre sentrum Prinsens gate 7-9 Kvadraturen Campus Kristiania Samlokalisering Apotekergata 10 Indre sentrum Schibsted Reforhandling Akersgata Indre sentrum Amedia Samlokalisering Grensesvingen 7 Bryn/Helsfyr Undervisningsbygg Bryn/Helsfyr Munkedamsveien 62 Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen RS Platou Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Stranden 5 Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Kluge Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Karenslyst allé 2 Skøyen Fugro GeoServices Skøyen Karenslyst allé 20 Skøyen Marsh & Mercer Majorstuen Mustads vei 1 Lysaker Standard Norge Lysaker Pilestredet 19 Indre sentrum Regjeringsadvokaten Reforhandling Henrik Ibsensgate 90 Vika House of Business Åpner nytt kontor Langkaia 1 Bjørvika Fronter Kvadraturen Ole Deviks vei 2 Bryn/Helsfyr Profilforum Bryn/Helsfyr Stranden 1 Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Kistefos Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Munkedamsveien 35 Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Realia Skøyen Lørenfaret 3 Økern/Løren/Risløkka Blue Water Alnabru Lysaker Torg 15 Lysaker Lyoness Åpner nytt kontor Østensjøveien 27 Bryn/Helsfyr Constructor Høvik NOMINELLE KONTORLEIEPRISER I OSLO SETT I SAMMENHENG MED BNP-VEKST ,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % -1,0 % Kilde: Eiendomsverdi Næring/Malling & Co/Nordea E 2014E 2015E -2,0 % BNP Fastlands-Norge (H-akse) Gjennomsnitt leiepris Kategori A bygg (V akse)* Gjennomsnitt leiepris Oslo (V akse)* Malling & Co forventet utvikling *Historisk data fra Eiendomsverdi Næring. Kategori A bygg reflekterer de 15 prosent dyreste kontraktene basert på leiepriser for kontorlokaler.

16 SIDE 16 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET ETTERSPØRSEL I LEIEMARKEDET AVTAKENDE VEKST I SYSSELSETTINGEN Arbeidsledighet og sysselsetting Arbeidsledigheten økte i 2012 fra 3 % til 3,5 %. Gjennom 2013 har den så langt ligget på rundt 3,5 % og er ventet å øke mot 4 % i løpet av 2-3 år. Sysselsetting er imidlertid et bedre måltall for absolutt behov for næringsarealer. I 2012 økte sysselsettingen med beskjedne personer i Norge. I 2013 har den så langt økt med Til tross for at sysselsettingen har vært den dobbelte av fjoråret, er veksten under trendvekst for perioden Både SSB, NAV og Norges Bank venter fortsatt vekst i sysselsettingen. Norges Bank anslo i sin siste utgave av Pengepolitisk rapport en vekst i sysselsettingen på 1,25 % i 2013, og 1 % i hhv. 2014, 2015 og Dette tilsier en vekst på mellom til sysselsatte per år. Prognosene for fra Norges Bank er justert ned fra forrige rapport med 0,25 %-poeng, dvs. med mellom og ansatte. Flere prognoser og undersøkelser viser at det fortsatt er ventet sysselsettingsvekst, men at veksten er ventet å avta. NAV SYSSELSETTINGSUNDERSØKELSE VS. FAKTISK SYSSELSETTINGSVEKST Sysselsettingsdifferanse (V-akse) Sysselsettingsvekst (H-akse) ,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % -1,00 % -2,00 % Sysselsettingsdifferanse: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende år minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende år. Kilde: NAV/SSB NAV bedriftsundersøkelse 2013 I følge NAV sin årlige bedriftsundersøkelse for 2013, svarer 25 % at de har planer om å øke bemanningen i løpet av det kommende året, mens 11 % har planer om å redusere den. Dette gir en differanse på 14 %, som er omtrent på gjennomsnittet siste 12 år. Det er i Oslo at flest selskaper har planer om å øke bemanningen sin i følge denne undersøkelsen. Undersøkelsen ble foretatt før sommeren og det er rimelig å anta at noe har endret seg siden da det er generelt mer usikkerhet til norsk økonomi nå. Manpower employment outlook survey Manpower sitt sysselsettingsbarometer for Q4 viser at 7 % av norske bedrifter har planer om å øke bemanningen i løpet av kommende kvartal, mens 3 % ønsker å redusere den. Før sommeren hadde 8 % planer om å øke bemanningen i kommende kvartal, mens kun 2 % hadde planer om reduksjon. Differansen mellom andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen og andel bedrifter som har planer om å redusere bemanningen har ikke vært mindre siden Q Undersøkelsen viser også at det i Stor-Oslo er større planer om å øke bemanningen enn snittet for hele landet. Den viser også at det innenfor typiske kontoryrker er større planer om økt bemanning enn i andre typer yrker, med unntak av offentlig sektor. NHOs anslag for sysselsetting NHOs medlemsbedrifter kutter også i anslagene sine om sysselsettingsvekst. Anslagene for 2013 er den nedjustert fra 1,6 % til 0,7 % fra Q til Q For 2014 er den nedjustert fra 2 % til 0,7 % i samme periode. Offentlig sektor har i følge NHO bidratt sterkt til sysselsettingsveksten de siste årene. Om denne trenden vil fortsette er usikkert med tanke på at regjeringen har varslet effektivisering av offentlig sektor. NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ LANDSREGIONER Sør- & Vest-Norge Nord-Norge Midt-Norge Østlandet Stor-Oslo Net Employment Outlook: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende kvartal minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende kvartal. NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ BRANSJER Varehandel, hotelldrift og serveringstj. Transport, lagring og annen logistikk Offentlig sektor Gruvedrift og bergverk Produksjon Finans, forsikring, eiendom, og forretningsmessige tjenester Elektrisitet, gass og vann Bygg og anlegg Jordbruk, skogbruk, jakt og fiske Net Employment Outlook: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende kvartal minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende kvartal Kilde: Manpower Employment Outlook Survey Kilde: Manpower Employment Outlook Survey

17 LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 17 FRIDTJOF NANSENS VEI 16, MAJORSTUEN Malling & Co Næringsmegling har bistått Reimers-familien m.fl. med utleie av nybygget på Majorstuen. Politidirektoratet skal overta hele bygget på kvm i Illustrasjon: Vismo

18 SIDE 18 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET WERGELANDSVEIEN 27, OSLO Malling & Co Corporate Real Estate har bistått Entra Eiendom med salg av kontorvillaen i Wergelandsveien 27. Foto: Erik Burås/Kolonihaven

19 LEIEMARKEDET MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 SIDE 19 LEIESØK FÅ STORE UTLØP I 2015 PREGER DAGENS MARKED Maling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via meglere letter etter nye kontorlokaler i Stor-Oslo. Basert på vår kartlegging av leiesøk kan vi trekke følgende konklusjoner: Våre analyser viser at potensielle leietakere starter søk etter nye lokaler i god tid før ønsket flytting. I gjennomsnitt er dette ca. 2 år før ønsket innflytting og opp til 4 år for de største leietakerne. Dagens marked legger derfor premissene for kontrakter som starter opp flere år frem i tid. Registrerte leiesøk, både antall kvm og antall søk, har gått kraftig ned siden toppåret i Dette skyldes at flere store selskap var på søk etter nye lokaler i denne perioden. Trolig har dette sammenheng med få store kontrakter (> kvm) som utløper i Vi ser også at mindre selskaper benytter seg av søkemeglere i større grad enn før, særlig utenlandske selskaper, noe som for søkemeglere kan veie opp for at det nå er færre store søk. Gjennomsnittlig størrelse på søkene er på ca kvm i 2013, en reduksjon fra over kvm i Utløpsstatistikken viser totalt antall kvadratmeter som løper ut i perioden Trolig vil mange korte, dog mindre kontrakter signeres innen 2015, hvilket vil øke antall kvadratmeter som utløper i noe. Leietakere som søker etter lokaler i dag viser mindre fleksibilitet i forhold til de som søkte i I 2011 var gjennomsnittlig antall områder i leiesøkene 4,2 (av totalt 16 mulige områder), mens snittet hittil i 2013 er 2,8 områder. Leietakere som søker etter kontorlokaler i Oslo sentrum/indre by er de som i minst grad vurderer randsonen som et lokaliseringsalternativ. Våre analyser av leiesøkene viser at CBD (Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge) og Bjørvika er de mest etterspurte kontorområdene. Skøyen og Kvadraturen er også høyt etterspurt. Leiesøk (antall kvm) til Bryn/Helsfyr, Nydalen og Økern og omegn har gått ned i Antall søk til CBD, Nydalen og Bjørvika har gått ned, men tallene er likevel høye, relativt til de fleste andre områder. Antall søk til Skøyen, Lysaker og Majorstuen holder seg stabilt. Hvilke områder som er mest populære et år avhenger av hvilke bransjer som er på søk de respektive årene. Hittil i 2013 har vi registrert at over 20 % av leiesøkene (antall kvm) kommer fra bank, finans og forsikring. I 2011 og 2012 var det flest bedrifter innen olje, gass og energi som var på søk. I 2011 var en betydelig andel av kontorleiesøkene også fra offentlig sektor. Trolig er de siste års trender en årsak til at vi ser en nedgang i søk mot Bryn/Helsfyr, Nydalen og Økern, og at CBD og Bjørvika fortsatt har høye tall. Bank/finans/olje og gass ønsker gjerne å sitte i prestisjeområder, mens vi antar at offentlig sektor er mer prissensitive og derfor mer fleksible i forhold til lokalisering. Leiesøk innenfor kontorsegmentet står for over 70 % av totalt etterspurt areal i søkemarkedet (gjennomsnitt for perioden ). REGISTRERTE LEIESØK I STOR-OSLO (ANTALL KVM) Ønsket innflytting samme år året etter 2 år etter 3 år etter 4 år etter Mindre enn eller lik kvm Utløp kontor mellom kvm Over kvm KONTRAKTSUTLØP I OSLO (ANTALL KVM) Utløp kontor større enn kvm Kilde: Malling & Co Kilde: Eiendomsverdi Næring

20 SIDE 20 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2013 LEIEMARKEDET LEIESØK ANALYSE AV ABSORBSJONSEVNE Vi har sett på leisøk i antall kvm mot hvert kontorområde i perioden og sammenliknet disse med størrelsen på eksisterende bygningsmasse i de samme områdene. Slik vil det være mulig å se hvor attraktivt et område er i forhold til eksisterende bygningsmasse, og hvor fort et område kan absorberes. Selv om om leiesøk kun utgjør ca % av etterspørselen etter kontorarealer, så gir det en god indikasjon på attraktiviteten. Vår analyse viser følgende: I CBD ser vi at gjennomsnittlig totale leiesøk per år i perioden utgjør 22 % av eksisterende bygningsmasse. Dette betyr i teorien at området kunne blitt fylt opp ca. hvert 5. år. Dets attraktivitet kan forklare de høye leieprisene og områdets gode evne til å absorbere ledige arealer når de kommer ut i markedet. Bjørvika kommer også godt ut (se nederste graf til høyre) til tross for at det ikke er ferdig utviklet. Dette skyldes trolig at området er sentralt og at nybygg er attraktivt. Dette kan forklare det lave tilbudet, og hvorfor man i fremtiden forventer høyere leiepriser. Skøyen kommer også godt ut. Dette skyldes trolig at området av mange oppleves som veldig sentrumsnært, med mange av de samme fasilitetene som man opplever i sentrum. Det høye tilbudet skyldes dermed ikke mangel på attraktivitet som området, men at mange av lokalene kanskje oppfattes som eldre eller ikke sentralt nok på Skøyen. Sentrale nybygg leies fort ut Fram har blant annet bygget kontorbygg sentralt på Skøyen på spekulasjon med stor suksess. Kvadraturen er populær i leiesøkene. Dessverre oppfattes mange av byggene som utidsmessig og deler av området som utrivelig. Mange leietakere foretrekker derfor andre sentrumsområder. Vi tror Kvadraturens strategiske og sentrale beliggenhet mellom Bjørvika og CBD vil bedre miljøet og attraktiviteten fremover. Lysaker, Nydalen/Sandaker, Majorstuen og Bryn/Helsfyr er områder som kommer middels ut i attraktivitet i forhold til bygningsmasse. Alle disse områdene er randsoneområder, og det ser ut til at leietakerne er mindre knyttet til ett enkelt område og mer opptatt av fasiliteter og pris enn området i seg selv. Dette gjenspeiles i leienivåene i området. Oslo sentrum/indre by er det mest populære området, men kommer dårlig ut når man sammenligner etterspørselen med volumet av eksisterende bygningsmasse. Toppleiene har likevel steget med nesten 50 % og tilbudet er lavt. Dette skyldes trolig at mange flyttinger skjer uten bruk av leiesøk, da området består av mange mindre leietakere. Mindre leietakere har mindre behov for en grundig søkeprosess og er mer smidig i forhold til tilpasning av nye arealer. Økern & omegn er lite attraktivt i følge leiesøk. Området har også høyt tilbud og lave leienivåer. Dette vil trolig endres på sikt når utviklingen av området kommer ordentlig i gang. I Asker/Bærum er volumet av leiesøk i forhold til eksisterende bygningsmasse lavt. Dette kan forklare hvorfor Sandvika Business Center fortsatt ikke er utleid, men sannsynligvis skyldes det lave tallet at bruken av søkemeglere er mindre utstrakt enn i Oslo. Det er imidlertid store lokale forskjeller i Asker og Bærum, og vi ser jo blant annet at Asker har svært lav ledighet og høy etterspørsel. Fornebu kommer også dårlig ut, noe vi tror skyldes dårlig infrastruktur, lite servicefasiliteter og bedre alternativer i nærheten. Dette kan også forklare hvorfor Fornebu Technoport fortsatt ikke er leid ut, og hvorfor Aker foreløpig kun leier til seg selv. Dette kan endre seg med fornebubanen, byggingen av boliger og ferdigstillelsen av Fornebu Senter. ANTALL KVM KONTORLEIESØK MOT ULIKE KONTOROMRÅDER % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 0 GJENNOMSNITTLIG ANTALL KVM KONTORLEIESØK PER ÅR I PERIODEN I FORHOLD TIL EKSISTERENDE BYGNINGSMASSE Oslo sentrum/indre by CBD Kvadraturen Skøyen Nydalen Bjørvika Lysaker Bryn/Helsfyr Økern & omegn Asker/Bærum Fornebu CBD Majorstuen Bjørvika Skøyen Kvadraturen Lysaker Nydalen Majorstuen Bryn/Helsfyr Oslo sentrum/indre by Økern & omegn Asker/Bærum Fornebu Kilde: Malling & Co Kilde: Malling & Co