Innledning Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av JSTArkitekter AS som plankonsulent, på vegne av forslagstiller Harald Hårfagres gate 8 AS.

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak:15/1744 Detaljregulering av Harald Hårfagres gate 8, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : <dato> Innledning Reguleringsplanforslaget er utarbeidet av JSTArkitekter AS som plankonsulent, på vegne av forslagstiller Harald Hårfagres gate 8 AS. Hensikten med planen er å etablere boliger i form av leilighetsbebyggelse på arealet som i dag er ubebygd. Hvordan planforslaget forholder seg til Ladeparken, Lade gård og Lade kirke er spesielt vektlagt i planen (bebyggelsen i forhold til kulturlandskapet). Hvordan skjerming av støy skal løses er en av hovedårsakene til at planprosessen har tatt tid, i tillegg har det tatt tid med å få avklart de geotekniske forholdene, og det har vært behov for å justere eiendomsgrenser for ikke å berøre Ladeparken. Planbeskrivelsen bygger på plankonsulentens beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Oversiktskart (Google maps): Harald Hårfagres gate 8 er merket med rød sirkel.

2 Side 2 Kommuneplanens arealdel (KPA) Planområdet er avsatt til sentrumsformål. Kravet til bilparkeringsdekning (midtre sone) er min. 0,8 pr. 70 m2 BRA eller pr. boenhet, for sykkelparkering er det min. 2 stk. for 70 m2 BRA eller pr. boenhet. Kravet til uterom er satt til 50 m2 for 70 m2 BRA eller pr. boenhet (midtre og ytre sone). Haakon VII s gate er vist som hovedgate, og planområdet ligger innenfor bestemmelsesområde handelssenter og lokalsenter. Planforslaget er i all hovedsak i samsvar med gjeldende KPA, bortsett fra kravene til parkering og uterom, som er strammet inn. Kommunedelplan for Lade, Leangen og Rotvoll, (KDPL) KDPL stiller følgende krav: - Krav til utarbeidet detaljplan, jf Bebyggelse innenfor S1 skal være mellom to til fire etasjer (maks 14 m høyt) av hensyn til siktlinjer fra Lade kirke og Lade gård, Krav til at Ladeparken er opparbeidet før brukstillatelse, Krav til ferdig opparbeidelse av en del offentlige veger og gater, 4.3. Krav til skolekapasitet. Planforslaget er i all hovedsak i samsvar med gjeldende KDPL for Lade, Leangen og Rotvoll, bortsett fra kravene til parkering og uterom, som er strammet inn. Ny KDLP for Lade og Leangen (under utarbeidelse) I all hovedsak er tidligere krav i KDPL fra 2005 videreført for planområdet i ny KDPL, som er under utarbeidelse, bortsett fra kravene til parkering og uterom som er strammet inn, og som har betydning for planområdet. For parkering foreslås å gå fra krav i midtre til indre sone, og for uterom foreslås krav til indre sone. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene: Gnr/Bnr: Hjemmelshaver: 414/539 Harald Hårfagres gate 8 AS 414/540 Harald Hårfagres gate 8 AS 414/1 (del av offentlig friområde) Trondheim kommune 414/393 (del av offentlig friområde) Trondheim kommune Beliggenhet og stedets karakter Planområdet ligger på Lade, og grenser til Ladeparkens østre del. Planområdet har høy eksponering i de fleste retninger, spesielt mot Ladeparken, Lade gård og Lade kirke. Planområdet grenser dessuten til Haakon VII s gate og Harald Hårfagres gate, og er en del av fronten og starten på sentrumsbebyggelsen på sørsiden av Haakon VII s gate. Høyde over havet varierer mellom kote +27 og kote +30. Det er gode solforhold både i området og på tomta. Planområdet er i dag ubebygd og har en størrelse på ca 3,8 daa. I dag brukes

3 mesteparten av eiendommen til parkering, men eiendommen, som tidligere var eid av Trondheim kommune, er nå solgt til Harald Hårfagres gate 8 AS. Side 3 Antikvarisk verdifull bebyggelse/anlegg, kulturlandskap Det er ingen verdifull bebyggelse på selve tomten, men visuelt naboskap med Lade Gård og Lade Kirke gir grunnlag for aktsomhet med hensyn til form, material- og fargebruk. Grunnforhold Forurensning i grunnen Tidligere miljøundersøkelser (2006) i forbindelse med planlegging av barnehage på samme eiendom, viser at ingen prøver har forurensningsinnhold over tiltaksgrensen for lekeplass. Det vises til datarapport R Sirkustomta barnehage (vedlegges ikke saken). Det er heller ingen andre kjente registreringer av forurensninger i grunnen. Kulturminner i grunnen Det ikke registrert automatisk fredete kulturminner i grunnen, jf. kommunens aktsomhetskart kulturminner, og det anses som liten risiko for at planforslaget vil komme i konflikt med slike. Geotekniske forhold/ rasfare Ifølge NVE sin nettjeneste ligger eiendommen ikke i eller i utløp for noen fareeller aktsomhetsområder for noen typer skred. Med bakgrunn i områdets beliggenhet anses bebyggelsen ikke å medføre noen fare for at noen elver eller bekker kan forårsake vedvarende flom på tomta, jf. Geoteknisk notat datert , Rambøll Norge AS, vedlegg nr. 6. Offentlige ledninger Det er separert VA - anlegg i Harald Hårfagres gate hvor eksisterende VA- ledninger ble lagt i Langs Harald Hårfagres gate ligger VL 200, SP300 og OV400, i tillegg er det lagt drensledninger langs begge sider av gata, jf. Teknisk notat VA datert , vedlegg nr. 8. Natur/rekreasjonsverdier Det er ingen kjente naturverdier innenfor planområdet. Planområdet brukes ikke til rekreasjon i dag, men det ligger inntil Ladeparken. Det er heller ikke registrert at planområdet er i bruk av barn og unge. Trafikkforhold Planområdet har direkte hovedatkomst fra offentlig veg Harald Hårfagres gate i begge retninger. Området har i dag et godt gang- og sykkeltilbud. Det er fortau på begge sider av Harald Hårfagres gate som er knyttet på fortau og toveis sykkelveg langs Haakon VII s gate. Kilde: Statens vegvesen - vegkart

4 Side 4 Skoleveg Planområdet ligger innenfor Lade skolekrets og i underkant av 500 m til Lade skole. Atkomsten vil sannsynligvis bli gjennom Ladeparken. Det er signalregulerte fotgjengerkryssinger over Lade allé for å komme seg til Lade skole fra planområdet. Kollektivtilbud Området har et godt kollektivtilbud. Det er i dag holdeplasser i Håkon Magnussons gate, Lade allé og i Haakon VII s gate. Metrobusslinje S1 planlegges i gangavstand til planområdet. Støyforhold, jf. støyrapport sist revidert , vedlegg nr. 7 Uten skjermingstiltak vil deler av utearealer mellom de planlagte byggene, og deler av arealet mot Ladeparken, ha tilfredsstillende støynivå i (øverste og midterste støysonekartet). Med foreslåtte skjerm med høyde 1,5 m vil store deler planområdet oppnå tilfredsstillende støynivåer med Lden 55 db (nederste støysonekartet) Uten skjermingstiltak vil sju av boenhetene i planlagte bygg ikke tilfredsstille kravet om oppholdsrom med fasade med støynivå Lden 55 db. Planløsning må også utformes med tanke på å oppnå oppholdsrom med støynivåer under grenseverdien. For å sikre kravet i kommuneplanens arealdel om at boenheten har en stille side, må det gjøres lokale skjermingstiltak på enkelte balkonger i form av tette sidefelter fra balkongdekke til overliggende tak, tett rekkverk med minimum høyde 1,2 m og en god absorbent i dekket over. Støynivåer ved fasader er for deler av bebyggelsen av en slik størrelsesorden at det vil være nødvendig med spesielle krav til lydisolasjon i fasader. Ved søknad om igangsetting må det

5 gjennomføres vurderinger av krav til lydisolasjon i fasader for å sikre at krav til innendørs støynivå oppfylles. Side 5 Støvvurderinger, jf. vurdering av luftkvalitet av Rambøll, datert , vedlegg nr. 9 Spredningsberegningene for svevestøv og nitrogenoksider indikerer at nivåene ved boligene som planlegges bygget ved Harald Hårfagres gate 8 er lavere enn grensene, og at det ikke utgjør noen risiko i området hvor boligblokkene skal settes opp. Ved uteområdet er konsentrasjonene av PM10 høyere, og kan derfor utgjøre en viss helsefare for sårbare grupper av befolkningen. De gjennomsnittlige konsentrasjonene av NOx vil sannsynligvis være under grensen for gul sone. Det anbefales at det gjennomføres støvdempende tiltak ved planområdet, som oppsetting av støyskjermer langs de sterkest trafikkerte veiene. Annen infrastruktur Renovasjonsforhold Det skal være kapasitet i planlagte Lilleby avfallsterminal også for dette prosjektet. I forbindelse med prosjektet for Ladebyhagen er det allerede lagt avfallssugledning forbi planområdet som kan benyttes. Det er ikke lagt til rette med avstikk, men dette kan løses i etterkant. Beskrivelse av planforslaget Plandata Planlagt arealbruk Planforslaget foreslår følgende formål: Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - Garasjeanlegg i boligområde/fritidsbebyggelse (plankart under grunnen) Grønnstruktur: - Friområde Sone med angitte særlige hensyn 5 - Hensyn frisikt Bestemmelsesområde 6 - Uterom #1 - Adkomst brannbil #2 Planlagt bebyggelse Grad av utnytting BRA er satt til mellom 80 % BRA 120 % BRA. Det er angitt byggegrenser og maksimum kotehøyder for bebyggelsen. Boligtettheten vil bli anslagsvis 10 boliger pr. daa.

6 Side 6 Bebyggelsens plassering og utforming Boligbebyggelsen foreslås lagt langs Harald Hårfagres gate for å styrke gate og det bymessige preget. Bebyggelsen består av tre nordvest- vendte bygningskropper, den nordligste i tre etasjer, mens den i midten og den sørligste er opp mot fire etasjer. Det legges til rette for åpninger mellom de tre bygningskroppene. Det foreslås en adkomstportal over to etasjer for å skape visuell kontakt mellom det felles uteområdet og de offentlige trafikkområdene. Begrunnelse for plassering og utforming av bebyggelsen, er for å gi et bymessig preg mot tilgrensende gateløp og en mer småskala karakter mot de felles utearealene inne på tomta og i parken. Bebyggelsens visuelle konsekvenser har vært et sentralt tema i planprosessen. Gateperspektivet viser konsekvenser av støymuren fra Haakon VII s gate i forhold til prosjektet lenger sør og for Lade gård. Perspektivet viser en støymur i 1,5m høyde. Nedre del av støymuren (1,2 1,3m høy) skal ha høy arkitektonisk kvalitet, den øvre delen (20 30cm) vil bli transparent for å minimere den visuelle effekten. Dette er grundig diskutert og avklart med byantikvaren. Fasadeuttrykket ut mot Ladeparken er justert i forhold til første utkast. Dette for å skape en mer enhetlig og dempet fasade mot omgivelsene, spesielt med hensyn på Lade gård og Lade kirke, jf. bestemmelse 4.5. Fjernvirkningene i forhold til Lade gård og Lade kirke anses som akseptable, det vises til vedlegg nr. 10. Boligmiljø Bebyggelsen planlegges med felles innvendig heis og trappehus med direkte adkomst til alle boenhetene. Bebyggelsesstrukturen vil gi gode og tosidig/flersidig belyste leiligheter med gode utsiktsforhold. Alle leilighetene får minimum ett soverom og stue/kjøkken som vender seg mot støyfritt uteareal, og alle boenheter har tilgang til privat uteareal i form av balkong, terrasse, privat uterom på bakkeplan eller felles privat hage/uterom. Avtrappingen av bebyggelsen mot det indre uteområdet vil gi mer og bedre sol- og utsiktsforhold.

7 Side 7 Planforslaget foreslår et avvik i forhold til kravet til uteromsnormen der kravet til uterom er satt til minimum 50 m2 for 70 m2 BRA eller pr. boenhet (midtre og ytre sone). Planforslaget foreslår kravet som gjelder for indre sone: minimum 30 m2 for 70 m2 BRA eller pr. boenhet som er i tråd med det som vurderes i arbeidet med forslag til ny kommunedelplan for Lade og Leangen. Begrunnelse for avviket er at planområdet ligger i sentrumsformål og grenser til Ladeparken, det er i dag god kollektivdekning i området og det vil bli enda bedre med metrobusstrasé forbi planområdet. Lade er et område med mange lokale målpunkt og offentlige friområder, og det er gang sykkelavstand til Midtbyen. For andre boligprosjekter langs Haakon VII s gate er tilsvarende reduksjon i uteromskravet akseptert.

8 Side 8 Dersom det legges til grunn et uteromskrav på minimum 30 m2 for 70 m2 BRA eller pr. boenhet, viser uteromsregnskapet et overskudd av uterom som har sol på nøkkeltidspunktene, jf. vedlegg nr. 11, situasjonsplan med beregningsgrunnlag for uterom. Arealene mellom bebyggelsen som er definert som private uterom kan det stilles spørsmål ved, siden disse ligger i atkomstsonen, og neppe vil få et privat preg ved etablert bruk. Planforslaget vil allikevel ha et overskudd av uterom. Når det gjelder leilighetssammensetningen, foreslås en variasjon mellom ett - til fire- roms leiligheter. Det foreslås minimum 20 % fire- roms leiligheter og maksimum 40 % ett og to roms leiligheter, hvorav inntil 10 % kan være ettroms. Det er lagt vekt på en blanding av størrelse på - og antall rom i - de enkelte leilighetene, og at leilighetsfordelingen er variert i alle blokker. Det legges også til rette for noen større og familievennlige boliger på bakkeplan, med direkte utgang til private og felles utearealer, samt større leiligheter med romslige terrasser i øverste etasje. Parkeringsforhold inkl. varelevering/serviceparkering Forslaget til parkeringsdekning avviker med gjeldende parkeringskrav, men følger forslaget som vurderes i ny kommunedelplan for Lade og Leangen fra midtre til indre sone (fra minimum 0,8 bilparkeringsplasser pr. 70 m2 BRA eller pr. boenhet til minimum 0,5 bilparkeringsplasser pr. 70 m2 BRA eller pr. boenhet). Det skal legges til rette for minimum 20 bilparkeringsplasser og minst 80 sykkelparkeringsplasser i planforslaget. Bilparkering for boenhetene dekkes i parkeringskjeller med nedkjøring fra Harald Hårfagres gate i sør. I reguleringsplankartet for under grunnen, er arealet satt av til parkering for bil og sykkel, sportsboder samt tekniske rom. Det legges opp til noe sykkelparkering på bakkenivå. Varelevering og oppstilling for servicebiler skal skje innenfor bestemmelsesområde #2 på plankartet. Her har også brannbilen atkomstmulighet. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Bebyggelsen skal tilknyttes fjernvarmenettet. Bebyggelsen skal knyttes på det eksisterende V/A nettet og eksisterende avfallssugløsning for renovasjon i området. Planlagt offentlig anlegg Veger og fortau Planforslaget fremmes i et område der offentlig infrastruktur er opparbeidet/ sikret opparbeidet i naboplaner.

9 Side 9 Friområde innenfor planområdet Friområdet som kobler sammen Harald Hårfagres gate og Ladeparken er i dag opparbeidet, og videreføres som det er i dag med planforslaget. Virkninger av planforslaget Planforslaget legger til rette for nye sentrale leiligheter på Lade som er i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Boligene anses å få god boligkvalitet selv om området har mye trafikk. Planforslaget har en svært god lokalisering på Lade med korte avstander til viktige lokale målpunkt og store rekreasjonsområder, med gangavstand til Ladeparken. Hensynet til folkehelsen anses godt ivaretatt i planforslaget. På bakgrunn av de rammer som er gitt for planlagt bebyggelse (krav til høyder og utforming) anses virkningene av planforslaget for kulturlandskapet, Lade gård og Lade kirke som minimale. Planforslaget bidrar til å "tette igjen og sluttføre bebyggelsesstrukturen langs Haakon VII s gate og mot Ladeparken. Virkningene av støymuren i 1,2 1,3m høyde med en transparent øvre del på 20 30cm ut mot rundkjøringen i gatebildet, anses som akseptable. Det er ikke framkommet vesentlig risiko og sårbarhet som en konsekvens av planforslaget, jf. ROS analysen vedlegg nr. 5. Planforslaget anses ikke å ha direkte påvirkning på naturmangfoldet. Planlagt gjennomføring Realisering av prosjektet kan skje i flere trinn, avhengig av salget. Det planlegges byggestart til våren Innspill til planforslaget Planforslaget ble kunngjort i Adresseavisen den 8. og 9. juli 2015 med brev til berørte parter. Følgende parter hadde innspill i forbindelse med varsel om igangsetting av planarbeid: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, i brev datert Dersom det ikke er mulig å oppnå tilfredsstillende bokvalitet, bør annen arealbruk vurderes. - Minimumskrav til utnyttelse må sikres i planen. - Retningslinjen T-1442/2012 skal legges til grunn. Viktig å kartlegge støysituasjonen tidlig i planprosessen for å oppnå tilfredsstillende støysituasjon, og følgende betingelser legges til grunn: 1. alle boenheter skal ha en stille side med støynivå mindre enn Lden 55dB. 2. alle boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB utenfor halvparten av rom for varig opphold og minst ett soverom. 3. et tilstrekkelig stort uteareal skal ha støynivå under 55dB. - Støyfaglig utredning må foreligge sammen med dette planforslaget, og det må utredes støykrav og avbøtende tiltak som sikres i bestemmelser slik at alle boenheter får tilfredsstillende støyforhold. - Det må settes rekkefølgekrav om at ev. støyskjermende tiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis.

10 Side 10 - For anleggsfasen må T-1442/2012 og T-1520/2012 følges. - Reguleringsplanen må omtale status og konsekvenser knyttet til luftforurensing. Planbeskrivelsen bør synliggjøre avbøtende tiltak for å sikre så god luftkvalitet som mulig innenfor sonen, og dette må sikres i en bestemmelse. - Følgende bestemmelse foreslås vedrørende forurensing i grunnen: Graving og disponering av masse må skje på grunnlag av en miljøteknisk undersøkelse. På bakgrunn av dokumentasjon fra undersøkelsen må det vurderes om det skal utarbeides en tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen. - ROS - analysen skal legges ved saken og synliggjøres i forslaget til reguleringsplan. - Hensynet til folkeperspektivet må framgå av planforslaget. Dette gjelder; trafikksikkerhet, tilgang til områder for lek og aktivitet i nærområdet, tilgang til anlegg for idrettslig aktivitet og andre rekreasjonsområder, sosiale møteplasser og god bokvalitet. Kommentar: - Krav til utnyttelse er mellom 80 % og 120 % BRA - For rekkefølgekrav på støyskjerm, se For støy og luftforurensing i anleggsfasen, se For bestemmelse om forurensing i grunnen, se For hensynet til folkehelseperspektivet vises det til beskrivelse av den eksisterende situasjonen i planbeskrivelsen Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert Viktig at Lade kirke og Lade gård ikke bygges inn, og det må tilrettelegges med en lav bebyggelse på tomta. Høydesetting og utforming må skje i samråd med antikvariske myndigheter. Ut over dette gjelder den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Kommentar: Hensynet til Lade kirke, Lade gård og eiendommens gode eksponering har vært tema under hele planprosessen. Prosjektet anses godt tilpasset eksisterende bebyggelse når det gjelder volum og utforming, og vil gi en god avslutning mot Ladeparken. Bebyggelsen foreslås i tre-fire etasjer med en form for nedtrapping mot Ladeparken. Byantikvaren har bidratt og gitt føringer for fasadepreget ut mot Ladeparken og krav til utforming av nødvendig støyskjerming. Lade menighetsråd, e- post datert Viktig at landskapet blir tatt hensyn til i utarbeidelsen av reguleringsplan, med hensyn til plassering og høyder. Spesielt i forhold til siktlinjer til Lade kirke og Lade gård. Dersom bebyggelsen blir høyere enn tre etasjer ser det ut som at disse siktlinjene blir vanskelige å ivareta. Fortetting må skje på bakgrunn av bydelens særpreg, de eksisterende signalbyggene og vår verneverdige kulturhistorie på Lade. Kommentar: Innspillene fra Lade menighetsråd anses ivaretatt, det vises til kommentarene til Sør-Trøndelag fylkeskommunes innspill. I tillegg vises det til vedlegget om fjernvirkninger (nr. 10). Statens vegvesen Region midt, brev datert Trafikkstøy må problematiseres så tidlig som mulig i planprosessen grunnet støyforholdene i området. Ved offentlig ettersyn må det kunne dokumenteres faglig vurdering av støyforholdene og konsekvenser av disse.

11 Kommentar: Innspillene fra Statens vegvesen anses fulgt opp, det vises til kommentarene til fylkesmannen i Sør-Trøndelag sine innspill. Norges vassdrags og energidirektorat, i brev datert NVE vil ikke komme med konkrete innspill til oppstart av planarbeidet grunnet begrenset kapasitet. Det vises til NVE sin sjekkliste, og berører planarbeidet temaer i sjekklista skal NVE ha planen på høring. I plandokumentene i forbindelse med høringsprosessen må det komme tydelig fram hvilke vurderinger og konklusjoner som er gjort. Dette gjelder spesielt hensynet til flom og skredfare. NVE skal ha tilsendt planbeskrivelse, plankart og bestemmelser, samt relevant fagkyndige utredninger i forbindelse med høringen. Side 11 Kommentar: Planforslaget med tiltak anser ikke å medføre fare for flom/ skredfare. Det vises til beskrivelsen av planforslaget; temaet grunnforhold geotekniske forhold/ rasfare, og til geoteknisk notat datert , Rambøll Norge AS, vedlegg nr. 6. Avsluttende kommentar Planbeskrivelsen beskriver formål, hovedinnhold, forhold til overordnede rammer og retningslinjer og virkninger, i tråd med 4-2 i plan- og bygningsloven. Den begrunner utforming av plan og bestemmelser. Planbeskrivelsen bygger på utredninger som følger saken. Rådmannens innstilling til reguleringsforslaget framgår av saksfremlegget.