Transkript

1

2

3

4

5

6

7

8

9 Forslag til detaljert reguleringsplan for Damlia 3, gnr/bnr. 104/871 Foreløpig PLANBESKRIVELSE INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Bakgrunn Hensikten med planen Plankonsulent og forslagsstiller Tidligere vedtak i saken Krav om konsekvensutredning 4 2. Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplan Tilgrensende planer Temaplaner Statlige retningslinjer, rammer og føringer Forholdet til/avvik fra gjeldende planer 6 3. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet, avgrensning, størrelse på planområdet Dagens bruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensning Risiko og sårbarhet Næring Eksisterende analyser og utredninger Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Antall arbeidsplasser/størrelse på næringsareal Antall boliger, leilighetsfordeling Bomiljø/bokvalitet Parkering Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsninger Planlagte offentlige anlegg Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsarealer Landbruksfaglige vurderinger Kollektivtilbud Kulturminner Sosial infrastruktur Plan for vann og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallsløsning Virkninger av planforslaget Overordnet plan Landskap Stedets karakter Byform og estetikk Kulturminner og kulturmiljø 19 Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

10 Forhold til krav i Naturmangfoldsloven Rekreasjonsinteresser/bruk/folkehelse Uteområdene Trafikkforhold, vegforhold, trafikkøkning, kollektivtilbud Barns interesser Sosial infrastruktur Universell utforming Energibehov, energiforbruk ROS-analyse Jordressurser/landbruk Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for næringsinteresser Interessemotsetninger Konsekvenser for klima og det ytre miljø Avveiing av virkninger Planprosess og innkomne innspill Planoppstart og medvirkningsprosess Sammendrag av merknader med kommentarer 24 Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

11 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å regulere planområdet til boligformål. 1.2 Plankonsulent og forslagsstiller Planforslaget er innsendt xxx av pka ARKITEKTER som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller Einar Ianssen. 1.3 Tidligere vedtak i saken Det er ikke gjort tidligere vedtak i forbindelse med planarbeidet utover at det har vært et forberedende møte med byplan. 2. Planstatus og rammebetingelser 2.1 Overordnede planer Kommuneplanens arealdel viser området regulert til eksisterende boligbebyggelse. Illustrasjon: Kommunedelplanens arealdel KPA setter minstekrav til utnyttelse som er 6 boliger pr. dekar. 2.2 Gjeldende reguleringsplan Planområdet er en del av i plan r 0149 stadfestet : "Bakketun og deler av Høieggen" Trondheim kommune hvor planområdet er regulert til bolig. 2.3 Tilgrensende planer r Deler av Høieggen og Buenget, felt B2, planområdet er regulert til 4 boligblokker i 3-4 etasjer og deler av Kvitsteinvegen er regulert med fortau på nordsiden. r Deler av Høieggen og Buenget, felt B1, planområdet er regulert til rekkehus og eneboliger i 2 etasjer. r 1205j Høyeggen, r 0045b Forsøkslia, forprosjekt på alternativ trasé av hovedvegen Damlia- Bjørndalen 2.4 Temaplaner I Trondheim kommunes sykkelstrategi for perioden er O.J.Aalmos veg vist som hovednett for sykling i Trondheim. Planområdet ligger inntil Selsbakkruta som har forbindelse til Byåsruta som går videre nordover til sentrum. 2.5 Forholdet til/avvik fra gjeldende planer Forslag til detaljert reguleringsplan er i tråd med gjeldende reguleringsplan og kommunedelens arealdel som er bolig. Planområdet har høyere tetthet enn gjeldende plan, men lavere enn KPAs minstekrav på grunn av topografien fordi en del av planområdet er bratt. 3. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 3.1 Beliggenhet, avgrensning, størrelse på planområdet Planområdet ligger på Buenget, ca. 8 km sørvest for Trondheim sentrum. Området avgrenses av O.J. Aalmos veg i øst, Damlia i sør og Kvitsteinvegen i vest og lden karakteristiske andskapsformen Høyeggen i nord. Planområdet er ca m 2. På grunn av stigningsforholdene er utnyttbar tomt til boligutbygging ca m Dagens bruk og tilstøtende arealbruk Det ligger en enebolig i en stor hage og naturtomt. Eneboligen er planlagt revet. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

12 Stedets karakter;; struktur, estetikk/byform, eksisterende bebyggelse Området har karakter av småhusbebyggelse i nord i 1-1 ½ - 2 etasjer og det er planlagt blokkbebyggelse i vest med 4 blokker i 3-4 etasjer i grønne attraktive omgivelser. På elvesletta sør for planområdet er det planlagt rekkehusbebyggelse i 2 etasjer likeså barnehagen Læringsverkstedet som er bygget. 3.4 Landskap;; topografi, landskap, solforhold, lokalklima, estetisk og kulturell verdi Terrenget faller fra nord mot sør, fra kote+ 85 til +67. Det er stor høydeforskjell på 18 meter. Tomta flater ut i sør med en hylle der dagens enebolig ligger. Den øverste delen av tomta er en karakteristisk rygg, Høyeggen som er så bratt at det er vanskelig å bebygge. Det er en del forskjellige typer trær på planområdet. Tomta er sør- og vestvendt med gode solforhold. 3.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert kulturminner på planområdet. 3.6 Naturverdier Planområdet er ikke registrert som spesielt verdifullt i forhold til biologisk mangfold. Planområdet kommer heller ikke i konflikt med viktige viltområder eller vilttrekk. 3.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Uteområdet består av en stor og attraktiv grønn hage og naturtomt. Planområdet grenser inntil grøntdraget langs elva Leira som med sin umiddelbare nærhet er lett tilgjengelig og med forbindelse til Bymarka i vest. 3.8 Landbruk Planforslaget berører ikke landbruksinteresser. 3.9 Trafikkforhold;; kjøreadkomst, vegsystem, trafikkmengde, ulykkessituasjon, trafikksikkerhet for myke trafikanter, kollektivtilbud. Det tar 15 minutter med bil til Trondheim sentrum og ca. 30 minutter med sykkel. Planområdet har kjøreadkomst fra Kvitsteinvegen. Det er gang- og sykkelveg på nordsiden av O.J.Aalmos veg. Det er planlagt fortau på ca. 2 meters bredde på nordsiden av deler av Kvitsvingvegen. O.J. Aalmos veg hadde 1200 ÅDT i Damlia og Kvitsteinvegen har liten trafikk- ÅDT er ikke registrert. Bussholdeplassen nærmest Damlia 3 er i dag i umiddelbar nærhet sør for planområdet. Fremtidig superbusstrasé 3 planlegger holdeplass her eller på Rydningen Barns interesser Området har ikke vært brukt av barn og unge for lek og opphold Sosial infrastruktur;; skolekapasitet, barnehagedekning Planområdet tilhører Hallset barneskole og Selsbakk ungdomsskole. Kapasiteten må vurderes jfr. Saksframlegg Framtidig skolestruktur for grunnskolen i Trondheim kommune - ny behandling datert Det er god barnehagedekning i området. Læringsverkstedet barnehage ligger i umiddelbar nærhet med 5 minutters gange. Skolevegen til Hallset skole går langs O.J. Aalmos veg med gang- og sykkelveg på nordsiden, hovednett for sykkel. Selsbakklia har fortau på begge sider helt fram til begge skolene. Det er ikke registrert ulykker eller problempunkt på denne skolevegen. Det er langt til nærmeste dagligvarebutikk. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

13 - 5 - Kartutsnitt som viser eksisterende og planlagt infrastruktur i umiddelbar nærhet til planområdet 3.12 Universell tilgjengelighet Tomta er relativt bratt. Den har god tilgjengelighet fra Damlia i sør Teknisk infrastruktur;; vann, avløp, trafo, energiforsyning, alternativ energi, fjernvarme Eksisterende VA-anlegg avklares. Vannforsyning avklares med Trondheim kommune. Kravet til avstand fra brannkum til hovedinnganger, vanntrykket avklares med Trøndelag Brannog redningstjeneste og Trondheim kommune. Det avklares med Trondheim kommune om det er tilstrekkelig kapasitet på spillvannsnettet. Planområdet forsynes i dag med strøm fra eksisterende nettstasjon ved bussholdeplassen i sør. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme Grunnforhold;; stabilitetsforhold, ledninger, rasfare Det er foretatt geotekniske undersøkelser av GeoMidt AS og rapporten skal foreligge i disse dager. Grunnen antas å være byggbar med fast leire og delvis fjell i dagen. Skredsonekart ( viser at planområdet ligger utenfor fareområdet for kvikkleire. Det er påvist kvikkleire i grunnundersøkelser nord for planområdet Støyforhold Planområdet ligger i grønn og gul støysone i øst mot O.J. Aalmos veg. Det er lite trafikk i O.J.Aalmos veg, Damlia og Kvitsteinvegen Luftforurensning Planområdet ligger inntil veger med lite trafikk og luftforurensning Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) O.J. Aalmos veg er i følge temakartet definert som flomveg. Planområdet har en bratt østvendt skråning mot vegen og den nye bebyggelsen er planlagt ca. 4 meter over vegens trasé. Kjøreatkomst er via Damlia og Kvitsteinvegen og berøres dermed ikke av flomvegen. Skolekapasiteten må vurderes Næring Planområdet er ikke regulert til næring Eksisterende analyser og utredninger 4. Beskrivelse av planforslaget 4.1 Planlagt arealbruk Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - småhusbebyggelse BSH Bestemmelsesområder: - Område for p-anlegg #1 Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

14 - 6 - Hensynssone - Frisiktsone Det ligger p-anlegg med boder og tekniske rom under bebyggelsen og delvis under utearealene. 4.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planområdet foreslås utbygd med 16 rekkehus med saltak. Den nye bebyggelsen ligger på den naturlige hylla der eneboligen lå. Bebyggelsen er underdelt i 3, rekkehus A ligger stramt på kanten på det underliggende p-anlegget. Rekkehus B og C ligger inntil Høyeggen og danner en skålform som følger landskapet i nord. Felles uterom ligger sentralt plassert mellom rekkehusene og henvender seg med hovedatkomst til Kvitsteinvegen i vest. Felles uterom er universelt tilgjengelig og inviterende til felles møteplass for beboerne og nabolaget. 4.3 Bebyggelsens høyde Maks kotehøyder er anvist på plankartet. Høyden på rekkehusene er sokkel, 1 etasje + loft. Alle rekkehusene har terrasse og balkong. For å øke utnyttelsen vurderes høyden på rekkehus B og C med sokkel som egen boenhet og 1 etasje + 2.etasje + loft som egen boenhet. 4.4 Grad av utnytting Planforslaget åpner for inntil 2 800m 2 BRA bolig og 16 boenheter. P-kjeller med boder utgjør i tillegg 850m2 BRA. Tomta er på ca. 5.2 dekar og det betyr 3.1 bolig/dekar. Byggbart tomteareal er 3.5 dekar og det utgjør 4.6 bolig/dekar. Alternativ utnytting åpner for inntil 3 400m 2 BRA bolig og 24 boenheter. P-kjeller med boder utgjør i tillegg 850 m2 BRA. Tomta er på ca. 5.2 dekar og det betyr 4.6 bolig/dekar. Byggbart tomteareal er 3.5 dekar og det utgjør 6.9 bolig/dekar. 4.5 Antall arbeidsplasser/ størrelse på næringsareal Næringsformål inngår ikke i planforslaget. 4.6 Antall boliger, leilighetsfordeling Det er planlagt for inntil 16 rekkehus med 16 boenheter, alternativt 24 boenheter innenfor planområdet. 4.7 Bomiljø/ bokvalitet Planlagt bebyggelse innenfor planområdet er anlagt slik at de svært gode dagslys- og utsynsforhold skal komme flest mulig til gode. Det legges til rette for at alle rekkehusene får skjermet, privat balkong eller hage. De aller fleste private utearealene har utsyn til felles utearealer. Felles uteareal er ikke universelt tilgjengelig fra Kvitsteinvegen og p-anlegget, men universelt tilgjengelige fra boligetasjen og vil fungere som sosiale møteplasser for alle beboerne og vil også kunne fungere som felles møte- og lekeplass for nabolaget. Uterommene er gitt en størrelse som er gunstig med tanke på oversiktlighet og god sosial kontroll. Uterommet på bakken er sør- og vestvendt og har svært gode solforhold. For å kunne utnytte utearealene best mulig, er all parkering forslått etablert i p-anlegg helt eller delvis under bakken. Parkeringsløsningen vil dermed ikke sjenere bruken av utearealene. Det er en barnehage i nærheten av planområdet. I tillegg er det mange muligheter for lek og rekreasjon til nærliggende friområder med fotballbane ved elva Leira og videre til grøntdraget vestover til Bymarka. Det er gang- og sykkelveg langs hele skolevegen på 2.3 km til Hallset skole som er en 1/2 times gange. Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

15 Parkering Reguleringsbestemmelsene vil stille krav om minimum 1.2 p-plass pr. 70 m² BRA bolig eller pr. boenhet. Dette gir et parkeringsbehov på minimum 20 parkeringsplasser for boenhetene. All bilparkering er planlagt etablert i p-anlegget. P-anlegget vil i tillegg inneholde bodarealer og sykkelparkering. P-anlegget ligger dels under planlagt bebyggelse og dels under uteoppholdsarealene. Terreng og form på p-anlegget i sør tilpasses terrenget slik at p-anlegget ikke blir eksponert i dagen. Reguleringsbestemmelsene vil stille krav til min. 2 p-sykkelplasser pr. boenhet som utgjør 32 p- plasser hvorav 50% er plassert i p-anlegget. De resterende p-plassene for sykkel er plassert ved hovedinngangene til rekkehusene. 4.9 Tilknytning til infrastruktur Planområdet skal tilkobles fjernvarmenettet. Endelig tilkobling vil gjøres etter nærmere dialog med Statkraft Varme og Trondheim kommune. Overordnet VA-plan avklares. Vannforsyning avklares. Brannvann Trondheim kommunes krav til max 150 meter fra brannkum til hovedinngang avklares. Spillvann og overvann avklares. VA-plan Avfallshåndtering Det er foreslått avfallsug i det planlagte blokkbebyggelsen i vest. Tilknytning vurderes. Endelig løsning avklares i byggesak og skal godkjennes av Trondheim kommune. Eksisterende nettstasjons kapasitet ved bussholdeplassen i sør vurderes Trafikkløsninger Fartsgrense i Damlia er 30 km/t. Alle fotgjengerkryssingene er i plan. Vegnettet som grenser til planområdet er ikke spesielt ulykkesbelastet. Frisikt etableres i avkjørsel til felles uteareal og fra p-anlegget til planområdet. Ved å opprettholde bussrute 5 som i dag eller etablere superbussholdeplass vil planområdet få meget god kollektivdekning. Alle rekkehusene får egne innganger til det sentrale felles utearelet Planlagte offentlige anlegg Vann- og avløpsanlegg, inkludert nye stikkledninger frem til rekkehusene vil være offentlig Miljøoppfølging, miljøtiltak Krav om rekkefølge for gjennomføring av tiltak innenfor planområdet I forbindelse med utbyggingen skal tilliggende utearealer, lekearealer, strømforsyning og øvrig infrastruktur (veg, vann og avløp) være ferdig etablert Universell utforming På grunn av topografien er krav til universell utforming ikke mulig på alle nivå i samsvar med gjeldende lovverk Uteoppholdsarealer Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

16 - 8 - Reguleringsbestemmelsene som følger planen vil stiller krav om minimum 50 m² pr. 100 m² BRA boligformål eller boenhet. Det opparbeides utearealer med høy kvalitet med grønt preg, ulike lekeplasser og uformelle treffsteder. Uteoppholdsarealene anlegges dels på terreng og dels over p-kjeller og det forutsettes jordoverdekning cm på parkeringskjellerens betongdekke for å tilrettelegge for beplantning. Store deler av tomta ca m2, er naturtomt i skråning som egner seg til mange aktiviteter. Alle boenhetene får private overdekkede balkonger og terrasser, i hovedsak sør- eller vestvendt. De aller fleste boenheten har i tillegg terrasse og balkong mot nord. Boenhetene som ligger på terreng har direkte utgang til egen terrasse Landbruksfaglige vurderinger Ikke relevant Kollektivtilbud Bussholdeplassen for bussrute 5 er i umiddelbar nærhet Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. Aktsomhetsplikten er tatt inn i reguleringsbestemmelsene Sosial infrastruktur Planområdet tilhører Hallset barneskole og Selsbakk ungdomsskole. Kapasitet sjekkes. Det er god barnehagedekning i området. Dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet skal foreligge før det gis igangsettingstillatelse til nye boliger innenfor planområdet Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Avklares Plan for avfallsløsning Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA Damlia3ForeløpigPlanbeskrivelse.docx

17 17 x 17 6= x 17 6= = 0 6= 17 Einar Ianssen Damlia x 17 Situasjon ALT. A :1500 ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no MULIGHETSSTUDIE x 17

18 REFERANCE PROSJEKTER: REKKEHUS PERSPEKTIV HC P lekeplass/ torget 17 lastesone x 176 = x 176 = x 176 =3 x 176 = Garasje under terreng med terraser på taket Planlagt trafo Antall rekkehus (16 stk.): 2720 m2 BTA P-kjeller: 843 m2 BTA SUM: 3563 m2 BTA Einar Ianssen Damlia 3 ALTERNATIV A :500 ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no MULIGHETSSTUDIE

19 81,11 78,11 76,00 73,00 72,00 70,00 67,00 Damlia ALTERNATIV A 88,00 85,00 82,00 81,11 78,11 76,00 73,00 72,00 70,00 67,00 Damlia ALTERNATIV C Einar Ianssen MULIGHETSSTUDIE Damlia 3 Snitt gjennom terreng :500 ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no

20 REFERANCE PROSJEKTER 17 x 176 = x 176 = x 176 = Garasje ,2 m2 17 x 176 = P plasser (20 P for beboere+2 P gjester) 4,2 m2 Felles bod 8,5 m Einar Ianssen Damlia 3 Plan garasje :200, 1:0,75 ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no MULIGHETSSTUDIE

21 REFERANCE PROSJEKTER PLAN 1 Inngang 4,8 m2 Kjøkken 24,8 m2 Kj. lager 2,4 m2 /garderobe 9,7 m2 Vask 6,3 m2 WC 3,2 m2 Korridor 2,3 m2 PLAN 2 Soverom 7,7 m2 Soverom 10,9 m2 Bad 5,6 m2 Korridor 4,4 m2 Stue 20,4 m2 PLAN 3 Soverom/gjesterom/hobby 15,9 m2 C C SUM: NTA 118,4 m2 BTA 170 m2 C Soverom /garderobe 9,7 Vask m2 6,3 7,7 m2 Soverom m2 10,9 m2 Kj. lager Soverom/gjesterom/hobby 2,4 m2 15,9 m2 Korridor 2,3 m2 4,4 m2 B B B WC 3,2 m2 + 3,70 + 2,40 Bad 5,6 m2 B B A A B 7 x 186 = Korridor 24,8 m2 7 x 186 = Kjøkken + 3,70 Inngang 4,8 m2 A A A Stue 13 x 185 = x 185 = ,00 A 20,4 m2 C Einar Ianssen Damlia 3 Prinsipp plan rekkehus - overste rekke C :100 ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no MULIGHETSSTUDIE C

22 REFERANCE PROSJEKTER Soverom Soverom Bad Kjøkken Inngang Kjøkken WC SNITT A-A SNITT B-B Soverom/ gjesterom Stue Soverom 200 kjøkken /garderobe SNITT C-C Einar Ianssen MULIGHETSSTUDIE Damlia 3 Prinsipp snitt rekkehus - overste rekke :100 ARKITEKTER Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt Trondheim Tlf pka@pka.no