MØTEINNKALLING. Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 MØTEINNKALLING Dato: kl. 17:00 Sted: Formannskapssalen Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Dokumentene publiseres på Møtet starter med befaring på sak PLM-1/16. Buss går fra Rådhuset kl. 15:00. Saksliste Saker til behandling 1/16 15/ Forhåndsforeleggelse - Stjernåsen 2 Side 2/16 15/ Pepperstad skog nord, Gnr 6, Bnr 836 Detaljregulering 2.gangs behandling 5 Vestby, Trond Finstad Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes til utvalgssekretær Elin Tokerød på tlf eller e-post elin.tokerod@vestby.kommune.no. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 1

2 Saker til behandling PLM-1/16 Forhåndsforeleggelse - Stjernåsen Saksbehandler: Sven-Ola Brænd Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 1/ Rådmannens innstilling: vil anbefale at det settes i gang arbeid med en reguleringsplan for fritidsboliger på Stjernåsen i tråd med kommuneplan Vedlegg: anmodning om oppstartsmøte, Stjernåsen referat, oppstartsmøte Skisse planområdet Side 2 av 15

3 SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Området er uregulert men satt av i gjeldende kommuneplan til fritidsbebyggelse. Området består i dag av avskoget barskog av middels til lav bonitet som anses lite drivverdig som skog på grunn av nærhet til hytter. Det kommer frem av konsekvensutredning kommuneplan Vestby at naboskapet ønsker at skogen holdes nede og ser positivt på nye hytter i området. Grunneier Knut Einar Strand ønsker en utvikling av 35 hytteenheter, både som selvstendige tomter og utleiehytter. Planområdet er på ca 30 daa. Dette er inneklemt skogmark mellom Lundeveien/Hulvikveien og eksisterende hytteområde. Eier ser på prosjektet som et næringsprosjekt hvor inntekter skal kanaliseres tilbake til bygningsmessig istandsetting av det bevaringsverdige gårdstunet (låven), Forutsetningene for planleggingen er ifølge konsekvensutredning kommuneplan Vestby : 1. Etablere et parkbelte mot Lundeveien i nord og Hulvikveien i Øst. 2. Krav om rehabilitering av gårdstunet (låven) i tilknytning til gjennomføring av prosjektet. 3. Barn og unges interesser kan bedres ved etablering av aktivitetsområder i byggeområdet 4. Hastighetsdempende tiltak og få avkjøringer vil gi bra trafikksikkerhet. 2. VURDERING Hytteforbud Utbyggingen gir ikke økt helårspress på kort sikt hvis det iverksettes tiltak som sikrer fritidsbruk. På lengre sikt påregnes alle hytteområder i Vestby å gå over til helårsboliger. Hyttebygging nå vil vanskeliggjøre langsiktig planlegging til helårsbebyggelse. Nye hytter med høy standard antas også å medvirke til økt helårspress. Av den grunn har det vært forbud mot nye hytteområder i Vestby siden Opparbeidelse av Hulvikveien Administrasjonen har informert forslagstiller at det kreves masseutskifting av den kommunale Hulvikveien, på bakgrunn av at dette er en grusvei som inneholder mye leire. Dette gjør veien svært utsatt i teleløsningsperioden. Rekreasjonsområde for barn og unge Barn og unge i hytteområdet bruker skogen som nå ligger innenfor planområdet, til rekreasjon, lek m.m. Administrasjonen har derfor bedt forslagstiller om å se på muligheten for å etablere et område for lek og rekreasjon. Side 3 av 15

4 Restaurering av bevaringsverdig gårdstun Området ble vedtatt som fritidsområde i kommuneplanen av En av forutsetningene for planleggingen av området er ifølge konsekvensutredning kommuneplan Vestby at gårdstunet skal rehabiliteres. Hvordan dette skal gjøres var en av samtaleemnene på oppstartsmøtet. Det ble ikke presentert en løsning på dette, men en utbyggingsavtale eller innlemming av gårdstunet i planområdet med rekkefølgebestemmelser er en annen måte. 3. ALTERNATIVER Området er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplan Det foreligger derfor ingen alternativer. 4. KONKLUSJON På bakgrunn av at området er avsatt til fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan, og at planforslaget har en medvirkende rolle i bevaring av et bevaringsverdig område, ser administrasjonen på dette som et positivt forslag. Vedlegg til sak Side 4 av 15

5 PLM-2/16 PEPPERSTAD SKOG NORD, GNR. 6 BNR DETALJREGULERING - 2.GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Sven-Ola Brænd Saksnr.: 15/ Saksgang Møtedato 1 2/ Rådmannens innstilling: Detaljregulering for Pepperstad skog nord, gnr. 6 bnr. 836, med reguleringskart og bestemmelser datert vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedlegg: Planbeskrivelse Planbestemmelser Forslagstillers Kommentarer til merknader.docx Akershus fylkeskommune Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Plankart Side 5 av 15

6 TIDLIGERE BEHANDLING: 1.GANGSBEHANDLING, SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Pepperstad skog Nord, gnr. 6/bnr. 836 ligger i et regulert område avsatt til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet er på 116 daa og utgjør første byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Nord. Planavgrensningen ligger i eiendomsgrensen til eiendommen gnr. 6/bnr. 836, men viker fra den for å inkludere kvartalslekeplassen FL1 og barnehageområdet A1 begge fra gjeldende regulering. Offentlig vei, vann og avløp er ferdig bygget frem til planområdets avgrensning. Det er krav om detaljregulering av området før det gis tillatelser til tiltak i området. Boligområdet sør for planområdet er delvis ferdig bygget med offentlig vei, vann og avløp frem til felt B19 og B20 i Pepperstad skog felt D, som er ferdig regulert. Formål Hensikten med reguleringen er for grunneier (Block Watne) å legge til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse og barnehage. I tillegg skal det sikres arealer for lek og opphold, kjøreveier, avkjørsler, parkering og renovasjon. Turveier og grøntdrag skal knytte nye og eksisterende boligområder sammen. Saksgang Det ble avholdt oppstartsmøte Planarbeidet ble kunngjort Planforslaget ble mottatt Mangelbrev ble sendt ut Revidert planforslag ble deretter mottatt Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag. Blir tidsfristene oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. Det kom inn tre merknader til planarbeidet: Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen gjør oppmerksom på at det er registrert et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet (ID i Riksantikvarens kulturminnedatabase, Askeladden). Fylkesrådmannen vil søke disse frigitt når planen legges ut til offentlig ettersyn. Fylkeskommunen mener ellers at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har ingen konkrete merknader til planforslaget Statens vegvesen Viser til at det i dag ikke er gang- og sykkelveg langs fv. 6. Hvitstenveien mellom planlagt ny avkjøring til Pepperstad skog og fv. 2 Erikstadveien ved Vestby kirke. Gang- og sykkelveg på denne strekningen ligger inne i marginallista for gang- og sykkeltiltak i Samferdselsplan for Akershus Prosjektet har foreløpig ikke bevilgning og kan ligge noen år frem i tid. Side 6 av 15

7 Statens vegvesen oppfordrer kommunen til å stille krav til at gang- og sykkelveg skal være bygd ut før det gis igangsettingstillatelse av planområdet. Minner om at det kan søkes om forskuttering av tiltak som står oppført på marginallista i samferdselsplanen. 2. VURDERING Omfang og boligtyper Utbyggingsavtalen fastsetter at det i hele Pepperstad skog Nord kan bygges inntil ca. 350 boliger. Ut fra gjeldende regulering er det lagt opp til at området, som denne detaljreguleringen omfatter, kan bebygges med ca. 125 boliger i frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Foreslått regulering legger opp til en mer konsentrert boligutbygging. Med foreslått regulering legges det opp til en utbygging som gjør det mulig å etablere ca. 305 boliger innenfor området som detaljreguleringen omfatter. I gjeldende plan skal det for området B1 og B2 være konsentrert småhusbebyggelse. I reguleringsforslaget foreslås det å gjøre om noen av boligformålene fra konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og kjedehus) til blokkbebyggelse, mens andre foreslås gjort om fra konsentrert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse (tomannsboliger). Det foreslås å øke utnyttelsen for flere av delfeltene med boligformål. I område B3 og B4 skal det være frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger). I reguleringsforslaget legges det opp til konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og kjedehus). I område B5 skal det være konsentrert småhusbebyggelse. I forslaget legges det opp til blokkbebyggelse. I område B8 skal det være konsentrert småhusbebyggelse med en utnyttelsesgrad %BYA=30%. I forslaget legges det opp til utnyttelsesgrad %BYA=35-40%. Med tilsendte planforslag for første byggetrinn i reguleringsplanen for Pepperstad skog Nord legges det opp til at det kan bygges over 300 boliger. Det er mer enn dobbelt så mye som utbyggingsavtalen for området fastsetter. Planforslaget inneholder i tillegg en endring av bygningsmassen som vil kunne tillate blokkbebyggelse etablert langt fra sentrale kollektivknutepunkter. Block Watne har tidligere fremmet forslag om økt boligbygging på Pepperstad (Pepperstad skog felt D, B17-B20), men de falt tilbake på utbyggingsavtalen etter samråd med kommunen. Skolekapasitet m.m. Skolekapasiteten på Bjørlien barneskole vil bli sprengt i løpet av Kommunen er da avhengig av at tidligere Risil ungdomsskole bygges om til ny barneskole. Selv med ombygging av Risil og at «nye» Bjørlien blir en 3-parallell barneskole, vil kapasiteten bli utfordret mot slutten av prognoseperioden, selv uten den ønskede økningen i antall boliger. Side 7 av 15

8 Økt bosetting vil også medføre økt behov for barnehagetjenester. Barnehagetomt på Pepperstad skog Nord er kjøpt av kommunen og vil bli bygget i løpet av få år. Det er også satt i gang en prosess med bygging av enda en helt ny barnehage i området. For øyeblikket vurderer kommunen bruk av et friområde til denne nye barnehagen. Det er ikke en kurant sak å få denne gjennomført. Med den boligbyggingen det her legges opp til er det ikke vurdert om den planlagte barnehagedekningen er tilfredstillende. Økt boligbygging vil også få konsekvenser for helsetjenester og eldreomsorg. Utvikling av Vestby sentrum Det legges i det igangværende arbeid med områdereguleringsplan for Vestby sentrum opp til en sterk fortetting av sentrumsområdet med både leiligheter, kontorer og forretninger. I parallelloppdraget, som startes opp i september 2014, har arkitektteamene fått i oppdrag å ta utgangspunkt i henholdsvis 1000, 2000 og 3000 boenheter innenfor et definert «kjerneområde». Kjerneområdet er på cirka 265 daa, altså noe mindre enn planområdet for sentrumsplanen som er på cirka 515 daa. Via fortetting og utbygging vil altså Vestby sentrum ha et potensial for en befolkningsvekst på i hvert fall 4000 boenheter. Befolkningsfremskrivninger til Statistisk sentralbyrå peker på en befolkningstilvekst for Vestby kommune på cirka 2000 personer frem mot 2020 mens det forventes en vekst på mellom personer og personer frem mot For å få til et befolkningsgrunnlag som kan stimulere til et levende sentrum med arbeidsplasser, butikker, attraktive møteplasser, kulturtilbud osv. er det en forutsetning at kommunen nå prioriterer sentrumsområdet. Vestby sentrum er kommunens viktigste kollektivknutepunkt, og det er således i tråd med nasjonale og regionale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging at veksten styres mot Vestby sentrum. Bare i Vestby senturm er det realistisk å anta at «grønne reiseformer» kan bli et reelt alternativ til bilen. Dette krever imidlertid et mer konsentrert sentrum som er tilrettelagt for dette. Planene for utbyggingen i Vestby sentrum er ikke klar ennå, men når utbyggingen starter bør det så raskt som mulig bygges et stort antall leiligheter i sentrum. Dette krever at det er et befolkningsgrunnlag til dette. Er ikke dette grunnlaget tilstede vil sentrumsutbyggingen bli bremset og det kan ta lang tid å realisere sentrumsplanene. Det er derfor administrasjonens vurdering at Vestby sentrum bør ta mesteparten av befolkningsveksten i kommunen både frem mot 2020 og Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Bruk av transportnettet kan utgjøre en fare for gående og syklende mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det mangler gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien og langs Erikstadveien. Begge disse gang- og sykkelveiene er ferdig regulert, men det er ikke planlagt bygging av disse. Når det gjelder brannberedskap er det én felles hovedatkomst til området fra Johan Herman Wessels vei. Det er usikkert om gang- og sykkelveien på den østligste delen Side 8 av 15

9 av området eller turveier i området vil kunne benyttes som atkomstvei for brannbil. Alternativ atkomstvei via gang- og sykkelvei kan eventuelt vurderes. Mulig fare for radon håndteres i byggeprosessen i henhold til TEK10. Automatisk fredet kulturminne ID vil søkes frigitt når planen legges ut til offentlig ettersyn. Akershus fylkeskommune vil søke disse frigitt uten vilkår om ytterligere undersøkelser. Barnehage Plansjefen er innstilt på å fatte et eget delegert vedtak om mindre endringe av størrelsen på barnehagen i samsvar med dette planforslaget. Barnehagetomten er likevel tatt med i dette planforslaget for å få en helhetlig sammenheng. Trafikksikkerhet For deler av området legges det opp til omfattende rygging inn på og ut fra offentlig vei. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget aksepterer den omfattende utbyggingen av boliger, den type boliger planen legger opp til, samt løsninger med rygging ut på eller inn fra vei, kan det fattes et slikt vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljreguleringen for Pepperstad skog Nord, gnr.6/bnr 836 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn må administrasjonen gå gjennom planforslaget i detalj og evt. foreta mindre justeringer i samråd med forslagsstiller. Administrasjonen vil fraråde at det fattes vedtak om endringer i planforslaget i strid med ønsker fra utbygger. Kommunen vil i så fall selv være ansvarlig for å utarbeide alternativt forslag til reguleringsplan. I dette tilfelle vil dette gå ut over kapasiteten til planavdelingen, og vil være lite hensiktsmessig for utbygger. Det enkleste vil i så fall være å følge rådmannens forslag til avvisning av planforslaget. Forslagsstiller må da selv utarbeide et nytt forslag til reguleringsplan før området kan bebygges. 4. KONKLUSJON Reguleringsplanen legger opp til bygging av vesentlig flere boliger enn underliggende reguleringsplan og utbyggingsavtalen legger opp til. Rådmannen vil anbefale at forslaget til reguleringsplan avvises på grunn av at det legges opp til bygging av for mange boliger, at det legges opp til bygging av boligtyper som heller bør legges i sentrum, at forslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan, og på grunn av trafikkfarlige trafikkløsninger (rygging ut fra eller inn på vei). Reguleringsforslaget strider også mot gjeldende utbyggingsavtale for området. Økt boligbygging vil få økonomiske konsekvenser for kommunen som ikke er vurdert nærmere (skole- og barnehageutbygging). Side 9 av 15

10 Utgangspunktet bør være tett utbygging nær kollektivknutepunkt (Vestby sentrum). Lengre fra sentrum kan mer frittliggende boliger plasseres. Litt konsentrert utbygging kan det legges opp til nær bussruter og særlig nær mindre tettsteder (Son, Hølen og Pepperstad). Sentrumsplanen for Vestby vil legge opp til ny konsentrert boligbygging i Vestby sentrum. Denne utbyggingen vil være med på å utvikle et levende sentrum. Legges for mye av den konsentrerte bebyggelsen andre steder kan utbyggingen i sentrum gå saktere. Rådmannen mener at denne delen av Pepperstad skog bør bygges ut i samsvar med reguleringsplan for Pepperstad skog Nord og inngått utbyggingsavtale. Etter plan- og bygningslovens bestemmelser er det en tidsfrist på maksimum 12 uker fra kommunen mottar et reguleringsforslag til det fattes vedtak om at forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Dersom fristen ikke følges vil det bli avkortninger i gebyr. Administrasjonen har ikke gått gjennom detaljer i reguleringsforslaget utover det som er kommentert. INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11, vil kommunen ikke fremme forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog Nord, gnr. 6/bnr. 836 datert Bakgrunnen for avvisning av reguleringsplan er at planforslaget legger opp til bygging av for mange boliger, at det legges opp til bygging av boligtyper som heller bør legges i sentrum, at forslaget er i strid med gjeldende reguleringsplan, og på grunn av trafikkfarlige trafikkløsninger (rygging ut fra eller inn på vei). BEHANDLING I DEN Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) fremmet følgende fellesforslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljreguleringen for Pepperstad skog Nord, gnr.6/bnr 836 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn må administrasjonen gå gjennom planforslaget i detalj og evt. foreta mindre justeringer i samråd med forslagsstiller og planutvalgets merknad om 225 boliger. Votering: Rådmannens innstilling fikk 0 stemmer. Repr. Tom Anders Ludvigsens fellesforslag ble enstemmig vedtatt. Side 10 av 15

11 VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas at detaljreguleringen for Pepperstad skog Nord, gnr.6/bnr 836 med reguleringskart datert med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn må administrasjonen gå gjennom planforslaget i detalj og evt. foreta mindre justeringer i samråd med forslagsstiller og planutvalgets merknad om 225 boliger. 2. GANGS BEHANDLING 1. SAKSOPPLYSNINGER På bakgrunn av vedtaket i den ble planforslaget justert i samråd med forslagstiller og planutvalgets merknad om 225 boliger. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn fra til Det kom totalt inn 5 merknader hvorav 2 var innsigelser. Forslagstillers kommentar følger som vedlegg nr.4 Akershus Fylkeskommune Akershus fylkeskommune mener at det nå legges opp til langt flere boliger og mer konsentrert enn tidligere. På bakgrunn av Pepperstad skog sin perifere beliggenhet til Vestby sentrum (3km), lave kollektivandel og dårlige servicetilbud mener fylkeskommunen at planforslaget ikke er i samsvar med statlige planretningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Akershus fylkeskommune skriver videre at dette vil gi økt biltrafikk og flere gående og syklende langs fylkesveien som mangler gang- og sykkelvei på deler av strekningen. Fylkesrådmannen fraråder reguleringsplanen og støtter at Statens vegvesen har fremmet innsigelse til reguleringsplanen. Vurdering: Kollektivandelen på Pepperstad har blitt bedret de senere årene. Det er pr dags dato om lag 34 avganger fra Pepperstad (Johan Herman Wessel veg) til Vestby sentrum. Denne dekningen dekker alle avganger med tog fra Vestby sentrum. Akershus fylkeskommune sier at det nå legges opp til langt flere boliger enn tidligere fastlagt i reguleringsplanen fra Dette er ikke administrasjonen enige i. Gjeldende plan er en overordnet regulering som åpner for 350 boenheter i tråd med utbyggingsavtale mellom kommunen og forslagsstiller ( 3 Utbyggingsomfang og tempo m.m.) Det vil si at det totalt sett ikke vil bli flere boliger på Pepperstad skog nord enn det som er regulert i dag. For å skape en best mulig total og helhetlig utvikling, samt endring i etterspørsel, har forslagstiller ønsket å bygge enheter av mindre størrelse på gnr/bnr 6/836. Forslagstiller ser på områdene nord for planområdet bedre egnet til eneboliger. Dette har medført til at forslagstiller foreslår en økning i boligantall, fra 125 boenheter som gjeldende plan legger opp til, til 225 boenheter for dette planområdet. Dette Side 11 av 15

12 gjøres ved å endre utnyttelsesgraden og boligformål på feltene B1-5 og B8. Dette vil si at for den nordligste delen av Pepperstad skog gir utbyggingsavtalen ikke rom for mer enn 130 boenheter når den skal detaljreguleres senere. Fylkesmannen i Oslo og Akershus. På grunn av manglende servicetilbud og lav kollektivandel påpeker Fylkesmannen at dette planforslaget vil medføre økt biltrafikk. Videre viser Fylkesmannen til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, samt nasjonale mål om å hindre byspredning og vekst i biltrafikk i storbyområdene. Fylkesmannen mener derfor at det ikke kan tillates oppføring av flere enn 125 boliger i det aktuelle området, og fremmer derfor innsigelse mot planforslaget. Vurdering Kollektivandelen på Pepperstad har blitt bedret de senere årene. Det er pr dags dato om lag 34 avganger fra Pepperstad (Johan Herman Wessel veg) til Vestby sentrum. Denne dekningen dekker alle avganger med tog fra Vestby sentrum. Når det kommer til byspredning ble dette vurdert i 1.gangsbehandlingen av denne saken. Vurderingen er som følger: Utvikling av Vestby sentrum Det legges i det igangværende arbeid med områdereguleringsplan for Vestby sentrum opp til en sterk fortetting av sentrumsområdet med både leiligheter, kontorer og forretninger. I parallelloppdraget, som startes opp i september 2014, har arkitektteamene fått i oppdrag å ta utgangspunkt i henholdsvis 1000, 2000 og 3000 boenheter innenfor et definert «kjerneområde». Kjerneområdet er på cirka 265 daa, altså noe mindre enn planområdet for sentrumsplanen som er på cirka 515 daa. Via fortetting og utbygging vil altså Vestby sentrum ha et potensial for en befolkningsvekst på i hvert fall 4000 boenheter. Befolkningsframskrivingen til Statistisk sentralbyrå peker på en befolkningstilvekst for Vestby kommune på cirka 2000 personer frem mot 2020 mens det forventes en vekst på mellom personer og personer frem mot For å få til et befolkningsgrunnlag som kan stimulere til et levende sentrum med arbeidsplasser, butikker, attraktive møteplasser, kulturtilbud osv. er det en forutsetning at kommunen nå prioriterer sentrumsområdet. Vestby sentrum er kommunens viktigste kollektivknutepunkt, og det er således i tråd med nasjonale og regionale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging at veksten styres mot Vestby sentrum. Bare i Vestby sentrum er det realistisk å anta at «grønne reiseformer» kan bli et reelt alternativ til bilen. Dette krever imidlertid et mer konsentrert sentrum som er tilrettelagt for dette. Planene for utbyggingen i Vestby sentrum er ikke klar ennå, men når utbyggingen starter bør det så raskt som mulig bygges et stort antall leiligheter i sentrum. Dette krever at det er et befolkningsgrunnlag til dette. Er ikke dette grunnlaget tilstede vil sentrumsutbyggingen bli bremset og det kan ta lang tid å realisere sentrumsplanene. Side 12 av 15

13 Det er derfor administrasjonens vurdering at Vestby sentrum bør ta mesteparten av befolkningsveksten i kommunen både frem mot 2020 og Statens vegvesen Fremmer innsigelse mot planforslaget. Etablering av bebyggelse på Pepperstad skog nord kombinert med ny forbindelse mellom Johan Herman Wessel vei og Hvitstenveien gjør at situasjonen på Hvitstenveien endres betydelig. En økt gang- og sykkeltrafikk, og økt biltrafikk på en fylkesveg uten gang- og sykkelveg medfører større risiko for ulykker. Dette er i strid med statens trafikksikkerhetsmål «0- visjonen». På grunn av manglende rekkefølgekrav til utbygging av gang- og sykkelveg langs fv Hvitstenveien mellom Johan Herman Wessels vei og Erikstadveien fremmer Statens vegvesen innsigelse til planforslaget. Vurdering Administrasjonen mener det er urimelig å fremme innsigelse på bakgrunn av manglende rekkefølgekrav i denne reguleringssaken. Dette burde kommet i 2011 da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Denne planen presenterer ingen vesentlige endringer foruten om forskyvning av boligmasse. Gjeldende overordnet reguleringsplan legger ikke opp til et rekkefølgekrav om utbygging av gang- og sykkelvei langs Hvitstenveien. Gang- og sykkelveien langs Hvitstenveien er ferdig regulert. Statens vegvesen har satt opp oppgaven med kvalitetssikring av reguleringsplanene for gang- og sykkelveien og utarbeiding av byggeplan på sitt planprogram. Hafslund nett AS Har etter energiloven områdekonsesjon for Vestby kommune. Hafslund nett(hn) har ikke elanlegg i planområdet. For å sikre strøm til den nye bebyggelsen påpeker HN at det må settes av arealer til to nye nettstasjoner innenfor planavgrensningen. Vurdering Tiltakshaver må sikre tilstrekkelig med strøm til planområdet. Vestby IL Har bygget og driftet en flisløype sydøst for planområdet. Etter hvert som Pepperstad skog har «vokst» nordøstover i landskapet har denne flisløypen blitt lagt om og etablert på nytt utenfor planområdet. Vestby idrettslag ber om at det opparbeides en tur/skiløype i den grønne korridoren o_f2/o_f3 som ikke tillates krysset med senere asfaltert vei og fortau (GS3). Vestby Idrettslag ytrer også bekymring for at lekeplass f_fl1, som er delvis lagt inn i o_ F2, kan være en begrensende faktor for en eventuell ski/turløype i denne korridoren. Vurdering Administrasjonen ser positivt på en opparbeidelse av ski/turløype igjennom den grønne korridoren o_f2/o_f3. Administrasjonen ser ikke på lekeplassen, som går noe ut i nevnt friområde, som noen begrensning i forbindelse med en løype. Side 13 av 15

14 Friområdet er 10-11m bredt forbi lekeplassen, noe administrasjonen mener burde være tilstrekkelig. 2. VURDERING Gjeldende plan er en overordnet regulering som åpner for 350 boenheter i tråd med utbyggingsavtale mellom kommunen og forslagsstiller ( 3 Utbyggingsomfang og tempo m.m.). I tillegg tillates 5 enheter ekstra som kompensasjon for barnehagetomt, totalt 355 enheter. Planområdet for den overordnede reguleringsplanen skal detaljreguleres i to planer, hvor dette planforslaget gjelder sørlige del, og er det første som er utarbeidet. For å skape en best mulig total og helhetlig utvikling, samt endring i etterspørsel, har forslagstiller ønsket å bygge enheter av mindre størrelse på gnr/bnr 6/836. Forslagstiller ser på områdene nord for planområdet bedre egnet til eneboliger. Dette har medført til at forslagstiller foreslår en økning i boligantall, fra 125 boenheter som gjeldende plan legger opp til, til 225 boenheter for dette planområdet. Dette gjøres ved å endre utnyttelsesgraden og boligformål på feltene B1-5 og B8. Dette vil si at for den nordligste delen av Pepperstad skog gir utbyggingsavtalen rom for 130 boenheter når den skal detaljreguleres senere. Det at forslagstiller foreslår en fortetting av gnr/bnr 6/836 gjør at det blir desto mindre fortettet i området gnr/bnr 6/205 som skal detaljreguleres senere. Administrasjonen vil påpeke viktigheten av å forholde seg til utbyggingsavtalen, ved å kun tillate 130 boenheter ved den fremtidige reguleringen av områdene nord for dette planområdet. Totalt sett vil det ikke bli flere boliger på Pepperstad skog nord enn det som er regulert i dag. 3. ALTERNATIVER Dersom innsigelsene ønskes å tas til følge må planen sendes tilbake til utbygger for en total endring av boligområdene for å redusere antallet boliger. 4. KONKLUSJON Reguleringsplanen er i samsvar med gjeldende områderegulering, egengodkjent av kommunestyret , og utbyggingsavtale. Dette planforslaget presenterer ingen vesentlige endringer foruten om forskyvning av boligmasse, administrasjonen ser derfor på innsigelsene som foreligger som urimelige. Dersom rådmannens innstilling vedtas av plan- og miljøutvalget, bør kommunen anmode Fylkesmannen om mekling i et forsøk på å løse innsigelsene fra Fylkesmannen og Statens vegvesen. Meklingen bør gjennomføres før saken sluttbehandles i kommunestyret. Dersom det foreligger innsigelser etter kommunestyrets vedtak vil planen ikke være rettskraftig. Kommunen vil da anmode Fylkesmannen om å sende planen over til departementet for endelig avgjørelse. Side 14 av 15

15 Vedlegg til sak Side 15 av 15