Til andelseierne i Skogssletta Borettslag

Transkript

1 1 Skogssletta Borettslag Til andelseierne i Skogssletta Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Skogssletta Borettslag Innkalling til ordinær generalforsamling 2014 Ordinær generalforsamling i Skogssletta Borettslag avholdes torsdag 27. mars 2014 kl. 17:00 i Kolonivegen 43, 2072 Dal (Best Western LetoHallen Hotel) Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET 4. INNKOMNE FORSLAG A) Sette fremdriftsplan for utskifting av rør, samt opparbeidelse av gårdsplasser B) Sette fremdriftsplan for utskifting av vindu og dører C) Sette fremdriftsplan for maling av hus D) Flytting av redskapsbod E) Endring av Husordensregler for kattehold F) Skifte av forretningsfører G) Snømåking og rydding foran postkassestativ og søppelhus H) Endring av vedtektenes 8-1, 2.ledd I) Tildeling av eksklusiv bruksrett for uteareal til Østli 3 D Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg på side VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 1 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år Mogreina, 10.mars 2014 Styret i Skogssletta Borettslag Tommie Rudi /s/ Bjørn Tore Myrvold /s/ Svein Tore Severinsen /s/ Per Arne Wilhelmsen /s/

3 3 Skogssletta Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: Styret Leder Tommie Rudi Østli 7 A Styremedlem Bjørn Tore Myrvold Østli 7 B Styremedlem Svein Tore Severinsen Østli 3 A Styremedlem Per Arne Wilhelmsen Østli 2 D Varamedlem Birgitte Aarbu Østli 3 C Varamedlem Hilde Kristine Nøkleby Østli 15 B Styrets medlemmer består i dag av ingen kvinner og 4 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 60 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Det ligger i bydel 907 Landet forøvrig i Ullensaker kommune og har adressene Østli 1 15, A-D. Borettslaget har følgende gårds- og bruksnummer: 196 / 2. Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS.

4 4 Skogssletta Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under note 14 for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Inntektene i 2013 var til sammen kr Andre inntekter på kr består av innbetalinger for nytt lån som ble tatt opp vinteren Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr , mens regnskapet viser kr Hovedårsaken til avviket var arbeid knyttet til vedlikehold av tak. Avvik i forhold til budsjett for kostnader knyttet til kabel/tv-anlegg skyldes feil i budsjett. Resultat Årets resultat på kr foreslås ført mot konto for egenkapital. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

5 5 Skogssletta Borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr , hvorav til større vedlikeholdsarbeid og til løpende vedlikehold. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr 773. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har 3 lån i Handelsbanken, Jessheim. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 15 i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Felleskostnader Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Mogreina,10.mars 2014 Styret i Skogssletta Borettslag Tommie Rudi /s/ Bjørn Tore Myrvold /s/ Svein Tore Severinsen /s/ Per Arne Wilhelmsen /s/

6

7

8 7 Skogssletta Borettslag SKOGSLETTA BORETTSLAG Andre driftskostn. Avdrag Div. honorarer Energi og brensel Finanskos tnader Kom.avg./ forsikr. Pers.kost. /styreh. Rep.vedlh./invest. Serie , , , , , ,

9 . 8 Skogssletta Borettslag 5992 SKOGSSLETTA BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Not e A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

10 9 Skogssletta Borettslag SKOGSSLETTA BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Not e Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Fra opptjent egenkapital Udekket tap

11 10 Skogssletta Borettslag BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 60 * Opptjent egenkapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Påløpne renter Påløpne avdrag SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

12 Skogssletta Borettslag Mogreina,10.mars 2014 Styret i Skogssletta Borettslag Tommie Rudi /s/ Bjørn Tore Myrvold /s/ Svein Tore Severinsen /s/ Per Arne Wilhelmsen /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lån Renter Lån/Renter Kabel-TV

13 12 Skogssletta Borettslag SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Avregning taklån SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret er på kr , hvorav gjelder perioden 2011 mens de resterende gjelder for perioden 2012/2013 NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -531 OBOS Eiendomsforvaltning AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Takarbeider SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

14 13 Skogssletta Borettslag NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -800 Container Driftsmateriell -374 Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester (hms,gbf,hjemmeside) Trykksaker Andre kontorkostnader Porto Reisekostnader -170 Bankgebyr -656 Velferdskostnader -647 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Handelsbanken lån Handelsbanken lån Handelsbanken lån SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/bokført verdi SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.196/bnr.2 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) Kundefordringer, kreditsaldo SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER

15 . 14 Skogssletta Borettslag NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Handelsbanken lån 1 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,90 %, løpetid 25 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Handelsbanken lån 2 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,90%, løpetid 25 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Handelsbanken lån 3 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,90%, løpetid 25 år Opprinnelig Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD

16 Skogssletta Borettslag NOTE: 17 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd: Pantelån: TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: Tomt: TOTALT

17 16 Skogssletta Borettslag INNKOMNE FORSLAG Gunn Mathisen har følgende forslag: A) Sette framdriftsplan for utskifting av rør, samt opparbeidelse av gårdsplasser. Det foreslas at tiltaket vedtas og at det settes en fremdriftsplan av styret. B) Sette framdriftsplan for utskifting av vindu og dører. Det foreslas at tiltaket vedtas og at det settes en fremdriftsplan av styret C) Sette framdriftsplan for maling av hus. Det foreslas at tiltaket vedtas og at det settes en fremdriftsplan av styret D) Flytting av redskapsbod fra lekeplass til bak bod til nr. 5 slik at vi får frigitt lekeplass, samt at det er nærmere strømuttak hvis det skal monteres strøm på boden og ikke minst få sperret for ulovlig parkering av 5 D. E) Endring av husordensregler for kattehold. "Ute" katter skal være kastrert eller sterilisert. Dette for å unngå villkatter, markering hos naboer etc. F) Det foreslås skifte av forretningsfører, til f.eks. Bori. G) Jeg foreslår å tillegge følgende tekst i Husordensreglene: Hver rekke har ansvar for snømaking og rydding foran sitt postkassestativ og sine søppelhus. Hvis dette ikke overholdes kan andre Ieies inn for å få utført arbeidet, mot bekostning av de respektive andelene. H) Jeg foreslår at Paragraf 8-1, 2 ledd i Vedtektene endres. Mitt forslag er å fjerne setningen: Som styret- og varamedlem kan bare andelseiere velges, og erstatte den med Som styre- og varamedlem kan bare andelseiere eller ektefelle/samboer av andelseiere velges. Slik vil også samboere/ektefeller av andelseiere kunne velges og det er større mulighet for at styret blir bestående av engasjerte mennesker. Elin Teksum har følgende forslag: I) Gjerdet som omkranser utearealet Østli 3 D har eksklusiv bruksrett over er oppsatt 1 meter lenger ut fra husveggen enn først tildelt av generalforsamlingen gjennom vedtak. Dette er gjort etter anvisning fra styret som kompensasjon for plassering av felles nodeskap til TV/Bredband i hagedel. Det foreslås at nåværende plassering av gjerdet rundt el-stli 3 D protokollføres som akseptert av generalforsamlingen og den eksklusive bruksretten følgelig forlenges med 1 meter fra opprinnelig vedtak.

18 17 Skogssletta Borettslag Styrets arbeid Styrets ressurser i perioden har i all hovedsak gått til å følge opp dreneringsarbeidene i borettslaget. Videre har det vært arbeid med ferdigstillelse av tidligere påbegynte saker, samt planlegging av nye prosjekter som for eksempel oppgradering av vei og gardsplasser og etablering av gjesteparkering. I tillegg har styret brukt tid på saker knyttet til normal drift av et borettslag som søknader, nabotvister og klager. For aktuell styreperiode har det blitt avholdt 4 offisielle styremøter, det er gjennomført 5 møter mellom representanter fra styret og andelseiere i forbindelse med diverse saker og et betydelig antall møter med eksterne partnere, spesielt med entreprenør for dreneringsarbeidene. Det er sendt ut 3 informasjonsskriv fra styret og det er bygget opp en base med beboere som aksepterer elektronisk kommunikasjon med styret, dette vil på sikt lette styrets arbeid med utsendelse av informasjon til beboerne. Det er, som i tidligere år, gjennomfort dugnad for opprydding av lagets fellesareal i løpet av året. Det er styrets oppfattning at de viktigste oppgavene fremover vil være å ferdigstille den utbedringen som er påbegynt av sviktende vedlikehold fra tidligere eier av byggene. Neste naturlige skritt bør være å vurdere bytte av vinduer og dører, samt vedlikehold og maling av utvendig kledning. I tillegg bør utbedring av vei og parkering prioriteres. Orientering om borettslagets drift. Vaktmester Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Romerike Trefelling AS. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Parkering Borettslaget har parkering på anviste plasser tilknyttet hver bolig. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i TRYG FORSIKRING med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke

19 18 Skogssletta Borettslag og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til forretningsfører. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet å gjøre. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Kabel-TV Borettslaget har fra inngått avtale med NextGentel om leveranse av kabel-tv og bredbåndtjenester. Avtale om leveranse av elektrisk kraft Borettslaget får levert kraft til fellesanlegg fra Hafslund. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering : Utbedring/oppgradering av utvendig drenering i deler av borettslaget : Rehabilitering av tak på deler av borettslaget.

20 VEDTEKTER FOR SKOGSSLETTA BORETTSLAG Endret på ekstraordinær generalforsamling Endret på ekstraordinær generalforsamling Endret på ordinær generalforsamling

21 1. Innledende bestemmelser 1-1 Navn Borettslaget skal hete Skogssletta Borettslag. 1-2 Formål Skogssletta Borettslag er et andelslag som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett), ved å erverve eller forestå oppføringen av boligbygg. Laget har dessuten som formål å erverve eller forestå oppføringen av andre bygg enn boligbygg, som garasjer, når de skal brukes til felles formål for andelseierne, eller når utleie av lokalene i slike bygg skal skje i sammenheng med lagets øvrige virksomhet. Laget har også til formål å delta i, organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelshaverne interesser. 1-3 Forretningskontor Forretningskontoret er i Oslo kommune. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler Andelene skal være på kr 5 000, Sameie i andel Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel. Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating dersom en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jfr. Vedtektenes pkt Overføring av andel og godkjennelse av ny andelseier En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av laget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget. Borettslaget kan bare nekte godkjenning når det foreligger saklig grunn eller dersom ervervet vil være i strid med vedtektenes punkt 2. Dersom borettslaget nekter å godkjenne erververen som andelseier. Må melding om dette komme frem til erververen senest 20 dager etter at søknader om godkjenning kom frem til laget. I motsatt fall regnes godkjennelse som gitt. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at ny andelseier har rett til å erverve andelen.

22 2-4 Opptak av lån i felles regi. Skogssletta Borettslag har tatt opp lån kr pr. mars 2012 knyttet til oppgradering av tak på 14 andeler. Dette lån er fordelt som følger: Andel nr. 1 kr ,50 Brøk 6,2440 Andel nr. 2 kr ,50 Brøk 6,2440 Andel nr. 3 kr ,50 Brøk 6,2440 Andel nr. 4 kr ,50 Brøk 6,2440 Andel nr. 5 kr ,75 Brøk 4,1046 Andel nr. 7 kr ,75 Brøk 4,1046 Andel nr. 13 kr ,77 Brøk 10,1830 Andel nr. 14 kr ,77 Brøk 10,1830 Andel nr. 15 kr ,77 Brøk 10,1830 Andel nr. 16 kr ,77 Brøk 10,1830 Andel nr. 57 kr ,75 Brøk 6,5208 Andel nr. 58 kr ,75 Brøk 6,5208 Andel nr. 59 kr ,75 Brøk 6,5208 Andel nr. 60 kr ,75 Brøk 6,5208 Skogssletta Borettslag har tatt opp nytt lån kr pr. februar 2013 knyttet til oppgradering av tak på 44 andeler. Dette lån er fordelt som følger: Andel nr. 9 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 10 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 11 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 12 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 17 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 18 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 19 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 20 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 21 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 22 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 23 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 24 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 25 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 26 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 27 kr Brøk Andel nr. 28 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 29 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 30 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 31 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 32 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 33 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 34 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 35 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 36 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 37 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 38 kr Brøk 2,2727

23 Andel nr. 39 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 40 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 41 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 42 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 43 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 44 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 45 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 46 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 47 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 48 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 49 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 50 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 51 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 52 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 53 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 54 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 55 kr Brøk 2,2727 Andel nr. 56 kr Brøk 2,2727 Alle lån følger andelene til de er nedbetalt. Tilsvarende endring av vedtektene gjøres for alle nye låneopptak som skal fordeles på andelene. 3. Forkjøpsrett 3-1 Hovedregel Dersom andel i laget skifter eier, har øvrige andelseierne i borettslaget ikke forkjøpsrett. Dette innebærer en fravikelse fra burettslagsloven av Borett og bruksoverlating 4-1 Boretten Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til; og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene ellers. Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruke av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. En andelseier kan med styrets samtykke gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendig på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

24 Styret kan fastsette vanlige husordensregler for eiendommen. Selv om det skulle bli vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Inntil annet er bestemt av styret er dyrehold tillatt. Hageparseller tildelt den enkelte andel gir eksklusive bruksrett til denne parsellen. Andelseier har også vedlikeholdsansvar for denne parsellen. Disposisjonsrett ved inngangsparti skal gis særskilt brukstillatelse som følger: Grense utvendig skille, følger innvending skille mellom andelene, frem til nederste trappetrinn. Dette gjelder for Østli For nr. 15 følger utvendig skille innvendig skille mellom andelene, og frem til bodhjørne. 4-2 Bruksoverlating Andelseieren kan ikke uten styrets samtykke overlate bruken av boligen til andre. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av boligen til andre uten styret godkjenning. Med styret godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom: - Andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Andelseieren kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år. - Andelseieren er en juridisk person. - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen. - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfelleskapslovens 3 annet ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til laget, skal brukeren regnes som godkjent. Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor laget.

25 5. Vedlikehold 5-1 Andelseierens vedlikeholdsplikt Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Andelseieren skal holde ved like slikt som vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat og innvendig flater i boligen. Vedlikeholdsansvaret omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Vedlikeholdsansvaret gjelder også utskifting av vinduer eller ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Dette innebærer en fravikelse i forhold til burettslagsloven av Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og frem til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. Andelseieren har også ansvaret for vedlikehold av tilhørende utearealer, for eksempel plenklipping, snømåking med mer. Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Vedlikeholdsplikten omfatter videre utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd, hærverk og uvær. Dersom andelseieren oppdager skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utvedre, plikter andelseieren umiddelbart å sende melding til laget. Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følge av at andelseieren ikke oppfyller sine plikter, jfr. Borettslagsloven 5-13 og Dersom andelseieren misligholder sin vedlikeholdsplikt vesentlig har laget rett og plikt til å foreta nødvendig vedlikehold på vegne av andelseieren. Laget kan dernest kreve utgiftene til dette dekket fra andelshaveren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke tiligger andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier. Laget kan dernest kreve utgiftene til dette erstattet av den/de ansvarlige bak misligholdet.

26 Andelseierne skal gi borettslaget nødvendig adgang til boligen slik at laget ka utføre eventuell vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskiftning. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. Andelseieren kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller sine plikter, jfr. Borettslagsloven Salgspålegg og fravikelse 6-1 Mislighold Andelseiernes brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruken samt brudd på eventuelle husordensregler. 6-2 Salgspålegg Dersom en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen iht. borettslagsloven 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt. 6-3 Fravikelse Dersom andelseieren eller brukerens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller dersom andelseierens eller brukerens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelslovens kapittel Salgspålegg og fravikelse 7-1 Felleskostnader og pantesikkerhet Felleskostnader betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling, eller senere lov som erstatter denne. 7-2 Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader, og andre krav fra lagsforholdet, har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

27 8 Styret 8-1 Styret Laget ledes av et styre som skal minimum bestå av 1 leder og 2 andre styremedlemmer. Det kan i tillegg velges 1 varamedlem. Styret skal velges av generalforsamlingen. Styrets leder velges særskilt. Som styret- og varamedlem kan bare andelseiere velges. Styrets leder velges for ett år av gangen. Styremedlemmer velges for et tidsrom av to år. Ved valg på konstituerende generalforsamling velges 2 styremedlemmer for en periode på ett år og 2 styremedlemmer for en periode på to år. Hvem av styremedlemmene som skal sitte hvilken periode, avgjøres av styret selv ved loddtrekning. Varamedlemmer velges for ett år av gangen. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. Et styremedlem kan avsettes av den som har valgt styremedlemmet. 8-2 Styrets oppgaver Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan treffe alle avgjørelser som etter loven eller vedtektene ikke er lagt til andre organer. Styreleder skal sørge for at styret sammenkalles til møte så ofte som det er nødvendig. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styreleder skal lede styremøtene. Dersom styreleder ikke er til stede og det ikke er valgt nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene. 8-3 Styrets vedtak Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, utgjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevelutgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. Styret har myndighet til å godkjenne enkle bygningsmessige konstruksjoner slik som, men ikke begrenset til: terrasse, gjerde, hekk, le-vegg og lignende.

28 Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jfr. Borettslagslovens 3-2 annet ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt Styreleder og ett styremedlem i fellesskap representerer laget utad og tegner dets foretaksnavn. 9 Forretningsførsel Styret engasjerer lagets forretningsfører. 10 Generalforsamlingen 10-1 Myndighet Den øverste myndigheten i borettslaget utøves av generalforsamlingen Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling skal avholdes innen utgangen av juni hvert år Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling avholdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet Varsel og innkalling Forut ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret ned varsel som skal være på minst 8 og høyst 20 dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel skal være minst 3 dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til forretningsfører. I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i

29 innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 10-3 første avsnitt Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling Følgende saker skal behandles på ordinær generalforsamling: 1. Konstituering 2. Godkjenning av styrets årsberetning 3. Godkjenning av årsregnskapet 4. Valg av styreleder, styremedlemmer og varamedlemmer 5. Eventuelt valg av revisor 6. Fastsetting av styrets godtgjørelse 7. Andre saker som er nevnt i innkallingen 10-6 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen Stemmerett og fullmakt Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme Vedtak på generalforsamlingen Foruten saker som er nevnt i vedtektenes punkt 10-5 kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen, om ikke samtlige andelseiere i laget samtykker, og ikke annet følger av særlige lovbestemmelser. Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med alminnelig flertall. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt. Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning. 11 Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 11-1 Inhabilitet Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

30 Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om en avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg og salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens 5-22 og Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor tredjeperson om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget. 12 Vedtektsendringer og forholdet til borettslagsloven 12-1 Vedtektsendringer Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer Forholdet til borettslagsloven For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om burettslag av nr. 39 eller senere lov som erstatter denne.

31 Husordensregler for Skogssletta Borettslag Skogssletta Borettslag er boretthaverens eiendom og det er disse som i felleskap er ansvarlig for at eiendommen blir holdt i førsteklasses stand. Alle utgifter som påføres borettslaget må dekkes av husleieinntektene. Et godt bomiljø avhenger i første rekke av beboernes egen evne til å omgås medmennesker og vise hensyn om omtanke under forskjellig forhold. I noen sammenhenger er det likevel nødvendig med felles regler og derfor er husordensreglene laget. 1. Det skal være ro i leilighetene fra kl til kr Lørdager og søndager skal det være ro fra kl til kl Dersom man skal ha selskap/fest som kan gi sjenerende støy for naboer skal det gis varsel til berørte naboer. Det skal tas hensyn til eventuelle innvendinger fra naboer. 2. Ingen må sette fra seg kjøretøy, campingvogner og lignende på plasser og stikkveier slik at andre sjeneres. Parkering skal skje på anviste plasser. Det er parkering utenfor rekkehusene. Gjenstående parkeringsplasser er å anse som gjesteparkering. 3. Kjøring med motorvogn på boligveiene skal gjøres med forsiktighet når det gjelder hastighet. Hastigheten skal ikke overstige 10 km/t. Borettshaverene og gjester skal respektere ferdselsskiltene for å trygge barnas uteopphold og fremme trivsel i nærmiljøet. 4. Lastebiler og tungbiler skal ikke parkeres på området. Det henvises videre til kommunens retningslinjer. 5. Det er tillatt med dyrehold. Skal andelshaveren har mer enn 2 dyr må man søke styret om samtykke til dette. Som dyreholder skal man overholde båndtvangsbestemmelsene og påse at dyrene ikke er til sjenanse for andre. Den som holder dyr må påse at dyrene ikke forsøpler nærmiljøet eller skader beplantningen. Ved brudd på disse reglene for dyrehold kan styret frata rettighetene til andelshaveren rett til dyreopphold. 6. Lufting av hund på lekeplass er ikke tillatt. 7. Kjøring med firehjulinger er kun tillatt på vei beregnet for motorkjøretøy. Kjøring i terreng på borettslagets område er ikke tillatt. Endringer av husordensreglene skal godkjennes av generalforsamlingen med sedvanlig flertall. Mogreina, Endret på generalforsamling