Avhending av skoler i Gol Kommune & mulighetsstudie forvaltning av kommunale boliger

Transkript

1 Avhending av skoler i Gol Kommune & mulighetsstudie forvaltning av kommunale boliger August 2014 Arbeidsgruppe Eigedomsstrategi Gol Kommune

2 Innhold 1 BAKGRUNN OPPSUMMERING EIENDOMMENE FORMÅLSBYGGENE (SKOLENE) Gol Skule Herad Skule Glitrehaug Skule OPPSUMMERT VERDIANSLAG FORMÅLSBYGGENE KOMMUNALE BOLIGER GOL SKYSSTASJON AS TEKNISKE FORHOLD VED AVHENDING AVHENDING AV FORMÅLSBYGG Prosess Økonomisk virkning på kommunen EVENTUELL AVHENDING/OVERFØRING AV KOMMUNALE BOLIGER Dokumentavgift Forhold til Husbanken Tildelingsrett Driftsavtale Økonomisk virkning på kommunen EVENTUELL ANNEN KOMMUNAL EIENDOM OVERSLAG POTENSIALE KAPITALFRIGJØRING MOMENTER FOR NÆRMERE UTREDNING FREMDRIFTSPLAN KOMMUNAL EIENDOMSFORVALTNING NOEN MOMENTER VEDLEGG Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 1

3 1 Bakgrunn I kommunestyresak 35/13 ble det vedtatt å etablere en arbeidsgruppe hvis formål var.arbeide ut ein strategi for forvaltning av kommunale eigedomar der formålsbygg har første prioritet. Arbeidsgruppen startet sitt høsten Medlemmene i gruppen har vært (og er) Ordfører, økonomisjef, styreformann i Gol Byggdrift KF, samt daglig leder i Gol Kommunale Eigedomar AS. I første arbeidsmøte 11. September 2013 ble gruppen enige om å konsentrere seg om følgende kommunale eiendommer så langt: - Glitrehaug skule - Gol Skule - Herad Skule Hva sistnevnte angår skulle det også vurderes ombygning til barnehage. Videre var neste prioritet salg eller delvis salg og forvaltningsmessige endringer for: kommunale boliger (utleieboliger, PU-boliger, omsorgsboliger med mer). Også andre eiendommer ble nevnt til sist. Andre eiendommer er ikke gjenstand for behandling her. Dette dokumentet gjør en vurdering av fremtidig forvaltning og organisering av nevnte boliger og formålsbygg. I tillegg har det også vært et moment å se på muligheten for å frigjøre kapital for Gol Kommune, uten å miste kontrollen med boligmassen. Daglig leder i GKE AS har, sammen med autorisert takstmann (bolig og næring) og sivilingeniør, gjort en grov estimering av tilstanden og markedsverdien av de tre skolene. Vurderingene omfatter mulig alternativ bruk samt diverse verdibetraktninger og kostnadsestimater rundt endret bruk. Videre er det gjort en grov verdivurdering av samtlige kommunale boliger hvor markedspris er stipulert for hver enkelt bolig. Gruppen har altså hatt følgende arbeidshypotese: 1. Frigjøre kapital for Gol Kommune a. Selge formålsbygg (skolebyggene) b. Eventuelt selge kommunale boliger 2. Optimalisere eiendomsforvaltningen Vi vil i etterfølgende drøfte nærmere hvordan dette eventuelt kan gjøres og hvilke konsekvenser det vil ha for forvaltningen og styringen på eiendommene, samt hvordan dette påvirker den kommunale økonomien, både på kort og lang sikt. Hva gjelder f.eks boligformål/alternativ bruk på de enkelte skolene har kommunen sjekket ut dette med Fylkesmannen som har sagt seg positiv til endret bruk til boligformål Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 2

4 2 Oppsummering Denne utredning belyser muligheten for to forhold: Potensiell salgsinntekt for skolebygg som skal fases ut Mulighet for kapitalfrigjøring og endret organisering av kommunens boligmasse Dersom en legger estimerte markedspriser til grunn for skolebyggene (Gol Skule, Glitrehaug og antar mulighet for utskillelse av boligtomt ved Herad Skule), har vi stipulert en mulig salgsinntekt til kommunen stor NOK 19,2 millioner. Dersom GKE AS overtar nevnte er salgsinntekten 13,44 millioner da selskapet må trekke fra nødvendig økning i egenkapitalen, antatt 30 %. Videre har vi sett på muligheten for endret organisering av den kommunale boligmassen, totalt 105 boliger. En kan, dersom det ikke er behov for alle, selge seg ned direkte ved salg av enkeltobjekter. Dette kan gi noen millioner i salgsinntekt. Ved utbud av mange boliger samtidig er det et spørsmål hvilke priser en i praksis ville oppnå. Et alternativ til dette er å se på en omorganisering av eierforholdet til boligmassen internt i kommunen. Det er mange argumenter som taler for at de bør legges inn under kommunens heleide aksjeselskap Gol Kommunale Eigedomar AS. Ved en slik disponering ville driftspersonellet være ansatt i kommunen som i dag men bli leid inn til GKE AS for å forestå driften. Vi kjenner dagens leieinntekter på boligmassen, og ut fra dette har vi stipulert at boligmassen, ved selge alt til GKE, kan frigjøre netto NOK 62 millioner for kommunen. Oppsummert vil kommunen ved å selge skolene (unntatt Herad) samt overføre boligmassen til GKE AS, frigjøre NOK 81,2 millioner gitt at de får solgt formålsbyggene i markedet for antatte priser. Dersom GKE også overtar formålsbyggene frigjør kommunen totalt NOK 75,44 millioner. Salg av Herad Skule er ikke med her, annet enn at vi har forutsatt utskilling og salg av tomteparsell til boligformål stor NOK 3,2 millioner. 3 Eiendommene Kapittel 3 ser nærmere på de enkelte skolene (formålsbygg) samt de kommunale boligene. 3.1 Formålsbyggene (skolene) Som følge av bygging av ny skole på Hallingmo er Glitrehaug Skule, Gol Skule og Herad Skule vurdert primært med tanke på avhending, men i tillegg er følgende faktorer belyst: - Teknisk verdi - Markedsverdi - Ombygningskostnad til barnehage - Ombygningskostnad til omsorgsboliger (Gol Skule) - Ombygningskostnad til omsorgsboliger/bolig (Glitrehaug Skule) Se eget vedlegg for utførende detaljer om formålsbyggene. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 3

5 3.1.1 Gol Skule Nøkkeltall for Gol Skule:! Gnr. 14 bnr 177! Tomt: m2! Dekker og yttervegger: støpt betong! Teknisk verdi: 33,5 mill! Markedsverdi: 8,3 mill! Ombygningskostnad omsorgsboliger: 31,4 mill eks mva! Ombygningskostnad barnehage: 18,5 mill eks mva! Rivekostnad 3,8 mill eks mva Markedsverdien over forutsetter at den øvre del av tomten fradeles til boligtomter (ca 6 da) og er verdsatt til 1,8 millioner. Stipulert ombygningskostnad til barnehage over er en lett ombygning. En slik ombygning til barnehage er vesentlig enklere og rimeligere enn for eksempel ombygning til ulike boligformål. En lett oppgradering omfatter utskifting og oppgradering av tekniske anlegg, innvendig ombygging for tilpasning til nye funksjoner samt oppgradering av alle innvendige overflater. Evet kan også fasadene tilleggsisoleres og kles på nytt. Kostnaden vil ligge et sted antatt mellom kr ,- til kr ,- pr. m2 eks. mva. avhengig av hvilke valg som foretas. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 4

6 3.1.2 Herad Skule! Gnr. 14 bnr 331 og 5/81! Tomt: m m2, totalt m2! Bærekonstruksjoner og dekker: støpt betong! Teknisk verdi: 23,3 mill! Markedsverdi: 7,0 mill! Ombygningskostnad barnehage: 6,5 mill eks mva! Markedsverdi som barnehage: 12,3 mill Skolen er oppført i 1984 og er normalt godt vedlikeholdt. Det er en stor tomt (to parseller) totalt 21,5 da. Stipulert markedsverdi er 7 millioner slik eiendommen står inkludert antagelse om at gnr 5 bnr 331 kan bebygges med boliger. En ombygning til barnehage vil derimot kunne gi større markedsverdi. Dette forutsetter i tilfelle at kommunen åpner opp for en privat leietager som gis anledning til å drive barnehage. Igjen en lett ombygning til barnehage er stipulert til å koste 6,5 millioner eks MVA. Netto markedsverdi etter fradrag for ombygningskostnader er stipulert til 12,3 millioner. Alternativt kan kommunen selv benytte Herad som barnehage i stedet for eventuelt å investere i tilsvarende nybygg andre steder. I tilfelle vil dette ha en verdi for kommunen ved at det spares inn nybyggkostnad som alternativt ville vært ca 17,4 millioner ombygningskostnad til barnehage for Herad på 6,5 millioner = ca. 11 millioner spart. Legger en til for verdi potensiell boligtomt på 3,2 millioner kommer en i totalverdi 14,2 millioner for kommunen. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 5

7 3.1.3 Glitrehaug Skule! Gnr. 14 bnr 84! Tomt: m2 Skolebygget Etasje' Byggeår'1965' ' BTA' Sum'SFO' Underetasje* 370* 370* 1.etasje* 370* 370* 2.etasje* 186* 186* ' 926' 926' Internatbygget! Teknisk verdi: 17,7 mill! Markedsverdi (omreg til bolig): 7,7 mill! Ombygningskostnad barnehage: 15,9 mill eks mva! Ombygningskostnad omsorg-/bolig 19,0 mill eks mva! Rivekostnad: 1,72 mill eks mva Glitrehaug skole ligger på eiendommen gnr. 14 bnr. 84 med adresse Hemsedalsveien 12 og 14 samt Lauvrudvegen 15. Tomtas areal er m2. Opprinnelig skolebygning på Glitrehaug ble oppført antatt rundt Bygningens bruttoareal er på ca. 143 m2 i 1. etasje og 123 m2 i 2. etasjer. Kjelleren som har samme bruttoareal som 1. etasje har begrensede høyder og inneholder rå-kjeller med tekniske rom/lager. På 80-tallet ble det oppført et tilbygg mot øst i 2 etasjer - underetasje og 1. etasje. Dette bygget hadde et areal på ca. 169 m2 i underetasje og 169 m2 i 1. etasje, totalt 338 m2. Totalt areal for skolebygningen er således på 605 m2. Bygningene er generelt i dårlig forfatning og er preget av manglende vedlikehold og høy bruksslitasje. Tekniske anlegg må påregnes skiftet/ oppgradert. I 1965 ble det oppført internatbygg på den vestlige delen av eiendommen. Dette bygget har et bruttoareal på ca. 370 m2 i kjeller, 370 m2 i 1. etasje og ca. 186 m2 i 2. etasje. Totalt bruttoareal er på ca. 926 m2. Bygget benyttes i dag til SFO. Antatt markedsverdi for Glitrehaug som i dag er 5,7 millioner. Dette er inkludert fradeling og omregulering av ca 4 boligtomter. Det er imidlertid vist en alternativ markedsverdi på 7,7 millioner. Denne forutsetter at internatbygget selges som det står, skolebygget skilles ut og selges til boligformål samt at resterende tomt omdisponeres til boligtomter (4 stk). Det ligger mao noe mer usikkerhet i det høyeste verdianslaget. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 6

8 3.2 Oppsummert verdianslag formålsbyggene Eiendom Markeds- verdi Beregnet leieinntekt Potensiell salgsinntekt til GK dersom Herad beholdes av GK, men boligtomter ved Herad skilles ut og selges Gol Skule Herad Skole* Glitrehaug Skole *Herads alternative markedsverdi på 12,3 mill ses bort fra her da det betinger privat BH Vi stipulerer altså at Gol Kommune totalt kan oppnå salgsinntekter på NOK 19,2 millioner ved salg av Gol Skule og Glitrehaug Skule. Herad beholdes, men potensiell boligtomt selges til NOK 3,2 millioner. Selges Herad også er total salgsinntekt 23 millioner. Til fradrag kommer salgsomkostninger m.m. 3.3 Kommunale boliger Kommunen besitter i dag 105 kommunale boliger. Dette er boliger til - Utleieboliger - PU- og avlastningsboliger - Omsorgsboliger - Trygdeboliger Å rlig leieinntekt er 6,9 millioner. Under vises oversikt alle boligene og stipulert markedsverdi for hver enkelt. Se vedlegg for detaljert oversikt. EIENDOM (gnr./ bnr.) Boliger ADRESSE ANTALL BOLIGER FRATREKK ALDER/ SLITASJE (%) MARKEDS- VERDI 07/020 Heradvegen 42 (Steinbekk) 2? 80 % /091 Sentrumsvegen 43 (Jordmo 1) 1 45 % /186 Briskevegen 11A, 11B og 11C 3 40 % /188 Briskevegen 13A og 13B 2 40 % /187 Briskevegen 15A, 15B og 15C 3 40 % Som over Briskevegen 15D, 15E og 15F 3 40 % /300 Briskevegen 33B 1 25 % /084 Glitretun -Lauvrudvegen % /146 Gran, Moen bru - Lauvrudvegen 1 80 % /206 Glitreheim - Lauvrudvegen % /311 Gymnasvegen 15 - Hallingmo % Som over Gymnasvegen % /161 + Gymnasvegen 19 - Moheim 3? 55 % Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 7

9 14/213 14/311 Torstadvegen % /460/s.nr.02 Vesterhusvegen % Snr. 01 Vesterhusvegen % /463/s.nr. 02 Vesterhusvegen 22 A 1 25 % s.nr. 01 Vesterhusvegen 22 B 1 25 % /020 Tuppeskogvn. 145 (Lundheim) 1 60 % Som over Tuppeskogvn. 143 (tidl. barnehage) 1 50 % Som over Tuppeskogen 32/052 Lisla 1, Valdresvegen % Som over Lisla 2, Valdresvegen % Som over Lisla 3, Valdresvegen % Som over Lisla 4, Valdresvegen % Som over Valdresvegen 10/060 Breidokkgutu 10 (gml Sj.stugu) uetg 1? 65 % Som over Breidokkgutu 10 (gml Sj.stugu) 2.etg 1? 65 % Trygdebustader 07/086 Elgfaret 4, heradvegen 4 25 % /027 Gymnasvegen 4B 1 20 % /293 Helsetunvegen % /294 Helsetunvegen % /327 Breidokkvegen 36/ % Omsorgsbustader 10/086, 10/060 Breidokkgutu /130 Helsetunvegen 2 og Rudningen % /311 Furuvegen % Som over Torstadvegen (tidl. nr ) % PU- og avlastningsbustader 10/104 Helsetunvegen % Som over Helsetunvegen % /152 Breidokkvegen 2 og 4 (Jordmo 2) 1 40 % SUM ALLE BOLIGER Som oversikten over viser er estimert markedsverdi alle boliger ca NOK 104,87 millioner. Boligene kan verdivurderes etter to ulike prinsipper: - som enkeltstående boliger jfr matrisen over som gir 104,86 millioner - som utleieboliger Ved verdivurdering etter sistnevnte er formålet å finne hvilken pris en kjøper kan betale for at det skal være interessant ut fra et investerings- og utleieperspektiv. Vi vet at årlig leieinntekt er 6,9 millioner i Vi setter eierkostnad til 30 % av inntektene og forlanger en avkastning på 7 %. Dette gir en beregnet verdi på samtlige kommunale boliger stor NOK 69 millioner. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 8

10 Spesielt for mange av de 40 utleieboligene er at de trenger større påkostninger for at dagens leieinntekter kan påregnes også fremover, hvilket er en forutsetning for prissettingen på 69 millioner. Vi estimerer en gjennomsnittlig påkostning/ekstraordinært vedlikehold til å ligge på ,- pr bolig, totalt 7 millioner. Dette trekker vi derfor fra beregnet verdi og får da 62 millioner som netto kontantvederlag for boligene. 105$boliger Markeds1 verdi Beregnet$ leieinntekt Verdi$som$ utleieobjekter$ Fradrag$for$ nødvendig$ vedlikehold Sum$kapital1 frigjøring$til$gk$ for$boligene Boliger(40(stk 41(700(000 Trygdeboliger 16(900(000 Omsorgsboliger 36(100(000 6"900"000 69(000(000 7(000(000 62(000(000 PU;(og(avlastningsboliger 10(100(000 Sum 104$800$000 6"900"000 69$000$000 7"000"000 62$000$000 Faktisk salgssum til GKE AS kan evt være høyere hvor en inkluderer egenkapitaløkning i selskapet, men hvor denne skytes inn som tinginnskudd. Dette er i tilfelle av teknisk karakter og endrer ikke netto kapitalfrigjøring til kommunen (62 mill). 3.4 Gol Skysstasjon AS Selskapet ble stiftet i 1990 med AK stor NOK ,- Selskapet eier skysstasjonsbygget samt del av tomt rundt bygget, ca. 45x48 meter. Kommunen eier resterende tomt (Gnr. 25, Bnr. 94) som da ligger både nord og øst for Skysstasjonens tomteparsell. Selskapet har en sunn og positiv forretningsmessig drift. Leieinntektene var for ,125 millioner. Selskapet gjeld pr. 31/12-12 var 3,7 millioner. Bygningens verdi er bokført til 5,9 millioner, egenkapital på 2,55 millioner. Sum EK og Gjeld er 6,33 millioner. Aksjonær Andel SOGN BILLAG AS 2,08 % HALLINGDAL BILLAG AS 2,08 % JVB Eiendom AS 2,08 % NETTBUSS AS 2,08 % BUSKERUD FYLKESKOMMUNE HOLDING 41,67 % AS GOL KOMMUNE 50,00 % Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 9

11 Som et ledd i å rydde opp i ulike eiendomsforhold kan det være et alternativ at GKE AS kjøper aksjene til Gol Kommune. En pris ville i tilfelle ligge rundt bokførte verdier som er 2,55 millioner og da halvparten av dette som vederlag. Skysstasjonen ligger sentralt til og det kan være utviklingsprosjekter i området/delvis på tomten i fremtiden hvor både kommunen samt øvrige tilstøtende eiendommer kan ha felles interesse. Dette er innfallsporten til Hallingmo fra sentrum. F.eks felles parkeringsløsning for flere nærliggende eiendommer anses svært aktuelt for å i større grad finne det lønnsomt med egen utbygging. I et slikt scenario vil det være nødvendig å ha med berørte eiendommer på eiersiden, noe som fordrer aksjeselskapsmodellen. Kjøper GKE AS kommunens aksjer gir dette i overkant av NOK 1,25 millioner i vederlag til kommunen. 4 Tekniske forhold ved avhending Under tar vi for oss noen momenter rundt eventuell avhending av hhv skolene og boligene. 4.1 Avhending av formålsbygg Det er primært salg til 3. Part en jobber mot mht skolene. Det betyr at kommunen selger de direkte ut. Som et alternativ, dersom det ikke er mulig å selge skolene i markedet for ønsket pris, kan det være aktuelt å selge de til GKE AS. I et slikt scenario må de i tilfelle selges med noe rabatt som følge av to forhold: 1. Finansinstitusjon vil kreve 25-30% egenkapital 2. Det er lite trolig at det vil være nevneverdige leieinntekter på eiendommene dersom GKE overtar de midlertidig for å utvikle tomtene/eiendommene med tanke på senere videresalg. GKE AS må kunne sitte på eiendommene to-tre år med de kostnader det måtte medføre iht minimumsdrift (oppvarming, avgifter, forsikringer og nødvendig vedlikehold i perioden). Som følge av at dette kan være et scenario er det praktisk om GKE uansett får oppdraget for å avhende skolene på vegne av Gol Kommune Prosess Ved bud/fremforhandlet pris med potensielle kjøpere skal dette, uansett prisleie, forelegges Formannskapet før endelig avtale kan inngås Økonomisk virkning på kommunen Som vi viste i kap 3 er stipulert markedsverdi på skolene 23 millioner ved privat barnehage på Herad, 19,2 millioner ved å holde tilbake Herad men selge ut potensiell boligtomt. Det må imidlertid også vises konsekvensen av scenarioet dersom kommunen ikke får solgt til nevnte priser og GKE kjøper. Dette vil kreve opp mot 30 % av kjøpssummen til egenkapital. Det er to måter å løse dette på. Enklest er å redusere prisen tilsvarende EK-kravet, noe som kan være mulig pga god EK i dag i GKE AS. Alternativt kan en selge for full pris men skyte inn nødvendig EK som tinginnskudd i GKE AS. Nettovirkningen er den samme: Kommunen får 70 % av stipulert markedspris som likviditetsøkning/kapitalfrigjøring. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 10

12 Eiendom( Markeds. verdi Av figuren over gir dette 13,44 millioner i kapitalfrigjøring til kommunen. 4.2 Eventuell avhending/overføring av kommunale boliger Kommunen har to alternativ hvis en tenker å få frigjort bundet kapital i boligmassen. Det ene er å selge ut hovedsakelig utleieboliger (har totalt 40 stk i dag) en ikke trenger eller som en ikke ser det tjenlig å koste på for å oppnå nødvendig standard. Et nedsalg kan, dersom det er behov for samme antall, fremtvinge nødvendigheten av å erstatte solgte med nye/innkjøp av andre brukte. Sistnevnte vil ikke frigjøre kapital. Tenker kommunen å selge et større antall kommunale boliger i en kortere tidshorisont er det også et spørsmål om markedet tar unna dette samt hvilke priser som oppnås. Det andre alternativet er å overføre (selge) samtlige boliger til GKE AS. Boligene har vi i pkt 3.3 beregnet har en samlet kapitalisert verdi stor NOK 69 millioner. Trekker en ut 7 millioner for ekstraordinær slitasje (nødvendig påkost for å kunne påregne videreførte leieinntekter/nivå) blir netto 62 millioner. Dette er den summen GKE AS kan belåne for å overta utleien og driften av boligene der driften går rundt med 100% lånefinansiering Dokumentavgift Dersom GKE tar over de kommunale boligene vil dette ikke være gjenstand for dokumentavgift. Dette fordi en ikke trenger å skjøte de enkelte boliger over men utsteder en urådighetserklæring i stedet der hjemmelen fortsatt står på kommunen. Ved evt. låneopptak i finansinstitusjon fra GKEs side må kommunen skrive på en selvskylderkausjon. En urådighetserklæring vil forøvrig ytterligere styrke kommunens kontroll over selskapets disposisjoner Forhold til Husbanken Beregnet( leieinntekt Potensiell(salgsinntekt( til(gk(dersom(herad( beholdes(av(gk,(men( boligtomter(ved(herad( skilles(ut(og(selges Fradrag(for(EK. krav(i(gke(as( (30%) Netto(kapital. frigjrøing(til(gk( for( formålsbyggene( hvis(gke(as( kjøper Gol$Skule 8$300$ $000 8$300$000-2$490$000 5$810$000 Herad$Skole* 7$000$ $000 3$200$ $000 2$240$000 Glitrehaug$Skole 7$700$ $000 7$700$000-2$310$000 5$390$000 23(000(000 1$672$000 19(200(000-5$760$000 13(440(000 *Herads(alternative(markedsverdi(på(12,3(mill(ses(bort(fra(her(da(det(betinger(privat(BH **(Det(forutsettes(videre(at(det(er(mulig(å(skille(ut(tomt(til(boligformål(og(selge(denne(tilNOK((3,2(mill.( Ved sosial boligbygging og drift har Husbankens regler stor betydning for både investering/finansiering og bostøtte. Reglementet på dette vil i tilfelle også gjelde GKE AS på lik linje med kommunen i dag. Det må tegnes kontrakt med kommunen som bekrefter at kommunen, via tildelingsnemnden, har tildelingsretten på de enkelte boenheter i 20 år. Hva gjelder omsorgs- og PU-boliger gjelder i prinsipp det samme i følge samtaler med KS Advokatene at GKE oppnår de samme tilskuddsordninger som kommunen selv, men dette krever imidlertid noe planlegging/tilpasning da det er et noe mer komplisert reglement på dette området. Dersom det er aktuelt å overdra eierskapet fra kommunen til GKE bør det bestilles en nærmere utredning og veiledning/kjøreplan Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 11

13 fra KS Advokatene for å slik å unngå utilsiktede virkninger mht Husbankens reglement. Reglene for bostøtte gjelder som for kommunen. MVA-refusjon på nybygg oppnås også på lik linje med at kommunen selv står som utbygger Tildelingsrett Som nevnt over er det, for hele boligmassen, ønskelig og nødvendig at kommunens tildelingsnemd styrer hvilke brukere som skal få rett til bolig. Det er for øvrig et krav at dette gjelder i 20 år der Husbanken har vært med å finansiere boligen Driftsavtale Ingen ansatte i kommunens driftsavdeling (GKBD KF frem til 31/12-14) vil berøres av at GKE evt overtar boligmassen. Ved GKE som eier av boligene vil det være nødvendig med en driftsavtale med kommunens driftsavdeling mht vaktmestere, renholdspersonell og andre tjenester. Dette leies også i dag av GKE fra kommunen hva gjelder vaktmestere og er regulert i en egen avtale i tillegg til husleiekontrakten. I praksis vil GKE benytte tilsvarende ressurser som i dag har med driften av boligene å gjøre, men dette vil altså fremkomme som en leiekostnad til Gol Kommune i stedet for lønnskostnad i GKEs budsjetter Økonomisk virkning på kommunen Ut fra regnskapet og etter samtaler med økonomisjef, har vi forsøkt å stipulere et driftsbudsjett for de kommunale boligene pr i dag i kommunal regi. Det må bemerkes at det er store usikkerhetsfaktorer her. Stipulert)driftregnskap)for)Gol)Kommune)ang)kommunale)boliger: Leieinntekter(alle(boliger 6(900(000 Administrasjonsressurs(inkl(sos.kost 340(000 Vaktmesterressurser(inkl(sos.(Kost 1(000(000 Renhold 250(000 Vedlikehold(og(øvrige(driftsutgifter( 1(850(000 Rentekostnader(på(lån(til(boilger(,(2,6(% 520(000 Sum(kostnader(for(kommunen(pr(i(dag 3(960(000 Netto(likviditetsoverskudd(for(kommunen(i(dag: 2(940(000 MVerdiforringelse(pr(år(((avskrivninger)( 2(575(000 Reelt)overskudd)og)sammenlignbart)med)Regnskapsloven 365)000 Restgjeld)boligene)er)stipulert)til)NOK)20)millioner.)Årlige)avdrag)1,5)millioner.) Dette stipulerte netto likviditetsoverskuddet stort NOK ,- vil følgelig bortfalle dersom boligene selges til GKE. I regnskapene til kommunen er imidlertid overskuddet 2,94 minus avdrag på lån stort NOK 1,5 millioner, netto 1,44 millioner. Under har vi stipulert driftsbudsjettet for de kommunale boligene dersom GKE overtar disse. Den store forskjellen på kommunens eie og drift vs GKE er avskrivningene som kommer hvert år i budsjettet som en kostnad. Dette synliggjøres i regnskap ført etter Regnskapsloven som GKE AS er pålagt å følge. I kommuneregnskapet fremkommer ikke avskrivninger som en kostnad år for år. Der tar man hele utgiften når den oppstår/ved investeringstidspunktet. Avskrivninger er et uttrykk for verdiforringelsen gitt at det ikke er tilsvarende i påkostninger på boligmassen. Årlige avskrivninger uten påkostninger viser i tilfelle en Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 12

14 stadig redusert bokført verdi av boligmassen i balansen. Dette er i stor grad tilfelle hva gjelder utleieboligene i dag. Videre er avskrivningene her omtrent like store som årlige avdrag på lånet. Likviditetsmessig slår dette likt ut ca. Det er forutsatt at dagens leieinntekter/nivå og med det sum pr enhet videreføres, kun justert for prisstigningen. Driftsbudsjett 105/kommunale/boliger Inntekter Leieinntekter(kommunale(boliger 6(900(000 7(020(750 7(143(613 7(268(626 7(395(827 7(525( Sum(inntekter 6(900(000 7(038(000 7(178(760 7(322(335 7(468(782 7(618(158 Kostnader Utvendig(vedlikehold Innvendig(vedlikehold Strøm Forsikring Skatter(og(avgifter VannB(og(kloakkavgift Renovasjon 30(% 2(070(000 2(111(400 2(153(628 2(196(701 2(240(635 2(285(447 Brøyting Vaktmester Administrasjon Eiendomsskatt Regnskap Andre(driftskostnader Avskrivninger( 25 år 2(480(000 2(480(000 2(480(000 2(480(000 2(480(000 2(480(000 Sum/driftskostnader 4/550/000 4/591/400 4/633/628 4/676/701 4/720/635 4/765/447 Driftsresultat 2(350(000 2(446(600 2(545(132 2(645(635 2(748(147 2(852(710 Finanskostnader 3%./3,5%/fra/2017 1(550(000 1(488(000 1(711(200 1(636(800 1(562(400 1(488(000 Resultat/før/skatt 800/ / /932 1/008/835 1/185/747 1/364/710 Resultat/f.skatt Hvis44,54%4rente Resultat før skatt er over positivt, noe det bør være dersom en skal evne å reinvestere og vedlikeholde boligmassen. Ved en rente på 4,5 % ser en at dette endrer seg vesentlig med underskudd første årene. Med 62 millioner i lån vil altså 1 % renteøkning bety ,- i økte rentekostnader. GKE AS ville utøve en aktiv forvaltning på boligmassen. Dette innebærer at avgang og tilgang blir satt opp mot kommunens totale behov, samt at en vil vurdere oppgradering opp mot avgang og evt nybygg eller anskaffelse av andre brukte boliger. Det synes klart at den dårlige standarden på utleieboligene spesielt er svært kostbar driftsmessig. Det vil være riktig å vurdere enten oppgradering av mange av disse alternativ salg og reanskaffelse. Det totale boligbehovet til kommunen må også kontinuerlig vurderes og legges til grunn for den portefølje en til enhver tid besitter. 5 Eventuell annen kommunal eiendom Dersom det gis signaler om at det er ønskelig er det naturlig å se på også andre eiendommer i kommunen mht fremtidig forvaltning av disse. Det nevnes bl.a. Teaterverkstedeiendommen, Gol Sentrum, lagerbygg i Valdresvegen, Kistebrøten med mer. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 13

15 6 Overslag potensiale kapitalfrigjøring Oversikt total kapitalfrigjøring ved realisasjon av både formålsbyggene samt boligmassen. Hvis"GKE"AS"kjøper: Eiendom( Netto(kapital. Potensiell(salgsinntekt( frigjrøing(til(gk( til(gk(dersom(herad( Fradrag(for(EK. Markeds. Beregnet( for( beholdes(av(gk,(men( krav(i(gke(as( verdi leieinntekt formålsbyggene( boligtomter(ved(herad( (30%) hvis(gke(as( skilles(ut(og(selges kjøper Gol$Skule 8$300$ $000 8$300$000-2$490$000 5$810$000 Herad$Skole* 7$000$ $000 3$200$ $000 2$240$000 Glitrehaug$Skole 7$700$ $000 7$700$000-2$310$000 5$390$000 23(000(000 1$672$000 19(200(000-5$760$000 13(440(000 *Herads(alternative(markedsverdi(på(12,3(mill(ses(bort(fra(her(da(det(betinger(privat(BH **(Det(forutsettes(videre(at(det(er(mulig(å(skille(ut(tomt(til(boligformål(og(selge(denne(tilNOK((3,2(mill.( 105(boliger Markeds. verdi Beregnet( leieinntekt Verdi(som( utleieobjekter( Fradrag(for( nødvendig( vedlikehold Sum(kapital. frigjøring(til(gk( for(boligene Boliger$40$stk 41$700$000 Trygdeboliger 16$900$000 Omsorgsboliger 36$100$000 6"900"000 69$000$000 7$000$000 62$000$000 PU-$og$avlastningsboliger 10$100$000 Sum 104$800$000 6"900"000 69$000$000 7"000"000 62$000$000 Sum$potensiell$kapitalfrigjøring$for$Gol$Kommune$ 81$200$000 75$440$000 Som siste linje viser kan kommunen frigjøre NOK 81,2 millioner gitt at de får solgt formålsbyggene i markedet for antatte priser i tillegg til at GKE overtar samtlige boliger for NOK 62 millioner. Dersom GKE også overtar formålsbyggene frigjør kommunen totalt NOK 75,44 millioner. Salg av Herad Skule er ikke med her, annet enn at vi har forutsatt utskilling og salg av tomteparsell til boligformål stor NOK 3,2 millioner. 7 Momenter for nærmere utredning Det vil være riktig å utrede nærmere enkelte forhold rundt både MVA og tilskudds- og finansieringsordninger samt eventuell egenkapitaløkning i GKE dersom en ønsker å realisere nevnte. Dette for å rigge avtaleverk riktig fra starten slik at en ikke havner i noen uforutsette fallgruber. Hva boligene angår er summen på 62 millioner hva kommunen ca kan frigjøre i bundet kapital. Det som imidlertid må vurderes er om transaksjonsprisen for boligene settes til 62 millioner, eller om en setter den høyere hvor merverdien føres som tinginnskudd i GKE. Dette for å øke balanseverdien mht egenkapitalen. Dette er tekniske spørsmål som evt ikke innvirker på vederlaget til kommunen. 8 Fremdriftsplan Boligene kan effektueres med virkning fra 1/1-15. Det må, som nevnt over, søkes noe bistand mht avtaleverk og prosessuell gjennomføring. Dette kan gjøres i løpet av høsten. Det bør være påregnelig at eventuell endelig sak kan behandles 11. November Hva gjelder skolene, gir fremdriftsplanen til ny skole føringer her. Salgsprosessen kan startes på nyåret 2016 da skolen står ferdig til skolestart samme år. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 14

16 9 Kommunal eiendomsforvaltning noen momenter Kommunen har store kapitalbindinger i sin eiendomsmasse. Denne eiendomskapitalen kan deles i to grupper: - Kapital uten brukerbetaling - Kapital med brukerbetaling Det som er sentralt her er at for sistnevnte, kapital med brukerbetaling, er at det er andre enn kommunen selv som direkte eller indirekte dekker kapitalbruken (Fylke/Stat eller privatperson ifb. kommunale boliger). Her er det altså sluttbrukeren som skal dekke kapitalutgiftene. Derfor vil det ofte være svært interessant å avhende slik bygningsmasse for slik å frigjøre kapital. Gol Kommune har i dag 105 ulike boliger som klassifiseres i følgende grupper: - Familieboliger - Omsorg - PU og avlastningsboliger - Trygdeboliger Fordelene med å løfte eiendomsforvaltningen ut fra kommuneregnskapene er mange, men spesielt: 1. Rendyrker forvaltningen av boligmassen 2. Økt fokus på at driften må være selvfinansierende 3. Blir i stand til å fastslå om så er tilfelle 4. Eiendomsforvaltning ikke en del av kommunenes kjernevirksomhet 5. Lettere å oppnå markedsmessige inntekts- og kostnadsnivå 6. Synliggjør evt. subsidiering fra kommuneøkonomien på de enkelte eiendommer 7. Kostnader plasseres der forbruket skjer 8. Langsiktighet og forutsigbarhet mht. forvaltningen av kommunens største kapitalverdier 9. Effektiviserer beslutningsrekken og oppnår mer stabil drift/vedlikehold 10. Blir ikke en salderingspost i konkurranse med bedre formål i budsjettsammenheng 11. Effektivt redskap for å forvalte og utvikle boligmassen til kommunens og innbyggernes beste 12. Kommunens lånegjeld relatert til boligene elimineres 13. Verdien av boligporteføljen opprettholdes og evt. økes ved nødvendig vedlikehold og evt. påkostninger, samt aktivt vurdere avhending kontra nybygg Ved at GKE evt. overtar de kommunale boligene, som er brukerbetalte eiendommer, vil Kommunen kunne nedbetale sin restgjeld på boligmassen i tillegg til et beløp som kan avsettes på fond og gi renteinntekter. Samling av alle boliger i GKE AS kan gjøre GKE til det verktøyet kommunen trenger mht. å oppfylle boligsosial handlingplan, samt at selskapet kan være initiativtaker til øvrige utviklingsprosjekter i kommunal regi, alene eller sammen med private aktører. Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 15

17 10 Vedlegg Verdivurdering av skolene Verdivurdering av boligene Arbeidsgruppe Eiendomsstrategi Gol Kommune Side 16