FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Postboks 143, 1411 Kolbotn ILLUSTRASJON AV PLANLAGT BEBYGGELSE SETT FRA VEST MOT DYNAMITTVEIEN I ØST EKSISTERENDE TRAFIKKAREALER OG LAGER SKI BYGG TIL HØYRE I BILDET Ski sentrum øst, Kjeppestadveien 44, del av Drømtorp gård, gnr 144 bnr 1. FORSLAG TIL DETALJPLAN FOR KJEPPESTADVEIEN 44, del av Drømtorp gård, utvidelse byggevareforretning. INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR / OVERSIKT Planbeskrivelse Side 1 av 12

2 1. SAMMENDRAG Detaljplanen omfatter en mindre utvidelse av eksisterende næringsareal som benyttes til forretning lager og industri i Kjeppestadveien 44, Ski, samt en buffersone mot Drømtorp gård. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Ski sentrum øst Gårdsnavn (adresse i sentrum) Kjeppestadveien 44, del av Drømtorp gård Gårdsnr./bruksnr. 144/1 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Regulert til landbruksformål, avsatt til boligformål på kommuneplanen Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ski Bygg Gruppen as Arne Drømtorp Sted helhet arkitektur- shark.as Ny plans hovedformål Industri / Lager Sosi 1826 Planområdets areal i daa 15,9, hvorav 7,6 Veg.skjerm, 8,3 Ind./Lager Grad av utnytting %BYA = 55% inkl. parkering Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Max m² næringsareal (eks. parkering) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Terrengtilpasning, skjerming og vegetasjonsskjerm mellom næring og fremtidige boliger. Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) N Konsekvensutredningsplikt (j/n) N Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) N 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Virksomheten til Ski Bygg as har endret seg opp gjennom årene, fra høvleri og trelast til ren handel med byggevarer. Store deler av arealet benyttes i dag til eget lager for byggevarehandelen, blant annet grunnet ønsker om leveransesikkerhet for både proffmarked og kunder. I tillegg til øket lagerhold ønsker Ski Bygg as å vurdere å iverksette noe produksjon på området igjen, og det er da nødvendig med en mindre utvidelse av arealet slik at denne nye delen kan tilknyttes eksisterende infrastruktur, trafikkarealer og lagerhold. Intensjonen med planforslaget Hensikten med reguleringen er å legge til rette for en mindre utvidelse av lager og produksjonsarealer tilknyttet Ski Bygg as. Dette vil muliggjøre optimal sambruk av eksisterende infrastruktur og trafikkarealer, ved å legge det nye bygget inn i terrenget mot en ny, definert grønn vegetasjonsskjerm og buffersone mot et fremtidig boligområde på Drømtorp Planbeskrivelse Side 2 av 12

3 4. PLANPROSESSEN Planspørsmålet ble lagt frem for Plan og byggesaksutvalget Utvalget var positive til å vurdere en slik begrenset utbygging. Det ble avholdt et oppstartsmøte med kommunen Igangsetting av detaljregulering ble annonsert i Østlandets blad , og på kommunens nettside. Berørte naboer og myndigheter har blitt varslet på vanlig måte med brev, i tillegg har det vært avholdt møter med nabo i øst, City eiendom, og med nabo / grunneier i nord, Arne Drømtorp. Det har ikke fremkommet bemerkninger i forbindelse med varslingen. Overordnet myndighet har ingen innvendinger til planforslaget, se tabell vedlegg 5 under Planbeskrivelse Side 3 av 12

4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Kommuneplan/ kommunedelplan Utsnitt av kommuneplanens arealdel Kommuneplan for Ski ble revidert i 2011, da ble området tilhørende Drømtorp gård omgjort fra fremtidig byggeområde for næring til fremtidig byggeområde for boliger. Dette var etter ønske fra grunneier. På grunneiers innspill som den gangen ble sendt inn til kommuneplanarbeidet var det vist et ca 65 m bredt grønt område mellom boligområdet på Drømtorp gård og næringsområdet til Ski bygg as. Det er deler av dette mellomområdet som nå ønskes tatt inn i reguleringsplan for Kjeppestadveien 44, med en 50 m. bred vegetasjonsskjerm mot nord, og et ca. 45 m bredt byggeområde, hvorav 12 meter utgjør grense for bebyggelse på egen tomt. Dermed oppnås totalt 62 meter grøntområde, i henhold til grunneiers intensjon (Se snitt s. 7, 11 og plan s. 8). Forslagstiller har blitt informert om at Ski kommune ønsker å starte opp en områderegulering for Ski øst. Vi vil naturligvis bidra til denne områdereguleringen innenfor området tilhørende Ski Bygg Gruppen as og Arne Drømtorp, slik at utbyggingen av Drømtorp og denne nå innsendte forespørselen om begrenset utvidelse av Ski Byggs område sees som en del av en helhetlig plan for området Planbeskrivelse Side 4 av 12

5 Reguleringsplan(er) Eksisterende område tilhørende Ski Bygg Gruppen AS er på 56.9 daa og ble regulert til «Bebyggelse for industri, lager, kontor og forretning for plasskrevende varer» på reguleringsplan for Del av Drømtorp industriområde, Kjeppestadveien, Ski, Foreslått nytt område tilhørende Drømtorp gård er på ca. 16 daa og regulert til landbruksareal på reguleringsplan for «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt , men avsatt til fremtidig byggeområde for boliger på kommuneplanen. 7,6 daa av dette området foreslås regulert til vegetasjonsskjerm, 50 meter dyp mot fremtidig boligområde i nord, i tråd med grunneiers opprinnelige innspill til kommuneplan i BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Området ligger i et skogholt nord for, og langs, høyspentledningen i en bratt skråning mellom Ski Bygg Gruppens område og tunet på Drømtorp gård. Ski Byggs disponible område har i dag veier på 3 sider, slik at arealet nord for Ski Bygg, foreslått planområde, er eneste mulige utvidelsesmulighet. Avgrensning og tilstøtende arealers bruk Planområdet grenser til eksisterende næringsområde for Ski Bygg Gruppen i syd, mot grønn buffersone på reguleringsplan for Drømtorp næringsområde i øst, og mot regulert landbruksareal i form av skog i nord og vest. Planområdet er ubebygget. Eksisterende bebyggelse i området rundt består av store, relativt lave, næringsbygg. Topografi / landskapstrekk Planområdet ligger i en skogbevokst skråning mellom landbruksarealet på Drømtorp og næringsområdet langs Kjeppestadveien. Kjeppestadveien og jernbanens Østre Linje følger det dominerende landskaps-draget østover fra Ski sentrum. Grunnforhold Planområdet stiger jevnt fra flatene rundt Ski Bygg, med meter opp mot Drømtorp gård. NGU sine geologiske løsmassekart indikerer at dette området består av delvis grunne og delvis dype havavsetninger. Dette stemmer ikke med direkte observasjoner av fjell i dagen i skråningen i planområdets vestre og midtre del (se foto), og i fjellskjæring bak nabobygget i Dynamitveien 10 ved østre del av planområdet Planbeskrivelse Side 5 av 12

6 Fjell i dagen i vestre del Fjell i dagen i østre del Fjellet kommer til syne i området rett nord for fareområdet mot høyspent-traséen. Det er dermed stor sannsynlighetsovervekt for at hele bygge-området ligger i geologisk område med fjell i dagen og /eller grunne dybder til fjell, noe som bekreftes av følgende oppsummering i utarbeidet rapport fra Rådgivende Ingeniør i Geoteknikk (RIG); Grunnforhold og utført vurdering av geoteknikk (RIG) Det vises til utarbeidet vurdering av Rådgivende Ingeniør i Geoteknikk Albert Ølnes AS, som beskriver grunnforholdene innenfor planformålets byggeområde som følger; «Terrenget stiger mot nord hvor det er fjell i dagen. Løsmassekart angir tynn hav / strandavsetning og tykk havavsetning. Det betyr mest leire, silt og sand. Det antas at ca % av byggearealet kommer i nedsprengt eller gravd til fjell. Det bekreftes at det ikke er noen fare for hverken flom eller ras knyttet til prosjektet.» Vegetasjon Vegetasjonen i planområdet består av stor furu- og granskog (ca meter) med noe innslag av løvtrær. Området er i dag ikke i bruk til rekreasjon, snarveier eller lek. Naturmangfold Området, vegetasjonen naturen og preges av å ha vært en marginal randsone mellom industri og landbruk i mange år. Den har vært for liten til å drive som skog, og for stor til å etablere som park eller åpnere landskap. Stor gran er den dominerende tresorten, med innslag av furu på de skrinnere områdene, og løvtreslag som bjørk og mer varmekjær løvskog øverst i området, som vil bli værende igjen i vegetasjonsskjermen. Kulturminneverdier Det er ingen kjente kulturminner i planområdet. Vei og trafikkforhold Planområdet grenser ikke til vei, det har sin adkomst via Ski Byggs eksisterende innkjørsel fra Kjeppstadveien. Vann og avløp Eksisterende infrastruktur til Ski Bygg as er dimensjonert slik at det er mulig å benytte denne til en slik begrenset mulig utvidelse av bebyggelse til dette formålet i området. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Follo Fjernvarme. Risiko og sårbarhet Det er laget en egen risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), siste versjon av dato Det er ikke kjente forurensinger i området, som utgjør randsone med skog mellom to tidligere dyrkede arealer i nord og sør. ROS analysen inkorporerer og behandler også rapport fra rådgivende ingeniør i geoteknikk (RIG) Planbeskrivelse Side 6 av 12

7 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Detaljplanen åpner for bygging av inntil 3900 m² BYA, og planforslaget er vurdert etter 4 i forskrift om konsekvensutredning. Etter en egen gjennomgang og vurdering av forslaget ut fra kriteriene i 4, utløser ikke planforslaget plikt til konsekvensutredning. Den marginale økningen i trafikk i forbindelsen med nybygget er langt lavere enn om produktene som skal selges i Kjeppestadveien 44 skulle fraktes dit fra fjernlagre andre steder på Østlandet. Som lager / industribygg vil parkeringsbehovet for 3900 m2 være maks. 39 plasser. Det er vist ca. 45 plasser i illustrasjoner til planforslaget. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Planområdet er en utvidelse av eksisterende næringsområde tilhørende Ski Bygg Gruppen as, og kan kun ses i sammenheng med dette, da det også har sin adkomst her. Snitt gjennom planområdet og del av Drømtorp gård, med illustrert boligbebyggelse. Målestokk her ca. 1:2500 Terrenget stiger m i en relativt slak skråning fra det flate næringsområdet langs Kjeppestadveien, til jordene hvor det fremtidige boligområdet på Drømtorp gård ligger (se snitt over). Drømtorp gård ligger ytterligere 2-3 meter høyere, på sin egen høyde i vest. Tiltakshaver ser for seg den nye lager / produksjonshallen lagt inn i terrenget som vist. En slik utforming vil kunne gi en naturlig overgang mellom boliger grøntbelte og næring, samtidig som det her dannes en effektiv skjerming, 10 meter høy, både visuelt og i forhold til støy, mellom aktivitetene nede på næringsområdet i sør og det høyereliggende boligområdet. Reguleringsformål Forslag til detaljregulering inneholder to formål. 8.3 daa er foreslått til Byggeområde for industri / lager 7,6 daa er foreslått til Vegetasjonsskjerm. Området berøres også av et hensynsområde / fareområde markert langs høyspentledningen syd for planområdet. Byggeformål Byggeformål er bebyggelse for industri /lager. Reguleringsbestemmelsene er søkt utformet mest mulig lik de som gjelder for Ski Bygg Gruppens område forøvrig, inkludert grad av utnytting og høyder. Dette vil etter dagens PBL si BYA=55 % (inkludert parkeringsareal) og gesimshøyde =10 m over ferdig planert terreng Planbeskrivelse Side 7 av 12

8 I tillegg er det lagt inn en begrensning slik at ingen del av bygget skal stikke opp over kote 128, med unntak av evt. ventilasjonsaggregat på inntil 1 m. over takflate, dersom dette integreres forøvrig. Parkering og trafikk Parkering vil skje på Ski Bygg Gruppens eget område. Parkering vil bli avsatt i henhold til kravene i forslaget til reguleringsbestemmelser og kommuneplanens bestemmelser (se egen illustrasjon under, som viser 20 p-plasser på egen grunn innenfor planområdet, hvorav minimum 10 % HC-plasser. Illustrasjonen viser at det også er god plass til å etablere sykkelparkering innenfor planområdet). Illustrasjonen med utsnitt av planforslaget viser mulig bebyggelse nord for høyspent-trasé og dagens trafikkarealer. 20 P-plasser inntegnet. 4 HC plasser defineres ved portene. Målestokk her ca. 1:1250 Planområdet grenser ikke til vei, det vil ha sin adkomst via Ski Byggs eksisterende innkjørsel fra Kjeppstadveien. Transport til den nye delen vil foregå på eksisterende interne veier og plasser. Denne retten kan tinglyses. Konkret regner tiltakshaver med en økning i ÅDT på 30. Til grunn legges inntil 5 nye arbeidsplasser, samt 4 inntransport og 6 uttransport daglig med ekstern trafikk (lastebiler). Avfallshåndtering / miljøstasjon Ski Bygg as har sin egen miljøstasjon med sorteringsanlegg rett øst for planområdet (se illustrasjon over). Risiko og sårbarhet En eventuell produksjon av enkle tre-elementer og byggesett i tre vil ikke medføre forurensing av vann, luft eller jord. Eventuelt avfall fra produksjonen vil kunne gå rett i bedriftens egen miljøstasjon og gjenvinningsanlegg Planbeskrivelse Side 8 av 12

9 Eventuell støy fra produksjonen vil bli tatt hånd om i selve bygget, og vil ikke påvirke omgivelsene. Nytt bygg vil i seg selv danne en effektiv støyskjerm mellom høyereliggende fremtidig boligbebyggelse og dagens interne trafikkarealer i Ski Bygg (se illustrasjoner, planer og snitt). Vegetasjonsskjerm Vegetasjonsskjermen er regulert til 50 meters dybde mot nord og 28 meters dybde mot skrenten i vest. Denne knyttes til og viderefører den eksisterende regulerte grønne buffersonen rundt næringsbebyggelsen på Drømtorp industriområde (nærmest mot Dynamitveien 10). 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Planforslaget er utformet slik at det ikke kommer i konflikt med den fremtidige kommunedelplan for Ski bydel øst. Adkomst er lagt til eksisterende trafikkareal tilhørende Ski byggs anlegg, med bruk av eksisterende avkjørsel til Kjeppestadveien. Byggegrensen er lagt 7 m fra grensen mot eksisterende regulerte grønne buffersone i nordøst slik at det vil være mulig å legge en gang/sykkelvei her dersom en slik forbindelse skulle bli aktuell i kommunedelplanen. Grunneier Arne Drømtorp, som skal regulere Drømtorp gård til boligområde, planlegger å legge inn en bred vegetasjonsskjerm mot næringsarealet langs Kjeppestadveien. Det vedlagte forslaget til utvidelse av Ski Bygg as sitt område vil ikke være til hinder for å legge en vegetasjonsskjerm mellom arealet som benyttes til næring og det fremtidige boligområdet. Snarere etableres det her en modell for videreføring av en tilsvarende vegetasjonsskjerm mot vest. Eksisterende reguleringsplaner Planforslaget erstatter en mindre del av eksisterende reguleringsplan «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt , det berører ikke jordbruksarealet på gården. Planforslaget er tilpasset eksisterende reguleringsplan for Kjeppestadveien 44 og Drømtorp Næringsområde. Estetikk Den nye lager/produksjonshallen er ved plassering og fasadeutforming tilpasset eksisterende bebyggelse i Kjeppestadveien 44, og vil med sitt planlagte grønne tak fremstå som et overgangs element til den høyereliggende boligbebyggelsen i nord. (Se illustrasjoner neste side av utsikt fra nord mot sør med og uten ny bygning). Tak Bygget er planlagt lagt inn i terrenget med grønne sedum-vekster på taket. Det vil dermed være lite synlig fra andre retninger enn rett syd, som er Ski Bygg gruppens interne lager- og trafikk - / logistikkområde. Sedum-tak fungerer godt teknisk sett også i forhold til fordrøyning av regnvann / overvann. Det er påvist at gjennomsnittlig avrenning fra slike tak reduseres med opp til 57 %, med størst effekt ved store nedbørsmengder Planbeskrivelse Side 9 av 12

10 ILLUSTRASJONER, SETT FRA DRØMTORP I NORD MOT USTVET I SØR, PRINSIPP 3D modell illustrasjon. Utsikt fra fremtidig boligområde fra nord mot sør, med ny bygning. Bak trærne sees bare takene på Ski Bygg sine eksisterende lagerbygg. (Nytt bygg med grønt tak danner visuell skjerm og skjerm mot støy). 3D modell illustrasjon. Utsikt fra fremtidig boligområde nord mot sør uten ny bygning. Man ser ned til eksisterende lagerbygg og trafikkarealer med lastebiler og trucker. (Ingen visuell skjerming, og resulterende støy fra tog / Kjeppestadveien og Ski Bygg som i dag Planbeskrivelse Side 10 av 12

11 Avslutning i terreng mot nord Byggets avslutning mot terrenget i nord vil, på grunn av at en smal bygningskropp gir relativt små høydeforskjeller, bli kontursprengning av fjellet med gjerde på toppen, slik at man får en smal «renne» mellom bygg og terreng som også kan fungere som teknisk avskjæring av dagens avrenning fra Drømtorpjordene ned mot Ski Byggs arealer. Synlig gesimshøyde over eksisterende terreng langs nord-fasade vil variere fra ca.4,5-7,5 meter, som tilsvarer en normal gesimshøyde for småhus. Prinsippsnitt Nord- Sør som viser terrenget mellom bygg og 50 meters vegetasjonsbelte. Man ser tydelig at høydeforskjellene i vegetasjonsbeltet mot Drømtorp overgår byggets max. høyde, og Dynamitveien 10 i bakgrunnen til venstre ligger betydelig høyere. Synlig gesimshøyde over eksisterende terreng langs nord-fasade vil variere fra ca.4,5-7,5 meter, tilsvarende en normal gesimshøyde for småhus. Trafikk- og parkeringsforhold Økt trafikk vil bli i størrelsesorden 30 bevegelser pr. dag. Dette representerer en beskjeden økning i trafikkarbeidet, og er ikke nok til å påvirke dagens trafikk i området i nevneverdig grad. Parkeringsdekning for 20 biler er vist innenfor planområdet (se s 8). Reell økning av parkering er anslått til 4-5 biler for ansatte i nytt bygg. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Det er ingen som benytter området til friluftsaktiviteter eller lek i dag. Barnerepresentanten var under oppstartsmøtet opptatt av at mulige akebakker ikke blir bygget ned. Området benyttes ikke til friluftsaktiviteter i dag, og det er lite sannsynlig at man vil ake her hvor man ender rett i dagens gjerde mot Ski Bygg. På grunn av høyspentledningen er det heller ikke ønskelig å legge til rette for lek rett under denne traséen. Risiko og sårbarhet Det er inntatt krav om egen miljøoppfølgingsplan for anleggsfasen i reguleringsbestemmelsene. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget medfører ingen økonomiske eller juridiske konsekvenser for kommunen. Infrastruktur som vei, vann, avløp og elforsyning er allerede lagt frem til planområdet og dimensjonert for den planlagte utnyttelsen / bygget Planbeskrivelse Side 11 av 12

12 10. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Plangrep Byggeområdet for en ny bygning er planlagt og regulert i sin helhet mellom en 50 meter bred regulert vegetasjonsskjerm og de interne transportarealene til Ski Bygg AS. Arealene under høyspent-traséen benyttes allerede i dag som effektivt internt transportareal i øst - vest retning gjennom Ski Byggs område (se oversiktsplan denne side og illustrasjon s. 8). Effektiv støyskjerm mot fremtidige boliger En langsgående bygning som en bred støyskjerm bak dette transportområdet vil ytterligere forsterke virkningen av vegetasjonsbeltet som buffersone mellom framtidig boligbebyggelse på Drømtorp og det interne transportarealet for lagervirksomhet på Ski Byggs arealer. Dette vil bidra til å øke kvaliteten på utomhus- og fellesarealene for nye boligområder på Drømtorp gård, ved at en ny bygning både vil virke som en effektiv støyskjerm (10 meter høy fasade mot trafikkarealene i sør) og den vil bryte den visuelle kontakten mellom framtidig boligbebyggelse i nord og lager- og transportarealene til Ski Bygg. Disse arealene ligger ca.13 meter lavere i terrenget enn den fremtidige boligbebyggelsen på Drømtorp. Grønn utsikt fra nord mot sør Skjøtsel av dagens trær og planter i 50 m. vegetasjonsbeltet og innenfor Ski Bygg s egen 12 meters byggegrense, samt grønt sedum-tak og mørk, nøytral farge på nord-fasaden av den nye lagerbygningen, vil sørge for at utsikten fra nord mot sør blir så «grønn» som mulig. Oppegård Egil M. Haugstad Siv.ark. MNAL Einar Nymoen Siv. Ark MNAL Oversiktsplan over Kjeppestadveien 44 med nytt planforslag og illustrert ny bebyggelse Planbeskrivelse Side 12 av 12