AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no H-Hemre Byggefirma Hogne Hemre Indre Songstad 5264 GARNES Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /15 EBYGG MHE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 300 Bnr 4 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Langedalen : Nybygg bolig : Atle og Dagny Bjørvik Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av nytt gårdshus/kårhus med sekundærleilighet. BRA 398 m². Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 25. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, vesentlig Fritak fra nabovarsling: I medhold av pbl 21-3, andre ledd, gis fritak for varsling til eierne av eiendommene som ikke berøres av tiltaket. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens arealdel punkt 25, avslås søknad om tillatelse til oppføring av nytt våningshus med sekundærleilighet med BRA på 398 m².

2 Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanen vist som sammenhengende landbruk. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med bestemmelse vedrørende byggeforbudet i LNF-område. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet til er å ta vare på landbruksområdene. I den konkrete saken søkes det om oppføring av nytt våningshus på gården til erstatning for et som skal rives. Huset søkes oppført på helt annet sted en huset som skal rives. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen planen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er behovet for nytt bolighus på eiendommen for å ivareta eiendommens resurser. Ulempene vil være at eiendommen ikke er i drift. Det er ikke dyr på gården. Innmarken slåes av andre grunneier som har husdyr. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 vedrørende byggeforbudet i kommuneplanens arealdel pkt. 25. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Det foreligger ingen uttalelse i saken. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Landbrukskontoret utaler den : Etat for landbruk viset til oversendelse fra Etat for byggesak og private planer, datert 13. august Saken gjelder byggearbeid etter plan- og bygningsloven kap. 20. Tiltaket omfatter oppføring av nybygg bolig, og er avhengig av dispensasjon fra KPA pkt. 25 og pbl Side 2 av 6

3 Vurdering: «Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som LNF-område, der det bare er tillatt med bygge- og anleggsarbeid som er del av stedbunden næring. Landbrukseiendommen har i følge kommunens arealressurskart AR5 72,9 dekar fulldyrket jord, 50 dekar innmarksbeite, 113,1 dekar skog av høy bonitet, 42 dekar skog av høy bonitet, vel 60 dekar uproduktiv skog, 3,3 dekar myr, 113 dekar jorddekt fastmark, 63,6 dekar skrinn fastmark og 12, 2 dekar bebyggelse/vann totalt 531,6 dekar. Driften av jorden er i dag leid bort til andre. Arna jordsortering har virksomhet på en del av gårdens areal. Søker ønsker å bygge et nytt kårhus som erstatning for et gammelt som er søkt revet se saksnr Den nye boligen ønskes plassert på det som i kommunens arealressurskart vises som innmarksbeite med grense til fulldyrket jord. Etat for landbruk vurderer det slik at det i få tilfeller vil være behov for mer enn ett bolighus på en gård av denne størrelsen. Driften er per i dag leid bort til andre, og det er ikke synliggjort at det vil bli tatt opp en form for drift som tilsier at det vil være behov for to bolighus på gården i fremtiden. Etat for landbruk vurderer det derfor slik at et bolighus nummer 2 i dette tilfellet ikke vil være ledd i stedbunden næring. Den omsøkte boligen ønskes plassert på dyrket jord. Eiendommen ligger i et sammenhengende landbruksområde, vist i KPA med hensynssonen Hensyn Landbruk (510). Det skal i disse områdene utvises en streng forvaltningspraksis der fremtidige generasjoners behov for å kunne produsere egen mat på egen jord skal være et svært tungtveiende hensyn ved alle spørsmål om for eksempel omdisponering eller deling av dyrket mark. Konklusjon: Tiltaket er i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Etat for landbruk vil ut fra landbruksfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon til bygging av et nytt bolighus som omsøkt. Dersom det likevel gis dispensasjon for tiltaket, må saken sendes til Etat for landbruk for behandling etter jordloven 9.» Grønn etat uttaler den : «Tiltaket er i strid med bestemmelser i kommuneplanens arealdel, jf. pkt. 25. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket, men forutsetter at det stilles krav til god landskapstilpasning dersom dispensasjon innvilges.» Atkomst/avkjørsel: Det foreligger godkjenning av utvidet bruk av avkjørsel på vilkår fra Statens vegvesen. Side 3 av 6

4 Vannforsyning og avløp: Det foreligger ikke godkjent utslippstillatelse pr. d.d. Tilsvar på uttalelse fra Landbrukskontoret: Klemmentsen uttaler etter fullmakt fra tiltakshaver: Gården eies av Dagny og Atle Bjørvik. Datteren har odel på gården og skal snart overta bruket. Hun bor i dag i "hovedhuset" sammen med sine foreldre og tre barn. I innsendt søknad er det gitt opplysninger om at datter med familie snart skal overta gården og at virksomheten da skal overtas av neste generasjon som vurderer å gjenoppta dyrehold. Datteren er utdannet agronom. Vi legger til grunn at når datteren overtar gården settes det krav om boplikt. Vi synes det er underlig at etat for landbruk anser det som tilstrekkelig med et hus på gården, og at huset som søkes revet ikke anbefales erstattet med et nytt hus. Eksisterende "hovedhus" er bygget rundt 1970 og er av enkel standard og størrelse. Huset er lite egnet til å huse 2 generasjoner. I og med at eksisterende bygg rives vil noe areal gå tilbake til beiteområde. Nytt hus er plassert i nærhet av eksisterende vei på egen eiendom, og vi mener terrenginngrepet for tiltaket er begrenset. Vi mener at etat for landbruk bør endre sin uttalelse av Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Vi har vært i kontakt med Landbrukskontoret. De fastholder på uttalelsen i saken. I tillegg uttaler de: «Et våningshus er et hus som er nødvendig for driften av gården. Søkes det om å bygge et nytt hus nummer 2, er det driften som tilsier om omsøkte hus er en nødvendig driftsbygning eller ikke jf. bl.a. landbruksplan for Bergen side 27. Denne gården har leid bort driften. Fulldyrket, overflatedyrket og innmarksbeite er arealklasser som brukes om dyrket jord (AR5). Ønsket plassering av nytt våningshus på innmarksbeite, vil medføre omdisponering av dyrket mark.» I kommuneplanens pkt. 25 står det: «I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.» Bygningsmyndighetene viser til uttalelse fra Landbrukskontoret og finner ikke å kunne godkjenne tiltaket, da det ikke er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette Side 4 av 6

5 vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: moyfrid.helgesen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Møyfrid Helgesen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - fungerende gruppeleder Kopi: Atle og Dagny Bjørvik, Langedalen 522, 5268 HAUKELAND Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 6 av 6