Til seksjonseierne i Øvre Tåsen Boligsameie

Transkript

1 1 Øvre Tåsen Boligsameie Til seksjonseierne i Øvre Tåsen Boligsameie Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Øvre Tåsen Boligsameie det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Øvre Tåsen Boligsameie Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Øvre Tåsen Boligsameie avholdes torsdag 16. april 2015 kl i Tåsen IL, Tåsenveien 32. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2014 A) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital B) Budsjett for GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG Forslag om trær i skråning langs Løvåsveien. Forslager er tatt inn som eget vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Oslo Styret i Øvre Tåsen Boligsameie Hilde Myhren /s/ Wenche Falch-Hennum /s/ Bjørn Erik Hagen /s/ Anders Lindstrøm /s/ Jens Christian Stavenes /s/

3 3 Øvre Tåsen Boligsameie ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Hilde Myhren P.A.Munchs Vei 1 A Styremedlem Wenche Falch-Hennum P.A.Munchs Vei 4 A Styremedlem Bjørn Erik Hagen P.A.Munchs Vei 3 A Styremedlem Anders Lindstrøm P.A.Munchs Vei 6 A Styremedlem Jens Christian Stavenes P.A.Munchs Vei 5 A Varamedlem Ellen Brekke P.A.Munchs Vei 4 B Varamedlem Susann Berit Michaelsen Tåsenveien 34 A Valgkomiteen Anne Messelt Gry E.Heggestad Soløy Tåsenveien 34 A P.A.Munchs Vei 6 B Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Øvre Tåsen Boligsameie Sameiet består av 48 seksjoner. Øvre Tåsen Boligsameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 8 Nordre Aker i Oslo kommune med følgende adresse: P.A.Munchs Vei 1-5 P.A.Munchs Vei 2-8 Løvåsveien 1-5 Tåsenveien Gårds- og bruksnummer : Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Øvre Tåsen Boligsameie har ingen ansatte.

4 4 Øvre Tåsen Boligsameie Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er Ernst & Young AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr Dette er som budsjettert. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr Dette er lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere kostnader til vedlikehold enn forutsatt. Det var regnet med kr til vedlikeholdsarbeider, men en del arbeider ble utsatt i påvente av en helhetlig større vedlikeholdsprosess. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr er kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til vedlikehold som bl.a. omfatter utbedring av piper, maling, skifte av panel, samt kostnader til prosjektledelse. Styret har pt ikke mottatt endelige tilbud på disse jobbene. Budsjettert kostnad er beregnet på grunnlag av foreløpig estimat.

5 5 Øvre Tåsen Boligsameie Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. I sum øker kommunale avgifter med ca kr Forsikring Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Øvre Tåsen Boligsameie. Lån Øvre Tåsen Boligsameie har lån i Dnb. Lånt har flytende rente, og skal være nedbetalt i oktober For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Det er planlagt opptak av lån til planlagte tiltak, størrelse på lån blir ut fra behov, men er estimert til kr ,- i budsjettet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på 2% økning av felleskostnadene fra , og 20% økning av felleskostnadene fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Øvre Tåsen Boligsameie Hilde Myhren /s/ Wenche Falch-Hennum /s/ Bjørn Erik Hagen /s/ Anders Lindstrøm /s/ Jens Christian Stavenes /s/

6

7

8 8 Øvre Tåsen Boligsameie ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

9 9 Øvre Tåsen Boligsameie ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE BALANSE EIENDELER Note OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Innestående i andre banker Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Kassekreditt (totalt innvilget kreditt kr ) Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 OSLO, , STYRET FOR ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE HILDE MYHREN /s/ WENCHE FALCH-HENNUM /s/ BJØRN ERIK HAGEN ANDERS LINDSTRØM /s/ JENS CHRISTIAN STAVENES

10 Øvre Tåsen Boligsameie NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig, slik det er fastsatt i sameiets vedtekter. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr

11 11 Øvre Tåsen Boligsameie NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS, tilleggstjenester, møteledelse Schädler AS, videokontroll av skorstein, med rapport Aase Byggeadministrasjon AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD DVS Entreprenør AS, utskifting av vinduer, sluttfaktura DVS Entreprenør AS, utskifting av dører, sluttfaktura SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Driftsmateriell Kontor- og datarekvisita -404 Trykksaker -963 Andre kontorkostnader Porto Bank- og kortgebyr Velferdskostnader Konstaterte tap SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER

12 . 12 Øvre Tåsen Boligsameie NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av diverse konti i DNB 138 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 899 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Renter av lån i DNB Termingebyr lån -890 Gebyr konto i DNB -364 Provisjon og renter av kassakreditt i DNB Renter på leverandørgjeld -79 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 KORTSIKTIGE FORDRINGER Skattetrekk overført OBOS Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2015, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 13 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader.

13 13 Øvre Tåsen Boligsameie NOTE: 14 GJELDSBREVLÅN DNB Lånet er et serielån med flytende rente. Rentesatsen pr var 4,90%. Løpetiden er 5 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM GJELDSBREVLÅN Lånet er et blancolån. NOTE: 15 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER

14 14 Øvre Tåsen Boligsameie 5. INNKOMNE FORSLAG Forslag om trær i skråning langs Løvåsveien. Beskjæring av trær. Trærne som vokser i skogen overfor P.A. Munchs vei og Løvåsveien blir stadig høyere og flere av dem kan potensielt blåse over ende. Gitt at et av de høye trærne blåser over ende de, vil det kunne medføre stor skade på parkerte biler og på bolig. Styret bør derfor sette i gan en prosess for å vurderer hvilke tiltak som kan gjøres for å møte denne utfordringen. Forslag til vedtak: Styret må vurdere hvilke tiltak som må gjøres for å hindre at trær i skogen overfor P.A. Muncks vei og Løvåsveien gjør skade på bil og bolig. Vennlig hilsen Svien Vigeland Rottem P.A. Nunchs vei 5b

15 15 Øvre Tåsen Boligsameie Orientering om sameiets drift Orientering om sameiets drift 2014 Kommunikasjon Sameiets tidligere to epostadresser og er erstattet av en ny adresse; Styrets arbeid OBOS er forretningsfører og støtter styret i den daglige oppfølging av faktura og oppsett av budsjett. OBOS har tilgjenglig juridisk bistand og bistand til melding av forsikringsskader som vi har benyttet i inneværende år. I Plan for 2015 ligger at sameiet også benytter OBOS prosjekt for prosjektstyring av større vedlikeholdsarbeid. Dette vil gjelde for prosjekt av en viss størrelse med begrunnelse i; bedre fagkompetanse både for spesifikasjon av oppgaven, innhenting av tilbud og oppfølging ved iverksetting av tiltak samt risikohåndtering. Kostnad ved å benytte OBOS prosjekt antas å gi gevinst både på kvalitet, riktig pris på tiltaket og lavere risiko for budsjettsprekk på løpende prosjekter. For inneværende år har sameiet to store prosjekter; piperehabilitering og generelt vedlikehold av utvendig panel på flere hus. HMS OG Brannvern Brann- og redningsetaten i Oslo kommune utførte tilsyn og feiing av pipene i juni. Tilsynsrapporten avdekket mangler og et pålegg om å utføre videoinspeksjon i et utvalg av pipene. Kommunen har pålagt sameie å utbedre samtlige piper da de ikke er i forskriftsmessig stand. Styret arbeider med å få etablert et prosjekt for rehabilitering av samtlige piper med planlagt oppstart av arbeidet i løpet av våren. Batteriskifte og test av seriekoblede brannvarslere ble gjennomført i samarbeid med sameierne. Annet HMS-arbeid; Trapperehabilitering; noen trapper hadde løse trinn og disse ble festet. Fare ved utkjøring i Tåsenveien fra P.A Munchs vei ble meldt styret som en bekymringsmelding. Styret sendte brev til lastebileierne med henstilling om å finne et annet sted å parkere. Reseksjonering 2014 Etter forespørsel fra beboere er det fra styret tatt initiativ til en felles reseksjonering for de som ikke fikk fullført dette i I alt 8 sameiere har meldt behov for reseksjonering og søknad med bilag er klart for innsending. Vedlikeholdsarbeid Avslutning av verandautskiftning. Styret har behandlet saker mot leverandør vedrørende dårlig utført arbeid i enkelte enheter. Skjema for tilbakemelding til entreprenør ble fulgt opp og forbedringer utført i forbindelse med 1 år kontroll etter ferdigstilling. To vinduer i sameiet er skiftet ut pga alvorlige defekter (ikke mulig å lukke og fare for at vindu falt ut), begge vurdert av fagmann.

16 16 Øvre Tåsen Boligsameie Maling og utskifting av råtten plank på hus. Behovet er stort for flere hus og styret er i ferd med å planlegge etablering av et større prosjekt og vil informere sameierne om dette i forkant av årsmøtet. Utbyggingssaker Styret har behandlet og godkjent søknad om utbygging i hht. gramatikk i Løvåsveien 5 A Styret har, på vegne av ØTB, etter anmodning fra sameiemøtet i 2014 sendt søknad til Oslo kommune v/ Plan- og bygningsetaten vedrørende permanent dispensasjon fra gjeldende arealplans (småhusplanen) bestemmelse om utnyttelsesgrad av tomt for bygging av boder. Foreløpig tilbakemelding fra kommunen gir begrenset grunn til optimisme. Status er at styret undersøker muligheten videre. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i IF Skadeforsikring, polisenummer Dette er en forsikring av boligmassen og inkluderer ikke innbo og løsøre. Dersom skade oppstår skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til IF Skadeforsikring og sørger for oppfølging. Styret orienteres om skaden. Selv om sameiets forsikring benyttes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandel dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Andre saker Styret vedtok å heve husleien med 2% i hht. prisindeksregulering gjeldende fra Styret har kontaktet Plan og bygg vedrørende vedtatt tiltak om fortau og sykkelsti langs Tåsenveien. Saken er nå hos Bymiljøetaten. Vi avventer detaljplanlegging. Oppstart er berammet til 2017/18. Tradisjonell sommerfest ble avholdt en kald junikveld og container på vår og høst ble fylt opp. Styret vil vurdere behov for vedlikehold av porter og påfylling av grus og mener dette er egnet dugnadsarbeid som tiltak for å fremme sosialt miljø i sameie! Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2014 Utskifting noen vinduer. Ettårskontroll av terrassedører Utskifting av terrassedører Avløp: Skiftet enkelte rør i bakken, trukket strømpe gjennom deler av det gamle anlegget i bygningene Nye inngangsdører Drenering: Noe drenering i ettertid etter utbygging av seksjoner.