Forslag til Detaljregulering for Hotell Støtvig Vest, Rygge kommune. 1. Innledning side Planområdet, eksisterende forhold side 2

Transkript

1 Forslag til Detaljregulering for Hotell Støtvig Vest, Rygge kommune. Innhold: 1. Innledning side 2 2. Planområdet, eksisterende forhold side 2 3. Planforslaget side 3 4. Risiko og sårbarhet side 6 5. Medvirkning side 7 Vedlegg Kopi av varslingsbrev og annonser Liste over medvirkende og naboer Kopi av innkomne innspill og merknader Illustrasjoner Side 1 av 7

2 1 Innledning 1.1 Oppdragsgiver: Støtvig Hotel AS. 1.2 Eiendoms- og eierforhold: Støtvig Hotel AS er eier av området. 1.3 Planlegger opplysninger om kompetanse/godkjenning: Halvorsen & Reine Sivilarkitekter AS er ansvarlig for utformingen av planmaterialet. H&R har utarbeidet tilsvarende planer i andre kommuner, og er dermed godt kjent med krav til innlevert materiale. H&R har sentral godkjenning. 1.4 Hensikten med planen: Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for utvidelse av Støtvig Hotell. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og eventuelt andre juridiske forhold: Området omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt , denne er under rullering. En nu kommuneplan blir trolig godkjent i juni Gjeldende reguleringsplan for området er Reguleringsplan for Larkollveien Støtvig vedtatt Planen er vurdert i hht. Forskrift om konsekvensutredning 3, 4. og Vedlegg 2, det er ikke funnet at krav om konsekvensutredning er til stede. Se også Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse: Området er på ca 5,6 daa. Planområdet ligger sentralt på Larkollen i Rygge Kommune. Larkollveien (Fv 335) går nord for planområdet. 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene: Larkollveien går nord for planområdet. Sør for veien, og øst og sør for planområdet ligger regulert hotelltomt, strand og småbåthavn. Sørvest for planområdet ligger en privat strand som består av to eiendommer, her ligger en mindre flytebrygge for småbåter. Nord for Larkollveien ligger Støtvigjordet som per i dag brukes til landbruk. Planområdet omfattes i dag av boligformål. Innenfor planområdet ligger en nedsenket skyttergrav fra 2. verdenskrig. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og ev. verneverdig bebyggelse. Bebyggelsen på tomten består av en tidligere direktørbolig tilhørende hotelle, samt to eneboliger, noen mindre uthus og en kiosk. Ingen av bygningene er registrert som bevaringsverdige. Larkollveien 797, gbnr 34/116 er i SEFRAK-register betegnet som et gammelt hus, uten at byggeåret er kjent. Bygningen har ikke fått vernestatus i gjeldende reguleringsplan. 2.4 Barnehage, skole, forretninger: Barnehage og skole ligger lenger opp på Støtvigjordet. Rett øst for planområdet, på andre siden Støtvigveien finnes en kiosk/grill og en frisør. Det finnes en nærbutikk ca. 800 m øst for planområdet 2.5 Topografi og vegetasjon: Tomten er stort sett flat med et høydedrag som stiger med ca. 3 m mot vest. Vegetasjon består i hovedsak av busker og mindre trær. Side 2 av 7

3 2.6 Klimatiske forhold, sol og vind: Det er gode solforhold på området siden hele Støtvigdalen åpner seg ut mot fjorden i sør. Området er ganske vindutsatt. 2.7 Støy vegtrafikk og evt andre støykilder: Nærheten til Larkollveien medfører at områdene inntill kan være utsatt for en del trafikk-støy. Det er utarbeidet trafikkanalyse, sier mer om støybelastningen mtp trafikk, og evnt behovet for en støyanalyse. 2.8 Grunnforhold: Det er dårlige grunnforhold på deler av området. Det er utført grunnundersøkelser i forbindelse med prosjektering av nytt hotellbygg på tomten ved siden av. Grunnen består av en tørrskorpe med kvikkleirelag og siltige masser i varierende dybde under. 2.9 Vann, avløp, el.kabler og teleanlegg: Det er nedgravd teknisk infrastruktur, som skal kartlegges og påvises i forbindelse med søknad om rammetillatelse. 3 Planforslaget 3.1 Forhold til overordnede planer: I gjeldende kommuneplans arealdel er område avsatt til boligformål og næring. I forslag til rullerende kommuneplan er område avsatt til næring. 3.2 Prosjektbeskrivelse: Område: Planområde er lokalisert mellom Larkollveien og småbåthavna på Støtvig. Området består av eksisterende bebyggelse som skal rives og erstattes av bygninger som skal inneholde funksjoner for utvidelse av Støtvig Hotel. Adkomst: Hovedadkomst til hotellet skjer fra Larkollveien. Utenfor hovedinngangen ligger en adkomstplass med mulighet for korttidsstopp for personbiler. Varelevering vil også foregå her. Adkomst til parkeringskjeller skjer via rampe på nordvestsiden av hotellet med innkjøring fra adkomstplassen på østsiden. Kjøreadkomst til småbåthavna er langs nordvestre leilighetsfløy på hotellet. Materialbruk: Fasadematerialet består i hovedsak av trepanel og/eller trespon i lyse farger. For øvrig er det planlagt hvite rekkverk, balkonger og vinduer. Deler av hotellet tenkes utført med mye glass i fasadene, dette for å skape transparente felter for å splitte bygningsvolumene. Steinmurer rundt uteplasser og terrasseringer bygges av lokal stein. Bebyggelse: Bygningskroppene til hotellet grupperes sentralt og øst i planområdet, dette for å sikre best mulige utsikts- og solforhold, både for hotellet og bakenforliggende naboeiendommer. Hotellfløyene separeres med smale glassforbindelser. Evt boliger plasseres spredt innenfor byggeområde. Hotell, uterom: Hotellfløyene plasseres i ytterkant av byggeformålet. Volumene danner sammen med vegetasjon og topografi to skjermede uterom, det ene mot syd og det andre mot vest. Mot øst dannes en større åpen gresslette som virker som siktkorridor mellom selve hotellbygget (Fase 1) og utvidelsen (Fase 2); ikke ulikt dagens situasjon. Evt. boliger vil få uterom i forholdt til plassering på tomten. Side 3 av 7

4 Hotell, skala og høyder: Hotellfløyene er i to etasjer, og skala og høyder er tilpasset øvrig bebyggelse i området. Gesims og mønehøyder er øket med 1 meter i forhold til gjeldende plan, men ligger godt innenfor generelle høydebegrensninger i plan- og bygningsloven. Hotell, kommunikasjon: Kommunikasjonsveier innvendig strekker seg ut fra resepsjonsområde i første etasje, adkomst til andre etasje foregår via hovedtrapp/heis i resepsjonsområde og trapp mellom romfløyene. 3.3 Reguleringsformålene i planen: 1. Bebyggelse og anlegg: Boliger/Næring med med tilhørende anlegg, B/N 1-2: Bygninger er tenkt å innholde hotellrom, kurs- konferanseavdeling, samt enkel relax-avdeling med behandlingsrom. I tillegg kommer nødvendige servicefunksjoner som lager etc. Ved boligbebyggelse er bygninger tenkt som eneboliger. I forhold til gjeldende plan har formålet blitt endret til kombinert bebyggelse fra det som tidligere var regulert til boligformål. Uteopphold, U: Uteoppholdsareale for hotell evt. boliger. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Adkomstveg til strandområder og småbåthavn reguleres til Gangvei, G1-2 for å sikre allmennhetens tilgang til sjøen. Området går fra Larkollveien, gjennom planområdet og til området bak småbåthavna. Biloppstillingsplass med trafikkareale i nord reguleres til Parkering, P. 3. Grønnstruktur: Vegetasjonsskjerm, Gr 1-2. Området mellom Parkering (P) og naboeiendommer i vest og nord, samt Larkollveien i øst. 4. Landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift: Områder regulert til Friluftsformål, Fr1-3, skal sikre allmenn rett til friluftsliv innenfor området. Ingen bebyggelse tillates oppført innenfor områdene. 5. Hensynssoner: Vern av kulturminner: Det er avsatt en hensynssone rundt eksisterende skyttergrav fra 2. Verdenskrig. Denne er noe utvidet i forhold til riksantikvarens avgrensing. Det tillates ikke aktiviteter eller tiltak som kan ødelegge eller forringe anlegget. 3.4 Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder: Det er et ønske at hotellet inneholder ca. 20 hotellrom, med kurs- og konferanseavdeling, behandlingsrom etc. Med foreslåtte høydebegrensning gir dette en BYA på ca. 800 m2. Dette gir en utnyttelsesgrad på 50%-BYA (inkl. nedkjøringsrampe). Hotellfløyer er planlagt i 2-etasjer med en gesimshøyde på ca. 5,5 m og en mønehøyde på ca. 8 m. For å kunne tilpasse etasjer i hotellfløyene, økes gesims- og mønehøyde med 1,0 m i forhold til eksisterende plan. Takvinkler er satt til mellom 30 og 40 grader, som er lik tidligere plan. For å kunne utnytte loftet i deler av leilighetsfløyene uten å øke totalhøyden vesentlig, er det lagt inn en formulering om at det tillates arker/takopplett på deler av bygget. Side 4 av 7

5 Eventuelle boliger ønskes utført som småhusbebyggelse i 2 etasjer, med ca m2 grunnflate. Gesims- og mønehøyder settes som for hotellbebyggelse. Takvinkel settes uforandret (30-40 grader). Grad av utnyttelse for hele tomta er i prinsippet uforandret i forhold til tidligere plan (m2), men pga endret areal på byggeformålet, som gir et annet utgangspunkt for å beregne tillat bebygd areal, blir %-BYA høyere og øket fra 15 til 50%. Arealet som tillates bebygd i forhold til gjeldende reguleringsplan er tilnærmet likt. 3.5 Estetiske forhold til omgivelser. Det er lagt vekt på at nye bygninger skal tilpasses omgivelser i forhold til materialbruk og takform. For hotellet tilstrebes den volummessige tilpassningen ved krav om oppdeling/sprang i fasader og bygningsvolumer. Se også avsnitt Prosjektbeskrivelse. 3.6 Grønnstruktur (behandling av eksisterende og ny vegetasjon): Det er ingen eksisterende vegetasjon som utmerker seg som verneverdig innenfor planområdet. Det er derfor kun aktuelt å legge føringer for ny vegetasjon. Byggeområdene skal ha betydelige innslag av beplantning, og ubebygde arealer skal overflatebehandles og gis en tiltalende utforming. 3.7 Miljø, klima og energi: Tiltak innenfor planen har i seg selv ingen større innvirkning på lokale klimatiske forhold. Det nye prosjektet innenfor planområdet skal oppfylle revidert plan- og bygningslov, og vil derfor ivareta krav til energiforsyning etc. i forhold til denne. 3.8 Barn og unges interesser. Utvendige oppholds- og aktivitetsareal/lekeplasser : I planbestemmelser er det lagt inn krav om minste uteoppholdsareal per boenhet samt krav om leke- og oppholdsarealer som egner seg til bruk for flere aldersgrupper og hele året. Nærhet til skole og barnehage gjør at disse lekeplasser kan brukes også av evt. nye beboere innenfor planområdet. For øvrig skal uteområder sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare 3.9 Tilgjengelighet for alle: I planbestemmelser er det lagt inn krav om at bygninger og uteområder skal planlegges med tanke på universell utforming Trafikk: Med utgangspunkt i utført trafikkanalyse av eksisterende trafikkforhold og hva en gjennomføring av tidligere foreslått tiltak innenfor området ville kunne medføre av økning, er det gjort en beregning av Halvorsen & Reine as som viser at tiltak i forbindelse med nytt hotell og tilhørende utvidelse i ny reguleringsplan vil generere en trafikkøkning på ca 60 kjøretøy/døgn Parkering: Samlet parkeringsbehov skal løses innenfor planens avgrensning. Krav til parkeringsdekning fremgår for hvert enkelt område. Parkeringsplasser plasseres i hovedsak i p-kjeller under hotellbebyggelsen, og det er også avsatt en mindre parkeringsplass mot nord Fotgjengere og syklister: Det er i gammel plan avsatt plass til gang- og sykkelvei langs Larkollveien, denne berøres ikke av ny plan. Planen legger opp til en intern gangakse gjennom planområdet, G1-2. Forhold rundt Larkollveien/Støtvigveien ønskes behandlet i forbindelse med fremtidig regulering av Støtvigenga nord for Larkollveien. Side 5 av 7

6 3.13 Kollektivtrafikk: Det eneste kollektive tilbudet er buss. En busslomme på hver side av Larkollveien ligger utenfor planområdet. Regulert busslomme, utenfor planområdet på sørsiden av Larkollveien ønskes flyttet fra boligeiendom til fremfor hotellet øst for planområdet Kulturminner: Vest i planområdet ligger en skyttergrav fra 2. verdenskrig. Denne fremstår som en nedsenket steinmur med høyde ca 0,7 m og diameter 4-5 m. Skyttergraven er gressbevokst nedi og omgitt av gress rundt. På tidligere reguleringsplan er område for bevaring av skyttergraven plassert på galt sted. Skyttergraven er nå målt inn og kulturelt bevaringsområde lagt inn i forslag til reguleringsplan Rekkefølgebestemmelser: Se reguleringsbestemmelser. 4 Risiko og sårbarhet 4.1 Flomfare: Planområdet ligger i dag på ca. kote 2,0 2,7m og vil kunne være utsatte for flomfare; utområder til hotellet i forbindelse med høy vannstand i havet kombinert med uvær. Sikring av hotell vil bli gjort ved at 1. etasje på hotellet plasseres ca. på høyde med eksisterende hotell. Kartlegging av 200-årsflom viser at vannstanden vil kunne nå kote 2,4m. 4.2 Grunnforhold: Dårlige grunnforhold på deler av området. Det er utført grunnundersøkelse som viser kvikkleire og siltige masser i varierende dybde under tørrskorpen. Rygge kommune vil ved byggesaksbehandling kreve dokumentasjon for at bygninger og fyllingsarbeider utføres med tilstrekkelig sikkerhet mot setninger. 4.3 Ledningsanlegg: må kartlegges i forbindelse med hver byggesak innenfor området. Ev. ledninger som ligger utsatt til med hensyn til setninger etc. må ivaretas ved utbygging. 4.4 Veg/trafikk: Planområdet avgrenses i nord av fylkesveg; Larkollveien og vil få adkomst fra denne. Dette gir god adkomst ved akutte behov som ulykker, sykdom, brann mv. Det planlegges kjørbar adkomst til småbåthavn via gangvei. For øvrig er trafikkmessige konsekvenser ved utbygging av planområdet utredet i egen trafikkanalyse. 4.5 Andre forhold: Det er ikke andre kjente naturforhold enn de allerede nevnte som gir grunn til spesielle undersøkelser eller forholdsregler med hensyn til risiko og sårbarhet. I aktuelle nærområder er det ikke kjente virksomheter som kan medføre en uforholdsmessig risiko i form av brann, eksplosjon, forurensninger eller terrorhandlinger. Radonmålinger vil bli utført ved grunnundersøkelser. Side 6 av 7

7 5 Medvirkning 5.1 Deltagere i planprossessen: Grunneiere, rettighetshavere og aktuelle offentlige myndigheter og organisasjoner er varslet i forbindelse med oppstart, og oppfordret til å komme med eventuelle innspill til planen. Se vedlegg for adresseliste. 5.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid: Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Moss Avis. Grunneiere og rettighetshavere er varslet i brev av Innspill til planarbeidet/merknader til plan: Det har kommet 10 innspill til planarbeidet. 1. Kari Veum og Anne Sofie Støtvig 2. Larkollen Vel 3. Oslofjordens Friluftsråd 4. Paul Henning Fjeldheim 5. Statens Vegvesen 6. Miljørettet helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler 7. Fylkesmannen i Østfold 8. Østfold fylkeskommune, Kulturminneseksjonen 9. Kystverket 10. Østfold Fylkeskommune, Planseksjonen Se sammendrag av uttalelser/merknader etter varsel om oppstart. Halvorsen & Reine AS Sivilarkitekter MNAL Herman Jacoby Side 7 av 7