Veileder(og(retningslinjer(for( utbygging(av(kjeller(og(loft(i( Vøientunet(borettslag(

Transkript

1 Vøientunetborettslag Veilederogretningslinjerfor utbyggingavkjelleroglofti Vøientunetborettslag Forberedtfor:GeneralforsamlingiVøientunetborettslagmandag3.mars2014 Utarbeidetav:ByggekomiteenvedSindreHorsebyogVildeStraumeWiig Dato:6.februar2014 Vøientunetborettslag! Stockflethsgate36750ogThurmannsgate15

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1.Innledning...3! 2.Bakgrunn...3! 3.Fremgangsmåteforutbygging...4! 3.1Modellforutbygging...4! 3.2Forslagtilvedtak...5! 4.Kostnaderoginntekter...7! 4.1Kostnaderforutbygger...8! 4.2Vedlikeholdavbygårdenogtilretteleggingforutbygging...9! 4.3Salgsstrategioginntekterforborettslaget...12! 4.4Husleieinntekter...12! 4.5Andelsbrøk...14! 5.erogfellesareal...14! 6.Risikovedutbygging...15! 7.Andelseieresomikkebyggerut...16! 8.Tidsaspekt veienvidere...16! Oversiktovervedlegg Vedlegg1:FasadetegningerRedearkitekterAS) Vedlegg2:InnvendigetegningerX7FormarkitekterAS) Vedlegg3:ØkonomiskkalkyleOBFTeknisk) Vedlegg4:VedlikeholdsplanforVøientunetborettslag Vedlegg5:Garantibevismellomutbyggerogborettslag,førstekjøpsrunde Vedlegg6:Kjøpskontrakt Vedlegg7:Vedtekter 2

3 1.INNLEDNING Mulighetene for utbygging av kjeller7 og loftsareal i Vøientunet borettslag har siden 2001 værtentilbakevendendediskusjon.detvitneromeninteresseblantandelseiere,samtidig som det tydeliggjør at utbygging er et vanskelig tema. Sett i lys av borettslagets vedlikeholdsplan og den nåværende økonomiske tilstanden til borettslaget, er det nødvendigåsepånyeinntjeningsmuligheterforåsikreborettslagetsøkonomi. Byggekomiteenharsidengeneralforsamlingi2012jobbetforåfåklarhetidespørsmålog usikkerheter som knyttes til en utbygging og fremlegger på generalforsamlingen 3. mars 2014 byggeveiledermed retningslinjer for utbygging.byggekomiteen legger samtidigfrem syv vedtak til avstemming se avsnitt 3.2). Foreliggende informasjon bygger delvis på informasjonsheftet fremlagt på generalforsamling mai Ved positivt vedtak på generalforsamlingen plikter alle andelseiere og borettslaget ved styret å følge byggeveilederenmedvedleggvedutbygging. 2.BAKGRUNN Vøientunet borettslag er bygget av Oslo kommune og stod ferdig i Bygningen har statussombevaringsverdigogstårpåoslobyantikvarsguleliste.detvilsiatbyantikvaren vurderer bygningen som verdifull ut fra en arkitektonisk og/eller kulturhistorisk vurdering, ikke ulikt mange andre eldre bygårder i Oslo. At bygningen er bevaringsverdig innebærer ogsåatborettslagetvedenutbyggingmåforholdesegtilretningslinjerfraoslobyantikvar ved eventuelle endringer på fasade og romløsning. Byantikvaren er imidlertid positiv til utbyggingen, og byggekomiteen, i samarbeid med Rede arkitekter, har levert en rammesøknadforfasadeendringdesember2013. Borettslagetbeståridagav73leiligheterfordeltpå3etasjer.Itillegginneholdergården2 næringslokaler,samtromsligefellesarealerikjellerogpåloft.storeflater,delvisubrukt,gir godeutsikterforatborettslagetkanselgearealtilandelseiereiførsteogtredjeetasje,slikat leilighetenekanutvides. DeflesteleiligheteneiVøientunetborettslagerrelativtsmåogborettslagetoppleveridag stortgjennomtrekk.byggekomiteenmeneratenutbyggingvilføretilatflere blantannet beboeresomoppleverfamilieøkning kanbliboendelengreigården.slikblirbomiljøetmer stabilt og beboermassen mer variert. Gården ligger mot et stort grøntareal som egner seg godt som oppvekststed for barn. Samtidig vil salg av areal kunne stimulere til en god og forutsigbarborettslagsøkonomiinntekterervidereutdypetiavsnitt4). Enutvidelseavboligarealtilloftogkjellersammenfallerogsåmedentiltrengtutviklingav Osloby.Oslooppleverenbefolkningsvekstpåomkring10000innbyggereårlig,ogdeteret behovforåutvideboligmassenibyen.fraetmiljøperspektivtilsierutvidelseavboligarealet innenforenalleredeoppsattbygårdengodutnyttelseavbyrommet. 3

4 Utbygging av loft og kjeller i eldre bygninger er videre en trend i Oslo, også i Vøientunets nabogårderpåsagene.gjennomutvidelseavboligarealetvilvøientunetborettslagøkesin attraktivitetitaktmedutviklingenavandrebygårderioslo,noesomgagneralleandelseiere iborettslaget. Tilstanden på gården er visuelt bra når det gjelder tak, fasade og uteområder, samt oppgangerogfellesarealer,menmyeavbygningsmasseneraveldredato.spesieltkandet nevneseldretakstein,dårligisolerteytterveggerogvinduer,samteldrevann7ogavløpsrør. Det finnes også betydelige mangler på brannsikkerhet og skorsteiner. Manglende ventilasjon, eldre sterkstrømsanlegg og manglende støyisolering mot trafikkert vei, utgjør ytterligere byggtekniske utfordringer borettslaget må ta tak i de kommende årene, uavhengig av utbygging. Borettslaget må innhente midler for å imøtekomme vedlikeholdsbehovene. Det er derfor naturlig å vurdere salg av kjeller7 ogloftareal som inntektskildeforådekkekommendeutgifteriborettslaget. For å bevare de arkitektoniske kvalitetene i borettslaget har det vært avgjørende å følge retningslinjer fra Oslo byantikvar. Rede arkitekter, ved Ingerid Helseth, har i dialog med antikvaren tegnet forslag til endringer på bygårdens fasade. Det er viktig at utforming og plassering av kjellervinduer og arker er i rytme og harmoni med bygningens arkitektur. Tegningenebaserersegkunpåfagligevurderinger,ikkepåpreferanserforbrukoginnvendig resultatsevedlegg1fortegningeravfasade).redearkitektersendteinnrammesøknadfor fasadeendring til byantikvaren i desember Saken er til behandling og svar ventes i løpetavvinter/vår2014. Plantegninger for leiligheter og bodplassering ble utarbeidet av X7Form arkitekter for tidligere byggekomiteer. Det foreligger imidlertid enkelte feil på tegningene, og de vil dermed bli oppdatert av Rede arkitekter hvis rammesøknad om fasadeendring godkjennes av byantikvaren, og utbygging vedtas av generalforsamling. De indre tegningene, slik de foreligger nå, gir likevel et godt bilde av romfordeling ved utbygging av kjeller og loft vedlegg2). 3.FREMGANGSMÅTEFORUTBYGGING Følgende modell for utbygging er utarbeidet av byggekomiteen og baserer seg på retningslinjer og råd fra borettslag som har vedtatt lignende utbygging og advokater med kunnskappåfeltet,samtbyggkonsulenterogarkitektvedhenholdsvisobftekniskogrede arkitekter. Positivt vedtak på generalforsamling 3. mars 2014 innebærer at modellen må følgesavalleandelseieresomutvidersittboarealtilkjellerellerloft.styretogandelseiere somikkebyggerutplikterogsååfølgemodellenpådepunktenesomomhandlerdem. 3.1Modellforutbygging Modellen legger til rette for at det kun er de andelseiere som velger å benytte seg av mulighetentilåutvidesittboarealsomskalrammesavkostnadervedutbygging. 4

5 Førenutbyggingkanfinnestedpåløperenrekkeoppstartskostnader.Detteinnebærerblant annet: Implementeringavvanntåkeanleggtilutvidetareal; Brannprosjekteringogutarbeidelseavmalforbrannsikkerutbygging; Fjerningavasbestikjeller,og; Forbedringavvanntilførseltilgården. Flereavdisseposteneinngåriborettslagetsvedlikeholdsplanvedlegg4),ogdeteretbehov for at det planlagte vedlikeholdsarbeidet gjennomføres de nærmeste årene, uavhengig av utbygging.peridagharborettslagetikkemidlertilådekkedissekostnadene.etalternativer at borettslaget tar opp lån for å fremskynde planlagt vedlikehold og for å dekke oppstartskostnadervedenutbygging.byggekomiteenanserimidlertiddenneløsningensom lite gunstig, ettersom en utbygging ikke skal ramme økonomiskde andelseiere som ikke byggerut,deriblantbeboerei2.etasje. Vedpositivtvedtakpågeneralforsamlingengårborettslagetderimotinnforfølgendemodell for å dekke oppstartskostnader. Modellen innebærer at en utbygging, inkludert nødvendig klargjøring av bygården som nevnt over, først iverksettes når et visst antall andelseiere binder seg per kontrakt med borettslaget til kjøp av areal vedlegg 5). Det eksakte antall andelseieresommåbindesegiførstekjøpsrundeavhengeravstørrelsepåarealdenenkelte andelseier kan kjøpe opp, og dermed også inntektspotensialet for borettslaget ved salg av respektive areal. Først når borettslaget er sikret salg av areal og inntekter tilsvarende oppstartskostnader,vilenutbyggingiverksettes.ipraksisbetyrdetteatborettslagetmåta oppetkortsiktigrammelån,menatdettelånettilbakebetalesumiddelbartmedinntektene fraoppstartssalget.dettelånopptaketvilikkehainnvirkningpåhusleieellerfellesgjeldsiden tilbakebetalingalleredeergarantertvedrammelåneinngåelse. Modellenredusererrisikoenforborettslaget.Foråogsåredusererisikoentilandelseier,vil denenkeltekunbindesegtiloppkjøpavarealinnenettår.detvilsiathvisborettslagetikke har inngått avtale med nok andelseiere om salg av tilstrekkelig areal innen ett år, frafaller avtalen. En ny kontrakt på ett år kan deretter undertegnes mellom andelseier og borettslaget. Ansvarlig for garantibevis fra borettslaget vil være styret, nærmere bestemt styretsansvarspersonforutbygging. Utbygging i bygården må iverksettes innen tre år etter rammeavtale er inngått med Oslo byantikvarogplan7ogbygningsetaten.harutbyggingikkeblittiverksattinnentreårmåny rammesøknadsendesoggodkjennes. 3.2Forslagtilvedtak Følgendevedtakskalstemmesoverpågeneralforsamlingen3.mars2014: 5

6 Sak1a,frabyggekomiteen: På bakgrunn av borettslagets behov for midler for å imøtekomme vedlikeholdsplan og beboeres ønske om utbygging av kjeller og loft, samt byggekomiteens veileder om utbygging, foreslås det at styret innvilges fullmakt til å gjennomføre utbygging etter de planer som foreligger i byggeveilederen med vedlegg.dersom forslaget nedstemmes, frafallerforslagtilvedtak1b,1c,1d,1e,1f,og1g. Forslag til vedtak:!generalforsamlingen! gir! styret! fullmakt! til! å! avhende! utbyggingsrett! i! henhold!til!byggeveileder!av!6.!februar!2014.! Sak1b,frabyggekomiteen: Det foreligger per i dag prinsipptegninger for utbygging av kjeller og loft, utarbeidet av arkitekt. Disse tegningene vil være malen for utbygging av kjeller og loft. Borettslaget og utbyggerplikteråfølgemalen. Forslagtilvedtak:Generalforsamlingen!vedtar!prinsipptegninger!for!utbygging!av!kjeller!og! loft,!hvilket!styret!og!utbygger!plikter!å!følge. Sak1c,frabyggekomiteen: Byggeveilederenbyggekomiteenharutarbeidetgjørredeforkjøpskontraktogretningslinjer for utbygging av kjeller og loft. Kjøpskontrakten og retningslinjene har til hensikt å sikre borettslagetfraeventuelletvistermellomutbyggerogstyret. Forslag til vedtak:!generalforsamlingen! gir! styret! fullmakt! til! å! følge! byggeveilederens! kjøpskontrakt!og!retningslinjer.! Sak1d,frabyggekomiteen: Byggekomiteen har utarbeidet en byggeveileder som tar for seg flere aspekter ved en utbygging,medredegjørelseforutbyggermodellenborettslagetogutbyggerskalfølge. Forslag til vedtak:!generalforsamlingen! gir! styret! fullmakt! til! å! avgjøre! standardiserte! utbygginger! av! kjeller! og! loft,! forstått! i! den! retning! at! byggeveilederen! byggekomiteen! har! utarbeidet!av!6.!februar! 2014!skal! følges.! Styret! forutsettes! å! godkjenne! standardisert! utbygging! av! kjeller! og! loft,!dersom! det! ikke! foreligger! tungtveiende! innvendinger! fra! borettslagets!naboer.! 6

7 Sak1e,frabyggekomiteen: Generalforsamlingen vedtok med antall) stemmer at styret har fullmakt til å avgjøre og forutsettes å godkjenne standard kjeller7 og loftsutbygging, dersom det ikke foreligger tungtveiende innvendinger fra borettslagets naboer. Andre ut7 og ombyggingssaker som avvikerfrastandardbehandlesavgeneralforsamling.foråkunnegjennomføreenutbygging må borettslagets vedtekter endres, og utbyggervedtekter legges til. Byggekomiteen har i dialog med advokat utarbeidet tillegg til vedtekter, gjengitt i byggeveilederen, via dens vedlegg7. Forslag til vedtak:!generalforsamlingen! vedtar! å! legge! til! de! utbyggervedtekter! som! er! presentert!i!byggeveilederen. Sak1f,frabyggekomiteen: Oppstartskostnader ved tilrettelegging for utbygging av kjeller og loft, som skissert i byggekomiteensbyggeveileder,vilinnebæreeninvesteringpåanslagsvis kroner. Det er imidlertid ikke rimelig at beboere i 2. etasje og beboere i 1. og 3. etasje som ikke ønsker å bygge ut, skal belastes for dette i form av økt husleie og fellesgjeld. For at igangsettelse av utbygging skal finne sted så raskt som mulig legger byggekomiteen inn forslag om at utbyggingsprosessen starter idet et visst antall andelseiere kan garantere oppkjøp av tilleggsareal overfor borettslaget. Dette minsker risiko for borettslaget og utbyggingvilstarteutenatdetøkonomiskberørerbeboeresomikkeskalbyggeut. Forslag til vedtak:!generalforsamlingen! gir! styret! fullmakt! til! å! lånefinansiere! innstallering! av! vanntåkeanlegg,! nye! vanninntak! om! nødvendig! og! asbestsanering! av! kjellertak,! samt! andre!klargjøringsutgifter!for!utbygging!av!kjeller!og!loft,!såfremt!det!foreligger!garantier!fra! andelseiere!om!at!de!kjøper!areal!av!en!slik!skala!som!tilsier!at!salgsinntektene!ved!dag!én! overskrider!de!lånekostnader!borettslaget!har!i!den!forbindelse. Sak1g,frabyggekomiteen: Byggekomiteenmenerdeterfornuftigåinnføreforkjøpsrettiborettslaget. Forslagtilvedtak:!Det!skal!praktiseres!forkjøpsrett!i!borettslaget. 4.KOSTNADEROGINNTEKTER Økonomiskkalkylevedlegg3)viserkjøpsprisforutbyggeroggirenprognoseforinntekter for borettslaget ved salg av loft og kjeller. Avsnittene under går nøyere inn på hvilke kostnaderoginntekterkalkylenberører. 7

8 4.1Kostnaderforutbygger Utbyggingavkjellerogloftvilmedførekostnaderfordenenkelteutbygger.Enenkeloversikt overkostnaderknyttettilbyggtekniskeendringerfølgerunder.merkatdettekunerment for å gi et første innblikk i noen av de større kostnadene, og ikke utgjør en fullstendig oversiktoveralleutgifterdenenkelteutbyggermåttehavedutvidelseavsinbolig. Byggekomiteen anbefaler at den enkelte utbygger, så godt det lar seg gjøre, koordinerer utbyggingenmedandreandelseiereioppgangen,samtiborettslagetforøvrig.dettevilbidra tilåreduserekostnadeneforarbeidskraft,materialeretc. Oversiktoverkostnadsposterforutbyggerikjellerareal: Installeringavnyevinduer Gulvstøpingogradonsikring Installeringavventilasjon Oppgraderingavvann7ogel7tilførseltildenaktuelleboenhet Alleøvrigekonsulent7ogbyggekostnaderforarealetsomerervervetikjellerf.eks. brannsikreseksjonsskiller,indrebodogstøyisoleringmotøvrigeboenheter) Oversiktoverkostnadsposterforutbyggeriloftsareal: Installeringavvinduerogkarnapper Installeringavventilasjon Oppgraderingavvann7ogel7tilførseltildenaktuelleboenhet Isolereforvarmetapogbekostededeleravtakomleggingsomberørerindretak Alle øvrige konsulent7 og byggekostnader for arealet som er ervervet i loft f.eks. brannsikreseksjonsskiller,indrebodogstøyisoleringmotøvrigeboenheter) Detvilforutbyggerkostecirka500krperveggkvadratmeteråsetteoppseksjonskillersom er brannsikret. Dette gjelder for både kjeller og loft. Seksjonskiller som er brannsikret må settesoppidettilleggsarealerkjøptopp. Detvilforutbyggerkostemellom kråflytteogbyggeoppénbod.Dettegjelder forbådekjellerogloft. Prisenforåferdigstillekjellerogloft,slikatdeterbeboelig,avhengeravhvilkenstandard den enkelte utbygger ønsker seg, og hvorvidt man ønsker å flytte våtrom eller kjøkken til tilleggsarealet. En omtrentlig pris per kvadratmeter for å ferdigstille kjeller7 og loftareal liggerpåmellom kr. Kjøpekontrakten regulerer ansvaret for utbygging til den enkelte utbygger. Borettslaget stiller likevel krav til utbygger om å benytte godkjent firma for utbygging, samt byggkonsulentfraobftekniskforkvalitetssikringavutførelsen.alleslikekostnaderfallerpå utbygger. Styret vil også utarbeide brannprosjektering som del av tilrettelegging for utbygging,ogalleandelseieresomutvidersittboarealplikteråfølgedenne. 8

9 Byggekomiteen mener det er mest hensiktsmessig å benytte OBF Teknisk som byggkonsulent på grunn av deres kunnskap om og erfaring med gården. Ved å benytte et firma med kjennskap til utbyggingen vil prosessen med kvalitetssikring være betydelig enklere for den enkelte utbygger og borettslaget ved styret. I tillegg er det et fortrinn at sammebyggkonsulentbrukesforkvalitetssikringavallutbyggingfordidetdavilfinnesett oversiktligarkivoverheleprosessen.tilsistvildetmedbringestorekostnaderogmyearbeid for et nytt firma å opparbeide seg den kjennskap til borettslaget og utbyggingen som OBF har. 4.2Vedlikeholdavbygårdenogtilretteleggingforutbygging I2013gjennomførteOBFenbefaringavbygårdenmedsærligtankepåbyggetsfremtidige vedlikeholdsbehov.befaringenresulterteienvedlikeholdsplansomstyretforholdersegtili drift av borettslaget vedlegg 4). For å opprettholde bygårdens standard og et forsvarlig bomiljø må en rekke større vedlikeholdsprosjekter utføres de kommende ti årene. Byggekomiteen foreslår at flere av prosjektene bakes inn i en utbygging av kjeller og loft, deriblantfjerningavasbest,forbedringavvannledningerogstoppekraner,oppgraderingav brannsikkerhet og forbedring av elektrisk anlegg for å imøtekomme borettslagets reelle behov. Det betyr at kostnader som ellers ville krevd et låneopptak, nå kan dekkes av salgsinntekter. Slik unngår vi en større økning av fellesgjeld og husleie som følge av nødvendigvedlikehold. Verdien av leiligheter i godt vedlikeholdte borettslag er høyere enn i dårlig vedlikeholdte borettslag. En utbygging av kjeller og loft vil innebære en betydelig oppgradering av bygårdenogforløpendevedlikeholddenærmesteårene.salgetavarealvilogsåinnbringe penger til fremtidige poster på vedlikeholdsplanen. Samtlige 73 leiligheter vil da få et best mulig grunnlag for videre verdistigning som følge av godt vedlikehold og bedre økonomi i borettslaget. Dette er et eksempel på hvordan en utbygging av kjeller og loft kommer alle andelseieretilgodepåenhensiktsmessigogkostnadseffektivmåte. Underfølgerenoversiktoveroppstartsutgiftervedutbygging.Postermarkertmed*utgjør noen av vedlikeholdsbehovene borettslaget har på sin vedlikeholdsplan. Byggekomiteen foreslår at disse inkluderes i utbyggingen, slik at kostnadene ikke rammer beboerne økonomiskgjennomøktfellesgjeldoghusleie.posteneerogsåinkludertidenøkonomiske kalkylenforutbyggingvedlegg3).byggekomiteenanbefalerviderepådetsterkesteatalle poster under koordineres og gjennomføres samtidig i hele borettslaget. På denne måten sikrervilavestprisogataltutføresliktialleoppgangerogutbyggbartareal.dermederdet også enklere for styret å beholde oversikt over og kvalitetssikre arbeidet. Slik minimeres risikoforborettslagetogutbygger. 9

10 Prosjektledelse kr) SomforretningsførerforVøientunetborettslagoginnleidkonsulenttilarbeidmedutbygging foreslårbyggekomiteenatobftekniskfungerersomprosjektledervedutbyggingavkjeller og loft. En prosjektleder sikrer kvaliteten på utbyggingsprosessen. Prosjektlederens ansvar vil være å videreutvikle kontrakter, følge opp arbeid på byggeplass og sikre at HMS er iverksatthosunderleverandører.ansvaretforkontrollogoppfølgingvidereføresdermedfra styret til prosjektleder, som har betraktelig mer erfaring og kunnskap om utbygging. OBF Teknisk foretar kontroll av utført arbeid og påser at utbyggingen har skjedd i tråd med de retningslinjergitther.prosjektlederebistårogsåvedsluttoppgjørmellomutbyggerogstyret. Ferdigstillingoginnsendelseavinnvendigrammetillatelse60.625kr) Rede arkitekter ved Ingerid Helseth er valgt for videre utarbeidelse av tegninger og byggesøknader. Dagens innvendige tegninger er prinsipptegninger og utgjør således den malen borettslaget må følge ved utbygging. Det betyr at utvidelse av leiligheter, samt plassering av boder og fellesareal, må gjennomføres som i tegningene. Tegningene er imidlertidikkeheltkorrekteogdetmågjennomføresenkvalitetssikringogoppjusteringav feil.detteinnebæreratredearkitekterjustereroppmåling,sikrernøyaktigplasseringavog størrelsepåboderogfellesareal,samtholdertakidialogenmedoslobyantikvarogplan7og bygningsetatenominnvendigrammetillatelse.arbeidetmedinnvendigetegningererunder utvikling og kostnadene tas av budsjettet byggekomiteen fikk innvilget på generalforsamlingen i 2012 se vedlegg 3). Selve ferdigstillingen og innsendelsen av innvendig rammetillatelse til Plan7 og bygningsetaten, som Rede arkitekter vil stå for, beløpersegtil60.625kr. Brannprosjektering75.000kr) Sivilingeniører i UnionConsult AS er aktuelle å benytte i arbeidet med å ferdigstille en brannprosjektering for borettslaget, samt mal for brannsikker utbygging for utbyggere. Selskapet kjenner gården fra tidligere arbeid og har god erfaring fra liknede prosjekter. ArbeidetgjøresisamarbeidmedRedearkitekter.Vedutbyggingvilutbyggerværepliktetå følge brannprosjekteringsmalen UnionConsult AS har levert. Utbygger må i tillegg selv bekosteferdigstillelseavbrannprosjekteringenforsinaktuelleenhet,hvilketvilbeløpeseg tilomtrent20.000kr. Vanntåkeanlegg kr) Vanntåkeanlegg er det beste tiltaket for å øke brannsikkerheten i Vøientunet borettslag. Brannkonsulentene ved UnionConsult AS vil bestemme om dette er påkrevet i sin prosjektering,menvivelgeruansettåinkluderekostandenibudsjettet.kostnadenbaserer 10

11 seg på innhentet tilbud fra Vanntåkesystemer AS. Implementering av vanntåkeanlegg i borettslagetvilforbedresikkerhetenbetraktelig,hvilketgirpositivtutslagialleleiligheters verdisetting. Samtidig er det viktig å merke seg at et vanntåkeanlegg ikke medfører vannskader om det utløses, slik det tradisjonelle sprinkelanlegget gjorde. Når et vanntåkeanlegg utløses distribuerer det konsentrert damp, som umiddelbart kveler branntilløp. Kondensen som legger seg i rommet som følge av dampen vil enkelt kunne tørkesbortmedethåndkle. Juridiskbistand,vedPaalHaugaard25.000kr) Vedlagtibyggeveilederenerutkasttilgarantikontraktvedlegg5)ogkjøpekontraktvedlegg 6). Byggekomiteen anbefaler at advokat Paal Haugaard, med spesialisering i boligrett og entrepriserett, engasjeres i arbeidet med å sikre juridiske aspekter mellom utbygger og borettslag. Det er avgjørende at alle kontraktmaler i forbindelse med utbygging er tilstrekkelig utfyllende, samt forståelige for utbygger og styret. Paal Haugaard har 30 års erfaring fra arbeid med lignende utbyggingssaker og har således god oversikt over hvilke utfordringer både borettslag og den enkelte utbyggere møter, og hvilke løsninger som er mesthensiktsmessigeforåimøtekommedisse. *Vanntilførsel40.000kr) Etnyttvannanleggfrahovedledningenerpåkrevetforborettslaget,uavhengigavutbygging vedlegg4).mangebeboereoppleverlitevanntrykkfordirøreneogledningentilgårdener gjengroddogrustne.fireoppgangereralleredeutbedreti2013,resterendeoppgangervil utbedresvediverksettelseavutbygging. *Rørrehabilitering kr) Rørrehabilitering må gjennomføres i deler av bygningsmassen, uavhengig av utbygging. Kostnaden for rørrehabilitering er vesentlig redusert etter at OBF Teknisk, i samråd med rørleggere,lafremennyløsningforoppsettavvannrørikjelleren. *Forbedringavelektriskanlegg40.000kr) Målinger som ble foretatt i januar 2014 av Oslo Electro Company AS tilsier at borettslaget etterallsannsynlighetikkevilhabehovforåleggeinnnystrømkabelibygget.detanbefales likevelatborettslagetsøkerommerstrøminniel7tavleforstockflethsgate36,38og38b. OsloElectroCompanyharmåltogfunnetatbelastningenermoderatpådekablersomer installertidag.isamrådmedobfteknisktarbyggekomiteenimidlertidetliteforbeholdpå dettepunktet,ogleggerderforinnenkostnadpå40.000kr. 11

12 *Asbestsanering kr) Asbesteravdekketikjellerenistoredeleravbygningsmassen.Borettslagetvilifremtidenfå et pålegg om å fjerne asbesten. Derfor foreligger denne utgiftsposten i borettslagets vedlikeholdsplan,uavhengigavutbygging.asbestenvilavfagpersonellblidemontert,pakket ogsendttilgodkjentanleggfordestruksjon.arbeidenebørgjennomføresiénoperasjon,slik at alt kjellerareal klargjøres til utbygging samtidig. Samkjøring av arbeidet vil innebære betydeligreduksjoniprisen. 4.3Salgsstrategioginntekterforborettslaget Salgavkjeller7ogloftarealvilmedførebetydeligeinntekterforVøientunetborettslag.Iden økonomiskekalkylenerdetlagtinnenoversiktoverinntektervedsalgavareal.salgsprispr. kvadratmeterforloftbeløpersegtil8500krvedførstesalgsår.salgsprispr.kvadratmeterfor kjellerbeløpersegtil8000krvedførstesalgsår.byggekomiteenanbefalerenårligprisøkning pr. kvadratmeter på 7% vedlegg 3), men det er styret som bestemmer om kvadratmeterprisenskaløkesforhvertårsomgår. Siden borettslaget trenger midler for å imøtekomme vedlikeholdsutgifter de nærmeste årene,baserersalgsstrategiensegpååsikreenraskøkningavborettslagetsegenkapital.slik vil vi sikre borettslaget som felleskap sine økonomiske interesser. Kvadratmeterprisen er såledeshøyereennhvaandreborettslagvikansammenlikneossmedharsattforsalgavrå7 areal. Prisene er utarbeidet med grunnlag i råd fra OBF Teknisk og andre fagpersoner, erfaringer andre borettslag har gjort seg ved salg, samt etterspørsel og kjøpsvillighet blant andelseiereivøientunet. På grunnlag av interesse fra beboere, samt både OBFs og andre borettslags erfaring fra utbyggingavkjellerogloftiliknendeborettslag,anslårbyggekomiteenatborettslagetinnen 3årharsolgt35%avutbyggbartarealibådekjellerogloft.Salgetvilføretileninntektpåi overkantav krforborettslaget.byggekomiteenanslårvidereatborettslagetinnen en77årsperiodeharsolgt70%avarealettilensamletverdiavioverkantav kr. Tidsperiodengjengittovenforvilitilleggtotaltgenerereøktehusleieinntekterpåiunderkant av kretter salg av 70%), ene og alene fra husleie på tilleggsareal. Totalt sett er dette betydelige inntekter som tilfaller borettslaget, og sikrer en bedre og mer stabil økonomi. 4.4Husleieinntekter Vedutvidelseavboarealtildeleravkjellerogloftvilborettslagetssamledehusleieinntekter øke, og denne vil forbli konstant. Grunnen til dette er at beboere som bygger ut sine leiligheter vil betale husleie for areal som borettslaget tidligere ikke har kunnet innhente husleiepå.husleieperkvadratmeterpåtilleggsarealiloftetasjevilliggepå20%avhusleien andelseier betaler per kvadratmeter i sin leilighet i 3. etasje. Husleie per kvadratmeter på 12

13 tilleggsarealikjelleretasjevilliggepå15%avhusleieandelseierbetalerperkvadratmeteri sinleiligheti1.etasje. Som del av vedtak om utbygging av kjeller og loft plikter derfor borettslaget å bruke følgendemodellforberegningavhusleiepåtilleggsareal: Eksempel på utregning av husleie for leiligheter i 3. etg. med integrert loftareal: Forenleiligheti3.etg.på60kvadratmetersomgjennomsnittlighar3200krimånedlig husleie,med30kvadratmetertilleggsareal,blirhusleieformelenfølgende: Husleieperkvadratmeterpåtilleggsarealpåloft:3200kr/60m 2 )*0,20=10,66kr Totalhusleieforleiligheti3.etg.på60m 2 med30m 2 tilleggsarealfraloft,blirfølgende: 3200kr+30m 2 *10,66kr)=3519,80 Eksempel på utregning av husleie for leiligheter i 1. etg. med integrert kjellerareal: Forenleiligheti1.etg.på60kvadratmeter,somgjennomsnittlighar3200krimånedlig husleie,med30kvadratmetertilleggsareal,blirhusleieformelenfølgende: Husleieperkvadratmeterpåtilleggsarealikjeller:3200kr/60m 2 )*0,15=8kr Totalhusleieforleiligheti1.etg.på60m 2 med30m 2 tilleggsarealikjeller,blirfølgende: 3200kr+30m 2 *8kr)=3519,80 Husleiepåoppkjøptkjeller7ellerloftarealpåløperfrakjøpsbeløpeterinnbetaltogmottatt påborettslagetskonto.endelighusleiejusteresavtakstmannetteratutbyggingeravsluttet. Husleienindeksregulerespåsammemåtesomøvrighusleie. Bakgrunnen for denne prosentsatsen er sammensatt og avhenger delvis av at utbyggerne bærer alle kostnader for utbygging, samt noe vedlikehold av borettslaget. Videre kan en uforholdsmessig høy husleie på tilleggsareal medføre at arealene ikke selges. Husleien i Vøientunet borettslag anses allerede som høy, et synspunkt som støttes av eiendomsmeglere.itilleggerromikjellerogloftikkelikefunksjonelleellerattraktivesom deøvrigeboligarealene,blantannetpågrunnavlavtakhøydeogmindrelysikjeller,samt skråtakogmindrelyspåloft. Økte husleieinntekter gir borettslaget et bedre utgangspunkt for å møte generelle utgifter knyttet til drift og vedlikehold se vedlegg 3 for oversikt over husleieinntekter over tid). Husleieøkningsomfølgeavutbygginggjelderkundenenkelteutbygger,ogikkeandelseiere forøvrig.øktehusleieinntekterkommersomplussiborettslagetsbudsjettiallesenereår. Merk samtidig at hovedinntekter ved utbygging vil komme fra salg av areal, og at økte husleieinntektersåledeserenpositivbieffekt. 13

14 4.5Andelsbrøk Somvistoverbetalerandelseieresombyggerutikjelleroglofthenholdsvis15%og20%av opprinnelig husleie per kvadratmeter for tilleggsareal. Dette vil utgjøre en endring i andelsbrøkenforfellesutgifter,vedatutbyggeretildelesenstørredelavbrøkenennøvrige andelseiere. Byggekomiteen anbefaler at Paal Haugaard benyttes i arbeidet med å juridisk befeste dette, slik at eksempelvis fremtidig vedlikehold i gården, som måtte påvirke andelseieresfellesgjeldoghusleie,fordelesogvektessomforklartimodellenover.seogså vedlegg7,vedtekterforutbyggingavkjellerogloft. 5.BODEROGFELLESAREAL Ved utbygging av kjeller av loft vil antall boder reduseres. Redusering av boder er en nødvendighetforåskaperomforutbyggingogåpneoppforatborettslagetkanselgeareali kjeller og loft. Alle andelseiere vil likevel beholde et forskriftsmessig bodareal. I følge Forskrift om tekniske krav til byggverk2010), og oppbevaringsplass, har alle beboerekravpåen5kvadratmeterstorsportsbodiborettslagetsfelleskjellerareal.itillegg måandelseieresomutvidersineleiligheterselvplanleggeforinnvendigoppbevaringsplass ellerbodpåminimum3kvadratmeter. Andelseiere i gårdens 2. etasje, samt andelseiere i 1. og 3. etasje som ikke bygger ut, har kravpå5kvadratmetersportsbodikjellerog5kvadratmeteroppbevaringsbodpåloft,som følgeavbyggekomiteensanbefalinger.kostnaderforåomplassereogsikreavsattbodplass tilfaller utbyggere. Nye innvendige prinsipptegninger fra Rede arkitekter vil gjennomgå og leggeopptilenmestmuligfordelaktigbodplassering.idenyetegningenevildetbådetas hensyntilbodeiereogandelseieresomskalutvidesittboareal. ItilleggtilboderfinnesenrekkefellesarealiVøientunetborettslag.Foråfrigjøreromvilen utbygginginnebærereduksjonavfellesarealpåfølgendevis: Vaskekjeller: dagens to vaskekjellere reduseres til én. Antall maskiner vil tilsvare dagens kapasitet. Vaskekjelleren legges til Stockfleths gate 50. Dette kjellerarealet egner seg ikke til utbygging ettersom det ligger under et næringslokale Eiendomsmegler1). Tørkeloft:alletørkeloftomgjørestilboligarealvedutbygging.Dettepåbakgrunnav at svært få beboere benytter seg av tørkeloftene i dag, og det er dermed ikke en fordelaktigutnyttelseavareal. Vaktmesterrom/Oppbevaringavutemøbler:vilværeomtrentsomdagensareal,med letttilgangforlagringavgressklipper,snøfreserogutemøbler. Sykkelbod: vil reduseres til omtrent en tredjedel av dagens areal, det vil si ett rom medletttilgang. Styrerom:omtrentsomdagensareal,trengerikkevindu. 14

15 6.RISIKOVEDUTBYGGING Utvidelse av boligareal til kjeller og loft innebærer risiko for borettslaget. Risiko for den enkelteutbyggererikkeberørtidennebyggeveilederenettersomdetikkeutgjørgrunnlag foravstemmingpågeneralforsamling.underfølgerenoversiktoverhovedrisikoeneveden utbygging,ogdevalgbyggekomiteenhartattforåimøtekommeogredusererisikoene. Risiko1 Borettslagetfårkostnadersomfølgeavutbygging Følgesde retningslinjer og modellen for utbygging lagt frem i denne byggeveilederen avsnitt 3.1), minimeres risikoen for at borettslaget får kostnader ved utbygging. Klare retningslinjerogbindendekontraktermellomutbyggerogborettslagetvilfungeresom sikkerhet. Den økonomiske kalkylen og prognoser for salg vedlegg 3) bygger på kunnskap og erfaring fra andre borettslag og sameier, og må ses i lys av den generelle etterspørselen for utvidelse av boareal i borettslaget. Ut fra disse faktorene er det overveiendesannsynligat25%avkjellerarealog25%avloftsarealvilblisolgtiløpetav deførste3årene,hvilkettilsierensalgsinntektpå kr. Risiko2 Arealikjellerogpåloftblirikkesolgt Somnevntoverfinnesdethøyinteresseblantflerebeboereforåkjøpeoppkjeller7og loftsareal.basertpålignendeprosessermedutbyggingiandrebygårdererdetogsågod grunn til å tro at interessen for å utvide boarealet er høy og stabil. Skulle arealet på kjeller og loft likevel ikke bli solgt i de nærmeste årene innebærer det ingen risiko for borettslagetettersomborettslagetdahellerikkeharinvestertiutbyggingen.derimotvil nullsalgsetteborettslagetidenposisjonenatdeblirnødttilåtaopplånforåmøte bygårdensvedlikeholdsbehov. Risiko3 Salgsprisenperkvadratmeterikjelleroglofterforlavoginnebærersåledes ikketilstrekkeligeinntekterforborettslaget Byggekomiteen har, i samråd med OBF Teknisk og etter rådføring med styreledere i andre borettslag der kjeller og loft er bygget ut, valgt å sette en relativt høy kvadratmeterprisforråarealet. Risiko4 Utbyggerfølgerikkeretningslinjerogutbygginggjennomføresuforsvarlig Andre borettslag melder om konflikter mellom utbygger og styret, eller utbygger og andre andelseiere i borettslaget, som følge av uklarheter rundt reglene for utbygging. Byggekomiteen imøtekommer denne risikoen ved å fremlegge klare retningslinjer for hvordan en utbygging skal gjennomføres og kvalitetssikres, ved å ha utarbeidet prinsipptegningerforfordelingavboderogfellesarealsomenhverutbyggermåforholde segtil,ogvedåhautarbeidetkontrakterenhverutbyggermåunderskriveførutbygging kanigangsettes.itilleggvildetoppnevnesenstyrerepresentantmedsærskiltansvarfor utbygging. Denne representanten fungerer som kontaktperson både for utbygger og 15

16 andreiborettslaget.bruddpåkontraktellermanglendeviljetilåfølgeretningslinjerkan isisteinstansstraffeforfølgesetternorsklov. 7.ANDELSEIERESOMIKKEBYGGERUT Andelseiere i 2. etasje har ikke direkte tilgang på areal til utbygging og vil derfor ikke få mulighettilåutvidesineboliger.flereandelseierei2.etasjeharetterspurtmulighetenefor åbyggebalkongsomenkompensasjon,mendettetillatesikkeavoslobyantikvar. Byggekomiteen har ved flere anledninger i dette skrivet fremhevet at andelseier i 2. etg., samt de andelseiere i 1. og 3. etg som ikke bygger ut, ikke skal rammes økonomisk av en utbygging.tvertimotvilallebeboeretjenepåenutbygging.detteskjerbådevedatdetvil bli et best mulig grunnlag for en generell verdistigning på alle leiligheter som følge av en oppgraderingavvedlikeholdogsikkerhetigården,ogvedatborettslagetblirsikretenbedre økonomi i fremtiden. Salgsinntektene vil bidra til å stabilisere fellesgjeld og husleie på dagens nivå. I tillegg vil en økning av boarealet i flere andeler bidra til at barnefamilier og andresomharbehovformerplasskanbliboende.detteøkerstabilitetenibeboermassen. Med bakgrunn i dette vil en utbygging av kjeller og loft bidra til at Vøientunet borettslag opprettholdessometattraktivtborettslagisagenebydel. Forågibeboerei2.etasjeenmulighettilåtadeliutbyggingenforeslårbyggekomiteenogså innføringavforkjøpsrettiborettslaget. 8.TIDSASPEKT VEIENVIDERE Hvis generalforsamlingen vedtar utbygging av kjeller og loft, og stemmer positivt over alle tilhørende vedtak, er det en rekke prosesser som settes i gang. Under følger en enkel oversiktovernestestegmotutbygging. Rammesøknadforfasade:ByggekomiteenogRedearkitektersendtedesember2013inn en søknad om fasadeendring til Oslo plan7 og bygningsetat og Oslo byantikvar. Om søknadenikkeinnvilgesvildetinnebæreatennyrammesøknadmåutarbeides.ettersom detperdagsdatoikkeforeliggermidlertilåutvikleogsendeinnennyrammesøknad,vil interesserte beboere måtte gå sammen for å økonomisk dekke disse kostnadene. Eventueltmådetbevilgesmermidlerfrastyret,noesomisåtilfellemåstemmesover vednestegeneralforsamling. Tidsaspekt:Svarpåsøknadenventesvåren2014. Brannprosjektering:Somendelavoppstartsarbeidet,dekketavinntekterfrautbygging, samtgarantifratilstrekkeligantallbeboereomoppkjøpavarealikjellerog/ellerloft,vil detgjennomføresbrannprosjekteringforhelebygårdenvåren2014.etterprosjektering vildetutarbeidesenmalforbrannsikkerutbyggingavkjellerogloft,samttiltakforåøke brannsikkerheteniborettslagetforøvrig. 16

17 Tidsaspekt:Ferdigstillingavmalforbrannsikkerutbyggingventesvår/sommer2014. Rammesøknad for innvendige plantegninger: Ved positivt vedtak for utbygging og positivt svar på rammesøknad for fasadeendringer vil Rede arkitekter utvikle nye innvendigeplantegningerogsendedissetilplan7ogbygningsetatenogoslobyantikvar. Tidsaspekt:Behandlingstidforrammesøknader376måneder.Svarventessommer/høst Klargjøringavareal:Vedpositivtsvarpårammesøknadforinnvendigeplantegningervil borettslagettaopprammelånomnokandelseierestillersomgarantisterforoppkjøpav areal,ogarbeidetmedklargjøringavarealpåkjellerogloftsettesigang.klargjøringen innebærerposternevntiavsnitt4.2,ogvilutføresiheleborettslaget. Tidsaspekt:OBFTekniskopplyseratarealforutbyggingkanklargjøresinnen6måneder. Utbyggingkantidligststarte:Årsskiftet2014/

18 !

19

20

21

22 !

23 Stockfleths gate 36 24,5 m Gang 12,4 m 5,0 m 5,0 m Resterende boder er lagt til kjeller av Stockfleths gate Næringslokaler Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. 19,4 m 20,9 m Loft 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag

24 36,2 m Stockfleths gate 38 22,6 m Gang 37,4 m 5,8 m 5,2 m 25,5 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. 28,3 m Gang 1,6 m 35,8 m 35,7 m Loft 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag 11

25 Stockfleths gate 38B 36,5 m 17,4 m 36,2 m 26,4 m 1 Gang 21,7 m Gang 12,5 m 28,3 m Loft 1:200 Grense målbart areal Kjeller Kjeller 1: etg 1: etg 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. 12 Byggeveileder Vøientunet borettslag

26 Stockfleths gate 40 35,8 m 36,3 m Gang 30,3 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. 34,1 m 32,8 m Gang 3,9 m Loft 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag 13

27 Stockfleths gate 42 34,7 m 18,1 m 35,2 m 15,1 m Gang 21,5 m 30,5 m Gang 9,8 m 28,7 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal Loft 1: etg 1: etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag

28 Stockfleths gate 44 46,8 m Vaktmester 39,1 m 40,3 m 29,8 m Gang 19,9 m 28,1 m Gang 14,0 m 14,7 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal Loft 1: etg 1: etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag 15

29 Stockfleths gate 46 36,7 m 18,1 m 36,2 m Gang 25,6 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. 15,3 m 27,3 m Gang 10,3 m 30,6 m Loft 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag

30 Stockfleths gate 48 36,2 m 35,8 m Gang 30,6 m 5 34,1 m Gang 3,9 m 33,9 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal Loft 1: etg 1: etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Byggeveileder Vøientunet borettslag 17

31 38,0 m Stockfleths gate 50 35,8 m Gang 53,0 m 27,6 m Styrerom 12,5 m Vaskerom 17,1 m Kjeller Kjeller 1:200 Grense målbart areal Næringslokaler 1. etg 1: etg 1:200 Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. 61 Gang 16,2 m 33,9 m 47,5 m 22,8 m 16,3 m Loft 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG , 18 Byggeveileder Vøientunet borettslag

32 Thurmanns gate 15 37,2 m 17,7 m 38,0 m 14,9 m Gang 22,3 m 26,8 m Gang 13,2 m 27,6 m B d B d B d B d Loft 1:200 Grense målbart areal Kjeller Kjeller 1: etg 1: etg 1: etg 1:200 SKISSEPROSJEKT - VØIENTUNET BORETTSLAG Med forbehold om feil i tegningsgrunnlaget. Tegninger skrives ut i A3 for riktig målestokk. Byggeveileder Vøientunet borettslag 19

33 VEDLEGG&3:&BUDSJETT&FOR&SALG&AV&LOFT2&OG&KJELLERAREALER VØIENTUNET&BRL PROSJEKTKOSTNADER& &NOK&innvilget&byggekomité&på&generalforsamlingen&2012) Rede$arkitekter,$opptegning$av$fasadeendring$ferdigstilt) kr$$$$$$$$$$$$$$$ 100$000 OBF$Teknisk,$innledende$konsulentarbeid$ferdigstilt) kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 30$000 OBF$Teknisk,$skisse$på$kalkyle$ferdigstilt) kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 19$000 Diverse$møter$med$OBF,$ingeniører$og$arkitekt. kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8$000 Rede$arkitekter,$innsendelse$av$utvendig$rammesøknad$ferdigstilt) kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 47$500 Rede$arkitekter,$kvalitetssikring$av$eksiterende$innvendige$tegninger$under$arbeid) kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 72$750 Rede$arkitekter,$planløsning$og$snitt$for$hver$leilighet,$bodplasser$inkludert$under$arbeid) kr$$$$$$$$$$$$$$$ 145$500 SUM: kr&&&&&&&&&&&&&&& 422&750 UTBYGGINGSKOSTNADER&SE&PUNKT&4.2&I&'VEILEDER&OG&RETNINGSLINJER&FOR&UTBYGGING&AV&KJELLER&OG&LOFT'&FOR&UTDYPENDE&INFORMASJON). Brannprosjekteringmal kr$$$$$$$$$$$$$$$$ L75$000 Vanntilførsel kr$$$$$$$$$$$$$$$$ L40$000 Asbestsanering kr$$$$$$$$$$$$$$ L638$414 Rørrehabilitering kr$$$$$$$$$$$$$$ L160$000 Prosjektledelse kr$$$$$$$$$$$$$$ L105$000 Vanntåkeanlegg$alle$oppganger) kr$$$$$$$$$$$ L1$130$000 Advokat$Paal$Haugaard,$juridisk$bistand kr$$$$$$$$$$$$$$$$ L25$000 Forbedring$av$elektrisk$anlegg kr$$$$$$$$$$$$$$$$ L40$000 Rede$arkitekter,$ferdigstillelse$og$innsendelse$av$innvendig$rammetillatelse kr$$$$$$$$$$$$$$$$ L60$625 Sum$m SUM&TOTAL Prognose$for$salg$ 10$% 15$% 10$% 10$% 10$% 10$% 5$% 70$% Salg$av$loft$m2 692,4 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 103,9 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 34,62 Pris$/$m2 kr$$$$$$$$$$$$$ 8$500 kr$$$$$$$$$$$$$$$$$ 9$095 kr$$$$$$$$$$$$$ 9$732 kr$$$$$$$$$$$$ 10$413 kr$$$$$$$$$$$$ 11$142 kr$$$$$$$$$$$$ 11$922 kr$$$$$$$$$$ 12$756 Sum$loft kr$$$$$$$$ 588$540 kr$$$$$$$$$$$$$ 944$607 kr$$$$$$$$$ 673$819 kr$$$$$$$$$$ 720$987 kr$$$$$$$$$$ 771$456 kr$$$$$$$$$$ 825$458 kr$$$$$$$$ 441$620 kr&&&&&&&&&& 4&966&487 Prognose$for$salg$ 10,00$% 15,00$% 20,00$% 10,00$% 5,00$% 5,00$% 5,00$% 70$% Salg$av$kjellerarealer$m2 604,3 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 103,9 $$$$$$$$$$$$$$$$ 138,5 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 34,6 34,62 34,62 Pris$/$m2 kr$$$$$$$$$$$$$ 8$000 kr$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8$560 kr$$$$$$$$$$$$$ 9$159 kr$$$$$$$$$$$$$$$ 9$800 kr$$$$$$$$$$$$ 10$486 kr$$$$$$$$$$$$ 11$220 kr$$$$$$$$$$ 12$006 Sum$kjeller 1296,7 kr$$$$$$$$ 553$920 kr$$$$$$$$$$$$$ 889$042 kr$$$$$ 1$268$366 kr$$$$$$$$$$ 678$576 kr$$$$$$$$$$ 363$038 kr$$$$$$$$$$ 388$451 kr$$$$$$$$ 415$642 kr&&&&&&&&&& 4&557&035 Tidsperieode 0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 1 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 3 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 4 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 5 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 6 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 7 kr$$$$$$$$$$$ L2$274$039 kr$$$$$ 1$142$460 kr$$$$$$$$$$ 1$833$648 kr$$$$$ 1$942$185 kr$$$$$$$ 1$399$563 kr$$$$$$$ 1$134$494 kr$$$$$$$ 1$213$909 kr$$$$$$$$ 857$262 kr&&&&&&&&&& 7&249&482 GJENNOMSNITLIG&LEIEINNTEKT&AV&TILLEGSAREALET* SUM&TOTAL År Tilleggsareal,$basert$på$prognose$av$salg$ovenfor $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 173,1 $$$$$$$$$$$$$$$$ 242,3 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 311,5 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 380,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 449,9 $$$$$$$$$$$$$$$$ 484,5 Kr$per$m2$leietillegg,$loft $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 10,7 Årlig$leieinntekter$av$loftsareal &&&&&&&&&&&&& 8&857,2 &&&&&&&&&&&&&&& 22&143,0 &&&&&&&&&&& 30&995,0 &&&&&&&&&&&&& 39&847,1 &&&&&&&&&&&& 48&699,1 &&&&&&&&&&&& 57&551,2 &&&&&&&&&&& 61&977,2 $$$$$$$$$$$$$$ 270$069,8 Tilleggsareal,$basert$på$prognose$av$salg$ovenfor $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 69,2 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 173,1 $$$$$$$$$$$$$$$$ 242,3 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 311,5 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 380,7 $$$$$$$$$$$$$$$$$$ 449,9 $$$$$$$$$$$$$$$$ 484,5 Kr$per$m2$leietillegg,$kjeller $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 8,0 Årlig$leieinntekter$av$kjellerareal &&&&&&&&&&&&& 6&643,2 &&&&&&&&&&&&&&& 16&617,6 &&&&&&&&&&& 23&260,8 &&&&&&&&&&&&& 29&904,0 &&&&&&&&&&&& 36&547,2 &&&&&&&&&&&& 43&190,4 &&&&&&&&&&& 46&512,0 $$$$$$$$$$$$$$ 202$675,2 Sum&faste,&årlige&leieinntekt&for&tilleggsareal&i&loft&og&kjeller:& &&&&&&&&&&& 15&500,4 &&&&&&&&&&&&&&& 38&760,6 &&&&&&&&&&& 54&255,8 &&&&&&&&&&&&& 69&751,1 &&&&&&&&&&&& 85&246,3 &&&&&&&&&& 100&741,6 &&&&&&&& 108&489,2 &&&&&&&&&&&&&& 472&745,0 *Ettersom&husleie&per&kvadratmeter&varierer&fra&leilighet&til&leilighet,&tar&regnestykket&utgangspunkt&i&det&den&gjennomsnittlig&husleieinntekten&per&kvadratmeter&for&tilleggsareal&vil&ligge&på.&Rengestykket&gir&således&et&godt&bilde&av&de&husleieinntektene&borettslaget&& vil&få&ved&en&utbygging.

34 !

35 VEDLEGG&4:&Vedlikeholdsbudsjett&&VØYENTUNET&BRL&&2013&til&2022 Revisjon)pr))NOVEMBER)2013 Post Tiltak Pri. Enhetspris Grunnmur)og)fundament) 1 utført) kr)))))))))))))))) 50)000 2 Drenering)og)kummer,)spyling)/tømming 2 utført) kr)))))))))))) 30)000 kr)))))))))))) 30)000 kr))))))))))))))) 40)000 kr)))))))))))))) 100)000 3 Støttemurer)og)trapper)utvendig 2 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))) 400)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))))) 550)000 4 Fasade)hele)bygningsmassen 3 kr)))))))))))) 50)000 kr))))))) 2)500)000 kr))))))))))) 2)550)000 5 Vinduer)))antall)totalt)eks.)takvinduer);)369)stk) kr))))))))))))) 14)500 kr&&&&&&& 5&350&500 kr))))))))))) 5)350)500 6 Tak)hele)bygningsmassen))2600)m2) 2 kr))))))))))))))) 2)600 kr&&&&&&& 8&722&000 kr))))))))))) 8)722)000 7 Piper)over)tak)ekskl.)bestlag))))37)stk)pussing 2 37 kr))))))))))))) 12)000 kr)))))))))) 444)000 ) kr)))))))))))))) 444)000 8 Nedløp)))260)lm 3 kr))))))))))))))))))) 333 kr)))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 10)000 kr)))))))))) 108)225 kr)))))))))))))) 138)225 9 Vannledninger)og)stoppekraner)))ny)løsning)) 1 ny se)priskalkyle kr&&&&&&&&&& 666&000 kr)))))))))))))) 666) Avløpsledninger)) 1 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))))))) 150) Rørstammer)soil)i)bygg))inkludert)sluk 2 ikke)avklart ) kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))) 130)000 kr))))))))))) 130)000 kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))))))) 660) Vannledninger)og)kraner)felles))innvendig 2 ikke)avklart kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 60)000 kr))))))))))))) 60)000 kr)))))))))))))) 220) Brannsikkerhet kr))))))))))))))))))))))) T 14 ))Dører)mellom)brannceller,)loft))14)dører 1 14 kr))))))))))))) 15)000 kr)))))))))) 210)000 kr)))))))))))))) 210) ))Dører)til)leiligheter 1 kr))))))))))))) 10)000 kr))))))))))))))))))))))) T 16 ))Vinduer)i)trapperom,)indre)hjørne 1 utført) kr))))))))))))))))))))))) T 17 ))Tak)i)kjeller)og)gjennomføringer)branntetting 1 kr))))))))))))))))))) 800 kr&&&&&& 1&360&000 kr))))))))))) 1)360) ))Loft),)brannsikring)mellom)branseller 1 kr)))))))))) 300)000 kr)))))))))))))) 300) ))Varslingsanlegg,)brann,)felles)))12)oppg 1 12 kr))))))))))))) 20)000 kr)))))))))) 240)000 kr)))))))))))))) 240) ))Sprinkling)av)bygningsmassen,)vanntåke 2 kr))))))))))))))))))))))) T 21 ))Piper),)skorsteiner,)trekkes)med)stålrør)28)stk 1 28 kr))))))))))))) 75)000 kr&&&&&& 2&100&000 kr))))))))))) 2)100) Trappeoppganger),)vegger,)trapper,)rekkverk 3 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))))))) 150) Elektrisk)anlegg)sterkstrøm 2 kr)))))))))) 200)000 kr))))))))))) 200)000 kr)))))))))) 500)000 kr)))))))))))))) 900) Elektrisk)anlegg)svakstrøm),)dør,)varsling,)signal 2 kr))))))))))))))))))))))) T 25 Ventilasjon)i)leilgheter 3 overslag kr)))))))))) 400)000 kr)))))))))))))) 400) Kjeller,)tak)asbest,))radonisolering)) kr))))))))))))))))))) 911 kr&&&&&& 1&093&200 kr))))))))))) 200)000 kr))))))))))) 1)293) Etterisolering),)ENØK)tiltak;)fasade,)loft,) 3 ikke)avklart) kr))))))))))))))))))))))) T 28 Uteområder,)støttemur 3 kr)))))))))) 150)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))))) 300) Eventuelt)/)uforutsette)utgifter 3 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 50)000 kr)))))))))))) 50)000 kr))))))))))) 100)000 kr)))))))))) 100)000 kr)))))))))))))) 350) Konsulentbistand,)bygg,)juridisk) kr)))))))))))) 25)000 kr)))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 20)000 kr))))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 20)000 kr)))))))))))) 20)000 kr))))))))))))))) 20)000 kr)))))))))))))) 205)000 Sum&vedlikehold&budsjett&pr&år kr)))))))))) 275)000 kr)))))))))) 540)000 kr))))))) 4)099)200 kr))))))) 2)590)000 kr)))))))))) 320)000 kr))))))))))) 710)000 kr))))))) 2)800)000 kr))))))) 9)894)225 kr))))))) 6)120)500 kr))))))))))))))) 60)000 kr&&&&&&&&& 27&408&925

36 !

37 VEDLEGG&5!! Garantikontrakt!for!oppkjøp!av!areal!i!Vøientunet!borettslag!! 1& Kontrakten!er!bindende!og!gjelder!!heretter!Utbygger)!og!styret!i! Vøientunet!borettslag.!! 2& Utbygger!binder!seg!herved!til!oppkjøp!av!utbyggbart!areal!tilhørende!utbyggers!andel!i! borettslaget.!gjeldende!areal!er!avgrenset!og!oppmerket!i!indre!plantegninger!for!utbygging!av! kjeller!og!loft!i!vøientunet!borettslag,!jamfør!prinsipptegninger!utarbeidet!av!rede!arkitekter,!og! vedtatt!av!generalforsamling!3.!mars!2014.!! 3& Kontrakten!løper!fra!undertegnelse!og!til! !Hvis!et!tilstrekkelig!antall!andelseiere!har! signert!garantikontrakt!for!oppkjøp!av!areal!innen!kontraktens!utløp,!vil!vøientunet!borettslag!ta! opp!et!rammelån!og!igangsette!arbeidet!med!å!tilrettelegge!for!utbygging!av!kjeller!og!loft!i! Vøientunet!borettslag,!som!det!fremgår!av!byggeveileder!og!retningslinjer!for!utbygging,!vedtatt! på!generalforsamling!3.!mars!2014.!! 4& Hvis!ikke$tilstrekkelig!antall!andelseiere!innen! !har!undertegnet!garantikontrakt!for! oppkjøp!av!areal!for!utbygging,!frafaller!kontrakten.!det!kan!da!undertegnes!ny!garantikontrakt,! men!da!med!ny!opphørsdato.!samme!prinsipp!for!salg!av!areal!tilsvarende!kostnader!ved! tilrettelegging!av!utbyggbart!areal,!gjelder!for!den!nye!kontrakten.!! 5& Utbygger!plikter!å!undertegne!kjøpskontrakt!for!oppkjøp!av!areal!i!kjeller!eller!loft!innen!1!en)! måned!etter!utløp!av!garantikontrakten.!hvis!tilstrekkelig!antall!andelseier!ikke!har!undertegnet! garantikontrakt!innen! ,!frafaller!kravet!om!undertegnelse!av!kjøpskontrakt!for! Utbygger.!! 6& Borettslaget!plikter,!ved!undertegnelse!av!garantikontrakt!fra!tilstrekkelig!antall!andelseiere,!å!ta! opp!rammelån!for!å!dekke!utgifter!ved!oppstart!og!tilrettelegging!av!utbyggbart!areal.!dette!må! igangsettes!innen!1!en)!måned!etter!tilstrekkelig!antall!kontrakter!har!blitt!undertegnet!av! utbyggere!og!styret!i!vøientunet!borettslag.!!!! Kontrakten!signeres!i!to!eksemplarer,!ett!til!hver!av!partene.!! Oslo,!den!!!!!!! For!styret!i!Vøientunet!borettslag!!! Utbygger!