Til Grunneigarar og naboar Offentleg mynde

Transkript

1 Til Grunneigarar og naboar Offentleg mynde Dato: Melding om oppstart av detaljregulering for Bustadfelt Kattaholet, gnr.83 bnr.37 på Rubbestadneset, Bømlo kommune (PlanID: ). Initiativtakar Med heimel i plan- og bygningslova 12-8 vert det med dette meldt at Gøtz AS på oppdrag for Bømlo Hus Eiendomsutvikling AS set i gong arbeid med detaljregulering for Bustadfelt Kattaholet, gnr.83 bnr. 37 Rubbestadneset, Bømlo kommune. Planstatus og føremål Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som bustad, naust, småbåthamn og LNF-område. Tiltaket vil såleis vere i tråd med overordna plan. Føremålet med reguleringsplanen er leggje til rette for etablering av ca. 21 stk. bustadar med tilhøyrande trafikk-, leike- og friluftsareal, fellesnaust og småbåthamn. Området har gode kvalitetar, er lett tilgjengeleg og er godt eigna til føremålet. Avgrensing Plangrensa er sett i samråd med kommunen og er vist på vedlagt kartutsnitt. Planområdet omfattar eigedom gnr.83 bnr.37 m.fl., og utgjer totalt ca. 28 daa. Viktige utgreiingar Planen er vurdert i høve til forskrift om konsekvensutgreiing, og planetaten i Bømlo kommune har konkludert med at planen ikkje skal konsekvensutgreiast. Planarbeidet vil spesielt kaste lys over følgjande problemstillingar: Utnytting og bruk av området og fastsetting av formålsgrenser. Merknader Eventuelle synspunkt på planen skal sendast skriftleg til Gøtz AS, Sæ 32, 5417 Stord eller til post@goetz.no, innan Vidare saksgang: Etter at merknadsfristen har gått ut vil sjølve planforslaget verta utarbeidd, for deretter å verta sendt til Bømlo kommune for sakshandsaming. Etter 1. gongshandsaming i kommunen vert planen lagt ut til offentleg ettersyn. Det vil då verta høve til å koma med merknader og innvendingar til planforslaget før vidare politisk handsaming. Gøtz AS Martin Gøtz Vedlegg: Kopi m/vedlegg: Oversiktskart Kart som viser planavgrensing Prinsippskisse/illustrasjonsplan Vedtak prinsippsøknad Bømlo Hus Eiendomsutvikling AS v/geirmund Brendesæter Kontor: Telefon: Org. nr: Kunnskapshuset Sæ 132 Kontonr.: 5417 STORD e-post: post@goetz.no

2

3

4

5 Side 2 av 7 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: / /2015 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato PS 91/15 Utval for areal og samferdsel REVIDERT PRINSIPPSØKNAD FOR Å MELDE OPPSTART AV REGULERINGSPLAN KATTAHOLET 83/37 RUBBESTADNESET PLANID Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. I samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova vil rådmannen rå til at gnr.83, bnr. 37 Kattaholet, Rubbestadneset i Bømlo vert teke opp til regulering til 21 stk. nye bustader med tilhøyrande trafikk-, leike- og friluftsareal, samt eit naustområde og småbåthamn. Forslagsstillar skal melde oppstart av planarbeidet i samsvar med Plan- og bygningslova Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i kap Beredskapsomsyn i kommuneplanen gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til reguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Karsten Fylkesnes (KrF) ber utvalet vurdera om han er inhabil i saka då son hans arbeider i administrasjonen i bedrifta som søkjer og han gjekk frå under behandling av habilitet. Utvalet gjekk samrøystes inn for at han er inhabil i saka etter Forvaltningslova 6.b., Hans Otto Robberstad(Ap) tok sete. Nytt framlegg frå John Magne Søvold (Ap): Saka vert utsett med synfaring i neste møte. Framlegget frå John Magne Søvold (Ap) vart mot fire røyster (Marlen Hellen (Ap), John Magne Søvold (Ap), Hans Otto Robberstad (Ap) og Trygve Søvold (Frp) ikkje vedteke. Framlegget frå rådmannen vart samrøystes vedteke. Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg.

6 Side 3 av 7 Dokument i saka: Vedtak i utval for areal og samferdsel sak PS 108/14 Brev frå Gøtz AS v/martin Gøtz med revidert søknad om oppstart av reguleringsplan dato Bakgrunn for saka: Utval for areal og samferdsel handsama i møte sak PS 108/14 prinsippsøknad for å melde oppstart av reguleringsplan for nye bustader Kattaholet gnr. 83, bnr. 37 Rubbestadneset. Det vart samrøystes gjort slikt vedtak: 1. I medhald av Plan- og bygningslova vert det ikkje gjeve løyve til oppstart av arbeidet med privat detaljreguleringsplan Kattaholet 83/37 i Rubbestadneset. 2. Dersom det vert lagt fram nytt planforslag der ivaretaking av strandsona og tilgjenge til denne er betre ivareteke så vil ein vurdere oppstartsmeldinga på nytt. Gøtz AS v/martin Gøtz har på vegne av Bømlo Hus AS sendt revidert prinsippsøknad for å melde oppstart av reguleringsplan for Kattaholet gnr. 83, bnr 37, Rubbestadneset. I brevet av står det: «Vi viser til tidlegare søknad om oppstart av planarbeid som vart avslegen og til etterfylgjande avklaringsmøte med planavdelinga i kommunen. På vegne av Bømlo Hus AS sender vi vedlagt ny prinsippsøknad for å melde oppstart av reguleringsplan på gnr.83 bnr.37, Rubbestadneset». Planområdet omfattar gnr.83 bnr.37, samt tilkomstveg opp til fylkesvegen og utgjer ca. 25 daa.

7 Side 4 av 7 I ny reguleringsplan ynskjer ein å regulere området til ca. 21 stk. nye bustader med tilhøyrande trafikk-, leike- og friluftsareal og småbåthamn. Området ligg sentrumsnært og ein ser for seg ei til dels urban utbygging. Her tenkjer ein urbane blokk-/terrasseleiligheter i aust med offentleg promenade, felles båthamn og eit bygg med felles sjøbodar. I sør ynskjer ein å etablere frittliggjande einebustadar og rekkjehus i vest. Med planen ynskjer ein å få til ei god og heilskapleg løysing for området. Det er også planar om etablering av stiar i området for å gjer strandsona meir tilgjengeleg for ålmenta. I vest skal det også etablerast fleire båtplassar i tilknyting til eksisterande småbåthamn. I samband med dette er det tenkt å oppgradere vegen og etablere kai, parkeringsplass og nokre sjøbodar i området. Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som bustad- og naustområde med krav til reguleringsplan. Tiltaket vil såleis vere i tråd med gjeldande kommuneplan. Området har gode kvalitetar, er godt tilgjengeleg og er godt eigna til føremålet.

8 Side 5 av 7 Planlagd utbygging fylgjer i stor grad rammene som er satt i kommuneplanen, men avviker litt på 2 punkt: 1. For å få ei god utnytting av området, ynskjer ein å byggje blokk-/terrasseleiligheter ved sjøkanten i aust. Såleis vil ein også få plass til eit godt og sentralt fri- og leikeareal midt i feltet. 2. I vest ynskjer ein ei utviding av bustadføremål i høve til kommuneplanens arealdel. Her er det eksisterande platå/hylle i terrenget, som eignar seg godt til utbygging utan at det vil være naudsynt med større terrenginngrep. Avstand frå byggjetiltak til sjøen vil vere mindre enn angitt i føresegnene til kommuneplanen. Området som er vist med bustadføremål i kommuneplanen har ei avgrensa breidd og er teikna heilt til sjø i aust. Om ein ikkje skulle få lov til å byggje nærare sjø enn 50m, så ville ein ikkje kunne byggje noko i dette området i det heile. Vi kan ikkje sjå noko ulemper med desse endringane og meiner at avvika bør kunne vere akseptable. I samband med reguleringsplanarbeidet vil ein også kunne ta ei nærare utgreiing mtp. dette. På vegne av Bømlo Hus AS ber vi om at søknaden vert handsama så snart råd er. Vurderingar: Det omsøkte området er på gnr. 83, bnr. 37 Kattaholet i Rubbestadneset. Søknaden gjeld løyve til oppstart av detaljreguleringsplan for å regulere området til ca. 21 stk. nye bustader med tilhøyrande trafikk-, leike- og friluftsareal, samt eit naustområde og småbåthamn. Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som bustad- og naustområde med krav til reguleringsplan. Omsøkt areal grensar til eksisterande vedteken reguleringsplan i nord-aust R-138 Rv. 541 Innvær-Katthola. I gjeldande kommuneplan er det fastsatt byggjegrense på 50 meter frå sjø, jf i føresegner til kommuneplan som seier: «Arbeid og tiltak i nye byggjeområde sett av til bustad- og fritidsføremål, samt frådeling til slike formål, er ikkje lov nærare enn 50 meter frå sjø». Prinsippsøknad vart handsama politisk dato sak PS 108/14 Rådmannen meinte at visst ein i området for bustader nærast sjø la til rette for ei urban utvikling med blokkleiligheter, så ville ein kunna opna for å byggja nærare enn 50 meter til sjø. Det måtte gå klart fram av planforslaget at ein la til rette for ålmenta i strandsona. Dette er no vist gjennom ålment tilgjengeleg promenade, tilkomst mellom bustadblokkene og tilrettelegging for urbane leiligheter. Oversikt - bustadtype: (1) + (2) Urbane leilighetar / vertikaldelt / 3 etasjar / inngang i 2.etg. på baksida / evt. takterrasse (3) 2-mannsbustader eller rekkehus / vertikaldelt / 3 etasjer / parkeringskjeller / evt. takterrasse (4) Einebustader tilpassa skrå terreng / evt. parkering i underetasjen / små tomter ca m2 (5) Einebustader i rekke med CP i mellom / flatt tomt / tun / Rådmannen såg for seg at det bør leggjast til rette for felles båthamn i området for småbåthamn og at det i naustområdet t.d. kan leggjast til rette for felles små sjøboder, og i mindre grad private naust. Tiltakshavar har vore i møte med kommunen og har etter dette revidert planforslaget. Fylgjande endringar er gjort:

9 Side 6 av 7 Erstatta fellesnaust med sjøbodar og flytta det frå sør til nord for urbane leilighetar Justert storleik på sjøboder med tanke på plass til parkering på taket Flytta dei urbane leilighetane (1+2) samt ope areal med trapp lengre mot sør, etter plassering av sjøbodene. Utvida friareal og trapp mellom dei urbane leilighetane (1+2) Teke vekk ein urban leilighet (2) Slått saman urbane leilighetar parvis og endra plassering av tilhøyrande carportar (1+2) Satt inn ein ekstra bustad vest for bustadane i sør (4) Slått saman bustadane i nord parvis, lagt til ein bueining og teke vekk tilhøyrande carportar (3) Ei mindre utviding av bustadgrense i nord (3) Justert bustadfelt i sør-vest til 10 m frå grensa (5) Teikna inn småbåthamn, kaiområde og forslag til reguleringsgrense i sjø i vest Justert plassering av gangveg mellom småbåthamn i vest og bustader (5) Justert plassering av flytebrygger i samsvar med bebyggelse langs sjø 1 m utviding av offentleg promenade Satt inn høgdekotar i terreng og på veg For å kunne tillata bygging nærare enn 50 meter til sjø i dette området, må ivaretaking av sjølve strandsona og ålment tilgjenge til denne takast omsyn til i planarbeidet. Dette meiner me no er ivareteke. Bustadområde i vest er utvida litt i høve til kommuneplanens arealdel og ligg i område som i gjeldande kommuneplan er vist som LNF-område. Ein har etter revisjon trekt dette litt aust igjen slik at ein får ca. avstand på 10 meter frå kystkonturen til bustadføremål. Føresegner til kommuneplan seier dette om utforming og estetikk: «I nye naustområde skal det etablerast felles løysingar for småbåtanlegg». Føresegner til kommuneplan seier dette om flytebryggje: «Innanfor føremålet sett av til naust kan det byggjast naust, landfast flytebryggje m/landgang, utliggar og kai. Naust og tilhøyrande kai kan ikkje byggjast lengre ut enn 3 meter frå kystkonturen. Flytebryggja kjem i tillegg til dette og kan ha maks storleik på inntil 15 m² og maks breidde 2,5 meter. Den skal ikkje hindre fri ferdsel» Planen skal utarbeidast som detaljregulering jmf i Plan- og bygningslova. Etter vår vurdering utløyser ikkje detaljreguleringsplanen krav om konsekvensutgreiing etter forskrift om konsekvensutgreiing. Rådmannen rår til at det vert gjeve løyve til oppstart av arbeidet med reguleringsplan for dette området i Rubbestadneset som omsøkt. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Innværfjorden ligg i området for lokalt viktig naturtype bløtbunnsområder i strandsonen, her er lokalisert strandflater av mudderblandet sand.

10 Side 7 av 7 Innværfjorden er eit viktig friområde og badeområde som ligg nær Rubbestadneset. Tidlegare resipientundersøkingar syner at Innværfjorden er ein terskelfjord som ikkje tåler store kloakkutslepp. Det må setjast krav om at utslepp skal inn på offentleg avlaupsnett. Beredskap- og samfunnstryggleik: Som ein del av arbeidet med reguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i kap Beredskapsomsyn i kommuneplanen gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til reguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. Folkehelse: Etablering av bustader, felles sjøbod og bryggje vil bidra til utøving av sjørelaterte aktivitetar som er positive i høve til folkehelse. Oppsummering og konklusjon: I kommuneplan for Bømlo er det sett av eit område til bustad- og naust i Kattaholet Rubbestadneset. No har Gøtz AS på vegne av Bømlo Hus AS søkt om løyve til å starte opp arbeidet med detaljreguleringsplan for området. Sidan området er avsett til bustadføremål i kommuneplan er det ikkje trong for konsekvensutgreiing av reguleringsplan. Rådmannen finn å tilrå oppstart av arbeidet med detaljreguleringsplan for dette området.