SAMEIEVEDTEKTER FOR PROFESSOR DAHLSGT. 1

Transkript

1 SAMEIEVEDTEKTER FOR PROFESSOR DAHLSGT. 1 1 Sameiets navn, eiendom og formål Sameiets navn er SAMEIET PROFESSOR DAHLS GATE 1. Sameiet består av 43 seksjoner fordelt på 33 boligseksjoner og 10 næringsseksjoner i eiendommen gnr. 214 bnr. 13, som sammenføyes med gnr. 214 bnr. 287 i Oslo kommune i henhold til vedlagt oppdelingsbegjæring som tinglyses straks formell sammenføyning av de 2 nevnte eiendommer er foretatt. For hver eierseksjon er fastsatt en sameiebrøk basert på de enkelte seksjoners areal. Av vedlegg 1 til vedtektene, seksjoneringsbegjæringen m/vedlegg, fremgår seksjonenes nummerering, etasjeplassering, areal og sameiebrøker. Formålet med dannelse av sameiet er å - ivareta driften av eiendommen, - administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesareal, - ivareta andre saker av felles interesse. 2 Fellesareal Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke, i henhold til oppdelingsbegjæringen, omfattes av seksjoner, er fellesarealer. Av fellesarealer er fordelt mellom sameierene følgende, der den angitte seksjon skal ha eksklusiv bruksrett: - Boder er fordelt mellom seksjonene i henhold til vedlagte plantegning for kjeller (vedlegg 2). - Næringsseksjonene står fritt til å bygge nødvendige innretninger tilknyttet driften i seksjonen på tak, fasade og i bakgård, så som evnt. boder, tekniske innretninger, ventilasjonsanlegg (herunder kanaler på husvegg, antennesystemer, sikringstiltak, trekking av ledninger m.v.). - Næringsseksjonene har rett til å sette opp reklameskilt/bannere på fasader og på tak. Reklameskilt kan være opplyst. Slike skilt skal være godkjent av eier av næringsseksjonene.

2 - Næringsseksjonene har rett til endring av fasade i 1. etg., så som innganger, vinduer, omramminger, belysning m.v.. - Forøvrig har næringsseksjonene sin fulle rett til varelevering ved sine innganger. Næringsseksjonenes ansatte har rett til bruk av heis og innganger der dette er formålstjenlig, og etter samme retningslinjer som boligseksjonene. 3 Sikkerhetsobligasjon Det forbeholdes sameiet panterett for kr ,- i hver seksjon, til sikkerhet for seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet, så som dekning av fellesutgifter, erstatning for manglende indre vedlikehold, og for foretatte innvendige eller utvendige endringer av hus/seksjon i strid med nærværende bestemmelser. Denne panterett har prioritet i den enkelte seksjon og innenfor 80% av lånetakst godkjent av styret.. 4 Fysisk rådighet Bruksenheten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke benyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er antatt eller forutsatt, jfr. 2 ovenfor. Ordensregler for eiendommen kan ikke vedtas slik at normal virksomhet i næringsseksjonene hindres, så som innskrenkning av åpningstid som er tillatt etter offentlige lukningsvedtekter. Vedlikehold av seksjonen påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi, eller for å avverge ulemper, kan styret sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning etter forutgående varsel med 3 mnd. frist. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, herunder vinduer og dørers utvendige flater, fellesrom og fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppgangen og inngangsdører til oppgangene er sameiets styres ansvar. Omfanget av det ytre vedlikehold skal fastsettes gjennom planer for løpende periodisk vedlikehold. Kvalitet og utseende ved en evnt. utskifting av dører og vinduer, må godkjennes av styret. Standardhevning som påbygg, utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning for boligdelen, endring av utvendige farger etc. kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret og evnt. sameiemøtet. 5 Rettslig råderett Ingen kan erverve mer enn 2 boligseksjoner i sameiet. Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Det foreligger ingen forkjøps- eller løsningsrett for de øvrige sameiere.

3 Næringsseksjonene kan fritt overdras og bortleies av eierne. Det samme gjelder boligseksjonene, dog kreves for disse styrets samtykke til slik overdragelse. Nektelse av godkjennelse krever saklig grunn. Sameierene plikter ved framleie å gjøre leietaker oppmerksom på vedtekter, husordensregler og øvrige bestemmelser som gjelder for sameiet. Utgiftene ved eiendommen, som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierene etter størrelse på sameiebrøken. 6 Fellesutgifter, vedlikeholdsfond Fellesutgifter innbefatter bl.a. eiendomsskatt, vannavgift, forsikringspremie, renovasjonsavgift, utgifter til rengjøring av fellesarealer og oppvarming/elektrisitet for fellesarealer. Kostnader som åpenbart tilhører boligseksjonene dekkes av disse. Dette kan f.eks. være renhold av korridorer, hvor næringsseksjonene ikke har tilgang, kabel TV, enkelte vaktmestertjenester og kommunale avgifter som kun beregnes for boligseksjonene. Næringsseksjonene betaler selv for eget renhold, renovasjon, ventilasjon, drift og vedlikehold av kloakkpumper, evnt. vakthold og vannavgift etter egne målere. Seksjon 5 står fullt ut ansvarlig for drift og vedlikehold av vareheis fra 1. etg. til kjeller og handikapheis fra 1. etg. til underetg.. Totalt belastes næringsseksjonene fellesutgifter med anslagsvis 80 % av fellesutgifter pr. kvm. som gjelder boligseksjonene. Vedlikehold av fasade skal gjøres så ofte som det sedvanemessig anses nødvendig for å holde en høy standard. Det anlegges varmekabler i fortau mot Bogstadveien og Professor Dahls gate langs eiendommen. Kostnad til anlegg, drift og vedlikehold av disse, er felleskostnader for alle seksjoner. Hver sameier får tilsendt innbetalingshefte, og kontingent må innbetales innen den 1. i hver måned. Ved for sen betaling tillegges 10% av utestående pr. gang i purreomkostninger. Fellesutgiftene fastsettes i sameiermøtet etter forslag fra styret. Ved fastsettelsen av det månedlige beløp, skal det beregnes et rimelig beløp til avsetning av vedlikeholdsfond. Det regnes som vesentlig mislighold av sameiers forpliktelse overfor sameiet at en sameier ikke betaler sin andel av fellsutgiftene etter skriftlig varsel med 14 dagers frist for innbetaling. Det skal fremgå av varselet hva fortsatt manglende betaling kan resultere i. Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter til sameiet evnt. andre utgifter som sameiet har bestemt, blir betalt, og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser.

4 7 Ansvar for sameiets forpliktelser For sameiets felles forpliktelser, er den enkelte sameier ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Sameiets kreditorer må først gjøre sine krav gjeldende mot fellesskapet. Dersom kreditorene innen 14 dager fra påkrav ikke oppnår dekning av sameiets fellesmidler, eller det er åpenbart at dette ikke kan betale, kan de kreve sameierene direkte.. 8 Ettersyn Den styret gir fullmakt skal ha adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når styret anser at dette er nødvendig av hensyn til de øvrige sameiere, og det tas rimelig hensyn til vedkommende sameier. 9 Mislighold Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameiere, kan vedkommende med minst 6 måneders skriftlig varsel pålegges å flytte og å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens misligholds regler. 10 Sameiermøtet Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Medlemmer av sameiermøtet er samtlige sameiere. Styret og forretningsfører har plikt til å være til stede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og ett husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være tilstede på sameiermøtet og til å uttale seg. Det er anledning til å møte med 1-en- rådgiver. 11 Innkalling til ordinære sameiermøter Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med et varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap, og driftsbudsjett for inneværende år. Styret skal på forhånd varsle sameierene om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. For at forslag som nevnt i 14, annet og tredje ledd, skal kunne behandles på sameiermøtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen. Saken skal føres opp på sakslisten.

5 12 Innkalling til ekstraordinære sameiermøter Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 1/10-del av sameierene skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinære sameiermøter med minst 3, høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. 11, fjerde ledd, gjelder tilsvarende. 13 Om sameiermøtet I sameiermøtet har sameierene stemmerett, med én stemme for hver seksjon de eier. Sameierene har rett til å møte med fullmektig. Fullmektigen skal legge fram skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Det ordinære sameiermøte skal: 1. Behandle årsrapport fra styret. 2. Behandle og godkjenne årsregnskapet. 3. Behandle andre saker nevnt i innkallingen. 4. Foreta valg etter 16 og 21, annet ledd. 5. Foreta valg av diverse komiteer, f.eks. tiltakskomité og varamann til disse. Det ekstraordinære sameiermøtet skal behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet. Sameiermøtet ledes av styrets leder. Hvis lederen ikke er til stede, velger sameiermøtet en møteleder blant de tilstedeværende sameiere. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst én av de tilstedeværende sameiere valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierene. Protokollen skal oppbevares av styrets leder/forretningsfører. 14 Sameiermøtets kompetanse Med de unntak som følger av annet og tredje ledd i denne paragraf, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmene. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves 2/3-dels flertall av de avgitte stemmene til vedtak om: 1. Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses for vesentlige.

6 2. Endringer av vedtekter, jfr. dog siste ledd. 3. Vedtak som nevnt i 5, annet ledd. 4. Endring av sikkerhetsobligasjonens størrelse, jfr. 3. Denne må dog alltid være av rimelig størrelse. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet blant sameierene. Adgang til endring av vedtektene er begrenset i og med at disse ikke må stride mot hva som følger av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31. Det kreves enstemmighet for endring av vedtektenes 2, 4, 5, 6 og Ugyldighet Ingen kan som sameier eller fullmektig delta i noen avstemning på sameiermøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemning om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk interesse i saken. 16 Styret 1. Sameiet skal ha et styre. 2. Styret skal bestå av tre medlemmer og ett varamedlem. Ett av medlemmene skal være leder. 3. Styret skal velges av sameiermøtet blant sameierene. Styrets leder velges særskilt. 4. Styremedlemmene tjenestegjør i to år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper. 5. Næringsseksjonene har til enhver tid rett til 1 styreplass. Styret står for forvaltning av sameierenes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. Herunder står styret for avtale om forretningsførsel, ansettelse av evnt. vaktmester og fastsetter dennes lønn. Vedtak treffes med alminnelig flertall når minst 2 styremedlemmer møter. Ved stemmelikhet avgjør styreleders stemme. Spørsmål av særlig viktighet skal forelegges sameiermøtet. Sameiet tegnes av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap. Styret kan meddele prokura.

7 17 Innkalling til styremøte Det innkalles til styremøte av styrelederen etter behov eller når minst to styremedlemmer forlanger det. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. Varamedlem skal innkalles ved forfall, og har rett til å delta i styremøter. 18 Styremøter Styremøtene ledes av styrelederen. Dersom vedkommende har forfall og det ikke er valgt noen nestleder, velger styret en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer. 19 Ugyldighet for styremedlem og forretningfører Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noen spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 20 Regnskap og revisjon Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiermøtet. 21 Tvistemål i eierseksjonsforhold Tvistemål i sameierforhold mellom sameierene hører under Oslo byrett. 22 Eierseksjonsloven Så langt ikke annet er bestemt i vedtektene foran, kommer lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 til anvendelse.

8 23 Forståelsen av vedtektene Vedtektene er utarbeidet med de intensjoner at tvistigheter skal unngås, og at det skal bli et godt forhold innenfor sameiet. Dersom det likevel skulle oppstå tvist om spørsmål som ikke ved forhandlinger kan løses i minnelighet, skal den avgjøres ved de vanlige domstoler. Vedtektene skal ved eierskifte av seksjoner tiltres av den nye sameier før eller senest samtidig med at overdragelse finner sted. I utbyggingsperioden kommer disse vedtektene til anvendelse bare så langt det er rimelig etter forholdene. Byggherren og entreprenøren forbeholder seg å fungere som styre inntil all bebyggelse og anlegg er fullført. Suksessive sameiere kan ikke øve innflytelse i saker vedrørende utbyggingen. Sist endret i ordinært sameiermøte 11. mars 1999.