KJØPEKONTRAKT. Vedrørende kjøp av eierseksjon under oppføring KONTRAKTENS PARTER 2 KONTRAKTENS BAKGRUNN

Transkript

1 Omsetningsnummer: Oppdragsnummer: Dato: Bolignummer: KJØPEKONTRAKT Vedrørende kjøp av eierseksjon under oppføring 1 KONTRAKTENS PARTER Selger: Askeveien Boligutvikling AS Org.nr.: Adresse: C/O Solon Eiendom ASA Postboks 1847 Vika, 0123 Oslo Kjøper: Fnr.: Adresse: Telefon: E-post: 2 KONTRAKTENS BAKGRUNN Selger er eier av eiendommen gnr 3, bnr 664 i Oslo kommune. Eiendommen skal seksjoneres. Prosjektet Villa Ask er planlagt med i alt 15 boligenheter og felles garasjeanlegg. Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området. I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer. Denne avtalen regulerer kjøp av ny selveiet boligseksjon med ideell andel av tomt i Sameiet Villa Ask (heretter kalt Sameiet). Avtalen utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, lov av 13. juni 1997 nr. 43 (bustadoppføringslova), og Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 28 (eierseksjonsloven). 3 EIENDOMMEN Selger overdrar til Kjøper bolig med betegnelse Villa Ask H samt ideell andel av sameiets fellesareal. Privat ute-/hageareal tilhørende boligene i byggets 1. etasje vil fremkomme av vedtekter med tilhørende utomhusplan. Seksjonsnummer vil bli tildelt i det eiendommen seksjoneres. 1

2 Boligen overtas som beskrevet i vedleggene Bilag 1 og 2. Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt ("Eiendommen"). Selger tar forbehold om mindre endringer i utførelse, konstruksjon og materialvalg mv., dog slik at nivå på kvalitet og utførelse skal være tilsvarende eksisterende beskrivelse i vedleggene bilag 1 og 2. Det tas dessuten forbehold om endringer som følge av påbud fra offentlige myndigheter. Endringer av denne karakter gir ikke Kjøper rett til prisavslag eller annet vederlag. Med seksjonen følger i tillegg eksklusiv bruksrett til sportsbod. Bruksrett til X biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg er ikke inkludert i Selgers ytelse. Selger forbeholder seg retten til å fordele og organisere garasje- og sportsbodanlegget på den måte som anses mest hensiktsmessig, for eksempel som en del av sameiets fellesarealer med dertil tilhørende bruksretter, som en tilleggsseksjon til boligen, eller som en særskilt seksjon eller anleggseiendom (egen matrikkel). 4.1 Vederlag Kjøpesummen for Eiendommen er: NOK,- 4 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER Kjøpesummen forfaller til betaling etter bestemmelsen i 5. Kjøpesum skal ikke indeksreguleres. Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei- og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under pkt Omkostninger I tillegg til Kjøpesummen skal Kjøper uoppfordret betale: Dokumentavgift til staten for kjøpesum (2,5 %) av tomteverdien NOK XX,- Tinglysingsgebyr for Kjøpers pantobligasjon (én obligasjon og attest) NOK 729,- Tinglysingsgebyr for skjøte NOK 525,- Seksjoneringsgebyr NOK 5 000,- Totalt NOK XX,- I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere obligasjon(er) Kjøperen må la tinglyse på eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Kjøper har risikoen for eventuelle endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til 5 nedenfor. 4.3 Justeringer av Kjøpesummen Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova 42. 2

3 Likeledes kan Selger kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter bustadoppføringslova 43. Kjøper kan ikke kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som endrer Selgers vederlag med mer enn 15%, jf bustadoppføringslova 9. Kjøper er innforstått med at bestilling av og oppgjør for tillegg skjer direkte overfor utførende entreprenør med mindre annet avtales mellom partene. Det utarbeides en egen tilvalgsliste for boligene. Kjøper er innforstått med at Selger i liten grad har mulighet for individuelle tilpasninger utover de som fremgår av tilvalgslisten. Ved eventuelle tilvalg utover tilvalgslisten vil pris inkludere kostnader knyttet til vurdering av konsekvenser for alle fagområder, prosjekteringskostnader, byggekostnader, kvalitetsikringskostnader, rigg og drift samt påslag for risiko og fortjeneste. Ved alternativutredninger initiert av tilvalg må også arbeid med dette bekostes av kjøper. Alle tilvalg må også leveres av entreprenørens underleverandører for prosjektet. 5 OPPGJØR Oppgjøret etter denne kontrakt skjer via megler. Denne overtar imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne kontrakt. 5.1 Betaling av vederlaget Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte: I forbindelse med kontraktsinngåelse skal det foretas en delinnbetaling tilsvarende 10 % av Kjøpesummen, NOK,-. Den resterende del av kjøpesum og kjøpsomkostninger innbetales senest 1 -en- uke innen overtagelse. Betaling for endrings- eller tilleggsarbeider faktureres særskilt av utførende entreprenør når vedkommende endrings- eller tilleggsarbeider er utført, forutsatt at tilfredsstillende garanti tilleggsarbeid er stilt, jfr. 47. Garanti for endrings- og tilleggsarbeider etter 47 stilles av utførende entreprenør, og er selger uvedkommende. Oppgjøret mellom partene foretas av megler eller meglers oppgjørsavdeling, som kontraktsmedhjelper. Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nummer Alle innbetalinger skal merkes med KID i henhold til vedlagte oppgjørsinstruks (side 12). Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på meglers konto eller på meglers kontor. I forbindelse med kontraktens underskrift, eller så snart Selgers forbehold jf kontraktens 11 er løftet, skal det utstedes garanti for rett oppfyllelse av avtalen, jf kontraktens 9.1. Det er en forutsetning for utbetaling til Selger av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stillet tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jf bustadoppføringslova 47, 3.ledd. Dersom bankgaranti fra Selger i henhold til bustadoppføringslova 47, 3 ledd ikke foreligger ved kontraktsinngåelse, skal den avtalte delinnbetaling deponeres på meglers klientkonto frem til vilkårene er oppfylt, eller inntil beløpet eventuelt tilbakeføres Kjøper.Stilles ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen. 3

4 Påløpte renter på meglers klientkonto tilfaller Selger, med unntak av tilfeller som regulert under 11, tredje ledd. For eventuelt omtvistet beløp gjelder bustadoppføringslova Betalingsmislighold Ved innbetaling etter forfall svarer Kjøper forsinkelsesrenter inntil betaling finner sted, i henhold til den til enhver tid gjeldende lovgivning. Forsinkes betaling med mer enn 21 dager for beløpet som forfaller ved kontraktsinngåelsen og 30 dager for andre avtalte innbetalinger, har Selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde Kjøper ansvarlig for Selgers eventuelle økonomiske tap som følge av Kjøpers mislighold. Selger har rett til dekning av sitt tilgodehavende etter denne Kjøpekontrakt i Kjøpers innbetalte delbetaling, herunder også for renter og andre omkostninger, som påløper på grunn av Kjøpers mislighold. Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, idet han da ikke har rett til å besitte eiendommen, jf tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (e). 5.3 Innfrielse av lån og sletting av heftelser Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift fra grunnboken for gnr 3 bnr 664, og har gjort seg kjent med denne. Kjøper er gjort kjent med at grunnboksutskriften omfatter hele eiendommen (før seksjonering). På overtagelsestidspunktet skal heftelsesbildet være som angitt i grunnboksutskriften, med unntak av de heftelser som er merket med et kryss. Heftelsene som er merket med et kryss skal slettes av Selger. Selger garanterer at seksjonen overleveres fri for pantelån, utlegg, legalpant eller utpantinger av noen art på eiendommen, foruten sameiets avtalte panterett, jf 12, 2. ledd nedenfor. Dersom det på overtagelsestidspunktet er øvrige pengeheftelser på seksjonen, skal megler besørge sletting av disse. I praksis skjer dette ved at megler innestår for at eventuelle panteheftelser som ikke skal overtas av Kjøper blir innfridd og slettet før det resterende av kjøpesummen blir utbetalt Selger. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. I forbindelse med utbyggingen vil det kunne bli tinglyst erklæringer som sikrer muligheten for adkomst, legging av vann- og avløpsledninger, samt tilknytning av disse og legging av el-kabel over eiendommen. Servitutter/Heftelser tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen (bnr 174) før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er ikke overført. Det er per tinglyst følgende servitutter/heftelser på eiendommen 2016/ /200 BESTEMMELSE OM VEG Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven. Askeveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Plikt til framtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo Kommune. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune 2016/ /200 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN Knr: 0301 Gnr: 3 Bnr: 174 Snr: 1 Knr: 0301 Gnr: 3 Bnr: 174 Snr: 2 Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune 2017/ /200 PANTEDOKUMENT BELØP: NOK PANTHAVER:Sparebank 1 Østlandet Org.nr:

5 2017/ /200 ERKLÆRING/AVTALE :00 Knr: 0301 Gnr: 3 Bnr: 174 Snr: 1 Knr: 0301 Gnr: 3 Bnr: 174 Snr: 2 Adkomstvei fra Askeveien frem til bebyggelse kan ikke benyttes til annet enn adkomst for gnr. 3 bnr. 664 Arealet langs adkomstveien skal ikke kunne benyttes til parkering 2017/ /200 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE :00 Knr: 0301 Gnr: 3 Bnr: 664 Bestemmelser om opparbeidelse og plassering av bebyggelse fra eiendomsgrensen. Gjelder denne registerenheten med flere Kontakt megler for kopi av tinglyste servitutter/heftelser. 5.4 Samtykke til Kjøpers pantsettelse Selger gir megleren ugjenkallelig fullmakt til på hjemmelshavers vegne å samtykke i Kjøperens nødvendige pantsettelse av eiendommen. 5.5 Tinglysing av skjøte Ved undertegning av denne kontrakt utstedes skjøte til Kjøperen. Skjøtet skal oppbevares hos megler inntil tinglysing finner sted. Tinglysing av skjøtet skjer når Kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter denne kontrakt fullt ut, herunder betalt fullt oppgjør, inklusive omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter, til meglers klientkonto og megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll. 5.6 Sikkerhet Selger utsteder til megler en pantobligasjon med urådighetserklæring som lyder på Kjøpesummen for Eiendommen tillagt ca. 25 %, samlet eller for hver seksjon. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper. Obligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden. Obligasjonen skal ha prioritet etter byggelån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve oppgjør før obligasjonen er tinglyst. 5.7 Avslutning av oppgjøret Kjøpesummen blir utbetalt til Selger ved hjemmelsovergang, eller når det er stilt tilstrekkelig garanti etter bustadoppføringslova 47. Det vil normalt være en behandlingstid på inntil 5 dager for meglers oppgjørsfunksjon. Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved eiendommen, plikter megler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jf bustadoppføringslova 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på meglers klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelsesprotokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved eiendommen tilbakeholdelsen gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler. 5.8 Avbestilling Kjøpers adgang til å avbestille følger av bustadoppføringslova Dersom slik rett benyttes vil Kjøper bli holdt ansvarlig for Selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Ved avbestilling vil Selger selge boligen på nytt. Dersom salgssummen blir lavere enn opprinnelig salgssum vil reduksjonen i salgssum, i tillegg til alle øvrige salgsomkostninger, utgjøre del av Selgers tap på avbestillingen. Bestilte tilvalg og endringer kjøper måtte ha gjort skal i slike tilfeller uansett betales av kjøper. 5

6 Selger kan kreve utbetaling av Kjøpers delinnbetaling til dekning av avbestillingsgebyr eller vederlag etter dette punkt. 6 FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE Forventet ferdigstillelse er 2. kvartal 2019, men dette anslaget er foreløpig, ikke bindende og eventuell senere ferdigstillelse utløser ikke rett for Kjøper til å kreve dagmulkt fra Selger. Anslaget på forventet ferdigstillelse forutsetter byggestart i 1. kvartal Ved eventuell senere byggestart endres forventet overtagelsestidspunkt tilsvarende. Overtagelsestidspunkt er basert på et foreløpig estimat, og endelig dato vil blant annet avhenge av kommunal behandling og fremdrift i prosjekt- og byggearbeid, les også forbehold i kontraktens 11. Når Selger har opphevet forbeholdene i 11 skal Selger fastsette en overtagelsesperiode som ikke skal være lenger enn 3 -tre- måneder. Selger skal skriftlig varsle Kjøper om når overtagelsesperioden begynner og slutter. Senest 10 uker før ferdigstillelse av boligen skal Selger gi Kjøper skriftlig melding om endelig overtagelsesdato. Den endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende, og skal ligge innenfor overtagelsesperioden. Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Selger rett til tilleggsfrist og dekning av sine merkostnader, jf bustadoppføringslova 11 og 43. Dersom oppstart eller arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse, jf bustadoppføringslova 11. Dersom Selger oversitter avtalt overtagelsesdato i henhold til tredje ledd ovenfor, gjelder bestemmelsene i bustadoppføringslova 18 om dagmulkt og 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig. Ca. 2-3 uker før overtagelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor protokoll føres. Kjøper er kjent med at påberopte mangler iht. forhåndsbefaringen kan gi Selger fristforlengelse i forhold til varslet overtagelsesdato. 7 OVERTAGELSE Når Eiendommen er ferdig og det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, skal det avholdes overtagelsesforretning hvor det føres overtagelsesprotokoll som underskrives av begge parter. Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at boligen kan bebos. Eiendommen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jf bustadoppføringslova 15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Eiendommen som godkjent og overtatt, jf bustadoppføringslova 14 og 15. Dersom Kjøperen tar eiendommen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er eiendommen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jfr. bustadoppføringslova 14. Kjøper har ikke rett til å overta boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på meglers konto. Såfremt fullt 6

7 oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stillet eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtagelsesforretningen. Selger sørger for å innhente bekreftelse på at fullt beløp er innbetalt fra megler. Eiendommen overleveres i byggrengjort stand. Ved besiktigelse skal Kjøperen protokollføre de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende eiendommen. Kjøper kan ikke senere påberope seg mangler han med rimelighet burde ha oppdaget i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtagelsen. Risikoen for eiendommen går over på Kjøperen når han har overtatt bruken av den. Hvis Kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen fra det tidspunkt han kunne ha fått overta bruken. Når risikoen for eiendommen er gått over på Kjøper, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse som han ikke svarer for. Selger plikter å rette erkjente feil/mangler som inngår i protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. For øvrig vises til bustadoppføringslova 10 og 11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl og Skulle det for øvrig være feil/mangler ved eiendommen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi. Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger snarest utbedre. Det er Selgers ansvar å fremskaffe ferdigattest på boligen. Kjøper er gjort oppmerksom på at slik ferdigattest normalt foreligger lang tid etter overtagelsen. Manglende ferdigattest vil ikke være til hinder for at overtagelse og oppgjør kan skje. 8 KONTROLLBEFARING Når det er gått ca. 1 år etter overtagelse vil Selger innkalle til kontrollbefaring på eiendommen, jf bustadoppføringslova 16. Ved slik kontrollbefaring plikter Kjøperen å påvise de mangler som måtte være oppdaget siden overtagelsen og som ikke skyldes Kjøperens eget forhold. Selger hefter ikke for mangler som skyldes uriktig bruk av Eiendommen, skader som Kjøperen selv har påført denne, eller skader som skyldes tilfeldig begivenhet etter overtagelsen som Selger ikke kan lastes for. Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter reparasjoner som er å anse som ordinært vedlikehold, eller sprekkdannelser som oppstår som følge av naturlig krymping når materialvalg og materialbehandling har vært forsvarlig fra Selgerens side. Mangler og feil som blir avdekket under denne kontrollbefaringen plikter Selger å utbedre så snart som mulig og senest innen 3 måneder etter kontrollbefaringen. 7

8 Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl og Skulle det for øvrig være feil/mangler som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi. 9 GARANTI, REKLAMASJONSRETT 9.1 Garanti fra Selger I forbindelse med kontraktens underskrift, eller så snart Selgers forbehold jf kontraktens 11 er løftet, utsteder Selger en garanti eller tilsvarende fra finansinstitusjon for rett oppfyllelse av avtalen, jf bustadoppføringslova 12. Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i boligprosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper. Det vises for øvrig til bustadoppføringslova 12, 3. ledd. Garantien skal dekke et beløp tilsvarende 3 % av Kjøpesummen, for krav som blir gjort gjeldende frem til overtagelse. Deretter økes beløpet til 5 % av Kjøpesummen og gjelder i 5 år etter overtagelsen, jf bustadoppføringslova 12, 3.ledd. 9.2 Reklamasjon Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen, må han reklamere skriftlig overfor Selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget mangelen. Kjøper er innforstått med at han ikke har rett til å reklamere på grunnlag av forhold som han er blitt gjort oppmerksom på, eller som han på tross av oppfordring om det motsatte har unnlatt å sette seg inn i. Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtagelsen, selv om manglene ikke kunne ha vært oppdaget tidligere. Mangler som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av Selgeren så snart som praktisk mulig etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper. Selger er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes Kjøpers bruk av eiendommen, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, maling eller liknende. 10 FORSIKRING Eiendommen vil bli fullverdiforsikret i byggeperioden, og vil av Selger bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtagelsen. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført eiendommen, jf bustadoppføringslova 13 siste ledd. Dersom Eiendommen helt eller delvis skades av brann eller utsettes for annen erstatningsmessig skade som dekkes av forsikringen før overtagelsen, eller som skyldes forhold utenfor Selgers kontroll, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut. Skadeerstatningen tilfaller i tilfelle Selger, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jf bustadoppføringslova 17. Kjøper må selv tegne egen innbo- og løsøreforsikring fra og med overtagelsesdatoen. 8

9 11 FORBEHOLD Selger kan kansellere denne inngåtte Kjøpekontrakt dersom ikke et for Selger tilfredsstillende forhåndssalg oppnås (9 av 15 boliger). Selger kan også kansellere dersom nødvendige tillatelser herunder, men ikke begrenset til, igangsettelsestillatelse fra kommunen ikke gis i god tid før planlagt byggestart. Selger kan også kansellere dersom det ikke oppnås en for Selger tilfredsstillende entrepriseavtale med totalentreprenør. Selger må senest innen avklare ved skriftlig underretning dersom ovennevnte forbehold påberopes og Kjøpekontrakten kanselleres. Kjøper kan kansellere inngått Kjøpekontrakt dersom iverksettelse av byggeprosjektet ikke er igangsatt innen Evt. beslutning om kansellering skal meddeles skriftlig til Selger umiddelbart. Dersom kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt Kjøpesum (eventuelt deponert beløp), vederlag for eventuelle tilleggsarbeider og renter av innbetalt beløp. For øvrig kan Kjøper ikke fremme ytterligere eller andre krav mot Selger som følge av kanselleringen. Utomhusplanen er av en slik karakter at den ikke kan anses som et kart, men en illustrasjonsskisse fra landskapsarkitekt. Utomhusplanen er utarbeidet for å illustrere tomtens planlagte opparbeidelse, men er ikke endelig fastsatt og kan endres i forbindelse med detaljprosjekteringen. Selger står fritt til å endre boligbetegnelse i prosjekteringsprosessen og det tas forbehold om eventuell mindre endring av antall boliger. Selger står fritt til å foreta endringer i Kjøpekontrakten som følge av offentlige krav og pålegg med mer. Det vises også til Selgers forbehold slik de fremgår av prospekt og salgsoppgave med vedlegg, som Kjøper bekrefter å ha lest og akseptert. 12 SAMEIET Ved tinglysning av seksjonen blir Kjøper og hans rettsetterfølgere sameier i et eierseksjonssameie i henhold til lov om eierseksjoner. Sameiet har til oppgave å ivareta sameiernes felles interesser, herunder driften av fellesarealene. Foreløpige vedtekter for sameiet er utarbeidet av Selger. Det tas forbehold om at det kan bli nødvendig med endringer i vedtektene som følge av pålegg gitt av offentlige myndigheter som vilkår for omregulering/igangsettelse. Kjøper plikter å rette seg etter lov om eierseksjoner og de til enhver tid gjeldende sameievedtekter. Dette innebærer bl.a. at Kjøper skal betale sin andel av sameiets utgifter (fellesutgifter). Kjøper er kjent med at sameiet, i henhold til lov om eierseksjoner 25, har legalpant som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet. Selger står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt. avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse. Selger skal påse at det blir innkalt til et konstituerende sameiermøte, og at det i møtet velges et styre. Etter at sameiet er etablert, skal Selger innkalle styret til overtagelsesforretning for sameiets fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis. Det føres protokoll fra overtagelses- 9

10 befaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres. Fremdriften og ferdigstillelsen av disse arbeider skal også protokolleres. Som sikkerhet for at disse arbeider utføres, skal det avtales et beløp som skal deponeres på meglers klientkonto. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Av praktiske grunner avtales det et samlebeløp for hele byggetrinnet eller prosjektet. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilbakeholdt beløp kan nedkvitteres tilsvarende. Kjøper gir ved underskrift på denne Kjøpekontrakt fullmakt til styret til å overta fellesarealene og fortløpende nedkvittere evt. tilbakeholdt beløp med bindende virkning. Selger forbeholder seg retten til å inngå avtale på vegne av sameiet hva gjelder drift/service av f.eks. garasjeport, felles brannalarmanlegg, kabel-tv og andre evt. fellesanlegg på eiendommen. 13 FERDSEL PÅ BYGGEPLASSEN Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være tilstede. 14 ANNET Selger vil utarbeide en parkeringsplan med nummerering av biloppstillingsplasser i felles garasjeanlegg. Kjøper bekrefter å være kjent med at driftsutgifter for biloppstillingsplassene i felles garasjeanlegg fordeles likt per biloppstillingsplass. Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig samtykke fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slikt samtykke. Ervervet vil etter at slikt samtykke kunne tinglyses direkte til tredjemann, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 1 en måned før overtagelse. Ved en eventuell endring i eierskap/navneendring fra Kjøpers side, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til megler på kr ,- inkl. mva. som innbetales til meglers driftskonto. 15 TVISTER Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt bilag og medfølgende dokumenter, jf 16, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene. Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter. Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet. Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting. 10

11 16 OPPLYSNINGER/BILAG Kjøper erklærer ved inngåelsen av denne kontrakt å ha satt seg inn i prospekt/salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig hos megler. Kjøper har fått seg forelagt følgende bilag: 1. Leveransebeskrivelse 2. Kontraktstegning 3. Etasjeplan 4. Prospekt og salgsoppgave m/vedlegg og salgstegninger 5. Skisse til utomhusplan 6. Elektronisk utskrift av grunnboken 7. Foreløpige vedtekter for Sameiet Villa Ask 8. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt Disse dokumenter følger som bilag til denne kontrakt, og sammen med denne kontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten. I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang. I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper blitt forelagt Bustadoppføringslova og Eierseksjonsloven. 17 UNDERSKRIFT Kontrakten, som består av 12 - tolv - sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet i 3 - tre - likelydende eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt og megler beholder ett eksemplar. Kjøper: Selger: Sted, dato:.. Sted, dato: Signatur kjøpere Askeveien Boligutvikling AS v/ Simen Thorsen iht. firmaattest 11

12 Instruks om oppgjør [1] Oppgjøret mellom partene foretas av: Nyeboliger AS (org.nr ) Postboks 1488 Vika, 0116 Oslo Telefaks // [2] Snarest etter kontraktsmøtet bes Kjøper instruere sin bank/finansieringskilde om å ta kontakt med Nyeboliger AS ved behov for inneståelseserklæringer. [3] Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt. Innbetalinger skal skje til meglers klientkonto og merkes med KID. Kvittering(er) sendes per faks eller e-post til megler. Til kontraktsmøtet skal det medbringes kvittering for eventuell kontantinnbetaling (forskuddsinnbetaling nevnt i Kjøpekontrakten). [4] Det kan ikke tas pant i det kjøpte objektet for forskuddsinnbetalingen. [5] Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er innbetalt på meglers klientkonto innen 1 uke før overtagelse, jfr. Kjøpekontrakten. [6] All tinglysning av dokumenter på eiendommen skal foretas av Nyeboliger AS. Kjøper må påse at panterettsdokumenter til banken er sendt over til Nyeboliger AS i god tid før overtagelse. NB! Dette må være på plass før oppgjør kan tas! [7] Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før: - Kjøper har overtatt eiendommen, og at megler har mottatt signert overtagelsesprotokoll. - Skjøte og Kjøpers evt. pantedokument er tinglyst. (Evt. garanti iht. bustadoppføringslova 47 er stilt av selger) Oppgjør kan ta inntil 5 dager fra tinglyst skjøte er megler i hende. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. 12

13 SYD ØST NORD VEST 15m2 16m2 H13 38,5m2 31m2 H12 65,2m2 H14 65,2m2 22,5m2 H11 104,2m2 H16 71,3m2 3,5m2 H15 90m2 6m2 0 Rev. Prosjekt Villa Ask Askeveien 3d Tiltakshaver Dato 0276 OSLO ASKEVEIEN BOLIGUTVIKLING AS Kontroll egen sidemann Sign., Dato Prosjekt nr JM CC RRA. Reiulf Ramstad Arkitekter JOSEFINES GATE 7, 0351 OSLO T: F: Innhold Kontraktstegning Etasje 1 0m 2m 10m 20m N Tegn. Status Kontrakt Skala 1:200 Tegnings nr A Vedlegg nr.

14 SYD ØST NORD VEST 3m2 6m2 H22 61,7m2 H23 38,5m2 H24 61,7m2 6m2 6m2 H21 101,2m2 H26 71,3m2 3,5m2 H25 90m2 6m2 0 Rev. Prosjekt Villa Ask Askeveien 3d Tiltakshaver Dato 0276 OSLO ASKEVEIEN BOLIGUTVIKLING AS Kontroll egen sidemann Sign., Dato Prosjekt nr JM CC RRA. Reiulf Ramstad Arkitekter JOSEFINES GATE 7, 0351 OSLO T: F: Innhold Kontraktstegning Etasje 2 0m 2m 10m 20m N Tegn. Status Kontrakt Skala 1:200 Tegnings nr A Vedlegg nr.

15 SYD ØST NORD VEST H32 58m2 37,5m2 88,9m2 H31 111,4m2 H33 106,4m2 0 Rev Dato 26m2 19,5m2 Prosjekt Villa Ask Askeveien 3d Tiltakshaver 0276 OSLO ASKEVEIEN BOLIGUTVIKLING AS Kontroll egen sidemann Sign., Dato Prosjekt nr JM CC RRA. Reiulf Ramstad Arkitekter JOSEFINES GATE 7, 0351 OSLO T: F: Innhold Kontraktstegning Etasje 3 0m 2m 10m 20m N Tegn. Status Kontrakt Skala 1:200 Tegnings nr A Vedlegg nr.

16 As kev eie n 12m 4m Privat uterom Terrasse Terrasse 22 m2 Takterasse Privat uterom Privat uterom 8m Byg geg ren se Terrasse Takterasse Terrasse 137 m2 avfall Takterasse elvesingel Inngang Takterasse Sykkelparkering 15m Lekeareal N Utomhusplanen er ikke å anse som et kart, men kun mend for å orientere om tomtens planlagte opparbeidelse og arrondering. Tomtens opparbeidelse og arrondering er ikke endelig fastsatt og kan bli endret. Vegetasjon Hekk Takterrasse Markterrasse Plen/gress Singel Privat hage Gjerde

17 VEDTEKTER FOR SAMEIET VILLA ASK Fastsatt av utbygger i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 UTKAST MINDRE ENDRINGER MÅ PÅREGNES 1. NAVN OG OPPRETTELSE Sameiets navn er Sameiet Villa Ask, og har gårdsnummer 3 og bruksnummer 664 i Oslo kommune. Sameiet ble opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst XX.XX.20XX. Sameiet består av 15 boligseksjoner og 1 næringsseksjon med 13 garasjeplasser hvorav én til HC-parkering (garasjeseksjon) 2. ORGANISERING AV SAMEIET, RÅDERETT 2.1 Bebyggelsen og tomten ligger i sameie mellom eierne av de seksjoner som bebyggelsen og tomten er oppdelt i. Seksjonen kan ikke skilles fra deltakerinteressen i sameiet. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse. Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter oppdelingen omfattes av bruksenheter, er fellesarealer. Garasjene er organisert som egen næringsseksjon som eies med ideelle andeler av dem som har kjøpt garasjeplass. Én garasjeplass tilhører eier av nabo-eiendommen. Bodene er organisert som tilleggsdeler til seksjonene Rettslig rådighet over seksjonen Med de unntak som er fastsatt i eierseksjonsloven og disse vedtekter, har den enkelte sameier full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse. Sameiets styre og forretningsfører skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold. Garasjeplassene er eid som ideelle andeler i næringsseksjonen og kan omsettes internt i sameiet. Den ideelle eierandelen (1 garasjeplass) som er tilknyttet eier av naboeiendommen, kan omsettes fritt, så lenge den ikke eies av en av seksjonseierne. Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 1 av 9

18 2.3 Bruken av bruksenheter og fellesarealer Bruksenhetene og fellesarealer Den enkelte sameier har enerett til å bruke sin bruksenhet og rett til å benytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og for øvrig til bruk som er i samsvar med tiden og forholdene. Dersom sameiermøtet ikke har truffet vedtak om bruken, bestemmer styret hvordan fellesarealene skal brukes. Fellesarealene må ikke brukes slik at andre sameiere hindres i å bruke dem. Alle installasjoner på fellesarealene må på forhånd godkjennes av styret. Tiltak som er nødvendige på grunn av en sameiers eller et husstandsmedlems funksjonshemning kan ikke nektes godkjent uten saklig grunn. Bruksenhetene og fellesarealene må ikke brukes slik at bruken på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for andre sameiere. Sameiermøtet kan vedta og endre husordensregler med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Sameierne plikter å følge de til enhver tid gjeldende husordensregler. Det er knyttet følgende klausuler til bruken av uteareal for de fire seksjonene snr XX, XX, XX og XX (leilighetene H11, H12, H13 og H14) * Det tillates ingen form for innhegning/inngjerding utover hekk som er vist i kjøpsprospektet. I fremtiden, det vil si etter utbyggers leveranse, skal sameiet bestemme type hekk og høyde på hekken. * Trampoliner eller andre større lekeapparater eller lekeapparater som medfører støy, tillates ikke. * Det er ikke anledning til utelagring eller etablering av utebod. * Det er ikke anledning til å ha busker eller trær med en høyde på mer enn 2 meter * Eieren av disse seksjonene har vedlikeholdsplikt av utearealene, herunder regelmessig klipping av gress og hekker slik at eiendommen fremstår som velstelt. * Styret kan pålegge eierne retningslinjer for høyde på hekker og gjennomføring av vedlikehold slik at eiendommen fremstår med et helhetlig preg Garasjer og bodarealer Garasjeplassene er organisert som ideelle eierandeler i næringsseksjonen. (Kommentar fra utbygger: Endelig organisering er ikke avklart endringer kan forekomme). Det er 1 av garasjeplassene som er øremerket til handicap-parkering. Dersom noen får tildelt parkeringsplass som er beregnet for HC-parkering og ikke har funksjonshemming som tilsier nødvendigheten av slik plass, plikter man å bytte plass etter styrets anvisning dersom annen sameier har dokumentert behov for HC-plass. Dersom behovet opphører, skal man bytte tilbake. Bodene er organisert som tilleggsdeler til boligseksjonene (Kommentar fra utbygger: Endelig organisering er ikke avklart endringer kan forekomme). Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 2 av 9

19 Dyrehold Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe eller sjenanse for andre sameiere/beboere. Sameieren plikter å informere styret om dyrehold Midlertidig bruksrett til fellesareal Det kan vedtektsfestes at seksjonseiere skal ha en midlertidig enerett til bruk av deler av fellesarealene. Eneretten innebærer at andre sameiere ikke har disposisjonsrett over arealet. (Kommentar fra utbygger: Disposisjonsrett til hagearealer som av prospekt fremkommer at tilhører en boenhet kan bli organisert som en vedtektsfestet bruksrett). 3. VEDLIKEHOLD 3. 1 Bruksenhetene Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten, herunder inventar, utstyr, apparater, tapet, vegg-, gulv-, og himlingsplater, sluk og vann- og fuktsperrer i våtrom, skillevegger, listverk, skap, benker, ruter, innvendige dører og karmer, samt inngangsdør. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra bruksenheten, og ikke er bygget inn i etasjeskillere og andre bærende konstruksjoner, eller også betjener andre bruksenheter. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere sameiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt. Sameieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med bruksenhetens sikringsboks. Sameieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser. Vedlikeholdsplikten omfatter også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkonger og terrasser og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke. Terrasser i 1. etasje og takterrasser er tilleggsdeler til de enkelte seksjoner (Kommentar fra utbygger: Endelig organisering er ikke avklart endringer kan forekomme). Balkonger er inkludert i den enkelte seksjon. Vedlikehold av terrasser og balkonger påhviler den enkelte seksjon, men unntak for det som måtte gjelde den bygningsmessige konstruksjonen, så som tekking av takterrasser og utvendig side av balkong- og terrassebrystninger. Tremmer i tre på terrasser og balkonger er den respektive eiers vedlikeholdsansvar. Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand. Sameieren har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealer eller andre bruksenheter, eller ulempe for andre sameiere. Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 3 av 9

20 3. 2 Fellesarealer Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten og hele bygningskroppen med vegger, trapperom, ganger, rør og ledninger, påhviler sameierne i fellesskap (sameiet). Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere sameieres eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar. Utskifting av vinduer og inngangsdører til seksjonene påhviler sameiet. 4. FELLESKOSTNADER Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift som ikke gjelder den enkelte bruksenhet, så som - vedlikeholdskostnader - forsikringer - administrasjonskostnader - skatter og offentlige avgifter - kostnader til infrastruktur for kabel-tv, fiberkabel etc. - renhold av fellesarealer og lignende - drift- og vedlikehold av heiser, og andre tekniske installasjoner - energi til fellesarealer - kostnader knyttet til fellesvedlikehold av uteområde Felleskostnadene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre annet gyldig vedtas med tilslutning fra de sameiere det gjelder. For kostnader som blir fakturert sameiet likt pr seksjon, skal dette ikke deles etter eierbrøk men belastes den enkelte med stykkpris. For kostnader som kan avleses og avregnes for den enkelte seksjon, kan det avregnes årlig. Felleskostnader som kun gjelder boligseksjonene, skal kun belastes boligseksjonene. Garasjeseksjonen (snr XX) skal dekke sine egne driftskostnader ved at den enkelte eier av parkeringsplass betaler et månedlig beløp på kr 250,-. Innbetalingsbeløpet kan endres i takst med eventuell økning av kostnadene til drift og vedlikehold av denne seksjonen. Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av sameiet etter hvert som de forfaller, slik at man unngår at kreditor gjør krav gjeldende mot de enkelte sameiere for sameiernes felles forpliktelser. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte sameier forskuddsvis hver måned betale et akontobeløp fastsatt av styret. Endring av akontobeløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel. Sameiermøtet vedtar med alminnelig flertall avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. De beløp sameierne skal betale til fondet innkreves samtidig med den månedlige betalingen til dekning av felleskostnader. Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 4 av 9

21 For sameiernes felles ansvar og forpliktelser overfor utenforstående hefter den enkelte sameier i forhold til sameiebrøk. 5. LOVBESTEMT PANTERETT De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 6. SAMEIERMØTET 6. 1 Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 4 sameiere krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte, med forslags-, tale-, og stemmerett. Styreleder plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon, styremedlemmer og leiere av boligseksjon, har rett til å være tilstede på sameiermøtet og rett til å uttale seg. Hver seksjon har én stemme i sameiermøtet, unntatt garasjeseksjonen som ikke har stemmerett Sameiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne Innkalling til sameiermøte kommunikasjon med sameierne Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst 3 dager. Innkalling til sameiermøte og utsendelse av saksdokumenter kan skje elektronisk, ved epost eller på annen måte. Det samme gjelder annen kommunikasjon med sameierne. Sameierne er ansvarlige for å oppdatere all kontaktinformasjon til styret og forretningsfører. Dog skal innkalling sendes pr vanlig post til dem som måtte ønske det, og de er ansvarlige for at forretningsfører og styret til enhver tid har korrekt adresse. Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 5 av 9

22 Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Skal et forslag som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Senest en uke før ordinært sameiermøte skal styrets årsberetning og regnskap sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal også være tilgjengelige i sameiermøtet. Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak i sameiermøte ikke innkalt, kan en sameier eller et styremedlem kreve at tingretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte Saker som skal behandles på ordinært sameiermøte På det ordinære sameiermøtet skal disse saker behandles: - Konstituering. - Styrets årsberetning. - Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår med tilhørende revisjonsberetning. - Valg av styremedlemmer og vararepresentanter, styrets leder velges særskilt. - Valg av revisor - Andre saker som er nevnt i innkallingen Møteledelse, flertallskrav og protokoll Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Hver seksjon har en stemme. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om: - ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold, - omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, - salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, - andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning, - samtykke til endring av formål for bruksenheter, og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmetall, Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 6 av 9

23 - tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere. Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne. 7. STYRET 7. 1 Sameiet skal ha et styre bestående av tre medlemmer og ett varamedlem. Styremedlemmer behøver ikke være sameiere, men må være myndige. Styrets medlemmer velges av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrets leder velges særskilt. Styremedlemmer tjenestegjør i to år av gangen om ikke annet fastsettes av sameiermøtet Styrets oppgaver og myndighet Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven, vedtektene eller vedtak i det enkelte tilfelle, skal besluttes av sameiermøtet. Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle. I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn Styremøter Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 7 av 9

24 som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder tilstede, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene. 8. HABILITETSREGLER FOR SAMEIERMØTE OG STYRE Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i avstemming på sameiermøtet om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar, eller om pålegg om salg eller fravikelse av egen seksjon. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter eierseksjonsloven 26 eller 27. Styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 9. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser/annen solskjerming, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc., skal skje etter en samlet plan vedtatt av styret. Skal noe slikt arbeid utføres av sameierne selv, må det kun skje etter forutgående godkjenning av styret. Tilbygg/påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter vedtektenes punkt 6.4 og eierseksjonsloven krever sameiermøtets samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Dette gjelder selv om bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til igangsettelse. Søknad eller melding til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. 10. SAMEIERS ERSTATNINGSANSVAR Ved skader som skyldes en seksjonseiers uaktsomhet, eller som en seksjonseier på annen måte er erstatningsansvarlig for, skal seksjonseierens forsikring benyttes så langt den rekker, inkludert mulig egenandel, før sameiets forsikring benyttes. Ved skade som skyldes seksjonseiers uaktsomhet og som dekkes av sameiets forsikring, skal seksjonseieren betale egenandelen og andre direkte utlegg som ikke dekkes av forsikringen og som er en følge av skaden. Bestemmelsen gjelder uansett om skaden oppstår på fellesareal eller i en bruksenhet. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til. Når erstatningsansvaret er en følge av sameieforholdet, kan sameiets legalpanterett etter eierseksjonsloven 25 og vedtektenes punkt 5 anvendes. 11. MISLIGHOLD Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven 26. Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 8 av 9

25 Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. 12. FRAVIKELSE Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapitel 13, jf. lov om eierseksjoner MINDRETALLSVERN Sameiermøtet, styret eller andre som etter eierseksjonsloven 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 14. FORRETNINGSFØRER Sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsfører ansettes og sies opp av styret, som også fastsetter forretningsførers lønn og instruks. 15. REVISJON OG REGNSKAP Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Sameiets revisor velges av sameiermøtet, og tjenestegjør inntil ny revisor velges. 16. ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer, med mindre eierseksjonsloven stiller strengere krav. 17. FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31. Sameiet Villa Ask Vedtekter Side 9 av 9

26 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten S-4242 Saken gjelder: Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for området omkring Prinsessealeen som reguleres til byggeområde boliger, off. trafikkomr.-vei, fortau/gangvei, annet veiareal, og spesialområder bevaring-bolig. Vedtaksdato: Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning Lovverk: PBL 1985 Høydereferanse: OSLO LOKAL Merknader: Knytning(er) mot andre planer: Saken består av 3 inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: MVA E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett:

27 S-4242 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR PRINSESSEALLÈEN ALTERNATIV 2 1. Planens begrensning Det regulerte området er vist på kart merket tegning nr. BOP , alternativ 2, datert og revidert Formål Området reguleres til følgende formål: - Byggeområder: Boliger (Felt A og D) - Offentlig trafikkområder: Vei, fortau/gangvei, annet veiareal - Spesialområder: Bevaring bolig 3. Fellesbestemmelser Ny bebyggelse skal, når det gjelder volum, materialbruk og farger utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg også i forhold til tilstøtende områder for bevaring. Det samme gjelder ved rehabilitering. Sammenhengende arker tillates ikke. Det tillates trapp og heismaskinrom på tak kun der dette bidrar positivt til husets volumoppbygging og arkitektur. Det stilles krav om godkjent utomhusplan før rammetillatelse gis. Denne skal vise uteoppholdsarealer, beplanting, parkering, lekeplass og plass til søppelstativer. Større trær og annen verdifull vegetasjon registreres i utomhusplan og skal i størst mulig grad bevares. Større trær som fjernes skal erstattes av et nyplantet tre på tomta. Med større trær menes at stammeomkrets er minst 60 cm målt 60 cm over terreng. For trær med stammeomkrets over 90 cm målt på tilsvarende måte skal to nye trær plantes. Utomhusarealer skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan før brukstillatelse gis. Kommunen kan kreve oppført gjerde langs vei som betingelse for brukstillatelse, og det kan gis bestemte krav til utforming, høyde, farge osv. Planområdet ligger innenfor område hvor Oslo Energi har konsesjon for fjernvarme. I forbindelse med søknad om rammetillatelse vurderer bygningsmyndigheten om tilknytningsplikt skal gjelde. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i %BYA med 15 m2 pr. plass. Det skal opparbeides parkeringsplasser i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. 4. Krav til uteoppholdsareal for boliger For hver boenhet skal det settes av uteoppholdsareal etter følgende norm: a. minimum 150m2 for enebolig og tomannsboliger. For andre boligtyper: b. minimum 100m2 for boliger med BRA lik eller større enn 100m2. c. minimum 50m2 for boliger med BRA mindre enn 100m2. Maks 33% av uteoppholdsareal kan godkjennes som terrasse/balkong. Dersom terrasse/ balkong skal medregnes som uteoppholdsareal skal den ha minimumsareal på 10 m2 og minimumsdybde på 2,40 m. Arealkravene gjelder både for nye boliger og for eksisterende boliger. Uteoppholdsarealer skal være beskyttet fra støy og biltrafikk og ligge godt tilgjengelig fra boligen. Rimelige krav til innsynsfrihet, sol- og lysforhold skal tilfredsstilles. Arealer brattere enn 1:3 tas ikke med i beregningen av uteareal. Nødvendig areal for kjøreadkomst og biloppstilling skal ikke regnes med i uteoppholdsarealet. 5. Byggeområde for bolig. Felt A og D I tillegg til boligformål kan det innenfor feltene A tillates etablert strøkstjenlig virksomhet som legekontor, tannlege, frisør o.l. såfremt bygningsmyndighetene finner at virksomheten vil tjene boligstrøket. Felt A Tillatt % BYA er maksimum 28 %. Bebyggelsen tillates oppført i maksimum 3 etasjer innenfor maksimums gesimshøyde 10.0m og mønehøyde 11.5m målt fra gjennomsnittlig terreng rundt bygningen. Øverste etasjes areal skal begrenses til 70% av underliggende etasjeareal. Bebyggelsen langs Prinsesseallèen (nr. 3, 5 og 7) skal ha tilbaketrekking mot Prinsesseallèen. S-4242.doc Side 2 av 3

28 S-4242 Felt D For felt D gjelder bestemmelsene til reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by, vedtatt av Oslo bystyre , sak 80. Arealene forutsettes tillagt de respektive eiendommene som utearealer for boliger. 6. Offentlig trafikkområde Det tillates kjøring på gangvei kun for eiendommene 3/14, 3/51, 3/173, 3/175, 3/187 og 3/274, samt eventuelle fremtidig utskilte parseller av disse. 7. Spesialområde bevaring bolig For områder som på plankartet er merket som spesialområde bevaring med underformål bolig, tillates ikke på-, til- og ombygging som endrer bygningens/ anleggenes eksteriør eller karakter. For alle søknads- og meldepliktige tiltak skal det innhentes uttalelse fra Byantikvaren. Eksisterende bygninger og elementer i bygningsmiljøet, for eksempel innkjørsler, trapper, murer og gjerder, tillates ikke revet eller fjernet med mindre fraværet av verneverdier kan dokumenteres. Nødvendige endringer for å tilrettelegge for eldre og bevegelseshemmede skal gjøres i samråd med Byantikvaren. Ved utbedring og reparasjon på eksisterende bygninger, innbefattet bygningskonstruksjoner, vinduer, trepanel, takstein og andre bygningselementer samt gjerder med porter, skal eksisterende bygningselementer i størst mulig grad istandsettes og bevares i sin opprinnelige sammenheng. Dersom bevaringsverdig bebyggelse på grunn av brann eller andre årsaker må erstattes av nybygg, tillates det oppført bebyggelse med samme dimensjoner, proporsjoner og etasjetall. Nybygg På eiendommen Prinsesseallèen 16 (gnr./bnr.3/159) tillates nybygg. Nybygg skal være en frittliggende bolig, med volum, proporsjoner, materialer og arkitektonisk språkform for øvrig som slutter seg til de andre villaene i området. Opprettelse av frittstående nybygg er for øvrig ikke tillatt innenfor eiendomsgrensen. Unntak kan gis for nødvendige garasjer og uthus. 8. Støy De laveste verdier i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy, rundskriv T-8/79, eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy skal legges til grunn for gjennomføring av planen. Det stilles samme krav til utforming av støyskjermer som til andre byggetiltak, jfr 3 om volumer, materialbruk og farger, og om en utforming som gjør at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. 9. Luftforurensning Forskrift om lokal luftkvalitet fastsatt ved Kgl. Res eller senere vedtatt forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter denne, skal følges. Ved fasadeisoleringstiltak skal normer for inneklima fra Statens institutt for folkehelse legges til grunn. 10. Jordforurensing. Dersom det ved graving eller masseforflytting oppdages ukjente forurensede masser, er tiltakshaver ansvarlig for varsling til Oslo kommune v/ Helsevernetaten og for forskriftsmessig behandling av de forurensede massene. S-4242.doc Side 3 av 3

29

30

31 TEGNFORKLARING - REGULERING (for gjeldende kartutsnitt)