Samvirkegården AS. Reguleringsplan med KU for Samvirkegården. Planbeskrivelse. Tromsø Rev

Transkript

1 Samvirkegården AS Reguleringsplan med KU for Samvirkegården Planbeskrivelse Tromsø Rev

2 2 REGULERINGSPLAN MED KU Tittel: Arkitekt(er): Forfatter(e): DAKer(e): Reguleringsplan for Samvirkegården 7º N arkitektur as Guri Ugedahl, sivilingeniør Tom Langeid, landskapsark MNLA Ann Ellen Karlsen Oppdragsnr.: 8893 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Samvirkegården AS Forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning Åpen Guri Ugedahl Tom Langeid 75 sider pluss vedlegg \\Ba-fil\ba-arkiv\8893SAMV\Dokumenter\Avd-PU\Regplan med KU\D Revidert planforslag okt 9\Plan med KU 2918 rev 1619.doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: Telefaks: Epost: firmapost@barlindhaug.no BARLINDHAUG CONSULT AS

3 SAMVIRKEGÅRDEN 3 Innholdsfortegnelse 1 Nøkkelopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Kort om forslagsstiller Formål med planen Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Kommunedelplan for Tromsø sentrum Reguleringsplan for området Planprosessen Planoppstart Fastsetting av planprogrammet Folkemøte Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) Beliggenhet og avgrensning Tilstøtende arealers bruk/status Eksisterende situasjon innenfor planområdet Topografi/landskapstrekk Klima Barn og unge Kulturmiljø Støy Vann og avløp Avfall Energi Privat og offentlig servicetilbud Utredninger i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Alternativer Konsekvensvurderinger Oppsummering av virkninger Beskrivelse av planforslaget Innledning Overordnede planer og vedtak Eksisterende reguleringsplaner Reguleringsformål BARLINDHAUG CONSULT AS

4 4 REGULERINGSPLAN MED KU 7.5 Byggeformål Topografi/landskapstrekk Byform Grunnforhold Klima Grønne interesser Kulturminner Veg og trafikkforhold Støy Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Vann og avløp Avfall Energi Risiko og sårbarhet Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggings-/opparbeidingsavtale Uttalelser og merknader Innkomne forhåndsmerknader Grunnlagsmateriale Vedlegg Vedlegg 1 - Fastsatt planprogram med kommentarer BARLINDHAUG CONSULT AS

5 SAMVIRKEGÅRDEN 5 1 Nøkkelopplysninger Bydel Tromsø sentrum Adresse Stortorget 1 Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) 2/1625, 2 / 672, 2 /1762 samt deler av 2 / 2128, 2 / 213, 2 / 1745 og 2 / 671. Kommunedelplan for Tromsø sentrum Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Samvirkegården AS Coop Nord AS, Norges Råfisklag, Tromsø kommune Barlindhaug Consult AS Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa 8,718 Legge til rette for utbygging av kontor, forretning, hotell og bevertning, samt bolig og parkering. Prosjektet tilrettelegger for etablering av Kystens hus. Eksisterende bygg forutsettes revet. Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal ca 2.1 m 2 boligareal / ca 8.2 m 2 næringsareal. Ca 2. m 2 parkering i kjeller. (BRA bruksenheter eks fellesareal) Eksisterende næringsareal på 8.4 m 2 rives. Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o.l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) I hht bakgrunn for krav om konsekvensutredning, vurderes de viktigste problemstillingene å være knyttet til forholdet til Torgallmenningen / Torghuken, kulturmiljø i sentrum og tilgjengelighet til sjøfronten. Ja, fra Fylkeskulturetaten. Ja Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) BARLINDHAUG CONSULT AS

6 6 REGULERINGSPLAN MED KU 2 Bakgrunn for planarbeidet 2.1 Kort om forslagsstiller Forslagsstiller: Prosjektutvikler: Arkitekt: Planlegger: Samvirkegården AS, eid av Coop Nord BA og Norges Råfisklag. Tospann Eiendom AS, v/ Inge Falck Olsen AS og Barlindhaug Eiendom AS. 7 N Arkitektur AS. Barlindhaug Consult AS. Coop Nord BA og Norges Råfisklag har som eiere av Samvirkegården et ønske om et nytt, mer funksjonelt og tidsriktig bygg på denne meget sentrale lokaliteten i Tromsø sentrum. Dagens bygg vurderes å ha relativt uhensiktsmessige arealer i fht målet om ny aktivitet, og forutsettes revet. 2.2 Formål med planen Prosjektet har som formål å utvikle et nytt kvartal i sentrum av Tromsø I tråd med dialogen med Troms fylkeskommune og Tromsø kommune foreslås eksisterende bygg revet, og erstattet av et nytt bygg. Det legges stor vekt på arkitektonisk utforming av bygget og en generell heving av områdets kvaliteter. Muligheten for at offentligheten kan bevege seg ned til sjøen skal styrkes, og det skal være attraktivt å oppholde seg langs kaiene. Dagens parkering på kaia fjernes, i tråd med sentrumsplanen. De lavere etasjene i nytt bygg vil ha stor grad av offentlighet og åpenhet med handelsog serviceaktiviteter, med utgangspunkt i de planer som foreligger for et kyst- og sjømatsenter ( Kystens hus ) i indre havn. Bygget har ellers et åpent program for handel, kontor og hotellvirksomhet, samt boliger i de øverste etasjene. Det forutsettes etablert parkering i en etasje under bygget. Man ønsker en fornying av uterom innenfor planområdets avgrensing, Torghuken og strandpromenaden, i nært samarbeid med Tromsø havn. Alle bygg og uteområder forutsettes å tilfredsstille Tromsø kommunes krav til universell utforming BARLINDHAUG CONSULT AS

7 SAMVIRKEGÅRDEN 7 3 Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer 3.1 Kommunedelplan for Tromsø sentrum Kommunedelplan for Tromsø sentrum ble vedtatt av kommunestyret I planen er tomta til Samvirkegården avsatt til sentrumsbebyggelse 2, og Torghuken / Strandtorget til fotgjengerstrøk og adkomstgater / bilfritt trafikkmiljø. Sentrumsbebyggelse 2 er definert slik: Blandet sentrumsformål med maks 2 % boliger. Basert på forslag til sentrumsplan 27 kan det oppsummeres at planområdet ligger i et område der man må ta hensyn til følgende: Forholdet til Torgallmenningen som viktig park / plass. Siktlinjer gjennom Torgallmenningen fra Skolegata ned til sjøen. Kaipromenaden langs kaia skal ivaretas. Det er et mål å knytte Torghuken bedre sammen med Stortorget. Som en del av sentrumsplanen inngår temakartet Gatebruk. Her framgår at Havnegata er avsatt som kollektivtrasé. Man har som målsetting å prioritere gangtrafikk på tvers av gatene i allmenningen, for å føre denne ned til havnebassenget og dermed styrke kontakten med sjøen. Parkeringsplan for Tromsø sentrum ble vedtatt i november 26. Utdrag fra vedtaket: 1. Det skal føres en restriktiv parkeringspolitikk. Det skal der for kun åpnes for etablering av nye parkeringsplasser i forbindelse med nybygg / ombygging i tråd med nye parkeringsnormer. 1b. Det skal sikres flere og godt tilgjengelige parkeringsplasser for forflytningshemmede i tillegg til de plassene kommunen stiller til disposisjon.. 5. Trafikk og parkering på Domus-brygga skal omlegges i hht intensjonene i denne planen innen Rådmannen skal forhandle med Tromsø havn om evt kompensasjon. 1 I planleggingen av Verftet skal det legges inn som krav at det skal etableres 1 ekstra parkeringsplasser som ikke er knyttet til aktivitetene på Verftet. Dennne parkeringen skal ikke være på gateplan eller i gata. Parkeringsnormer for Tromsø sentrum En kommunal vedtekt til Plan- og bygningslovens 69 nr 3 ble stadfestet av Kommunal- og regionaldepartementet i I hht vedtektens punkt 1 gjelder følgende parkeringsnormer for område 2 : For boliger kan avsettes 1 biloppstillingsplass pr bolig. For bygninger over 2 m 2 kan avsettes inntil 1 biloppstillingsplasser. Det må avsettes et passende antall biloppstillingsplasser for forflytningshemmede i umiddelbar nærhet av virksomheten. I hht pkt 2 kan kommunen fravike vedtekten etter søknad. BARLINDHAUG CONSULT AS

8 8 REGULERINGSPLAN MED KU 3.2 Reguleringsplan for området Området er omfattet av reguleringsplan 8 vedtatt i 1952; Stortorget Fagerheim Elvegata Bygrensen BARLINDHAUG CONSULT AS

9 SAMVIRKEGÅRDEN 9 4 Planprosessen 4.1 Planoppstart Byutvikling har i epost av konkludert med at planen utløser krav om konsekvensutredning, på følgende grunnlag: Sentrum er et samlet kulturmiljø hvor alle spor etter menneskers liv og virke gjennom hundrevis av år gir byen identitet og særpreg. Torghuken er en del av byen som er lite omformet, med viktige identitetsbærende prinsipper som bør videreføres ved fremtidig utbygging, og kan defineres som bevaringsverdig miljø. Det er derfor en utfordring å sikre at områdets historiske kvaliteter blir lagt til grunn i fremtidig planarbeid. Når det gjelder planlegging i bykjernen må sentrums kulturelle identitet styrkes gjennom hensyn til kulturmiljøet. Byutvikling stiller derfor krav til konsekvensutredning med utredning av befolkningens tilgjengelighet til uteområder, kulturminner og kulturmiljøer med begrunnelse i følgene bestemmelser; 3: Planer og tiltak skal behandles etter forskriftens kapittel III dersom de kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn, jf. kriteriene i 4: 1a) nærings-, lager, kontorbygg, samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål, med et bruksareal på mer enn 5 m² 4: Planer og tiltak etter 3 skal behandles dersom de a) er lokalisert hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. i) kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester. Ut ifra dette skal tiltakshaver utarbeide tematisk konsekvensutredning på bakgrunn av fastsatt plan- eller utredningsprogram, og i nødvendig utstrekning omfatte en beskrivelse av virkningene av tiltaket for blant annet befolkningens tilgjengelighet til uteområder, kulturminner og kulturmiljøer (jf. Vedlegg II i forskrift T-1446). Dette for å analysere tiltakets tilknytning til det kulturmiljøet Torghuken er en del av (Torgallmenningen). Planprogram Forslag til planprogram (datert ) ble utarbeidet av Barlindhaug Consult AS på oppdrag fra Samvirkegården AS. Oppstartsvarsel/kunngjøring Etter avtale med Tromsø kommune, Byutvikling, foresto planlegger oppstartvarsel samt kunngjøring av planprogrammet. I tillegg ble det varslet forhandlinger om utbyggingsavtale. Berørte adressater ble tilskrevet med brev av og planoppstart / planprogram kunngjort i avisene Nordlys og Bladet Tromsø den Høringsfristen var satt til Innkomne uttalelser og forslagstillers kommentarer til disse er gjengitt i avsnitt. BARLINDHAUG CONSULT AS

10 1 REGULERINGSPLAN MED KU 4.2 Fastsetting av planprogrammet Planprogrammet ble fastsatt av Tromsø kommune, byutvikling den , se vedlegg Folkemøte Folkemøte forutsettes avholdt under høring av reguleringsplan med konsekvensutredning BARLINDHAUG CONSULT AS

11 SAMVIRKEGÅRDEN 11 5 Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) For en mer utfyllende beskrivelse vises det til de ulike deltemaene. 5.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet er lokalisert i nedre del av Tromsø sentrum og er avgrenset som vist i figuren over. Området omfatter dagens Domusbygg med omkringliggende gater og adkomster, samt Torghuken. Planområdet omfatter eiendommene 2 / 1625, 2 / 1762, 2 / 672 samt deler av eiendommene 2 / 2128, 2 / 213, 2 / 1745 og 2 / Tilstøtende arealers bruk/status Planområdet ligger i nedre del av sentrum. Området grenser til Stortorget og Torgallmenningen. Bebyggelsen rundt planområdet er i likhet med Samvirkegården avsatt til sentrumsbebyggelse 2 i kommunedelplan for sentrum. 5.3 Eksisterende situasjon innenfor planområdet Dagens bygg på eiendommen (Domusbygget) har en grunnflate på om lag 2 m 2 og et totalt areal på 8.4 m 2. Bygget benyttes til forretning og kontor, og er etablert på 5-tallet. Søndre del av bygget er i 5 etasjer, resten av bygget er i 4 etasjer. BARLINDHAUG CONSULT AS

12 12 REGULERINGSPLAN MED KU Kaia langs Doumsbygget benyttes til parkering (ca 4 plasser), og er utleid fra Tromsø Havn til Tromsø Parkering. Adkomst til parkeringsarealene er fra nord- og sørsiden av bygget. Selv om kaia er tilgjengelig for publikum, er den ikke attraktiv for opphold i dag. Publikum har imidlertid god tilgang til sjøfronten både nord og sør for Domusbygget. Som det framgår av bildeserien under, framstår Torghuken i dag som relativt slitt, både når det gjelder kaiarealene og utearealene forøvrig. Havnegata / Skippergata er en av de viktigste kollektivtraséene i Tromsø sentrum. Troms Fylkeskommune har pekt på krysset Havnegata / Skippergata / Bispegata som et mulig problem for busstrafikken. Havnegata er en del av bussterminalen i sentrum BARLINDHAUG CONSULT AS

13 SAMVIRKEGÅRDEN 13 Ved Domusbygget har distriktsrutene, byrute nr 2 og 24 og noen lavtrafikkruter / nattbusser holdeplasser. Havnegata er stengt for gjennomkjøring for ordinær trafikk ved Aunegården litt lenger sør. Siden gata er stengt for gjennomkjøring, begrenser trafikken i Havnegata seg til busstrafikk samt trafikk til virksomheter og parkeringsplasser mellom Jaklins plass og Aunegården. Selv om det er fotgjengerfelt på begge sider av allmenningen, framstår ikke gata som fotgjengerprioritert. 5.4 Topografi/landskapstrekk Siktlinjer Som det framgår nedenfor, varierer det sterkt med ståstedene hva en ser og i hvilken grad tiltaksområdet er synlig A C B D BARLINDHAUG CONSULT AS

14 14 REGULERINGSPLAN MED KU Utsikt nedover Torgallmenningen (A). Utsikt mot brua og sundet (B). Utsikt mot Ishavskatedralen og Tind (C). Utsikt mot brua og sundet (D). Som det framgår av illustrasjonene, bidrar eksisterende bebyggelse o.a. til å begrense sikten nedover Torgallmenningen. Grunnforhold I et notat datert gjør Multiconsult AS, Tromsø rede for de geotekniske forholdene knyttet til eksisterende situasjon på denne måte: (..) Eksisterende bygg er fundamentert på betongpeler som antagelig ble rammet til fjell. Pelehodene stikker ca,4 m utenfor veggen. Utgravingen for pumpestasjonen, ned til ca. kote minus 3, ble gjennomført innenfor en innvendig avstivet spuntvegg. Spunten ble antagelig ikke trukket opp av hensyn til setningsrisiko for pumpestasjonen. Spunten skal stå ca 1,25 m fra vegglinjen. Ved pumpestasjonen er det påvist et ca 5 m tykt lag med varierende fyllmasser (også store steiner). Fra kote minus 2-3 og ned til kote minus 7-8 ble det antatt å være sand/grus og stein. Derunder og ned til fjell på ca kote minus 1 antas det å være fast og tett morene. 5.5 Klima Planområdet ligger ved sjøen i indre havnebasseng i Tromsø. Framherskende vindretning langs Tromsøysundet er nordlig om sommeren og sørlig om vinteren. Indre havnebasseng ansees å være relativt godt skjermet, både pga omliggende bebyggelse og fordi terrenget hever seg mot vest BARLINDHAUG CONSULT AS

15 SAMVIRKEGÅRDEN Barn og unge Planområdet er ikke tilrettelagt for og lite egnet til barns lek i dag, pga parkering på kaia. Området benyttes heller ikke til slik aktivitet. Det er i Sentrumsplanen pekt på en rekke områder i / nær sentrum som kan benyttes av barn til lek og opphold. Følgende parker og plasser er vurdert å ha størst betydning for folk, bymiljø, arrangement og lek: Museparken, Strandtorget, Roald Amundsens plass, Kirkeparken, Kongsparken, Stortorget, Rådhusparken (til Skolegate), Jaklins plass, Fridtjof Nansens plass, Skriverplassen. Stortorget ligger i umiddelbar nærhet til Samvirkegården, er uten biltrafikk og har noen dyrefigurer og sitteplasser, samt en fontene. 5.7 Kulturmiljø Torgallmenningen Følgende er sakset fra kulturetatens manuskript i forbindelse med Riksantikvarens prosjekt Nasjonale kulturminneinteresser i by : Karakteristisk for Torgallmenningen er dens nedoverbakke med sikten nedover byen til sundet og Tromsdalen på den andre siden. Mye av Torgallmenningens verdi er at den fortsatt er lesbar som en spesiell og artig kombinasjon av oppsynets regler, topografien (den bratte byen ned mot sjøen) og empirestilen (de få bevarte trebygningene) med sin enkelthet, naturlighet, stramme former og rene linjer.. Kulturminnemyndigheten anser at det er viktig å unngå at bebyggelsen langs sjøen blir den dominerende i byrommet, og at volumene på begge sider av allmenningen derfor ikke må økes. BARLINDHAUG CONSULT AS

16 16 REGULERINGSPLAN MED KU Ellers oppfattes Torgallmenningen, i større grad enn en kanskje skulle forvente, som flere mindre romdannelser og ikke som et sammenhengende, definert gaterom. Både terrengets betydelige helning og bebyggelsesstrukturen, bidrar til dette. Byggelinja som omkranser allmenningen er ikke fast definert, bebyggelsen vekselvis huker seg inn og stikker seg ut. Også i forhold til byggenes form og utforming av fasader er det relativt store variasjoner. I utgangspunktet betyr dette at Torgallmenningen skulle kunne vurderes som et relativt robust plassrom mht endringer i forhold byggegrenser o.a. Stortorget Når det gjelder Stortorget, gjør den tydelige avgrensningen at det kan karakteriseres som en rettet plass, hvor den ene kortveggen er fjernet og erstattet med et fond; utsikten mot Tromsdalen og Tind. Torghuken I sin mastergradsoppgave i kunstvitenskap høsten 26 gir Milan Dunđerović bl.a. følgende beskrivelse av nedre del av Torgallmenningen og Samvirkegården: Torghuken ligger i forhold til det skrå terrenget i den nederste delen av Torgallmenningen, mot øst. Denne delen avgrenses av Tromsøsundet. Selve huken er omgitt av kai på tre av sidene. Denne formen oppmuntrer til kontakt mellom eventuelle kjøpere av havets produkter fra mindre fiskebåter som legger til i huken. Det er også anlagt en mindre flytebrygge for å muliggjøre ombordstigning til båtene fra begge sider. Torghuken er gjerdet inn med treverk i bunnen av dens form, mens det på sidene står metallstolper med kjetting imellom. Inntil tregjerdet er det et lite område belagt med treplanker og sittebenker. På nordsiden av Torghuken er det en trerekke i bjørk plantet i to store kasser av betong med sittemuligheter. Også en mindre informasjonskiosk for Tromsbuss befinner seg på denne siden av huken. I denne delen BARLINDHAUG CONSULT AS

17 SAMVIRKEGÅRDEN 17 avgrenses byrommet med bygningen til Norges Kooperative Landsforening23 (Domusbygget) (1955) [1]. Bryggerekken Bryggerekkene på begge sider av Torghuken utgjør et av byens mest karakteristiske motiver, og kan på mange måter betraktes som et ikon på linje med Ishavskatedralen, Tromsøbrua og Tinden. Samvirkegården synes å være i skala med bryggerekkene på begge sider av Torghuken når det gjelder høyde. Registrerte kulturminner Illustrasjonen under er basert på opplysninger fra Riksantikvarens database Askeladden. Som det framgår er det hverken registrert freda kulturminner, freda bygninger eller kulturmiljøer, innenfor selve tiltaksområdet. BARLINDHAUG CONSULT AS

18 18 REGULERINGSPLAN MED KU Fredede bygninger Både Verdensteateret (Storgata 93b), Folkets hus (Storgata 95), Den katolske bispegården (Storgata 94), Den gamle Rådstua (Vestregate 48) og bebyggelsen ved Skansen er vedtaksfredet BARLINDHAUG CONSULT AS

19 SAMVIRKEGÅRDEN Støy Domuskvartalet ligger på sjøsiden av Havnegata ved liggekai for oljevernfartøy, fiskefartøy, marinens fartøy m.fl. Stortorget er nærmeste nabo i sørvest. Domusbygget benyttes til forretning og kontorvirksomhet. Det er ingen boliger i bygget. Det antas at bygget og området til en viss grad er utsatt for støy, også fra skip som ligger til kai. Kart: Tromsø kommune. Kartlegging vegtrafikkstøy dagens situasjon. 5.9 Vann og avløp Det ble lagt nye kommunale vann-, spillvanns- og overvannsanlegg rundt kvartalet i 1993 i forbindelse med sanering av Indre by. Hovedledninger er lagt i Havnegata. Det foreligger egen Hovedplan for infrastruktur vann i Tromsø kommune. Byvannverket har i dag stor kapasitet, og vil ha kapasitet for utbygging innenfor planhorisonten. Totalt vannforbruk har gått ned. Vannverket kan som hovedregel levere minimum 5 l/s for slukkevann/sprinkler i dette området. Dette inkluderer også vannforsyning generelt til kvartalet. Det foreligger også egen Hovedplan for avløp og vannmiljø i Tromsø kommune. Ledningsnettet har i dag tilfredsstillende kapasitet, dels fordi det ble anlagt før separering og sanering av anleggene i Storgata ble gjennomført. Avløp tilrenner Domus avløpspumpestasjon plassert ved nordfasaden til Domusbygget. Her ligger det et komplisert ledningsanlegg som er omstøpt med betong i grunnen. BARLINDHAUG CONSULT AS

20 2 REGULERINGSPLAN MED KU 5.1 Avfall Avfall i Tromsø leveres til Tromsø Miljøpark på nordøya. Det skal etableres energigjenvinningsanlegg i tilknytning til denne. Per i dag mangler Tromsø kommune sluttbehandlingsløsninger for avfall, og restavfall sendes enten til deponering eller forbrenning i utlandet. Henteordningene er omlagt til optisk sortering, i tillegg er det etablert flere sugesystemer for avfall. Miljø- og Transportkomitéen har vedtatt at det skal etableres avfallssug til alle nye boligområder. Avfallshåndtering skal ha universell utforming med vekt på høy servicegrad og tilgjengelighet for brukere med ulik funksjonsevne (kommuneplanen) Energi Varmeplanen for Tromsøya ble oppdatert i juni 26. Hensikten med arbeidet var å kartlegge potensialet for et fremtidig utvidet fjernvarmeanlegg på Tromsøya. Arbeidet med revisjon av varmeplanen ble satt i gang som følge av Tromsø kommunes planer om å etablere et anlegg for forbrenning av avfall på Skattøra. I varmeplanen er det estimert at et fullt utbygd fjernvarmeanlegg vil kunne levere ca 125 GWh energi til Tromsøya, hvorav 8 1 GWh kan være fra avfallsenergi. Varmeplanen danner grunnlag for en søknad Troms Kraft Varme sendte til NVE i juni 27 om å utvide eksisterende konsesjonsområde i Breivika til store deler av Tromsøya. Områdene som inngår i søknaden er Skattøra, Breivika/Håpet, Stakkevollveien, Sentrum og Sørtromsøya. I desember 27 ble TKV gitt konsesjon til å bygge og drive fjernvarmeanlegg i henhold til konsesjonssøknaden. Konsesjonen er gitt for 3 år BARLINDHAUG CONSULT AS

21 SAMVIRKEGÅRDEN 21 TKV har søkt Tromsø kommune om at det vedtas tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget i henhold til 66a, fjernvarmeanlegg i Plan- og bygningsloven. Dette er foreløpig ikke behandlet i kommunen. Et eventuelt vedtak vil medføre at nye bygninger og bygninger der det gjøres vesentlige ombygginger, må tilknyttes fjernvarmeanlegget. TKV på sin side vil samtidig få leveringsplikt og vil etter at vedtak er fattet måtte levere fjernvarme til alle bygninger innenfor konsesjonsområdet som etter bestemmelsene har tilknytningsplikt. I figuren under er vist et utsnitt av konsesjonsområdet for Sentrum. Den grønne stiplete linjen viser konsesjonsgrensen. Blå heltrukket linje viser tenkt trasé for hovedledninger for fjernvarme, mens blå stiplete linjer viser tenkte stikkledninger inn til fjernvarmekunder. Traséene er å regne som foreløpige utkast. Tilpasninger til eksisterende installasjoner og endelig lokalisering av kundesentraler vil komme Privat og offentlig servicetilbud Planområdet ligger innenfor skolekrets 2 og sogner til Gyllenborg skole. Gyllenborg skole er mottaksskole for elever bosatt i sentrum. Skolen er en to parallell skole med kapasitet for 39 elever. Skolen har i dag 3 elever og kan dermed ta imot ca 9 flere elever, litt ujevnt fordelt på klassetrinn. Boligbygging i sentrum må tilpasses den kapasitet skolen har i dag, da skolen ikke har noen større mulighet for arealutvidelse (fra Sentrumsplanen). I følge kommuneplanen har Tromsø kommune nådd målet om full barnehagedekning. Det er flere sentrumsnære barnehager, som Kvamstykket, Trollbakken, Strimmelen, Bymyra og Kråkeslottet. I og med at planområdet ligger i sentrum, er det god tilgang på diverse servicetilbud i og nær området. BARLINDHAUG CONSULT AS

22 22 REGULERINGSPLAN MED KU 6 Utredninger i henhold til forskrift om konsekvensutredninger 6.1 Alternativer Utbyggingsalternativer Samvirkegården AS ønsker å etablere et nytt bygg på tomta til erstatning for Domusbygget. Prosjektet tar utgangspunkt i et ønske om å øke aktiviteten i denne delen av sentrum. Muligheten for å bevege seg ned til sjøen skal styrkes, og det skal være attraktivt å oppholde seg langs kaiene. Tiltakshaver ønsker en kombinasjon av næring og boliger i et enkeltstående bygg. Man kan i utgangspunktet se for seg ulik fordeling mellom bolig og næring. To utbyggingsalternativer er vurdert i konsekvensutredningen, i tillegg til -alternativet. Boliger er for begge utbyggingsalternativene foreslått etablert i de øvre etasjene BARLINDHAUG CONSULT AS

23 SAMVIRKEGÅRDEN 23 Alternativ 1 Alternativ 1 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.4 m 2 ). Forretning Kontor Hotell Bolig Parkering (2 plan i kjeller) Totalt areal (BRA) 2.2 m 2 Plan 1 4 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor, evt også hotell. I plan 4 åpnes også for boliger mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, slik at inntrykket fra Stortorget ikke blir for dominerende. I plan 5 forutsettes et areal på ca 1.6 m 2, mens det i plan 8 er kun ca. 4 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er på ca kote + 18, altså lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er på ca kote + 3. Det er lagt til grunn at det etableres 55 boliger, som gir en boligandel på 25 %. Det er avsatt 19 p-plasser. BARLINDHAUG CONSULT AS

24 24 REGULERINGSPLAN MED KU Alternativ 2 Også alternativ 2 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.2 m 2 ). Imidlertid har en trukket seg lenger unna hhv Torghuken og fra kailinja langs sundet, samt forsterket avtrappingen mot sør. Forretning Kontor Hotell Bolig Parkering (2 plan i kjeller) Totalt areal (BRA) 18. m 2 Plan 1 4 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor, evt også hotell. I plan 4 åpnes også for boliger mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, i plan 5 forutsettes et areal på ca 1.1 m 2, mens det i plan 8 kun er ca. 5 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er på ca kote + 18, altså lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er på ca kote + 3. Det er lagt til grunn at det etableres 34 boliger, som gir en boligandel på 19 %. Det er avsatt 17 p-plasser BARLINDHAUG CONSULT AS

25 SAMVIRKEGÅRDEN 25 -alternativet Dersom man ikke får utvikle området i tråd med et av alternativene over, vil dagens situasjon i hovedsak bestå. Forretning 1.8 m 2 Kontor 5.6 m 2 Bolig m 2 Parkering m 2 Totalt netto areal 7.4 m 2 BRA 8.4 m 2 Domusbygget vil bli benyttet til næring som i dag, dvs. en kombinasjon av forretning og kontor. Det vil ikke bli etablert boliger i bygget. Det vil heller ikke bli etablert parkeringsplasser i tilknytning til bygget. Dagens Domusbygg har 5 etasjer mot sør, med en høyde mot Torghuken tilsvarende ca kote Konsekvensvurderinger I dette avsnittet refereres fra gjennomførte konsekvensvurderinger i hht fastsatt Planprogram. Konklusjoner fra vurderingene gjengis kort, for mer informasjon vises til de enkelte deltema, se opplisting under avsnitt 9. Konsekvenser av tiltaket er oppsummert i tabell under hvert tema, og gis en skjønnsmessig verdi i tråd med lista nedenfor. + + Stor positiv konsekvens + Positiv konsekvens Ingen/ubetydelig konsekvens Negativ konsekvens Stor negativ konsekvens Alternativene som vurderes er beskrevet i avsnitt 6.1. Byform Det vises til Deltema Landskap, kulturmiljø og byform, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht fastsatt planprogram skal følgende avklares knyttet til Arealbruk og prinsipper for utbygging (utbyggingsmønster): 1. Basert på tilgjengelige kilder gis en historisk gjennomgang av områdets utvikling, med fokus på bebyggelsesstruktur og kaifront. 2. Et prosjekts utforming (fasade, høyde, takform, detaljering, materialbruk, farge) vurderes relatert til ovennevnte gjennomgang. Ulike alternative arkitektoniske BARLINDHAUG CONSULT AS

26 26 REGULERINGSPLAN MED KU uttrykk vurderes og illustreres. 3. Det samme gjelder i forhold til utforming av kaifronten. 4. Plassering, tetthet og høyde på bebyggelsen vurderes ift. siktlinjer og uterom, samt høyde på eksisterende bebyggelse i området. Vurderingene gjøres med utgangspunkt i 3D-visualiseringer og sol-/ skyggeberegninger. 5. Eiendomsforhold Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Historisk gjennomgang (bebyggelsesstruktur / kaifront) Selv om bebyggelsen er oppført parallelt med Havnegata og kaifronten, avviker den nye bebyggelsen med sitt oppdelte og organiske formspråk fra etablert bebyggelsesstruktur, som i større grad er preget av rette linjer og parallellitet. En har søkt å tilpasse seg situasjonen ved at byggelinja mot Torghuken opprettholdes på gateplan, og ved å foreta en viss avtrapping av bebyggelsen mot sør. Selv om bebyggelsen er oppført parallelt med Havnegata og kaifronten, avviker den nye bebyggelsen med sitt oppdelte og organiske formspråk fra etablert bebyggelsesstruktur, som i større grad er preget av rette linjer og parallellitet. En har søkt å tilpasse seg situasjonen ved at byggelinja mot Torghuken opprettholdes, også mht utkraging, og ved å foreta en økt avtrapping av bebyggelsen mot sør. Bebyggelsen er oppført parallelt med både Havnegata, kaifronten og Torghuken. Etablert bebyggelsesstruktur videreføres. Eksisterende bebyggelse forholder seg til den etablerte strukturen i området, både når det gjelder byggehøyde og volum. Kailinja beholdes urørt, i tråd med den historiske utviklingen. Den kan fortsatt benyttes som liggekai. Avstanden til kaifronten er redusert, både mot sundet og langs Torghuken. Avstanden til kaifronten er redusert, både mot sundet og langs Torghuken. Kailinja beholdes urørt, i tråd med etablert bebyggelsesstruktur. Dersom det etableres gangbane på utsiden av kaifronten, vil det være utfordringer knyttet til å opprettholde funksjonen som liggekai. Kailinja beholdes urørt, i tråd med etablert bebyggelsesstruktur. Dersom det etableres gangbane på utsiden av kaifronten, vil det være utfordringer knyttet til å opprettholde funksjonen som liggekai. / BARLINDHAUG CONSULT AS

27 SAMVIRKEGÅRDEN 27 Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Utforming av bebyggelsen (byggehøyder / takform / fasade / detaljering, materialbruk, farge) Hovedvolumet på planlagt bebyggelse har 4 etasjer, mens tårnene har opp til 8 etasjer. Dvs at den totale høyden er vesentlig større enn for øvrige volumer i første husrekke langs kaia. Bygget har en terrassert, tilbaketrukket volumoppbygging for å dempe inntrykket fra torget. Bebyggelsen består av flere volumer med flatt tak, som avtrappes mot Torghuken. Selv om bebyggelsen kun er utformet til et konseptnivå, legges til grunn at fasadene vil framstå med stort innslag av glass og metall, og preges av en knapp detaljering. Den antydede huden som er drapert omkring bygningsmassen, framstår som et fremmedelement. Som for alternativ 1. / Eksisterende bebyggelse i 4 (mot nord) og 5 etasjer (mot sør) videreføres. Dvs at bygningen er i tilnærmet samme skala som øvrige volumer i første husrekke langs kaia, og langs nordsiden av Torgallmenningen. Bebyggelsen har flatt tak. Selv om en ikke har tatt stilling til utforming av fasadene i et evt oppgradert bygg, legges til grunn at det som i dag vil framstå med stramme linjer og knapp detaljering. / Utforming av kaifronten I utgangspunktet blir verken kaifronten mot havnebassenget eller inne i Torghuken endret. Som for alternativ 1. Som for alternativ 1. Plassering, tetthet, høyde mv Når det gjelder plasseringens betydning for bl.a. siktlinjer og uterom vises det til punktene Siktlinjer og Sol og skygge i avsnitt 3.5.1, punktet Torgallmenningen/ Stortorget/ Torghuken i avsnitt 3.5.2, samt punktene Historisk gjennomgang og Utforming av bebyggelsen foran. Se alternativ 1. Se alternativ 1. BARLINDHAUG CONSULT AS

28 28 REGULERINGSPLAN MED KU Avbøtende tiltak / planpremisser Gjennom utredningsarbeidet er det pekt på at planområdet har en utfordrende lokalisering, med et konfliktpotensiale. Videre er det klargjort at tomtas beliggenhet legger en rekke føringer på framtidig bebyggelse, som i stor grad knyttes til at den ikke må bli for dominerende i forhold til omgivelsene. Som det framgår av deltema Landskap, kulturmiljø og byform er det avdekket en rekke negative virkninger, spesielt knyttet til evt realisering av alternativ 1 og alternativ 2. Nedenfor fokuseres det på aktuelle avbøtende tiltak som kan bidra til å redusere omfanget av disse. Bebyggelsesstruktur Det framgår at prosjektet innebærer endringer i forhold til dagens struktur, som er uendret siden 5-tallet, både når det gjelder bebyggelse og kailinje. Videre framgår at den nye bebyggelsen med sitt oppdelte og organiske formspråk avviker fra etablert bebyggelsesstruktur. En har søkt å tilpasse seg situasjonen ved at dagens byggelinje både mot Havnegata, Torghuken og i nord opprettholdes. Om avstanden til kaifronten økes ytterligere, tilpasser en seg i større grad etablerte strukturer. Om bebyggelsen i større grad tilpasses etablert formspråk, vil den i mindre grad avvike fra dagens struktur. Utforming av bebyggelse Det framgår at eksisterende bebyggelse omkring Torgallmenningen og langs sjøen varierer til dels mye, både når det gjelder byggehøyde, takform, samt material- og fargebruk i fasader. Selv om en ikke har grunnlag for å konkludere entydig i forhold til framtidig material- og fargebruk, antas at følgende må fokuseres for å oppfylle skjønnhetsparagrafen : Framtidig bebyggelse må forholde seg til / hensynta Torgallmenningen som et nasjonalt kulturminne, både når det gjelder utforming, materialbruk og fargesetting. Om bebyggelsen i større grad tilpasses høyden på omliggende bebyggelse, vil den i mindre grad framstå som dominerende. Noe av det samme oppnås dersom det utvises nøkternhet mht material- og fargebruk. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Framtidig bebyggelse skal forholde seg til / hensynta Torgallmenningen som et nasjonalt kulturminne, både når det gjelder utforming, materialbruk og fargesetting. Utforming av kaifronten Det framgår at verken kaifronten mot havnebassenget eller inne i Torghuken i utgangspunktet endres. Som en del av videre detaljplanlegging av prosjektet, antas at framtidig utforming av kaifronten vurderes på linje med elementer som promenade, oppholdssoner m.v BARLINDHAUG CONSULT AS

29 SAMVIRKEGÅRDEN 29 Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Uteromsplan i målestokk 1:2 skal vedlegges rammesøknad. Landskap Det vises til Deltema Landskap, kulturmiljø og byform, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht fastsatt planprogram skal følgende avklares knyttet til Landskap / Topografi / Grønnstruktur: 1. Virkninger for nærliggende byrom; Torghuken / Stortorget. 2. Muligheter for strandpromenade. 3. Tilgang til sjøfronten. 4. Forholdet til etablert gatebruksmønster. 5. Visuelle og trafikale barrierer. 6. Siktlinjer vurderes særskilt. Også sikt fra Stortorget / Torghuken mot Tromsøbrua / fastlandet. Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Nærliggende byrom Kfr Torgallmenningen/ Stortorget/Torghuken i avsnitt Se alternativ 1. Se alternativ 1. Off tilgjengelighet (mulighet for strandpromenade/ tilgang til sjøfronten) Selv om avstanden til kaia mot sundet er redusert relativt mye i forhold til idag, vil det være mulig å etablere en langsgående kaipromenade forbi planområdet. Som for alternativ 1, men med en noe bredere promenade langs planområdet. / Dagens parkering på kaia reduseres i tråd med Sentrumsplanen, og det vil være mulig å etablere en bred kaipromenade forbi planområdet, i tillegg til annet uteareal. Publikum har god tilgang til sjøfronten via flere akser. Publikum har god tilgang til sjøfronten via flere akser. / + BARLINDHAUG CONSULT AS

30 3 REGULERINGSPLAN MED KU Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Etablert gatebruksmønster Det etableres en diagonal passasje gjennom bygget på gateplan, som forbedrer tilgjengeligheten i området, bl.a. fra Stortorget og nordover mot Tollbod-området. Ut fra føringene i Sentrumsplanen må en anta at utearealene vil få en generell oppgradering. Som for alternativ 1. + Tilgjengeligheten fra Stortorget og nordover mot Tollbod-området bedres i forhold til dagens situasjon. Ut fra føringene i Sentrumsplanen må en anta at utearealene vil få en generell oppgradering. + + Barrierer (visuelle og trafikale) Når det gjelder visuelle barrierer vises det til punktet Siktlinjer nedenfor. Ut fra føringene i Sentrumsplanen må en anta at Havnegata som trafikal barriere vil bli redusert, og at kaiarealene dermed blir mer tilgjengelig for fotgjengere. Som for alternativ 1. + Som for alternativ Siktlinjer Dagens utsikt mot brua og sundet vil snevres noe inn, spesielt som følge av utkraget fasade. Dette blir spesielt tydelig nede på Stortorget, men er lite fattbart lenger oppe i allmenningen. Utsikten mot Ishavskatedralen og Tinden bakom, opprettholdes i stor grad. Dagens utsikt mot brua og sundet, blir i liten grad berørt som følge av utkraget fasade. Utsikten mot Ishavskatedralen og Tinden bakom, vil i liten grad snevres inn. / Eksisterende bebyggelse o.a. bidrar til å begrense sikten nedover Torgallmenningen. Dagens utsikt mot brua og sundet, samt mot Ishavskatedralen og Tinden bakom, opprettholdes BARLINDHAUG CONSULT AS

31 SAMVIRKEGÅRDEN 31 Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Sol-skygge Prosjektet gir økt skyggelegging langs kaiene og foran Driv i en begrenset periode om ettermiddagen på for- og ettersommeren. Utover dette blir verken nærliggende uterom, fredet bebyggelse eller viktige kulturmiljøer berørt. / Prosjektet gir økt skyggelegging langs kaiene og foran Driv i en begrenset periode om ettermiddagen på for- og ettersommeren. Redusert byggehøyde mot sør gir i liten grad gevinster i form av redusert skyggelegging. Utover dette blir verken nærliggende uterom, fredet bebyggelse eller viktige kulturmiljøer berørt. Sol- og skyggeforholdene for nærliggende uterom så vel som fredet bebyggelse og viktige kulturmiljøer, blir uendret. / Avbøtende tiltak / planpremisser Gjennom utredningsarbeidet er det pekt på at planområdet har en utfordrende lokalisering, med et konfliktpotensiale. Videre er det klargjort at tomtas beliggenhet legger en rekke føringer på framtidig bebyggelse, som i stor grad knyttes til at den ikke må bli for dominerende i forhold til omgivelsene. Som det framgår av deltema Landskap, kulturmiljø og byform er det avdekket visse negative virkninger, spesielt knyttet til evt realisering av alternativ 1 og alternativ 2. Nedenfor fokuseres det på aktuelle avbøtende tiltak som kan bidra til å redusere omfanget av disse. Strandpromenade Det framgår at prosjektet har forholdt seg til føringer i Sentrumsplanen mht kaipromenade. Imidlertid har en i stor grad fokusert på funksjonen, dvs mulighet for etablering av en langsgående kaipromenade, framfor å legge til grunn at alt areal langs sjøen som er avsatt til Fotgjengerstrøk og atkomstgate i Sentrumsplanen er båndlagt til slikt formål. Det skal legges til rette for etablering av en langsgående kaipromenade. Ved å øke avstanden til kaifronten vil kvaliteten på promenaden kunne heves ytterligere. Avstand til kai skal utvides i forhold til alternativ 1 og 2. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Uteromsplan i målestokk 1:2 skal vedlegges rammesøknad. BARLINDHAUG CONSULT AS

32 32 REGULERINGSPLAN MED KU Tilgang til sjøfronten Det framgår at prosjektet har forholdt seg til føringer i Sentrumsplanen mht offentlighetens mulighet for å komme ut til (tilgang til) kaiene. Ved opparbeidelse av krysningspunkt(er) over Havnegata vil dagens situasjon forbedres. Offentlighetens tilgang til sjøfronten skal videreføres og forsterkes. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Uteromsplan i målestokk 1:2 skal vedlegges rammesøknad. Siktlinjer Det framgår at det varierer relativt mye fra ståsted til ståsted i hvilken grad prosjektet innebærer endring i forhold til dagens situasjon, mht sikt mot brua/sundet og Tromsdalen/Tinden. Generelt vil det ha betydning i forhold til utsikt og siktlinjer dersom dagens byggehøyder og byggegrenser utfordres. Byggelinja langs nordre side av allmenningen skal opprettholdes, av hensyn til utsiktsforholdene mot brua/sundet og Tromsdalen/Tinden. Dagens gesimshøyde mot Torghuken skal ikke økes. Sol-skygge Det framgår at prosjektet gir økt skyggelegging langs kaiene og foran Driv i en begrenset periode om ettermiddagen på for- og ettersommeren. Ved å redusere høyden på framtidig bebyggelse, også i nord, vil skyggevirkningene reduseres. Klima Planprogrammet I henhold til fastsatt planprogram, skal følgende avklares knyttet til Klima: 1. Sol- / skyggeforhold for omgivelsene vurderes. 2. Solforhold for planlagte boliger i bygget beskrives. Virkninger av alternativene Sol- og skyggeforhold for omgivelsene er vurdert i Deltema landskap, kulturmiljø og byform. Sol- og skyggeforhold for boligene er vurdert i Deltema barn og unge. Da de lokalklimatiske forholdene ikke er vurdert som spesielt utfordrende, er det i tråd med fastsatt Planprogram ikke gjennomført vind- eller snøsimuleringer. Avbøtende tiltak / planpremisser Ingen BARLINDHAUG CONSULT AS

33 SAMVIRKEGÅRDEN 33 Barn og unge Det vises til Deltema Barn og unge, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I henhold til fastsatt planprogram, skal følgende avklares knyttet til Barn og unge: 1. Barn og unges sikkerhet i området vurderes. 2. Sikker atkomst til funksjoner utenfor området, som lekearealer og skole vurderes. Kfr. også deltema landskap / topografi / grønnstruktur. 3. Prosjektet vurderes i fht rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen, pkt. 4 og 5, føringer i KPA samt forslag til Kommunedelplan for sentrum. Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Barn og unges sikkerhet Planlagte utbygging vil gi de samme utfordringer som liknende prosjekter i Tromsø. Behov for sikringstiltak langs sjøen må avklares nærmere. Som for alternativ 1. / Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. / Strøkslekeplasser Kommunale krav til areal, avstand og opparbeidelse vil kunne oppfylles. Som for alternativ 1. Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. Evt behov for opprusting. Kvartalslekeplasser Kommunale krav til areal og opparbeidelse vil kunne oppfylles, mens avstandskravene ikke er delvis oppfylt. Evt behov for opprusting. Som for alternativ 1. / Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. / Nærlekeplasser Kommunale krav til areal, avstand og opparbeidelse vil kunne oppfylles. Som for alternativ 1. Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. BARLINDHAUG CONSULT AS

34 34 REGULERINGSPLAN MED KU Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Private felles uterom Kommunale krav til privat, felles uteoppholdsareal er delvis oppfylt. Som for alternativ 1. Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. Sikker skolevei Skolevei går delvis gjennom trafikkfrie miljø og sikrede overganger, delvis langs strekninger som kunne vært sikret bedre. Som for alternativ 1. / Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. / Sikker atkomst til lekeplasser utenfor området Dersom det sikres trygg atkomst til Gyllenborg skole, er det dermed også sikret trygg atkomst til strøkslekeplass og kvartalslekeplass i nærheten. Som for alternativ 1. / Da en realisering innebærer at det ikke bygges boliger, er ikke temaet vurdert. Atkomst til øvrige lekeplasser/uterom vil måtte foregå langs fortauer og gangfelt på vanlig måte. / Avbøtende tiltak / planpremisser Kvartalslekeplass Selv om kravet til minste avstand mellom bolig og tilfredsstillende kvartalslekeplass overskrides, pekes det på at dette vil kunne aksepteres pga relativ nærhet til både strøkslekeplasser og andre grøntarealer. Ytterligere formildende vil det kunne oppfattes om planlagte utbygging bidrar til faktisk opparbeidelse av den aktuelle kvartalslekeplassen. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Før brukstillatelse kan gis skal kvartalslekeplass være opparbeidet. Private uterom Det framgår at sentrumsplanens intensjoner mht felles privat uterom i stor grad vil bli oppfylt, selv om det ikke er et krav. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: For hver boenhet skal det avsettes minimum 15 m 2 felles uteoppholdsareal. Sikring av skolevei Det framgår at det er utfordringer knyttet til skoleveg for evt barn som bor i Samvirkegården BARLINDHAUG CONSULT AS

35 SAMVIRKEGÅRDEN 35 I og med at fartsgrensen er 3 km/t i sentrum, og så lenge det gjennom rekkefølgebestemmelser sikres etablering av nødvendige krysningspunkter, ansees forholdet håndterbart. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Før brukstillatelse kan gis skal det være etablert krysningspunkter over hhv Havnegata, Vestregata og Skolegata i tråd med føringene i Sentrumsplanen. Overgangene må utformes på en slik måte at det vurderes som forsvarlig for barn å krysse over alene. Sikring av atkomst til lekeplass Som for skolevei. Sikring langs sjø Generelt er det utfordringer knyttet til sikkerhet langs sjø, både i sentrum og andre steder hvor barn og andre ferdes. Det framgår at prosjektet i seg selv ikke representerer større risiko enn andre boligprosjekter. Og at forholdet til sikkerhet vel er det samme for en SOM bor i området som en som bare promenerer langs kaiene. Det er pekt på at intensjonene i sentrumsplanen om økt aktivitet langs kaiene vel vil aktualisere fokus på behovsvurderinger og utforming av tiltak generelt. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Før rammetillatelse kan gis, skal behov for ytterligere sikringstiltak langs sjø vurderes nærmere, og aktuelle tiltak beskrives. Kulturminner Det vises til Deltema Landskap, kulturmiljø og byform, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht fastsatt planprogram skal følgende avklares knyttet til Kulturmiljø: 1. Et prosjekts tilknytning til Torghuken som del av Torgallmenningen vurderes. 2. Et prosjekts betydning for bryggene mellom Samvirkegården til og med Tollboden vurderes. 3. Et prosjekt sett i forhold til hele Torgallmenningen som nasjonalt kulturminne, fra parken på oversiden av Rådstua og ned til sjøen, inklusiv fredete, vernede samt verne- og bevaringsverdige bygninger langs Torgallmenningen. 4. Et prosjekt sett i forhold til de fredete bygningene Storgata 93b og 95, Verdensteateret og Folkets hus. BARLINDHAUG CONSULT AS

36 36 REGULERINGSPLAN MED KU Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Bryggerekken Den totale høyden er vesentlig større enn for øvrige volumer i første husrekke langs kaia. Sett fra sjøsiden/havnebassenget vil byens velkjente sjøfront bli endret. Som for alternativ 1. / Forholdet til den bevaringsverdige bryggerekken blir uendret. En tilsvarende avtrapping mot nord som mot Torghuken, ville innebære at kontrasten i forhold til det bevaringsverdige bryggemiljøet reduseres betydelig. / Fredede bygninger At etasjetallet økes fra 4 til 8 mot Havnegata, vurderes å ha begrenset betydning for den fredede bebyggelsen i Storgata. Så lenge byggelivet ikke endres, vurderes antall etasjer også å ha begrenset betydning for sikten ut gjennom smuget mellom Samvirkegården og Bangsundbrygga. Prosjektet vil ha begrenset betydning for utsikten utover sundet sett fra Rådstua. Som for alternativ 1. / Forholdet til fredede bygninger i området blir uendret. / Torghuken Kfr Torgallmenningen/ Stortorget/ Torghuken nedenfor. Se alternativ 1. Se alternativ 1. Torgallmenningen/ Stortorget/ Torghuken Torgallmenningens verdi, som bl.a. knyttes til den opprinnelige trehusbebyggelsen, blir i begrenset grad berørt. Oppfattelsen av Stortorget som en rettet plass med fokus på utsikten mot sundet, blir forstyrret av den nye bebyggelsens form og volum. Selve Torghuken blir ikke berørt. Dersom framtidig utforming, i større grad enn i dagens situasjon, bidrar til at bygningen konkurrerer med utsikten til sundet om fokus/oppmerksomhet, vil dette få betydning for oppfattelsen av plassrommet. Det er ikke entydig hvorvidt fasadens utforming medfører at Stortorget rammes inn på en mindre tydelig måte enn i dagens situasjon. Som for alternativ 1. Forholdet til både Torgallmenningen og Stortorget blir uendret. Heller ikke selve Torghuken blir endret. Bebyggelsen forholder seg til plassrommet, både ved at oppmerksomheten rettes mot utsikten til sundet, og ved at bygningen danner en definert vegg som rammer inn Stortorget på en tydelig måte BARLINDHAUG CONSULT AS

37 SAMVIRKEGÅRDEN 37 Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Marinarkeologiske forhold Det er ikke registrert marinarkeologiske kulturminner i området. Som for alternativ 1. Som for Hovedalternativet. Avbøtende tiltak / planpremisser Gjennom utredningsarbeidet er det pekt på at planområdet har en utfordrende lokalisering, med et konfliktpotensiale. Videre er det klargjort at tomtas beliggenhet legger en rekke føringer på framtidig bebyggelse, som i stor grad knyttes til at den ikke må bli for dominerende i forhold til omgivelsene. Som det framgår av deltema Landskap, kulturmiljø og byform er det avdekket negative virkninger, spesielt knyttet til evt realisering av alternativ 1 og alternativ 2. Nedenfor fokuseres det på aktuelle avbøtende tiltak som kan bidra til å redusere omfanget av disse. Bryggerekken Det framgår at framtidig bebyggelse er betydelig høyere enn øvrige volumer i første husrekke langs kaia, mens dagens bebyggelse er vurdert å være i tilnærmet samme skala. Ved å redusere høyden på framtidig bebyggelse, også mot det bevaringsverdige bryggemiljøet i nord, vil kontrasten kunne reduseres. Torgallmenningen/Stortorget/ Torghuken Det er pekt på at kulturminnemyndighetene anser at det er viktig å unngå at bebyggelsen langs sjøen blir den dominerende i byrommet, og at volumene på begge sider av allmenningen derfor ikke må økes. Videre framgår at etablering av bebyggelse eller innretninger som skiller seg fra eksisterende bebyggelse, for eksempel i høyde, volum, form eller farge, vil kunne bidra til at bygningen konkurrerer med utsikten til sundet om oppmerksomhet. Framtidig bebyggelse må forholde seg til / hensynta Torgallmenningen som et nasjonalt kulturminne, både når det gjelder størrelse, utforming, materialbruk og fargesetting. Byggelinja langs nordre side av allmenningen skal opprettholdes av hensyn til utearealene langs Torghuken. Om høyden på framtidig bebyggelse reduseres, vil det bidra til at bygningen i mindre grad konkurrerer om oppmerksomheten. Noe av det samme oppnås dersom framtidig bebyggelse avtrappes mot sør. Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Dagens gesimshøyde mot Torghuken skal ikke økes. BARLINDHAUG CONSULT AS

38 38 REGULERINGSPLAN MED KU Framtidig bebyggelse skal forholde seg til / hensynta Torgallmenningen som et nasjonalt kulturminne, både når det gjelder utforming, materialbruk og fargesetting. Uteromsplan i målestokk 1:2 skal vedlegges rammesøknad. Veg og trafikkforhold Det vises til Deltema Transport, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende avklares innenfor deltema transport: Adkomst til parkeringskjeller beskrives. Behov for parkeringsplasser vurderes. Framtidig trafikk til / fra området utredes. Forhold for nærings- og kollektivtrafikk vurderes. Gang- og sykkeltrafikk vurderes. Busstrafikk vurderes BARLINDHAUG CONSULT AS

39 SAMVIRKEGÅRDEN 39 Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Nyskapt trafikk Ca 5 flere kjøretøy til sentrum / døgn enn i -alt. Ca 1 flere kjøretøy til bygget / døgn enn i -alt. Ca 4 flere kjøretøy til sentrum / døgn enn i -alt.. Ca 85 flere kjøretøy til bygget / døgn enn i -alt. Ingen endring i fht dagens situasjon, dvs begrenset trafikk til bygget. Endringer i kjøremønster gjør at ingen kjøretøy knyttet til nytt bygg vil komme så langt sør som til Stortorget + Endringer i kjøremønster gjør at ingen kjøretøy knyttet til nytt bygg vil komme så langt sør som til Stortorget + Parkeringsbehov Det etableres 19 parkeringsplasser i bygget. Sammen med offentlige parkeringstilbud vil det være god parkeringskapasitet. Dersom det etableres hotell i bygget, vil behovet for parkeringsplasser være mindre. Det etableres 17 parkeringsplasser i bygget. Sammen med offentlige parkeringstilbud vil det være god parkeringskapasitet. Dersom det etableres hotell i bygget, vil behovet for parkeringsplasser være mindre. Virksomheter i bygget vil benytte eksisterende offentlig parkeringstilbud. Etter utvidelse av fjellanlegget vil parkeringskapasiteten i sentrum være god. / + / + / + Fotgjengere og syklister I hht sentrumsplanen vil forholdene for fotgjengere forbedres i området. Kontakten mellom allmenningen og kaipromenaden styrkes. I hht sentrumsplanen vil forholdene for fotgjengere forbedres i området. Kontakten mellom allmenningen og kaipromenaden styrkes. I hht sentrumsplanen vil forholdene for fotgjengere forbedres i området Busstrafikk Etablering av 2 etasjer parkering under bygget vil medføre økt trafikk i Havnegatas nordre del. Dette kan få konsekvenser for busstrafikkens framkommelighet i krysset Havnegata / Skippergata / Bispegata. Etablering av 2 etasjer parkering under bygget vil medføre økt trafikk i Havnegatas nordre del. Dette kan få konsekvenser for busstrafikkens framkommelighet i krysset Havnegata / Skippergata / Bispegata. Ingen endring i fht dagens situasjon. Næringstrafikk Ingen endring i fht dagens situasjon. Ingen endring i fht dagens situasjon. Ingen endring i fht dagens situasjon. BARLINDHAUG CONSULT AS

40 4 REGULERINGSPLAN MED KU Avbøtende tiltak / planpremisser Beregningene viser at trafikken i Havnegatas nordre del øker som følge av de planlagte to etasjer parkering i alternativ 1 og 2. Dette kan få konsekvenser for busstrafikkens framkommelighet i krysset Havnegata / Skippergata / Bispegata. Ut fra dette velger tiltakshaver å redusere parkeringstilbudet i tilknytning til bygget til en etasje. I parkeringskjelleren tilrettelegges for parkering til boligene, samt til utleie for næringsdrivende i bygget. I deltema transport er virkningene av å redusere antallet parkeringsplasser i Samvirkegården til 6 vurdert: Trafikkmengden i utbyggingsalternativene vil være noe høyere enn i -alternativet. Trafikkmengden i utbyggingsalternativene vil imidlertid være lavere enn i dagens situasjon. Dette gjelder også selv om det etableres korttidsplasser i ny parkeringskjeller. Dette under forutsetning av at det avsettes 1 parkeringsplass pr bolig. Med 6 parkeringsplasser i bygget blir trafikktallene i nordre del av Havnegata lavere enn i dagens situasjon, og trafikkbelastningen i krysset Havnegata / Skippergata / Bispegata endres ikke. Støy Det vises til Deltema Støy, datert (Kilde Akustikk AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende avklares innenfor deltema støy: Støysituasjonen beregnes. Som sammenligningsår benyttes 225. Støysituasjonen for planlagte boliger samt næringsbygg vurderes iht. gjeldende grenseverdier (T-1442). Eksisterende og mulig fremtidig situasjon illustreres på støykart. Anleggssituasjonen vurderes spesielt. Virkninger av alternativene Figuren under viser beregnet støy fra biltrafikk i Havnegata og fra skip ved kai. Rød markering angir at støyen er i rød støysone, gul markering i gul sone og hvit markering utenfor støysone BARLINDHAUG CONSULT AS

41 SAMVIRKEGÅRDEN 41 Fasader og private uteplasser utsettes for støynivåer høyere enn L den = 55 db. Det anbefales lydisolering av boligfasader mot sundet og tett rekkverk langs terrasser og uteplasser. Inntrukne boligetasjer samt uteplasser vil også virke positivt. Støykrav i fht næringsarealene er tilfredsstilt, evt kan lydisolerende vindu benyttes. Dersom det etableres hotellrom i bygget, imøtekommes kravene gjennom fasadeisolering og balansert ventilasjon. Med skjermingstiltak og inntrukne boligfasader i 5 7 etasje vil den planlagte bebyggelsen tilfredsstille kommunale bestemmelser for støy, T-1442 og TEK. Avbøtende tiltak / planpremisser Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Privat uteoppholdsareal og privat felles uteoppholdsareal i bygget skal skjermes slik at Lden < 55 db. Innendørs støynivå skal ikke overstige krav i TEK. BARLINDHAUG CONSULT AS

42 42 REGULERINGSPLAN MED KU Luft Vurderinger i forhold til luftforurensing er gjort av NILU 1. Planprogrammet I hht Planprogrammet skal følgende vurderes under deltema Utslipp til luft: Problemstillinger knyttet til luftforurensing beskrives i forhold til belastning for offentlige byrom samt barn og unge. Virkninger av alternativene Trafikkmengden i Havnegata (nærmest utbyggingsområdet) vil endres fra 2 kjt/døgn til 4 kjt/døgn. Selv om trafikkmengden dobles viser beregninger med sjablongmetode at forurensning på nivå nær Nasjonalt Mål for luftkvalitet vil være begrenset til vegbanen både før og etter trafikkøkningen. Det generelle konsentrasjonsnivået i området vil ligge på samme nivå som generelt nivå i Tromsø sentrum, og trolig være høyest ved framherskende nordlig til nordøstlig vindretning. Med stor aktivitet i havneområdet kan imidlertid forhøyet konsentrasjon forekomme også ved vind fra sørøst og sør. Det generelle forurensningsnivået ved Samvirkegården er trolig lavere enn ved de to målestasjonene for luftkvalitet i Tromsø (Tverrforbindelsen og Hansjordnesbukta). Typisk moderat til høyt nivå er trolig µg/m 3 svevestøv. Endring i trafikkmengde i Havnegata vil i så fall bety en økning i dette nivået på mindre enn 2 %. Det konkluderes med at Nasjonalt Mål for luftkvalitet vil være overholdt både før og etter utbyggingen. Avbøtende tiltak / planpremisser Ingen. Vann og avløp, renovasjon Det vises til Deltema Tjenestetilbud og kommunal økonomi, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende besvares: Offentlig infrastruktur i området (vann, avløp, renovasjon) vurderes. Brannvannsdekning vurderes. 1 Notat NILU datert BARLINDHAUG CONSULT AS

43 SAMVIRKEGÅRDEN 43 Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Vann og avløp Det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsanlegg, også i fht behov for brannvann. Detaljerte løsninger avklares i prosjekteringsfasen. Det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsanlegg, også i fht behov for brannvann. Detaljerte løsninger avklares i prosjekteringsfasen. Som i dag, dvs tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsanlegg. Adkomst til parkeringskjeller tilpasses eksisterende vann- og avløpsnett i bakken samt etablert pumpestasjon. Adkomst til parkeringskjeller tilpasses eksisterende vann- og avløpsnett i bakken samt etablert pumpestasjon. Renovasjon Næringsavfall som i dag samt avfallssug for boliger. Næringsavfall som i dag samt avfallssug for boliger. Som i dag. / + / + Avbøtende tiltak / planpremisser Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Det skal etableres sentralt søppelsuganlegg til boligene i bygget. For næringsdelen avsettes areal for oppsamling/avfallscontainere. Brannvesenets retningslinjer vedrørende tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap i Tromsø kommune legges til grunn for videre planlegging av prosjektet. BARLINDHAUG CONSULT AS

44 44 REGULERINGSPLAN MED KU Energi Det vises til Deltema Energi og energibruk, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende beskrives knyttet til deltema energi og energibruk: Vannbåren oppvarming av bygningsmassen og tilknytning til et fremtidig fjernvarmeanlegg. Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Vannbåren varme / fjernvarme Det er tilstrekkelig kapasitet på planlagt fjernvarmeanlegg. Bygget vil måtte føres opp i henhold til de nye byggeforskriftene, med skjerpete krav til energibruk og krav om en stor andel vannbåren varme i bygningsmassen gjelder. Det er tilstrekkelig kapasitet på planlagt fjernvarmeanlegg. Bygget vil måtte føres opp i henhold til de nye byggeforskriftene, med skjerpete krav til energibruk og krav om en stor andel vannbåren varme i bygningsmassen gjelder. Ombygging av større omfang vil kunne medføre krav om tilknytning til fjernvarmeanlegget. Mindre ombygginger vil ikke medføre et slikt krav. Det må påregnes at prosjektet vil bli pålagt tilknytning til fjernvarmeanlegget. Det må påregnes at prosjektet vil bli pålagt tilknytning til fjernvarmeanlegget. Miljømessig vil hovedalternativet bidra til økt utnyttelse av gjenvunnet avfallsenergi. Miljømessig vil hovedalternativet bidra til økt utnyttelse av gjenvunnet avfallsenergi. / Avbøtende tiltak / planpremisser Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Bygget tilrettelegges for vannbåren varme BARLINDHAUG CONSULT AS

45 SAMVIRKEGÅRDEN 45 Privat og offentlige servicetilbud Det vises til Deltema Tjenestetilbud og kommunal økonomi, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende besvares: Skolekapasitet / barnehagekapasitet vurderes. Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Skolekapasitet Det er tilstrekkelig kapasitet på Gyllenberg skole til planlagte utbygging. Det er tilstrekkelig kapasitet på Gyllenberg skole til planlagte utbygging. Ikke aktuelt. Barnehage Det er tilstrekkelig kapasitet i eksisterende barnehager til planlagte utbygging. Det er tilstrekkelig kapasitet i eksisterende barnehager til planlagte utbygging. Ikke aktuelt. Avbøtende tiltak / planpremisser Ingen. Risiko og sårbarhet Det vises til Deltema Risiko og sårbarhet, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende besvares innenfor deltema risiko og sikkerhet: 1. Risikovurderingsskjema fra Fylkesmannen fylles ut. 2. Nivå for 1. etasje vurderes, kfr MD s ønsker om vurdering av framtidig havnivå. Evt. risiko knyttet til utfylling i sjø vurderes under deltema grunnforhold. Sikkerhet langs kai vurderes under deltema barn og unge. BARLINDHAUG CONSULT AS

46 46 REGULERINGSPLAN MED KU Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Tidevann Det anbefales at høyden på framtidige fyllinger/kaier og bebyggelse økes noe i forhold til dagens situasjon. I planen legges til grunn at framtidig gulv på plan 1 heves med 2 cm, fra ca kote +2,7 til +2,9. Som for alternativ 1. Gulv på plan 1 i dagens bebyggelse ligger på ca kote 2,7, som er lavere enn anbefalt nivå for framtidig bebyggelse. / En ytterligere heving av gulvnivået vil skape en rekke utfordringer i forhold til omgivelsene, blant annet når det gjelder tilpasning til fortauer og trafikkarealer. Stråling Selv om situasjonen muligens er uproblematisk, legges til grunn at forholdet må avklares nærmere. Som for alternativ 1. Ikke relevant. Skipstrafikk Planlagte utvikling av Samvirkegården, uansett alternativ, innebærer en marginal endring i forhold til dagens situasjon langs kaiene i indre havn. Som for alternativ 1. Ikke relevant. Det legges til grunn at skipstrafikk i det indre havnebassenget ikke utgjør noen risiko for påkjørsel BARLINDHAUG CONSULT AS

47 SAMVIRKEGÅRDEN 47 Alternativ 1 Alternativ 2 -alternativet Forurenset grunn mv Når det gjelder evt forurensninger på land legges til grunn at ved en realisering, vil det bli gjennomført miljøundersøkelser, som både vil fokusere på evt forurensninger i grunn og bebyggelse, samt på utfordringer knyttet til sanering av eksisterende bebyggelse med påfølgende behandling av tomta. Som for alternativ 1. Ikke relevant. Uønskede snarveier Planlagte utbygging legger ikke opp til løsninger som medfører at det etableres uønskede snarveier. Som for alternativ 1. Ikke relevant. Brannsikkerhet Det legges til grunn at planlagte utvikling legger til rette for nødvendig atkomst for brann- og sikringskjøretøyer. Også når det gjelder brannvann, vurderes situasjonen som uproblematisk. Som for alternativ 1. Ikke relevant. Avbøtende tiltak / planpremisser Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Det skal gjennomføres miljøundersøkelser, med fokus på både bebyggelse og byggegrunn. Krav til brannsikkerhet skal ivaretas. Hensynet til radonstråling skal ivaretas. Minste gulvhøyde på plan 1 settes til kote + 2,9 (NGO/NN 1954) Dersom avbøtende tiltak mot økt havnivå medfører ytterligere heving, kan kravet til maks. gesimshøyde økes tilsvarende. BARLINDHAUG CONSULT AS

48 48 REGULERINGSPLAN MED KU Næringsliv Det vises til Deltema Næringsliv, datert revidert (Barlindhaug Consult AS). Planprogrammet I hht planprogrammet skal følgende besvares innenfor deltema Næringsliv og sysselsetting: 1. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen av området beregnes. 2. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området (bolig / næring) beregnes. 3. Etablering av Kystens hus i prosjektet vurderes, i fht: - Betydning av Kystens hus - Betydning for byen og indre havneområde Virkninger av alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 alternativet Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen beregnes til 2 årsverk. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen beregnes til 2 årsverk. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen beregnes til 2 årsverk. Ved etablering av hotell vil antallet arbeidsplasser bli noe lavere. Ved etablering av hotell vil antallet arbeidsplasser bli noe lavere. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området beregnes til 16 årsverk. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området beregnes til 15 årsverk. Dagens situasjon vil i hovedsak bestå Antall arbeidsplasser knyttet til opprusting av bygget vil være lavt. + + Betydning av Kystens hus En etablering av Kystens hus kan bidra til å profilere Tromsø som kystby og til profilering av lokale primærnæringer. Som alternativ 1. Kystens hus etableres ikke i bygget. Kystens hus kan bli en viktig møteplass for kystnæringer, og konseptet kan styrke samarbeid innen aktuelle næringer og derigjennom skape synergier. Konseptet kan også bidra til profilering og utvikling av norsk og nordnorsk mat. / + / BARLINDHAUG CONSULT AS

49 SAMVIRKEGÅRDEN 49 Alternativ 1 Alternativ 2 alternativet Betydning av Kystens hus for byen og indre havneområder Kystens hus vil kunne skape økt aktivitet i området rundt Torghuken / Stortorget. Som alternativ 1 Kystens hus etableres ikke i bygget. Konseptet kan, sammen med tiltaket, også bidra til at området rundt Torgallmenningen får et løft. Områdets torgprofil kan bli styrket. Kystens hus kan skape kompetansearbeidsplasser og nyskapende næringsutvikling i sentrum. Etablering av Kystens hus i Samvirkegården nær Torghuken kan bidra til formidling av kysttradisjoner. / + / + Avbøtende tiltak / planpremisser Ingen. 6.3 Oppsummering av virkninger I konsekvensvurderingene er to utbyggingsalternativer vurdert i tillegg til -alternativet. Utgangspunktet for at planen ble krevd konsekvensutredet var prosjektets beliggenhet i fht Torgallmenningen / Torghuken og viktigheten av kulturmiljøet i sentrum, samt nærheten til sundet og framtidig kaipromenade, se avsnitt 4.1. Fokus i utredningsarbeidet har dermed også vært på landskap, kulturmiljø og byform. Disse deltema er samlet i én underlagsrapport 2. I rapporten gis bl.a. følgende anbefalinger: Framtidig bebyggelse må hensynta Torgallmenningen som et nasjonalt kulturminne, både når det gjelder utforming, materialbruk og fargesetting. Byggelinja langs nordre side av allmenningen skal opprettholdes, av hensyn til utsiktsforholdene mot brua / sundet og Tromsdalen / Tinden. Ved å redusere høyden på framtidig bebyggelse, også i nord, vil skyggevirkningene reduseres, samtidig som kontrasten mot det bevaringsverdige bryggemiljøet i nord, vil kunne reduseres. Dagens gesimshøyde mot Torghuken skal ikke økes. 2 Deltema Landskap, kulturmiljø og byform datert 1.1.8, revidert (Barlindhaug Consult AS) BARLINDHAUG CONSULT AS

50 5 REGULERINGSPLAN MED KU Om bebyggelsen i større grad tilpasses etablert formspråk, vil den i mindre grad avvike fra dagens struktur. Forslagsstiller har på bakgrunn av disse anbefalingene samt innspill fra Tromsø kommune, Byutvikling, valgt å justere konseptet, og legger fram et forslag til plan som tar utgangspunkt i følgende føringer for nytt bygg: Bygget er tilrettelagt for en kombinasjon av hotell, forretning og kontor, samt bolig. Tilrettelegging for Kystens hus er sentralt i prosjektet. Bygget får 5 etasjer mot Torghuken og 6 etasjer mot nord. Gesimshøyden mot Torghuken er i stor grad opprettholdt som i dag (maks c+2,2 mot dagens c+2,5). Bygget er gitt en endret utforming. Bygget er trukket tilbake fra kaikanten og Torghuken. Byggets avstand til kaikanten er økt til 9 meter i 1. og 2.etasje. Dagens byggelinje mot Torghuken er opprettholdt. Det etableres en gangpassasje gjennom bygget, som knytter sammen allmenningen og kaifronten på en god måte i byggets åpningstid. Følgende endringer og hovedgrep er gjort i forhold til trafikk / utomhus: Antallet parkeringsplasser i bygget er redusert til 65. Adkomst til parkeringskjeller er vist nord for bygget, gjennom en bilheis. Adkomst til eksisterende trafikkformål og ny parkeringskjeller opprettholdes som i dag, nord for bygget. Eksisterende holdeplasser for buss langs byggets vestside opprettholdes. Prosjektet tilrettelegger for en oppgradering av kryssing over Havnegata, i tråd med Sentrumsplanen. Prosjektet tilrettelegger for havnevesenets planer om sammenhengende kaipromenade i sentrum. Torghuken blir ikke endret BARLINDHAUG CONSULT AS

51 SAMVIRKEGÅRDEN 51 7 Beskrivelse av planforslaget 7.1 Innledning Forslag til skisseprosjekt (datert ) ligger til grunn for reguleringsplanen, som er knyttet til dette gjennom planens bestemmelser. Planen legger til rette for et bygg i maks 6 etasjer, med en grunnflate i 1 etasje på m 2 (BRA 3 ). Avstanden fra kaikant langs sundet til nytt bygg i er 9 meter i 1. og 2. etasje. Videre arbeid med prosjektet vil avklare endelig utforming. Det vises til bestemmelser som gir føringer for både materialbruk og fargebruk. Under er illustrasjoner fra skisseprosjektet sammenliknet med bilder som viser dagens situasjon. Rød linje i illustrasjonene angir omriss av eksisterende bygning. 3 BRA NS-394 BARLINDHAUG CONSULT AS

52 52 REGULERINGSPLAN MED KU Illustrasjon sett fra Skibsbroen bar 4.et. i Ishavshotellet. (7 N) BARLINDHAUG CONSULT AS

53 SAMVIRKEGÅRDEN 53 Illustrasjon sett fra kaia ved Ishavshotellet (7 N). BARLINDHAUG CONSULT AS

54 54 REGULERINGSPLAN MED KU Illustrasjon sett fra Torgallmenningen (7 N) BARLINDHAUG CONSULT AS

55 SAMVIRKEGÅRDEN 55 Illustrasjon sett fra Havnegata (7 N) BARLINDHAUG CONSULT AS

56 56 REGULERINGSPLAN MED KU Illustrasjon sett fra Jaklins plass (7 N) BARLINDHAUG CONSULT AS

57 SAMVIRKEGÅRDEN 57 Illustrasjon sett fra Nordsjetéen (7 N) BARLINDHAUG CONSULT AS

58 58 REGULERINGSPLAN MED KU Snitt A-A (vest - øst) (7 N). Dagens bygg vist med rød stiplet strek. Snitt B-B (sør - nord) (7 N). Dagens bygg vist med rød stiplet strek. 7.2 Overordnede planer og vedtak I kommunedelplan for Tromsø sentrum er Samvirkegårdens tomt avsatt til blandet sentrumsformål med maks 2 % boliger. I kommunedelplanen har man også som mål å prioritere gangtrafikk på tvers av gatene i Torgallmenningen, og å styrke kontakten med sjøen. Se også avsnitt 3.1. Forslagsstiller har tatt utgangspunkt i føringene fra sentrumsplanen i sitt forslag til reguleringsplan. Det foreslås regulert et nytt bygg til erstatning for dagens BARLINDHAUG CONSULT AS

59 SAMVIRKEGÅRDEN 59 Domusbygg, med blandet formål. Boligandelen i er beregnet til 2 % når parkeringskjeller er inkludert (Skisseprosjektet). 7.3 Eksisterende reguleringsplaner Reguleringsplan for området er fra Man har derfor valgt å forholde seg til kommunedelplan for sentrum, vedtatt 28. Se avsnitt foran samt avsnitt Reguleringsformål Området foreslås regulert til følgende formål: Formål Underformål Dekar Bebyggelse og anlegg Forretning / kontor / hotell / bevertning / bolig / parkering (K1) 2,66 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Avfallssug (A),16 Pumpestasjon (P),2 Kjøreveg inkludert 1,54 Kollektivholdeplass (buss og drosje),2 Fortau,5 Felles adkomst (F),14 Kaipromenade 1,455 herunder Hensynssone / Bevaring av kulturmiljø på,591 dekar Bruk og vern av sjø og vassdrag Havneområde i sjø 2,367 (Underetasje) Parkering 2,587 Avfallssug (A),15 Totalt 11,32 Maksimalt bruksareal (BRA) innenfor planområdet, inkludert parkeringskjeller: m 2. BARLINDHAUG CONSULT AS

60 6 REGULERINGSPLAN MED KU 7.5 Byggeformål Planen viser nytt bygg til erstatning for dagens Domusbygg, som forutsettes revet. Skisseprosjektet (se vedlegg 8) omfatter 22 leiligheter med en BRA på til sammen m 2. Skisseprosjektet legger videre opp til følgende fordeling av næringsarealene (totalt 8 45 m 2 ): Kystens hus (forretning, kontor, restaurant m 2 Øvrig forretningsareal 74 m 2 Hotell, inkl resepsjon, konferanse: 5 27 m 2 Varemottak, personal 223 m 2 Diagonal (fellesareal) 24 m 2 Boder til leilighetene etableres i kjelleretasjen (U1). Som det framgår av figuren under, er maks byggehøyde på lamell mot sør c+2,2, mens den på lamell mot nord er c+23,2. Dagens gesimshøyde mot Torghuken er oppgitt til c+2,5. 6. etasje er trukket inn fra kaipromenaden etter ønske fra Byutvikling. Maks høyde mot sundet er dermed c+2, BARLINDHAUG CONSULT AS

61 SAMVIRKEGÅRDEN 61 Takplan fra Skisseprosjekt (7ºN) 7.6 Topografi/landskapstrekk Gjennom utredningsarbeidet 4, er det pekt på at planområdet har en utfordrende lokalisering, som legger en rekke føringer på framtidig bebyggelse. Når Sentrumsplanen følges opp ved opparbeidelse av krysningspunkt(er) over Havnegata, vil offentlighetens tilgang til sjøfronten videreføres og forsterkes i forhold til dagens situasjon. Likeledes vil Havnegata bli redusert som trafikal barriere. Etter at prosjektet er omarbeidet og det opprettholdes en 9 meter bred sone mellom veggliv og kaikant, anser forslagsstiller at planen legger til rette for etablering av en gjennomgående kaipromenade i tråd med Sentrumsplanen. 4 Deltema landskap, kulturmiljø og byform, datert revidert (Barlindhaug Consult AS) BARLINDHAUG CONSULT AS

62 62 REGULERINGSPLAN MED KU I og med at dagens gesimshøyde mot Torghuken ikke økes 5 samtidig som byggelinja langs nordre side av allmenningen opprettholdes, blir utsiktsforholdene mot brua/sundet og Tromsdalen/Tinden i liten grad endret i forhold til dagens situasjon selv om den økte høyden i nord sett fra enkelte ståsteder blir merkbar. Som det framgår av deltema Landskap, kulturmiljø og byform gir alternativ 1 og 2 økt skyggelegging langs kaiene og foran Driv i en begrenset periode om ettermiddagen på for- og ettersommeren. Selv om prosjektet er omarbeidet og høyden på bygget er redusert med to etasjer, framstår positive effekter som følge av dette i form av redusert skyggelegging som begrensede. Verken andre nærliggende uterom, fredet bebyggelse eller viktige kulturmiljøer blir berørt ved økt skyggelegging av betydning. 7.7 Byform Gjennom utredningsarbeidet 6, er det som nevnt pekt på at planområdet har en utfordrende lokalisering, som legger en rekke føringer på framtidig bebyggelse. Etter at prosjektet er omarbeidet, forholder det seg i større grad enn tidligere til etablert bebyggelsesstruktur, både som følge av plassering, økt avstand til kaifronten og endret utforming. Selv om eksisterende bebyggelse omkring Torgallmenningen og langs sjøen varierer til dels mye, både når det gjelder byggehøyde, takform, samt material- og fargebruk i fasader, skiller det endrede prosjektet seg relativt tydelig ut fra øvrig bebyggelse - spesielt pga de graderte/skråstilte vegg- og takflatene. Selv om avstanden er redusert, både mot sundet og langs Torghuken, blir kaifronten i utgangspunktet ikke endret. 7.8 Grunnforhold Det legges til grunn at det må foretas nærmere geotekniske undersøkelser før riving / bygging. At dette skal gjøres på en tilfredsstillende måte, er sikret gjennom planens bestemmelser. Se også deltema grunnforhold Klima Indre havnebasseng ansees å være relativt godt skjermet, både pga omkringliggende bebyggelse og fordi terrenget hever seg mot vest og nord. Da de lokalklimatiske forholdene ikke er vurdert som spesielt utfordrende, er det i tråd med planprogrammet ikke gjennomført vind- eller snøsimuleringer i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplanen. Gjennom prosessen har det løpende vært utarbeidet sol- og skyggediagrammer knyttet til de ulike alternativene/konseptene. Sol- og skyggediagrammer for foreliggende skisseprosjekt er vedlagt Mens laveste gesimshøyde mot Torghuken er vesentlig lavere enn dagens (c+13,5), opprettholdes største gesimshøyde omtrent som dagens (c+2,2 mot c+2,5). Deltema landskap, kulturmiljø og byform, datert revidert (Barlindhaug Consult AS) Deltema grunnforhold, datert revidert (Barlindhaug Consult AS) BARLINDHAUG CONSULT AS

63 SAMVIRKEGÅRDEN Grønne interesser Uterom i planområdet Arkitekten har utarbeidet en overordnet utomhusplan for gatenivå innenfor planområdet, som viser prinsipper for opparbeiding. Planen omfatter også offentlige arealer som forslagsstiller forutsetter skal bekostes av andre (Tromsø kommune, Tromsø Havn, naboeiendommer). Hvilke utomhusanlegg som prosjektet er ansvarlig for å opparbeide avklares gjennom utbyggingsavtale. BARLINDHAUG CONSULT AS

64 64 REGULERINGSPLAN MED KU Målsettingene i sentrumsplanen om å knytte Torghuken bedre sammen med Stortorget, vil kunne følges opp ved å legge et belegg i høyde med torget over Havnegata. Det er vist to gangfelt over Havnegata. Havnegata skal fortsatt være en prioritert kollektivgate. Videre detaljering må utføres i samarbeid med Tromsø kommune og Cominor. I detaljutformingen vil man også vektlegge tilpassing til dagens utforming av torget samt til den bevaringsverdige Torghuken, og til Tromsø Havns planer om sammenhengende kaipromenade gjennom sentrum. Kaipromenaden skal ha en plass for funksjoner som handel, utemøblering, promenade og sjørettet virksomhet. Skisseprosjektet viser også en mulig plassering og utforming av diagonal passasje gjennom bygget. Snitt gjennom diagonal passasje (7 N arkitektur). Som figuren over viser, tar man opp høydeforskjellen mellom dagens fortaushøyde og høyde for inngangsparti nytt bygg (c +2,9) i selve diagonalen. Kaiene foreslås å ha dekke av tre. Mot Torghuken og på østsiden av bygget er høydeforskjellen mellom eksisterende kai og inngang 1. etasje i nytt bygg planlagt løst med trapper og rampe utenfor bygget. Trappene kan også benyttes som benker. Se snitt under BARLINDHAUG CONSULT AS

65 SAMVIRKEGÅRDEN 65 Snitt ved Torghuken (7 N arkitektur). Fotgjengerkryssing langs Havnegata forbi adkomst til parkeringskjeller og eiendommene nord for Samvirkegården foreslås utformet uten høydesprang og med samme belegg som fortau langs bygget. Alle anlegg forutsettes å oppfylle krav om universell utforming. Utomhusplanen viser sammenhengende kaipromenade gjennom planområdet. BARLINDHAUG CONSULT AS

66 66 REGULERINGSPLAN MED KU Felles private uterom og nærlekeplasser i bygget Arkitekten har utarbeidet en overordnet plan for felles private uterom i bygget. Nærlekeplasser etableres på plan 4 og 5, og kombineres med felles privat uteoppholdsareal, se figuren over. Dette gir ca 15 m 2 til nærlek (22 boliger) og ca 35 m 2 felles uteoppholdsareal, tilsvarende 15 m 2 pr leilighet. I tillegg etableres private balkonger i tilknytning til boligene, og felles terrasse i 6. etasje BARLINDHAUG CONSULT AS