Vedtak - løyve på vilkår - oppføring av stølshus på eksisterande fundament - Bakkedalen - gbnr. 193/1

Transkript

1 Plan Anne Elgersma Jostedal prestegard 6871 JOSTEDAL Arkivsak: 16 / 1534 Løpenr.: 16 / 5405 Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Vedtak - løyve på vilkår - oppføring av stølshus på eksisterande fundament - Bakkedalen - gbnr. 193/1 Vi viser til søknad om løyve til oppføring av stølshus motteken her Det vert med dette gjeve melding om at plansjefen har teke slik avgjerd i d - sak 142 / 16 : Vedtak : Med heimel i plan - og bygningslova 20-3, jf. 21-4, vert det gjeve løyve til oppføring av stølshus på gbnr. 193/1 i Luster kommune, slik det er søkt om. Løyve vert gjeve på følgjande vilkår: 1. Stølshuset skal plasserast på eksisterande fundament. Klagerett: De h ar rett til å klaga på vedtaket, jf pbl 1-9 og forvaltningslova kapittel VI. Klaga må vere skriftleg og sett fram innan 3 veker frå De har motteke melding om vedtaket. Vi viser elles til vedlagde orientering om klagerett. Med helsing Haakon Stauri Begby byggesakshandsamar/jurist tlf.: Dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ikkje underskrift. Vedlegg: Orientering om klagerett på forvaltningsvedtak Kopi til: ABK, her Ove Haugen, Gjerde, 6871 JOSTEDAL ADRESSE: TELEFON: TELEFAX E - POST ADRESSE: ORGANISASJONSNR. Rådhuset Sentralbord: postmottak@luster.kommune.no GAUPNE Bankgiro :

2 Luster kommune Delegert vedtak Utval som skal ha melding om vedtak: Plan - og forvaltningsstyret Vedtaksdato: Vedtak - oppføring av stølshus på eksisterande tuft - Bakkedalen - gbnr. 193/1 Arkivsak: 16 / 1534 Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkivkode: MTR 193/1 SAMANDRAG: Sak: 142 / 16. Delegert mynde er gjeve i delegasjonsreglementet. Saka gjeld søknad om oppføring av nytt stølshus på eksisterande fundament. Tiltaket er oppgjeve å få eit areal på om lag 30 m 2. Mønehøgda vert på om lag 3,95 meter. Nabo Ove Haugen har levert merknad til tiltaket. Merknadane gjeld i det vesentlege avstanden til hans sel og frykt for økt snøpakking på hans sel dersom tiltaket vert oppført som skissert i søknaden. I samband med vår handsam ing av saka har vi motteke opplysningar om at tiltaket ikkje skal oppførast på eksisterande fundament, men forlengast mot selet til nabo Ove Haugen. Ove Haugen har levert merknad til søknaden. Det går fram av merknaden at han ikkje aksepterer oppføring av stølshuset nærmare sitt sel enn 4 meter. Luster kommune har vurdert merknaden og finn at merknadane delvis kan takast til følgje. Det vert gjeve løyve til oppføring av stølshuset, slik det er søkt om. Løyve vert gjeve på vilkår at stølshuset skal oppføras t på eksisterande fundament. Vedtak: Med heimel i plan - og bygningslova 20-3, jf. 21-4, vert det gjeve løyve til oppføring av stølshus på gbnr. 193/1 i Luster kommune, slik det er søkt om. Løyve vert gjeve på følgjande vilkår: 2. Stølshuset skal pl asserast på eksisterande fundament. Arne Ingjald Lerum Plansjef Saksutgreiing Søknaden: Vi viser til søknad om løyve til oppføring av stølshus motteken her Eigedom: Gbnr. 193/1 Tiltakshavar: Anne Elge r sma Søknaden er handsama etter plan - og bygningslova (pbl) av nr. 71, jf 21-4.

3 Tiltaket: Det er søkt om oppføring av stølshus på eksisterande fundament i Bakkedalen. Tiltaket er oppgjeve å få ein storleik på 30 m 2. Tiltaket er søknadspliktig, jf pbl 20-4 bokstav a, men krev ikkje ansvarsrett, jf. byggesaksforskrifta 3-1 bokstav b. Plangrunnlag: Gjeldande plangrunnlag for eigedomen er kommuneplanen sin arealdel, vedteken av Luster kommunestyre , sak 13/15. Eigedomen er avsett til LN F - føremål. Det er gjeve føresegner i kommuneplanen punkt om bygningar i stølsområde. Nabovarsling: Tiltaket har vore nabovarsla jf pbl Det er kome inn ein merknad frå Ove Haugen Merknaden er soleis innanfor fristen på to veker. Merknadane gjeld i det vesentlege avstanden til hans sel. Merknadane vert nærmare kommentert nedanfor. Tiltakshavar har kommentert merknadane frå Haugen i brev av Kort oppsummering av nabomerknadane: Ove Haugen har levert merknadar til søknaden. Merknadane kan oppsumerast slik: 1. Haugen aksepterer ikkje at nybygget kjem n ærmare hans sel enn 4 meter og ber om at kommunen avslår søknaden på dette grunnlaget. 2. Dersom bygget vert oppført så nærme som skissert i søknaden, kan det føre til økt snøpakking på selet til Haugen og forverre ein allereie vanskeleg tilkomst vinterstid. 3. Det planlagde nybygget kjem betydeleg høgare i terrenget enn Haugen sitt sel og det er helling ned mot hans sel. Eventuell taksnø vil gje ytterlegare forverring i snøpress og opphoping av snø. 4. Bygget vil stenge for tilbygg på Haugen sitt sel. 5. Bygget er pl anlagt i LN F - område, tett ved grensa til verna område. Haugen stille spørsmål ved om nybygg til fritidsføremål kan få tillatelse på ein slik plass. Tiltakshavar har kommentert merknadene frå Haugen i brev av Tiltakshavar sine kommentarar kan oppsumerast på følgjande måte: 1. Det er naturen som har skapt hellingar i terrenget i Norge og dei på prestegarden kan ikkje gjere noko med det. Den gamle seltufta som prestegarden eig er 4,3 meter brei. S elet er planlagt oppført på den ne tufta, 4,1 meter. Dei ønskjer å bygge i breidde på 4, 1 meter med vegghøgde på 1,7 meter og takvinkel på 38 0 med mønehøgde på om lag 3,95 meter medrekna bjelkelag. 2. Seltuftene i Bakkedalen ligg der dei ligg og det er på desse gardane ein har rett til sel eller fjøs. Nokre av tuftene er gamle, mens andre er av nyare dato. Jostedal prestegard som eit av to hovedbruk i sameige, har hatt fjøstuft og seltuft på stølen i lange tider. 3. Sjølve stølsdrifta opphøyrde i og 60 åra og det vart seinast for kort tid sidan gjeve e i bruksendring frå anneks til fjøs på stølen. Dei tykkjer det er gild å treffe folk på stølen. Luster kommune vise elles til merknadane frå både Haugen og tiltakshavar i sin heilskap.

4 Luster kommune sin vurdering: Luster kommune finn grunn til å kort gjere greie for utgangspunktet vurdere saka. før vi går over til å Rettsleg utgangspunkt: Utgangspunktet i norsk rett er at ein grunneigar fritt kan nytte sin eigedom innafor dei materielle grensene som er nedfelt i lov eller gjeve i medhald av lov. Dette følgjer av eigarråderetten og legalitetsprinsippet. Dersom tiltaket ikkje er i strid med materielle reglar gjeve i lov, skal det gjevast løyve til tiltaket. Dette følgjer av pbl 21-4 fyrste ledd. Vurdering av plassering : Som synt ovanfor vil ikkje nabo Haugen godta plassering nærmare sitt sel enn 4 meter. Luster kommune har ikkje opplysningar om avstanden mellom eksisterande fundament og selet til Haugen. Ut i frå eksisterande situasjonsplan, kartgrunnlag og f lyfoto, som dessverre ikkje er det beste, legg vi til grunn ein avstand på 4 meter. I kommuneplanen sin arealdel er det i punkt gjeve føresegner om bygningar i stølsområde. Desse føresegna seier ikkje noko om plasseringa av bygningar i stølsområde. Reglane i plan - og bygningslova 29-4 om plassering av byggverk vert difor førande for vurderinga. Føresegna har følgjande ordlyd: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.» For bygningar høgare enn det som er fastsett gjev tredje punktum ein utrykkeleg heimel for avslag. Andre byggverk «skal godkjennes av kommunen». Føresegna gjev ikkje heimel for avslag, jf. Ot. prp. nr. 45 ( ) pkt andre avsnitt. Føremålet med føresegna er mellom anna å ivareta omsynet til branntryggleik og sikre lys, utsiktstilhøve, luft og trivsel på tomta samt sikre ein viss avstand og orden i forhold til nabobygningar. Kommunal - og regionaldepartementet har i rundskriv H - 15/8 til pbl utdjupa innhaldet i føresegna. Dette rundskrivet erstattar tidlegare rundskriv H/ Av rundskriv H - 15/8 punkt går det fram følgjande om plassering og høgde: «Plan - og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f. eks. naboeeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt se tt kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve "kan" - skjønnet etter plan - og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt m ed protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk. Dersom kommunen ikke benytter sin mulighet til å kreve annen høyde ell er plassering, vil det være tilstrekkelig å vurdere innholdet i eventuelle naboprotester opp mot den omsøkte utforming og plassering.» Juridisk teori, Pedersen m.fl., Plan - og bygningsrett del 2 (2.utgave 2011) s. 413,seier følgjande om føresegna: «Det bygningsmyndighetene skal godkjenne etter 29-4 første ledd første punktum, jf. SAK 6-3, er den plassering og høyde som tiltakshaver har søkt om. Hvis ikke

5 bygningsmyndighetene kan godkjenne det omsøkte tiltak, må de angi en alternativ plassering og hvor høyt tiltaket kan være.» Utgangspunktet er etter dette at tiltakshavar si ønskja plassering og høgde på byggverket skal godkjennast. Det er kun i kvalifisert tilfelle at bygningsmynda har høve til å fråvike dette. Kvalifiseringskravet er i N OU: me r effektiv bygningslovgivning II, s. 338 formulert slik at der ikkje «tungtveiende hensyn» taler i mot skal den omsøkte plasseringa og høgda godkjennast. Som det går fram av rundskriv H - 8/15 må det ut i frå ei objektiv vurdering ligge føre «betydeleg ule mpe» for nabo eller bygningsmiljø før kommunen kan utøve skjønnet etter pbl Spørsmålet blir dermed om det ligg føre «betydeleg ulempe» for nabo eller omkringliggjande bygningsmiljø i denne saka. Ein naturleg språkelig forståing av ordlyden er at terskelen for å konstatere ulempe er høg. Samtidig må den ikkje vere så høg at det aldri kan konstaterast betydeleg ulempe. Det går fram av innsendt søknad at mønehøgda på tiltaket er om lag 3,95 meter, mens gesimshøgda er om lag 1,7 meter. Takvinkelen er oppgjeve å vere om lag 38 o. Ut i frå bilete teke på staden er det Luster kommune si vurdering at det omsøkte tiltaket vert høgt sett i samanheng med dei eksisterande stølshusa. Slik kommunen vurderer det vert også takvinkelen brattare på dette tiltaket enn på dei andre bygningane i støls område t. Luster kommune har også motteke opplysningar om at stølshuset ikkje skal oppførast på eksisterande fundament, men forlengas slik at det kjem nærmare selet til H augen. Det går elles også fram av merknadane til Haugen at han er redd for at snøproblema vert meir omfattande enn i dag dersom det vert gjeve løyve til omsøkt plassering. Det er også opplyst at tilkomsten allereie er vanskeleg vinterstid. Det går også fr am av merknadane frå Haugen at det omsøkte til t aket vert betydeleg høgare enn Haugen sitt sel. Etter kommunen si vurdering inneber desse tilhøva betydeleg ulempe for naboen. Etter dette er det kommunen si vurdering at det objektivt sett ligg føre betydeleg ulempe for nab oen dersom selet vert forlenga slik kommunen har fått opplyst. Nærmare om vektinga av dei ulike interessene etter pbl 29-4 fyrste ledd. Spørsmålet blir så om det kan gjevast løyve til alternativ plassering. Det følgjer av forvaltningspraksis at spørsmålet om endra plassering etter 29-4 må avgjerast etter ei vekting av dei ulike interessene. Ved denne vurderinga må dei ulemper tiltaket påføre omgjevnadane vektas mot tiltakshavar sine fordelar med å få plassert tiltaket som omsøkt. Ved vår avveining av dei ulike interessene viser vi vi stor grad til dei same momenta som under vurderinga av betydeleg ulempe. Vi vektlegg i tillegg at det aktuelle arealet i kommuneplanen sin arealdel ligg innafor faresone snøskred. Det er opp lyst at det tidlegare har gått snøskred i området. Det er difor uaktuelt for bygningsmynda å endre plasseringa i stor gr ad. Om høve til å stille vilkår etter pbl 29-4 Det følgjer, som nemnt ovanfor, av rundskriv H - 8/15 at kompetansen etter 29-4 skal liggje innanfor forvaltninga sitt frie skjønn. Luster kommune legg dette til grunn. Det alminnelege forvaltingsrettslege utgangspunktet er at når forvaltninga har skjønnsmessig kompetanse til å treffe eit vedtak, dekker denne kompetansen også høve til å pålegge pliktar saman med det aktuelle vedtaket. Når det gjeld moglegheita til å stille vilkår etter pbl seier rundskriv H - 8/15 følgjande: «Når det gjelder adgangen til å stille vilkår etter pbl viser vi bl.a til Ot.prp. nr. 27 (1982 -

6 82) side 19 der det uttales at kommunen vil "kunne gjøre en godkjenning betinget av at det på eiendommen iverksettes tiltak som begrenser eller helt utelukker de ulemper som tiltaket ellers ville gi. Det vises også til Rt (Bærums verk) avsnitt 61 : Det fremgår ikke på samme måte i 28-1 nr. 2 at det kan settes vilkår for vedtak om endring i reguleringsplan. Men det er alminnelig akseptert at en slik adgang følger av at endringsvedtaket innebærer utøvelse av et forvaltningsmessig skjønn. I slike tilfeller vil utgangspunktet være at forvaltningsmyndigheten kan sette vilkår som tjener til å motvirke de skadevirkninger eller ulemper som ellers kan følge av vedtaket. (vår understreking) På denne bakgrunn legger departementet i det følgende til grunn at bygningsmyndighetene etter plan - og bygningsloven 29-4 har en viss adgang til å oppstille vilkår for avhjelpe eventuelle ulemper dersom det foreligger avgjørende grunner mot at tiltakshavers ønske om plasser i ng følges. En slik vurdering vil bero på et fritt skjønn.» På bakgrunn av det siterte legg kommunen til grunn at det er høve til å stille vilkår for å bøte på eventuelle ulemper eit vedtak måtte ha dersom det ligg føre avgjerande grunnar som talar mot tiltakshavars ønskje om plassering vert følgd. Som vist ovanfor har kommunen kome til at det ligg føre slike avgjerande grunnar i denne saka. Konsekvensen av dette er at kommunen må gje tilvising på ei alternativ plassering av tiltaket. Pedersen m.fl, Plan - og bygningsrett del 2, (2.utgave 2011) s. 413 seier følgjande om alternativ plassering av tiltak: «Innenfor de rammer som følger av 29-4, plan - og veilovens byggegrenser, står bygningsmyndighetene fritt til å vektlegge alle hensyn som plan - og bygningslovgivningen skal ivareta - se Ot.prp.nr.27 ( ) s. 19. Den alternative plassering som det kan henvises til, må tilfredss tille formålet med den omsøkte bebyggelsen - se Rt » Om naboulemper skriver Pedersen m.fl på s. 414 med vidare tilvising til Carl August Fleischer, Plan - og bygning sretten (1992) s. 264: «[D]ersom ulempene kunne ha vært unngått eller redusert ved en annen plassering eller annen utforming av byggverket, må tiltakshaveren ha en saklig grunn til å påføre naboen ulempene. Jo mer tiltakshaveren har å tjene på sitt forsla g, dess mer må naboen tåle av ulemper...» Luster kommune finn på bakgrunn av dette å kunne gje løyve til oppføring av stølshuset. Løyve vert gjeve på vilkår av at stølshuset skal oppførast på eksisterande fundament. På denne bakgrunn vert det gjort følgjande vedtak: Med heimel i plan - og bygningslova 20-3, jf. 21-4, vert det gjeve løyve til oppføring av stølshus på gbnr. 193/1 i Luster kommune, slik det er søkt om. Løyve vert gjeve på følgjande vilkår: 3. Stølshuset skal plass erast på eksisteran de fundament. Gebyr for tenester etter plan - og bygningslova: Jf. Forskrift om gebyrregulativ for sakshandsaming etter Plan - og bygningslova, vedteken med heimel i pbl Stølshus 2 300, - To talt: 2 300, - Tiltakshavar får tilsendt krav om gebyr.

7 L USTER KOMMUNE, Plan Gaupne, den Haakon Stauri Begby byggesakshandsamar /jurist

8 Avsendar: Luster kommune Rådhuset 6868 GAUPNE Melding om rett til å klaga over forvaltningsvedtak (Forvaltningslova 27 tredje ledd og fjerde ledd) Mottakar Anne Elgersma Jostedal prestegard 6871 JOSTEDAL Dato Klageinstans Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Njøsavegen Leikanger Denne meldinga gir viktige opplysningar dersom De ynskjer å klaga over vedtak De har fått underretning om. Klagerett Kven kan De klaga til Klagefrist Rett til å krevje grunngjeving Klagen sitt innhald Utsetjing av vedtaket Rett til å sjå saka sine dokument og til å krevja rettleiing Kostnader ved klagesaka Klage til Sivilombudsmannen De har rett til å klaga over vedtaket. Klagen skal først sendastil avsendaren av denne meldinga. Dersom dette organet ikkje endrar vedtaket som fylgje av klagen, vil han bli sendt vidare til klageinstansen for avgjerd. Dersom vedtaket er fatta av kommunale eller fylkeskommunale organ, er klageinstansen kommunestyret eller fylkestinget, eller det organ desse har bestemt. Dersom vedtaket er fatta av kommunestyret eller fylkestinget, er kla geinstansen kommunaldepartementet eller det organ det har gitt mynde til. Klagefristen er 3 veker frå den dag dette brevet kom fram. Det er tilstrekkeleg at klagen er postlagd innan fristen går ut. Dersom De klagar så sei nt at det kan vere uklart for oss om De har klaga i rett tid, ber vi Dykk oppgi når denne meldinga kom fram. Dersom klagen blir send for seint, er det adgang til å sjå bort frå den. Om De har særleg grunn til det, kan De likevel søkje om å få forlenga kl agefristen. De bør då i tilfelle nemne grunnen til utsettinga. Dersom De ikkje allereie har fått grunngjeving for vedtaket, kan De setja fram krav om å få det. Slikt krav må setjast fram i løpet av klagefristen. Klagefristen blir i så fall avbroten, og ny frist startar frå det tidspunkt De mottek grunngjevinga. Klagen skal nemna det vedtak det vert klaga over, og den eller dei endringar som De ynskjer. De bør nemna Dykkar grunngjeving for å klaga o g evnt. andre opplysningar som kan ha noko å seia for vurderinga av klagen. Klagen må underskrivast. Sjølv om De har klagerett, kan vedtaket vanlegvis gjennomførast straks. De har imidlertid adgang til å søkja om å få utsett iverksettinga av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjord. Med visse avgrensninger har De rett til å sjå dokumenta i saka. De må i tilfelle vende Dykk til det forvaltningsorgan som har se ndt denne meldinga. Der kan De også få nærare rettleiing om adgangen til å klage og om reglane for handsaminga elles. De kan søkja om å få dekt utgifter til naudsynt advokatbistand ette r reglane om fritt rettsråd. Her gjeld imidlertid normalt visse inntekts - og formuegrenser. Fylkesmannen sitt kontor eller vedkommande advokat kan gi nærare rettleiing. Det er også særskild adgang til å krevja dekning for vesentlege kostnader i samband med klagesaka, t.d. til advokatbistand. Dersom vedtaket er blitt endra til gunst for ein part, er det også adgang til å søkja dekning for vesentlege kostnader i samband med saka. Klageinstansen vil om naudsynt orientera Dykk om retten til å krevja slik dekning for sakskostnader. Det er også mogeleg å klaga til Stortinget sin ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen har ikkje adgang til å handsama saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De no får Dykkar klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De difor ikkje seinare bringa saka inn for Sivilombudsmannen. Særlege opplysningar