SAKSFREMLEGG. Saksbehandler Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv GBR 7/292 Arkivsaksnr. 17/1586. Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv GBR 7/292 Arkivsaksnr. 17/1586 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet FLADSTAD OMSORGSBOLIGER (GNR. 7/BNR. 292)- SØKNAD OM DISPENSASJON FRA DETALJEREGULERINGSPLANEN FOR FLASTAD GÅRD Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra bestemmelsen om plassering av bygg i reguleringsplan for «del av Fladstad Gård del av B 3» av som søkt om. Dispensasjonen gjelder for 12 boliger og tilhørende fasiliteter. Rakkestad kommune forutsetter at avbøtende tiltak mot nord fastsettes etter dialog med naboer i Parkveien 48, 50, 52, 54 og 56. Beplantning etableres dessuten mot vei der bygg kommer nærmere enn 4 meter. Beplantningen skal godkjennes av kommunens tekniske sjef. Vedlegg 1. Søknad. 2. Innkomne merknader. 3. Bygning skisse fra nord. 4. Bygning skisse fra sør. 5. Situasjonsplan. 6. Skisse/plankart med maksimum utnytting og omsøkte bygninger. Bakgrunn Rakkestad kommune er tiltakshaver for tolv nye omsorgsboliger i Bo- og aktivitetstjenester. Ulike alternativer for lokalisering av anlegget har blitt veiet mot hverandre over en lengre periode. For to tre måneder siden konkluderte et samlet kommunalt administrativt og tjenesteapparat med at et areal på Fladstad Gård totalt sett egnet seg best til formålet. Husbankens retningslinjer og kriterier for plassering av omsorgsboliger for funksjons- og utviklingshemmede har hatt stor og til dels avgjørende betydning for den lokalitet som er valgt. Rådmannen viser til at kommunen i 2015 ønsket å etablere de nye omsorgsboligene på egen eiendom i Kleven og Bergenhusområdet, men at Husbanken basert på merknader

2 fra funksjonshemmedes organisasjoner ikke ga tilsagn på finansiering av denne investeringen. Standpunktet ble begrunnet med at tiltaket ikke var en naturlig del av et bomiljø. Rakkestad kommune gikk bort den aktuelle beliggenhet på dette grunnlaget. Når det gjelder det siste alternativet, er det godkjent av Husbanken for gjennomføring. Rakkestad kommune oppnår investeringstilskudd til prosjektet. Det utgjør maksimalt kr pr. enhet totalt for hele investeringen kr Investeringstilskudd er dermed en stor del ca. 50 prosent av den økonomiske og finansielle basis for omsorgsboligene. Uten tilskuddsinstituttet hadde tiltaket ikke blitt selvfinansiert av leietakernes husleie. Lokaliteten er betegnet «B 3» i detaljreguleringsplan «del av Fladstad Gård del B 3». Den er på kvadratmeter og er regulert for konsentrert småhusbebyggelse. I sin tid ble denne planen utarbeidet av Nordbohus. Rakkestad kommune har som tiltakshaver planlagt og prosjektert bygningsmassen i lengre tid. Den lar seg svært vanskelig realisere innenfor regulert byggegrense. Av den grunn søkes det planmyndigheten om dispensasjon fra regulert bygningsplassering. Lovhjemmel Plan- og bygningslovens kapittel 19 Dispensasjon 19 2 Dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler Reguleringsplan Rakkestad kommunestyre vedtok reguleringsplan for «del av Fladstad Gård del B 3» den Området for omsorgsboliger er regulert for konsentrert småhusbebyggelse. Det er tillatt med til sammen 990 kvadratmeter BYA på de aktuelle arealer. For øvrig gjelder blant annet følgende rammer og bestemmelser: - Maksimal mønehøyde er 5,5 meter over kotehøyde 108,8 109,2. Det kan avvikes med inntil 0,5 meter slik at maksimal byggehøyde er 6 meter over satt kote. - Bygningens plassering kan avvikes med 1 meter noe som i praksis medfører at avstand til grense i nord er 4 meter, men den i sør varierer. Minsteavstanden til grense mot naboeiendom i sør er på 2,8 meter. - Planbeskrivelsen refererer til en spesiell hustype som Nordbohus leverer og som var tenkt etablert i dette planområdet.

3 Søknaden Rakkestad kommune søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for «del av Fladstad Gård del av B 3» for å føre opp tolv omsorgsboliger for utviklings- og funksjonshemmede på området «B 3». Prosjektet er vanskelig gjennomførbart innenfor reguleringsbestemmelsene idet bygningskroppen ikke lar seg plassere regulært på arealet i samsvar med de grenser og rammer som reguleringsplanen stiller opp. Omsorgsboligene er tenkt satt opp med avstand 3 meter mot grense i nord mot friområde og med minsteavstand mot veigrøft i sør på 2 meter. De har pulttak med takvinkel 15 grader og maksimal mønehøyde på 4,5 meter. Omsorgsboligene skal gjerdes inn. Flettverksgjerde på forstøtningsmur i nord og beplantning mot vei. Det demper effekten av tiltaket. Flere av naboene har levert synpunkter og merknader på tiltaket. De er vedlagt saken. Rådmannen oppsummerer og kommenterer dessuten punktene spesielt nedenfor. Fladstad Vel Trafikken i området vil vokse. Fartsdempende tiltak bør iverksettes. Øvrige synspunkter er av en mer generell karakter og går blant annet ut på at boligfeltet i en helhet må ferdigstilles som forutsatt. Aud Kristin og Hans Amund Lunde Aud Kristin og Hans Amund Lunde mener at bebyggelse og parkering bør bytte plass slik at bygget trekkes helt øst på området. Flere naboer har undertegnet likelydende brev på dette punkt. Doris og Kai Adamski Doris og Kai Adamski peker på at Fladstad Gård i hovedsak er bygd ut etter reguleringsplanen. På denne måte blir avstander til nabogrenser m.m., innsyn, utsikt og solforhold på eiendommer respektert. Adamski mener at hensyn til bomiljø bør veie tyngre enn utbyggers planer relatert til praktiske og økonomiske forhold. Det er lettere å akseptere en dispensasjon på området øst ved Parkveien. Eva Øverby Eva Øverby sier at det aktuelle prosjekt ikke er i samsvar med de planer som ble forespeilet henne ved kjøp av eiendommen. Uteplassen ser ut til å være plassert helt ute på forstøtningsmur. Hun peker på at tiltakets avstand til vei og mur ikke er i overensstemmelse med reguleringsplanen. Bygget bør plasseres øst mot Parkveien. Andre momenter

4 Fra enkelte hold stilles spørsmål om Rakkestad kommunes rolle som både tiltakshaver og planmyndighet i prosjektet. For prosjektleder Jon Ådalen oppfatter rådmannen at det ligger en habilitetsinnsigelse like under overflaten i plandelen av saken. Fra rådmannens side understrekes at Rakkestad kommunes framgangsmåte og behandling av denne sak er helt regulær. Det er ikke grunnlag for noen saklig kritikk verken mot enkeltpersoner eller kommunen innenfor de lov og andre rammer som gjelder. Rådmannens kommentarer til merknadene I stor grad går merknader ut på at bebyggelse bør flyttes østover på tomten og at parkering bør etableres vest på eiendommen. Rådmannen vurderer at Rakkestad kommune i så fall bryter med både målsettinger og forutsetninger i reguleringsplanen idet parkeringsarealer skal legges i tilknytning til etablerte og planlagte trafikkområder for ikke å trekke inn og øke trafikk i boligområder. Det er gjennomført for de øvrige delområder av Fladstad Gård. I denne sammenheng vises også til at detaljreguleringsplanen med tilhørende bestemmelser var fastsatt og kjent for alle parter før byggingen på Fladstad Gård startet opp. Rådmannen mener at hensyn bak bestemmelsene om avstand til nabogrenser ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved utforme omsorgsboligene som prosjektert er langt større enn ulempene for tiltaket isolert og i samfunnsmessig sammenheng. Avstand fra senter vei og til nærmeste bygningsdel blir på ca. 5,20 meter. Rådmannen viser videre til at denne avstand bare gjelder en mindre del av bygningsmassen. Som sådan er et unntak fra reguleringsplanen på det aktuelle punkt av mindre betydning. Omsorgsboligene er planlagt og tilpasset for en vanskeligstilt og utsatt brukergruppe der plassering og utforming av tilbudet er særskilt vektlagt for å oppnå størst mulig sikkerhet og trygghet for leietakerne. Rådmannen vurderer at andre bygg med BYA tilnærmet utnyttelsesgraden i bestemmelsene, mest sannsynlig også fordrer dispensasjon fra reguleringsplan for å bli realisert. Rådmannens vurderinger Reguleringsplanen for «del av Fladstad Gård del av B 3» er skreddersydd av en bestemt utbygger. Byggegrenser er blant annet designet for og spesielt tilpasset en bygningstype. Når en tiltakshaver ikke realiserer de planlagte objekter, men selger eller fører opp noe annet oppstår det ganske fort uoverensstemmelser mot de regulerte byggegrenser. Det er ikke en situasjon særegen for det aktuelle planområdet, men noe som skjer i de fleste bolig og andre utbyggingsområder i kommunen. Om

5 reguleringsplanene er detaljerte eller mer har karakter av å være oversiktsplaner, er ofte ikke avgjørende for om tiltak krever dispensasjon fra eller endring av reguleringsplanen for å bli gjennomført. Formannskapet behandler hele spekteret av slike saker hvert år. Ifølge plan- og bygningslovens 19 2 Dispensasjonsvedtaket må to vilkår oppfylles for at planmyndigheten kam innvilge dispensasjon fra reguleringsplan for et prosjekt: 1. Hensynet bak bestemmelsen som det dispenseres fra, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det sentrale spørsmålet i denne saken er plasseringen av bygget. En detaljert regulert bygningslokalisering i både horisontal og vertikalplanet er ment å sikre at bebyggelse tilpasses området slik at solforhold, innsyn, utsikt m.m. blir tatt hensyn til og for boligfeltet som en helhet blir maksimert. Søknad oppsummert Planbegrensninger Rakkestad kommune tenker å bygge omsorgsboligene på en kvadratmeter stor tomt på Fladstad Gård. Gjeldende reguleringsplan er for «del av Fladstad Gård del av B 3» av 22. mars I den aktuelle reguleringsplanen illustreres «fotavtrykk av bygningskropp». Den har et areal på 660 kvadratmeter eksklusive bod. Med et tillatt avvik på inntil 1 meter i alle retninger, kunne bygningsmassens størrelse bli på ordinært ca. 870 kvadratmeter eksklusive boder. Reguleringsplanen fastsetter bebygget areal til maksimalt 990 kvadratmeter for tomten. Tiltakets høyeste punkt er i samme siktlinje fra grense i nord som bygg oppført innenfor rammene av reguleringsplan. Reguleringsplanen har ikke krav til verken form eller vinkler på tak. Etter reguleringsplanen kan bygg på den aktuelle tomt bli ført opp med flatt tak med gesimshøyde 6 meter fra fastsatt kote. Omsorgsboligene er planlagt med pulttak og brutte mønelinjer. Bare to gavlevegger har maksimal høyde mot grensen i nord. På denne måte fremstår tiltaket som lavere enn det reguleringsplanen hjemler for. Hensynet bak bestemmelsen som det søkes unntak fra, blir ikke vesentlig tilsidesatt dersom formannskapet vedtar dispensasjon fra reguleringsplanen for omsorgsboligene. Heller tvert om. Etter reguleringsplanen kan bygg plasseres 4 meter fra forstøtningsmur. Omsorgsboligene blir liggende 3 meter fra denne muren. Som planmyndighet må formannskapet ta stilling til hvor store konsekvenser dette har for innsyn til naboer, solforhold og bruk av utomhusarealene.

6 Rådmannen mener ikke at det innebærer vesentlige eller avgjørende forskjeller for naboer og nærmiljø om det gjøres unntak fra reguleringsplanen på dette punktet. Like fullt respekterer rådmannen de merknader som har blitt fremmet. Avstand mellom bygg og til nabogrenser blir mindre. Det er dermed i moderat utstrekning tenkbart at flere forstyrrende og sjenerende situasjoner oppstår. Rådmannen mener at det fullt ut kan kompenseres for med avbøtende tiltak. Gjerde kan settes opp som en barriere. Hvis det trekkes inn ca. 0,6 meter og oppføres i ca. 90 cm høyde, kommer det i samme siktlinje som topp på pulttak. Reguleringsplanen fastsetter minsteavstand fra vegg til veggrøft til ca. 2,8 meter. Bod kan settes opp i grøftekant lengst øst i området. Ved å maksimere tiltaket, kunne det blitt etablert tre bygg i innbyrdes avstand av 2 2,5 meter. Hver fasadelengde hadde blitt på 22 meter. Omsorgsboligene har en minste avstand til grøftekant 2 meter. Av bygningsmassen er ca. 140 kvadratmeter plassert utenfor regulert byggeområde mot sør og ca. 10 kvadratmeter mot nord. Bare 14 kvadratmeter er nærmere enn 4 meter fra grøftekant/eiendomsdele. Avstand til senter av vei er på det minste 5,6 meter. Samlet vurdering av tiltaket Reguleringsplanens mål og forutsetninger er en tett og ganske massiv utbygging med konsentrert bebyggelse. Den angir en høy arealutnyttelse inntil 990 BYA kvadratmeter på tomten. Lange fasader og liten avstand mellom byggene. Det er ikke krav om takutforming i planbestemmelsene. Rådmannen peker på at det i reguleringsområdet overensstemmende med reguleringsplanens bestemmelser kan etableres bygg med flatt tak med høyde 6 meter til gesims. Utgangshøyde er en kotehøyde på topp grunnmur. Den er derfor lik for alle prosjekter. Omsorgsboligene omfatter flere bygningskropper med brutte mønelinjer delvis sammenkjedet eller bundet sammen med svalgang. Det er dog separate innganger. De to byggene lengst vest er frittstående. Tiltaket innebærer høy arealutnyttelse, men en lavere utnyttelsesgrad enn det planen åpner for. Det er like fullt innenfor formålet konsentrert småhusbebyggelse. Omsorgsboligene har en maksimal høyde på 4,5 meter fra angitt kotehøyde. Det er 1,5 meter lavere enn maksimal høyde etter reguleringsbestemmelsene. Rådmannen peker på at relativt små enheter sammenkjedet eller bundet sammen med pulttak, framstår som et mye mindre massivt bygg enn det som maksimal utnytting av reguleringsplanens ramme 6 meter ville medført.

7 Bare deler av fasaden når maksimalhøyde i grense mot nord selv med en plassering av bygget 3 meter fra eiendomsdele. Rådmannen understreker at det for de enkelte punkter og prosjektet totalt, er marginale og ikke vesentlige forskjeller på en utbygging fullt ut etter reguleringsplanen og for omsorgsboligene som de er planlagt og prosjektert. Omsorgsboligenes utforming og omfang relatert til en potensiell utnytting av arealene etter reguleringsplanen innebærer etter rådmannens vurderinger i verste fall det samme bildet når det gjelder sol og utsikt. Hensynet bak reguleringsplanens bestemmelser blir ikke vesentlig tilsidesatt i den dispensasjonssak som er til behandling. Omsorgsboligene er tegnet inn 3 meter fra støttemur mot grøntområde i nord. Reguleringsplanen beskriver en avstand på 4 meter mot dette eiendomsdelet. Det gir en forskjell mellom planen og tiltaket på 1 meter. Om boligene ligger 3 eller 4 meter fra en støttemur som er inntil 2 meter høy har praktisk og reelt sett helt marginal betydning for bruk av arealet. Brannkrav er ikke noe moment i denne saken. Omsorgsboligene blir beliggende mer enn 8 meter fra annen bebyggelse. Avstanden er ment å ivareta er sol, innsyn, utsyn og lignende forhold. Det er marginale forskjeller mellom plan og tiltak også på dette punkt. Beplantning eller andre former tiltak kan dempe og reparere de effekter som har blitt påpekt. Det kan avklares i dialog med naboene. I sør gjelder i tillegg til avklarte momenter ulemper mot vei. Enkelte deler av bygningskroppene blir liggende nærmere dens ytterkant enn planen ordinært tillater. Noen naboer ønsker prosjektet flyttet mot Parkveien. Det arealet er disponert til parkeringsformål. Rådmannen vurderer at slike endringer strider mot reguleringsplanens helhetlige målsettinger. Det er ikke god planlegging og praktisk fornuftig å etablere felles parkeringsområder innerst på et felt. Dette genererer mer trafikk nært boliger og lekeplasser som er uheldig. Endring av denne karakter må settes på dagsordenen som reguleringsplansak. Plan- og bygningsloven beskriver en byggegrense på 4 meter til nabodele. Reguleringsplanene bygger normalt på dette instituttet. Omsorgsboligene er i hovedsak innenfor rammene i planen. En utbygging etter reguleringsplanen, kunne resultert i at 4 av 9 boder hadde blitt liggende utenfor 4 meter fra grøftekant.

8 Tiltaket genererer mindre biltrafikk og færre avkjøringer fra/påkjøringer til vei i området enn det som går fram av reguleringsplanen. Omsorgsboligene er inntil 1,5 meter lavere med brutte mønelinjer og pulttak. Det gir større kontrastvirkninger. Bygningen blir også mindre dominerende. Nærhet til vei kan medføre dårligere sikt. I et boligområde med allerede lav fart og avstand 5,6 meter til senterlinje på vei, bør det for tiltaket ikke tillegges negativ vekt. Å plassere bodene i samsvar med reguleringsbestemmelsene, er som rådmannen ser det mer problematisk med hensyn til sikt enn prosjektet som det er planlagt. En avstand 2 meter til grøft og 3 meter til veikant kan oppleves som nært på vei. Det er tenkt kompensert for med lav, men likevel tett beplantning. Rådmannen konkluderer med at prosjektet etter helhetlige vurderinger har en klar overvekt av positive versus negative sider og at vesentlige hensyn bak bestemmelsene som det søkes unntak fra ikke blir tilsidesatt dersom formannskapet innvilger de dispensasjoner det er snakk om i denne saken. Tiltaket faller inn under plan- og bygningslovens dispensasjonsinstitutt.