Saksframlegg. Klage på avslag om etablering av en separat boenhet på GB 23/648 - Tingstuveien 8

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/648 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Klage på avslag om etablering av en separat boenhet på GB 23/648 - Tingstuveien 8 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 113/15 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter som skulle tilsi at kommunens første vedtak skal omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jf. Forvaltningsloven 33. Bakgrunn for saken: Saken gjelder båtgarasje på GB 23/648, utleid til beboelse. Eier ble kontaktet, og hans advokat hevdet at utleie ikke var i strid med gitte godkjenninger. Vi fikk saken vurdert av kommunens advokat, som fant at deler av bygningen nå hadde en annen bruk enn hva som lå til grunn for godkjenningen. Leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet, og bygningen måtte av den grunn bruksendres. Advokat Bakka var ikke enig i denne vurderingen, men sendte likevel inn en subsidiær søknad som ble tatt opp til behandling. Søknaden ble mottatt 22. oktober Plan- og miljøutvalget avslo søknaden i møte 29. april Avslaget er påklaget. Klagen er mottatt i rett til og skal realitetsbehandles. Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av disse i kursiv skift med kommunens påfølgende svar. Det er på det rene at 2.etasje i båtgarasjen er godkjent med rom for varig opphold. De tegninger som ligger til grunn for ferdigattest viser rom innredet til kontor, bad, gang, treningsrom og kjøkkenkrok. Dette er rom som inngår i boligens hoveddel - altså rom som

2 lovlig kan brukes til beboelse. Svein Ivar Andresen selv, eller noen i hans familie, kan derfor fritt benytte disse rommene til opphold, sove i og så videre. Det foreligger ingen uenighet om at byggets 2 etasje inneholder rom til beboelse. Bygningen er godkjent med rom som angitt. Det samme gjelder de som han gir adgang til disse rommene, uavhengig av om det er personer i hans husstand eller ikke. Dette er stridens kjerne. Vi er ikke enig i at bygningen kan benyttes som en egen boenhet, da en slik bruk er i strid med den bruken som lå til grunn for godkjenningen. Om han mottar leie fra de som bruker rommene, vedkommer ikke kommunen som plan- og bygningsmyndighet. Utleie er i seg selv ikke noe som medfører søknadsplikt. På grunn av at det har vært noe ulik praksis i kommunene om søknadsplikt ved etablering av utleieforhold, har Kommunal- og moderniseringsdepartementet i Prop. 99 L ( ) gitt en presiserende uttalelse om at plan- og bygningsloven ikke regulerer forholdet til utleie, og at utleie av areal i egen bolig i seg selv ikke utløser søknadsplikt. Vi er kjent med at kommunen ikke skal ta stilling til utleie av rom i egen bolig. Denne saken omhandler imidlertid utleie av deler av en selvstendig bygning, som med dette blir å betrakte som en egen boenhet. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at bygningen aldri vært godkjent som en egen boenhet. Siden Svein Ivar Andresen ikke gjør annet enn å leie ut rom i egen bolig som fra før er godkjent som en del av boligens rom for varig opphold (hoveddel), er dette ikke noe som er søknadspliktig, og saken skal derfor avsluttes med en konklusjon i så henseende. Kommunen har derfor ikke anledning til å behandle den subsidiære dispensasjonssøknad som kun gjelder for det tilfellet at det er et søknadspliktig tiltak. Administrasjonen er av den oppfatning av tiltaket er søknadspliktig, og vi viser til vår første saksutredning. Spørsmålet er så om de hensyn som ligger bak kommuneplanbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Rommene i 2.etasje er fra før godkjent til beboelse, og inneholder alle hovedfunksjoner som en bolig. Boligen er altså allerede etablert på en lovlig måte, og kan brukes i samsvar med dette. Det er i tilfellet kun det formelle med hensyn til egen boenhet som vil være forskjellen. I en slik situasjon kan det ikke oppstå presedensvirkning om det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om at begge boenheter skal være sammenbygget. Ulemper av annen karakter kan ikke ses å være aktuelle. Vilkårene for dispensasjon er derfor innfridd. Som klager skriver er det det formelle med hensyn til en egen boenhet som vil være forskjellen. Det er akkurat dette punktet som diskuteres, og hvor administrasjonen er klar på at bygningen, slik den nå brukes, må anses for å være en egen separat boenhet. En slik løsning krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Vi er uenig i at en tillatelse i dette tilfelle ikke vil skape presedens. Dersom det gis tillatelse, vil det helt klart skape presedens for liknende saker i ettertid. Som nevnt i vår første saksutredning ble det gitt avslag på søknad om oppføring av bolig med separat boenhet på GB 13/10 Langenesveien 342, og hvor tiltaket først ble godkjent når sekundærboligen ble bygget sammen med boligen. Avslutningsvis vil vi opplyse at det fremdeles være mulig å etablere rom til beboelse i separate bygg. Dette vil typisk kunne være loftsrom på garasjer, som innredes til beboelse. Om disse byggene i ettertid skal kunne innredes, brukes, og leies ut som egne boenheter uten at kommunens skal ta stilling til en evt. bruksendring, vil boligområdene få en uønsket utvikling.

3 Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Særutskrift - søknad om dispensasjon - etablering av separat boenhet - GB 23/648 - Tingstuveien 8 2 Tilbakemelding på brev av bygg til kombinert bruk - båtgarasje / oppholdsrom 3 Merknader til mottatt nabovarsel - Kopi av brev til Advokatkontoret Kjær v/advokat Ba 4 Supplerende merknader til spørsmål om søknadsplikt - bruk av båtgarasjen til boligformål 5 Avklaring - parkering og adkomst - båtgarasje - GB 23/648 - Tingstuveien 8 6 Merknad til foreslått adkomst - GB 23/648 7 Bilder fra befaring adkomst - GB 23/648 - Tingstuveien 8 8 Ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen - GB 23/648 - Tingstuveien 8 9 Viser til kommunens brev av momenter og opplysninger 10 Kart og tegning 11 Vedtak om dispensasjon fra Sivilombudsmannens uttalelse

4 Søgne kommune Arkiv: 23/648 Saksmappe: 2014/ /2015 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for etablering av separat boenhet på GB 23/648 - Tingstuveien 8 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 69/15 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav b), for etablering av en separat boenhet på GB 23/648. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Repr. Nilsen (FRP) enstemmig vurdert som inhabil, da søker er representantens søster og fratrådte møtet. Ingen vara møtte og det var 8 medlemmer til stede under behandlingen. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav b), for etablering av en separat boenhet på GB 23/648. Saksutredning: Bakgrunnsinformasjon: Kommunen mottok en henvendelse fra nabo, som antydet at båtgarasjen ble leid ut til beboelse. I den forbindelse ble det også opplyst at det ble parkert på kommunens friområde. Vi sendte brev til eier, hvor vi ba om en redegjørelse for forholdene. Det ble i brevet opplyst at bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid med gitte byggetillatelser. Vi mottok svar fra eiers advokat, som sa at det var tillatt å leie ut deler av egen bolig (hybel), og at utleie med dette ikke var i strid med gitte godkjenninger.

5 Båtgarasjen ble fra deres side ansett for å være en del av eiers bolig. Når det gjaldt parkering, skulle eier ta dette opp med leietaker. Administrasjonen ønsket en vurdering av hvorvidt utleie av deler av båtgarasjen ville falle inn under kategorien utleie av hybel, eller om leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet. Vi kontaktet kommunens advokat for en redegjørelse. Denne ligger vedlagt. Deres oppfatning var at leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet. Det ble videre sagt at nåværende bruk er til et annet formål enn forutsatt i den tillatelsen som ble gitt, og til et annet formål enn bygningen, eller vedkommende del av den, tidligere har tjent. Bygningen må av den grunn bruksendres. Advokat Bakka er ikke enig i denne vurderingen, men opprettholder sin subsidiære søknad, og ber kommunen om å behandle saken slik at den kan komme til en avgjørelse. Søknaden: Det søkes om etablering av separat boenhet på GB 23/648. Søknaden er mottatt 22. oktober Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b) som angir at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplanen for Del av Høllen syd I Solta øst. Reguleringsplanen er godkjent ved fylkesmannens brev til Søgne kommune den 25. mars Reguleringsplanen har ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter pr. eiendom, hvorpå kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Kommuneplanen er veddtatt 20. desember Relevante bestemmelser i saken: Reguleringsbestemmelsenes 7: For hver bolig skal avsettes plass for garasje til minst 1 bil samt til biloppstillingsplass for minst 1 bil. Hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg. Kommuneplanens 5 bokstav b. Boliger Maksimal utnyttingsgrad for boligtomter skal være BYA 40 %. Der antall boenheter ikke er angitt i plan, kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt. Begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning. Naturmangfoldloven: Det søkes om etablering av ny boenhet i en eksisterende bygning, og naturmangfoldlovens bestemmelser kommer av den grunn ikke til anvendelse. Klage fra nabo med kommunens påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger merknader fra nabo GB 23/649, Grete Stavseth og Geir Skavoll, i Tingstuveien 6. Merknadene er satt opp i kursiv skrift med søkers påfølgende kommentarer: Vi syns det er fryktelig trist, ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu på nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen da vi bygde. Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kontor, men

6 det var aldri meningen at det skulle være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår, når det er utleie tett inn på oss. I henhold til tegninger har vinduet mot nabo størrelse 1,2m*1,2m. Vinduet gir innsyn til klagers eiendom, og bruken av bygningen vil selvsagt påvirke oppfatningene av mengde innsyn. Det er likevel slik at man må påregne et vist innsyn fra naboer i tettbebygde strøk. Den gang det ble søkt om bygging, sendte vi en skriftlig klage, den , der vi påpekte at det ville bli beboelseshus. Svaret fra Andresens arkitekt den , var at det ikke skulle være beboelseshus. Administrasjonen er klar over at dette var tema i forbindelse med den opprinnelige byggesaken. Søknaden omhandlet oppføring av en båtgarasje med rom til varig opphold i 2 etasje, og hvor etasjen skulle benyttes til treningsrom, kontor, bad og kjøkkenkrok. Vurderingene som ble gjort den gang, ble gjort på bakgrunn av søknaden, og ikke mulige endringer i forhold til dette. Det er nå ønskelig å etablere en egen boenhet i bygget, og kommunen skal nå ta stilling til søknaden slik den foreligger. Vi vil også tilføye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er denne som vil bli brukt ved utleie/beboelse. Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De fleste vil jo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og støy for oss. Det er ikke søkt om å benytte friarealet til parkering. Når det gjelder vurdering av parkeringsforhold og atkomst viser vi til administrasjonens samlede vurdering. Hvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private parkering, vil det medføre ekstra trafikk for oss andre i Tingstuveien. Parkeringsplassen er liten, og allerede i dag bruker han vår felles parkeringsplass (gjesteparkering) til parkering av sin private bil. Dette vet vi irriterer andre naboer i område. Det er angitt at parkering skal skje på egen grunn. I henhold til kart og ortofoto er det plass til ytterligere en bil i gårdsplassen. Vi kan ikke se at trafikkbildet vil endre seg vesentlig som følge av omsøkte tiltak. Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område, da denne er kun for andelseierne som har egne parkeringskort. Parkeringsretten er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller LEIES ut separat. Vi viser til punktet overfor. Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri benyttelse av sittebenker/bord og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i løpet av vår/sommer/høst. Det er også ofte barnehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og ved eventuell parkering, stenge/privatisere inngangen til turstien. Dette området er hovedatkomst til offentlig friområde på Høllebakken. Vi støtter langt på vei naboens bekymring med hensyn til friområde. Etablering av en egen boenhet i bygget, vil føre til en annen bruk av uteområdet enn hva som ville vært tilfelle om bygget ble benyttet som kontor og treningsrom, tilhørende hovedboligen. Se for øvrig vår samlede vurdering. Ansvarlig søkers kommentar til innkomne merknader: Det fremkommer ikke noe i protesten som tilsier behov for endringer i søknaden. Det som anføres i mitt brev som grunnlag for den subsidiære søknad blir derfor opprettholdt fullt ut. Uttalelser fra annen myndighet:

7 Saken har ikke vært på høring hos berørte myndigheter, ettersom saken omhandler bruksendring av eksisterende bygg, og det ikke er varslet nye byggetiltak. Kopi av vedtaket vil bli sendt Fylkesmannen som informasjon. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgarasjen til boligformål er i strid med gitt byggetillatelse. Kommunen ga rammetillatelse for det aktuelle bygget den l l. Tillatelsen går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk, båtgarasje/oppholdsrom. Ved at bygget er godkjent til oppholdsrom, innebærer det at bygget skal kunne benyttes til varig opphold, dette i motsetning til garasjedelen som ikke utgjør rom for varlig opphold. Sett i sammenheng med at eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, og at bygget utgjør en del av boligbebyggelsen til Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen at oppholdsrom er knyttet opp til boligformålet. Den del av bygget som er godkjent som oppholdsrom utgjør følgelig en del av Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor, treningsrom, kjøkkenkrok og bad. Dette er enkeltrom som inngår i eiendommens bolig og kan brukes som et ledd i eiendommens boligfunksjon. Det er fullt ut tillatt å overnatte i et oppholdsrom (kontor, stue osv). Det kan ikke betegnes som søknadspliktig bruksendring å omgjøre et soverom til stue eller motsatt. Se til sammenligning Stavanger byretts dom av Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i rommene ikke er bruksendring i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold er i seg selv ikke noe som gir grunn til å kreve bruksendringssøknad. Konklusjonen er følgelig at det ikke er etablert en bruk i den del av bygget som er godkjent for varig opphold som er i strid med tillatelse og som betinger søknad om bruksendring. For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om bruksendring av de aktuelle deler av bygningen til boligformål, fremsettes det herved en subsidiær søknad i så henseende. For dette tilfellet søkes det om godkjenning av bruk av l. etasje i bygget som egen boenhet. I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens krav til boligbebyggelse jf. reguleringsbestemmelsene i 6, søkes det om dispensasjon fra planen. Dette er søkers vurdering av saken og kommenteres ikke. Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon for regulert utnyttelsesgrad og til kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets behandling av saken den sak 225/00. Dette medfører riktighet. Vedtaket er ikke presist i forhold til de tre dispensasjonsforholdene som ble nevnt i saksutredningen, men det ble gitt dispensasjon, og bygget er i dag ferdigstilt. Innredning av hybelleilighet forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen, jf. reguleringsbestemmelsene i 7. Søker har rett i at det åpnes opp for etablering av hybelleiligheter i området. I reguleringsbestemmelsenes 7 er det angitt at hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg, altså er det tenkt at det kan etableres hybelleiligheter i området. Planen har imidlertid ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter på eiendommen, hvorpå kommuneplanens bestemmelse 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Det er her angitt at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning, og omsøkte løsning er med dette i strid med plan. Eiendommen har en nødvendig parkeringsdekning til å omfatte enebolig med hybelleilighet. Dette medfører riktighet. Det er på eiendommen oppført en dobbel garasje, og det er i tillegg plass til biler parkert på terreng. Det er tilstrekkelig parkeringsdekning på gårdsplassen til GB 23/648. Derfra kan man velge to forskjellige adkomstveier til båtgarasjen. For det første kan man gå langs nordsiden av huset

8 og over terreng ned til båtgarasje. Det bratte partiet innrettes med at det skal bygges trapp. Se vedlagte kopi av situasjonskartet. Alternativt kan man bruke gangvei for å ankomme båtgarasjen fra vest som angitt på situasjonskartet. Atkomst via nordsiden av boligen, over eksisterende terreng, kan ikke benyttes slik det er i dag da det er svært bratt ned til bygningen. Oppføring av trapp vil gjøre dette mulig. Å benytte gangvei i friområde som vist på kartet, er også en mulighet. Dette anses for å være lite hensiktsmessig ettersom avstanden fra parkeringsplassen og ned til boligen blir ca. 150 meter. Administrasjonens samlede vurdering: Til informasjon: Søknader skal behandles etter det til enhver tids gjeldende regelverk. I de tilfeller hvor kommunen har mottatt søknader i forkant av en planendring, skal det vurderes om søker har fått informasjon om den mulige planendringen. Om så ikke er tilfelle må kommunen vurdere om dette skal ha betydning for saken, jf. sivilombudsmannens uttalelse av 13. april Vår vurdering er at endringen i kommuneplanen var kjent, ettersom ble lagt ut på høring 11. juli Det søkes om etablering av en separat boenhet på GB 23/648. Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b, sa ved vedtak av planen i desember 2012, at det kunne tillates to boenheter pr. tomt. Det man ønsket å oppnå ved denne bestemmelsen, var at det skulle legges til rette for utleieleiligheter i eksisterende, og nye boliger. Det var imidlertid ikke angitt i bestemmelsen at de to enhetene skulle være i samme bygning, noe som resulterte i at det kunne oppføres to separate boliger pr. eiendom der hvor forholdene lå til rette for dette. Vi så at dette var uheldig, og bestemmelsen ble revidert den 19. november 2014, til dagens ordlyd. Når det nå søkes om etablering av en egen separat boenhet, er dette i direkte strid med de endringer som ble gjennomført. Kommunen har i tidligere saker, eksempelvis bolig med

9 separat boenhet på GB 13/10 Langenesveien 342, vært negativ til slike løsninger. I nevnte sak ble boligen først godkjent når sekundærboligen ble bygget sammen med boligen. Det vil være svært uheldig om det nå tillates oppføring av en separat bolig på eiendommen. Der er ikke spesielle forhold til denne saken som tilsier at en her skal kunne gjøre unntak fra regelen. Bygningen er oppført, godkjent med rom til varig opphold. I kommunen finnes flere garasjer med oppholdsrom på loft, hvor eier vil kunne påberope seg retten til omgjøring av garasjen til en separat bolig. Slike omgjøringer fører til en annen bruk, samt opparbeidelse av uteområder, og boligområdene vil med dette endre karakter. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for etablering av en separat boenhet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi vurderer av den grunn ikke om fordelene ved å innvilge en dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. Avslutningsvis: Administrasjonen finner det svært uheldig at det innredes og leies ut en ikke godkjent leilighet. Atkomst til bygning er i dag over friområdet, og ved å se på flyfoto kan man se at det er opparbeidet atkomst over området. Det skal imidlertid opplyses at det i vedtaket av 22. november 2000 ble gitt tillatelse til å benytte friarealet i forbindelse med bruken av båtgarasjen, men det ble da lagt til grunn at bruken ville være svært begrenset og sporadisk. Slik området fremstår i dag er det liten tvil om at bruken har vært annerledes enn forutsatt. En egen boenhet i bygget vil etter alt å dømme føre til parkering og daglig bruk av området på en annen måte enn hva som var tiltenkt i planarbeidet, og tidligere godkjenninger. Det er i søknaden angitt at parkering skal skje på opparbeidet areal øst for boligen, og at adkomst skal opparbeides med trapp ned til bygningen. Ettersom området ved garasjen allerede er opparbeidet og benyttet, er det svært lite sannsynlig at denne bruken vil opphøre. Dette fordi omsøkte atkomst en lite hensiktsmessig, sammenliknet med atkomsten som benyttes i dag. I tillegg til dette ligger bygningen tett inn mot turområde og stier som benyttes av allmennheten. Økt privatisering vil gi redusert kvalitet på friområdet. Vi har ikke mottatt tegninger som viser innvendige endringer. Kun kopi av godkjente tegninger av båtgarasjen. Vi ser imidlertid at vi har tilstrekkelig informasjon til å kunne behandle saken slik den foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader Vedlegg: 1 Spørsmål fra nabo 2 Kommunens brev til tiltakshaver vedrørende bruk av bygningen 3 Svar på kommunens brev v/ adv. Bakka 4 Vedlegg til brev - Utskrift fra Stavanger byrett Ytterligere kommentar fra nabo. 6 Kommuneadvokatens vurdering saken 7 Søknad om dispensasjon 8 Merknader fra nabo

10 9 Supplerende merknader til spørsmål om søknadsplikt 10 Kommunen opprettholder sitt krav om søknad, ber om dokumentasjon på atkomst og parkering. 11 Avklaring vedrørende parkering og adkomst 12 Merknad fra nabo til foreslått adkomst 13 Bilder fra befaring Administrasjonen ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen. 15 Tilbakemelding på kommunens brev avklaringer vedlagt kart og tegninger. 16 Vedtak om dispensasjon for bygging av båtgarasje i Sivilombudsmannens uttalelse av 13. april 2011.

11 KIÆR ADVOKATFIRMAET Søgne kommune Arealenheten Postboks SØGNE Vår ref: 12040/2146l/JB/ldj Dato: 20. oktober 2014,\dvoLatfix-nun-1 Kjær & ( a DA MK/\ Org m N(w7I um um MVA SAK 2014/ 1749: GB 23/648, TINGSTUVEIEN 8 BYGG TIL KOMBINERT BRUK BATGARASJE/OPPHOLDSROM KmImr.nln'.\.\r llztndeletts Hus Rudhu.~g.u.\ X Jhll Krmmnmml htleltnusktvnttvr I u.- Va: ltbtggcr Det vises til brev datert til Svein Ivar Andresen, som ble mottatt her den 8.oktober /. I brevet varsles det vedtak om pålegg om opphør av bruk og tvangsmulkt dersom det ikke sendes fullstendig søknad om tillatelse, eller bruken er opphøn, innen 31.oktober Det anføres at det er nødvendig å søke om bruksendring av bygningen til boligformål. *** Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgaras_jen til boligformål er i strid med gitt byggetillatelse. Kommunen ga rammetillatelse for det aktuelle bygget den l l. Tillatelsen går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk båtgarasje/oppholdsrom». For ordens skyld vedlegges kopi av tillatelsen. Ved at deler av bygget er godkjent til oppholdsrom. innebærer det at bygget skal kunne benyttes til varig opphold dette i motsetning til garasjedelen som ikke utgjør rom for varig opphold. Sett i sammenheng med at eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, og at bygget utgjør en del av boligbebyggelsen til Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen at oppholdsrom er knyttet opp til boligformålet. Den del av bygget som er godkjent som oppholdsrom utgjør følgelig en del av Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor, treningsrom, kjøkkenkrok og bad. Dette er enkeltrom som inngår i eiendommens bolig og kan brukes som et ledd i eiendommens boligfunksjon. am _.&. t nn... uuu.1.l\l_wm nu I- 1\nm'n Jens Rl(haIn1AIxdu:vsrn4H).lnkob Bakka kjell l IcI\lc.~lucn llenttk tst-it» KHu l{ul»cvl ILH\H:l\L H I \m...,.\ i ll),l'lvici\cli Jens Arne Mttslttntl Gunnar Steven Ansatte :nltnkutet 1o..\l[.m.»_\Amxcmu tm, (;mm.n Nay PM Strntlitl Arnntfltrrrilitittny t» «hint-it s inntatt-tir Al)\ (K \ I I \ O~lu: Mlttvknlttttntet kule m lfu Bergenxnrdc; Adtokatlilltnttl llam» Trondheim;.\J\uk.:HilvIv.lcIHluvk.nI \1.\\ Stmfmger/Bryne;.~ \d\okalyrinacl Ilam kristiansand: Atttntnnitttntt-t km 'I rumw: Åthoknlljrtttztel Rckxc. Pleurt Lillehammer: Adnvknlllrntncl ]'linllznig Holde' Adv<»kn1I'mn;.u1 Owxlm Fgml/. nu

12 KJÆR ADVOKATFIRMAET Side2 Det er fullt ut tillatt å overnatte i et oppholdsrom (kontor, stue osv). Det kan ikke betegnes som søknadspliktig bruksendring å omgjøre et soverom til stue eller motsatt. Se til sammenligning Stavanger byretts dom av Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i rommene ikke er bruksendring i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold er i seg selv ikke noe som gir gnmn til å kreve bruksendringssøknad. Advokat Farbrot har i notat datert l8.8.20l4 lagt til grunn at tillatelsen kun gjelder opphold i form av arbeidsrom, treningsrom, kjøkken og bad, og at utleie dermed utgjør en bruk som kommunen ikke har vurdert tidligere. Dette er en for snever betraktningsmåte. Siden det aktuelle rom inngår som en del av boligfunksjonen, vil som nevnt omgjøring av kontor til soverom ikke være bruksendring i lovens forstand. Det vises til ovennevnte dom fra Stavanger byrett som slik sett er helt parallell. Selv om Andresen leier ut alle rom i byggets l.etasje etableres ikke dette som egen boenhet. Det kan vises til at det er åpen passasjc mellom båtgarasjen i underetasjen og boligdelen i 2.etasje, og leietaker disponerer ikke underetasjen. Dette er ikke annerledes enn andre som leier ut enkeltstående rom i sin egen bolig som hybel. Konklusjonen er følgelig at det ikke er etablert en bruk i den del av bygget som er godkjent for varig opphold som er i strid med tillatelse og som betinger søknad om bruksendring. HUF* For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om bruksendring av de aktuelle deler av bygningen til boligformål, fremsettes det herved en subsidiær søknad i så henseende. For dette tilfellet søkes det om godkjenning av bruk av l.etasje i bygget som egen boenhet. I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens krav til boligbebyggelse. jf reguleringsbestemmelsene i 6, søkes det om dispensasjon fra planen. Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon for regulert utnyttelsesgrad og til kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets behandling av saken den sak 225/00. Ved bruksendring fra godkjent boligfonnål «oppholdsrom» i form av kontor og treningsrom, til «annet» boligformål i form av soverom og oppholdsrom/stue anses det ikke nødvendig med bygningsmessige endringer. g:\advisor\dok\20 l4_2\andkjlkl 7qn.doc

13 ADVOKATFIRMAET. S1de3 KIÆR Som grunnlag for søknaden kan vises til at l.ctasje i bygningen fra før er godkjent til varig opphold og at det nå søkes om tilrettelegging for fortsatt bmk av de samme rom til varig opphold av en litt annen karakter. Innredning av hybelleilighet forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen, jf reguleringsbestemmelsene i 7. I henhold til 5 bokstav b i bestemmelsene til kommuneplanen kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt. l gjeldende reguleringsplan er det ikke bestemt annet enn at eiendommen skal bebygges med enebolig. Det er forutsatt i bestemmelsene til reguleringsplanen at det kan etableres hybelleilighet som egen boenhet knyttet til eneboligen. Eiendommen har en nødvendig parkeringsdekning til å omfatte enebolig med hybelleilighet. Som grunnlag for eventuell dispensasjon kan det vises til at det allerede fra før er dispenseit ved hensyn til utnyttelsesgrad og bruk i form av oppholdsrom, og det er ingen forhold som ivaretas av reguleringsplanen som blir skadelidende ved at det godkjennes etablering av hybelleilighet i byggets l.etasje. Forhold relatert til plassering nærmere nabogrense enn 4 m er avklart tidligere og skal ikke behandles på nytt. Den subsidiaere søknad om bruksendring med dispensasjonssøknad blir nabovarslet. og jeg vil ettersende bekreftelse på at nabovarsling har funnet sted sammen med eventuelle merknader fra naboer. Med vennlig hilsen AD KATFIRMAET KJÆR DA Jakob advokat hakket (I am k ucr_n_u kopi: Svein Ivar Andresen, Tingstuveien Søgne g:\advisor\dok\20l4_2\andkjlk17qn.doc

14 Søgne kommune Org nr ino MV/\ Lapenrf 635l/0l/OAA Arkiv rrr: 23/648 Arkivsak? Saksbehandler: 99/0 I l Odd Aascred/Tlf.nr: I9 Si3kfia d_brfi 'ráñiñiétlllälèlåê fóf fflrififl äii liålfgäfiähäiê ltiêd Lrarrjss gfifss _bm e;4a g+mg=-sfguva ss Til behandling i: Møtedato: Saksnr: Sign: Teknisk sjef l5.06.0l l76/0l Ptarr- og økonomiutvalget (referat) 'fillakslravert Svein lvar Andresen, Tingstrrveierr ll, 4640 Søgne. Ansvarlig soker: Arkfrrrra Uolva AS, Østerveierr 6, 463l Kristiansand. Søknad om rammetillatelse nr/rralnrvarsel rnottatt Situasjonsplan datert `l`cgrrirrger datert senest revidert l. Utskrift av plart- og okorrotnirrtvalgets rnatelrok i moter 22.l l.00 sak 225/00, 26.0l.00 sak 020/00 og (lrilt- og rrzeringsutvalgcts nrateliok i rnrrte -2l sak 092/99. Saksntretlrring: Ved soknad orn rammetillatelse rnoltatt ble det sekt orrr tillatelse til oppføring av båtgarasje rned innredet toll på 23/648. Planene viste da et bygg rued grunnflate 60 m2, bruksareal lråtgarasje 54 m2, bruksareal 2. etasje SI rn2 og rnarrelroyde over terreng 7 meter. Sorrr folge av klage fra nabo og tidligere vedtak i saken er planene senere endre slik at tegning senest revidert 20.0/l.Ol er byggets grunnflate redusert til 54 m2, bruksareal bàtgarasje 50 mz, bnrksareal 2. etasje 46 m2 og rnorrehayrlen er redusert til 6,4 meter over terreng. Bygget er plassert fra 0 til ca l,5 mete: fra nabogrense mot regulert friareal. Adkornst til båtgnrasjerr må arrlegges over Friarealet som eies av Søgne knrnrnrrrre. Bygget skal tilknyttes off. varnr- og avløpsnett. Eventuell tillatelse vil kreve dispensasjon både fra avstandslrestennnelsene i pbl. 70 pkt2, tillatt utnyttelsesgrad i reg planen og kombinert bruk 7 hatgarasje/oppholdsrom. Plarr- og okonemirrtvalget behandlet saken senest i mate 22.i l.00 sak 225/00 og fattet med 5 mot d stemmer dette vedtak' " Plan- og akorrorniutvalget finner å kunne dispensere fra pbl. 70 pkt. 2 jfr. pbl. 7 og imatekommer saknaden da frilultsirrteresserre ikke vil bli skadelidende etter utvalgets rnerring. Det må stilles særlige krav til utfonrrirrg av fasaden slik at inntrykk av privatisering av adkonrsterr til friområdet unngås." Mirrdretallet stemte for administrasjonens forslag orn å avslå Søknaden. Vurdering: lilertallsvetltaket oppfattes slik at søknad om rammetillatelse er imøtekommet d.v.s. at det er gitt dispensasjon både fra avstandsbesterrrrrrelsene i pbl 70 pkt.2, regulert utnyttelsesgrarl og til kombinert bruk. På tegninger senest revidert t er fasade mot friområdet (rnot vest) utformet i henhold til vedtaket. Arrsrvnr og korrtroll: Firma sivilarkitekt Ole.lolrarr Dolva søker om arrsvarsrett for saken, jaroslekterirrg- og kontroll av prosjekteiirrgsfrrriksjorr. Firmaet har sentral godkjenning.

15 Advokatkontoret Kjær DA Søgne V/advokat Bakka Postboks Kristiansand Kofi AT DA 1 stav Vedr. nabovarsel på G.nr 23, B.nr 648. j q Eier: Svein Ivar Andresen Som menncste nabo kommer vi her med konsekvenser og historikk for å prøve og klargjore hvorfor vi har merknader mot denne søknaden om bruksendring. dispensasjon fra reguleringsplanen Andresen har tatt seg til rette med å leie ut ovennevnte båtgarasje/kontor ulovlig som bolig. Bygget er brukt som bolig. og det er i strid med gitte tillatelser. Som nære naboer til dette bygget ønsker vi ikke at hygget skal bli brukt som bolig. For oss er det en stor belastning, ubehagelig og negativt â ha leietakere så tett inn på oss. Vi mener at Andresen som alle oss andre i Søgne må forholde seg til gjeldende lover og regler. lkke neglisjere det og bare gjøre det som passer han best, og at det går utover en 3.part. Det var akkurat de argumentene vi hadde den gangen han sokte om å bygge. at han helt sikkert ville bruke det som bolig. Og der fikk vijo rett i. Vi gav muntlig beskjed til Andresen om at han ikke hadde bruksendring, og dermed at utleie er ulovlig. Vi ble bare avvist og han fortsatte med utleien. Derfor undersøkte vi og gav beskjed til Søgne kommune. Vi fikk tilbakemelding om at boligulleie ikke var lovlig. og at det måtte opphøre. Vi syns det er fryktelig. trist. ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu pà nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen å lå da vi bygde. Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kotitor. men det var aldri meningen at det skulle være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår. når det er utleie tett inn på oss. Ferdigattesten ble ikke godkjent før og etter vàr oppfatning kun brukt til utleie. Den gang det ble sokt om bygging. sendte vi en skriftlig klage. den , bli beboelseshus. (Vedlegg nr 1) der vi påpekte at det ville Svaret fra Andresens arkitekt den , var at det ikke skulle være beboelseshus. (Vedlegg nr. 2) Brev fra Andresens advokat den 19.1 l.l999. (Vedlegg nr.3 under fakta: "bygget skal ikke brukes som beboelse" Er ikke slike lovnader som er gitt i forbindelse med bygging bindende. når de er skrevet i søknaden. Da oppfatter vi det sånn det er bygd på falske premisser i søknaden tidligere. og nå brukes ulovlig. Er det da så enkelt... al det bare er å soke om en ting. bruke det ulovlig som bolig. og heller soke om endring til bolig i ettertid? Da må vi sporre: hadde en søknad om bygging av et beboelseshus nå. så nærme strandlinjen og friluftsområde. og hensyn til naboene. blitt godkjent idag. Det tror vi ikke...eller'? Hvis ikke...da vil vi gjeme at dere har de samme argumentene i minne ved en avgjørelse idag ang godkjennelse av beboelseshus.

16 2 Vi vil også tilfoye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er denne som vil bli brukt ved utleie/bcboelse. Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De fleste viljo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og stoy for oss. llvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private parkering, vil det medfore ekstra trafikk for oss andre i Tingstttveien. Parkeringsplassen er liten, og allerede i dag bruker han vår felles parkeringsplass (giesteparkerittg) til parkering av sin private bil. Dette vet vi irriterer andre naboer i område. Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område. da denne er kun for andelseierne som har egne parkeringskort. Parkeringsretten er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller LEIES ut separat. (Se vedl nr. 4. Og 5) Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri benyttelse av sittebenker/bord og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i lopet av vår/sommer/høst. Det er også ofte bamehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og ved eventuell parkering, stenge/privatisere inngangen til turstien. Dette området er hovedadkomst til offentlig friområde på Høllebakken. (Vedlegg nr 6 og 7 nr) Vi gruer oss spesielt til vår og sontmerhalvåret. hvis vi da må forholde oss til utleie til turister så tett innpå vår bolig. Med alt av ubehag og støy som det tnedfører. Det erjo disse negative konsekvensene vi er redde for. Vi mener også at det vil bli en forringelse av verdien på boligen vår. Det erjo for de fleste ganske negativt å ha en utleie bolig som nærmeste nabo. Spesielt som sagt sommerutleie, som vi regner med det vil bli utnyttet til. Konsekvensen kan også bli at hvis Andresen får medhold med sine argumenter, så kan både vi og naboen (Pedersen) søke om byggetillatelse til hver vår boenhet. på våre tilsvarende del av eiendommen. Med samme argumenter. Da skulle detjo bli en enkel sak å få igjennom. Ellers er detjo veldig urettferdig Vi kan ikke se at det kan være noen gode argumenter for at bygget skal bli egen boenhet, med tillatelse til utleie. Men at gjeldende godkjenning som båtgarasje/koittor/trimrom blir opprettholdt. Vi håper kommunen holder seg til den gjeldende reguleringsplanen, og ikke gir dispensasjon til en egen boenhet. Og at våre argumenter blir rettferdig tatt til folge, og tar hensyn til de negative konsekvensene det vil medføre for oss nå og i fremtiden. Med hilsen Geir Skavoll & Grethe Stavseth Tingstuveien Sogne Kopi til: Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland, Kommunalsjef teknisk sektor: Dag Arntsen

17 Til: Grethe Stavseth Tmgsmvcien 6 Nabovarsel 4640 Søgne For tiltak etter plan- og bygningsloven (PBL) av 27. juni 2008 nr Som eier/fester av: Adresse Postnr. Poststed Tin gstuveien 6 Gnr. Bnr. Festenr. Seksjonsnr. Andelsnr. Kommune Søgne Tiltak pà eiendommen: Adresse Postnr. Poststed Tingstuveien Søgne Gnr. Bnr. Festenr. Seksjonsnr. Andelsnr. Kommune Søgne I Det varsles herved om: Søknad orfftiltak som krever tillatelse etter PBL 20-1 ` E] NYUYQQ El Anlegg U Endring av fasade U Riving E Bruksendring U Eiendomsfordeling eller bortleste U innhegning mot veg U Annet: U Skilt J r Søknad om tiltak som krever tillatelse etter PBL 20-2 U Driftsbygning i landbruket med samlet bruksareal (BRA) mindre enn 1000 kvm SAK1O 3-2 U Tilbygg < 50 m* U Frittliggende bygning<7om2 (ikke boligformål) U Antennesystem U Bruksendring (fra tilleggsdei til hoveddel og omvendt) Dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19 E Dispensasjon f U Midlertidig bygning. konstruksjon eller anlegg U Skiltlreklame U Annet. PBL 20-2 bokslav d Beskriv nænnere hva nabovarselet gjelder. Subsidiær søknad om bruksendring av del av bygg for kombinert bruk båtgarsj e/oppholdsrom ved at oppholdsrom skal brukessom egen boenhehafr ~» v V r ~~' f - V Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. Spørsmål og merknader vedrørende nabovarsel - g. Eventuelle merknader må være kommet til ansvarlig søker/tiltakshaver innen 2 uker etter at dette varsel er sendt. Ansvarlig søker/tiltakshaver: Besøksadresse Svein Ivar Andresen Postadresse Postnr. Poststed Tingstuveien Søgne Kontaktperson: E-post Advokat Jakob Bakka bakka@advkj aerno Telefon Mobiltelefon Søknaden kan ses pá: www. Merknader sendes: E-post Advokat Jakob Bakka bakka@advkjacr.no Postadresse Postnr. Poststed Postboks Kristiansand Vedlegg `. ' Beskrivelse av vedlegg Gruppe Nr fra-til re::::m Kopi av søknad om tillatelse til tiltak - U Dispensasjonssøknad (begrunnelse/vedtak) (PBL kap. 19) B - U Situasjonsplan, avkjøringspian D - U Tegninger (snitt og fasade) E - U Andrevedlegg Q - U Underskrift _ If, j Sled, dato Underskrift ansva ig søker 7 {( e ' T Med blokkbokstaver". or Svein Ivar dresen Advokat0nline.no DoklD

18 Til scone Kommune Teknisk Etat /V Odd Aasemd s Bygging av sjøbad m fleiighet. tuvm Signe v/ Sveinlvnr Andresen. Vi viser til overnevnte sak som vi har mottatt nabovarsel på, og sender herved vår klage. \/ Ifølge reguleringsplanen som vi har kjøpt tomta etter, skal det kun kunne bygges et bolighus og en garasje på hver tomt. Det har aldri vært meningen at det skulle være to beboelseshils på tomta Vi målte opp høyden på bygget og såida at vi mister mye av utsikten til sjøen, både inneíra huset og tra hagen., og føler også at et så stort bygg kommer veldig tett innpå oss. Det ser ikke så høyt ut på teglingem men i virkeligheten bli det veldig stort og høyt Bygget er 10 meter langt og 6 meter bredt, altså 60m2. leiligheten med vindu og inngangsparti med innsyn til oss blir veldig " sjelen de, bare 4 meter sa gm "sett vi vil derfor im få denprivat og sjøen somviharidagogsomviregietmeddavikjøptetomta ' i3 en Ettersomviforslårslmlleilighetenvaeíastbebodd, ogdadenenkleste tilgangentil leiligheten blirpågazvgveiogfiionrådemotsjøen, kommermyeavtrafildoentilogtbregåpå veienerjobareberegrnetsomgangveiopptilfiiomradetogdetharallhdfingertgeit. Vi føler ogsåatfii lass blirprivatisutmedelileilighethelt inntilgensen Viharfiill forståelse atnabaengjernevilhaei sjabufi'n'a'ivinterlagre båten sin Hvisdetbarehaddevatsnakkomensjøbnpåenetasjetilsittbrlnkharviingen innsigelser, men så lenge det er planlagt et så stort bygg m/beboelse i letg. kan vi deswerre ikke goån dette. Søgne Vennlig hilsen Grethe Stavsettl og Geir Skavoll Tingstnvn.6 Gnr.23 Bnr.649

19 SIVILARKITEKT MAL - NPA.Q 394: /6164 OLE JOHAN DOLVA AS QJSTERVEIEN s., 4531 KRISTIANSAND 17 M W TELEFON T E L F AX Ã SENTRALGODKJENNING KRISTIANSAND M w Sldel av SØGNE K MMUNE TEKNISK ETAT TANGVALL 4640 SØGNE i Sak; Prolesl på; søknad om rammellllalelse for Svein Ivar Andresen, flngsfueveien Søgne Kommenlar lil prolesl. /\ \_,» Vi beklager al nabo føler al planlagl bôlgarasje med innredel lofl vil vcere lil sjenanse. Vi har gjennomgôll proleslen og har følgende merknader, l _ Sikllinjer Under planleggingen av byggel er del lall hensyn lil ulsiklslínjer f_rg;,n;::bo_._j_qri.enle;jl1gen ffljzkngd om rammelillalelsen fifieeef<fflese.efloflfzg for delle i opplysningene om; lopp mønehøyde for bólgarasje + 7,88 m ferdig gulv naboeiendom + 7,30 m dílferanse + 0,58 m Vi mener med delle å ha lall hensyn lil naboens sikllinler. \_J 2.0 Nabogrense Del kommenleres al byggel ligger 4 m. ifra nabogrense. Deh eer jo i hm. byggeforskriflen. 3.0 Beboelseshus Proleslen omlaler byggel som beboelseshus. Delle er ikke riklig. Byggel er anmeldl som bålgarasje med innredel lofl. Lcflel anser vil som en resurs og \.'i~kvca=rr ifi "se"no -?"gd l r'i c 1 innrede delle arealel. Til slull vil vi føye lil al del er lagl slor vekl på al Ullormingen skal være godl lilpassel eksíslerende bebyggelse og lagl skônsoml i lerrengel. Som el kompenserende llllak kan vi forslô lakel lekkel med lorv. Med v nnlig hflsen KOPl, Svein Ivar Andresen

20 M/._H99 SVEINUNG SØNDERVIK JOHNSEN.2. Begrunnelse for klagen Klagen begrunnes med at kommunen har lagt til gnmn feil faktum, feil forståelse av reguleringsplanen samt foretatt en urimelig forskjellsbehandling ved vurderingen av dispensasjonen for Svein Ivar Andresen i forhold til naboeiendommene. L/ V installere. erlmyuexfiid A I Svein Andresen har et stort behov for hjemmekontor, både knyttet til sin jobb i Telenor og til hans medeierskap i treningsstudioet S.A.T.S. i Kristiansand. Når det gjelder innredning av treningsrom og bad/dusjrom, har dette spesielt sin bakgnmn i at Svein Andresen har fått et tilbud fra S.A.T.S. - kjeden om kjøp av et komplett sett hjemmetreningsutstyr som han ønsker å Re erin lanen Reguleringsplanen for "Høllen Syd I" viser denne eiendommen som en av seks i et avgrenset byggeområde innenfor planen. Fra felles avkjørsel og langs de tre eiendommene som Svein Andresens er en av, går det et langstrakt areal som er utlagt til fiiområde. Første del av friområdet er sti/gangvei ned til bryggeanlegget som går langs eiendommen nr 4. En vesentlig del av fiiarealet - arealet som ligger mellom disse tre eiendommene og sjøen - er i realiteten en del av bryggeanlegget/opplag for båter. Dette området er altså ikke opparbeidet som et friområde og vil vel neppe heller bli gjort. Innenfor byggeområdet er det på plankartet på den enkelte eiendom vist illustrasjoner på to bygg. Kommunen har lagt til gnmn at det bare kan tillates en bolig og garasje. Spørsmålet er imidlertid om dette er en rettslig bindende bestemmelse. Plankartet alene gir ikke hjemmel for å kunne legge dette til gnmn, og en slik forståelse kan heller ikke entydig forankres i ~- reguleringsbestemmelsene alene eller i planen totalt sett. Slik reguleringsbestemmelsene er formulert er dette tvetydig og planen vil neppe kunne tolkes slik som kommunen har lagt til \_/ grunn i denne saken - at reguleringsplanen bare tillater to bygg. Reguleringsplanen gir imidlertid en begrensning for så vidt gjelder utnyttelsen på den enkelte eiendom ved at utnyttelsesgraden er satt til U=O,2. Utnyttelsesgraden gjelder alle de seks eiendommene innenfor dette byggeområdet. Dispensasjonsvurderingen Svein Ivar Andresens søknad må forstås som en sølcnad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om utnyttingsgrad samt fra 4-meters regelen i pbl 70. Omsøkte bygg har en gnmnflate på 54 m2 og skal formelt sett behandles som en dispensasjon etter pbl 7. Kommtmen bør imidlertid se hen til at det kim skiller noen få m2 på at omsøkte bygg skulle ha vært behandlet etter tmnmksregelen i pbl 70 nr 2. Denne bestemmelsen stiller mindre strenge krav for å gi tillatelse til uthus/garasje/hobbyrom inntil 50 m2 plassert i/inntil nabogrensen. Dette bør kommunen ta hensyn til i sin vurdering.

21 ` U "'33 Parkering HØLLEN OG SOLTA HAVN 2014 Båtplass Nr: Kortet gjelder for fri parkering på anviste parkeringsområder i våre havner. Parkeringsretten er knyttet til bruk av båtplassen og kan ikke selges eller leies ut seperat Biler som står i veien for daglig drift kan forlanges flyttet Eneste godkjendte plassering av parkeringskortet er på dashbordet i bilens frontrute Høllen og Solta Båthavn

22 14. Parkering i havneområdene kan kun skjer på oppmerkede plasser og med gyldig parkeringskort. Parkering i Høllen kun på det området som er skiltet og merket med gult. Biler med henger, som opptar to parkeringsplasser, må bru ke to parkeringskort. For øvrig skal all hensetting av traller og hengere avtales med driftsansvarlig på forhånd. U

23 -2- I og med kommunen ved plan- og økonomiutvalget og ved tidligere behandling av drifi- og næringsutvalget begge enstemmig har avslått den omsøkte plassering i/nær nabogrense kan saksbehandler vanskelig se at kommunen som grrmneier vil gi samtykke. Det omsøkte bygg skal oppføres i to etasjer, har grtmnflate 54 m2 og bruksareal ca 96 m2. En garasje er i vanlig forstand et bygg for hensetting av bil og dermed vanligvis et bygg i en etasje. Det aktuelle bygg kommer i konflikt med 70 pkt2 b både med hensyn til gnmnflate og etasjetall. \/ \./ Det regulert fi-iomràde og må ses i sammenheng med tilliggende større friareal på Høllebakken. Området er per i dag noe uryddig, men nå som kommlmen er blitt eier og etter at utbyggingen på Tingvollen blir ferdig er planen å sette arealet i stand. Grensen mellom Tingstuveien 4,6 og 8 og friarealet er nâ ryddig og klart definert av en 2-3 meter høg steinmur. Byggets plassering vil føre til at deler av muren må fiemes for at bâtgarasj en skal komme på samme nivå som båthavna og friarealet. Dettevil føre ülatfiionn-ådet blir privatisert både av bygget i seg selv og at områdetmå brukes som adkomst til Selv om bruken antagelig blir sporadisk må det tas hensyn til denne ved opparbeidelse av fiionnådet. Saksbehandler vil advare mot eventuell tillatelse til adkomst overfifiaareairidet konsekvensene på sikt kan blir store: Heter flere eiendommer i samme situasjon og blir det tillattbåtgxäer llesarælfldetall grunntil åtroatdetvilsøkesom tilsvarende løsning for vanlige bilgarasjer. Almenhetens ferdselsmulighet i snandområdene måikkeunødigreduseresvedåaksepteretiltaksomdetomsøkte.etterensamletvurdering kan saksbehandler ikke se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fia avstandsbestemmelsene i pbl. 70 pkt.2. Til gktg: Det vil i utgangspunktet bli gitt dispensasjon fra regulert utnyttelsesgrad ved utbygging i direkte tilknytning til eksisterende bebyggelse på eiendommen. Til pkl3: Ut fia den forståelse som Fylkesmannen legger til grunn for ved behandling av garasjesaker d.v.s. at en garasje bare skal brukes til hensetting av biler og derfor skal være et l-etasjes bygg har Fylkesmannen ved kombinert bruk garasje/oppholdsrom krevd at saken behandles i som en dispensasjon fra reg.planen. Administrasjonen har en restriktiv holdning til kombinert bruk vil i utgangspunktet ikke kunne anbefale at dispensasjon blir gitt. Konklusjon: Bortsett fra at de aktuelle planer er en enkel og grei løsning for tiltakshaver kan saksbehandler i ikke se grunn for å gi de nødvendige dispensasjoner. or å unngå å komme i samme situasjon > i vil en ved senere planbehandlinger foreslå å legg inn byggelinje mot firiareal eller andre areal l som tilrettelegges for alment bnrk. l i f Etatsjefens merknader: Teknisk sjef er enig i saksbehandlers vurdering. Hvis omsøkte bygning tillates, vil båtgarasjen være en garasje som også kan brukes som bilgarasje. Slik bruk vil være vanskelig å kontrollere. I tillegg kan det skape presedens for andre eiendommer i området. Ellers er det viktig å understreke at fylkesmannen ikke hadde vurdert trafikken over fi-iomrâdet da tidligere vedtak ble opphevet. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Forslag til vedtak: