Leieboerforeningen. Sluttrapport for prosjekt FÆRRE UTKASTELSER. prosjektnr (Husbanken ref 2007/1231-5)

Transkript

1 KONTAKTINFO: Adr: Hausmannsgate Oslo Tlf/faks: Epost: Leieboerforeningen Sluttrapport for prosjekt FÆRRE UTKASTELSER prosjektnr (Husbanken ref 2007/1231-5)

2 Innholdsfortegnelse: Sammendrag...3 Innledning...4 Oppstart...5 Kort gjennomgang av fravikelsesinstituttet Informasjonsskriv...10 Møter, kurs, konferanser etc...10 Bistand til leieboere...12 Bostedskommune i sakene...17 Deltakelse fra samarbeidspartnerne...17 Media...18 Konklusjon sammendrag - videreføring...18 Tidsforbruk...19 Side 2

3 Sammendrag Leieboerforeningen startet høsten 2007 opp et prosjektet kalt Færre utkastelser av leieboere. Prosjektet bestod av tre uavhengige delprosjekter. Denne rapporten omhandler Delprosjekt 1: Rådgivning/bistand for å redusere antall tvangsfravikelser. Rapport fra Delprosjekt 2: Modeller for praktisering av varslingsregelen (husleieloven 9-11) vil bli uarbeidet i oktober /november Rapport fra Delprosjekt 3: Teater som metode i boligsosialt arbeid ble oversendt Husbanken juni Delprosjektet rådgivning/bistand for å redusere antall tvangsfravikelser har hatt som målsetting både å gi direkte rådgivning/bistand til leieboerne og å gi førstelinjetjenesten og namsmenn i samarbeidskommunene økt kompetanse innenfor feltet. Prosjektet har etablert samarbeid med kommuner i Akershus, Hedmark, Oppland og Østfold i tillegg til Oslo. Det er både gitt telefonisk rådgivning, i tillegg til fagmøter på de enkeltes kontor og heldagskurs, samt innledning på regionale møter i regi av Husbanken. Prosjektet har registrert 430 henvendelser. De aller fleste er relativt korte henvendelser, hvor Leieboerforeningens jurister har bistått leieboere eller førstelinjetjenesten per telefon. 111 av henvendelsene er imidlertid registrert som saker hvor Leieboerforeningen har bistått i forhandlinger med utleiere eller bistått i en rettsprosess. 50 saker har vært inne enten hos namsmannen eller hos namsretten. Hele 44 av disse har endt med at leieboeren ikke har blitt kastet ut. I 6 saker har det ikke lykkes Leieboerforeningen å hindre utkastelse, dette utgjør imidlertid kun 12 %. Leieboerforeningen har holdt tre heldagskurs, tre fagmøter og fire informasjonsmøter. Informasjonsmøtene inneholdt også kursing i husleierett. Leieboerforeningen opplever at prosjektet har bidratt til å redusere antall utkastelser og antall begjæring om utkastelser. Dette grunnet en bevisstgjøring av leieboerrettigheter både hos førstelinjetjenesten og hos leieboerne selv. Leieboerforeningen mener det vil være hensiktsmessig å videreføre prosjektet i en eller annen form og hvor målgruppen utvides til å dekke kommuner i andre fylker. Side 3

4 Denne rapporten gir en oversikt over arbeidet som er gjort og resultatet av dette. Innledning Leieboerforeningen søkte Husbanken 13. september om kompetansemidler til en videreføring av prosjektet Færre utkastelser av leieboere. Det ble søkt om tilskudd til delprosjekt 1 på kroner. Bakgrunnen for videreføring var Leieboerforeningens oppfatning av at prosjektet Færre utkastelser av leieboere faktisk bidro til å få ned antallet utkastelser ved effektiv og god bistand til leieboere i utkastelsesspørsmål, i tillegg til kompetanseoppbygging av førstelinjetjenesten. Leieboerforeningen foreslo et prosjekt på en periode over 15 måneder. Prosjektet hadde følgende mål: Videreføre og videreutvikle nettstedet Tilby leieboere i Oslo, Akershus og byene Moss, Drammen og Hønefoss som har fått varsel, eller forventer å få varsel, om tvangsfravikelse, en kostnadsfri juridisk vurdering av saken. Tilby juridisk og økonomisk bistand i forbindelse med tvangsfravikelser til leieboere, med det formål å hindre at utkastelsen blir effektuert eller bidra til at utkastelsen gjennomføres på en måte som er til minst mulig skade for leieboeren. Rådgivningen skulle være i det vesentlige gratis eller meget rimelig. I samer med omfattende arbeid ville Leieboerforeningen søke Fylkesmannen om fri rettshjelp. Øke kompetansen om tvangsfravikelser hos førstelinjetjenesten og hos namsmenn/lensmenn i de aktuelle kommuner/byer. I brev fra Husbanken datert 13. desember fikk Leieboerforeningen innvilget kroner til gjennomføring av prosjektet. Det ble blant annet gitt følgende vilkår fra Husbanken for tilskuddet: Leieboerforeningens virksomhetsområde skulle utvides og dekke kommuner i Østfold, Hedmark og Oppland i tillegg til Oslo og Akershus. Det ble forutsatt at Leieboerforeningen følger opp samarbeidet med kommunene, noe som innebærer bistand til saksbehandlere i førstelinjetjenesten, fagmøter og kurs. Videre ble det forutsatt at Leieboerforeningen kan bistå med erfaringer og kompetanse i nettverk og andre møteplasser i regionen hvor utkastelsesproblematikk er på dagsorden. 1 Vedlegg 1 Søknad til Husbanken datert Vedlegg 2 Tilsagnsbrev fra Husbanken datert Side 4

5 Oppstart Leieboerforeningen har brukt mye tid på å etablere et samarbeid med førstelinjetjeneste og namsmenn i de nye kommunene. Leieboerforeningen anser det som viktig at samarbeidet er frivillig, og på bakgrunn av dette ble det jobbet med å få informasjon om prosjektet ut til samarbeidskommunene. Dette ble gjort via innledende telefonsamtaler etterfulgt av at vi reiste ut til de ulike kontor og holdt informasjonsmøter 3. Dette var et tidkrevende arbeid, ikke minst med tanke på den geografiske spredningen i kommunene 4. På informasjonsmøtene var det stort sett deltakere fra sosialtjenesten og namsmyndighetene, men også ansatte fra andre kontorer deltok, eksempelvis fra kommunenes boligkontor. Fra Leieboerforeningen var det på alle møtene to representanter, begge jurister slik at man kunne kombinere et informasjonsmøte med et fagmøte. I møtene ble det informert om prosjektet og målene med det. Videre om de fordelene kommunene vill få ved å delta. Det ble lagt spesielt vekt på kommunenes mulighet for å få direkte veiledning og bistand pr telefon i saker vedrørende fravikelse, og om husleieloven for øvrig. Leieboerforeningen har et eget telefonnummer samarbeidspartnerne kan ringe, slik at de kan få svar raskest mulig. Da Leieboerforeningen allerede hadde et samarbeid med Oslo og Akershus ble det fortalt om våre erfaringer fra dette prosjektet, slik at førstelinjetjenesten på best mulig måte kunne få et innblikk i hva et samarbeid kunne bidra med for dem i deres daglige arbeid. Det ble videre informert om hva slags materiell Leieboerforeningen kunne tilby kommunen, eksempelvis Leieboerforeningens håndbok i husleierett. Møtene varte mellom en og to timer. Store deler av denne tiden var satt av til spørsmål og svar. Leieboerforeningen lyktes å få i stand et fellesmøte for sosialtjenesten i Moss, Halden, Sarpsborg og Fredrikstad i Sarpsborg. Tilsvarende hadde vi et felle møte med namsmyndighetene i de samme kommunene i Fredrikstad. Sosialtjeneste og namsmyndigheter i Hamar, Gjøvik, Kongsvinger 3 Vedlegg 3 - Mail til samarbeidspartnere 4 Vedlegg 4 - Oversikt kontaktpersoner, nye samarbeidskommuner Side 5

6 og Lillehammer møtte vi i Hamar, og sosialtjenesten i Kongsvinger hadde vi møte med Kongsvinger. Alle inviterte ønsket å være en del av prosjektet. Kort gjennomgang av fravikelsesinstituttet Fravikelse i leieforhold innebærer at leieboeren med alt innbo blir fjernet fra husrommet, og at leieforholdet da samtidig avvikles. Det er kun namsmyndighetene som har myndighet til å gjennomføre en tvangsfravikelse. Etter at namsmyndighetene har gjennomført forretningen får utleier igjen disposisjon over husrommet. Det er tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer reglene om når fravikelse kan gjennomføres. For at en leieboer skal kunne bli kastet ut må utleier ha et tvangsgrunnlag. Det finnes alminnelige og særlige tvangsgrunnlag. Et alminnelig tvangsgrunnlag kan eksempelvis være en dom. Tvangsfullbyrdelsesloven opererer også med fem særlige tvangsgrunnlag, som skal gjennomgås her. I de tilfellene det foreligger alminnelige tvangsgrunnlag er det begrenset hva slags innsigelser leieboer kan komme med, men ved de særlige tvangsgrunnlag kan det være flere momenter som bør belyses før namsmannen fatter en avgjørelse. Før en utleier sender inn en begjæring til namsmannen om fravikelse etter de særlige tvangsgrunnlagene, må han sende et varsel til leieboeren. Dette i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven Varselet skal opplyse om årsaken til at utleier vil begjære tvangsfravikelse, og det skal opplyse om at utleier vil begjære tvangsfravikelse om kravet ikke blir oppfylt innen 14 dager. Eksempelvis skal det opplyse om at leieboer skylder leie, og at om leieboer ikke betaler innen fristen vil begjæring bli sendt. I denne 14 dagers perioden får dermed leieboeren en mulighet til å komme med innsigelser til utleier. Selv om utleier mottar disse innsigelser i tide vil utleier likevel kunne begjære fravikelse om han mener innsigelsene til leieboer ikke holder mål. Det blir da opp til namsmyndighetene å prøve innsigelsene. Om namsmyndighetene finner at leieboers innsigelse er rettmessig vil de ikke gjennomføre fravikelsen. I motsatt fall, om de finner innsigelsene urettmessige plikter de å gjennomføre utkastelsen. Dette selv om det fremstår som urimelig fordi leieboer eksempelvis er syk eller har små barn. Namsmannens avgjørelse kan påklages til tingretten. I den videre presentasjonen vil det redegjøres for de ulike særlige tvangsgrunnlag og eksempler på innsigelser til disse. Det vil her illustreres at husleieloven og tvangsfullbyrdelsesloven henger tett sammen i fravikelsessaker, og at det er i husleieloven man ofte Side 6

7 finner innsigelsene. Dette viser at kunnskap om husleieloven kan være avgjørende i fravikelsessaker, og at kurs i husleieloven som gis til våre samarbeidspartnere på denne måte kan bidra til å få ned antall begjæringer og faktiske utkastelser. Betalingsmislighold Det særlige tvangsgrunnlaget som oftest blir benyttet er betalingsmislighold. Dette reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Etter denne bestemmelsen kan en utleier begjære tvangsfravikelse om en leieboer skylder husleie. Dette forutsetter imidlertid at det er en klausul i leiekontrakten hvor leieboer vedtar at han kan bli kastet ut om han skylder leie. Fravikelse kan imidlertid unngås, på ethvert trinn av prosessen, om leieboeren betaler skyldig leie med renter og eventuelle omkostninger. Mulige innsigelser til et varsel om utkastelse på bakgrunn av betalingsmislighold kan være at leieboeren har holdt tilbake leie grunnet mangler i leieforholdet. I henhold til husleieloven har en leieboer krav på prisavslag for de mangler som oppstår i leietiden, og leieboer kan også holde tilbake så mye leie som sikrer kravet. Selv om utleier er gjort kjent med at leieboer mener han har krav på prisavslag ser vi ofte at utleier likevel begjærer fravikelse. Dette grunnet at utleier er uenig i leieboers krav. En annen mulig innsigelse til betalingsmislighold kan være at leieboeren har betalt beløp til utleier i strid med husleieloven. Dette kan eksempelvis være en ulovlig leieøkning etter kapittel 4 eller en ulovlig tilleggsytelse etter kapittel 3. Beløpet som er omtvistet kan deponeres. Da vil partene bli henvist til å få avgjort spørsmålet i ordinære søksmålsformer, og utleier vil da ikke få kastet ut leieboer i denne runden. Tidsbestemt leieavtale som er utløpt på tid Om en tidsbestemt leieavtale har utløpt på tid kan en utleier begjære tvangsfravikelse om leieboeren ikke har flyttet i henhold til utløpsdato i kontrakten. Å benytte en tidsbestemt kontrakt som tvangsgrunnlag forutsetter at leieboeren har vedtatt i kontrakten at utleier kan begjære tvangsfravikelse om leieboeren ikke flytter i henhold til utløpsdato. Dette følger av tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav b. En mulig innsigelse på dette tvangsgrunnlaget kan være at tidsbegrensningen i kontrakten er inngått i strid med reglene i husleielovens kapittel 9. Hovedregelen etter husleieloven er at tidsbestemte leiekontrakter skal inngås på minimum tre år. Det Side 7

8 finnes noen unntak til dette i det samme kapittelet, men om utleier ikke har fulgt disse strenge reglene i kapittel 9 får det den følge at kontrakten blir tidsubestemt. Om kontrakten har blitt tidsubestemt er følgelig ikke vilkårene i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav b oppfylt, og tvangsfravikelse kan ikke gjennomføres. Oppsigelse I henhold til tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav c kan en utleier begjære tvangsfravikelse om utleier har sendt en oppsigelse som fyller vilkårene i husleieloven 9-7, og at leieboer ikke har protestert på oppsigelsen, eller at utleier har reist oppsigelsessak mot leieboeren og vunnet frem. I henhold til denne bestemmelsen er det flere mulig innsigelser en leieboer kan fremme for å unngå utkastelse. For det første kan det være at oppsigelsen utleier har sendt ikke er formriktig, døs ikke fyller vilkårene etter husleieloven 9-7 som setter krav til at en oppsigelse fra utleier skal være skriftlig, saklig begrunnet og informere leieboer om at leieboer har rett til å protestere på oppsigelsen innen én måned etter at leieboeren har mottatt oppsigelsen, og at om leieboeren ikke protesterer på oppsigelsen innen fristen taper leieboeren retten til å protestere og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse om leieboeren ikke flytter i henhold til oppsigelsestiden. Om et av disse momentene ikke er med i oppsigelsen er oppsigelsen ugyldig, og den kan da selvfølgelig ikke brukes som tvangsgrunnlag. For det andre kan en mulig innsigelse være at leieboer faktisk har protestert på oppsigelsen innenfor protestfristen. I så tilfelle er utleier henvist til å reise ordinært søksmål for å prøve ut oppsigelsen, og inntil dom foreligger i utleiers favør kan ikke oppsigelsen brukes som tvangsgrunnlag. Det er verdt å merke seg her at namsmyndighetene ikke har myndighet til å ta en avgjørelse på om oppsigelsen ville stått seg i en eventuell sak. Så selv om utleier opplagt vil vinne en oppsigelsessak kan ikke namsmannen gjennomføre en fravikelse om leieboeren har protestert på oppsigelsen innenfor protestfristen. En siste innsigelse kan være at utleier har sendt en formriktig oppsigelse, leieboer har protestert i tide, og utleier har reist søksmål, men tapt. Om utleier ikke har vunnet frem i oppsigelsessaken er oppsigelsen ugyldig og kan følgelig ikke brukes som tvangsgrunnlag. Side 8

9 Heving Om utleier har hevet leieforholdet grunnet leieboers vesentlige mislighold av leieavtalen, kan utleier begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav d. Det første som må vurderes er om utleier i det hele tatt har en hevingsgrunn. I henhold til husleieloven forutsetter en heving vesentlig mislighold fra leieboers side. Dette kan dreie seg både om betalingsmislighold og mislighold av andre forpliktelser. Dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle, og det er derfor ikke noe fasitsvar på hva som regnes som vesentlig mislighold eller ikke. Dette gjør hevingssaker vanskelige. Når tvangsfullbyrdelsesloven i tillegg oppstiller som vilkår at det skal være åpenbart at det foreligger hevingsgrunn skjønner man at her er det mange forhold en leieboeren kan ta tak i for å unngå fravikelse. Fravikelse på bakgrunn av heving går til namsretten (tingretten) i motsetning til betalingsmislighold, utløp av tidsbestemte kontrakter og oppsigelse som avgjøres av namsmannen. Så om dommeren finner at det ikke er åpenbart at det foreligger hevingsgrunn vil det ikke foreligge noe tvangsgrunnlag. Ikke rett til å besitte eiendommen Etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav e kan en eier begjære tvangsfravikelse om det er åpenbart at vedkommende som besitter eiendommen ikke har rett til å besitte eiendommen. Det typiske eksempelet her er okkupasjon. I de tilfellene kan ikke Leieboerforeningen gjøre noe. Men enkelte ganger kan det være vedkommende faktisk har opprettet et leieforhold med eier, og i de tilfellene kan man komme med innsigelser til begjæringen. Dette kan eksempelvis være om vedkommende lovlig har tatt over leiekontrakten til opprinnelig leieboer. Disse sakene behandles også av tingretten. Nettsiden ble lansert i 2006, og innholdet av denne er presentert i rapporten fra prosjektet Færre utkastelser av leieboere. Leieboerforeningen har nå hatt en gjennomgang av siden, og oppdatert artiklene i henhold til endringer i lovverk. Fra februar 2007 og fram tom 20 september 2009 ser trafikkgrunnlaget på ut som følger: Side 9

10 Tabell 1: Nettsidestatistikk 5 Tidsrom Antall besøk Unike besøk Antall sider Ant besøk pr dag A n t total a ll besøk tilsvarer antall som har klikket seg inn et eller annet sted på nettstedet (med fradrag for treff generert av roboter, ormer eller httptrafikk med særskilte status). En person som går ut av nettstedet og senere inn igjen vil bli registert med 2 besøk, men bare som 1 unik besøkende dersom dette skjer innenfor en periode på 1 time. Antall unike besøk er derfor en mer presis størrelse for antall besøk. Antall sider er det totale antall sider som er vist på utkastelse.no. Informasjonsskriv Leieboerforeningen har utarbeidet et informasjonsskriv i forbindelse med avslutningen av prosjektet. Her informeres det både om konkrete forhold i forbindelse med prosjektet, men også andre ting som er av interesse for de som jobber med leieboere og fravikelse. Det inneholder derfor informasjon om den nye bostøtten, nye endringer i husleieloven m.m. 6 Møter, kurs, konferanser etc. Leieboerforeningen har deltatt på følgende møter og konferanser i forbindelse med prosjektet: Tabell 2. Møteoversikt DATO STED HVA HVEM KOMMENTARER Oslo Heldagskurs Pallum, Hårdnes Heldagskurs for 1.linjetjenesten og namsmenn i Oslo Sarpsborg Informasjon Pallum, Informasjonsmøte for Hårdnes Hamar Informasjon Pallum, Øistad Oslo Heldagskurs Pallum, Øistad 1.linjetjenesten i Østfold Informasjonsmøte for 1.linjetjeneste og namsmenn i Hedmark og Oppland Heldagskurs for 1.linjetjenesten og namsmenn i Oslo/Akershus 5 Vedlegg 5 Nettsidestatistikk fra Uniweb på utkastelse.no 6 Vedlegg 6 Informasjonsskriv til samarbeidspartnerne Side 10

11 DATO STED HVA HVEM KOMMENTARER Moss Fagmøte Pallum, Hårdnes Fagmøte for 1.linjetjenesten i Moss Fredrikstad Informasjon Pallum, Hårdnes Informasjonsmøte for namsmenn i Østfold Kongsvinger Informasjon og fagmøte Pallum, Hårdnes Side 11 Kombinert informasjonsmøte og fagmøte for 1.linjetjenesten i Kongsvinger Husbanken Styringsgruppa Hårdnes Møte i styringsgruppa, planlegging nettverksmøte Moss Innlegg Hårdnes Innlegg om utkastelse, møte mellom 1.linjetjeneste, namsfogd og utleiere i Moss Jurk Kurs Hårdnes Kurs i husleierett og tvangsfullbyrdelse Fredrikstad Fagmøte Hårdnes Kurs i husleierett for 1.linjetjenesten i Fredrikstad Husbanken Innlegg, nettverksmøte Øistad Oslo Heldagskurs Pallum, Øistad Namsfogd Oslo Innlegg om husleieloven, nettverksmøte i Husbanken Heldagskurs i husleierett, 1.linjetjeneste og namsmenn i Oslo/Akershus Samarbeidsmøte Øistad Møte med bydeler og namsfogd Oslo vedrørende utkastelse Jurk Kurs Hårdnes Kurs i husleierett og tvangsfullbyrdelse Leieboerforeningen har holdt tre typer møter og kurs. Informasjonsmøter, fagmøter og heldagskurs. Om informasjonsmøtene henvises til behandlingen over. På fagmøtene besøker vi ett kontor, og det er lagt opp til at det kan være færre deltakere. Slik kan hver enkelt deltaker få anledning til å spørre ut foredragsholderen, og på den måten være med på å styre møtet. Det er ulik kompetanse på de ulike kontor, og Leieboerforeningen anser det viktig at kontorene får akkurat det kurset det aktuelle kontoret trenger. På disse fagmøtene opplever Leieboerforeningen at deltakerne får mye igjen av prosjektet. Eksempelvis har det blitt avdekket rutiner fra kommunene sin side hvor de utbetaler støtte til leieboere, hvor utleierne faktisk har krevd ulovlige tilleggsytelser. I det tilfellet ble rutinene raskt endret hos kommunen etter fagmøtet var ferdig, og penger spart i kommunen. Leieboerforeningen opplevde også at deltakerne fikk en større forståelse for fravikelsesinstituttet, og husleieloven generelt. Et moment ved denne forståelsen er at deltakerne etter et slikt kurs ikke nødvendigvis klarer å løse sine klienters problemer. Men deltakerne har større forutsetning for å se juridiske problemstillinger, og på den måten vite når det er forhold som bør tas tak i. Dette ble vist blant

12 annet i stor deltakelse på møtet, det ble stilt mange spørsmål til Leieboerforeningens jurister. Fagmøtene har derfor ofte blitt fulgt opp med økende henvendelser fra de ulike kommunene til Leieboerforeningen. Fagmøter varer normalt 2-4 timer, og naturlig nok rekker man ikke gå gjennom hele husleieloven, og heller ikke gå i dybden på de ulike problemstillingene. Derfor arrangerer Leieboerforeningen også heldagskurs. Disse kursene har blitt holdt på Røde Kors senteret i Oslo, og har vært tidligere vært populære blant førstelinjetjenesten og namsmenn i Oslo og Akershus. Kurset blir lagt opp ved at husleieloven og de aktuelle bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven blir gjennomgått. Videre blir aktuelle problemstillinger gjennomgått i dybden. Kurset blir avsluttet med praktisk oppgaveløsning. På disse kursene deltar det rundt 50 personer. Selv om det er flere deltakere på heldagskursene enn fagmøtene er det også stor deltakelse på disse kursene. Det blir stilt mange spørsmål, og Leieboerforningens juristers inntrykk er at det er stort behov for slike kurs. Leieboerforeningen ønsket å gjennomføre heldagskurs også for våre samarbeidspartnere i Hedmark, Oppland og Østfold. Det ble ikke nok påmeldte til at kurset kunne gjennomføres. Leieboerforeningen tror årsaken til dette var at kommunene syntes det var litt langt å reise inn til Oslo. Videre var kurset planlagt i tidsrom ikke lenge etter fagmøtene var arrangert. En annen viktig årsak er omorganiseringen til NAV, og at ikke alle kommuner hadde innarbeidet hvor en henvendelse om kurs skulle rettes, og hvem som var rett person til å dra. Bistand til leieboere Leieboerforeningen har tre jurister og fire jusstudenter som jobber med ulike juridiske spørsmål. Rådgivning og bistand i forbindelse med tvangsfravikelse er et område som er prioritert, og personer som har spørsmål vedrørende fravikelse får umiddelbart snakke med en av juristene. I tillegg til muntlig rådgivning bistår Leieboerforeningen i et betydelig antall saker for namsmyndighetene. Side 12

13 Tabell 3 Saker/henvendelser om utkastelse Antall saker/ AMH* TCO* POP* SUM henvendelser Saker Henvendelser Totalt ** * Medarbeidere i prosjektet: AMH: Advokatfullmektig Anne Mette Hårdnes, TCO: Advokatfullmektig Tanja Charlotte Øistad, POP: Advokat Per Oddvar Pallum, LAA: Lars Aasen Som man ser av tabell 3 bistår Leieboerforeningen leieboerne på ulike måter. For det første ved rådgivning, enten generell eller spesifikk rådgivning i forbindelse med reelle saker. For det andre bistår vi leieboere for retten og i forhandlinger. Og til sist gir vi rådgivning til førstelinjetjenesten som ringer på vegne av leieboere som har kontakt med dem. Muntlig rådgivning foregår ved at leieboere enten ringer inn til foreningen og snakker med en av juristene per telefon, eller at de bestiller en time og får snakke med juristen ansikt til ansikt. Ved korte spørsmål er telefon det mest praktiske, men om leieboeren har papirer som skal gjennomgås, eller rett og slett et langt faktum, er det hensiktsmessig at leieboeren får et møte. Juristen vil rådgi ut fra leieboerens behov. Noen ganger er det nok å veilede kort med hva leieboeren skal foreta seg, eller informere om fravikelsesinstituttet slik at leieboeren blir beroliget med hensyn til en eventuell utkastelse. Slike henvendelser bruker juristene mellom 15 minutter og én time på. Om henvendelsene blir mer omfattende, det innledes saker for retten eller forhandlinger med utleier blir det opprettet en sak. Leieboerforeningens bistand ved saker kan være omfattende. Fravikelsessaker blir prioritert, og ofte består store deler av arbeidsdagen til juristene seg av slike saker. En sak starter med et møte hos advokaten/fullmektigen, eller eventuelt et telefonmøte om leieboeren bor langt unna Leieboerforeningens kontor. Det blir da tatt en vurdering av saken, og en vurdering av hva som er hensiktsmessig å gjøre videre. Som nevnt er det flere mulige veier å gå i en fravikelsessak. Hva man foretar seg har selvfølgelig en sammenheng med hvor sterk saken til leieboeren er. Noen ganger går man rett i forhandlinger med motpart, andre ganger ender sakene i retten. Saksbehandlingen kan ha ulike mål. Oftest er målet å hindre utkastelsen, men i de tilfellene hvor leieboeren har en svak sak kan målet være kun å utsette utkastelsen, slik at leieboer får lengre tid på seg til å finne noe annet, og dermed slippe å få namsmannen på døra. Et siste mål kan være å forhandle med utleier for å komme til en enighet, slik at avviklingen av leieforholdet blir minst mulig brutal. Side 13

14 En annen vinkling fravikelsessakene kan ha er å løse opp i rene trusler fra utleierne om at de selv skal kaste ut leieboeren. Som oftest løser disse sakene seg vet at leieboerne blir opplyst om hvordan en utkastelse skal skje, og informasjon om at utleier selv ikke har myndighet til å gjøre dette. Andre ganger vil advokaten/fullmektigen selv ta kontakt med utleier for å gjøre han oppmerksom på at en slik prosedyre er ulovlig. I enkelte tilfeller skjer det imidlertid at utleier kaster ut leieboeren selv, og i de tilfellene blir det begjært midlertidig forføyning. Da får man rettens kjennelse på at leieboeren kan få komme inn igjen i husrommet. Saken er imidlertid ikke løst der, det sier seg selv at boforholdene etter en slik sak ikke er bra. Her kan advokaten/fullmektigen bistå i å avvikle leieforholdet på en måte som kommer leieboeren til gunst. Under følger en oversikt over hvor mange saker Leieboerforeningen har bistått leieboere med i rettsapparatet. Disse er delt inn i skriftlige saker hos namsmannen, og saker hos namsretten (tingretten). Videre viser oversikten utfallet av sakene. OVERSIKT UTKASTELSESSAKER Tabell 4: Utfall av utkastelsessakene Spesifikasjon og utfall i sakene AMH* TCO POP SUM Ant. hos namsmannen Ant. hos namsretten Ant. forhandlinger med utleier Total Namsmannssakene (N=28-2 ikke avgjort) Fravikelse avvist Namsrettssakene (N=25-1 ikke avgjort) Seier Tap Forlik Total * se tabell 2 for oversikt over medarbeidere Saker hos namsmannen Som man ser av denne tabellen har Leieboerforeningen 100 % medhold i sakene hos namsmannen. Årsaken til dette er hovedsaklig basert på to grunner. For det første er årsaken at Leieboerforeningen har kommet med innsigelser som er tatt til følge av namsmannen, og at namsmannen derfor har nektet å fremme forretningen. For det andre kan det være at Leieboerforeningen ikke har fått medhold, og derfor har klaget saken videre til tingretten. Tabellen viser imidlertid at hele 26 leieboere som har kontaktet Leieboerforeningen i forbindelse med mottatt begjæring om tvangsfravikelse har unngått utkastelse som følge av foreningens bistand. Side 14

15 Eks 1: Betalingsmislighold Utleier begjærte tvangsfravikelse grunnet påstått betalingsmislighold. Leieboerforeningen skrev på vegne av leieboeren innsigelse til namsmannen hvor det ble påpekt at årsaken til at full leie ikke var blitt betalt var at huset som leieboer leide hadde store feil og mangler. Leieboer hadde tidligere forsøkt å få utleier til å rette disse, men da utleier ikke gjorde dette så leieboeren seg nødt til å holde leien tilbake. Leieboer hadde gjort alt i henhold til husleieloven og hadde også deponert dette beløpet. Leieboeren fikk dermed medhold i at han ikke var i betalingsmislighold, og at han derfor heller ikke kunne bli kastet ut. Eks 2: Oppsigelse Leieboer leide kjelleretasjen i utleiers hus. Partene brukte samme dør inn til huset, men i vindfanget var det én dør inn til utleiers del, og én dør ned til kjelleren som leieboeren leide. Utleier ga leieboeren en oppsigelse som ikke fylte formkravene. Utleieren forsøkte å bruke denne som tvangsgrunnlag grunnet at leieboer leide en del av utleiers hus, og at han derfor ikke hadde noe oppsigelsesvern og at det følgelig ikke var formkrav knyttet til oppsigelsen. Leieboerforeningen skrev innsigelse på vegne av leieboeren hvor vi påpekte at dette ikke var et leieforhold hvor leieboeren hadde tilgang til en annens leilighet, riktignok hadde partene samme inngang, men boenhetene var atskilt. Siden leieboeren ikke hadde tilgang til utleiers bolig kom heller ikke unntaket fra oppsigelsesvernet inn i bildet, og oppsigelsen som var gitt fra utleier var ugyldig. Namsmannen var enig i dette synspunktet og nektet begjæringen fremmet. SAKER SOM HAR BLITT FORLIKT I henhold til tabellen har 6 saker blitt forlikt etter at de ble brakt inn i rettsapparatet. Forlikene går stort sett ut på at leieboer får bli boende, men forlik som forutsetter en utflytting forekommer også. I de tilfellene vil leieboer imidlertid få bedre tid på seg til utflytting. Hevingssak; vesentlig betalingsmislighold Leieboer mottok heving av leieforholdet, hovedsaklig grunnet vesentlig betalingsmislighold. Utleier kunne vise til langvarig og vedvarende betalingsmislighold over en periode på flere år. Leieboer hadde ofte betalt for sent, og ved flere anledninger hadde leieboer unnlatt å betale leie i flere måneder ad gangen. Utleier hadde gitt flere varsler om heving før utleier omsider hevet leieforholdet, og begjærte tvangsfravikelse direkte til namsretten. Leieboerforeningen forsøkte å innlede forhandlinger med motparten, men kom i første omgang ingen vei. Da leieforholdet var husleieregulert undersøkte foreningen med Husleienemnda for å finne ut om leieboeren hadde Side 15

16 betalt korrekt leie. Det viste seg at utleieren hadde oppkrevd langt mer leie enn det som var tillatt i henhold til husleiereguleringsloven, og leieboeren satt igjen med et stort tilbakebetalingskrav når skyldig leie var trukket fra. Forhandlinger ble dermed innledet igjen, og forlik inngått. Leieboeren fikk tilbakebetalt den for mye betalte leien ved å få bo gratis i et bestemt tidsrom. SAKER I RETTEN SOM ER VUNNET Leieboerforeningen har hatt 12 saker i namsretten som vi har fått medhold i. Tidsbestemt leieavtale som var utløpt på tid Utleier begjærte tvangsfravikelse på bakgrunn av en tidsbestemt leieavtale som var utløpt på tid, begrunnet i husleieloven Leieboerforeningen anførte at leiekontrakten var inngått i strid med 11-4 og at kontrakten således måtte anses som tidsubestemt. Utleier fikk medhold både hos namsmann, tingrett og lagmannsrett. Leieboerforeningen anket til Høyesterett både på bakgrunn av at vi mente disse rettsinstanser hadde tolket loven feil, og fordi vi anså det som brudd på menneskerettighetene at leieboer ikke hadde fått muntlig forhandling i noen av innstansene. Høyesteretts ankeutvalg ga Leieboerforeningen medhold på begge punkter, og saken ble henvist tilbake til lagmannsretten for ny behandling. Saken forventes avgjort i lagmannsretten i oktober/november SAKER I RETTEN SOM ER TAPT Seks saker har Leieboerforeningen ikke klart å gjøre noe med. Imidlertid har ikke sakene vært bortkastet for leieboerne. Ofte er det til stor hjelp at leieboerne får lengre tid på seg til å flytte. Dette kan hjelpe til med at de finner et nytt og bedre sted å bo, og at de i det hele tatt har fått tid til å forberede seg på at de er nødt til flytte. Oppsigelse Leieboeren kom til Leieboerforeningen tre dager før namsmannen hadde berammet fravikelse. Fravikelsen var begrunnet i en formriktig oppsigelse det ikke var protestert på. Imidlertid var det nesten tre år siden oppsigelsen ble sendt. Leieboerforeningen skrev en innsigelse hvor det ble påpekt at utleier ikke hadde foretatt seg noe på så lang tid, og at grunnet passivitet måtte oppsigelsen være ansett for frafalt. Leieboeren fikk ikke medhold i dette. Imidlertid varte denne saken i et halvt år før det kom en endelig avgjørelse. Leieboeren som skulle bli kastet ut etter tre dager, fikk derfor svært god tid til å områ seg med fravikelsen som skulle skje. Side 16

17 Bostedskommune i sakene Tabell 5: Bostedskommune Bostedsfylke saker Oslo 59 Akershus 17 Østfold 5 Hedmark 1 Andre 9 Tabell 5 viser hvor leieboerne Leieboerforeningen har bistått bor. Det er klar overvekt av leieboere bosatt i Oslo. Dette har sin naturlige sammenheng med at Leieboerforeningen nok er mer kjent for leieboere flest i Oslo, men også fordi foreningen nok virker mer tilgjengelig for leieboere som bare kan stikke innom kontoret når de har en tvist de ønsker å få løst. Det samme er nok årsaken til at det er mange flere leieboere bosatt i Akershus som benytter seg av Leieboerforeningen enn leieboere i resten av landet. Likevel er det hele 15 leieboere som har fått bistand som er bosatt andre steder i landet. Dette viser at Leieboerforeningen også når ut til leieboere utover Oslo og Akershus, noe foreningen også vil jobbe med å klare i enda større grad. Deltakelse fra samarbeidspartnerne Tabell 6: Henvendelser fra sosialtjenesten SUM Oslo Akershus Østfold Hedmark Total Som man kan se av tabellen får Leieboerforeningen flest henvendelser fra sosialtjenesten i Oslo. Dette har nok en naturlig årsak med at vi over flere tiår har vært synlige i Oslo, og at flere kjenner til foreningen her. Imidlertid har det vært en økning fra sosialtjenesten også fra de andre samarbeidskommunene. Man ser at det allerede per september 2009 er like mange henvendelser fra sosialsentrene i Akershus som i hele Videre har det inntil 2008 ikke vært henvendelser fra sosialsentre i Østfold og Hedmark, mens det per september 2009 er 17 henvendelser derfra, henholdsvis 8 i 2008, og 9 hittil i Dette viser at det tar tid å etablere kontakten med sosialsentrene, men at kontorene bruker vår rådgivning i større og større grad. Årsakene til at det tar tid før kommunene begynner å bruke vårt tilbud kan være flere. Leieboerforeningen opplever Side 17

18 imidlertid at ofte er årsaken at kommunikasjonen innad i sosialsentrene ikke alltid er like god. Det tar tid for sosialsentrene å innarbeide en rutine på, og i det hele tatt informere sine ansatte, om at vårt tilbud eksisterer. Dette viser at det må legges enda mer arbeid i å få mer direkte kontakt med hver enkelt kommune. Videre vil det nok være hensiktsmessig å få utarbeidet enda mer informasjonsmateriell som kan deles ut på de ulike kontor. Dette vil imidlertid føre til at man trenger mer tid og ressurser enn det som har vært grunnlaget for dette prosjektet. Media Leieboerforeningen har ved flere anledninger tatt opp og kommentert utkastelse konkret eller i mer generell forstand i media i prosjektperioden. Det har likevel ikke vært samme mediafokus på dette som i forrige prosjektperiode. Vi tror dette kan henge sammen med at myndighetene selv har tonet ned fokus på utkastelse gjennom utfasingen av strategien på vei til egen bolig. Leieboerforeningen har ikke oversikt over alle mediaoppslag, men som vedlegg ligger noen utskrifter fra nettaviser 7 Konklusjon sammendrag - videreføring Leieboerforeningen har hatt 430 henvendelser i prosjektperioden. Dette utgjør i snitt litt over 2 henvendelser per dag, noe som er en dobling fra forrige prosjektperiode. Som man kunne lese ut av tabellene har vi lykkes med å hjelpe mange leieboere ved vår direkte bistand, men vår oppfatning er at vi også har lykkes med å hindre utkastelser ved vår rådgivning til sosialsentrene. Et viktig poeng i den forbindelse er at en bevisstgjøring hos sosialsentrene om husleieloven og leieboeres rettigheter vil også sosialsentrene i større grad selv klare å hindre urettmessige utkastelser. Det samme vil gjelde med leieboerne selv; bevisstgjøring fører til at flere leieboere selv tør å sette krav til leieforholdene og i å vite når det er rett å ikke akseptere et varsel om utkastelse. Leieboerforeningen har også opplevd mye positivitet ved kontakten med førstelinjetjenesten. Flere kommuner har uttrykt sin glede fordi de har muligheten til å kontakte oss, og som våre tall viser blir vi også flittig brukt. Det er imidlertid helt klart at sosialsentrene som har kjent oss i lengre tid bruker oss mest. Vi det som et problem at 7 Vedlegg 7 Utdrag nyhetssaker om utkastelse Side 18

19 det tar tid før ledelsen i førstelinjetjenesten i det hele tatt informerer sine medarbeidere om at de kan benytte seg av vår rådgivning. Leieboerforeningen har brukt mye tid på informasjonsmøter i prosjektperioden. Det er viktig at dette prosjektet nå kan bli videreført slik at man får fullverdig utbytte av informeringen. Videre bør det etableres et nytt prosjekt som kan fokusere i enda større grad på informasjon og bevisstgjøring av sosialtjenesten. Det tar tid å etablere et samarbeid med kommunene. Dette både fordi det tar tid for oss å finne rett kontaktperson og også fordi det tar tid for kommunene å etablere i sine rutiner hvordan de på best mulig måte kan benytte seg av oss. Det er helt på det rene at førstelinjetjenesten har behov og nytte av dette samarbeidet, samtlige av dem vi har vært i kontakt med har gitt uttrykk for at de ikke har gode nok kunnskaper om husleieretten. Det ville vært trist om man først bruker mye tid på å etablere et samarbeid, for så å avslutte et samarbeid før samarbeidet kommer ordentlig i gang. Leieboerforeningen har også opplevd en positiv holdning blant namsmennene. Namsmennene føler de ikke på samme måte kan kontakte oss for direkte rådgivning slik som sosialkontorene gjør. Dette grunnet at namsmennene skal være helt objektive, og at de opplever at utleiere kanskje ville reagere på at de tar kontakt med en interesseorganisasjon for leieboere. Imidlertid synes namsmennene at det er svært positivt at de kan henvise leieboere til Leieboerforeningen. Videre deltar også namsmennene på våre heldagskurs og på den måte får de anledning til å få svar på sine spørsmål rundt husleieloven, men med en mer generell vinkling. Tidsforbruk Tabell 7: Tidsbruk Tidsforbruk AMH TCO POP LAA SUM Juridisk ,25 292, ,75 Administrativt , ,5 Total , ,25 Tabell 7 viser det totale antall timer som Leieboerforeningens medarbeidere har brukt på prosjektet. Det er skilt mellom juridisk bistand/rådgivning og administrativt arbeid. Juridisk er rådgivning/bistand klienter og førstelinjetjenesten eller arbeid man må være advokat/advokatfullmektig for å utføre og knyttet til konkrete saker. Alt øvrig arbeid er definert som administrativt, dvs kurs, eksterne møter, interne møter, raportskriving, Side 19

20 nettsideredigering mv. Detaljerte timelister finnes som vedlegg til regnskap. Side 20