Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS TERTIALRAPPORT 1. TERTIAL 2017

Transkript

1 Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS Org.nr: TERTIALRAPPORT 1. TERTIAL 2017 Styrebehandlet, 11. mai 2017 Grønland 53, 3045 Drammen E-POST:

2 1. SELSKAPET Drammen kommune eiendomsutvikling AS (DKEU) ble stiftet i juni 2016 og daglig leder tiltrådte 1. september. Dette er selskapets første rapportering til Drammen kommune. Arbeidet med å tilrettelegge for overføring av selskapsposter og eiendommer har pågått høsten 2016 og første halvår Dette har bestått i å definere eiendommene som ble vedtatt overført, gjennomføre fradelingsprosesser, eksterne verdivurderinger, etablering av datterselskaper etc. Det er i tillegg ansatt en økonomi- og finanssjef samt en eiendomsutvikler. Disse begynte primo Selskapet fikk tilført MNOK 15 i aksjeinnskudd ved oppstarten. Årsregnskapet for 2016 viser et underskudd på MNOK 2,4, vedtatt i Generalforsamlingen, Selskapet har ikke hatt inntekter i Det vil være fokus på likviditet og inntektsmuligheter de neste to-tre årene før eiendomsutviklingen gir resultater. Finansieringsmulighetene kan være utbytte fra eierposter, evt. salg av enkelteiendommer, partnerskap og lån i bank. Selskapet har gjennomført en første drøfting av porteføljestrategi basert på de fire eiendommene som er overført. Strategien er forankret i bystyrets vedtak om etablering, vedtekter og Boligmelding for Drammen. I forbindelse med vedtaket i bystyret om etablering av selskapet ble flere eiendommer og eierposter forutsatt overført til DKEU. Utover dette ble også andre aktuelle eiendommer nevnt i utredningen til bystyresaken. For øvrig pågår det arbeid med etablering av rutiner for selskapsstyring, opprettelse av konsern med datterselskaper, opprettelse av ny regnskapsfunksjonen etc.

3 2. ØKONOMI Regnskap januar-april tnok hittil i år Resultat og prognose Resultatet pr 1. tertial ble et driftsunderskudd på MNOK 1,9, herav personalkostnad MNOK 1,3 og resten andre driftskostnader MNOK 0,6. Prognose for driftsresultat 2017 vurderes til et underskudd på MNOK 4,8 som er MNOK 0,8 lavere enn budsjettet, i hovedsak fordi Buskerudveien 17 ikke ble overført i generalforsamlingen 25. april. Balanse I ordinær generalforsamling 25. april ble selskapet kapitalisert opp med eiendommer for MNOK 210 ved tingsinnskudd. Med tillegg av aksjer i Papirbredden overført i januar på MNOK 293 er selskapet totalt tilført eiendommer og aksjer for MNOK 503. Prognose for likviditet pr er MNOK 9,5, en reduksjon på MNOK 3,6 i forhold til budsjettet, som i hovedsak skyldes at forskuddslikviditet ved eventuelt salg av Torsbergskogen ikke tas med. I tillegg er det noen resultatmessige effekter på likviditeten. Vi forventer ingen finansielle effekter for eier som følge av selskapets økonomiske status. DKEU 2016 regnskap budsjett avvik BUD 2017 Prognose 2017 inntekt driftskostnad: prosjektutvikling personal andre driftskostnader sum driftskostnad driftsresultat netto finans resultat før skatt likvider EK e skatt

4 3. STATUS FOR DE ULIKE EIENDOMMENE OG EIERPOSTENE 3.1 Status for eiendommer og eierposter som bystyret har vedtatt overført til Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS Det vises til bystyrets vedtak om nedenstående eiendommer og eierposter. Papirbredden Eiendom AS Eierposten på 40 % av aksjene i Papirbredden Eiendom AS ble overført til selskapet i januar 2017 med en verdi på MNOK 293. Det er avtalt med Entra ASA som majoritetseier at det betales et utbytte på MNOK 10 i 2017, noe som gir MNOK 4 i inntekt for DKEU. Papirbredden 1, 2 og 3 er ferdigstilt og nær fullt utleid med en årlig leieinntekt på ca MNOK 93. Eiendommen Kreftingsgate 33 planlegges for fremtidig byutvikling med bolig, næring og kunnskap med et potensiale på anslagsvis m2 utbyggingsareal. Reguleringsarbeidet ligger på is i påvente av Bane Nor sin reguleringsprosess for Vestfoldbanen. Kobbervikdalen pukkverk Tomten er fradelt fra en større eiendom og det forventes at reguleringsplanen til industri/lager godkjennes sommeren Arbeid med utvikling av eiendommen for leietakere har startet og det blir vurdert om denne skal forvaltes og eies på lengre sikt eller om den skal selges ferdig utleid. Det vil også bli vurdert salg av eiendommen ferdig regulert dersom prisen er riktig. Eiendommen er verdsatt til MNOK 39,8. Tomter på Konnerud - Skalstadskogen Et større tomteområde på Konnerud er fradelt og ble overført til DKEU i april Det vil bli igangsatt reguleringsarbeid for eiendommen som er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Den nordre delen av eiendommen er unntatt fra den såkalte Konnerudkvoten som begrenser boligbygging på Konnerud til 20 boliger i året. Det vurderes å inngå partnerskap med en privat boligutvikler. Eiendommen har et utbyggingspotensiale på boliger med en forventet prosjektperiode fra 2020 til Eiendommen er verdsatt til MNOK 147,5. Tomter på Konnerud - Torsbergskogen Øst Eiendommen ligger på Konnerud. Den er nå fradelt og ble overført til DKEU i april Eiendommen ligger innenfor en vedtatt reguleringsplan for småhusbebyggelse fra En privat utbygger eier en større del av reguleringsområdet og det vurderes salg av eiendommen eller utvikling av DKEU s del alene eller i partnerskap med andre. Eiendommen ligger innenfor Konnerudkvoten, og utbygging kan sannsynligvis ikke starte før ca Eiendommen er verdsatt til MNOK 22,5.

5 Tomter på Konnerud - Konnerud sentrum Drammen kommune ved Byprosjekter er i startfasen for områderegulering med formål å forsterke bydelssentrum med fortetting av boliger og næringsvirksomhet. I tilknytning til dette vil DKEU og Drammen kommune starte arbeidet med å definere omfanget av eiendommer innenfor planen som skal overføres til DKEU for videre utvikling, og forsøke å finne en teknisk modell for hvordan dette kan gjøres. Rød Utvikling AS Dette er et selskap som eies 50 % av Drammen Eiendom KF og 50 % av Nedre Buskerud Boligbyggelag. Formålet er å utvikle nye boliger på feltene Rød øst og Rød vest på Gulskogen. Det er igangsatt nødvendig fradeling av eiendommer som forberedelse til å overføre disse til Rød Utvikling AS og deretter aksjene til DKEU. To eiendommer i Gilhusbukta, Lier I forbindelse med etableringen av DKEU vedtok bystyret at to eiendommer i Gilhusbukta i Lier er blant de som skal overføres fra Drammen kommune til selskapet (denne saken gjelder ikke Gilhus Gård). Siden disse ligger i en annen kommune vil det utløse skatt for Drammen kommune dersom dette gjøres som ordinært tingsinnskudd i DKEU. Vi har sett på ulike modeller for overføring av eiendommene, og basert på en helhetsvurdering vil vi anbefale følgende modell: Drammen Eiendom KF etablerer virksomhet og omdanner til aksjeselskap Drammen Eiendom KF etablerer virksomhet knyttet til Gilhustomtene. Virksomheten består av: a. Utleie til båtforening; b. Arbeid med områderegulering av den delen av Gilhusbukta som vil utfylles c. Arbeid med fjerning, tildekking og sikring av forurensning på sjøbunnen d. Utfylling av sjøbunnen iht reguleringsplanen Arbeidene under b pågår og c antas å starte opp så snart det er klargjort for det. Arbeidene vil sannsynligvis skje etter en kommersiell samarbeidsavtale med Eidos Eiendomsutvikling AS og de private partene som eier sjøgrunn i Gilhusbukta. Det langsiktige målet med næringsvirksomheten er utvikling av Gilhusbukta etter utfylling til bolig- og næringsbebyggelse som del av den planlagte Fjordbyen. Det kan etter hvert være aktuelt å samarbeide med andre kommersielle aktører og/eller foreta hel- eller delsalg av de utfylte eiendommene.

6 Når virksomheten er etablert, kan den med skattemessig kontinuitet omdannes til nystiftet aksjeselskap etter skatteloven med tilhørende omdanningsforskrift av (2) b, som hjemler omdanning av «virksomhet drevet av kommune eller fylkeskommune». Omdanningen innebærer at all virksomheten knyttet til utviklingen av Gilhustomtene overføres til det nye aksjeselskapet. Etter omdanningen kan Drammen kommune benytte samtlige aksjer i det nye selskapet som tingsinnskudd i DKEU, på samme måte som aksjene i Papirbredden Eiendom AS ble overført. Dette vil skje uten beskatning som følge av fritaksmodellen. Dersom man likevel skulle overføre eiendommene som tingsinnskudd i dag vil det utløse skatt for Drammen kommune på ca MNOK 8,8 basert på en taksert verdi på ca MNOK 37. Det er sendt anmodning om bindende forhåndsuttalelse til Skatt Sør om hvorvidt virksomheten som nå igangsettes er å anse som skattemessig næringsvirksomhet. Gilhus gård Eiendommen står på listen over eiendommer som er vedtatt overført til DKEU. Dette er en landbrukseiendom som delvis benyttes av Drammen kommune og delvis leies ut til landbruksformål. Det gjenstår fortsatt vurderinger knyttet til om eiendommen er egnet for overføring til utviklingsselskapet i denne omgang. Vurderingene dreier seg bl.a. om skatt ved overføring og konsesjonsplikt for evt. ny eier samt kommunens eventuelle videre bruk. Buskerudveien 17 Eiendommen ligger ved Muusøya og er blant eiendommene som er forutsatt overført til selskapet. Den ligger i område avsatt til boligformål i kommuneplanen og har attraktiv beliggenhet ved Drammenselva. Det er gjennomført fradeling for å klargjøre for overføring til DKEU. I forbindelse med utredning av fremtidig behov knyttet til renseanlegget på området har virksomhet Vann og Avløp avdekket en viss sannsynlighet for utvidelse av renseanlegget. Byutviklingsdirektøren har derfor anbefalt at overføring av omkringliggende eiendommer til DKEU avventes til dette er nærmere avklart. Marienlyst Utvikling AS Selskapet eies 50 % av Drammen kommune og 50 % av Ticon Eiendom AS. Kommunens eierpost var forutsatt overført til DKEU. Det har tatt lenger tid enn forventet å få reguleringsplanen klar til behandling, og prosjektet har fått mye oppmerksomhet blant befolkningen og i media. Daglig leder i DKEU, Bjørn Holm er valgt inn i styret i Marienlyst Utvikling AS, men man avventer utfallet av reguleringssaken før en evt overføring av aksjene til DKEU.

7 3.2 Nye områder Tangenkaia I utredningen som følger saksframlegget for etablering av DKEU, februar 2016, er det tatt inn en formulering rundt øvrige eiendommer som ikke er vedtatt overført. «Rådmannen vil komme nærmere tilbake med en sak om hvilke konkrete eiendommer som foreslås overført til det nye eiendomsutviklingsselskapet utover de som foreslås overført i denne saken. Eksempelvis vil eiendommer på Tangen være aktuelle. Eiendommene er i kommuneplanen omgjort til byutviklingsformål.» Senere i 2016 signerte Drammen kommune og Drammen havn en avtale som kort går ut på at all havnevirksomhet avvikles på Tangen og overføres til Holmen, og det gjennomføres makeskifter slik at eiendommer tilhørende Drammen havn på Tangen overføres til Drammen kommune/ Drammen Eiendom KF. Et større areal i tilknytning til havneområdet på Tangen er avsatt til «transformasjonsområde for byutvikling» i kommuneplanens arealdel. Øvrige grunneiere innenfor dette området er i hovedsak ROM Eiendom/Bane Nor. Med utgangspunkt i DKEU s mandat, å «ivareta kommunens utviklerrolle for eiendommer som ikke er knyttet opp til kommunens tjenesteproduksjon», vil DKEU se det som hensiktsmessig å overføre disse eiendommen slik at arbeidet med å utvikle denne delen av byen kan starte. Det er nærliggende å innlede et samarbeid med ROM Eiendom/Bane Nor om dette. Det bør utarbeides et avtaleverk for transaksjonene som bl.a. sikrer kommunen evt. fremtidig behov for tomt til offentlig formål. Tangen tilfluktsrom/hollenderkollen Dette er betegnelsen på en tomt på Tangen som i dag er ubebygd, men som i kommuneplanens arealdel delvis er avsatt til boligformål og delvis til kombinert formål bybebyggelse. På eiendommen ligger også et tilfluktsrom i fjell der Direktorat for sivilt beredskap har en rolle. DKEU er positive til å få overført eiendommen for videre utvikling til boligformål.