Detaljreguleringsplan Nordre Labo - Gnr. 134, Bnr. 1. Bestemmelser og beskrivelse

Transkript

1 Detaljreguleringsplan Nordre Labo - Gnr. 134, Bnr. 1 Bestemmelser og beskrivelse Saksbehandling etter plan og bygningsloven Sak nr. Dato Sign. Varsel om oppstart av planarbeidet (Avisdato) MA 1. gangs behandling i det faste utvalg for plan saker Varsel om oppstart av planarbeidet Offentlig ettersyn i tiden 2. gangs behandling i det faste utvalg for plan saker Kommunestyrets sluttbehandling Revisjoner Dato Sign Oppdragsgiver Sak nr. Ann Cathrin Torp, Labobakken Son Arkitekt Dato Sign. Drøbak Arkitektkontor AS,Tamburbakken 17 G 1440 Drøbak - TLF POST@DROBAKARK.NO MA ORG. NR

2 Bakgrunn/planforberedelser Foranledningen til reguleringen er et ønske fra eier av Labo Nordre om å få bygge ut en del av eiendommen til boligformål, i forlengelsen av boligområdene langs Strømbråtenveien på Deør Skog. Den ble det avholdt oppstartsmøte med kommunen der rammene for det videre reguleringsarbeidet ble fastlagt. Det ble ikke krevd at det skulle utarbeides planprogram for konsekvensutredning, da området var utredet på forhånd i forbindelse med kommuneplanprosessen Avgrensningen av reguleringsområdet er i samsvar med det området som er avsatt i kommuneplanen. Saken ble forhåndsforelagt for plan- og miljøutvalget den (PLM-16/15) Utvalget fattet følgende vedtak: Plan- og miljøutvalget vil anbefale at det settes i gang arbeid med reguleringsplan for boliger på Labo i tråd med kommuneplanen. Oppstart av planarbeidet ble deretter kunngjort og varslet den (Avisdato) Følgende berørte parter har gitt foreløpig skriftlige innspill til planarbeidet: Akershus fylkeskommune, sentraladm. Brev datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Brev datert Hafslund Nett. Brev datert NVE. E.post datert Miljørettet Helsev. Moss/Rygge/Vestby/Våler. Brev datert Naturvernforbundet i Vestby. E.post datert Forum for natur og friluftsliv i Vestby. E.post datert Deørskog Vel og Veilag. Brev datert Soon og Omegns Vel. Brev datert Strømbråten Velforening. Brev datert Einar Ljungård. Rådyrveien 66 Brev datert Elisabeth Grande / Atle Haug. Deør vei 24 Brev udatert Hågen Pettersen. Strømbråtenveien 47 E.post datert Ian Christian Burman. Deør vei 44 E.post datert Marit Håbjørg. Rådyrveien 60 Brev datert Kommentarer til uttalelsene legges i eget dokument som vedlegg til beskrivelsen. Jf. Vedlegg

3 Fagrapporter Det er i tilknytning til reguleringen utarbeidet div. fagrapporter på områder der en har følt behov for mer grundige vurderinger. Disse kommer i tillegg til fylkeskommunens obligatoriske kulturminneregistrering. Fagrapportene nevnes her punktvis og følger forøvrig saken som vedlegg Vedlegg 16 - Registreringsrapport, kulturminner, 2015/10593 gbnr.134/1 Labo Nordre. v/akershus fylkeskommun. Vedlegg 17-Trafikkvurdering, Nordre Labo, oppdr.nr , v/sweco. Vedlegg 18 - Naturfaglig undersøkelse, notat , v/biofokus. Vedlegg 19 - Ros-analyse, Nordre Labo, prosjektnr , v/areal + Vedlegg 20 - Geoteknisk vurdering, Nordre Labo, notat 01, v/stokkebø Competanse as Formål Formålet med reguleringen er å legge til rette for frittliggende eneboliger, samtidig som en vil ta vare på deler av de spesielle naturtypene i området, ved at fremre del av nedre tomterekke ikke kan bebygges og får visse vernebestemmelser. Jfr. komm.plan/konsekvensutredn. kommentert i eget avsnitt under Kap. «Overordnede føringer» Beliggenhet og bruk, dagens situasjon. Planområdets beliggenhet går fram av oversiktskartet på forsiden (til dette brevet) av beskrivelsen. Det er på ca 22 da og ligger i enden av Strømbråtveien, i den vest- til nordvestvendte skogkledte skråningen ned mot Nordre Labo. I nordøst grenser området til et lite bekkedrag som renner nordvestover mot Såna. Bekkedraget har lite vannføring og er preget av at det kun er tilsig fra de nære omkringliggende områder som gir vannføring. Adkomsten til området går via Strømbråtveien og Rådyrveien. For fotgjengere er det også en adkomst fra krysset Seljeveien / Deør veien. Son sentrum ligger innenfor sykkelavstand, og det er også kort gang avstand fra Strømbråtveien, gjennom skogen, via Labobakken og til sentrum. Kulturminneregistrering i planområdet ble gjennomført høsten Det ble funnet 1 automatisk fredet kulturminne og to fra nyere tid uten formell vernestatus. Som (nevnt i det foregående) det går frem av merknaden fra fylkeskommunen er de foreslått frigitt i forbindelse med offentlig ettersyn. De arkeologiske funn vil således ikke være til hinder for den planlagte bruken av området. (Se registreringsrapport 2015/10593 fra Arkeologisk feltenhet, Akershus fylkeskommune) Naturfaglig undersøkelse ble utført i april Det ble da registrert et område med vegetasjon av lokal viktighet (laveste viktighet, kategori C) sentralt i den øvre planlagte boligrekken. Dette området vil gå tapt som følge av utbyggingen. Det finnes imidlertid et tilsvarende noe større område litt lengre nord, som ikke vil bli berørt av reguleringen. Ros-analyse med tilhørende geoteknisk vurdering ble utarbeidet i april/mai Det konkluderes med at det ikke er noen tungtveiende grunner til at området ikke kan bygges ut. Det forutsettes da, som nevnt i det foregående, at kulturminnene frigis. Utover det er det bare middels konflikt i forhold til vegetasjon (også nevnt i det foregående) og kulturlandskap. Det sier seg selv at kulturlandskapet vil endres totalt ved overgang fra gårdsskog til bebyggelse.

4 Overordnede føringer I gjeldende kommuneplanen for Vestby er planområdet, avsatt som boligområde, og har ikke tidligere vært regulert. Konsekvensutredningen som ble gjort i forbindelse med kommuneplanprosessen ( ) konkluderes det med at utbygging vil ha liten negativ konsekvens hvis byggeområdet trekkes ca 15 meter tilbake og skogskråningen nedenfor sikres ved hogstrestriksjoner og skjøtselstiltak. Da konsekvensutredning, som tidligere nevnt, allerede er utført har det ikke vært nødvendig å utarbeides planprogram for denne reguleringssaken. Hensynet til skogskråningen er ivaretatt ved byggegrense og bestemmelser for den nedre tomterekka. Forhold til rikspolitiske og regionale retningslinjer. Samordnet areal- og transportplanlegging: Området ligger som nevnt i det foregående forholdsvis sentrumsnært, i tillegg til at det også ligger nært til skole og barnehage. Planen utgjør en utvidelse av et boligområde (Strømbråten / Deør) som allerede må dekkes med et kollektivtrafikktilbud. Det er altså ikke snakk om et nytt frittliggende område som krever helt nye tilbud. Fylkesmannen bemerker at etableringen er et brudd med vekstfordelingsstrategien i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, der 80% av boligveksten i kommunen skal skje i tilknytning til Vestby sentrum, og at i 2014 ble bare 55% av de nye boligene bygget der. Kommunen tolker dette slik at dette er et mål, med et visst pragmatisk slingringsmonn, som skal tilstrebes over flere år, ikke en prosentandel som skal repeteres slavisk år for år. En mener derfor at en boliglokalisering på N. Labo er en brukbar, om enn ikke optimal, oppfølging av de rikspolitiske/regionale retningslinjer. Planforslaget Boligbebyggelse B Det er foreslått eneboliger på alle de fire feltene, med bestemmelser som sikrer en god tilpasning til det skrånende terrenget i området. På de nederste to feltene er det lagt inn en ekstra bred sone som ikke kan bebygges, men som likevel inngår i beregningsgrunnlaget for tillatt BYA. Tillatt BYA og bygningshøyde er som for tilsvarende områder ellers i kommunen. Lekeplasser L Størrelse og tilgjengelighet tilfredsstiller de krav som forventes av lekeplasser i tilknytning til et boligområde med ca 20 enheter. Kjøreveier V Kjøreveiene i området er adkomstveier til boliger innenfor planområdet, men også for 3 boliger utenfor planområdet. V1 og V2 er eksisterende veier, mens V3 er ny. En mener den mertrafikken som følger av utvidelsen med nye boliger lett vil kunne besørges av det eksisterende veinettet med en viss oppgradering og normalt vedlikehold. Trafikkvurderingen som er utført konkluderer som følger: «Strømbråtenveien er i dag cirka 4 meter. I gjeldende reguleringsplaner, syd for planområdet, er Strømbråtenveien vist med bredde 7 meter (4 meter kjørebane og 1,5 meter skuldre). I planforslaget er denne standarden videreført i planområdet. 1,5 meter skulder på hver side av vegen er 1 meter mer enn kravet i Håndbok N100, som sier at adkomstveg i boligområder skal ha 4 meter kjørebane og 0,5 meter skuldre. Det kreves ikke egne anlegg for gående og syklende, men vegen bør belyses. Etter vår vurdering vil en opprusting av Strømbråtenveien til 7 meters bredde og med belysning gi god sikkerhet for gående og syklende, til tross for at trafikkmengden i vegen øker som følge av boligutbyggingen Planforslaget er heller ikke av en sånn art at det kan forventes fremkommelighetsproblemer for biltrafikk» Gang-/sykkelveier GS Trafikkvurderingen som er utført konkluderer som følger: «Alt i alt er vår vurdering at hensynet

5 til gående og syklende er ivaretatt i planforslaget» Friområde FR FR utgjør en viktig korridor fra Strømbråtenveien/Rådyrveien til friluftsområdene mot Såna i nord og nordøst. Det binder også L2 sammen med boligområdene i planen. Byggegrenser De angitte byggegrenser er satt for å sikre vegetasjonsbeltet nederst på planområdet (15 m), samt for å gi mulighet for mest mulig uteoppholdsareal mot sydvest på den enkelte tomt (2m) For øvrig gjelder plan- og bygningslovens generelle bestemmelser. Vann- og avløpsforhold, strømtilførsel. Det er ikke varslet om kapasitetsproblemer på de eksisterende vann- og avløpsnettet. Det synes heller ikke å være noe problem med strømtilførselen. Strømleverandør Hafslund Nett ber i sin uttalelse bare om å bli varslet i god tid før utbygging. Virkninger av planen Virkninger for barn og unge Det er planlagt en sandlekeplass på ca 375m2 i nordenden av planområdet og en kvartalslekeplass på litt over 1000m2 i østenden. Alle boligene får på den måten under 100m til nærmeste lekeplass. Den østlige plassen er såpass stor at den egner seg til ballek, sykling og andre aktiviteter. I tillegg kommer Labobanen i vest, for fotball mm. Dette arealet er på over 11 da og ligger innenfor en avstand på 460 m fra planområdet. Adkomsten til Labobanen vil skje på lite trafikkerte gårdsveier o.l. Dette må sies å være en akseptabel avstand, tatt i betraktning at dette er innrettet mot eldre barn med en betydelig større bevegelsesradius. Banen blir i dag brukt av barn på Deør som lett sykler og går dit, på tross av betydelig lengre avstand. Virkninger for næringsliv og sysselsetting 20 nye boliger vil ha relativt marginal innvirkning på næringsliv/sysselsetting. Den lille effekten som måtte bli vil være positiv. Trafikale virkninger Trafikkvurderingen som er utført konkluderer som følger: «I henhold til trafikkberegningene vil boligene medføre en trafikkøkning på 100 bilturer per døgn. Økningen er så liten at den knapt vil være merkbar med tanke på trafikkavvikling» Virkninger vedr. støy og annen forurensning Det som vil virke inn her er mertrafikk med biler. Som gjengitt i det foregående vil trafikkøkningen knapt være merkbar. Det samme vil gjelde støy og forurensning Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Det er i dag ikke registrert rødlistede arter eller naturtyper i området. Det gjengis følgende fra notatet til BioFokus: «Selv om planområdet ikke innehar store naturverdier, finnes det et parti med or-askeskog. Denne skogen ble avgrenset som naturtype med verdi som lokalt viktig (C). Oraskeskog er vurdert som noe truet (VU), og truslene mot denne skogtypen er i følge Fremstad og Moen (2001) bl.a. utbygging, veibygging, treslagskifte og skogsdrift. Man bør derfor i det videre planarbeidet så langt det er mulig unngå at denne lokaliteten blir bygd ut eller på annen måte ødelagt.» «Selv om andre deler av planområdet ikke vurderes til å ha store nok kvaliteter til å bli avgrenset som naturtyper, er det viktig å understreke at også disse delene har enkelte verdier for biologisk mangfold. Dette gjelder spesielt de nedre delene av lia mot dyrket mark, hvor det er mindre partier med rik blandingsskog. Randsoner som dette er viktige for biologisk mangfold.»

6 Den planlagte utbyggingen av området vil være vanskelig forenlig med bevaring av den først nevnte lokaliteten. Som før nevnt finnes det imidlertid et tilsvarende noe større område litt lengre nord, som ikke vil bli berørt av reguleringen. Det er i tillegg spredte forekomster av både or og ask ellers i området. Den andre lokaliteten, som også er nevnt i kommunens konsekvensutredning, vil det bli tatt hensyn til, ved delvis bevaring av vegetasjonen i et 15-meters belte nederst på B1 og B2. Jf. planbestemmelser for området. Virkninger for friluftsliv Virkningene for friluftslivet vil bli minimale. Det vil bli god forbindelse til de store friluftsområdene nord for planen, ved stien/gangveien gjennom FR som starte ved enden av Strømbråten-/ Rådyrveien. Virkninger for kulturminnevernet Det ble som tidligere nevnt gjort tre funn av kulturminner. Se forøvrig avsnitt om kulturminneregistrering. Fylkeskommunen tilrår frigivelse etter at de er ferdig undersøkt og dokumentert, og vil oversende søknad til Riksantikvaren om dispensasjon fra vern i forbindelse med off. ettersyn. Virkninger for kulturlandskap og estetikk Reg.området ligger forholdsvis eksponert i en nordvest vendt skogkledt skråning. Området vil derfor etter utbygging medføre en total endring av det eksisterende kulturlandskapet. Vegetasjonsbeltet som vil bli sikret i forkant av området vil imidlertid dempe noe av dette inntrykket. Det er ellers lagt vekt på at bygningsmassen skal følge terrenget. Dette ved at det ved hjelp av reg.bestemmelsene tas sikte på å unngå bygg med store skjæringer i bakkant og tilsvarende store utfyllinger i framkant. Virkninger for landbruket Reg.området er dekket av skog som er lite økonomisk drivbar og utgjør heller ikke potensiell dyrkingsjord. Virkninger for kommunens økonomi Utover økte skatteinntekter og utgifter til skole- og barnehageplasser vil ikke utbyggingen bety noe for kommunens økonomi. Virkninger for energibruk Oppføring av ny bebyggelse vil gi noe økt energibruk, men økningen anses ikke å være vesentlig. Uttalelsen fra Hafslund Nett tyder også på det. De ber bare om å bli kontaktet i god tid før utbygging. Virkninger for universell utforming Eksisterende topografi gjør at stigningsforhold på adkomstveien til planområdet ikke kan ivareta krav til universell utforming med hensyn til stigningsforhold. Krav til tilgjengelighet i fm ulike tiltak innenfor planområdet forutsettes ivaretatt ved detaljprosjektering av bygninger og anlegg.