BOLIGSELSKAPET GJETEMYRSVEIEN 9 AS

Transkript

1 BOLIGSELSKAPET GJETEMYRSVEIEN 9 AS Organisasjonsnummer Styrets årsberetning for 2011 Boligselskapets styre har hatt denne sammensetning: Styreleder: Kåre A. Syltebø Styremedlemmer: Per Christopher Undheim Varamedlem: Varamedlem: Revisor: Petter Andreas Larsen Sigurd Dahlseide Yendini Yoo Cappelen BDO AS, Munkedamsveien 45, Postboks 1704 Vika, 0121 Oslo Boligselskapet Gjetemyrsveien 9 AS, gnr. 217, bnr. 164 i Oslo kommune består av ett hus kompleks i 5 etasjer inkludert underetasje og loft, med oppgang 9A, B og C og inneholder totalt 20 aksjeleiligheter samt leilighet for vaktmester. Det er ingen ordinært ansatte i selskapet, dog utfører Lauritz Hagen Kennedy en funksjon som vaktmester. Det er gjennomført flere møter mellom styret/styreleder og Hagen grunnet misnøye med hvordan han utførte sine avtalte forpliktelser som vaktmester. Etter at det sist høst ble inngått en tilleggsavtale med en svært stram rapportering fra vaktmester, har styret konstatert at funksjonen har blitt løst tilfredsstillende. Styret inkludert varamedlemmer har i dag, etter generalforsamlingens beslutning, en kjønnsmessig ubalanse med en kvinne (20 %) og fire menn (80 %). Etter styrets oppfatning bedriver ikke selskapet noen aktiviteter som forurenser det ytre miljø utover det energiforbruk som enhver tilsvarende bolig medfører. Det er i perioden avholdt 10 styremøter hvor det er behandlet ca 82 saker til og med Selskapets hjemmeside; fungerer greit. Her legges det ut informasjon om selskapet, gården vår og om styrets arbeid. Styret vil minne om at om noen har noe på hjertet er det bare å sende oss en mail til styret@gjetemyrsveien9as.no Fra og med regnskapsåret 2009 besluttet styret å gå over til et profesjonelt regnskapsbyrå. Det er inngått avtale med Hammersborg Regnskaps- og innbetalingsservice (HBRI AS) om regnskapsføringen. Generalforsamlingen 14. april 2010 valgte BDO Nordaudit Oslo DA som boligselskapets nye revisor. Samarbeidet med regnskapsfører og revisor har etter styrets vurdering fungert tilfredsstillende i regnskapsåret 2011.

2 Styrets arbeid Fellesareal og bygningen: Vannskader Det er ikke rapportert vannskader i den perioden vi har bak oss. Styret vil vurdere å gjennomføre hensiktsmessig ettersyn og utskifting/oppgradering av eventuelle utsatte soilrør for å søke å forebygge framtidige lekkasjer/vannskader. Taket Restaureringen av taket er som avtalt sluttført av A Hansen Blikkenslagerverksted AS og med byggeledelse fra Henrik Nømm, Siv. ark. MNAL, M. Arch. A-TRACT ARKITEKTUR. Styret er godt fornøyd både med gjennomføringen, resultatet og med samarbeidet med entreprenør og byggeleder. Inkludert godkjent tilleggsarbeid på NOK ,50 (7,78 %) og byggeledelsen NOK er den samlede kostnaden for restaureringen av taket inkludert mva NOK ,25. Det er etablert gode relasjoner mellom A. Hansen og Boligselskapet Gjetemyrsveien 9 AS noe som er viktig for servicen og eventuelt garantiarbeid på taket de nærmeste årene. Styret har ikke lyktes med å få støtte fra byantikvaren til det utførte rehabiliteringsarbeidet til tross for at vi i førsteomgang fikk positive signaler om slik støtte. Takrehabiliteringen er derfor i sin helhet lånefinansiert. Brannsikre dører fra baktrappene Alle dører fra baktrappene til loft, kjeller og til leilighetene er skiftet av Solco Bygg AS for en kostnad på NOK inkludert underleveranser. Alle dører mellom de forskjellige deler av bygget er etter dette godkjente branndører. Byggeledelsen ble ivaretatt av Henrik Nømm, Siv. ark. MNAL, M. Arch. A-TRACT ARKITEKTUR og kostet NOK Nødvendig omlegging av det elektriske anlegget i den forbindelse er utført av Lysmesteren AS for NOK ,50. Det elektriske anlegget Det er ikke foretatt ytterligere utbedring/oppgradering av det elektriske anlegget angjeldende periode, men hele det elektriske anlegget, inkludert inntaks-, fordelings- og sikringsskap, i gårdens fellesareal er skiftet/oppgradert de siste årene. Lyskasteren og rørelse detektorene i hagen er denne perioden skiftet ut av Lysmesteren AS og medførte en kostnad på NOK Lysarmaturene i oppgangene vil også bli skiftet/oppgradert så fort malingsarbeidet er ferdigstilt. Brannforebyggende tiltak Styret har de siste årene brukt mye tid og energi på arbeid med brannforebyggende tiltak. Det er foretatt en gjennomgang og branntetting av alle åpninger og gjennomføringer mellom de forskjellige deler av bygget (leiligheter, kjeller, loft, fortrapper, baktrapper og etasjeskiller). Det praktiseres en null toleranse i forhold til hensettelse av brennbart materiell i

3 fellesarealene. Den enkelte aksjonær vil være ansvarlig for kostnader som påløper ved håndheving og eventuelt fjerning av hensatte effekter. Etter pålegg fra Brann- og redningsetaten, med varsel om tvangsmulkt på kr 1 000,- per dag om pålegget ikke etterkommes, er det engasjert fagkonsulenter for å utarbeide en brannteknisk vurdering av bygningen med angivelse av eventuelle tiltak. Styret har påklaget både pålegget og varslet om tvangsmulkt, men har uansett valgt å etterkomme pålegget. Den branntekniske vurderingen forventes å foreligge i gods tid før generalforsamlingen. Styret arbeider videre med rutiner og tiltak for ytterligere brannsikring av bygget, herunder årlige kontroller av alarmanlegget, gjennomføring av brannvernøvelser, brannvernrunder med oppdatering av risikoanalyser og handlingsplaner, sjekking av brannslukningsutstyr o.a. Inngangsdører o.a. Etter gjentatte innbrudd og innbruddsforsøk er det nå foretatt montering av «vinkeljern» på alle ytterdører, som innbruddsforebyggende tiltak. Inneværende år er vinkeljernene malt i samme farge som dørene. Styret vurderer tiltaket som svært vellykket. Overflatebehandling med maling o.a. i oppganger og baktrappene Det er inngått kontrakt med Dimitrios Patakos om maling og annen overflatebehandling i oppganger og baktrappene for NOK ,- og med Henrik Nømm, Siv. ark. MNAL, M. Arch. A-TRACT ARKITEKTUR om tilbudsbeskrivelse, byggeleder etc. for en kostnad på NOK Arbeidet skal etter planen være fullført medio april Fra styrets side er det lagt vekt på at oppussingen inngår i en helhetlig plan for gården både med hensyn til fargevalg o.a.. En del av aksjonærene med leilighet i oppgang C har overfor styret protestert på de beslutninger om fargevalg o.a. som er foretatt. Styret vil også i fortsettelsen håndtere nødvendige beslutninger om oppgradering/restaurering både av bygningen og eiendommen for øvrig, og eventuelle protester fra aksjonær/grupper av aksjonærer, utfra styrets vurdering av hva som er det beste for selskapet og eiendommen som helhet. Vaskekjeller, sykkelbod og kjeller for øvrig Sykkelboden er oppgradert ved at de gamle kummene er fjernet og det er satt opp veggfaste opphengsanretninger for sykkel, og ved at gulvet er malt med to-komponent maling. Styret vil som tidligere bebudet, ta stilling til hvorvidt fellesarealene kan benyttes annerledes i framtiden utfra økt bo og livskvalitet for beboerne, etter at de pågående og planlagte utbedringer/rehabiliteringer er fullført. Aksjonærene vil bli invitert til å komme med innspill før styret fatter endelig beslutning. Uteområder: En større oppgradering/istandsettelse av utearealene er planlagt. Henrik Nømm, Siv. ark. MNAL, M. Arch. A-TRACT ARKITEKTUR har bidratt i planleggingen så langt for en

4 kostnad på NOK Planen er utformet på bakgrunn av styrets grovplan etter ensidig positive tilbakemeldinger fra aksjonærene i den gjennomførte høringen. Parkering: Styret vil vurdere å justere parkeringsleien fra kr 600,- til kr 700,- per måned med virkning fra 1. juli Styret mener leien også etter en eventuell justering ligger lavt i forhold til husordensreglenes bestemmelser om at markedsleie skal gjelde. Rengjøring av fellesareal: Styret mener ordningen som er innført om renhold og utskifting av matter i fellesarealet i oppgangene annenhver uke og renhold av baktrappene en gang per måned, etter avtale med Rene Trapper AS, fungerer svært tilfredsstillende. Forsikring: Boligselskapet er som tidligere fullverdiforsikret i Gjensidige NOR forsikring. Husleien: Husleien/felleskostnadene/parkeringsleien ble sist justert med virkning fra Styret vil nå vurdere å justere husleien/felleskostnadene med virkning fra 1. juli 2012 sånn at enhetsprisen per leilighet på kr 400 per måned (står fast) og leieprisen per kvm. på kr 26 økes til kr 30 per måned. Økonomi: Selskapets gjeld er nå på NOK og er samlet i ett lån hos OBOS. Lånebetingelsene er på 40 år med 10 års avdragsfrihet og har gitt tilfredsstillende handlingsrom for nødvendige oppgraderinger av gården så langt. Dersom oppgraderingen av utearealene skal fullføres betinger det imidlertid ytterligere engangskostnader på om lag 1,2 mill NOK. Styret vil i en egen sak be generalforsamlingen ta stilling nytt låneopptak av et slikt beløp for å kunne gjennomføre den foreliggende planen for oppgradering av utearealene. Aksjekapitalen ar regnskapsmessig tapt i sin helhet og selskapet har nå et regnskapsmessig udekket tap på kr ,-. Årsregnskapet er til tross for det udekkede tapet utarbeidet under forutsetning av fortsatt drift. Etter styrets oppfatning er det ingen tvil knyttet til selskapets evne til å kunne fortsette driften. Om de foreliggende planer om ytterligere låneopptak for oppgradering av utearealet og justering av husleie/felleskostnader / parkeringsleie gjennomføres vil selskapet fra og med regnskapsåret 2014 også regnskapsmessig generere et betydelig årlig driftsoverskudd. Aksjekapitalen vil i så fall reetableres i regnskapet i god tid før det skal betales avdrag (kr per år) på selskapets gjeld fra og med regnskapsåret Om ytterligere låneopptak ikke gjennomføres vil det regnskapsmessig bli generert driftsoverskudd fra og med regnskapsåret 2013.

5 - Regnskapet for 2011 viser et driftsunderskudd på kr ,-. Det er kostnadsført kr ,- for større vedlikehold, som er restkostnadene ved utskiftingen til branndører fra baktrappene til kjeller, loft og leilighetene samt resterende for arbeidet med det elektriske anlegget og noe fra malingsarbeidet i oppgangene. Korrigerer vi for dette er det et reelt «driftsoverskudd» på kr ,- - Regnskapet for 2010 viser et driftsunderskudd på kr ,-. Det er kostnadsført kr ,- for større vedlikehold, som er utskiftingen til branndører i baktrappene og de brannforebyggende tiltakene som er gjennomført samt utskifting/restaurering av taket og det elektriske anlegget. Korrigerer vi for dette er det et reelt driftsoverskudd på kr ,- - Regnskapet for 2009 viser et driftsunderskudd på kr ,-. Det er kostnadsført kr ,- for større vedlikehold, som er utbedring av det elektriske anlegget. Korrigerer vi for dette er det et reelt driftsoverskudd på kr ,- - Regnskapet for 2008 viser et driftsoverskudd på kr ,- - Regnskapet for 2007 viste et driftsoverskudd på kr ,- - Regnskapet for 2006 viste et driftsoverskudd på kr ,- Oslo, 20. mars 2012 Styret i Boligselskapet Gjetemyrsveien 9 AS Kåre A. Syltebø Per Christopher Undheim Petter A. Larsen Styrets leder Styremedlem Styremedlem Sigurd Dahlseide Varamedlem Yendini Yoo Cappelen Varamedlem