Søknaden gjelder dispensasjonsavklaring for evt. seinere søknad om ny fritidsbolig. Søknaden avslås i medhold av kommuneplanens arealdel

Transkript

1 Byggesakskontoret Arne Opheim Kronlia BODØ Dato: Saksbehandler:...Kjell Selsøvold Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2015 Saksnr./vår ref.: /4398 Arkivkode:...63/130 Avslag Byggeplass: Vatnet, 8050 TVERLANDET Eiendom: 63/130 Tiltakshaver: Arne Opheim Bygningsnr: Tiltakstype: Dispensasjon for framtidig fritidsbolig Tiltaksart: Søknaden gjelder dispensasjonsavklaring for evt. seinere søknad om ny fritidsbolig. Søknaden avslås i medhold av kommuneplanens arealdel Begrunnelse for avslaget er hjemlet i «Bestemmelser for fritidsboliger i Bodømarka» - byggegrensen på 50 m fra vassdrag skal overholdes i byggesaken. Jfr. også 1.8 «Strandsone og vassdrag. Bygningssjefen finner at nytt bygg vil medføre en forsterking i privatisering av strandsonen ved Vatnet med tilsvarende reduksjon i allmennhetens rett til bruk av denne. Av dette følger at hensynet som ligger bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra slik blir tilsidesatt. Dispensasjonssøknaden bygger i vesentlig grad på private forhold (familiens eie) hvilket kun unntaksvis kan tillegges avgjørende vekt i vurderingen. Slike spesielle hensyn foreligger ikke i denne sak. Utbygging vil også kunne medføre ulempe/tap av kvalitet for andre fritidsboligen i området, jfr. naboprotest. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I sum følger derfor at vilkårene, jf. pbl ikke er tilstede for å innvilge dispensasjon. Det foreligger naboprotester. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Protesterende parter er dags dato underrettet om tillatelsen med kopi av dette vedtak. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: Besøksadresse: Ekspedisjon: kjell.selsovold@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax:

2 Søknaden: Søknaden, datert , mottatt supplering , gjelder dispensasjonsavklaring for oppføring av fritidsbolig på eiendommen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel , vedtatt Området (sone 3) er regulert til Landbruk-, natur- friluftsliv og reindrift (LNFR), med tillatt fortetting med inntil 5 nye hytter i planperioden. Planbestemmelsens angir spesifikt at byggegrensen på 50 m mot vassdrag skal overholdes i byggesaken. Dette følger for øvrig også av den generelle bestemmelse 1.8 «Strandsone og vassdrag» som er hjemlet i plan- og bygningsloven 1-8 «Forbud mot tiltak lang sjø og vassdrag». Dispensasjoner: Det er søkt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel «Bestemmelser for fritidsboliger i Bodømarka» - byggegrensen på 50 m fra vassdrag skal overholdes i byggesaken. Jfr. også 1.8 «Strandsone og vassdrag. Søknaden er begrunnet med at tomta ble fradelt i 1989 og at denne er arvet fra foreldrene som også eide to naboeiendommer. Det er følgelig sterk tilknytning til plassen gjennom bruken av området i ferier og helger over lengre tid. Tomta ligger i et område med etablert fritidsbebyggelse langs vannkanten. Avstand fra bebyggelse til vannkant er opplyst å varierer fra 4 til 35 meter og nytt bygg vil føye seg naturlig inn i denne rekke. Søknaden angir at allmennheten naturlig ikke benytter området ved nordsiden av vannet. Vannkanten er oppgitt i all hovedsak å være brukt av hytteeierne og publikum som ønsker adgang til vatnet benytter erfaringsmessig helt andre områder av vannet, spesielt sør- og østsiden. Det er etablert sti langs vestsiden av vatnet på oversiden av omkringliggende hyttetomter. Ny tomt vil ikke komme i kontakt med denne og på grunn av bebyggelse og vegetasjon vil nytt bygg ikke bli synlig fra denne sti. Det er tilgang fra stien til vatnet via parseller mellom tomtene. Protester/bemerkninger: Hjemmelshaver av eiendom mot vest (gnr. 63/116) har levert protest mot nytt tiltak på denne tomt. På lik linje med søker har også nabo redegjort for personlig tilknytning til området. På kjøpstidspunktet i 1988 var det «byggestopp» ved Vatnet, en viktig begrunnelse for dette valg. Naboen har sammen med hyttenabo mot nord - naturlig båt/strandrett ved nord-øst enden av gjeldende tomt. Her er det også fin badeplass. Ny hytte helt nede ved vatnet, med sannsynlig tilhørende veranda ut mot vatnet vil i betydelig grad forringe mulighetene for fortsatt strandliv og dertil generelt føre til redusert verdi av egen eiendom. Protesten tilbakeviser sterkt at nytt bygg (i strandkanten) vil føye seg naturlig inn i den øvrige bebyggelse på Vatnet. Det finnes ikke andre hytter som ligger så nært hverandre som resultatet her vil bli. Dagens fire hytter her ligger allerede tettere enn det som er tilfelle andre steder på Vatnet, en ny hytte vil derfor medføre en ekstrem fortetting i forhold til status i dag. Egen hytte ligger mindre enn 50 m fra vannkanten og med grense ca. 15 m fra vatnet. Ny hytte mellom eiendommen og Vatnet vil følgelig få sterk innvirkning på egen eiendom og nytteverdien av den. 50-meterssonen som er vedtatt i arealplanen er viktig for å beholde en vegetasjonssone langs vatnet, for å unngå forringelse av landskapsbildet med nye bygg kloss i vannkanten og for å beskytte det biologiske mangfold. Avslag 2 av 6

3 Søkers kommentar til naboprotesten: Da nabo kjøpte eiendommen var det allerede etablert egen tomt foran denne, altså har naboen kjøpt en tomt uten strandlinje. Angående fortetting angir søker at det i et populært hytteområde så vidt nært byen må det påregnes en viss utvikling over en periode på 30 år. Ny hytte vil få ca. samme avstand til vannet som flere av hovedhyttene på nordvestsiden har i dag (4 eiendommer er nevnt). Det er videre bemerket at ny hytte ikke vil komme noe tettere innpå naboen enn hva hytta på gnr. 63/140 er i dag. Denne ligger på ca. samme kotehøyde som naboens hytte, mens ny hytte vil legges ca. 5 m lavere i terrenget. Ut fra terrengfallet vil derfor naboen ikke miste utsikt. Strandliv/båtplass mot nord mellom gnr. 63/130 og gnr. 63/91 vil på ingen måte berøres om dispensasjonen innvilges. Båtplass har uansett aldri vært noe problem for noen av partene og man forventer ikke noen problemer i fremtiden i forbindelse med dette. På grunn av terrenget vil nabo ikke få noe mer innsyn fra ny hytte/ uteplass til badeplass/båtplass. Uttalelser: Byplan: Eiendommen ligger i sin helhet langt innenfor denne forbudssonen. Tomta er ca. 18 meter dyp målt fra vannlinjen og opp mot nabogrense. Tomta er i dag ubebygd. Ny hytte på eiendommen vil ligge 4 meter fra nabogrensen i nordvest. En hytte vil da ligge ca. 7 meter fra strandlinja, og enda nærmere dersom det bygges terrasse foran hytta. Byplan anser at tiltaket er i strid med bestemmelsene om bygging i strandsonen. Ny hytte vil komme svært nær strandsonen og privatisere en ubebygd sone langs Vatnvatnet. Hensynet til friluftsliv, allmennhetens tilgang til strandsonen og naturverdier tilsier at det ikke bør bygges så nært strandsonen ved Vatnvatnet. Kulturkontoret / Friluftsliv: I et friluftsperspektiv har denne tomten allerede liten bruksverdi fordi området rundt tomta og ellers langs nordsiden av vatnet, allerede er privatisert med hytter og naust. Det er for eksempel ingen etablert sti i strandsonen. De fleste vil nok også velge å bade eller trekke på land en kajakk et annet sted enn her fordi det allerede er så tett mellom hyttene. Kulturkontoret mener at det synes fornuftig å fortette dette området ytterligere i stedet for å ta nye områder i bruk eller strekke hyttefeltet enda lenger inn på vatnet. Samfunnskontoret, Landbruk: Gjeldene eiendom ligger i et eksisterende etablert hytteområde og har en beliggenhet mellom andre hyttetomter/hytter og vatnet. Området langs nordsiden av Innervatnet er sterkt preget av hyttebygging. I et landbruks og kulturlandskapsperspektiv har denne tomten og området rundt, allerede liten eller ingen verdi i så henseende. Tiltaket er vurdert iht. lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) sentrale prinsipper 8 12,jf. Lovens 7. Parsellen ligger ikke i tilknytning til verneområder eller statlige sikra friluftsområder. Vurderingen er gjort med utgangspunkt i opplysninger i Naturbasen jf. 8 i Naturmangfoldloven. Nordland Fylkeskommune: Så langt en kjenner til, er det ikke i konflikt med kjente verneverdige kulturminner. Alle kulturminner er imidlertid ikke registrert. Skulle kommunen innvilge søknaden, vil fylkeskommunen derfor vise til tiltakshavers aktsomhetsog meldeplikt dersom det under markinngrep skulle støtes på fornminner, jf. kulturminnelovens 8 andre ledd. Avslag 3 av 6

4 Sametinget: Ut fra beliggenhet, omfang og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltak vil komme i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til søknaden. Skulle det under arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre strukturer/spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og meldes til Sametinget, jfr. lov om kulturminner, 8. Fylkesmannen i Nordland og Duokta reinbeitedistrikt: Ingen uttalelse mottatt. Bygningssjefens vurdering: Eiendommen har ut fra kart en dybde på ca. 18 meter målt fra vannkanten (Vatnet). Med plassering av nytt bygg 4 meter fra nabogrense mot vest og ved normal hyttebredde vil avstand fra bygget til vannet bli ca. 7 meter. Terrasse foran bygget vil redusere avstanden tilsvarende. Eierforhold til en tomt gir ikke noe automatisk rett til å kunne bebygge denne. Søknaden gjelder dispensasjon fra arealplanens bestemmelser for tillatelse til å føre opp fritidsbolig på denne. For å dispensere i medhold av pbl er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det - hvis tilsidesettelsen ikke er vesentlig - foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt før det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Dispensasjonsvurderingen er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering. Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkeltsaker. Kommunens planmyndighet har i sin uttalelse vektlagt at planen er nylig politisk vedtatt og at hensynet til allmennheten og bruken av strandsonen er særskilt presisert i bestemmelsen som vilkår for å kunne tillate 5 nye fritidsboliger i planperioden. Kulturkontoret har ut fra frilufthensyn ansett det viktig å forhindre at ny etablering skjer utenfor dagens byggeområde og at derfor er fornuftig. Samfunnskontoret, Landbruk har også vurdert søknaden ut fra hensynet til Naturmangfoldloven. Det er et faktum at det langs vestsiden av Vatnet historisk er etablert bebyggelse hvor hovedtyngden ligger svært nær vannet og innenfor 50-meterssonen til dette. Ved målinger i kartet er det vanskelig å finne flere fritidsbygg i området som har tilsvarende nær plassering til vannet som det denne nye vil. Kun et bygg kan ha tilnærmet tilsvarende avstand. I vurdering av søknaden er det viktig å skille mellom byggetiltak oppført for langt tid tilbake ut fra andre krav og det som evt. nå skal kunne godkjennes etter gjeldende plan- og bygningslov og kommunens nye arealplan. Avslag 4 av 6

5 Selv om atkomststi til området ligger bak / mot vest for bebyggelsen kan hensynet til strandsonen og bruken av denne ikke sees bort fra. Tomtas smale form gir ingen annen mulig plassering enn som omsøkt og strandsonen vil dermed uunngåelig bli fullstendig privatisert med et slikt tiltak. Bygningssjefen vurderer derfor med grunnlag i bestemmelse om strandsonen i plan- og bygningslov og presisert i arealplanen at å innvilge dispensasjon i denne sak vil tilsidesette de hensyn som ligger bak bestemmelsen. Som følge av dette er dermed ikke vilkåret til stede for å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven Kommunen velger i tillegg også å vurdere det andre kriteriet for dispensasjon - om fordelene er klar større enn ulempene. Private hensyn skal bare unntaksvis tillegges avgjørende betydning i dispensasjonsvurderinger. Dette følger av veiledning til plan- og bygningsloven 1-8 «Forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag». Søkers tilknytning til området via familien og historisk bruk av plassen er ikke en slik spesiell karakter og skal følgelig ikke gis avgjørende betydning. Det er videre anført som fordel at nytt bygg ikke vil privatisere strandsonen ytterligere og at terreng og bebyggelse i dag ikke gir noen nye ulemper for allmennheten eller naboer. Nabo angir at nytt bygg vil påvirke bruken av området (bade- og båtplass) negativt. Selv om det er høydeforskjell mellom av dennes hytte og nytt bygg, vil det sannsynlig medføre noe tap av fri utsikt hvilket av de fleste oppfattes som en viktig kvalitet. Normalt fortetting av eldre hytteområder bør kunne aksepteres, men i et allerede svært tett hytteområde må dette allikevel ansees som en ulempe for de berørte. Økt fortetting vil selvsagt korrekt bidra til at byggeområdet ikke utvides i omrfang, noe kulturkontoret har vektlagt i sin uttalelse. Arealplanen som nylig er vedtatt har allikevel trukket opp grense i kartet hvor nye hytter skal kunne tillates etablert i planperioden. Bygningssjefen må anta at det i denne politiske beslutning både er vurdert hensynet til allmennhetens bruk av hele turområdet i tillegg til det som er presisert om nye bygg og avstand til vatnet. Uttalelsen om fortetting kan derfor ikke ansees som avgjørende i forhold til hensynet til standsonen. I interesseavveining kan bygningssjefen heller ikke se at fordeler kan oppfattes som klart større enn ulempene for bruken av strandsonen og området til fritidsformål. Bygningssjefen anser at dispensasjon i denne saken også kan føre til presedensvirkninger for andre saker. Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen at vilkårene ikke foreligger for å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 for oppføring av ny fritidsbolig i strandsonen mot Vatnet. Søknaden avslås derfor. Eventuell revidert søknad: Bygningssjefen anbefaler at en utbygging må søkes løst på annen tomt i området som ikke er i konflikt med avstandskravet til vatnet og heller ikke til sjenanse for naboer og allmennheten. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Avslag 5 av 6

6 Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Det vises for øvrig til vedlagte orientering samt utdrag fra forvaltningsloven. Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Kjell Selsøvold saksbehandler Kopi til: Stig Solli Geodata Jarl Moland Rødbrekka BODØ Vedlegg: Orientering om klageadgang Avslag 6 av 6