Årsrapport Nordisk Areal Invest AS

Transkript

1 14 Årsrapport 2014 Nordisk Areal Invest AS

2 INNHOLD Styrets årsberetning 3 Resultatregnskap Nordisk Areal Invest AS Konsern 9 Balanse pr 31. desember 10 Endring i konsernets egenkapital 11 Kontantstrømoppstilling 12 Noter 13 Resultatregnskap Nordisk Areal Invest AS 33 Balanse pr. 31.desember 34 Indirekte kontantstrøm 36 Noter 37 Revisjonsberetning 42 2

3 STYRETS ÅRSBERETNING Hovedtrekk for året 2014 Nordisk Areal Invest Konsern oppnådde et resultat på NOK 8,2 millioner før skatt i Selskapets leieinntekter endte på NOK 92,5 millioner, mens totale positive verdiendring på selskapets eiendomsportefølje var NOK 17,0 millioner. Selskapets hadde i 2014 en regnskapsmessig gevinst på salg av eiendommer på NOK 17,0 millioner. I likhet med 2013 opplevde vi et meget aktivt transaksjonsmarked i Hjulpet av en meget høy aktivitet på slutten av året endte det samlede omsetningsvolumet på NOK 59 milliarder, sammenlignet med NOK 37 milliarder i I tillegg kommer børsnoteringen av det statseide eiendomsselskapet Entra Eiendom. Nordisk Areal Invest Konsern solgt ut 2 av sine 5 gjenværende eiendommer i Norge i I andre kvartal solgte selskapet sin eiendom i Mariboesgate til Klaveness Marine Eiendom, mens selskapets eiendom på Økern ble solgt til Møller Eiendom i desember Salget av disse to eiendommene har gitt Nordisk Areal Invest AS en betydelig bedre likviditet som kan benyttes i forbindelse med verdiøkende tiltak i eiendomsporteføljen til selskapet. I tillegg har disse salgene gitt selskapet mulighet til å betale deler av innskutt kapital tilbake til aksjonærene. I september 2014 ble det gjennomført en utbetaling på NOK 13 pr aksje, mens det i april 2015 ble betalt tilbake NOK 13 pr aksje til aksjonærene. Norsk økonomi er fortsatt i en særstilling, og skiller seg fra utviklingen i Europa på en rekke områder. Men også i Norge har vi gjennom 2014 registrert at veksten i fastlandsøkonomien har avtatt. Sammenlignet med 2013 strammet også arbeidsmarkedet seg noe til med en økning i ledigheten gjennom Aktiviteten i kontorutleiemarkedet i Oslo er nå avtagende, og det rapporteres om noe økt ledighet. Akershus Eiendom anslår arealledigheten i Oslo og Asker & Bærum til å ha økt fra 7,0 prosent i 2013 til 7,6 prosent ved utgangen av Denne trenden har fortsatt inn i 2015 og Akershus Eiendom rapporterte om en anslått ledighet i Oslo på 8,0 % i april Selskapet har opplevd god etterspørsel etter sine kontorlokaler, og har blant annet signert flere leiekontrakter for selskapets eiendom på Robsrudskogen og Karihaugen. Dette kommer i tillegg til at Cisco Systems Norge AS forlenget sitt leieforhold i Philip Pedersens vei 1 AS for 6,5 nye år. Virksomhetsbeskrivelse og strategi Nordisk Areal Invest AS (tidligere SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og innfusjonerte First Eiendomsinvest I AS) ble stiftet den 12.mars Selskapet har som formål å investere i eiendom gjennom selskapet Nordisk Areal I AS. Virksomheten drives fra Oslo, og selskapet har ingen ansatte. Nordisk Areal I AS skal gjennomføre eiendomsinvesteringer, samt eie, forvalte, utvikle og avhende eiendomsinvesteringer, herunder deltakelse i selskaper med lignende formål. Investeringsstrategi Selskapet skal gjennom sin investering i Nordisk Areal I AS investere i ulike segmenter av næringseiendom (kontor, handel, kombinasjonsbygg, lager, hotell, utviklingsprosjekter og annen næringsvirksomhet) for å oppnå diversifiseringseffekt og derav spredning av risiko. Selskapet er p.t. fullinvestert i forhold til innhentet kapital. 3

4 Nordisk Areal I AS skal som utgangspunkt foreta investeringer i eiendommer beliggende i Norden. Selskapet har videre adgang til å foreta strategiske plasseringer i aksjemarkedet, høyrente-/ obligasjonsmarkedet, eller andre likvide eiendomsfond. Finansieringsstrategi Eiendomsselskapet etterstreber en fremmedkapitalgrad på mellom 65 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Den finansielle risikoen har vært søkt avdekket med en høy grad av fastrentelån. Operasjonell strategi Selskapets operasjonelle strategi har vært basert på en høy grad av outsourcing. Nordisk Areal Invest AS inngikk en forretningsføreravtale med BDO i november Avtalen innebærer at BDO skal ivareta forretningsførsel av Nordisk Areal Invest AS. Dette inkluderer i all hovedsak alle administrative funksjoner i selskapet. Organisasjon Ettersom selskapsadministrasjon har vært satt ut til BDO, har selskapet ingen ansatte. Daglig leder funkasjonen har blitt ivaretatt av Aage Hagen fra Portal Eiendom AS. Selskapets viktigste aktiva er investeringen i eiendomsselskapet Nordisk Areal I AS. I april 2007 inngikk Nordisk Areal I AS en forvaltningsavtale med selskapet First Asset Management AS (FAM). I 2010 kjøpte Newsec AB seg inn i selskapet slik at de fikk en eierandel på 51 % mens Swedbank First Securities AS med 49 %. Selskapet skiftet da navn til First Newsec Asset Management AS (FNAM). Som et ledd i rendyrkingen av Swedbank First Securities som en nordisk investeringsbank ble Swedbank First Securities sin eierandel i FNAM solgt til Newsec i august Selskapet skiftet da navn til Newsec Asset Management (NAM). NAM har seks ansatte. NAM har ansvaret for forvaltning og drift av eiendommene, mens det er BDO som har ansvaret for selskapsadministrasjonen i Nordisk Areal I AS. I tillegg til forvaltningsoppdraget for Nordisk Areal I AS, forvaltet NAM i 2014 den norske delen av Niams kontor og hotellportefølje. Niam er en av Europas ledende private equity-aktører innen investeringer i næringseiendom, og har hovedkontor i Stockholm. NAM har i løpet av 2014 også forvaltet Royston Porteføljen, som er en handelsportefølje eiet av DNB. Videre har NAM ansvaret for den overordnede forvaltningen av NLI Eiendomsinvest AS som fokuserer på industrieiendommer i Norge, Sverige og Danmark. NAM har i 2014 også forvaltet eiendommen Ringnes Park for Pareto, samt fem norske eiendomsfond som har investert i handels- og logistikkeiendommer i Litauen. Markedssituasjon I løpet av 2014 ble det omsatt næringseiendom i det norske markedet for totalt NOK 59 milliarder, hvilket var en oppgang på ca NOK 20 milliarder i forhold til I løpet av 2014 økte de fleste banker som opererer i det norske markedet sitt aktivitetsnivå innen utlån til næringseiendom, og vi registrer nå et økt volum og mer attraktive marginer. Akershus Eiendom rapporterer om en frisk start på Flere enkelttransaksjoner over NOK 500 millioner er allerede gjennomført eller i bud-aksept. Når det gjelder utleiemarkedet for kontor rapporterer Akershus Eiendom om et noe mer tilbakeholdent marked. Kontorledigheten i Oslo per 1. januar 2015 var ca 7,8 prosent, noen som er 4

5 en økning på ca 0,6 prosent poeng siste halvår. Den største økningen i ledigheten finner sted på Fornebu og Nydalen. I Oslo Sentrum er ledigheten nå 6,0 prosent, noe som er ca 1 prosent poeng høyere enn snittet for Hovedgrunnen til den økte ledigheten er et lavt volum av nye signeringer, spesielt av store leietakere. Det kan virke som bedriftene har blitt noe mer tilbakeholdene som følge av en redusert aktivitet innen norsk økonomi. Konkurranseforhold Nordisk Areal Invest AS er ett av en rekke eiendomsfond, organisert som aksjeselskap, som ble etablert i det norske markedet i perioden 2005 til ble et moderat år for norske eiendomsfond med en oppgang i Eiendomsfondsindeksen med XX %. Eiendomsfondsindeksen er utarbeidet av UNION Gruppen AS og består av rapporterte tall fra 7 eiendomsfond som opererer i det Skandinaviske markedet. Emisjonsaktiviteten er noe tiltakende, men det er fortsatt meget beskjedne beløp som hentes inn til nye og eksisterende prosjekter. Den beregnede kursen for Nordisk Areal Invest AS utviklet seg betydelig mer positivt enn konkurrerende eiendomsfond gjennom 2014 med en oppgang på ca 13 %. Oppgangen skyldes primært at selskapets eiendommer i Mariboesgate og på Økern ble solgt til over bokført verdi. Regnskap og kapitalforhold Resultatregnskap Nordisk Areal Invest Konserns regnskap er utarbeidet i henhold til IFRS, mens regnskapet til Nordisk Areal Invest AS er utarbeidet i samsvar med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk. Samlede leieinntekter for Nordisk Areal Invest Konsern utgjorde NOK 92,6 millioner i 2014, mens gevinst ved salg av eiendommer utgjorde NOK 17,0 millioner. Netto endring markedsverdier utgjorde NOK 17 millioner. Verdivurderinger blir utført kvartalsvis av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS. Samlede driftskostnader for virksomheten i Nordisk Areal Invest Konsern i 2014 utgjorde NOK 18,2 millioner, hvorav NOK 7,8 millioner var knyttet til forvaltning av eiendommene. Det samlede driftsresultatet for året var NOK 108,3 millioner, herav påvirket verdiendring i eiendomsporteføljen resultatet positivt med NOK 17,0 millioner. Netto finanskostnader utgjorde NOK 65,2 millioner, herav påvirket verdiendring finansielle instrumenter finanskostnadene positivt med NOK 20,7 millioner. Samlet resultat før skatt var på NOK 43,2 millioner, og resultat etter skatt NOK 8,2 millioner. I Nordisk Areal Invest AS utgjorde samlede driftskostnader i 2014 NOK 0,9 millioner. Netto finansposter utgjorde NOK 0,1 millioner. Samlet resultat før skatt var på NOK -0,7 millioner, og resultat etter skatt NOK -16,1 millioner. Balanse Sum eiendeler for Nordisk Areal Invest Konsern var NOK 818,1 millioner ved utgangen av Egenkapitalen ble redusert med NOK 74,8 millioner i løpet av året, og var NOK 284,6 millioner ved utgangen av året. Det ble ikke gjennomført emisjoner i løpet av Selskapets innskutte 5

6 egenkapital var pr. utgangen av året NOK 365,4 millioner. I løpet av året ble det totalt tilbakebetalt NOK 83,1 millioner til aksjonærene, noe som tilsvarer NOK 14,0 pr aksje. Fremmedkapitalfinansieringen av konsernets virksomhet er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Ved utløpet av 2014 var den totale rentebærende gjelden NOK 399,7 millioner. Den rentebærende gjelden er i all hovedsak langsiktig gjeld. Total belåningsgrad er pr. utgangen av fjerde kvartal 58 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 0,3 år. For Nordisk Areal Invest AS utgjorde sum eiendeler NOK 256,8 millioner ved utgangen av Egenkapitalen ble redusert med NOK 176,3 millioner i løpet av året, og var NOK 179,6 millioner ved utgangen av året. Fri egenkapital er beregnet til NOK 201,6 millioner. Beregningen har tatt utgangspunkt i NOK 365,4 millioner i overkurs, fratrukket NOK 86,7 millioner i udekket tap og tilleggsutbytte med 77,1 millioner som ble vedtatt i april Kontantstrøm Netto kontantstrøm i Nordisk Areal Invest Konsern var NOK 102,0 millioner. Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK -34,6 millioner, kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 711,9 millioner, og kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK -575,3 millioner. Avviket mellom netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter og driftsresultatet skyldes i hovedsak kontantstrøm fra drift i avviklet virksomhet og endringer i tidsavgrensningsposter. Netto kontantstrøm i Nordisk Areal Invest AS var NOK 1,3 millioner. Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var NOK -0,6 millioner, kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK 85 millioner, og kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var negativ med NOK 83,1 millioner. Likviditet Nordisk Areal Invest Konsern hadde en positiv kontantstrøm på NOK 102,0 millioner i løpet av året. Selskapets styre er opptatt av at selskapet til enhver tid har tilstrekkelig likviditet, eller trekkrettigheter, for å møte de utfordringer som ligger i porteføljen. Nordisk Areal Invest AS hadde en positiv kontantstrøm på NOK 1,3 millioner i løpet av året. Årets resultat / disponering Resultatregnskapet i Nordisk Areal Invest Konsern for 2014 gjøres opp med et overskudd på NOK 8,2 millioner. Styret foreslår at årsresultatet overføres til udekket tap. Konsernets egenkapital utgjorde NOK 284,6 millioner pr.31.desember Resultatregnskapet for Nordisk Areal Invest AS for 2014 viser et underskudd på NOK 16,1 millioner. Styret foreslår at årsresultatet overføres til udekket tap. Selskapets egenkapital utgjør per NOK 179,6 millioner. Hendelser etter balansedato Etter balansedato har Cisco Systems Norway AS forlenget sitt leieforhold for 6,5 år på selskapets arealer i Philip Pedersens vei 1 på Lysaker. Avtalen er på kvadratmeter kontor, 60 kvadratmeter lager og til sammen 313 parkeringsplasser. Videre har selskapet inngått bud aksept for salg av konsernets eiendommer i Philip Pedersens vei 1 og Robsrudskogen 15. Selskapet har også etter balansedato refinansiert sin langsiktige gjeld som forfalt i april Det er inngått en ny 3 årlig finansiering av selskapets langsiktige fremmedkapital. 6

7 I styremøte 14. april 2015 ble det vedtatt en utdeling på NOK 13 pr aksje, samlet NOK 77,1 MNOK. Utbetalingen er ikke medtatt i regnskapet for I forbindelse med salget av selskapets eiendommer i Sverige sommeren 2013 til Granen Fastigheter AB, har selskapet i ettertid mottatt et krav fra kjøper om en reduksjon i kjøpesummen på SEK 8,6 millioner. Bakgrunnen for kravet er at kjøper mener at de skattemessige verdiene som ble lagt til grunn ved salget var feil. Selskapet har bestridt kravet og kjøper har trukken saken inn for voldgift. Saken kommer opp i september Organisasjon Helse, miljø og sikkerhet Selskapet har ingen ansatte og har således ikke hatt skader eller ulykker i Virksomheten i Nordisk Areal Invest AS vurderes ikke å belaste det ytre miljø i betydelig grad. Det er ikke utbetalt styrehonorar i 2014 for Nordisk Areal Invest AS. Likestilling Selskapets styre består av tre menn, og vil fortløpende vurdere kvinnelige kandidater til et eventuelt styreverv. Finansielle risikoforhold Markedsrisiko Konsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet generelt og markedet for kontoreiendom spesielt. Dette er markeder som i neste ledd er avhengig av utviklingen i norsk og internasjonal økonomi og rentenivå. Norsk og internasjonal økonomi er på rett vei etter finanskrisen. Dette har gitt seg utslag i lavere avkastningskrav (yield) gjennom 2014, noe som har resultert i verdiøkning av eiendomsverdier. Utviklingen ser ut til å fortsette selv om det fortsatt er knyttet en viss usikkerhet til utviklingen i avkastningskrav og markedsleier. Valutarisiko Konsernet har i dag kun virksomhet i Norge og er således ikke eksponert for valutarisiko. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg i all hovedsak til leietakernes betalingsevne. Konsernet er opptatt av å unngå mislighold av leiekontrakter, og tilstreber en portefølje med solide leietakere. Det alt vesentlige av leieinntekter betales forskuddsvis pr. kvartal. Det er utarbeidet rutiner for innhenting av garantier knyttet til det enkelte leieforhold. 7

8 Likviditetsrisiko Styring av likviditetsrisiko innebærer å vedlikeholde en tilstrekkelig beholdning av likvider, samt å ha finansieringsmuligheter i form av tilstrekkelig sikre trekkrettigheter. Konsernets likviditetsreserve og kontantbeholdning overvåkes gjennom rullerende prognoser basert på forventet kontantstrøm. Konsernet har et minimumskrav til likviditetsreserve på NOK 5 millioner. Renterisiko Konsernets renterisiko er knyttet til langsiktige lån. Lån med flytende rente medfører en renterisiko for konsernets kontantstrøm. Fastrentelån utsetter konsernet for renterisiko i forbindelse med vurdering av virkelig verdi. Konsernets retningslinjer tilsier at minimum 65 prosent av lånene knyttet til eiendomsporteføljen skal være fastrentelån. Konsernet styrer renterisikoen ved hjelp av renteswaper. Renteswaper er inngått for å oppnå en tilfredsstillende blanding av eksponering for fast og flytende rente innenfor konsernets retningslinjer. Pr var 100 prosent av lånene i Norge fastrentelån (NOK 399,7 millioner), mot 72,9 % i I forhold til simuleringer vil en eventuell renteendring på 0,5 prosent føre til en endring i resultatet etter skatt på NOK 2,6 millioner. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a, bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Framtidsutsikter Styret i Nordisk Areal Invest AS forventer et stabilt eiendomsmarked i 2015, spesielt innenfor transaksjonsmarkedet. Markedet påvirkes tydelig av mer tilgjengelig fremmedkapital med tilhørende reduserte finansieringskostnader, og kapital står klar til å plasseres i næringseiendom. Inngangsfarten i 2015 har vært betydelig høyere enn samme periode i 2014, og mye tyder på at totalomsetningen for næringseiendom kan ende på et totalvolum på godt over NOK 50 milliarder også i år. Hovedfokus for 2015 vil være å få gjennomført salget av Philip Pedersens vei 1 og Robsrudskogen 15. Videre vil forvalter har sterkt fokus på å få redusert ledigheten i selskapets gjenværen eiendom på Karihaugen, samt å gjennomføre kostnadsbesparende tiltak på driftssiden. Selskapet eiendom p Karihaugen vil også søkes solgt i løpet av Det eventuelle salget av selskapets eiendommer i Philip Pedersens vei 1 og Robsrudskogen 15, som er planlagt gjennomført i første halvår 2015, vil gi Nordisk Areal Invest AS en meget god likviditet som i hovedsak vil benyttes til utdeling til aksjonærene. Oslo, 20. mai

9 Nordisk Areal Invest AS - konsern Endringer i konsernets egenkapital (Tall i NOK 1 000) KONSERNREGNSKAP 2014 Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Endret prinsipp utsatt skatt Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Utbetalt utbytte av innskutt kapital Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Annen egenkapital som ikke er resultatført omfatter omregningsdifferanser. 9

10 Nordisk Areal Invest AS - konsern Endringer i konsernets egenkapital (Tall i NOK 1 000) Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Endret prinsipp utsatt skatt Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Utbetalt utbytte av innskutt kapital Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Annen egenkapital som ikke er resultatført omfatter omregningsdifferanser. Notene 1-21, på sidene 5-33 er en integrert del av regnskapet 10

11 Nordisk Areal Invest AS - konsern Endringer i konsernets egenkapital (Tall i NOK 1 000) Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Endret prinsipp utsatt skatt Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Utbetalt utbytte av innskutt kapital Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Annen egenkapital som ikke er resultatført omfatter omregningsdifferanser. Notene 1-21, på sidene 5-33 er en integrert del av regnskapet 11

12 Nordisk Areal Invest AS - konsern Endringer i konsernets egenkapital (Tall i NOK 1 000) Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Endret prinsipp utsatt skatt Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Note Aksje Overkurs Annen EK Opptjent Sum kapital ikke resultatført EK Egenkapital Utbetalt utbytte av innskutt kapital Årsresultat Utvidet resultatregnskap Omregningsdifferanser Sum utvidet resultat Årets totalresultat Egenkapital Annen egenkapital som ikke er resultatført omfatter omregningsdifferanser. Notene 1-21, på sidene 5-33 er en integrert del av regnskapet 12

13 Note 1 Generell informasjon Nordisk Areal Invest AS har som formål å investere i eiendom gjennom datterselskapet Nordisk Areal I AS. Nordisk Areal I AS har en portefølje av næringseiendommer, med et totalt areal på kvadratmeter pr. utgangen av Selskapet kan investere i ulike segmenter av næringseiendom (kontor, handel, kombinasjon/lager, hotell, utviklingsprosjekter og annen næringsvirksomhet) i ulike geografiske områder for å oppnå diversifisering av risiko. Ved utgangen av 2014 har selskapet to kontoreiendommer i Oslo området og ett kombinasjonsbygg (kontor/lager) i Oslo-området. Risiko knyttet til leietakere, bygninger og områder er således diversifisert gjennom investeringer i ulike geografiske områder og med god bredde i type leietakere. Forretningsførsel og eiendomsforvaltning er satt bort til profesjonell forvalter. Nordisk Areal I AS vil tilstrebe en middels til høy belåningsgrad. Det er investert i eiendom med relativt kort gjenværende løpetid på leiekontraktene. Forvalteren er incentivert til å videreutvikle eiendomporteføljen for å oppnå best mulig avkastning. Nordisk Areal Invest AS er registrert og hjemmehørende i Oslo. Note 2: Regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet på samme måte i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet fremgår av beskrivelsen. 2.1 Rammeverket for regnskapsavleggelsen Konsernregnskapet til Nordisk Areal Invest AS er utarbeidet i samsvar med internasjonale regnskapsstandarder (IFRS), som er godkjent av EU og er obligatoriske for årsregnskap som avlegges pr Konsernregnskapet er basert på et modifisert historisk kost prinsipp. Avvikene gjelder i hovedsak investeringseiendom til virkelig verdi og finansielle eiendeler og forpliktelser (herunder derivater) til virkelig verdi over resultatet. Utarbeidelsen av regnskaper i samsvar med IFRS krever bruk av estimater. Videre krever anvendelsen av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder med stor grad av skjønnsmessige vurderinger, høy kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for regnskapet er beskrevet i note 4. Konsernregnskapet er avlagt under forutsetningen om fortsatt drift Nye og endrede standarder implementert med virkning for regnskapsåret 2014: IAS 1 Presentasjon av finansregnskap er implementert og medfører at poster i utvidet resultat er delt inn i to kategorier, de som senere omklassifiseres over resultatet og de som ikke gjør det. Endringen har bare påvirket presentasjonene av postene. IFRS 13 Måling av virkelig verdi er implementert. Implementeringen har ikke medført endringer i forhold til vurderinger av eiendeler og forpliktelser for selskapet. Vedtatte IFRS-er og IFRIC-er med framtidig ikrafttredelsestidspunkt: Konsernet har ikke valgt tidliganvendelse av noen nye eller endrede IFRSer eller IFRIC-fortolkninger. Under følger en oversikt over endringer som vil være aktuelle for konsernet: Standard, endring eller fortolkning IFRS 1 Førstegangs anvendelse av International Financial Reporting Standards (Oppdateringer syklus) Årlig forbedringsprosjekt ( syklus). Oppdateringer av IFRS 1, IFRS 3, IFRS 8, IFRS 13, IAS 16, IAS 24, IAS 38 Årlig forbedringsprosjekt ( syklus). Oppdateringer av IFRS 3, IFRS 13, IAS 40 Ikrafttredelse Obligatorisk ikrafttredelse fra 1. juli 2014 Obligatorisk ikrafttredelse fra 1. juli 2014 Obligatorisk ikrafttredelse for regnskap som begynner 1. juli 2014, eller senere 13

14 2.2 Konsolideringsprinsipper og virksomhetssammenslutninger Datterselskaper er alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse over finansielle og driftsmessige prinsipper. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie (direkte eller indirekte) av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital i et selskap. Effekten av eventuelle opsjoner eller andre avtaler som medfører at konsernet blir i stand til å styre finansielle og operasjonelle retningslinjer vurderes også. Datterselskaper inngår i konsernregnskapet fra det tidspunkt konsernet oppnår kontroll over selskapet. Datterselskap inngår i konsernregnskapet frem til konsernet mister kontrollen over selskapet. 2 svenske selskaper er utelatt fra konsolideringen på grunn av uvesentlighet. Kjøp av datterselskaper / virksomhetskjøp Kjøp av selskaper eller annen virksomhet som tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning blir regnskapsført etter oppkjøpsmetoden. Transaksjonskostnader forbundet med oppkjøp av virksomhet resultatføres når de påløper. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi på tidspunktet konsernet oppnår kontroll. Utsatt skatt beregnes på forskjellen mellom virkelig verdi og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld. Goodwill beregnes som forskjellen mellom netto eiendeler (virkelig verdi på eiendeler og gjeld inkl. utsatt skatt) og summen av vederlaget, tidligere eierandeler vurdert til virkelig verdi. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. Kjøp av selskaper som ikke anses som virksomhetskjøp Kjøp av selskaper som ikke inkluderer tilstrekkelig aktivitet til å anses som en virksomhet, behandles som kjøp av eiendeler. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det beregnes ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår ved førstegangsinnregning av kjøp. Dette vil typisk gjelde ved kjøp av investeringseiendommer i konsernet. Salg av datterselskaper Ved salg av datterselskap medtas inntekter og kostnader frem til dato for overføring av kontroll og virkelig verdi på dette tidspunktet blir resultatført mot vederlag ved salg. Transaksjonskostnader knyttet til salget inngår også i posten gevinst ved salg av eiendommer. Eiendommer som er i en salgsprosess reklassifiseres i balansen til omløpsmidler. Eliminering av transaksjoner ved konsolidering Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert intern fortjeneste og urealiserte gevinster og tap er eliminert. 2.3 Segmentinformasjon Driftssegmenter rapporteres på samme måte som ved intern rapportering til selskapets øverste beslutningstaker. Selskapets øverste beslutningstaker, som er ansvarlig for allokering av ressurser til og vurdering av inntjening i driftssegmentene, er definert som konsernledelsen. 2.4 Valuta Konsernet presenterer sitt regnskap i NOK, som også er morselskapets funksjonelle valuta. Hvert selskap i konsernet definerer sin egen funksjonelle valuta. Funksjonell valuta er den valutaen i de økonomiske omgivelsene som selskapet operer i. Utenlandsk valuta er annen valuta en den funksjonelle valutaen for den aktuelle enheten. Transaksjoner i utenlandsk valuta bokføres i funksjonell valuta til valutakurs på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til valutakurs på balansedagen. Alle effekter av valutaomregninger resultatføres dersom de ikke inngår som den del av nettoinvestering i utenlandsk enhet. Eiendeler og gjeld i utenlandske virksomheter/enheter omregnes til presentasjonsvalutaen med bruk av den gjeldende valutakursen på balansedagen, resultatposter knyttet til disse enhetene er omregnet til med gjennomsnittlig kurs pr kvartal. Omregningsdifferanse som oppstår i forbindelse med omregningen innregnes i andre inntekter og kostnader. Ved avhending av utenlandsk virksomhet, resultatføres det akkumulerte beløp som er ført over egenkapital som er knyttet til den spesifikke virksomheten. 14

15 2.5 Investeringseiendom Eiendom som holdes med formål å motta leieinntekter, verdistigning eller begge deler klassifiseres som investeringseiendom. Investeringseiendom inkluderer også eiendom under utvikling for fremtidig anvendelse som investeringseiendom Investeringseiendommer blir initialt innregnet til kostpris inkludert transaksjonskostnader. Transaksjonskostnader omfatter dokumentavgift, honorar for juridiske tjenester og provisjoner for å få eiendommen i den tilstanden som er nødvendig for at den skal kunne driftes. Balanseført verdi inkluderer også kostnaden ved å erstatte deler av en eksisterende investeringseiendom på det tidspunkt hvor kostnaden er påløpt og om vilkårene for balanseføring er oppfylt. Etter førstegangsinnregning bokføres investeringseiendommen til virkelig verdi. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi innregnes i resultatet når de oppstår. Etterfølgende utgifter knyttet til investeringseiendom balanseføres dersom det er sannsynlig at de vil medføre økonomiske fordeler fra investeringseiendommen og kostnadene kan måles pålitelig. Utgifter til drift og vedlikehold av investeringseiendom kostnadsføres løpende. Investeringseiendommer fraregnes når de er avhendet eller er permanent ute av drift og det ikke forventes noen økonomisk fordel ved en avhending. All gevinst eller tap ved avgang eller avhending innregnes i resultatregnskapet i avhendingsåret. Gevinst eller tap ved avhending av investeringseiendommen er fastsatt som differansen mellom netto salgssum og balanseført verdi av eiendelen i det foregående årsregnskapet, korrigert for resultat i perioden frem til avhendingsdato. 2.6 Finansielle eiendeler Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: til virkelig verdi over resultatet og utlån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av hensikten med eiendelen. Ledelsen klassifiserer finansielle eiendeler ved anskaffelse. Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet: Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet er finansielle eiendeler holdt for handelsformål. En finansiell eiendel klassifiseres i denne kategorien dersom den primært er anskaffet med henblikk på å gi fortjeneste fra kortsiktige prissvingninger. Derivater klassifiseres som holdt til handelsformål, med mindre de er en del av en sikring. Eiendeler i denne kategorien klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. Utlån og fordringer: Utlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater og som har faste eller bestembare betalinger, og som ikke omsettes i et aktivt marked. De klassifiseres som omløpsmidler, med mindre de forfaller mer enn 12 måneder etter balansedagen. I så fall klassifiseres de som omløpsmidler. Utlån og fordringer klassifiseres som kundefordringer og andre fordringer i balansen. Regnskapsføring og måling Vanlige kjøp og salg av investeringer regnskapsføres på avtaletidspunktet, som er den dagen konsernet forplikter seg til å kjøpe eller selge eiendelen. Alle finansielle eiendeler som ikke regnskapsføres første gang til virkelig verdi over resultatet, balanseføres første gang til virkelig verdi med tillegg av transaksjonsutgifter. Finansielle eiendeler som føres til virkelig verdi over resultatet regnskapsføres ved anskaffelsen til virkelig verdi og transaksjonsutgiftene resultatføres. Investeringer fjernes fra balansen når rettighetene til å motta kontantstrømmer fra investeringen opphører eller når disse rettighetene er blitt overført og konsernet i hovedsak har overført all risiko og hele gevinstpotensialet ved eierskapet. Gevinst eller tap fra endringer i virkelig verdi av eiendeler klassifisert som finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet, inkludert renteinntekt og utbytte, medtas i resultatregnskapet under finansinntekter (finanskostnader) i den perioden de oppstår. Kundefordringer Kundefordringer består av fordringer på leietakere av utleieeiendommer. Kundefordringene måles til virkelig verdi ved første gangs balanseføring. Ved etterfølgende måling vurderes kundefordringene til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket avsetning for inntruffet tap. Tap på kundefordringer og andre fordringer regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives. Avsetningen utgjør forskjellen mellom pålydende og gjenvinnbart beløp, som er nåverdien av forventede kontantstrømmer, diskontert med effektiv rente. Endringer i avsetningen resultatføres som andre eiendomsrelaterte kostnader. 15

16 2.7 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd, andre kortsiktige, lett omsettelige investeringer med maksimum tre måneders opprinnelig løpetid. 2.8 Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon i mottatt vederlag i egenkapitalen. 2.9 Leverandørgjeld Leverandørgjeld er forpliktelser til å betale for varer eller tjenester som er levert fra leverandørene til den ordinære driften. Leverandørgjeld er klassifisert som kortsiktig dersom den forfaller innenfor et tidsperspektiv på ett år. Dersom dette ikke er tilfelle klassifiseres den som langsiktig. Leverandørgjeld måles til virkelig verdi ved første gangs balanseføring. Ved senere måling vurderes leverandørgjeld til amortisert kost ved bruk av den effektive rente metode Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag av transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid Betalbar skatt og utsatt skatt Skattekostnaden består av betalbar skatt og utsatt skatt. Skatt blir resultatført, bortsett fra når den relaterer seg til poster som er ført mot utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Hvis dette er tilfellet, blir skatten også ført mot utvidet resultat eller direkte mot egenkapitalen. Det er ved bruk av gjeldsmetoden beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld. Dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en virksomhetssammenslutning, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat, blir den ikke balanseført. Ved etterfølgende verdiøkninger utover eventuelle påkostninger oppstår midlertidige forskjeller som gir grunnlag for utsatt skatt. Verdinedgang som resulterer i midlertidige forskjeller som ligger innenfor unntaksbeløpet for førstegangsbalanseføring av utsatt skatt medfører ikke balanseføring av utsatt skatt før verdien faller under skattemessig kostpris. Utsatt skatt fastsettes ved bruk av skattesatser og skattelover som er vedtatt eller i det alt vesentlige er vedtatt på balansedagen, og som antas å skulle benyttes når den utsatte skattefordelen realiseres eller når den utsatte skatten gjøres opp. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de skattereduserende midlertidige forskjellene kan utnyttes. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Utsatt skattefordel og utsatt skatt skal motregnes dersom det er en juridisk håndhevbar rett til å motregne eiendeler ved betalbar skatt mot forpliktelser ved betalbar skatt, og utsatt skattefordel og utsatt skatt gjelder inntektsskatt som ilegges av samme skattemyndighet for enten samme skattepliktige foretak eller forskjellige skattepliktige foretak som har til hensikt å gjøre opp forpliktelser og eiendeler ved betalbar skatt netto Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger for miljømessige utbedringer, restrukturering og rettslig krav når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følger av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av sikkerhet. I tilfeller hvor det foreligger flere forpliktelser av samme natur, fastsettes sannsynligheten for at forpliktelsene vil komme til oppgjør ved å vurdere forpliktelser av denne typen under ett. Det gjøres derfor en avsetning selv om sannsynligheten for oppgjør knyttet til det enkelte forhold kan være lav. 16

17 Avsetninger måles til nåverdien av forventede utbetalinger for å innfri forpliktelsen. Det benyttes en diskonteringssats før skatt som reflekterer nåværende markedssituasjon og risiko spesifikk for forpliktelsen. Økningen i forpliktelsen som følge av endret tidsverdi føres som finanskostnad Inntektsføring Leieinntekter vurderes til virkelig verdi, netto etter fradrag for merverdiavgift, rabatter og avslag. Konserninternt salg elimineres. Leieinntektene resultatføres i takt med utleieperioden. Inntekt fra utbytte resultatføres når rett til å motta betaling oppstår Utbytte Utbyttebetalinger til morselskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. 17

18 Note 3: Finansiell risikostyring Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. Konsernets overordnede risikostyring tar utgangspunkt i kapitalmarkedets uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere potensielle negative effekter på konsernets finansielle resultat. Konsernet har benyttet finansielle derivater for å sikre seg mot visse risikoer. Risikostyringen for konsernet ivaretas i overensstemmelse med retningslinjer gitt av styret. Valutarisiko Konsernet opererer bare i Norge, og er ikke lenger eksponert for valutarisiko. Renterisiko Konsernets renterisiko er knyttet til langsiktige lån, inkludert rentebærende lån som forfaller innen 1 år. Lån med flytende rente medfører en renterisiko for konsernets kontantstrøm. Fastrentelånet utsetter konsernet for renterisiko i forbindelse med vurdering av virkelig verdi. Konsernets retningslinjer for finansiering av den norske eiendomsporteføljen tilsier at minimum 65 % av lånene skal være fastrentelån. Pr var 100 % av lånene fastrentelån (MNOK 400), mot 73 % i Konsernet styrer renterisikoen ved hjelp av renteswapper. Renteswappene er inngått for å oppnå en tilfredsstillende blanding av eksponering for fast og flytende rente innenfor konsernets retningslinjer. Prisrisiko Konsernet er eksponert for prisrisiko i forbindelse med endring av leienivå med utløp av leiekontrakter samt endring av eiendomsverdier som følge av fluktuasjoner i inflasjonsnivå og andre makroøkonomiske størrelser. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg i hovedsak til leietakernes betalingsevne. Konsernet er opptatt av å begrense antall leiekontrakter som misligholdes og tilstreber en portefølje med solide leietakere. Det alt vesentlige av leieinntekter betales forskuddsvis pr. kvartal. Det er utarbeidet rutiner for innhenting av garantier knyttet til det enkelte leieforhold. Opplysninger om kundefordringer er gitt i note 10. Likviditetsrisiko Styring av likviditetsrisiko innebærer å vedlikeholde en tilstrekkelig beholdning av likvider, samt å ha finansieringsmuligheter i form av tilstrekkelig sikre trekkrettigheter. Konsernets likviditetsreserve og kontantbeholdning overvåkes gjennom rullerende prognoser basert på forventet kontantstrøm. Konsernet har et minimumskrav til likviditetsreserven på TNOK Forfallsanalyse for konsernets lån og annen gjeld: 31. desember 2014 <1 år 1-2 år 2-5 år Over 5 år Tall i NOK Banklån Annen korts. gjeld Sum desember 2013 <1 år 1-2 år 2-5 år Over 5 år Tall i NOK Banklån Leverandørgjeld Sum Beløpene i tabellen er nominelle kontraktsfestede kontantstrømmer. Derivater er ikke inkludert, utenom påløpte renter. 18

19 Risiko knyttet til kapitalforvaltning Selskapets mål vedrørende kapitalforvaltningen er å trygge fortsatt drift for å sikre avkastning for eierne og andre interessenter og opprettholde en optimal kapitalstruktur for å redusere kapitalkostnadene. For å bedre kapitalstrukturen kan selskapet justere nivået på utbytte til aksjonærene, tilbakebetale kapital til aksjonærene, utstede nye aksjer eller selge eiendeler for å tilbakebetale lån. På samme måte som for andre selskaper i bransjen overvåkes kapitalforvaltningen med utgangspunkt i nivået på gearingen i selskapet. Fremmedkapitalgraden beregnes ved at netto gjeld deles på totalkapitalen. Netto gjeld er kalkulert ved å ta total gjeld inkludert lån, leverandørgjeld og annen gjeld minus kontanter og kontantekvivalenter. Totalkapitalen er kalkulert ved å ta total egenkapital pluss netto gjeld. Fremmedkapitalgrad per 31. desember 2014 og 31. desember 2013 er vist under: Sum gjeld Kontanter og kontantekvivalenter Netto gjeld Total egenkapital Total kapital Andel gjeld i % Konsernet har tilstrebet en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i prosjektet. Etter flere salg med delvis innfrielse av lån vil en lavere fremmedkapitalgrad måtte aksepteres. 19

20 Note 4: Vurdering av virkelig verdi og viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger Konsernet har benyttet seg av renteswapper for å sikre eksponeringen mot renterisiko som oppstår gjennom operasjonelle, finansielle og investeringsaktiviteter. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til kostpris. I etterfølgende perioder vurderes finansielle instrumenter til virkelig verdi. Virkelig verdi er fastsatt med bakgrunn i markedspriser mottatt fra finansinstitusjoner. Gevinst eller tap ved revurdering til virkelig verdi resultatføres. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi fastsettes ved at minst to uavhengige takstmenn foretar verdivurderinger av eiendomsmassen og deretter brukes gjennomsnitt. Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer, inklusive forventninger om fremtidige hendelser. Konsernet utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden. Regnskapsestimater kan avvike fra de faktiske resultater, men de er basert på beste skjønn på tidspunkt for regnskapsavleggelsen. Viktige estimater og vurderinger som kan gi vesentlig justering av balanseført verdi, er omtalt nedenfor. Når det gjelder beregning av virkelig verdi på finansielle instrumenter vises det til note 8. Investeringseiendommer Ved vurdering av virkelig verdi på investeringseiendommer er avkastningskravet, og det man legger til grunn for det valgte nivået, helt sentralt. Avkastningskravet knyttet til verdifastsettelsen av konsernets eiendomsmasse tar utgangspunkt i den enkelte eiendoms fremtidige estimerte kontantstrøm, neddiskontert med individuelle, risikojusterte avkastningskrav avhengig av beliggenhet, standard, utleiegrad, leietakers soliditet og gjenværende leietid. For å reflektere ulik risikopremie i ulike deler av kontantstrømmene, er avkastningskravet (diskonteringsrenten) bygd opp slik at det brukes forskjellige diskonteringssatser for inntekter og kostnader. Inntekter fra løpende leieforhold er diskontert med et avkastningskrav som primært tar hensyn til leietakers soliditet. Det er benyttet diskonteringsrenter på hhv. 4,50 %, 5,75 % og 8,50 % p. a for leietakere hvis soliditet er bedømt som A, B eller C. Inntekter fra leietakere etter fornyelse av kontraktene er diskontert med en rentesats som reflekterer risiko forbundet med re-utleie av de forskjellige eiendommene. Denne diskonteringsrenten varierer for eiendommene mellom 8,63 % og 10,75 %. Restverdi ved utløpet av analyseperioden er beregnet via en Exit Yield som er satt ut fra eiendommenes generelle salgbarhet, og benyttet på netto leie i påfølgende år. Restverdien er diskontert med en diskonteringsrente som også står i forhold til risiko og andre faktorer av betydning. Fremtidig leie er basert på en vurdering av markedsleie. I utgangspunktet er denne bare justert med generell inflasjon frem til det året da leien skal fornyes. Det forutsettes dermed ingen eksplisitt realvekst i leiene. Potensialet for sterkere (evt. svakere) markedsutvikling er imidlertid bakt inn i avkastningskravet og Exit Yield for eiendommen. Kostnader er basert på erfaringer med det kostnadsnivået en eventuell kjøper vil kalkulere med, gitt dagens marked. I dag benytter flere investorer lavere kostnadsprognoser enn det som historisk er påløpt på eiendommene. Det tas også hensyn til avkastningskrav som er oppnådd ved kjente eiendomstransaksjoner. Gjennomsnittlig implisitt yield på selskapets eiendomsmasse er på 7,3 %. Sensitiviteten ved vurdering av virkelig verdi på investeringseiendom påvirkes i stor grad av forutsetningene på yield, rentenivå, markedsleie og kostnadsnivå på eiendommene. Tabellen nedenfor viser eksempler på hvordan endringer i disse variablene ville påvirket verdiene på eiendommene pr , under forutsetning av at alle andre faktorer er uendret. Variabler Endring Verdiendring Exit yield + 0,25 % MNOK - 12 Diskonteringsrente + 0,25 % MNOK - 14 Markedsleie + 10, % MNOK 60 Driftskostnad +NOK 25 pr kvm MNOK