Kongsberg kommune - gnr 104/78 - del av Heistadmoen - klage på avslag om bruksendring og dispensasjon

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2014/7282 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Fredrik Harvik Thoresen Kongsberg kommune Postboks Kongsberg Innvalgstelefon: Kongsberg kommune - gnr 104/78 - del av Heistadmoen - klage på avslag om bruksendring og dispensasjon VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Kongsberg kommunes vedtak av 25. august Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 29. oktober Sakens bakgrunn Fylkesmannen har tidligere behandlet søknad om bruksendring og dispensasjon til boligformål for den samme eiendommen. Kommunen hadde da godkjent søknaden midlertidig i to år. Fylkesmannen omgjorde imidlertid vedtaket 3. desember 2013 og avslo søknad om bruksendring og dispensasjon til boligformål. Denne saken gjelder søknad datert 2. mai 2014 fra Arkitekthuset Knut H Knudtsen AS, på vegne av KC Invest AS, om bruksendring. Det er søkt om dispensasjon fra formål, plankrav og byggteknisk forskrift i forbindelse med bruksendring av bygninger fra militært formål til næringsformål (hotell) på eiendommen gnr. 104 bnr. 78 i Kongsberg kommune. Hovedforskjellen mellom den forrige søknaden og nåværende søknad er at det skal etableres næring/hotell og ikke boliger. Det skal åpnes kafeteria som tilbyr frokost. Det skal videre etableres resepsjon som er betjent 24/7 for døgnleie. Det skal også være betjening for stell som skifte av sengetøy og vask av alle rom. Ingen skal ha permanent adresse på byggene, og hovedkundene blir bedrifter og tilreisende arbeidere. Rommene skal leies ut på kortvarig basis. Utvalg for miljø og utvikling avslo søknaden i møte 25. august Vedtaket er påklaget av advokat Bendik Falch-Koslung, på vegne av KC Invest AS, i brev av 23. september Klagen er i det vesentligste begrunnet med at: Det er ikke nødvendig med bruksendringstillatelse for den bruk det nå er søkt om Den sivile bruken KC Invest har iverksatt er svært lik tidligere bruk Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: Fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 8 Situasjonen er fullt ut parallell med situasjonen i Rt Vangen eiendom Retten til eiendom i EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 blir krenket Dagens bruk faller inn under alternativet aktivitetspark med overnatting, som nevnt i planens 1.31 Vedtaket er ugyldig som følge av inhabilitet Det foreligger usaklig forskjellsbehandling sammenlignet med Kongsberg Aktivitetspark Vedtaket er grovt urimelig siden eiendommen ikke kan benyttes til annet enn militær bruk Klagen ble behandlet av Utvalg for miljø og utvikling 27. oktober 2014, som ikke tok den til følge. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. Kommunal og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannen har tidligere gjennomført befaring av eiendommen. Fylkesmannens merknader Bruksendring er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav d). Det er søkt om bruksendring av eksisterende bygninger fra militært formål (forlegninger/hybler) til næringsformål, hotell. Søknaden gjelder utleie av til sammen 76 små enheter fordelt på fem bygninger. Bygningene har høy teknisk standard. Det er videre avsatt 90 parkeringsplasser. Utearealene er i overkant av 50 kvm til hver utleieenhet. I tillegg er det avsatt plass til kvartalslekeplass, sand-, lek- og ballbinge. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel for , vedtatt av kommunestyret 2. desember 2009, er eiendommen avsatt til erverv fremtidig, etter at eiendommen ble solgt av forsvaret. Etter planbestemmelsene 2.9 skal det aktuelle området benyttes til aktivitetspark m/overnatting, kurs, kontorvirksomhet og lett industri. Det fremgår videre av planbestemmelsene 1.1 at det generelle plankravet også gjelder bruksendring. Det er søkt om dispensasjon for disse forholdene siden tiltaket er i strid med bestemmelsene. Det er også søkt om dispensasjon fra byggteknisk forskrift 13-5 (radonsperre), 14-3 (energitiltak) og 14-4 (energirammer). Fylkesmannen kan ikke se at det er grunnlag for å skille mellom de ulike bygningene når det gjelder spørsmålet om det foreligger søknadsplikt som bruksendring eller dispensasjon.

3 Side 3 av 8 Forholdet til saken i Persaunet leir Vangen eiendom Fylkesmannen har merket seg advokat Falch-Koslung sin argumentasjon om at det ikke foreligger en søknadspliktig bruksendring. Essensen i argumentasjonen er at KC Invest sin bruk er svært lik den bruk som har vært av forsvaret. Det hevdes at situasjonen i denne saken er fullt ut parallell med det som var situasjonen i Rt Vangen eiendom. Etter Fylkesmannens syn er det fortsatt flere forhold i nærværende klagesak som skiller seg fra saken i Persaunet leir. Vi viser i denne forbindelsen til vårt vedtak av 3. desember 2013, og vil spesielt trekke frem forholdene nedenfor. Når det gjelder faktiske forhold var eiendommen i Persaunet leir regulert til boligformål. Nærværende eiendom er uregulert, men i kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til erverv. Det gjelder i tillegg et plankrav. Da eiendommen ble tillatt fradelt 24. juni 2009 ble det gitt midlertidig dispensasjon fra plankravet i to år frem til 23. juni Når det gjelder rettslige forhold reguleres nærværende sak av ny plan- og bygningslov av 27. juni Saken fra Persaunet leir ble avgjort etter plan- og bygningsloven av 14. juni Byggesaksforskriften av 26. mars , som presiserer når det foreligger bruksendring, kommer til anvendelse i saken. Som det fremkommer av veiledningen til bestemmelsen, anser Kommunal- og regionaldepartementet at dommen fra Persaunet leir bygger på en uriktig rettsforståelse. Det er forutsatt at bygningsmyndighetene legger gjeldende veiledninger til grunn for sin saksbehandling. Vi viser også i denne forbindelsen til vårt forrige vedtak 3. desember Fylkesmannen kan fortsatt ikke se at det er grunn til å hevde at situasjonen i denne saken er fullt ut parallell med det som var situasjonen i saken om Persaunet leir, slik klager hevder. Både den faktiske og den rettslige situasjonen er etter Fylkesmannens syn annerledes i denne saken. Etter Fylkesmannens syn må det vurderes konkret om brukens karakter endrer seg på en måte som berettiger behov for offentlig kontroll. Om tiltaket er avhengig av tillatelse og/eller dispensasjon Utgangspunktet for vurderingen er pbl bokstav d) og byggesaksforskriften 2-1 bokstav b) som lyder (delvis gjengitt): «Bruksendring er søknadspliktig dersom ( ) b. endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser ( ) Fylkesmannen legger således til grunn at det er tilstrekkelig for at det foreligger en søknadspliktig bruksendring at endret bruk kan påvirke de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Det trenger ikke skje en endring i selve formålet med bruken, også endret bruk under samme formål er søknadspliktig. Dette fremgår også av uttalelse fra Sivilombudsmannen sak der Sivilombudsmannen konkluderte med at det var søknadspliktig bruksendring å endre en tomannsbolig til hybler. Vi vil derfor i det følgende se

4 på om endringen i bruken tilsier at det er et behov for bygningsmyndighetenes nærmere vurdering. Side 4 av 8 De aktuelle bygningene på Heistadmoen er tidligere benyttet som militærforlegninger. Den faktiske bruken har vært til boliger for ansatte i forsvaret. Den nye bruken skal være næring/hotell, med hybler og leiligheter som først og fremst skal leies ut til ukependlere. Bruken endrer seg således fra bygninger med militært formål til bygninger med næringsformål, hotell. Da eiendommen ble fradelt i 2009 var området båndlagt for forsvaret i dagjeldende arealdel til kommuneplanen. Det ble gitt midlertidig dispensasjon fra plankravet i forbindelse med fradelingen. Når det nå skal etableres næringsvirksomhet i form av hotell på eiendommen, er det ut i fra sakens forhistorie naturlig at dette skjer ved utarbeidelse av reguleringsplan. Det er etter vårt syn behov for at den nye bruken må vurderes og avklares nærmere av bygningsmyndighetene. Kongsberg kommune har stort sett vist til vurderingen i vårt vedtak 3. desember Vi er enig med kommunen i at den bruken det nå er søkt om, i realiteten er ganske lik den bruken som tidligere er avslått. Det er imidlertid enkelte forskjeller. Bygningene skal ikke lenger fungere som regulære boliger, men mer som leilighetshotell. Bruken skal være til næringsformål. Det sentrale for spørsmålet er om endring av bruken berører de formål plan- og bygningslovgivningen søker å ivareta. Ut ifra den presiseringen som er gjort i ny byggesaksforskrift, fremgår det at terskelen for når kommunen kan kreve søknad om bruksendring ikke skal være særlig høy. Fylkesmannen anser at det er flere forhold som bør vurderes av bygningsmyndighetene i denne saken. I tillegg til arealbruken (næring/hotell), kan det være behov for å vurdere brannsikkerhet, rømningsforhold m.v. Utleievirksomheten vil med stor sannsynlighet medføre en økning av trafikken til og fra eiendommen. Forholdene til bilister, gående og syklende må vurderes, i tillegg til tilgang til kollektiv transport. Det må spesielt vurderes om bygningsmassen, og eiendommens beliggenhet/beskaffenhet, gjør den egnet til hotellvirksomhet. Det vil også være aktuelt å vurdere forholdet til tilgjengelighet, universell utforming med videre. Videre må forholdet til den militære aktiviteten, herunder støy, i området vurderes nærmere. Etter en gjennomgang av sakens faktiske og juridiske sider slutter Fylkesmannen seg til kommunens vurderinger av at det foreligger en søknadspliktig bruksendring i denne saken. Bruksendring utløser krav om reguleringsplan, jf. planbestemmelsene 1.1. Fylkesmannen er enig med kommunen i at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet, og slik dispensasjon er også omsøkt.

5 Grunnlaget for dispensasjon Fylkesmannen vil først vurdere forholdene til kommuneplanen og om vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Side 5 av 8 Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra plan dersom hensynene bak planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt ved dispensasjonsvurderingen. Søknaden om dispensasjon er hovedsakelig begrunnet med at: Næring er i samsvar med kommunedelplanen Søknaden er tilpasset forsvarets tidligere klage og er justert etter kommuneplanen Dersom bygningsmassen blir stående ubrukt, vil det være det samme som økonomisk ruin for eier, og det vil også medføre forfall av bygningsmassen Kjøper fikk ikke vite at eiendommen måtte reguleres før bruk, noe som er en grunnleggende uhyrlighet for handelen i 2009 Saken viser et påtakelig overgrep mot en privat kjøper fra det offentliges side Bygningene har høy teknisk standard og at behovet for små utleieenheter i området er stort Vurdering av om vilkårene i pbl er oppfylt Fylkesmannen vil først vurdere spørsmålet om dispensasjon fra plankravet. Fylkesmannen forstår søknaden slik at den gjelder varig dispensasjon fra plankravet. Etter Fylkesmannens syn vil en slik dispensasjon medføre at hensynet bak plankravet i arealdelen blir vesentlig tilsidesatt. Mye av hensynet bak plankravet er å sikre bred og helhetlig vurdering av arealbruken av området, samt sikre medvirkning i beslutningsprosessen. Disse hensynene blir ikke ivaretatt dersom det gis varig dispensasjon. Dersom det eventuelt gis midlertidig dispensasjon med vilkår om at det utarbeides reguleringsplan, anser Fylkesmannen under tvil at hensynene bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det er imidlertid verdt å merke seg at det er gitt midlertidig dispensasjon fra plankravet tidligere, uten at det har resultert i noen reguleringsplan for eiendommen. Fylkesmannen anser at det er et reelt behov for at det utarbeides reguleringsplan for eiendommen, som bl.a. tar stilling til bruken av arealene med videre. Ikke minst tilsier sakens forhistorie, med både fradeling på dispensasjon og tidligere behandling av Fylkesmannen, at det bør utarbeides en reguleringsplan. Dette har vært intensjonen helt siden eiendommen opprinnelig ble fradelt. Under denne forutsetningen skal det mye til for å dispensere fra

6 Side 6 av 8 plankravet i denne saken, og vi anser at en eventuell dispensasjon medfører ulemper i forhold til at sentrale hensyn med en planprosess ikke vil bli ivaretatt. Da eiendommen ble benyttet til militært formål hadde beboerne sin arbeidsplass på stedet. Dagens leietakere vil stort sett måtte pendle til sin arbeidsplass andre steder. Vi anser således at tiltaket vil medføre endringer i trafikksituasjonen. Ut i fra overordnede transport- og miljøhensyn anser Fylkesmannen det som lite ønskelig med et leilighetshotell så langt fra Kongsberg sentrum. Adgangen til kollektivtransport for beboerne er heller ikke tilfredsstillende. Videre er forholdet til den militære aktiviteten i området best egnet til å avklares gjennom en reguleringsplan. Hensynet til samfunnssikkerhet og beredskap taler for at arealbruken av området må avklares gjennom ordinær planprosess med høring og medvirkning, og ikke ved dispensasjon. Når det gjelder de fordelene som er trukket frem av søker, er disse først og fremst av økonomisk karakter. Dette er ikke forehold som er nevneverdig relevant etter plan- og bygningsloven. Dersom det ble gitt mangelfulle opplysninger ved salget, er heller ikke dette et forhold som kan tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen. Dette er et privatrettslig forhold som reguleres av avhendingsloven. Fylkesmannen vil imidlertid bemerke at det generelt må forventes at en kjøper av en slik eiendom undersøker den reguleringsmessige situasjonen, før kjøp inngås. Fylkesmannen kan heller ikke se at behovet for små utleieenheter, eller ønsket om å forhindre forfall, tilsier at det bør dispenseres fra plankravet. At bygningsmassen har en god standard er ikke et argument for dispensasjon, men dette er snarere en forutsetning for en eventuell dispensasjon. Om bruken er i samsvar med arealformålet eller ikke er heller ikke relevant for vurderingen av om det skal dispenseres fra plankravet. Slik saken nå står, anser Fylkesmannen for øvrig at det ikke er nødvendig for oss å ta endelig stilling til om bruken er i samsvar med formålet eller ikke. Etter en samlet vurdering er det Fylkesmannens konklusjon at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Vi viser i tillegg til kommunens vurderinger, som vi i det vesentligste tiltrer. Det er dermed ikke adgang til å treffe vedtak om dispensasjon i denne saken. Vilkårene i pbl er etter Fylkesmannens syn ikke oppfylt, og søknaden om dispensasjon fra plankrav avslås. Siden Fylkesmannen er kommet til at dispensasjonssøknaden avslås, må også tillatelsen til bruksendring avslås, da denne er i strid med gjeldende arealplan, jf. pbl. 1-6 annet ledd og Fylkesmannen ser ikke grunn til å ta stilling til om det kan gis dispensasjon fra formål eller tekniske krav, siden det ikke gis dispensasjon fra plankravet. Fylkesmannen anser at det er nødvendig med ordinær planprosess for å avklare arealbruken i området, før bygningene eventuelt kan tas i bruk som næring, hotell. Fylkesmannen understreker at vi kun har tatt stilling til selve dispensasjonsspørsmålet, og ikke den fremtidige planprosessen. Denne følger ordinær saksgang med medvirkning fra berørte myndigheter og parter.

7 Øvrige klageanførsler Når det gjelder klagerens øvrige anførsler, er disse kommentert slik av kommunen ved klagebehandlingen: Side 7 av 8 Rådmannen mener også at det er klart at EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 ikke har relevans for saken. Det fremgår også av artikkelen at retten til å utnytte sin eiendom må foregå innenfor de vilkår som fremgår av loven. For KC invest er bruken midlertidig begrenset av manglende regulering. Gjennom en reguleringsplan ville det kunne legges til rette for en videre utnyttelse og bruk av eiendommen. Når det gjelder anførselen om inhabilitet, er den grunngitt med at medlemmer av utvalget har eierinteresser eller verv i virksomheter som kan sies å konkurrere med KC Invest på utleiemarkedet. Fylkesmannen viser her til kommunens vurderinger, og tiltrer denne. Det er ikke vist til hvilke personer som eventuelt er inhabile, eller hvilken konkret tilknytning til utleiemarkedet disse eventuelt har. Enhver eierinteresse eller verv i virksomhet eller eiendom som driver utleie i Kongsberg, kan ikke sies å være et særgent forhold i fvl. 6 sin forstand. Det er ikke gitt opplysninger om at noen i utvalget har eierinteresser/verv i utleievirksomhet med samme geografiske tilhørighet, størrelsesorden eller kundegruppe som det KC invest AS har. Når det gjelder usaklig forskjellsbehandling har kommunen kommentert dette slik: Kongsberg aktivitetspark har en avtale med eier om å drive noe virksomhet på eiendommen. Rådmannen følger opp bruken også av denne eiendommen. Eier er gjort kjent med at det tidligere er gitt midlertidig dispensasjon fra plankravet, og at denne dispensasjonen har gått ut. Eier er også gjort kjent med hva det må søkes om bruksendring for, og at denne søknaden ikke kan godkjennes før eiendommen er regulert. Det må også her gis anledning til å søke om dispensasjon fra plankravet. Rådmannen har foreløpig ikke mottatt og behandlet søknad om bruksendring og dispensasjon fra plankrav for eiendommen. Det kan derfor ikke hevdes usaklig forskjellsbehandling i forhold til det avslaget som er gitt av UMU den Eieren har også fått samme informasjon som KC invest om hvilke krav som gjelder. De følges opp på samme måte i forhold til den bruken av området som har pågått uten nødvendig godkjent bruksendring. Det er vurdert en mulig reguleringsprosess, og rådmannen følger opp dette med tidsfrister ovenfor eieren av eiendommen. Hver enkelt sak må allikevel følges opp og det må gjøres en selvstendig vurdering på grunnlag av de forhold som gjelder for den enkelte sak. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å hevde at avslaget er ugyldig grunnet usaklig forskjellsbehandling. Vi kan heller ikke se at vedtaket er grovt urimelig, og viser til kommunens vurderinger her. Eier av eiendommen er forpliktet til å sette seg inn i hvilke planer og hvilke krav som gjelder for eiendommen. Det har videre vært god tid til å utarbeide en reguleringsplan for eiendommen, fra dispensasjonen utløp i 2011, og frem til i dag. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem.

8 Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Side 8 av 8 Etter fullmakt Rune Fredriksen fagansvarlig/seniorrådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Fredrik Harvik Thoresen Vedlegg: Fylkesmannens vedtak 3. desember 2013 Kopi til: KC Invest AS Postboks MOSS Arkitekthuset Knut H Knudtsen Postboks ÅS Advokatfirmaet Stabell & Co v/falch-koslung Postboks 599 Sentrum 0106 OSLO