Forskerblikk på utviklingen av Oslos nye bydel - Hovinbyen

Transkript

1 UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP PLAN Effektive og komplekse planprosesser november, Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen Boligutvikling? Ja Bykvalitet? Tja Forskerblikk på utviklingen av Oslos nye bydel - Hovinbyen Elin Børrud Professor i by- og regionplanlegging Institutt for landskapsplanlegging/ UMB 1

2 [to spor] bygg miljøriktig bygg tettere

3 Forskningsperspektiver på bolig Boligbehovet Boligforsyningen Varierte behov/varierte løsninger Byen som løsning Boligen som virkemiddel Boligen som bosted Boligen som bygning Fremtidens boliger

4

5 Det komplekse

6 «Cities happen to be problems in organized complexity, like the life sciences. They present situations in which a half-dozen or even several dozen quantities are all varying simultaneously and in subtly interconnected ways. Cities again like the life sciences, do not exhibit one problem in organized complexity, which if understood explains it all. They can be analysed into many such problems or segments which, as in life sciences, are also related with one another. The variables are many, but they are not helter-shelter; they are interrelated into an organic whole.» Jane Jacobs (1961) (1994:446)

7 Bilde av walkability

8

9 [A-magasinet] [Teknisk Ukeblad] «Tre tårn» Rundeskogen, Sandnes Arkitekt: Helen & Hard Utvikler: Rundeskogen AS (Kruse Smith Entreprenør og Otium)

10 Kilde:

11

12

13

14

15

16

17

18

19 «A city is not a tree» - Christopher Alexander (1965)

20 Case: Hovinbyen

21 Kilde: PBE, Oslo kommune

22

23 Ref: Lund, E. (2013). Tre år til oppstart - effektiv kvalitetssikring? En undersøkelse av tidligfasens betydning for 6 prosjektområder innenfor "Hovinbyen", Oslo. Ås: UMB Institutt for landskapsplanlegging. Om dialogen i oppstartsfasen - tidkrevende prosess uten bymessig retning gjennomsnittlig 3 år fra første kontakt til vedtatt planskisse positiv holdning til formalisering av oppstartsfasen - likevel misnøye med praktisering forslagstiller mener tidsforbruket er uforståelig langt - saksbehandlere er urolig for at raskere prosess vil medfører dårligere resultat. saksbehandlerne mener krav til «helhet og kvalitet» må fremmes i denne tidligfasen - forslagstillerne oppfatter «helhet og kvalitet» som generelle og som det er mulig å lese seg til selv. De ønsker tilbakemeldinger direkte på prosjektet. Saksbehandler oppfatter at prosjektutviklingen har kommet kortere enn det forslagstiller mener at de har. Det er enighet om at en dialog i tidligfasen er viktig, men ikke entydig avklart hvorfor og om hva. Tidsforbruket i oppstartsfasen handler mest om hvilket materiale som skal produseres for at reguleringssaken skal kunne settes i gang og mindre om hvilke kvaliteter som skal oppnås. I de seks sakene som er undersøkt er det også stor variasjon med hensyn til hva som forventes av analyser eller hvor detaljert en planskisse skal være eller hva den skal vise.

24 Om bykvalitet i prosjektforslaget først og fremst boligområde, så litt by Det stilles generelle krav om møteplass/torg, gjennomgående gangveier og om varierende arealbruk ut mot gate. Prosjektene er hver for seg utviklet rundt et torg eller grøntområde. Hvert enkelt prosjekt har generelle boligkvaliteter, gode solrike leiligheter m/ balkong, bilfrie fellesarealer/ lekeplass og tilknytning til g/s - vei. Kvalitet diskuteres innenfor eiendomsgrensene (planområdet). Overgangene og grensene mot omkringliggende områder ikke er utnyttet til å skape sammenhengende bykvalitet f.eks. støtte opp om en sentral strøksgate. Ambivalent syn på hvor egnet boligbebyggelse er for høy tetthet. tetthet blir fra kommunens side møtt med «uteromsnormen» som skal styre tilstrekkelig solinnfall og uteoppholdsareal - for eiendomsutviklerne gir tillatt BRA bruksareal best forutsigbarhet med hensyn til salgbart areal. Kommunen ønsker en form for karré eller kvartalsstruktur med bymessige kvaliteter. For eiendomsutvikler er karrébebyggelse uønsket fordi leiligheter i karreens hjørner er vanskelig å løse både funksjonelt og økonomisk. Lamellblokker anses best til boliger uansett hvor de er lokalisert. For å oppnå kvartalsstruktur, omkranser frittstående lameller et indre rom, eller bøyes rundt et hjørne Ref: Kørte, K. Ø. (2013). Bykvalitet - et studie av utbyggingsplaner i "Hovinbyen" i Oslo. Ås: UMB, Institutt for landskapsplanlegging.

25 Om overordnet sammenknytning - tilgjengelighet og forutsetning for mobilitet er et internt anliggende Kommunens mål og strategi peker i retning av en «gangbar» by - utbyggingsprosjektene signaliserer ikke i tilsvarende grad en evne til å gjennomføre dette. Fokus på gangveisystem internt innenfor hvert prosjektområde. Gangstiene strekker seg sjelden utover prosjektgrensen, kun der det forbinder overordnet nett. Gangstier gir god atkomst til boligene fra parkeringsarealer - mindre god tilgjengelighet mellom boligen og resten av byen, herunder kollektivnettet. Økern Senter vil bli et tyngdepunkt for handel det er ikke vist at utbyggingen av Hovinbyen kan redusere senterets bilbaserte status ved å vektlegge den fotgjengerbaserte tilgjengeligheten. Luftlinjen mellom hver av de tre T-banestasjonene (Økern, Hasle, Løren (ny)) er under 800 m likevel er ikke gang- og sykkelveinettet utformet som et overgripende finmasket nettverk som innlemmer disse viktige kollektivholdeplassene. Til tross for at alle prosjektene ligger innenfor en avstand på m til nærmeste T- banestasjon, er dette ikke et premiss for prosjektkonseptet. Ref: Rønneberg, L. (2013). Accessibility in project based urban development - An analysis of the street network in Oslo. Master thesis. Ås: UMB, Department of Landscape Architecture and Spatial planning.

26 Effektive og komplekse planprosesser Boligutvikling? Ja Bykvalitet? Tja Effektive planprosesser på komplekse planproblemer

27 Oppstartsmøtet utnyttes ikke til å få grep om bykvaliteten Fordi kommunen vil ikke si noe konkret uten en konkret skisse å forholde seg til. - tvinger eiendomsutvikler til å investere i prosjektet i forkant. - Det kan synes som om kommunens saksbehandlere ikke forstår at jo mer det investeres i en skisseutvikling og analyser i forkant, jo vanskeligere er det å endre og evt. begynne på nytt. Det synes vanskelig å få utvikler til å arbeide med sammenhenger og strukturer utenfor eiendommens grenser. Dette viser seg spesielt ved hvordan trafikken er tenkt løst, som en isolert trafikkcelle, som skal ha sin tilknytning til hovedveinett og ellers uten gjennomløpende gater. Når målet med oppstartsmøtet blir å godkjenne en planskisse, frasier kommunen seg ansvaret for at det riktige prosjektet gjennomføres og kun vektlegger å gjennomføre prosjektet riktig. Det er utviklers skisse som blir bestemmende for hvilke kvalitetskomponenter som legges inn og dermed legger premisser for resultatet. Dette er tydelig der to planskisser som ligger inntil hverandre, ikke er diskutert i sammenheng og avstemt mot hverandre.

28 Den overgripende komponenten som diskuteres er tetthet, men da med utgangspunkt i bruksareal. Dette tetthetsmålet er først og fremst av interesse for utviklers gjennomføringsstrategi, og gir lite styring av bykvalitet. Det er derfor et spørsmål hvorfor kommunen bruker dette for å regulere utnyttelsen, i stedet for byggelinjer og høyder som kunne ha gitt en mye større forutsigbarhet mht. hvordan byggeprosjektet kan gi en sammenkoplet bykvalitet. = større fokus på den (fysiske) konteksten som prosjektet utvikles innenfor (områdekvalitet)

29 En kontekstuell forståelse av tomta utvider mulighetsrommet «Tomt» er mer enn den økonomiske enheten som definerer utbyggingskostnader. For kommunen vil det være mer fornuftig å arbeide med den sammenhengende gatestrukturen som kan bidra til «walkability», enn å gi generelle overordnede kvalitetskrav til de enkelte prosjektutviklingene. Eiendomsutviklingens mulighetstrekant

30 En paradigmatisk retningsendring (fra forenkling til aksept av kompleksitet) vil være å endre fokus; fra konsekvens til mulighet, fra fremkommelighet til tilgjengelighet, fra objekt til struktur, fra tetthet til nærhet og mangfoldighet Det er også helt avgjørende for om en bymessig, bærekraftig kvalitet skal oppnås, å kunne utvikle et prosjekt som a) bygger opp om de sammenhenger som har bykvaliteter fra før b) legge opp til at det nye prosjektet bidrar til at slike kvaliteter også skapes utenfor byggeprosjektets avgrensning. Tomtesiden i mulighetstrekanten vil da tillegges større vekt og bidra til at boligutviklinger ikke kun diskuteres som isolerte markedsøkonomiske muligheter, men også som nye bidrag til en sammenhengende bykvalitet.

31

32

33 Takk for oppmerksomheten! blogg: Fra 1. januar 2014 NMBU Norges miljø- og biovitenskaplige universitet