Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 6, sluttbehandling

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 149/14 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 6, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 12/426 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 6, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket ARC arkitekter as senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Bystyret ber rådmannen gå i dialog med tiltakshaver for å se på muligheten for etablering av grønne tak. Behandling: Notat fra rådmannen datert var lagt på nettsida før møtet. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret

2 Saksframlegg Detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 6, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 12/ Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 6, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket ARC arkitekter as senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Sammendrag Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for kontor og forretningslokaler. Planforslaget legger opp til en maks utnyttelse på henholdsvis m 2 og maks kotehøyde +78,1 i Nardovegen 6, og m 2 og maks kotehøyde +72,9 i Torbjørn Bratts veg 11. Dette tilsvarer henholdsvis 6 og 5 etasjer. Det tillates i tillegg kjelleretasjer hvor mesteparten av parkering skal legges. På grunn av terrengstigning vil fasade mot Nardovegen være lavere enn mot planlagt internveg. Oppbrutt fasade og inntrukne 4. og 5. etasjer vil bidra til å bryte opp bygningsmassen mot boligområdene i vest langs Nardovegen. Planforslaget har i løpet av prosessen tilpasset seg nye føringer i ny kommuneplanens arealdel som ble vedtatt 21. mars 2013 (revidert 24. april 2013). Unntaket er formålet forretning, som ny arealdel ikke tillater i områder for næringsbebyggelse. Planforslaget har likevel redusert foreslått mengde handel fra m 2 til m 2 handel, som er i tråd med ny KPAs føringer for tillatt handelsareal utenfor lokalsentre og regionsentre i tilknytning til boligområder. Rådmannen mener at m 2 forretning i planforslaget, sammen med om lag tilsvarende mengde dagligvarehandel i nyregulerte Nardobakken 2, er et begrenset handelsomfang som vil bidra til å betjene både omkringliggende boligområder og arbeidsplasser samtidig som det ikke vil forringe områdets funksjon som næringsområde. Hovedutfordringen i planforslaget har vært trafikkavviklingen i området når det tilrettelegges for økt kontor- og forretningsvirksomhet både i forslaget og for nabotomta Nardobakken 2. Statens Vegvesen har uttrykt bekymring for avviklingen i området særlig med tanke på oppstuving i Torbjørn Bratts veg. Det er gjort tiltak som vil avhjelpe trafikksituasjonen i området, i tillegg er det sikret i bestemmelsene opparbeidelse av trafikkareal. Innledning Planforslaget er utarbeidet av ARC arkitekter as som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver 1

3 Schløsser Møller Gruppen as. Tidligere vedtak og planpremisser Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak 2284/13 den vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med frist for innspill Planforslaget har ikke blitt fremmet tidligere i påvente av materiale fra forslagstiller. Avvik fra overordnet plan Tiltaket er i tråd med gjeldende arealdel med følgende unntak: Planforslaget innehar m 2 handel. Dette er i strid med ny arealdel som ikke tillater handel i områder avsatt til næringsbebyggelse, Bakgrunnen for dette er at planen har vært behandlet etter forrige kommuneplanens arealdel Rådmannen mener avviket kan aksepteres. Planstatus Gjeldende reguleringsplan for området er R0290, Reguleringsplan for omkjøringsveien, Klæbuveien, Nardokrysset, Torbjørn Bratts vei, Dybdals vei, Nardokrysset, Nardobakken, deler av Nardoveien, Sundlandskrenten og Birkebeinerveien vedtatt , sist endret Planforslaget er i hovedsak i tråd med gjeldende reguleringsplan. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse over følgende tema: - Masseras/skred - Veg, bru, kollektivtransport - Støv og støy fra trafikk - Forurenset grunn - Ulykker i av- og påkjørsler og med gående/syklende - Ulykker ved anleggsgjennomføring Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet, avgrensning og størrelse på planområdet Planområdet ligger på Nardo i Trondheim kommune. Planområdet er avgrenset etter vegkant til Nardovegen i vest, ny vegkant og tomtegrenser i nord, tomtegrense i øst og ny fortauskant mot sør. Planområdet utgjør m 2. Planområdet omfatter disse (gnr/bnr eier): Illustrasjon 1: Lokalisering i Trondheim eiendommene 2

4 66/1 - Trondheim kommune 66/21- Schløsser-Møller Gruppen AS 66/266 - Vinje Transport AS 66/292 - Statoil Norge AS 66/294 - Anne Kathrine Michaelsen 66/438 - Trondheim Røde Kors 66/449 - Trondheim kommune 66/520 - Trondheim Røde Kors Illustrasjon 2: Oversikt over eiendommer Illustrasjon 3: Skråfoto av planområdet Dagens arealbruk Området benyttes i dag til ulike næringsformål. I Torbjørn Bratts vei 11 ligger restauranten Toscana Nardo AS. Her fins også en butikk-/kontordel som leies av Bikershop AS. I Nardoveien 6 ligger Bikes AS, Trines Hundesalong AS, Moxness IT AS, Toms Transport og Budservice, Schløsser- Møller Gruppen AS, Athos Holding AS, Hommelvik Eiendom AS, Solsiden Brygge AS, Nardo Fysioterapi AS og Diva Frisør. Eksisterende bebyggelse utgjør et areal på ca m 2 BRA. Utomhusarealer er hovedsakelig asfalterte eller gruset. Tilstøtende arealers bruk Planområdet ligger som en del av et tydelig avgrenset næringsbelte som går i nord - sør retning langs Torbjørn Bratts vei. Mot øst: Statoil bensinstasjon og boliger (på østsiden av Torbjørn Bratts veg). Mot sør: Lager-/industribebyggelse (sør for Nardobakken). Mot vest: Boliger (vest for Nardovegen). Mot nord: Røde kors, Ambulanseforum AS, Førstehjelpsservice AS, Varme Trondheim AS, og Elektrofagenes opplæringskontor samt Bilverksted. Det er anslått å være ca 30 arbeidsplasser innenfor planområdet. Grunnforhold Rasfare 3

5 Geotekniske undersøkelser (utført av Sweco) viser at grunnen består av leire i det meste av planområdet. Den er fast til middels fast. Mot vest er det i hovedsak sand og grus over leire. Leirlagets overflate har fall vestover. Det er ikke registrert kvikkleire eller spesielt sensitiv leire i planområdet. Eiendommene er vurdert i forhold til skredfare fra naboområder. Vurderinger tilsier at det ikke er risiko for at kvikkleireskred fra naboområdet kan nå planområdet. Forurensing i grunnen Innenfor planområdet er det ikke avmerket forurensning i grunnen, jf. aktsomhetskart for forurenset grunn. Tidligere bruk, både i og utenfor planområdet, tilsier imidlertid at grunnen kan være forurenset. Planområdet ligger inntil en bensinstasjon og det har i over flere tiår vært drevet mange ulike virksomheter i området. Avrenning fra bensinstasjonsdrift og tidligere virksomheter eller deponi av forurensete masser i planområdet kan være mulige forurensningskilder. Offentlige ledninger og bekker Det er ingen offentlige VA- ledninger som ligger innenfor planområdet. Rett øst for den østre eiendomsgrensen til Torbjørn Bratts veg 11 (langs Torbjørn Bratts veg sin vestside) ligger det en 375 mm spillvannsledning. Stedets karakter Topografi Planområdet heller fra kote +61 i sørvest til kote +52 i nordøst. Det dannes to platåer i planområdet. Det meste av nivåforskjellen tas opp gjennom bebyggelsen og i skråningen mot Nardovegen. Solforhold Områdets helning mot nordøst og et høydedrag i vest gjør at solforholdene på bakkeplan i planområdet kan være noe begrenset på kveldstid (etter kl 1800). På dagtid er solforholdene gode. Bebyggelsens struktur og form Bebyggelsen i planområdet er plassert noe usystematisk, men i hovedsak sentrert innenfor hver tomt. Dette gir området dårlig arealutnyttelse. Bebyggelsen består av større næringsbygg over flere etasjer med stor bygningsdybde. Antikvarisk verdifull bebyggelse eller anlegg Nardoveien 6 er i temakart Antikvarisk verdiklassifisering satt til kategori C. Illustrasjon 4: Bygning med bevaringsverdi klasse C Bygget er oppført i 1958 av Vinjes Transport. Eiendommen ble bygget som en helhet med ambulansegarasjer for ambulansetjenesten i Trondheim og lastebilgarasjer og verksted i 4

6 sidefløyen. I høybygget var det kontorer for Vinjes Transport, og i etasje 3 leiligheter for eier og ansatte. I 1979/1980 ble det innvilget bruksendring for disse til kontor. Endringene av bygget utgjør utvendig og innvendige trapper, innervegger, vinduer og verandaer. Trykk linken for bilde av bygget. 12,29.34,,0,5.75&cbll= , &t=m&z=14&panoid=zcci8T9O6W9lbu_udLj5xQ Rådmannen har vurdert i samråd med byantikvaren at bygget kan rives tatt i betraktning de tekniske utfordringene det vil være å oppgradere bygget samt byggets lokalisering med tanke på å oppnå en ønsket effektiv arealutnyttelse og helhetlig løsning for området som også er universelt utformet. Det er satt krav til at bygget må fotodokumenteres før det rives. Trafikkforhold Vegsystem, trafikkmengde og kapasitet Planområdet er omgitt av Fv 860 Torbjørn Bratts veg i øst, Nardobakken i sør og Nardovegen i vest. Planområdet har en atkomst fra Nardobakken som deles med gnr/bnr 66/266, Vinje Transport AS, og en atkomst fra Nardovegen som deles med gnr/bnr 66/292, Statoil detaljhandel AS. Både Nardobakken og Nardovegen har to kjørefelt. Torbjørn Bratts veg har fire kjørefelt samt et venstresvingfelt for de som skal inn Nardobakken. Krysset Torbjørn Bratts veg/nardobakken er lysregulert. Torbjørn Bratts veg har ca ÅDT. Nardovegen har ca ÅDT og Nardovegen forbi avkjørselen til planområdet har ca 300 ÅDT. Det er utført kapasitetsberegninger på vegnettet. Beregningene viser at allerede i dagens situasjon ligger trafikken i krysset Torbjørn Bratts veg/nardobakken opp mot kapasitetsgrensen, spesielt i ettermiddagsrushen. Dette stemmer med observasjoner på stedet. Køer bygger seg opp i alle armer i krysset i perioder, men køene er ikke lange og forsinkelsene er forholdsvis små. Tidligere var det tidsvis problemer med blokkering av gjennomgående felt mot Lerkendal fordi venstresvingfeltet for trafikk som skal opp Nardobakken er for kort. I registreringsperioden ble det ikke observert tilsvarende problem i motsatt retning for trafikk som skal svinge av til Fiolsvingen. I forbindelsene med reguleringsplanen for Nardobakken 2 er det utført trafikktiltak i Torbjørn Bratts veg for å løse opp trafikksituasjonen. Venstresvingefeltet fra Torbjørn Bratts veg inn til Nardovegen er forlenget med 7,5 10 m. Gang- og sykkeltilbud Torbjørn Bratts veg er utformet med 3 m fortau på østsiden og 3 m gang-/sykkelveg på vestsiden adskilt med 3 m grøntrabatt. Nardobakken har 3 m fortau på hele sørsiden og halve nordsiden nærmest Torbjørn Bratts veg. Nardovegen har 1,5 m fortau på østsiden. 5

7 Gang-/sykkelvegen langs Torbjørn Bratts veg er den sentrumsrettede ruten S3 i Trondheim hovedvegnett for sykkel. Samlet sett er planområdet sentralt plassert ift. overordnet gang-/sykkelvegsystem. Illustrasjon 5: Eksisterende gang- og sykkelveier Kollektivtilbud Holdeplassen Fiolsvingen ligger 200 meter fra eiendommene og betjenes av bussrute 8 Risvollan Sentrumsterminalen Stavset med 6 avganger per time i rushtrafikken og 3 avganger per time utenom rushtrafikken i begge retninger, og bussrute 52 Sentrumsterminalen Vestlia / Othilienborg med 4 avganger per time i rushtiden og 2 avganger per time utenom rushtiden. Holdeplassen Dybdahls vei ligger 500 meter fra eiendommene og betjenes av bussruter til / fra Tyholt og Moholt / Dragvoll. I tillegg går det enkelte bussruter langs Omkjøringsveien i morgen- og ettermiddagsrushet, og avstanden til holdeplassene på Omkjøringsveien ved Nardokrysset er 500 meter. Fra alle de nevnte holdeplassene er det gode gangforbindelser til eiendommene med sikre krysningspunkt for fotgjengere. Støy fra trafikk De sørlige og østlige delene av planområdet ligger i rød støysone og er utsatt for støy fra Nardobakken og Torbjørn Bratts veg. Trafikksikkerhet Det er registrert 4 tilfeller av trafikkulykker i krysset Torbjørn Bratts veg/nardobakken i en 8-års periode. Eiendommene på begge sider av Nardovegen har til sammen fire avkjørsler fra Nardobakken. Det bør vurderes tiltak for å bedre trafikksikkerheten for gående forbi disse avkjørslene. De omliggende gang-/sykkelvegene rundt planområdet og fortauene er tidvis noe smale og delvis ikke sammenhengende. Annen infrastruktur Energiforsyning Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Bebyggelsen i Nardovegen 6 forsynes med strøm fra trafo i Nardobakken 2. Bebyggelsen i Nardovegen 4B og Torbjørn Bratts veg 11 forsynes med strøm fra trafo i Nardovegen 4B. 6

8 Kapasitet for vannforsyning og avløp Langs Torbjørn Bratts veg løper det en Ø150 mm vannledning lagt i 1960 og Ø375/Ø450 mm fellesledning for spillvann/overvann lagt i I tillegg løper det en Ø150 mm vannledning langs Nardovegen. Beskrivelse av planforslaget Plandata Planområdet er m² Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur/ Grønnstruktur Sum grunnareal m² m² Areal på revet bebyggelse m² BRA Utnytting planlagt bebyggelse m² BRA over terreng Utnytting planlagt bebyggelse m² BRA under terreng Utnyttelsesgrad 363 % - BRA Planlagt arealbruk Planområdet reguleres til følgende formål: Kategori Formål (sosi-kode) Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) Forretning/Kontor/Industri (1811) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Gangveg/gangareal (2016) Annen veggrunn tekniske anlegg (2018) Grønnstruktur Grønnstruktur (3001) Bestemmelsesområder (PBL 12-7) 1# Sokkel Planlagte byggeområder Alle byggeområder tilrettelegges for kontor-, forretnings- og industribebyggelse. Det legges opp til at området vil kunne ha ansatte. Grad av utnytting Det planlegges ny bebyggelse med et bruksareal på m² BRA over terreng og m² BRA under terreng m² BRA rives og erstattes. Dette gir netto nytt bruksareal på m² BRA over terreng i planområdet m² BRA over terreng gir en samlet tomteutnyttelse på 363 % - BRA for byggeområdene i planområdet. Areal under terreng er ikke medregnet. Bebyggelsens plassering og utforming Eksisterende bebyggelse i Nardovegen 6 og Torbjørn Bratts veg 11 forutsettes fjernet. Planlagt ny bebyggelse fyller ut byggeområdene slik at det dannes en klarere kvartalsstruktur i planområdet. Sammen med bensinstasjonen vil byggene danne en indre gate og en kryssende gangforbindelse mellom den interne vegen og Torbjørn Bratts veg. 7

9 Ny bebyggelse i Nardovegen 6 er illustrert som et kompakt kontorbygg med en u-form med åpning mot Nardovegen i de øvre etasjene slik at bebyggelsens dimensjoner dempes mot Nardovegen. Bygget i Nardovegen 6 ligger på en base over en høy etasje som tar opp mye av høydeforskjellen mellom den indre gaten og Nardovegen. Basen er tenkt benyttet til forretning, lager og lett industri og parkering med atkomst fra den indre gaten, mens øvrige etasjer er tiltenkt kontorformål med inngang fra både den indre gaten og Nardobakken. Ny bebyggelse i Torbjørn Bratts veg 11 er illustrert som et kompakt kontorbygg fra etasje med forretning i 1. etasje. Bygget ligger på samme nivå som eksisterende bebyggelse i Nardovegen 4B og har atkomst fra den indre gaten. Bebyggelsens høyde og antall etasjer Planforslaget åpner for en maksimal gesimshøyde på kote +72,9 i F/K/I1 som gir 5 etasjer inkludert sokkel, og kote +78,1 i F/K/I2 som gir 6 (delvis 7) etasjer inkludert sokkel. I tillegg tillates det kjelleretasje for parkering. Byggehøyder er fastsatt på plankart. Terrengforskjellen fra indre gate til toppen av Nardovegen er ca. 6-7 meter. Dette gjør at byggene oppfattes lavere fra boliggaten Nardovegen enn fra den indre gaten eller Torbjørn Bratts veg. Det tillates takoppbygg for tekniske rom, trapp- og heismaskinrom. Bestemmelsene stiller krav til at disse ikke må omfatte mer enn 10 % av takflaten og ikke må overstige bygningens gesimshøyde med mer enn 2,0 meter. Takoppbyggene skal trekkes inn fra Nardovegen og Torbjørn Bratts veg med minst 3 m. Bestemmelsene stiller også krav til at takoppbygget må bidra positivt til byggets volumoppbygging og arkitektur, samt ha fasader som harmonerer i materialbruk og farger med byggets øvrige fasader. Miljø Størrelse, lokalisering, utforming og kvalitet på uterom Mellom bebyggelsen i Nardovegen 4B og 6 er det satt av plass til et grøntdrag på ca 130 m² med en gangforbindelse i forlengelsen av Njardarvollen gjennom planområdet til bebyggelsen i Nardovegen 4B. Grøntdraget har en bredde på ca 4 m. Etablering av ny vegetasjon Planområdet har lite verdifull eksisterende vegetasjon, og det stilles ikke krav om bevaring av eksisterende vegetasjon. Planforslaget stiller imidlertid krav om at det skal etableres ny vegetasjon innenfor byggeområdene mot Nardovegen etter plan godkjent av kommunen. Felles trafikkløsninger Kjøre og gangveger, fellesløsninger Planforslaget forholder seg til vegløsningen for Nardobakken slik den er regulert i nylig vedtatt detaljplan for Nardobakken 2, r Det etableres en kjøreveg, f_kv1 og f_kv2 med tilhørende fortausløsning med avkjørsel både fra Nardobakken og Nardovegen. Kjørevegen og fortausløsningen er felles for Nardovegen 4, 4B og 6, samt Torbjørn Bratts veg 11 og 13. Kjørevegen med tilhørende fortau vil ha en helning på 1:12 på det bratteste. Denne lar seg ikke redusere dersom vegen skal ligge i nåværende trasé. Ved fremtidig utbygging i Nardovegen 4 kan internvegen knyttes til Nardovegen lenger nord slik at stigningen blir redusert. 8

10 Det etableres en felles gangforbindelse, f_g mellom kjørevegen og Torbjørn Bratts veg som blir felles for Nardovegen 4B og 6, samt Torbjørn Bratts veg 11 og 13. Løsning for varelevering Varelevering i Nardovegen 6 og Torbjørn Bratts veg 11 håndteres fra arealet regulert til annen veggrunn (f_avt og AVT). Bestemmelsene stiller krav om innvendig varemottak. Parkering Området ligger innenfor midtre sone for parkeringskrav i Kommuneplanens arealdel Kravet i midtre sone er mellom 0,5-1,0 parkeringsplasser per 100 m² BRA kontor og mellom 1,0-1,5 parkeringsplasser per 100 m² BRA forretning. Dette gir et behov for mellom parkeringsplasser i planområdet totalt. Parkeringsplassene lokaliseres hovedsakelig i parkeringsanlegg i kjeller- eller sokkeletasje. Illustrasjonsmaterialet viser en skissemessig parkeringsplan som løser maksimalkravet. Parkeringskjeller i Nardovegen 6 nås via en nedkjøringsrampe mellom Nardovegen 4B og 6. Området hvor parkeringsrampen er tillatt er definert gjennom bestemmelsesområdet 1# Sokkel i plankartet. Parkeringskjeller i Torbjørn Bratts veg 11 nås via en rampe som legges på byggets utside mot Torbjørn Bratts veg. Parkeringsarealer i sokkeletasjer/baser har innkjøring direkte fra felles kjøreveg f_kv1 og f_kv2. Parkeringsplasser i sokkeletasjer vil være tilrettelagt for bevegelseshemmede med trinnfri atkomst til hovedinnganger. Parkeringskrav for sykkeloppstillingsplasser i kommuneplanens arealdel er for midtre sone 1,75 sykkeloppstillingsplasser per 100 m² kontor og 1,5 sykkeloppstillingsplasser per 100 m² forretning. For ny bebyggelse i planområdet gir dette et behov for 261 sykkeloppstillingsplasser. Det legges opp til sykkelparkering på bakkeplan i tilknytning til innganger, i sokkel og i andre innvendige sykkelparkeringsanlegg i Nardovegen 6. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Avkjørsler Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 4 og 4B får atkomst fra f_kv1. Nardovegen 6 og Torbjørn Bratts veg 13 får atkomst fra f_kv2. El- og fjernvarmetilkopling Området knyttes til fjernvarmenettet. Ny bebyggelse kan forsynes av eksisterende nettstasjon i Nardovegen 4B. Vann og avløp (jf. Notat til VA- plan utarbeidet av Cowi AS datert ) For Nardovegen 6 foreslås det å benytte eksisterende vannledning som i dag. Denne ligger under bensinstasjonen. Dimensjon og tilstand, samt kapasitet skal kontrolleres under detaljprosjektering. Spill- og overvannsledninger foreslås lagt i traseen mellom Torbjørn Bratts veg 11 og bensinstasjon. Det foreslås å legge ny AF- ledning parallelt med eksisterende AF i Torbjørn Bratts veg til man oppnår høyde til at denne kan tilkoples. 9

11 For Torbjørn Bratts veg 11 foreslås det at vannforsyning kan tas fra eksisterende vannledning i Torbjørn Bratts veg. Også her må vannmengdebehov avklares under detaljprosjektering. Overvannet skal fordrøyes før tilknytning til det offentlige nett iht. Kommunal VA- norm. På grunn av lite plass i området rundt Torbjørn Bratts veg 11, foreslås fordrøyningsbassenget plassert i veg vest for Nardovegen 6. Bassenget vil ha volum til å fordrøye overvannet fra begge eiendommene. I praksis vil alt overvann fra Torbjørn Bratts veg 11 bli ufordrøyd, men dette kompenseres gjennom utslipp fra fordrøyningsbassenget. Løsning for avfallsoppsamling Avfallsoppsamlingsplass skal løses internt i bygget, eller innenfor bestemmelsesområde 1# sokkel med levering/henting fra annen veggrunn, felles kjøreveg og/eller innenfor byggeområdene. Planlagte offentlige anlegg Offentlige fortau langs Nardovegen reetableres med en bredde på 3 m. Planlagt gjennomføring Detaljprosjektering og utbygging er planlagt så snart reguleringsplanen er vedtatt. Det påregnes to byggetrinn, med en antatt byggetid på 18 måneder per byggetrinn. Før oppstart vil det tilbys nye/midlertidige arealer for eksisterende brukere/leietakere. Krav om rekkefølge for gjennomføring av tiltak innenfor planområdet Utomhusanlegget innenfor utbyggingsområdet skal være opparbeidet før brukstillatelse for ny bebyggelse kan gis, jf Krav om tiltak i grunnen Planforslaget stiller krav om miljøteknisk grunnundersøkelse og utarbeidelse av tiltaksplan dersom grunnen er forurenset, jf Rapport fra grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering skal være ferdig før rammetillatelse kan gis, jf Krav til anleggsfasen og Miljøforhold Planforslaget stiller krav om at plan for beskyttelse av trafikanter og omgivelsene mot ulempene i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. For å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen, skal støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442, legges til grunn, jf Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget medfører ikke vesentlig økte kostnader for kommunen ut over dagens kostnader. Offentlige samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som planen inneholder eksisterer i stor grad allerede i dag. Alle tiltak i planen er dekket opp av rekkefølgekrav. Varsling, høring og offentlig ettersyn Oppstart av planarbeidet ble varslet første gang den og kunngjort på nytt den på bakgrunn av en utvidelse av planområdet. 10

12 Det ble avholdt et offentlig informasjonsmøte Informasjonsmøtet ble kunngjort i adressa og naboer var invitert per brev. Det ble under møtet gitt en beskrivelse av prosjektets utforming, og oppmøtte fikk anledning til å stille spørsmål og komme med kommentarer til presentert materiale. Det ble avholdt skriftlig samråd samtidig med varsel om oppstart den Planforslaget ble lagt ut på offentlig ettersyn Planbehandlingen ble tatt opp igjen juni Innspill til planforslaget før offentlig ettersyn Følgende parter kom med innspill før offentlig ettersyn: Sør-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Trondheim Energi, Statoil detaljhandel AS, Erik Vinje (Nardovegen 4), Ingrid Gjerstad (Njardarvollen 11) og Statens vegvesen. Innspillene anses vurdert og hensyntatt. Det vises til tidligere delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 2284/13 vedtatt for utfyllende kommentarer på disse innspillene. Høringsuttalelser og merknader ved offentlig ettersyn Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Fylkesmannen har ingen merknader og heller ingen vilkår for egengodkjenning. Sør-Trøndelag fylkeskommune (STFK), STFK kan akseptere forretningsareal som foreslått siden det ligger inntil en viktig kollektivåre. Når det gjelder trafikkavvikling vises det til dialogen med Statens vegvesen. Løsningen må gi akseptabel adkomst samtidig som man ikke unødig hindrer kjøre-, gang- og sykkeltrafikk langs Torbjørn Bratts veg. Til slutt minner STFK om den generelle aktsomhetsplikten etter i kulturminneloven. STFK har ingen vilkår for egengodkjenning. Rådmannens kommentar: Reguleringsplanen for Nardobakken 2 ble vedtatt Planprosessene for Nardobakken 2 og Torbjørn Bratts veg 11/Nardovegen 6 omfattet et felles utredningsarbeid hvor formålet var å finne en løsning for Nardobakken og Torbjørn Bratts veg som kunne åpne for utbygging i begge planområdene. Reguleringsplanen for Nardobakken 2 omfatter ny vegløsning for Nardobakken og Torbjørn Bratts veg, og nye veier er nylig blitt opparbeidet i tråd med planen. Planforslaget for Torbjørn Bratts veg 11 forholder seg til allerede regulert vegløsning. Det er i dag mulighet for gjennomkjøring gjennom planområdet mellom Nardobakken og Nardovegen. Vegforbindelsen er imidlertid ikke opparbeidet som gate og er noe svingete. Intensjonen i planforslaget er å opprette en gate gjennom planområdet som på sikt (ved transformasjon av tilstøtende tomter utenfor planområdet) vil få langsgående fortau på begge sider. Opprettelse av halve gaten fordrer imidlertid riving av eksisterende bebyggelse i FKI1. Dersom det er ønskelig å bygge ut FKI2 først vil det ikke være mulig å opparbeide hele gaten. Gaten er derfor delt i to trinn, f_kv1 og f_kv2, hvor det stilles krav om at begge trinn må være opparbeidet før brukstillatelse for ny bebyggelse i FKI1 kan gis. Dette vil ivareta en forsvarlig trafikksituasjon samtidig som det gir nødvendig fleksibilitet i forhold til utbyggingsrekkefølge. 11

13 Statens vegvesen, I forbindelse med regulering av Nardobakken 2 ble det gjennomført trafikkanalyse som viser at utbygging som medfører økt trafikk til området rundt Nardobakken vil føre til tilbakeblokkering i Torbjørn Bratts veg. Ulike løsninger er diskutert og en foreløpig løsning er forlengelse av venstresvingefeltet i Torbjørn Bratts veg mot Nardobakken samt utbedringer i Nardobakken. Disse tiltakene bidrar med bedre avvikling av trafikk til Nardovegen 4 og 6 samt Torbjørn Bratts veg 11. Området vil fortsatt ha dårlig avvikling i rushtidsperiodene, derfor er det viktig at internvegen mellom Nardobakken og Nardovegen bygges ut før utbyggingen av eiendommene starter. Rådmannens kommentar: Det vises til rådmannen kommentar til fylkeskommunens innspill i saken. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Det anbefales at det utføres en tredjepartskontroll av de vurderingene som Sweco AS tidligere har gjort. Rådmannens kommentar: NorConsult har utført 3. partskontroll av geoteknisk utredning utarbeidet av Sweco AS. Sweco AS og NorConsult konkluderer med at området kan bygges ut. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS (TBR), TBR minner om kravet til tilgjengelighet for å kunne utføre brann- og redningstjenester. - Plassering av brannkummer og nødvendig vannkapasitet må være forskriftsmessig i orden. - Kravet til avstand mellom bygg må være iht. TEK Kravet til brannsikkerhet i bygningene må være ivaretatt. - Dersom det skal benyttes farlig stoff som kommer inn under Forskrift om håndtering av farlig stoff, må lagring, bruk og arealmessig begrensninger rundt utstyr og anlegg fastsettes på bakgrunn av en risikovurdering. - Parkeringskjeller (rom under terreng) som bygges utenfor bygningskropp, må vies spesiell oppmerksomhet, særlig med tanke på belastningen ved oppstilling av utrykningskjøretøy. - For å sikre brann- og redningstjenestens radiokommunikasjon, må det i byggverk uten innvendig radiodekning, og hvor det kan bli behov for røykdykking, tilrettelegges med teknisk installasjon slik at brann- og redningstjenesten kan benytte eget samband. Disse forholdene må vurderes og prosjekteres av foretak med tilstrekkelig kompetanse og godkjenning. TBR viser også til retningslinjer vedrørende Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap i TBR s kommuner på Det vises samtidig til TEK Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap m/veiledning. De førstnevnte retningslinjene utfyller og presiserer veiledning til TEK og beskriver blant annet veiens minste kjørebredde, maksimal stigning, minste fri kjørehøyde, svingradius og akseltrykk. Rådmannens kommentar: Alle innspillene fra TBR er håndtert i planforslaget eller skal håndteres som del av byggesaken iht. teknisk forskrift. 12

14 Trondheim Energi Nett AS (TREN), og TREN opplyser om at de har en nettstasjon som må ivaretas i Nardovegen 4B. Nettstasjonen forsyner bebyggelse i planområdet men også områder utenfor planområdet. I tillegg ligger kabelanlegg som kan komme i konflikt med utbyggingen og som må ivaretas også i byggeperioden. TREN opplyser om at for nye bygg kan eksisterende nettstasjon benyttes og at dersom nettstasjonen kommer i konflikt med utbyggingen så må ny nettstasjon innreguleres og bygges før eksisterende nettstasjon kan fjernes. TREN har følgende tilleggskommentarer ( ). Dersom effektbehovet i nye bygg blir høyere en anslått, vil dette kreve ny nettstasjon. Det samme gjelder dersom nye bygg ønsker annet spenningssystem enn dagens 230V IT. Nyere bygg ønsker ofte 400V TN C. Det bes derfor om at effektbehov og spenningssystem utredes. Rådmannens kommentar: Det er foreløpig ikke avklart om det er ønskelig med annet spenningssystem enn dagens 230 V IT eller nødvendig med høyere effektbehov. Dette vil bli avklart i byggesaken. I planforslaget forutsettes det primært at ny bebyggelse tilknyttes eksisterende nettstasjon i Nardovegen 4B. Sekundært at ny nettstasjon integreres i ny bebyggelse dersom det er behov for ny nettstasjon. Trondheim Røde Kors (TRK), TRK har følgende kommentarer til planforslaget: - Hensynet til myke trafikanter; Det er mange som kommer gående til bygget. Regulert G/S- veg fra Torbjørn Bratts veg gir bare delvis et godt tilbud til gående i området. Det er behov for en bedre sammenheng mellom denne G/S- vegen og Nardovegen fordi dette gir en god sikkerhet mellom alle berørte trafikkantgrupper, men også fordi Nardovegen 7 er under utvikling og vil generere mer gående/syklende trafikk. - Endring av plangrense mellom eiendommene; TRK forstår at tinglyst avtale mellom eiendommene gir føringer for arealbruk, men protesterer mot at denne brukes som grunnlag for regulering av Nardovegen 4B. De mener at foreslått byggegrense for Nardovegen 6 vil virke innskrenkende på arealbruken for Trondheim Røde Kors ved en fremtidig regulering av Nardovegen 4B. De ber om at planens avgrensning trekkes sørover til tomtegrensen og opplyser om at rettighetene i inngått avtale ikke vil påvirkes av dette. - Formålet felles grønnstruktur; TRK har ingen merknad til at det reguleres felles grønnstruktur på Nardovegen 6. Men de mener dette vil virke forskutterende for fremtidig reguleringsløsning og innskrenkende på muligheter i en senere regulering av Nardovegen 4B. Siden planen ikke omfatter Nardovegen 4B, så er ikke et felles grøntformål på 4B ønskelig, og at det kan håndteres i en fremtidig plan for Nardovegen 4B. TRK protesterer derfor mot regulering av felles grønnstruktur på eiendommen Nardovegen 4B. - Trafikkavvikling i bygge- og anleggsfasen; TRK opplyser om at det fra Nardovegen 4B disponeres utrykningskjøretøy som må komme raskt frem i en krisesituasjon. Planen for trafikkavvikling i bygge- og anleggsperioden må derfor justeres slik at den presiserer et nødvendig hensyn for fremkommelighet for denne tjenesten. I tillegg må ikke anleggsvirksomheten være til hinder for 13

15 den daglige driften for Nardovegen 4B, herunder kjøring/parkering for leietakere og sikkerhet for myke trafikanter. Rådmannens kommentar: Hensynet til myke trafikanter; Vedtatt plan for Nardobakken 2 omfatter nye Nardobakken med 3 m brede fortau på hver side. Videre inneholder planforslaget en utvidelse av fortauet til 3 m langs Nardovegens østside innenfor planområdet. Myke trafikanter som kommer fra nord langs Torbjørn Bratts veg til Nardovegen 7, vil høyst sannsynlig velge å krysse over til Nardovegen 150 m nord for planområdet hvor der er opparbeidet forbindelse mellom Torbjørn Bratts veg og Nardovegen. Gående fra sør langs Torbjørn Bratts veg til Nardovegen 7, vil nok velge å benytte ny gangveg langs Nardobakken. Planområdet vil derfor ikke være naturlig gjennomfartsåre for myke trafikanter til/fra Nardovegen 7. Planforslaget sikrer god og trafikksikker atkomst til sokkeletasjen i Nardovegen 4B med 3 m brede fortau på begge sider av ny internveg der dette er mulig, og ny gangvegforbindelse mellom internvegen og Torbjørn Bratts veg. Det vurderes som svært krevende å forbedre tilgjengeligheten til Nardovegen 4B uten å gjøre konkrete omfattende tiltak på eiendommen 4B. Planforslaget omfatter ikke Nardobakken 4B og Røde Kors ønsker heller ikke dette. Det vurderes at det ikke er rom for flere gangveger mellom Torbjørn Bratts veg og Nardovegen innenfor planområdet da det har vist seg ikke gjennomførbart å få etablert gangveger med akseptable stigningsforhold. Endring av plangrense mellom eiendommene; Planens avgrensning mot Nardovegen 4B trekkes ned til tomtegrensen mellom 4B og 6 med unntak av felles veggrunn f_av og f_f2 som bør trekkes forbi f_av mht trafikksikkerhet for gående til Nardovegen 4B. f_av foreslås å ha en bredde på 4 m på hver side av tomtegrensen for å ivareta behovet for manøverareal for varebiler og renovasjonskjøretøyer. Dette er et areal som bør opprettholdes også ved fremtidig regulering av Nardovegen 4B. Formålet felles grønnstruktur; Det kan etableres felles grønnstruktur i Nardovegen 4B ved senere regulering og utvikling, og foreslår at grønnstrukturen tas bort Trafikkavvikling i bygge- og anleggsfasen; Planforslaget stiller krav til at det skal utarbeides plan for anleggsfasen som ivaretar blant annet trafikkavvikling, trafikksikkerhet og driftstider. Norgesgruppen, Norgesgruppen ber om at de samme rekkefølgebestemmelsene som gjelder for opparbeidelse av veggrunn og trafikkareal i reguleringsplan for Nardobakken 2 må innarbeides i bestemmelsene i planforslaget for Torbjørn Bratts veg 11: Rekkefølgekrav trafikkareal Nardobakken og Nardovegen. Før det gis brukstillatelse for byggetiltak i planen skal nytt kjørefelt og passeringslomme i Nardobakken samt nytt fortau langs Nardovegen, langs Nardobakkens sørside og langs Nardobakkens nordside fram til avkjøring til Statoil være opparbeidet som vist i planen. Rekkefølgekrav overordnede trafikkløsninger. 14

16 Venstresvingfeltet i Torbjørn Bratts veg mot Nardobakken skal forlenges med 7,5-10 meter før det gis brukstillatelse for byggetiltak i planen. Norgesgruppen mener at disse bestemmelsene ikke sikrer en fordeling av kostnadene dersom den ene parten allerede har opparbeidet trafikksystemet slik at rekkefølgebestemmelsene allerede er oppfylt. De mener det må være et krav om utbyggingsavtale som sikrer fordeling av opparbeidelseskostnadene. Rådmannens kommentar: Rekkefølgekravene i detaljplanen for Nardobakken 2 er lagt til planforslaget som krav til tiltak utenfor planområdet. Det er inngått utbyggingsavtale mellom grunneierne i Nardobakken 2, Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 6 om fordeling av kostnader knyttet til etablering av Nardobakken. Andre endringer etter offentlig ettersyn - Plankartet er påført frisiktsoner i alle vegkryss. - Bredde på fortau og gangveg er gjort mer lesbart på plankartet. - Reguleringsbestemmelse 3-7 er endret og har i tillegg henvisning til Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T Reguleringsbestemmelse 3-9, som omfatter forurenset, grunn er erstattet. - Følgende rekkefølgebestemmelse er tatt med: Rapport fra grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering skal være ferdig før rammetillatelse kan gis. jf Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen er positiv til en videre utbygging og fortetting i næringsområdet langs Torbjørn Bratts veg da dette er i tråd med kommunens overordnede arealpolitikk for rett virksomhet på rett sted og effektiv tomteutnytting. En viktig målsetting for kommunen er at tilveksten av arbeidsintensive arbeidsplasser skal lokaliseres i områder med god tilgjengelighet med alternativ til bil, for å legge til rette for miljøvennlig transport. Området langs Torbjørn Bratts veg ligger i midtre sone med god tilgang både til fots, med sykkel og kollektivt. Rådmannen mener forslaget ivaretar hensynet til omkringliggende omgivelser med tanke på høyde og krav til fasadebredde mot Nardovegen samtidig som det legges opp til høy arealutnyttelse. Utredninger som er gjort for dette konkrete tiltaket og de foreslåtte avbøtende tiltakene vil være tilstrekkelig for å opprettholde en god nok avvikling i trafikksystemet, men det er behov for at det arbeides videre med de overordnede grep for området. Planforslaget har i prosessen tilpasset seg nye føringer i ny kommuneplanens arealdel som ble vedtatt (revidert ). Unntaket er formålet forretning, som ny arealdel ikke tillater i områder for næringsbebyggelse. Planforslaget har likevel redusert foreslått mengde handel fra m² til m² handel, som er i tråd med ny KPAs føringer for tillatt handelsareal utenfor lokalsentre og regionsentre i tilknytning til boligområder. Rådmannen mener at m² forretning i planforslaget, sammen med om lag tilsvarende mengde dagligvarehandel i nyregulerte Nardobakken 2, er et begrenset handelsomfang som vil bidra til å betjene både 15

17 omkringliggende boligområder og arbeidsplasser samtidig som det ikke vil forringe områdets funksjon som næringsområde. Trondheim kommune ønsker å fremme bærekraftig byutvikling, og appellerer i den forbindelse til økt bruk av grønne tak for å forbedre overvannshåndteringen i næringsområder. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Jon Sivert Granhaug saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Vedlegg 1: Reguleringskart datert , sist revidert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser sist revidert Vedlegg 3: Illustrasjonsmateriale datert