Planomtale til reguleringsplan for: HATLEBAKKANE I LEIKANGER KOMMUNE. detaljplan for bustadar og samferdsle

Transkript

1 Planomtale til reguleringsplan for: HATLEBAKKANE I LEIKANGER KOMMUNE detaljplan for bustadar og samferdsle e-post: alvor@live.no 1 etablert 1961

2 Føremålet med planen: Tidlegare alders- og sjukeheim skal ombyggjast til bustadføremål. Føremålet med planen er å leggja til rette for gode bustadar og god og trygg trafikkavvikling. Aktørar: Arkitektkontoret Anders og Olav Vikøren AS (AOV) har avtale om kjøp av eigedomen frå Leikanger Kommune. AOV er plankonsulent og har eigarskap i prosjektet og planen og fremjar difor planen. Tidlegare vedtak i saka: Sak 27/11 i Formannskapet i Leikanger Kommune gav AOV løyve til å starta planarbeidet med ei reguleringsendring frå offentleg føremål til bustadføremål med tilhøyrande areal for infrastruktur, parkering, leikeplass osv. Konsekvensutgreiing: Det er ikkje sett fram krav til konsekvensutgreiing. Tiltaka innanfor planen er i alt hovudsak innan alt utbygd område. Planprosessen: Oppstart av planarbeidet vart varsla med annonse i Sogn Avis 22. mars Naboar og høyringsinstansar var varsla med brev 21.mars.2012, med høyringsfreist 13. april Det var komme inn 3 innspel til fristen. Etter oppurring kom det inn totalt 5 innspel. Utfordringa ligg i å få til ei god trafikkløysing. Ein har valt å løysa trafikksituasjonen for reguleringsområdet med ei avkøyrsla til Hatlebakkane. NVE set krav om geoteknisk kompetanse som grunnlag for tiltak. Det er problem med kompetanse på marine avsetningar på Vestlandet. AOV har engasjert Norconsult AS. Overordna planar og rammer: I arealdelen av gjeldande kommuneplan for Leikanger er området avsett til offentleg føremål. Tilliggjande reguleringsplan Del av Husabø sist endra er næraste plan, men rører ikkje ved det aktuelle området. e-post: alvor@live.no 2 etablert 1961

3 Planområdet, eksisterande tilhøve: Planområdet: I oppstartvarselet vart eit større område vurdert, sjå kartutsnitt under: Gamle sjukeheimen er plassert midt kartet. Området vurdert i planarbeidet er merka med stipla strek og ligg nord for tunet. I planframlegget er området redusert. Området ligg ca 1,5 km frå butikksenteret Hermansverk. e-post: alvor@live.no 3 etablert 1961

4 Føreord: Planomtale for bustadar i Hatlebakkane, tidlegare Leikanger Gamle sjukeheim, skal vera grunnlag for arbeidet med reguleringsplan for eigedomane gnr/bnr: 12/141, 12/175, 14/1 og 14/62 med fleire i Leikanger kommune. Områda er eigd av private, og Leikanger kommune. I dag er vestre del av området avsett til bustadføremål, den austre til offentlege føremål i kommunedelplan for Leikanger i kommuneplanen. INNHALD: Planskildring: 1. Føremålet med planarbeidet 2. Grenser og lokalisering av planområdet 3. Planstatus 4. Planprosess 5. Medverknad 6. Modellar for utbygging 7. Fysisk utforming - Alternativ 8. Utgreiings- og kunnskapstrong 9. Verknader av planen e-post: alvor@live.no 4 etablert 1961

5 1. FØREMÅLET MED PLANARBEIDET Føremålet med planarbeidet er å arbeida fram ein plan for ombygging av gamle sjukeheimsbygget til bustader med turvande vegløysingar. Det skal dekka ein trong for konsentrerte bustadar (leilegheiter) i regionen. 2. GRENSER OG LOKALISERING AV PLANOMRÅDET Planområdet omfattar fleire eigedomar, gnr/bnr: 12/141 - Vegar og mellomområde, eigar Leikanger kommune 12/175 - Omsorgsbustader, eigar Leikanger kommune 14/1 - Mellomområde, frå kryss Hatlebakkane Sognefjordvegen, Opplysningsvesenets Fond 14/62 - Tidlegare sjukeheim, eigar Leikanger kommune Planen grensar mot den kommunale vegen Hatlebakkane i aust og nord, einebustader i vest og offentleg gangveg i syd. Eigedomar vurdert i planen, ikkje medteke: 12/94, 95, 96 - Bustadar mot felles avkøyrsle - vest 12/176 - Bustad mot felles avkøyrsle vest 12/46 - Gardsbruk 14/1/63 - Del av bustadområde. 3. PLANSTATUS OG RÅMER 3.1 Gjeldande planar i området. Kommunedelplan Leikanger vart vedteken i Planområdet ligg innan området som vert omfatta av arealdelen av kommunedelplanen. Området er avsett i hovudsak til bustadområde, offentlege bygg og vegar. I kommunedelplanen går det fram av føresegnene: 4 Tilhøvet til gjeldande reguleringsplanar Arealbruken i kommunedelplanen gjeld føre eldre reguleringsplanar. Ved utarbeiding av reguleringsplanar skal det liggja føre ein ROS-analyse av ein slik kvalitet at han kan avdekka reell fare. I reguleringsplanar for bustadareal innanfor sentrumssona skal utnyttinga minst vera 1,5 bueiningar per daa bruttoreal. Gjeldande reguleringsplanar i området: Utifrå 4 i vedteken kommuneplan er det kommunedelplanen som gjeld for området. 3.2 Pågåande planarbeid. e-post: alvor@live.no 5 etablert 1961

6 Leikanger kommune skal normalt rullera kommuneplanen i næraste framtid. 4. PLANPROSESS: Tidlegare sjukeheim gnr/bnr 14/62 med tilliggjande areal skal seljast og utviklast til bustadføremål. Leikanger kommune ynskjer tenlege bustader. Arkitektkontoret Anders og Olav Vikøren AS utarbeider difor reguleringsplan som detaljplan etter avtale med Leikanger kommune. 4.1 Planprosessen fram til dags dato: Oppstartmøte med Leikanger kommune. Det vart bestemt at planen kunne fremjast som privat reguleringsplan (detaljplan) Oppstartvarsel vart sendt ut med svarfreist til Merknader er motteke og vurdert Framlegging av første planforslag 2014 Drøfting med kommunen av planforslag 4.2 Planprosess vidare: Det er utarbeidd planforslag og planomtale. Merknader frå oppstartvarsel er vurderte. Leikanger kommune tek opp til handsaming om planen skal fremjast og sendast ut på offentleg høyring. Planen leggjast ut på offentleg høyring i 6 veker. Innkomne merknader vurderast og innarbeidast i plandokumentet. Dersom det kjem vesentlege merknader, kan planen sendast ut på ny høyring dersom merknadane fører til vesentlege endringar. Planen skal godkjennast av Leikanger kommunestyre. 4.3 Deltakarar: Arkitektkontoret Anders og Olav Vikøren AS og Leikanger kommune. 5. MEDVERKNAD: Alle partar er tilskrivne etter liste framlagt av Leikanger kommune. Det er ikkje lagt opp til informasjonsmøter sidan planen omfattar få grunneigarar og ikkje har større påverknader på omgivnadane. Det har vore drøfting med Statens Vegvesen og Leikanger kommune om løysingane. Alle merknader til oppstartsvarsla er vurderte og nokre er innarbeide i planen. Det føreligg eiga vurdering av dei innkomne innspela som eige dokument i saka. e-post: alvor@live.no 6 etablert 1961

7 6. MODELLAR FOR UTBYGGING. 6.1 Arealføremålet i planen etter 12-5, 1 Byggjeområde: Bustader og konsentrerte bustadar. 2 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur: Køyreveg og parkering Bustadføremål: Området har vore i bruk til sjukeheim og helsesenter. Frå medio 2013 er bygget ikkje lenger i bruk. Det er trong for bustader og bygget skal byggjast om til leilegheiter. Ein del av parkering vert løyst innan området. Leikeplass vert opparbeid som eige byggjeområde. Omsorgsbustader i vest er vurdert særskilt i planarbeidet. Statens vegvesen ynskjer ikkje å utvida bruken av mogeleg tilkomstveg frå vest i samband med ombygging av gamle sjukeheimen. Omsorgsbustadane vil få tilkomst og dekka parkeringstrongen i planområdet. Leikanger ungdomsskule ligg i nær avstand og fungerer i dag som leikeplass for tilliggjande bustadområde utanom opningstidene. Det er avsett eit teneleg område for leikeplass innanfor planen Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur: Planområdet har tilkomstveg til Sognefjordvegen som er riksveg. Planen gjev òg utvida parkeringskapasitet i området i tilknyting til offentleg veg. Det har komme ein del merknader på manglande parkeringskapasitet i samband med bruk av kyrkja og skule. Dette er søkt løyst i planen. e-post: alvor@live.no 7 etablert 1961

8 7. FYSISK UTFORMING ALTERNATIV: 7.1 Planavgrensing. Sjå punkt 2 og plankart 7.2 Tilkomst. Tilkomsten til området er frå Hatlebakkane (kommunal veg). 7.3 Bygningsvolum. I byggjeområdet er det lagt opp til bygging av bustadblokk. På grunn av skrånande terreng, vil ikkje tiltaket verta til sjenanse for naboar med å stengja for utsikt m.m. 7.4 Parkering. Parkering løysast innan byggjeområde. Det er sett opp mogeleg kapasitet på 1,2 P- plass pr. bueining. Oslo kommune krev frå 0,4 1,1 plassar pr. leilegheit, 2 plassar for småhus og 0,2 0,6 plassar pr. omsorgsbustad. 7.5 Uteareal. Statlege retningsliner fylgjast så langt det er mogeleg. 7.6 Sentrale spørsmål for vidare planarbeid. Etter at planen har vore ute på høyring, kan ein få innspel som kan endra planen. 7.7 Alternative løysingar. Det er ikkje presentert alternative løysingar. Etter høyringsuttalane er komne inn vil ein vurdera desse. Dersom det er andre forslag til utforming som vil gje endra løysingar vil desse bli innarbeidd i endeleg plan. e-post: alvor@live.no 8 etablert 1961

9 8. UTGREIINGS OG KUNNSKAPSTRONG: 8.1 Lova set krav om planomtale. Ein vurderer det slik at det ikkje er trong for konsekvensutgreiing eller planprogram i samband med planarbeidet. 8.2 Naturmangfaldlova er vurdert, men vi finn ikkje område innan planen denne kan nyttast, sidan alt areal innan planen er utbygd og det ikkje er aktuelle naturområder eller randsoner. Det er difor ikkje er artar eller naturtypar som er relevante å ta omsyn til i det aktuelle området. Dette gjeld òg dei tilgrensande områda. 8.3 Det er ikkje trong for vidare avklaringar av antikvarisk undersøking. 8.4 ROS- Analyse: Vi har vurdert risiko og tryggleik for området med bakgrunn i temahefte frå DSB, Samfunnssikkerheit i arealplanlegging, Kartlegging av risiko og sårbarheit. Sjå eige vedlegg. Dei farane som er reelle er vurdert under. a. Kva aktuelle farar har vi? a. Snøskred b. Jordskred. c. Flaum b. Vurdering av reell fare: a. I merknaden frå NVE er det påpeika at området er innanfor fareområde for snøskred ifylgje nytt planverk. NVE påpeiker at det gamle farekartet er rettare. I fylgje dette er området utanfor fareområdet. Faren er vurdert svært liten for det aktuelt området og ein vurderer planområdet som trygt. b. Fare for jordskred må vurderast i byggjesaka. Det er marine avsetningar innan planområdet. c. Det kan vera risiko for overflatevatn i tilstøytande område ved berrfrost og etterfylgjande nedbør. Desse tilhøva vert vurderte nærare i byggjesaka. d. Støy vurderast i samband med tiltak i planområdet. Riksvegen er den aktuelle støykjelda. e-post: alvor@live.no 9 etablert 1961

10 9. VERKNADAR AV PLANEN: 9.1 Største delen av planområdet blir omregulert frå offentleg bygg til byggjeområde for bustader. Bygningsmessig har dette ikkje stor konsekvens, men bruksmessig kan det medføra noko større biltrafikk. 9.2 Det er sett av eit eige område til leikeplass i planen. Dette for å sikra at omsynet til born vert ivareteke. Det er den beste delen av tomta som er avsett til dette. Leikeområdet vert godt skjerma i høve til biltrafikk og støy. Det er likevel å venta at tilliggjande ungdomsskule med sitt uteområde òg vil verta nytta. 9.1 Langs Hatlebakkane er det avsett offentlege parkeringsplassar. Ifylgje merknader er det i dag trong for meir parkeringsdekning i området, særskild i samband med kyrkjelege handlingar. 9.2 Området vil ha tilknyting til overordna vegnett via Hatlebakkane. 9.3 Bueiningane får privat uteopphaldsareal i form av balkong og terrasse. Dette lokaliserast mot syd, dvs. solrikt og med gode sikttilhøve. 9.4 Tiltak innan planområdet vil i hovudsak ha ein estetisk fjernverknad. Det er mest synleg frå fjorden, men vil òg synast frå Strandavegen. 9.5 Tilkomstvegen til planområdet stettar ikkje kravet til universell tilgjenge. Hatlebakkane har ei maksimal stigning på 1:10. Vestlandet var i stor grad etablert før siste revisjon av plan- og bygningslova. Innan planområdet vil dei aller fleste brukseiningane og alle fellesfunksjonar ha tilgjenge som er universell. Vedlegg: - Merknader med vurdering - ROS Analyse Vik i Sogn, Siv.ark. Anders Vikøren e-post: alvor@live.no 10 etablert 1961