-mȎ;;saz/4/a4ezm. wuzz

Transkript

1 i Fylkesmanneni NORDLAND (5/ S2 -m»é;;saz/4/a4ezm. wuzz Bodg kommune Saksb.: Grethe Breimo e-post:f no 31 9 m g Tlf: Ø vàr ref: 2016/3444 Deres ref: 2015/3059 Vår dato: Deres dato: Arkivkode: Klagesaksbehandling - Byggesak - gnr 29, bnr 36, Daglifoten 6 - Bodø - stadfesting av kommunens vedtak Vi viser til kommunens oversendelse av 9. mai 2016 av ovennevnte klagesak. Vi viser også til kommunens oversendelse av klage over oppheving av pålegg om midlertidig byggestopp mottatt her den 7. juli Sistnevnte klage behandles som egen sak, jf. vårt vedtak av i dag. Fylkesmannen stadfester Bodø kommunes vedtak om tillatelse til oppføring av bolig i Daglifoten 6. På bakgrunn av de foreliggende opplysninger finner Fylkesmannen at det omsøkte tiltaket er i overensstemmelse med plan- og bygningsloven og kommunens vedtatte planer. Fylkesmannen finner ikke grunn til å sette til side det skjønn kommunen har utøvd i forbindelse med vedtaket. Bakgrunn for klagen Byggmester Jarle Vikjord AS fremmet den 18. mai 2015 søknad om oppføring av enebolig med bi-leilighet på gnr 29, bnr 36, Daglifoten 6, Bodø. Bygningen oppføres med 3 etasjer + kjeller. Byggetomten er til dels bratt og tiltaket er avhengig av terrenginngrep, støttemurer og noe sprengning. Minste avstand til tilgrensende nabo er O m, og gjelder støttemur mot eiendommen Daglifoten 8. Minste avstand til annen bygning (Daglifoten 8) er 2,5 m. I sak 2015/6534 ble det gitt tillatelse datert 11. januar 2015 til deling av eiendommen gnr. 29, bnr 36 for oppføring av bolig på den omsøkte tomta. Eier av Daglifoten 4, gnr 29, bnr 390 har i e-post av 21. mai 2015 fremmet merknader til nabovarselet som går på at gesimshøyden er overskredet. Det hevdes også at tiltaket vil kreve dispensasjon fra reguleringsplanen, siden det er planlagt 3 innredede etasjer. Det vises også til reguleringsbestemmelsene 3 nr. 2 hvor det står at garasje skal være tilhørende og ikke integrert i bolig. Dette vil senke tiltaket med en etasje. Naboen hevder også at det tilsendte materiale er mangelfullt, og han stiller seg negativt til tiltaket slik det foreligger. STATENS HUS Kommunal- og beredskapsavdelinga frnnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Telefon: Telefaks: Telefaks:

2 Ansvarlig søker tilbakeviser påstanden om at tiltaket er for høyt, og viser til at høyden er innenfor planen. Det vises også til at det på forhånd er avklart med kommunen at etasjeantall og høyder ikke er i strid med gjeldende plangrunnlag. Kommunens vedtak Kommunen har i vedtak av 12. januar 2016 gitt tillatelse til oppføring av den omsøkte boligen. I vedtaket står det at foreligger nødvendig nabosamtykke for bygging nærmere nabogrensen enn 4 m. Klage Advokat Terje Kvarsnes påklaget vedtaket i brev av 1. februar 2016 på vegne av Stig Roger Johansen, eier av naboeiendommen 29/390, Daglifoten 4. Klager påstår at det foreligger uriktige skjønnsforutsetninger for vedtaket, og at svikt i de faktiske premissene for skjønnet må lede til at vedtaket er ugyldig. Han hevder det er uklart hvilken nabo som har samtykket til å bygge nærmere nabogrensen enn 4-meter. Det bestrides at tiltaket er i tråd med gjeldende bebyggelsesplan, idet plassering og størrelse avviker markant fra planen. Klager anfører videre at det foreligger saksbehandlingsfeil og viser til forvaltningsloven 41. Han hevder at krav til innhold i et nabovarsel ikke er oppfylt, jf. SAK1O 5-2, jf. 5-4 og pbl Det foreligger ikke målsatte snittegninger, og det er ikke mulig for klager å ta stilling til hvorvidt underetasjen skal regnes som egen etasje. Det anføres videre at det ikke foreligger opplysninger om tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulemper som følge av natur- og miljøforhold, herunder behov for eventuelle sikringstiltak. Det anføres også at det burde vært foretatt nærmere grunnundersøkelser, og at disse skulle vært vedlagt byggesøknaden, idet man her frykter setningsskader. Det stilles videre spørsmålstegn ved om kravene til uteoppholdsareal er oppfylt for ny og eksisterende bebyggelse. Da det ikke er fremlagt kart, eller utomhusplan, er det ikke mulig for klager å ta stilling til om kravene i arealdelen av kommuneplanen er oppfylt. Vedtak om øyeblikkeliq stans Advokat Terje Kvarsnes har i brev til kommunen av 5. februar 2016 bedt om at klagen gis oppsettende virkning, og at kommunen stanser arbeidene i påvente av at klagebehandlingen. Kommunen har i brev av 22. februar 2016 avvist begjæring om utsatt iverksettelse. I samme brev blir det imidlertid varslet om at de vil gi pålegg om øyeblikkelig stans av arbeidet i medhold av pbl Den 23. februar 2016 ble det utferdiget pålegg om stans med øyeblikkelig virkning da det var blitt kjent at det måtte fjernes en storjordhaug som delvis ligger på naboeiendommen. I vedtak av 17.mars 2016 ble vedtaket om øyeblikkelig stans opphevet. Dette vedtaket ble påklaget av nabo i Daglifoten 4. Denne klagen er behandlet som egen sak, jf. vårt vedtak datert 5. september Side 2 av 7

3 Kommunens klaqebehandlinq Angjeldende klage på byggetillatelsen ble behandlet i klagenemnda den 26. april 2016, sak 16/23 hvor vedtak av 12. januar 2016 ble opprettholdt. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Brev av 25. mai 2016 fra Linn Rinqberq, Daqliqfoten 4 stilet til Fylkesmannen Ringberg klager over at de får innsyn i stua fra det nye bygget, at de følger seg innestengt og at de taper utsikt. Hun mener huset er for stort for tomta, og at de burde valgt en mindre hustype. Hun etterlyser tilstrekkelig uteareal for tiltaket og for Daglifoten 8. Videre hevder hun at avstanden er 2,9 meter fra tomtegrensen, og det skal være 4 meter. Hun hevder også at huset er høyere enn den lovlige mønehøyden på 9 meter. Etter Fylkesmannens vurdering inneholder brevet ikke noe nytt utover det som fremkommer av klagen. Vi har derfor ikke funnet grunn til å oversende den til kommunen til uttalelse. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av Reguleringsendring for Løpsmark Ill med tilhørende bestemmelser vedtatt , samt Bebyggelsesplan for Daglifoten vedtatt 16. august Eiendommen omfattes også av Kommuneplan for Bodø, arealdel vedtatt av bystyret 19. juni Reguleringsbestemmelsenes 3.1 vedrørende etasjeantall ble endret i vedtak av 19. oktober 1995, og har slik ordlyd: «l boligområdene skal det føres opp boligbebyggelse i 2 etasjer pluss innredet loftsetasje. innredet sokke/etasje regnes som vanlig etasje.» Grad av utnytting Videre er det i Reguleringsbestemmelsenes 3.2 bestemt følgende: «l områdene B1, B2, B3, B4, B6, B7, B9 og B11 skal det føres opp frittliggende eneboliger med tilhørende garasje og ev. uthus. Bebyggelsen i disse områdene skal plasseres som vist på planen. Tillatt bebygd area/ inklusiv garasje må ikke overstige 35% av tomtens areal» Side 3 av 7

4 Eiendommen Iigger i område felt B11 og er regulert til byggeområder for boliger, nærmere bestemt eneboliger. Tiltaket viser en grad av utnytting på 24,3% BYA (bebygd areal), og ligger dermed innenfor planens krav til grad av utnytting. Plasserin bl Fylkesmannen oppfattet at klagen hovedsakelig gjelder plassering og høyde på boligen da tiltaket vil medføre tap av utsikt. Plan- og bygningsloven 29-4 omhandler plassering, høyde og avstand til nabogrensen og har slik ordlyd: Byggverkets plassering, herunder høydep/assering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veg/ovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemme/ i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnti andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mel/om byggverk, avstand til nabogrense, og beregningsmåten for høyde og avstand, samt for area/ på byggverk som nevnt i tredje /edd bokstav b. Formålet med bestemmelsen er bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for feks. naboeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve «kan» skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). l praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som er påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk, jf. Kommunaldepartementets rundskriv H-8/15 av 26. juni 2015, pkt Det vises også til sivilombudsmannens uttalelse i sak av 11. april 2013, SOM 2012/215 hvor det er uttalt følgende: «Utgangspunktet er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/høyde». I klagen er det innledningsvis anført at det er uklart hvilken nabo som har samtykket til tiltaket, og at det er svikt i de faktiske premisser for skjønnet. Her presiserer bygningssjefen at det er naboen i Daglifoten 8 som har gitt samtykke til plassering av støttemur 0 m fra nabogrensen. Kommunen tilbakeviser derfor klagers påstand om at det foreligger noen uriktige skjønnsforutsetninger eller feil som kan ha øvet innflytelse på avgjørelsen da søknaden ble behandlet og godkjent. Side 4 av 7

5 Mot klagers eiendom skal tiltaket plasseres minimum 4 m fra grensen, og samtykke er derfor ikke nødvendig. Heller ikke for trapp som følger terrenget og som plasseres nærmere nabogrensen enn 4 m, har kommunen vurdert at samtykke er nødvendig. Fylkesmannen vil bemerke at avstanden er målt fram til nabogrensen som på søknadstidspunktet ifølge kartgrunnlaget er kommunal eiendom, men som klager har, eller er i ferd med å erverve fra kommunen. Ut fra det opplyste kan Fylkesmannen konstatere at avstandskravet i pbl er oppfylt mot klagers eiendom. Klager anfører videre at både plassering og størrelse avviker markant fra bebyggelsesplanen. Kommunen tilbake viser dette og hevder at plasseringen er i tråd med planen. Det fremgår av reguleringsbestemmelsene 3.2 at bebyggelsen skal plasseres som vist på planen. Det foreligger et mindre avvik som vurderes som ikke å være så vesentlig at dispensasjon er nødvendig, jf. kommunens sammenstilling av Situasjonskart og plankart. Avviket er heller ikke til ulempe for klager da bygningen trekkes noe lengre mot nord og vekk fra klagers eiendom. Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering om at dette er et mindre avvik som ikke krever dispensasjon fra planen, og som dessuten er til klagers fordel. Til klagers påstand om avvik fra planen med hensyn til størrelse, viser kommunen til at omriss på plankartet ikke vil være bestemmende for størrelsen på kommende bebyggelse. Omrisset angir kun plassering. Utnyttingsgraden av eiendommen bestemmes av reguleringsplanens angivelse av maks tillatt utnyttingsgrad, som i dette området er 35 % av tomtens areal. Tomtearealet utgjør 458 m2, og bebygd areal BYA utgjør 111,2 m2, hvilket gir en utnyttingsgrad på 24,3 % BYA. Tiltaket er dermed innenfor den utnyttingsgrad som er satt i reguleringsbestemmelsene. Det er ikke satt høydebegrensninger i reguleringsplanen. Det er dermed plan- og bygningslovens bestemmelser iht om maks gesimshøyde på 8 m og maks mønehøyde på 9 m som gjelder. Omsøkte tiltak oppføres med 2 etasjer + en innredet loftsetasje. Gesimshøyde er oppgitt til 5,6 m og mønehøyde 8,9 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det kan dermed konstateres at høyden på boligen ligger innenfor det som loven tillater. Dette er opplysninger som gitt i saken, og som vi ikke har grunnlag for å betvile. Når det gjelder etasjeantall, viser vi til kommunens redegjørelse i forberedende klagebehandling. Kommunen konkluderer her med at omsøkte tiltaks garasjekjeller ikke skal regnes med i etasjetallet, da denne må regnes som en tilleggsdel siden den inneholder boder og garasje og har en himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering på dette punkt. Etter dette kan vi konstatere at bygget er plassert i henhold til planen, og innenfor de etasjebegrensninger som er satt i planen, og at høyde og avstand er innenfor de krav som pbl setter. l klagen henvises det til at tiltaket vil medføre tap av utsikt og vil føre til innsyn for klager. Spørsmålet er om det foreligger ulemper for klager som er av en slik karakter at det kan pålegges en annen plassering/høyde. Som kommunen anfører så er det på det rene at klager taper utsikt mot nordvest, men at utsikten fra klagers bolig mot vest og sør er uforandret. Saksbehandler har foretatt besiktigelse av området, og fra veien nedenfor kan man registrere at klagers eiendom ligger åpent til og har fri siktlinje mot vest og sør, mens det mot nord/nordvest vil det nye huset ta noe av utsikten mot Landegode. Det omsøkte tiltaket har vindu og veranda mot sør, og Side 5 av 7

6 klager hevder at det er fullt innsyn til både stue og loft i deres hus. Fylkesmannen vil bemerke at slik huset er utformet og med den plassering husene har, vil det naturlig nok bli noe innsyn til hverandre fra uteområdene. Imidlertid ligger klagers hus noe høyere i terrenget enn det omsøkte tiltaket, og vi vil derfor anta at muligheten for innsyn inn i klagers hus er svært begrenset. Kommunen er kommet til at selv om klager mener det foreligger ulemper med tiltaket, kan disse neppe sies å være vesentlige, og at det derfor ikke er adgang til å kreve en annen plassering eller høyde enn det som er omsøkt og godkjent. Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering, og kan ikke se at det her foreligger så betydelige ulemper for klager som gjør at tiltaket ikke kan godkjennes slik som omsøkt. Det vises videre til at planen tillater en ny bolig på denne eiendommen, og at det derfor måtte være påregnelig for klager at det ville komme en bolig her. Påstand om manqlende nabovarslinq l klagen anføres det at det foreligger saksbehandlingsfeil, idet nabovarslingen ut fra klagers syn har vært mangelfull, og at vedtaket derfor er ugyldig under henvisning til fvl. 41. Det hevdes at det ikke var vedlagt målsatte snittegninger. l følge SAK 5-2 skal målsatte snittegninger vedlegges nabovarselet med mindre det ikke er relevant. Fra kommunens side blir det hevdet at naboer er varslet på lovlig måte. Det er mottatt kvittering for nabovarsling og det er angitt at situasjonsplan og fasade- og snittegninger var vedlagt. Bygningssjefen viser til at det har vært nødvendig å be om supplerende dokumentasjon, bl.a. ny situasjonsplan som klarere viser grenser og avstander, målsatte snittegninger av terrenget på byggetomten før og etter tiltaket og snittegninger som viser høyde på ny bolig i forhold til nabohusene. Det ble da fra kommunens side vurdert at naboer ikke ble berørt i negativ retning, og det er derfor ikke krevd ny nabovarsling. Kommunen viser for øvrig til at enhver kan be om innsyn i byggesaker, eller be om å få oversendt tegninger og kart, dersom noen er i tvil om at kommunen har vurdert et forhold på riktig måte. Fylkesmannen vil bemerke at selv om man kan komme til at det foreligger en mangel ved nabovarslingen, idet tegningene ikke var målsatt, så er vedtaket likevel gyldig, idet en slik feil neppe kan sies å ha hatt betydning for utfallet i saken, jf. fvl. 41. Det vises til at klager har fremmet merknader og senere fremmet klage, slik at manglende målsetting neppe kan sies å ha hatt betydning for klagers mulighet til å få uttrykt sin mening om tiltaket. Til klagers anførsel om at tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe burde fremgå av søknad om tillatelse og nabovarselet under henvisning til SAK1O 5-4 bokstav g), bemerker kommunen at disse skal vedlegges i den utstrekning de er relevante for tiltaket og nødvendig for kommunens behandling. Kommunen viser til at man anser opplysninger om tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulemper var tilfredsstillende opplyst da vedtaket ble fattet. Kommunen viser videre til at alle arbeider i byggesaken er belagt med ansvarsretter i relevante tiltaksklasser. Utover det som er kommentert her, viser vi til kommunes saksutredning under klagebehandlingen som vi slutter oss til. Når det gjelder anførsel om uteoppholdsareal for ny og eksisterende bebyggelse, er dette dokumentert av søker, og kommunen har vurdert at kravene som følger av kommuneplanens bestemmelser er oppfylt. Side 6 av 7

7 Avsluttende merknader Det omsøkte tiltaket er oppgitt à være i overenstemmelse med kommunens planer og kravene i plan- og bygningsloven Fylkesmannen finner etter dette at de forhold som er tatt opp i klagen ikke gir grunnlag for á sette til side kommunens vedtak. Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av 12. januar 2016, sak 2015/3059. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Tor Sande (e.f.) underdirektør Grethe Breimo seniorrådgiver `.1-f"(3`v-;' _ q ' V.*a3W"L7«":. ~7* j T Mixíiíéå :«'-"L T Kopi til: Byggmester Jarle Vikjord AS Pàlsvei BODØ Advokat Terje Kvarsnes postboks BODØ Stig Roger Johansen og Linn Ringberg Daglifoten BODØ Side 7 av 7