Tiltakshaver. Adkomst Bygningen har hovedinngang fra Christian Michelsens gate. I tillegg har næringslokalene i 1.etg egne innganger langs fasaden.

Transkript

1 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks BERGEN Vår ref Deres ref. Kopi: Tiltakshaver dato: Redegjørelse i forbindelse med revidert søknad om rammetillatelse til bruksendring etter pbl 93 for gnr.165/bnr.182, Christian Michelsens gate 6B. Bakgrunn Tiltaket omfatter et hus fra 1931 i 6 etasjer pluss kjeller og loft. Bygningen ligger på hjørnet av Christian Michelsens gate og Markeveien i Bergen sentrum. Eiendommen har et totalt areal på 439,26 m2. BRA i bygget er 2791,2 m2. Tiltaket omfatter bruksendring av etasjene 2 til 6 til kontorformål, 7.etg (loft) til bolig samt rehabilitering/ombygging av kjeller og 1.etg. i et bestående hybelhus fra I tillegg til indre endringer, søkes det om tillatelse til diverse takarbeider: bygging av takopplett mot gårdsrom og innsetting av flere takvinduer mot gatefasade. Planstatus Gnr 165 bnr 182 er regulert til blandet sentrumsformål i Kommunedelplan Sentrum Den er videre regulert gjennom reguleringsplan 10000, betegnet Brannstrøket av 1916, sist revidert Utnyttelse av eiendommen er kun definert ved maksimal fasadehøyde 27meter. Byggets maksimale høyde er gitt ved en bestående skorstein, deretter ved uendret mønehøyde for hovedtakform. Selve tiltakets maksimalhøyde ligger ca 2 meter under mønehøyde hovedtakform og da altså 3 meter under maksimal høyde. Bygningens %TU endres ikke, da tiltaket ligger innenfor bygningens bestående fotavtrykk. Tiltaket er nabovarslet (vedlegg C1). Det har ikke kommet inn merknader til prosjektet i denne forbindelse. Ytre utforming og estetikk Adkomst Bygningen har hovedinngang fra Christian Michelsens gate. I tillegg har næringslokalene i 1.etg egne innganger langs fasaden. Alliance arkitekter AS, Kristian Augustsgate 13, 0164 Oslo, tlf ,

2 Fra bakgård har bygningen dører fra begge trapperom. Bakgården har passasje for bil til Valkendorfsgate via gjennomgang med port. Det er plass til to parkeringsplasser i bakgård og disse skal tilhøre boligen i 7.etg, ettersom boligen har størst behov for nærhet til bil. Konstruksjon og fasadeuttrykk Bygningen er en murgård med etasjeskillere og takkonstruksjon i betong. Den har en sparsomt utsmykket fasade i gul puss/maling med betongdetaljer i forbindelse med noen vinduer mot gaten samt gesimser i 6.og 7.etg. 6.etasje er trukket inn i forhold til resten av gatefasaden. Hovedtaket er av typen mansardtak. Det har tidligere (ikke kjent dato) blitt etablert en sekundærtrapp mot bakgård/ Markeveien 3. I denne forbindelse har taket over dette arealet blitt hevet noe og er flatt. Fra det flate taket og ned til gesims mot gate i 6. etasje løper en skrå takflate som ikke er del av hovedtakformen. I forbindelse med bruksendring av loft, søkes det om tillatelse til etablering av takopplett mot bakgård samt flere takvinduer mot gate - i samme stil som de bestående. Arealbruk Bestand Bygningen har et totalt bruksareal BRA på 2782,6 m2 samt en terrasse langs bygningens gatefasade i 6.etg på 36,4 m2. Arealet fordeler seg som følger: Kjeller 443,1 m2 Lager/næringsvirksomhet 1.etg 357,0 m2 Næringsvirksomhet 2.-5.etg 357,8 m2/etg Hybler (kontor) 6.etg 313,8 m2 Hybler 7.etg 237,5 m2 Loft Forslag til bruksendring Bygningen har et totalt bruksareal BRA på 2793,1 m2 samt en terrasse langs bygningens gatefasade i 6.etg på 36,4 m2. Arealet i forslaget fordeler seg som følger: Kjeller 443,1 m2 Lager/næringsvirksomhet, sportsbod bolig, teknisk rom, felles sirkulasjon 1.etg 357,0 m2 Næringsvirksomhet 2.-5.etg 357,8 m2/etg Kontor 6.etg 313,8 m2 Kontor 7.etg 248,0 m2 Bolig

3 Indre organisering Bestand Kjeller benyttes til lager og næringsvirksomhet. 1.etg benyttes til næringsvirksomhet (butikker, kundesenter). Arealet i 1.etg er organisert på 3 ulike nivå, da det er en del fall i terrenget langs begge gatefasadene. 2. til 6.etasje har vært benyttet til hybler men står i hovedsak tomme pr dags dato. Noe areal i 2.etasje benyttes til kontor. Loft har vært benyttet til boder. Hybelleilighetene i bygningen har en svært lav standard og er i hovedsak ettromsleiligheter med felles sanitæranlegg i korridor. Alkove for sengeplass er kun 190 cm lang, hvilket betyr at seng må plasseres slik at en stor del av arealet låses opp av dette og vanskeliggjør annen møblering. Tekjøkken innehar en lav standard, og i tillegg er interiørets overflater svært nedslitt. Byggets interiør trenger omfattende rehabilitering for å nå dagens standard, uansett fremtidig formål. Forslag til bruksendring Bygningens lave dybde og plassering av inngang i ene kortende gjør den mindre egnet til boligformål, da en må etablere lange korridorer for å betjene leilighetene i andre ende av bygningen og leilighetene ville ha fått et visst korridorpreg av den lave dybden på hver side av den nødvendige korridoren. Det har derfor blitt sett på ulike muligheter for bygningen, og i denne vurderingen har flere typer bruk blitt tegnet ut, bl.a. rettslokaler og hotell. Vår konklusjon er at bygningen egner seg best til kontorlokaler, da den da kan organiseres uten sterkt korridorpreg og med muligheter for godt gjennomlys av dagslys i lokalene. Muligheten for å åpne opp interiøret vil også gi brukerne en bedre forståelse av bygningens form. Kjeller og første etasje benyttes til samme formål som før (lager/næringsvirksomhet), men antallet nivå i 1.etg reduseres fra 3 til 2 for å gjøre indre omorganisering enklere. Det er tenkt å øke antall leietakere i 1.etg fra 3 til etasje skal benyttes til handel/serviceformål for en leietaker som også disponerer areal i 1.etg. 3. til 6.etg skal benyttes til kontorformål. Ettersom Kommuneplanens arealdel krever minst 10 % bolig for alle bygg i sentrum og helst i øvre etasjer av bygg, er det tegnet inn bolig i det tidligere loftet i 7.etg. For å sikre både utsikt, krav til tilgjengelighet og krav til uteareal er det kun mulig å etablere etasjen som én enkelt boenhet. For å kunne benytte 7.etg til bolig, etableres takopplett mot bakgård for tilgang til dagslys og utsyn samt uteareal. I tillegg installeres noen flere takvinduer i fasaden mot nord i stil med bestående takvinduer mot gaten for å sikre tilstrekkelig dagslys i boligen. Disse følger vindusinndeling i fasaden.

4 Arealregnskap for bolig: 7.etg 248,0 m2 U.etg 9,6 m2 Sportsbod og sykkelparkering Delsum 257,6 m2 Parkering bolig i bakgård: 2 plasser á 2,5m x 5,0 m = 25 m2 Delsum 25,0 m2 For andel i fellesarealer deles delsum på totalt areal minus fellesarealene: 257,6 / (2793,1 m2 83,5 m2 33,5 m2 = 2676,2 m2) = 9,63 % Arealandel i fellesfunksjoner 1.etg: 9,63 % av hovedinngang 33,5 m2 = 3,2 m2 U.etg: 9,63 % av sirkulasjon og teknisk rom 83,4 m2 = 8,0 m2 Andel bakgård (i tillegg til P-areal): 9,63 % av (37,0 m2 25,0 m2) = 1,2 m2 Delsum 12,4 m2 Total BRA: 257,6 m2 + 25,0 m2 + 12,4 m2 = 295,0 m2 Total andel bolig: 295,0 m2 / 2793,1 m2 = 10,6 % Arbeidsplasser Tiltaket legger opp til at antallet arbeidsplasser i 1.etg bevares. Gjennom bruksendringen av etasjene 2 til 6 blir det en netto økning av antall arbeidsplasser estimert til 96 stykk. Dette har blitt brukt som underlag for kvalitetssikring/dimensjonering av rømningsveier, personalrom med mer. Rømning Hovedtrapp har påkrevd fri bredde 110 cm. Gjennom tiltaket oppgraderes bygningens sekundærtrapp til også å ha godkjent standard for rømningsvei den er per i dag for smal til dette formål. Sammenlagt bredde for rømningsveier blir derved økt fra 110 cm til 205 cm. Dette bedrer den generelle sikkerheten i bygningen betraktelig. Etasjene 2 til 6 er til sammen planlagt for inntil 96 arbeidsplasser. Med krav om 1 cm fri bredde i rømningsvei skal kravet til rømningsvei derved være godt dekket.

5 Konstruksjon og materialbruk Bestående konstruksjoner berøres ikke bortsett fra i forbindelse med takopplett i 7.etg. Takopplett utføres i stålkonstruksjon. Utvendig overflate er metallplatekledning, et uttrykk som legger seg opp mot nye takopplett i Valkendorfsgate 4. Arealene er tenkt utført med vegger i lys puss og med industriparkett på gulv for et bestandig, tidløst uttrykk. Tilgjengelighet Inngangssituasjon Det etableres rampe med repos foran dør fra gatenivå inne i portrommet ved hovedinngang. Da den bestående hovedtrappen er av høy arkitektonisk kvalitet i massive steinheller og med originalt rekkverk, søkes denne bevart i sin helhet. Per i dag ligger det en heis i sentrum av denne trappen, men den oppfyller ikke krav til dimensjonering for rullestol. Det etableres ny spesialtilpasset heis med rullestolgodkjente dimensjoner som erstatning for dagens heis. Repos foran heis tilpasses med dimensjon for rullestolsirkel. Både kontorlokaler og bolig tilpasses rullestolbrukere, med tilgang til alle funksjoner. Tiltaket er med dette ikke lenger avhengig av dispensasjon fra TEK Uteareal, parkering, renovasjon mm Bakgården benyttes hovedsakelig til parkering, oppstilling av avfallsbeholdere og ventilasjonsanlegg. Eiendommen besitter per i dag 2 parkeringsplasser i bakgården. Arealet nåes fra begge trapperom og via passasje fra Valkendorfsgate. Gjennom bruksendringen blir etasjene 2 til 7 berørt av nye forskriftskrav til parkering: Bolig har krav til 1 P-plass samt 2 sykkeloppstillingsplasser pr 100 m2 BRA. Av normkravet for boligparkering regnes 80 % som egenparkering og 20 % som besøksparkering. BRA boenhet er 248,0 m2. Dette gir 1,98 P-plasser egenparkering samt 0,5 P-plasser gjesteparkering. De to bestående P-plasser i bakgård benyttes til boligens egenparkering. Videre gir det krav om 4,96 sykkeloppstillingsplasser. Disse etableres i ekstra stor sportsbod i kjeller. Boden kan nåes enkelt med heis fra bolig. Gate nåes ved heis og rampe eller over 4 trinn og bakgård. Forretning/kontor har krav til 3 P-plasser samt 7 plasser til sykkel pr 1000 m2 BRA. Totalt BRA for 2. til 6.etg er 1745,0 m2. Dette gir krav om 5,235 P- plasser og 12,215 sykkeloppstillingsplasser. Sykkelparkering kreves etablert på egen grunn, og areal i kjeller utstyres til dette.

6 Merkrav til parkering gjennom bruksendringen blir 6 P-plasser samt 18 sykkeloppstillingsplasser. Merkravet til P-plasser søkes dekket gjennom private leieavtaler eller gjennom frikjøp ovenfor kommunen. Dette vil bli avklart til søknad om igangsetting. Avfallsdunker plasseres som i dag i felles bakgård. Postkasseanlegg får nytt anlegg i inngangskorridor i 1.etg. Vi mener at tiltaket gjennom prosjekterte endringer i forhold til tidligere avslag på rammesøknaden nå oppfyller alle betingelser satt av kommunen. Dette gjelder tematikk knyttet til antikvarisk verdi, tilgjengelighet og blandet formål. Vi håper derfor på en rask og positiv behandling av søknaden og står til tjeneste med ytterligere opplysninger dersom det skulle være behov for det. Med vennlig hilsen Alliance arkitekter AS Käthe Hermstad