ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak BYGG OG MESSE SYSTEMER AS Att. Ulf Andresen Lillestrømv YTRE ENEBAKK Deres ref.: Vår ref.: 2016/174/ANDHOL2 Arkivkode: 91/47 Dato: Delegert behandling av sak D 37/17 DISPENSASJON I HENHOLD TIL PLAN- OG BYGNINGSLOVENS 19-2 OG TILLATELSE TIL Å RIVE EKSISTERENDE BOLIG OG OPPFØRE NY I HENHOLD TIL PBL Søknad datert: Mottatt her: Matrikkel: Gnr.: 91 Bnr.: 47 Fnr.: Snr.: Eiendommens adresse: Tangenveien 91, 1914 Ytre Enebakk Tiltakshaver: Stian Hagen Ansvarlig søker: BYGG OG MESSE SYSTEMER AS Søknad om dispensasjon er behandlet i utvalg for teknikk og utvikling i møte Vedtak i utvalgsmøte for teknikk og utvikling ble som følger: VEDTAK: Søknad om dispensasjon fra punkt 2.17 i kommuneplanen for Enebakk for riving av eksisterende bolig og oppføring av bolig som omsøkt innvilges. Det må brukes mørke eller naturtilpassede farger på huset. Uthus ved vannet forutsettes revet. Begrunnelse: En kan ikke se at bestemmelsene det dispenseres fra, Kommuneplanens punkt 2.17, blir vesentlig tilsidesatt. Heller ikke bygningslovens 1-1. Tiltaket vil ikke være i konflikt med det biologiske mangfold eller naturtyper av lokal, regional eller nasjonale interesser. Tiltaket kommer heller ikke i konflikt med formålene i markaloven som ikke legger begrensninger på oppgraderinger på eksisterende bebyggelse. Viser til 1, og forarbeidene S 13 som sier noe om eksisterende bebyggelse. Det legges vekt på at en tillatelse vesentlig overstiger ulempene. Tiltaket ligger i et område som er godkjent for omdisponeringer til helårsbolig. Omsøkte tiltak er i dag godkjent bolig. Ny bolig skal bygges på samme tomt, og tilnærmet samme grunnflate og samme avstand til vann. Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 Sak D 37/17 - side 2 Vedtak etter delegert myndighet fra kommunestyret er som følger: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra punkt 4.1 i bestemmelsene til kommuneplan for Enebakk kommune for oppføring av omsøkte tiltak. Omsøkte tiltak vil ikke vesentlig tilsidesette hensynene bak LNFbestemmelsen i punkt 4.1, og fordelen ved å gi dispensasjon fra LNF-bestemmelsen er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningslovens 20-3 gis det tillatelse til riving av eksisterende bolig og oppføring av ny i samsvar med innsendte søknad. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Fristene kan ikke forlenges. Foretak godkjent for ansvarsrett: Ansvarlig foretak: BYGG OG MESSE SYSTEMER AS Lillestrømveien Ytre Enebakk Org.nr ABC Byggkontroll AS Myraveien Ytre Enebakk Fagområder og tiltaksklasse som foretaket er godkjent for: Ansvarlig søker Pro, tkl. 1 - prosjektering av ny enebolig Utf, tkl. 1 - oppføring av ny enebolig i treverk. Uavhengig kontroll, tkl.1 utførelse/plassering av sluk og lufttetthet Erklært ansvar X X X X Saksopplysninger: Det vises i hovedsak til saksfremstillingen i dispensasjonssaken som følger nedenfor, der utvalg for teknikk i møte innvilget dispensasjon fra kommuneplanens punkt 2.17 og punkt 4.1 for gjennomføring av omsøkte tiltak. Øvrige vilkår i plan- og bygningsloven: Tiltaket vil ifølge søknaden bli plassert med en minsteavstand på 5 meter til nabogrensen, og er således i henhold til plan- og bygningslovens Byggegrunn: I følge søknaden foreligger det ikke risiko for flom, skred eller andre natur- og miljøforhold. Avkjøring: Det opplyses at eksisterende avkjøring skal benyttes. Avløp og vann: Tiltaket benytter eksisterende tilkopling fra privat vannverk og offentlig avløpsanlegg. Overvann føres til terreng. Arkitektur: Kommunen konkluderer med at tiltaket oppfyller kravene til god arkitektonisk utforming og har etter kommunens skjønn gode visuelle kvaliteter, jfr. Pbl og 29-2.

3 Sak D 37/17 - side 3 Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl , som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltakets koordinater er innsendt kommunens enhet for natur, areal og byggesak. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2016 fastsettes gebyret til: -kr 2 637,- for riving (varenr 66244) -kr ,- for oppføring av en boenhet (varenr 66102) -kr 8 312,- for behandling av dispensasjon Det er gitt 50% rabatt på byggesaksgebyret fordi behandlingsfristen er overskredet, jfr. SAK10 7-6, jfr. plan- og bygningslovens Regning pålydende kr ,- for saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. I tillegg ettersendes faktura pålydende kr for bidrag til infrastruktur, jfr. punkt i kommuneplanen for Enebakk kommune. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Det må utføres nødvendig kontroll med at dette ivaretas. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23 nr. 2. Bygningen/tiltaket må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Det henvises til nytt reglement for vann og avløp administrative og tekniske bestemmelser ved tilknytning til offentlig nett. Tilknytningspunktet skal koordinatfestes iht. Euref 89 sone 32. Enebakk kommune v/kommunalteknisk enhet skal varsles minst 2 dager før lukking av påkoblingspunkt på hovednett for vann og avløp. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Anders Holth rådgiver

4 Sak D 37/17 - side 4 Kopi til: Stian Hagen Tangenveien 91 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111, Dep Dokumentet er elektronisk godkjent.

5 Sak D 37/17 - side 5 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2016/174 Arkivkode: 91/47 Saksbehandler: Anders Holth Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 37/17 TEM Delegert bygge- og delingssaker Saksfremstilling - Søknad om dispensasjon for riving av bolig og oppføring av ny i LNF-område innenfor 100-metersonen mot Langen. Gnr. 91 Bnr 47 - Tangenveien 91. Dokumenter som er vedlagt: Fasadetegning opprinnelig søknad Høringsuttalelse fra fylkeskommunen til opprinnelig søknad Høringsuttalelser fra Fylkesmannen til opprinnelig søknad Revidert dispensasjonssøknad, november 2016 Reviderte tegninger, november 2016 Vedlegg, og bilder fra revidert søknad, november 2016 Dokumenter som ikke er vedlagt: Øvrige dokumenter RÅDMANNENS INNSTILLING: Søknad om dispensasjon fra punkt 2.17 i kommuneplanen for Enebakk for riving av eksisterende bolig og oppføring av bolig som omsøkt avslås, jfr. plan - og bygningslovens Prinsipalt konkluderes det med at hensynene bak bestemmelsen om bygging langs vassdrag vesentlig tilsidesettes. Subsidiært konkluderes det med at fordelen ved å tillate omsøkte tiltak ikke klart overstiger ulempene. Det er i vurderingen særlig lagt vekt på at det omsøkte bygg blir vesentlig høyere enn dagens, og at eiendommen derved vil fremstå som langt mer nedbygget enn hva tilfellet er i dagens situasjon. En dispensasjon for å oppføre omsøkte bygg vil innebære at bygget får en langt større eksponering mot Langen. Rådmannen anser at en dispensasjon vil innebære en vesentlig endring av landskapsbildet. En tillatelse til dispensasjon ansees å være i strid med kommuneplanen ved at man skal vise særlige landskapshensyn mot Langen, og opplevelsen av friluftslivet langs Langen vil kunne reduseres. Fordelene ved å innvilge dispensasjon anses heller ikke å være større enn ulempene, og rådmannen anser at man ved å innvilge denne dispensasjonen vil kunne skape presedensvirkninger med påfølgende tilfeldig nedbygging av strandsonen langs Langen. Rådmannen anser at en innvilgelse av omsøkte dispensasjon vil være i strid med kommuneplanens intensjon og de uttalelser Fylkesmannen har avgitt.

6 Sak D 37/17 - side 6 Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Følgende forslag fra AP, SP og KRF ble fremlagt: Søknad om dispensasjon fra punkt 2.17 i kommuneplanen for Enebakk for riving av eksisterende bolig og oppføring av bolig som omsøkt innvilges. Det må brukes mørke eller naturtilpassede farger på huset. Uthus ved vannet forutsettes revet. Begrunnelse: En kan ikke se at bestemmelsene det dispenseres fra, Kommuneplanens punkt 2.17, blir vesentlig tilsidesatt. Heller ikke bygningslovens 1-1. Tiltaket vil ikke være i konflikt med det biologiske mangfold eller naturtyper av lokal, regional eller nasjonale interesser. Tiltaket kommer heller ikke i konflikt med formålene i markaloven, som ikke legger begrensninger på oppgraderinger på eksisterende bebyggelse. Viser til 1, og forarbeidene S 13 som sier noe om eksisterende bebyggelse. Det legges vekt på at en tillatelse vesentlig overstiger ulempene. Tiltaket ligger i et område som er godkjent for omdisponeringer til helårsbolig. Omsøkte tiltak er i dag godkjent bolig. Ny bolig skal bygges på samme tomt, og tilnærmet samme grunnflate og samme avstand til vann. Det er tidligere gitt dispensasjoner i området. Tegninger og bilder viser riktignok at bygget blir noe høyere enn eksisterende, men dette vil ikke vesentlig forandre det totale visuelle bildet sett fra Langen. Dessuten er nybygget et vesentlig penere bygg. Det nye huset vil føre til en vesentlig forbedring av bostandard og også gi miljømessige gevinster på sikt. Ingen naboer har innvendinger Følgende forslag fra SV og V ble fremlagt: Dispensasjon til riving og oppføring av nytt hus kan gis dersom huset oppføres uten kjeller og noe mer tilbaketrukket fra fjellknausen. Uthuset ved vannet forutsettes revet. Votering: Rådmannens innstilling 0 stemmer Forslag fra SV og V 2 stemmer (1 V, 1 SV) Forslag fra AP, SP og KRF enstemmig VEDTAK: Søknad om dispensasjon fra punkt 2.17 i kommuneplanen for Enebakk for riving av eksisterende bolig og oppføring av bolig som omsøkt innvilges. Det må brukes mørke eller naturtilpassede farger på huset. Uthus ved vannet forutsettes revet. Begrunnelse: En kan ikke se at bestemmelsene det dispenseres fra, Kommuneplanens punkt 2.17, blir vesentlig tilsidesatt. Heller ikke bygningslovens 1-1. Tiltaket vil ikke være i konflikt med det biologiske mangfold eller naturtyper av lokal, regional eller nasjonale interesser. Tiltaket kommer heller ikke i konflikt med formålene i markaloven som ikke legger begrensninger på oppgraderinger på eksisterende bebyggelse. Viser til 1, og forarbeidene S 13 som sier noe om eksisterende bebyggelse. Det legges vekt på at en tillatelse vesentlig overstiger ulempene. Tiltaket ligger i et område som er godkjent for omdisponeringer til helårsbolig. Omsøkte tiltak er i dag godkjent bolig. Ny bolig skal bygges på samme tomt, og tilnærmet samme grunnflate og samme avstand til vann.

7 Sak D 37/17 - side 7 Det er tidligere gitt dispensasjoner i området. Tegninger og bilder viser riktignok at bygget blir noe høyere enn eksisterende, men dette vil ikke vesentlig forandre det totale visuelle bildet sett fra Langen. Dessuten er nybygget et vesentlig penere bygg. Det nye huset vil føre til en vesentlig forbedring av bostandard og også gi miljømessige gevinster på sikt. Ingen naboer har innvendinger. SAKSUTREDNING: Sammendrag Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen punkt 2.17 og punkt 4.1 i Kommuneplan for Enebakk for for riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig på 2 etasjer på sokkel. Rådmannen har vurdert de ulike hensynene i saken, og konkluderer med at søknaden om dispensasjon må avslås, jfr. plan- og bygningslovens Bakgrunn Kommunen mottok opprinnelig søknad om tiltaket , og valgte å sende søknaden på høring til Fylkesmannen og fylkeskommunen. Vi mottok svar fra Fylkesmannen og og fylkeskommunen På bakgrunn av at Fylkesmannen i sitt tilsvar konkluderte med at de sterkt frarådet tiltaket slik det da var omsøkt ba søker om at behandlingen skulle bli liggende i bero til de fikk sendt inn reviderte tegninger. Fylkesmannen har bedt om å få tilsendt vedtak i saken. Kommunen mottok reviderte tegninger først i november 2016, og det er dispensasjonssøknad med bakgrunn i disse reviderte tegningene som ligger til behandling nå. Saksopplysninger Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er en boligeiendom beliggende i område avsatt til LNF-område. I henhold til kommuneplanbestemmelsen 4.1 tillates kun bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jfr. nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv. For tiltak innenfor byggegrensen til vassdrag gjelder strengere og supplerende bestemmelser jfr. punkt i bestemmelsene til kommuneplanen. I LNFområder, uregulerte områder, fritidsbebyggelse og fremtidige utbyggingsområder er alle tiltak etter pbl. 1-6 forbudt nærmere enn 100 meter fra innsjøer og tilhørende elver, samt 20 meter fra bekker med årssikker vannføring. Opplysninger om eksisterende og prosjektert bolig Søker opplyser at bebygd areal for eksisterende bolig er 120,5 m2, mens ny bolig er prosjektert med bebygd areal på 146,3 m2. Dette inkluderer terrasser. I tillegg tilkommer de eksisterende uthus på til sammen 77,6 m2 BYA. Bruksarealet for eksisterende bygningsmasse er oppgitt til 136,18 m2 inklusive uthusene. Bruksareal for omsøkt enebolig og uthusene er oppgitt til 308,2 m2.

8 Sak D 37/17 - side 8 Søker opplyser videre at de etter en kontrollmåling av eksisterende bolig har kommet til at huset har en gjennomsnittshøyde på 5,05 meter. I den opprinnelige søknaden ble det opplyst at eksisterende bolig har en gjennomsnittshøyde på 4,85 meter. Boligen som omsøkes er opplyst å få en gjennomsnittshøyde på 7,07 meter og en mønehøyde mot vannet på 6,54 meter fra terreng. I den opprinnelige søknaden, som har vært på høring hos Fylkesmannen og fylkeskommunen, ble gjennomsnittshøyden oppgitt til 7,86 meter og en mønehøyde mot vannet på 7,5 meter. I henhold til søknaden skyldes dette at bygget nå er senket, samt at det vil bli fylt tilbake masser mot kjeller slik at det ikke blir noen synlig mur mot Langen. Eksisterende bolig ligger på en fjellknaus, og søker ønsker å sprenge ut fjellknausen for å kunne etablere garasje og boder i kjelleren. Det opplyses at dette ønskes gjort for ikke å bebygge tomten med flere bygninger. Eiendommen oppgis til 1835 m2, og dagens bygning er plassert ca 20 meter fra Langen. Ny bolig ønskes plassert på samme sted med samme avstand fra vannet som dagens bolig, med tillegg av et lite tilbygg vekk fra vannet. Uttalelse fra Fylkesmannen i tilknytning til opprinnelig søknad. Som nevnt ovenfor ble opprinnelig søknad sendt til Fylkesmannen for uttalelse. Fylkesmannen avga uttalelse med følgende hovedkonklusjon i brev av 10 mars 2016:. «Den omsøkte boligen vil bli svært mye mer eksponert enn eksisterende bolig. Av hensyn til de store friluftsverdiene knyttet til Langenvassdraget fraråder Fylkesmannen sterkt at det gis dispensasjon for oppføring av bolig som omsøkt. Etter vår vurdering vil tiltaket være i strid med nasjonale og regionale føringer for vassdrag og friluftsliv. En dispensasjon vil vesentlig tilsidesette disse hensynene. Fylkesmannen ber om å få tilsendt vedtak i saken.» På bakgrunn av at det i opprinnelig saksfremlegg til Fylkesmannen feilaktig var opplyst at fasadelengden ble økt ved et nybygg, sammenlignet med eksisterende hus, ble Fylkesmannen bedt om å komme med en ny uttalelse. Fylkesmannen avga deretter følgende uttalelse med deler av tekst som følger, i brev av 4 april 2016: «Gjennom telefonsamtale med tiltakshavers representant og Enebakk kommune ble det klart at Fylkesmannen har basert sin informasjon på feil opplysninger, grunnet en feil i kommunens oversendelse. Fasadelengden på huset det søkes om dispensasjon om å bygge vil ikke øke i forhold til dagens bygg. Fylkesmannen anser likevel at økningen i høyde medføre en uheldig økning av eksponeringen mot Langen i forhold til dagens bolig, og opprettholder sin frarådning av det omsøkte tiltaket, jfr vårt brev av Vi viser for øvrig til at det bør settes krav om bruk av mørke eller naturtilpassede fager på bygninger i strandsonen til vassdrag.» Fylkesmannen har altså sterkt frarådet at det gis dispensasjon for omsøkte tiltak. Som redegjort for i saksfremlegget, medfører de reviderte tegningene i liten grad at bygget endres,

9 Sak D 37/17 - side 9 slik at rådmannen har vurdert at det ikke har vært behov for en ytterligere uttalelse fra Fylkesmannen. Fylkesmannen har også uttalt at de i utgangspunktet ikke ønsker å få saker til uttalelse der rådmannen innstiller på avslag på dispensasjon. Dispensasjon Det følger av pbl. 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må videre vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden er begrunnet og nabovarslet i tråd med kravene i pbl jfr Det er ikke innkommet noen merknader. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med følgende hovedmomenter: Eier av huset ønsker å rive og oppføre nytt hus da det ikke er hensiktsmessig å oppgradere dette huset til dagens krav da det er bygget med en konstruksjon og med materialer som ikke gir mulighet for oppgradering til TEK-10 standard. Den nye boligen vil beholde samme fotavtrykk på tomten og får et lite tilbygg plassert vekk fra Langen. Husets plassering på tomten gir ikke mulighet for noen større utvidelse av huset vekk fra vannet og med det så utelukkes en bolig over 1 plan. Det er derfor huset har fått en ekstra etg. og det er ønskelig å lage kjeller med garasje. Huset kommer ikke nærmere vannet enn dagens hus. Bolighuset er fra tallet og er i en slik forfatning at det ikke lenger kan regnes som en fullverdig bolig, den er utdatert, utslitt og trekkfull. Huset har i dag valmet tak, liggende kledning 2 rams koblede vinduer med 2 lag glass, mineralull som har sunket til bunn i reisverket og grunnmur av oppmurte steinblokker fundamentert på fjell. Boligen tilfredsstiller ikke på noen områder krav ihht TEK 10. Det nye huset representerer en nødvendig forbedring av bokvaliteten for familien, og fordelene med tiltaket er vesentlig større enn ulempene etter søkers syn, det gir økt bruksareal uten at det vil belaste omgivelsene eller ferdsel på Langen. Søker vil samtidig få presisert at dette allerede er en boligeiendom og tiltak må påregnes på eksisterende bebyggelse for å hindre forfall og med det belastning på miljø selv om det ligger innenfor 100m sonen. Og tiltaket er utarbeidet med tanke på å ikke gjøre endringer som vil ha betydning for allmenn ferdselsrett eller oppfattes som privatiserende. På eiendommen står det også 3 gule uthus, hvorav det ene står relativt nærme vannet. Dersom ny bolig godkjennes vil dette kunne rives da en kjeller i huset vil dekke det behovet for lagringsplass som dette uthuset har i dag. Vi vil også påpeke at det i dag ikke er garasje på eiendommen, og med nytt hus vil det bli garasje i kjeller, noe som gjør at det ikke vil bli behov for ytterligere bygninger på eiendommen.

10 Sak D 37/17 - side 10 Dette huset vil etter søkers syn ikke påvirke friluftsinteresser på Langen da det plasseres på eksakt samme sted som eksisterende bolig. I tillegg vil det få en betydelig oppgradert fasade med dempet farge som gir et estetisk bedre inntrykk sett fra vannet enn dagens nedslitte bygning. Søker vil samtidig påpeke at det er gitt dispensasjoner fra samme bestemmelse for følgende eiendommer: 91/237 og 91/144. I begge tilfellene er det gitt dispensasjon med bakgrunn i forståelse for behovet til familiene, vanskeligheten med å bygge bakover vekk fra Langen og at tiltakene ikke virker privatiserende eller påvirker allmenn ferdsel. Klima- og miljømessige forhold Ikke relevant Økonomiske forhold Ikke relevant Risikovurdering Ikke relevant Alternative løsninger Søknad om dispensasjon innvilges. Kopi av vedtak sendes Fylkesmannen. Vurderinger og begrunnelse Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra LNF-bestemmelsen (punkt 4.1) i kommuneplan for Enebakk ? Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens kapittel 11. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon, jfr. plan- og bygningslovens 19-2, 1.ledd. Tilsidesettes plan- og bygningslovens, samt kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Plan- og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Kommuneplanens formål Kommuneplanen er et overordnet styringsverktøy for arealbruk, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk

11 Sak D 37/17 - side 11 prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. Kan det og bør det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 4.1. LNF-formål i kommuneplan for Enebakk kommune ? Vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak kommuneplanbestemmelsen punkt 4.1.? Det vesentlige hensynet bak bestemmelsen i punkt 4.1 er å verne områder for å sikre matproduksjon i kommunen. Dyrket og dyrkbar jord er ikke-fornybare ressurser som må skjermes. I tillegg skal det legges til rette for natur og friluftsinteresser. Eiendommen er registrert som en boligeiendom, og berører ikke dyrket eller dyrkbar jord. Kommunen har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ingen registreringer på eiendommen. Tiltaket berører ikke naturmangfold, geologi, økosystem, naturtyper og arter som skal vernes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 jfr. naturmangfoldloven 7. Rådmannen anser at tiltaket ikke kan sies å vesentlig tilsidesette hensynet bak kommuneplanbestemmelsen punkt 4.1. Er fordelen ved å gi dispensasjon fra punkt 4.1 klart større enn ulempene? En dispensasjon åpner for en arealutnyttelse i henhold til fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel og vil representere en ressursbesparelse for både kommunen og tiltakshaver. Det bør legges en viss vekt på at det er snakk om å erstatte en eksisterende bolig med en ny. Med hensyn til dispensasjon fra LNF-bestemmelsen er kommunen av den oppfatning at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen vurderer at omsøkte tiltak ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak LNFbestemmelsen i punkt 4.1, og at fordelen ved å gi dispensasjon fra LNF-bestemmelsen er klart større enn ulempene. Kan det og bør det gis dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse vedrørende byggegrense til vassdrag i kommuneplan for Enebakk kommune ? Vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak kommuneplanbestemmelsen punkt 2.17.? Kommuneplanbestemmelsen om byggegrense til vassdrag innebærer i utgangspunktet at det er forbud mot all bygging i forbudsbeltet på 100 meter. Hensikten med bestemmelsen er særlig å bevare inngrepsfrie naturområder ned mot vassdraget. I henhold til retningslinje til bestemmelsen er det, der det allerede er inngrep innenfor byggeforbudssonen, anledning for kommunen å ha en mindre restriktiv holdning til å gi dispensasjon. Eventuelle tilbygg innenfor byggegrensen til vassdrag bør primært legges på siden som vender bort fra vassdraget. Videre fremgår det av retningslinjene til bestemmelsene at det innenfor Marka og langs innsjøen Langen skal vises særlig landskapshensyn og stilles krav om mørke eller naturtilpassede farger. Høyden på dagens bolig er oppgitt å være 5,05 målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Sammenlignet med tegningene fra søknaden av 29/ er det endret litt på utformingen av bygningskroppen. Ettersom man ønsker å fylle tilbake masser rundt huset blir høyden angitt over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå lavere. De reviderte tegningene viser at boligen får en høyde mot Langen på 6,54 m, mens de opprinnelige tegningene viste en høyde på 7,5 meter. Forskjellen med hensyn til den endrede høydeberegning kommer for en stor del av at gjennomsnittlig planert terreng blir høyere ved å fylle masser rundt bygget. Hensett til det

12 Sak D 37/17 - side 12 visuelle, sett fra Langen, vil realiteten være at selve bygningskroppen kun er senket 30 cm fra forrige søknad. Riktignok er det i de reviderte tegningene fjernet noen vinduer i muren og under takskjegget mot vannet. Etter rådmannens skjønn innebærer dette imidlertid ikke noen stor endring med tanke på byggets fremtoning i landskapet. Søker har i sin begrunnelse for at det bør gis dispensasjon påpekt at bygget vil bli malt i naturtilpasset farge. Som nevnt i oversendingsbrev til Fylkesmannen er dette momenter rådmannen mener isolert sett kan være med på å nedtone bygget. Rådmannen er likevel av den oppfatning at den nye boligen blir langt mer synlig i terrenget, mot Langen. I den sammenheng er det naturlig å vise til Langens viktige lokale og regionale betydning for friluftslivet, og at Langen er et vassdrag i marka og omfattes av markaloven. Som tidligere nevnt, har søker sagt seg villig til å rive ett av uthusene nærmest vannet dersom dette kan medføre at dispensasjon kan gis. Uthuset, som er i en etasje med tilnærmet flatt tak, ligger i likhet med eksisterende bolig om lag 20 meter fra vannet. Rådmannen er av den oppfatning at selv om uthuset skulle bli revet vil den nye og høyere bygningen innebære en langt større eksponering mot vannet. Rådmannens vurdering er at dette vil fremstå som i motstrid med at man ved behandling av dispensasjonssøknader ved Langen skal vise særlige landskapshensyn, og at tiltaket vil kunne redusere opplevelsen av friluftslivet langs Langen. Søker har videre begrunnet dispensasjonssøknaden med at et nytt hus vil gi et estetisk bedre uttrykk sett fra vannet, sammenlignet med dagens nedslitte bygning. Rådmannen er av den oppfatning at det omsøkte tiltak bidrar til at området fremstår som enda mer nedbygget. Etter rådmannens oppfatning vil en dispensasjon for omsøkte tiltak innebære at hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanens punkt 2.17 blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannen anser derfor at dispensasjon for omsøkte tiltak derfor ikke kan innvilges. Selv om det ikke er nødvendig i denne konkrete saken, vil rådmannen subsidiært vurdere i hvilken grad fordelen er større enn ulempene m.h.t. å kunne vurdere dispensasjon fra kommuneplanens punkt 2.17 for omsøkte tiltak. Er fordelen ved å gi dispensasjon fra punkt klart større enn ulempene? I begrunnelsen for søknad om dispensasjon har søker fremhevet at dagens bolig er i dårlig stand. Eier ønsker å rive bygget, da det er i dårlig forfatning, og ikke er mulig å oppgradere eksisterende bygg til TEK-10 standard. Dette er momenter som det ikke kan legges avgjørende vekt på som et vektig argument for å oppføre en så vidt høy bolig på denne tomten. Det er for øvrig svært mange av dagens boliger som ikke tilfredsstiller TEK-10. Søker anfører videre at det må presiseres at tiltaket vil bli oppført på en allerede etablert boligeiendom, og at tiltak må påregnes på eksisterende bebyggelse for å hindre forfall og med det belastning på miljø, selv om det ligger innenfor 100m sonen. Det må i denne sammenheng vises til at kommuneplanen nedlegger et totalforbud mot bygging 100 meter fra Langen. Utgangspunktet er derfor det motsatte, at tiltak ikke må påregnes oppført innenfor denne avstanden mot vannet. Riktignok viser de ovenfor nevnte retningslinjene til bestemmelsen at kommunen, der det allerede er gjort inngrep innenfor byggeforbudssonen, kan ha en mindre restriktiv holdning til å gi dispensasjon. Rådmannen er av den oppfatning at det omsøkte bygget, sett hen til høyden og plasseringen, ligger utenfor det det kan innvilges dispensasjon for.

13 Sak D 37/17 - side 13 Fra matrikkelen fremgår det at nåværende eier ervervet eiendommen i august Eiendommen var også den gang sonet til LNF-område, med begrensninger knyttet til bygging i 100-metersbeltet langs Langen. Nåværende eier kan derfor ikke ha hatt berettigede forventninger om at oppføring av et nytt, og høyere hus ville bli tillatt. I dispensasjonssøknaden er det opplyst at det må bygges på en ekstra etasje fordi det ikke vil være mulig med noen større utvidelse av huset vekk fra vannet. Søker har ikke redegjort ytterligere for at det ikke er mulig å utvide huset noe i den retning. Til sist bør det også påpekes at å tillate et bygg med så vidt stor høyde, ca 20 meter fra vannet, må antas å skape presedensvirkninger for området. Dette kan bidra til en tilfeldig nedbygging og privatisering av strandsonen langs Langen, i strid med kommuneplanens intensjon og de uttalelser Fylkesmannen har avgitt. Det konkluderes derfor med at kommunen heller ikke anser at fordelene ved å gi dispensasjon fra kommuneplanens punkt er klart større enn ulempene. Konklusjonen er prinsipalt at hensynene bak bestemmelsene i punkt bestemmelsene til kommuneplanen for Enebakk blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for omsøkte tiltak. Konklusjonen i den subsidiære vurderingen blir at heller ikke fordelene ved å tillate omsøkt tiltak er større enn ulempene, slik at dispensasjon kan gis. Rådmannens vurdering er derfor at vilkårene for å gi dispensasjon fra kommuneplanens punkt 2.17 ikke er oppfylt, jfr. plan- og bygningslovens Henvisningen til tidligere gitte dispensasjoner i området - likebehandling. Søker har i dispensasjonssøknaden vist til to tidligere dispensasjonssøknader i nærheten av omsøkte tiltak. Søker anfører at det er gitt dispensasjon med bakgrunn i forståelse for behovet til familiene, vanskeligheten med å bygge bakover vekk fra Langen og at tiltakene ikke virker privatiserende eller påvirker allmenn ferdsel. En dispensasjon etter plan- og bygningslovens bestemmelser innebærer at det i et enkelttilfelle gis unntak fra bestemmelser i loven, forskrift eller planer gitt i medhold av loven. Dispensasjonsvurderingen skal foretas som en konkret vurdering for det enkelte tilfellet. Ingen har krav på å få dispensasjon, og lovgiver har uttalt at det ikke skal være kurant å fravike lov eller gjeldende planer uten at dette er grundig og faglig begrunnet. Faren ved å uthule planverket gjennom dispensasjoner er blant annet at dispensasjonene vil kunne innebære en presedensvirkning for fremtidige dispensasjonssøknader. Den første saken søker viser til gjelder dispensasjonsøknad på gnr.91 bnr Tangenveien 129. Det ble gitt tillatelse til å oppføre tilbygg og ny veranda innenfor 100- metersonen til Langen. Avstanden til Langen var ca. 33 meter. Av vedtakets begrunnelse fremgår det:.. «Det er lagt avgjørende vekt på at tiltakene ikke vesentlig vil tilsidesette relevante hensyn, særlig vil tiltakene ikke innebære noen vesentlig privatiserende effekt som hindrer allmenn ferdsel. Videre er det vektlagt at tiltakene vil være av vesentlig betydning for bruken av eiendommen, og at tilbyggene har god arkitektonisk og visuell utforming.»..

14 Sak D 37/17 - side 14 Den andre saken gjelder dispensasjonssøknad på gnr. 91 bnr Tangenveien 131. Det ble gitt dispensasjon fra 100-metersgrensen for å oppføre tilbygg til enebolig, samt garasje. Tilbyggets avstand til Langen var ca. 65 meter, og garasjens avstand til Langen var ca. 90 meter. Dispensasjonen er har del av begrunnelse som følger:.. «Det vektlegges at tiltaket skal utføres på en bebygd boligeiendom og at tilbygget er godt tilpasset eksisterende bolighus i form og farge. Tiltakene vil ikke være i konflikt med det biologiske mangfold eller naturtyper av lokal, regional eller nasjonal verdi eller andre landbruks-, natur eller friluftsinteresser. Tiltaket vil ikke forringe allmennhetens interesser i området, eller endre landskapsbildet i nevneverdig grad.» På avgjørelsestidspunktet for begge disse dispensasjonssøknadene var det den tidligere kommuneplanen som var gjeldende, og det var tale om dispensasjon fra dagjeldende 8 i kommuneplanen. Langen lå på den tiden ikke innenfor markagrensen. Ved Forskrift om justering av markagrensen av ble virkeområdet for markaloven endret til også å omfatte Langen. Dessuten ble ny kommuneplan vedtatt , hvor bestemmelsen om byggegrensen til vassdrag ble tatt inn i punkt Fra retningslinjen til den nye bestemmelsen er området langs innsjøen Langen og området i Marka fremhevet som områder hvor det skal vises særlig landskapshensyn. Dette må tolkes dit hen at meningen har vært å ytterligere snevre inn adgangen til å innvilge dispensasjon for bygging langs Langen. Fylkesmannen har videre, i sine seminarer og møter med administrasjonen, fremhevet at det er av viktighet at man er restriktive med å innvilge dispensasjoner langs Langen, nettopp på grunn av vannets betydning for friluftsliv knyttet til vannspeilet i Langen. De to anførte innvilgede dispensasjonene dreier seg begge om tilbygg til eksisterende bolighus i motsetning til riving av et helt bolighus, for å oppføre et nytt. Videre er begge byggene beliggende vesentlig lengre fra vannet enn huset som nå er omsøkt, og begge dispensasjonene er fra Huset i Tangenveien 131 er dessuten beliggende i «andre rekke» sett fra Langen. I den offentlige forvaltningen gjelder det ulovfestede prinsippet at like saker skal behandles likt. Usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Likhetsprinsippet bygger på rettferdighetsbetraktninger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Som nevnt ovenfor skal dispensasjonsvurderingen skje konkret for hvert tilfelle. De to anførte sakene skiller seg fra denne saken både med hensyn til faktum og med hensyn til plangrunnlag. Rådmannen er av den oppfatning at disse sakene ikke endrer vår vurdering med henblikk på omsøkte dispensasjon knyttet til nåværende kommuneplan.