DSD-bygget (Børehaugen 1) gnr/bnr 55/180 og Børehaugen 5 gnr/bnr 182. UTTALELSE TIL OFFENTLIG UTLEGGELSE AV PLAN 129K KOMMUNEDLPLAN STAVANGER SENTRUM.

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "DSD-bygget (Børehaugen 1) gnr/bnr 55/180 og Børehaugen 5 gnr/bnr 182. UTTALELSE TIL OFFENTLIG UTLEGGELSE AV PLAN 129K KOMMUNEDLPLAN STAVANGER SENTRUM."

Mina Stene
6 år siden
Visninger:

1 16. september _Uttalelse_KDP.docx Stavanger kommune v/tor Brynjar Welander Postboks Stavanger DSD-bygget (Børehaugen 1) gnr/bnr 55/180 og Børehaugen 5 gnr/bnr 182. UTTALELSE TIL OFFENTLIG UTLEGGELSE AV PLAN 129K KOMMUNEDLPLAN STAVANGER SENTRUM. Viser til høringsutkast av "Sentrumsplanen" utlagt til På vegne av Herfo Finans AS som representerer eier av DSD-bygget og Børehaugen 5 ønsker vi å komme med følgende merknad til planforslaget. Det er svært positivt at Stavanger kommune vektlegger sentrumsutvikling og har store ambisjoner for Stavanger sentrum. Betydningen av fortetting og sentrumsutvikling er et nasjonalt satsingsområde og inngår som hovedelement i nærmest ethvert plandokument i på alle nivå i samfunnsplanleggingen. Sentrumsplanen inneholder en interessant analyse av situasjonen idag, kjennetegnet ved en svekket konkurranseevne for sentrumsvirksomheter, mangel på arealer for større arbeidsplasser, høy ledighet på lokaler samt en potensiell sentrumsforskyvning sørover mot Jernbanelokket. Et av sentrumsplanens grep er å etablere en motvekt til denne utviklingen ved å fylle ut store arealer i sjøen utenfor Skansekaien og langs Østervåg. Å legge en relativt høyt utnyttet bygningsmasse ytterst på Holmen, samt å skyve trafikken østover i havnen, er et strategisk grep med stort potensiale for hele byen. Som analysen peker på har dette konsekvenser for Holmen. For DSD-bygget og Børehaugen 5 betyr dette endel utfordringer vi vil peke på i punktene nedenfor. 1. Gjeldende regulering Det viktigste punktet som angår DSD-bygget og Børehaugen 5, er forholdet til gjeldende regulering. Det foreligger en reguleringsplan som Stavanger kommune v/byplan i møte 25. august 2016 bekreftet fortsatt var gjeldende og som har en varighet på 10 år fra vedtaket i I forslag til sentrumsplanen står det i 1.1: Det skal foreligge områderegulering før detaljregulering for følgende delområder: A4, E5 og E17. For A4 skal det gjennomføres alternativsvurdering / arkitektkonkurranse for Engelsminnegaten 16a 4008 Stavanger tel: fax: web:

2 konkretisering av utbyggingsrammene i kommunedelplanen og eventuell ny trase for Blå promenade skal fastlegges. samt i 1.8: Utbygging på A4b kan ikke igangsettes før omlegging av Havneringen/Skansegata er gjennomført eller sikret gjennomført. Det er viktig for dagens drift og leieavtaler i bygningene at fremtidige utbyggingsplaner og rammeforutsetninger er forutsigbare. Sentrumsplanen inneholder flere bestemmelser som kan tolkes slik at de suspenderer gjeldende plan. Dette gir stor usikkerhet med hensyn til hva som kan foretas av utbygging på tomten. Grunneier er allerede i gang med å vurdere praktiske og bygningstekniske muligheter for å bygge i henhold til gjeldende regulering og ønsker å sondere markedet for et slikt prosjekt. Fig. 1. Reguleringsplan 2237P for Børehaugen. Vedtatt Dersom dette ikke kan "igangsettes før omlegging av Havneringen/Skansegate er gjennomført eller sikret gjennomført", er dette i realiteten et bygge- og deleforbud i uoverskuelig fremtid. For å unngå dette må felt A4b vurderes tatt ut av hensynssonsonen med krav om felles planlegging, eventuelt den delen av A4b som idag er regulert som byggeområde i plan 2237P. Av samme grunn bør 1.8 endres slik at en kan bygge ut idag på grunnlag av den regulering som foreligger. Dette kan eventuelt gjøres ved å tilføye bestemmelse som fastholder status for gjeldende plan _Uttalelse_KDP.docx Side 2 av 6 Brandsberg-Dahls Arkitekter AS

Fig. 2. Forslag til kommunedelplan sentrum. Planområde 2237P merket med hvit stiplet strek. Sentrumsplanen bør ikke være til hinder for å bygge ut slik det er regulert idag.

Felt A4b bør enten i sin helhet - eller den delen som omfattes av plan 2237P - utgå fra hensynssone med krav om felles planlegging.

3 Fig. 2. Forslag til kommunedelplan sentrum. Planområde 2237P merket med hvit stiplet strek. Sentrumsplanen bør ikke være til hinder for å bygge ut slik det er regulert idag. Dersom dette skulle skje vil sentrumsutviklingen stoppe ytterligere opp og planen ikke kunne gjennomføres. Felt A4b bør enten i sin helhet - eller den delen som omfattes av plan 2237P - utgå fra hensynssone med krav om felles planlegging. Det bør slås fast at gjeldende regulering for DSD-bygget og Børehaugen 5 fortsatt gjelder. 2. Utnyttelse Det legges opp til en alternativvurdering eller arkitektkonkurranse for felt A4 på Holmen. Dette synes fornuftig all den tid foreliggende forslag nok må påregne en betydelig omarbeidelse dersom en skal oppnå den attraktivitet sjøsideplanene har som mål. Det er positivt at legges opp til en høy utnyttelse, men det er må stilles spørsmål ved om utformingen av utbyggingsvolumet er et svar på analysen. Detaljeringsgraden i sentrumsplanen demonstrerer at det er uklart på hvilket nivå rammer skal fastsettes. I hvilken plan skal det besluttes siktakser, volumoppbygging, takform osv. I hvilken grad gir for eksempel illustrasjoner av 8 etasjers blokker med sjøhusgavler føringer for det videre planarbeid? Er det etasjehøyde, utnyttelse eller også takform og bygningstypologi som styres her? Sentrumsplanen stiller egentlig flere spørsmål enn den gir svar på om hvilke grep og muligheter som skal løses i en mer detaljert fase i planleggingen _Uttalelse_KDP.docx Side 3 av 6 Brandsberg-Dahls Arkitekter AS

4 Fig. 3. Utsikt fra 8. etasje i DSD-bygget, sett mot Rosenberg Planen sier lite om konsekvenser for eksisterende bebyggelse, som for eksempel endrete sol- og skyggeforhold, utsikt, adkomst og parkering. For DSD-bygget og Børehaugen 5 og er disse konsekvensene betydelige. 3. Parkering Det legges opp til en relativt omfattende reduksjon av parkeringsdekningen i sentrum og flytting av tyngdepunkt for personbiltrafikk østover i sentrum. Lav parkeringsdekning i planen er identifisert som en opplevd mangel, noe som indikerer at det ikke er en faktisk situasjon. Ikke desto mindre er dette et reelt forhold som er helt avgjørende når bedrifter skal velge lokasjon for sin virksomhet, kundekontakt og logistikk. Sentrumsplanen anerkjenner dette som en utfordring, men gjør lite for å løse denne. Tvert imot strammes en allerede anstrengt tilgjengelighet i sentrum ytterligere inn ved at parkeringsdekningen reduseres til et nivå lavere enn det gjeldende kommuneplan i legger opp til. Tilgjengelighet vil alltid være en av forutsetningene for å kunne drive kommersielt bærekraftig og så lenge det ikke fins alternativer som kan erstatte dagens løsning, må dagens ordning bestå. Vi kjenner ikke fremtidens transportløsninger, men også selvkjørende hydrogenbiler vil trenge plass. For Børehaugen 1-5 må dagens kapasitet i parkeringskjeller opprettholdes og ny parkeringsdekning minimum være iht. gjeldende plans krav, inntil eventuelt personbiltrafikk fases ut mot en mer miljøvennlig transport _Uttalelse_KDP.docx Side 4 av 6 Brandsberg-Dahls Arkitekter AS

4. Rekkefølgekrav Sentrumsplanen har et ambisøst grep på Holmen med store utfyllinger, etablering av nye rekreasjonsområder, flytting av Havneringen og omlegging av infrastruktur.

5 4. Rekkefølgekrav Sentrumsplanen har et ambisøst grep på Holmen med store utfyllinger, etablering av nye rekreasjonsområder, flytting av Havneringen og omlegging av infrastruktur. Hvilke kostnader som faller på de ulike elementene i planen er avgjørende for planens gjennomførbarhet. Uklare ansvarsforhold, usikre økonomiske rammer og tidshorisont kan føre til investeringsvegring og status quo. Det er positivt med store ambisjoner for sentrumsutviklingen, men de bør følges opp med en konkret oppskrift på hvordan planen skal realiseres. Som tidligere nevnt, hadde den forrige sentrumsplanen fra en relativt lik analyse av situasjonen på Holmen. Det er ikke mye som har skjedd siden 1995, men vi har fått en 10-etasjes boligblokk, Fargegadå og noen flere tomme lokaler. Det er viktig at kommunen som planmyndighet og grunneier har en klar, utvetydig og realistisk modell for hvordan planen skal gjennomføres og kostnader fordeles i området. 5. Arkitektur Som plandokument er sentrumsplanen overordnet detaljene i byutviklingen. Planen på dette nivået bør ta sikte på å samme detaljeringsgrad som kommuneplanen, men ellers forholde seg til den kompleksiteten som et bysentrum representerer. Sentrumsplanen har følgende forslag til bestemmelse, 2.a: Ny bebyggelse i A4b skal utformes som en nytolkning av sjøhusrekken og variere i etasjehøyde mellom minimum 3 og maksimalt 8 etasjer. DSD-bygget kan bygges på med 2-3 etasjer. Fig. 4. DSD.bygget sett mot vest _Uttalelse_KDP.docx Side 5 av 6 Brandsberg-Dahls Arkitekter AS

6 Sentrumsplanen er et overordnet plandokument og inneholder krav til både alternativvurdering eller arkitektkonkurranse, områdeplan og detaljregulering. Vi mener bestemmelsen har en detaljgrad som hører hjemme på et lavere plannivå enn kommunedelplan. Vi ser nytten av å illustrere planintensjonene ved bruk av gateperspektiver i øyehøyde med badende familier og sjøhus, dvs. attraktive motiver som nok skaper interesse og engasjement for sentrumsplanen. Men til tross for sitt visjonære uttrykk, blir disse illustrasjonene likevel farlig konkrete. Vi har skaffet oss tilgang til den digitale modellen og kan fastlå at det er lagt ned et betydelig arbeid i utforming av bygninger, plasser og andre byelementer med en presisjon som ligger nærmere detaljregulering enn kommuneplan. Risikoen ved dette er at bordet fanger og at det fort kan etablere seg detaljløsninger som fester seg nedover i planhierarkiet. Rent faglig stiller vi spørsmål ved om det er riktig å anlegge en sjøhuspastisj på et sted der det aldri har stått sjøhus og med en ny, massiv kvadratur utenfor. Uansett om dette er god arkitektonisk løsning eller ei, er dette blitt en premiss uten at det gjennomført mer detaljerte analyser som påfølgende planarbeid må bygge på. Sentrumsplanen bør være tydelig på hva som er retningsgivende og hva som er bestemmende, med utvetydige føringer for både forslagsstillere og planmyndigheter som skal behandle arealplaner på et mer detaljert nivå senere. Vennlig hilsen Brandsberg-Dahls Arkitekter AS Per Christian Omvik Daglig leder / Sivilarkitekt MNAL _Uttalelse_KDP.docx Side 6 av 6 Brandsberg-Dahls Arkitekter AS

Like dokumenter

SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/848

SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/848 SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID 201601 Arkivsaksnr.: 17/848 Kommunedelplan for bynære områder - politiske føringer for videre arbeid Vedlegg: 1. Planprogram for bynære områder,