Del I. Oline sa dette til Kari. Forholdet mellom Kari og Oline ble deretter kjølig, bl.a. ville Kari ikke lengre hjelpe Oline med det daglige.

Transkript

1 1 Johan Giertsen / Kontraktsrett I UiB JurFak eksamen 10. april 2014 sensorveiledning Endelig versjon 15. mai 2014 Bare marginale tilføyelser siden første utgave i april tilføyelsene etter nivåkontrollen er kursivert Sensorer: Vi må være åpen for at kreative studenter kan se andre rettslige innfallsvinkler, og i noen tilfeller også lese faktum på en annen måte enn undertegnede har lagt til grunn i veiledningen. Send gjerne inntrykk fra sensuren til meg, så vil evnt en ny utgave av veiledningen bli skrevet. Del I Oline Hansen, født i 1925, hadde helt siden hun giftet seg med ektemannen Per i 1945 bodd i vakre Bjørndalen 1 i Bergen. Per døde i Olines ugifte barnebarn Kari flyttet da inn i første etasje i Olines bolig. Oline bodde i andre etasje. Etter hvert som Olines helse begynte å skrante tidlig på tallet, brukte Kari stadig mer tid på å hjelpe Oline med det daglige, bl.a. kjøp av mat, vask av klær, lage middag etc. Karis husleie svarte på 1980-tallet omtrent til markedets leie for leiligheter med tilsvarende størrelse og beliggenhet. Fra 1990-årene, da Kari brukte mye tid på å hjelpe Oline, steg leien lite. På 2000-tallet var derfor den leie som Kari betalte betraktelig mindre enn markedets leie for sammenlignbare leiligheter. Kari spurte 1. februar 2013 om Oline ville selge huset til henne. Oline syntes på bakgrunn av Karis mangeårige tjenester til henne at det var en god ide, men fremhevet at «jeg må ha et sted å bo, jeg vil ikke på sykehjem». Til det sa Kari at «fordi du er frisk og sterk, kan du bo i andre etasje». Kari trodde at husets verdi var fem millioner kroner, og foreslo at salgssummen på grunn av boretten skulle være fire millioner kroner. Kari mente også at takst ikke var nødvendig. Oline som var fysisk svekket, men mentalt frisk spurte samme kveld ett av sine øvrige barnebarn, Petter, som var eiendomsmegler om Karis overslag over verdien av Bjørndalen 1 kunne være i «nærheten av sannheten». Petter svarte at «jeg har ikke tid til å sjekke, men tror vel det». Oline sa deretter til Kari den 2. februar 2013 at «da gjør vi det slik. Du betaler fire millioner når du har ordnet med lån i banken, jeg bor i andre etasje, og alt kan fortsette som før». Kari svarte begeistret «flott», og «vi som er så gode venner trenger ikke å skrive noe», «og selvsagt skal alt fortsette som før». I mars samme år ble det solgt eiendommer i Bjørndalen i Bergen. Prisen på disse salgene ga Oline mistanke om at verdien av hennes hus i Bjørndalen 1 var høyere enn hun hadde trodd. Hun spurte om Petter kunne sjekke med sine kolleger i meglerbransjen den sannsynlige verdien på Bjørndalen 1. Petter svarte dagen etter at «boretten tatt i betraktning, tror mine kolleger at verdien er i området fra seks til syv millioner». Oline sa dette til Kari. Forholdet mellom Kari og Oline ble deretter kjølig, bl.a. ville Kari ikke lengre hjelpe Oline med det daglige.

2 2 Oline oppsøkte så advokat Martin Hattestad. Martin kontaktet Kari, og hevdet at avtale om salg av huset ikke var inngått. Det som hadde passert, sa Martin, hadde bare skjedd muntlig, skriftlighet er det vanlige ved salg av boliger, salgsprosessen var uvanlig, og Oline hadde ikke hatt nok tid til å tenke seg om. Martin fremhevet også at den muntlige samtalen 2. februar 2013 innebar at det var uklarhet om partenes rettigheter og plikter. For det tilfellet at avtale var inngått, fremhevet Martin at avtalen måtte settes til side etter avtaleloven 36. Hun viste til at tilblivelsen av avtalen ikke var ordinær, og at innholdet var ubalansert. Så fremt avtale ble inngått i samtalen 2. februar, mente Martin at Kari hadde plikt til å hjelpe Oline med det daglige, jfr. ordene «alt kan fortsette som før» i denne samtalen. Fordi Kari ikke lenger ga hjelp til Martin, mente Martin at dette var ytterligere et argument som tilsa at avtalen måtte settes til side. Karis advokat Markus Kalla avviste alle krav. Markus viste til at Oline hadde sjekket verdien med Petter før samtalen den 2. februar. Oline hadde derfor overveiet saken. At betaling skulle skje når lån var skaffet, var tilstrekkelig for å klargjøre betalingstiden. Så fremt avtale var inngått, avviste Markus at avtalen kunne settes til side. Det var intet påfallende ved tilblivelsen, det er mellom nære familiemedlemmer ikke uvanlig at kjøperen kan få en gunstig avtale, og usikkerheten om verdien (jfr. meglernes anslag) tilsa uansett at urimelighet ikke forelå. At Kari i mange år hadde hjulpet Oline med det daglige, måtte ifølge Markus også telle til Karis fordel i vurderingen etter avtaleloven 36. Advokat Markus Kalla anførte også at Kari etter avtalen inngått 2. februar ikke hadde plikt til å hjelpe Oline. Markus mente at eventuell slik hjelp kun var frivillig. Selv om Kari, mot formodning, skulle ha plikt til å hjelpe Oline med det daglige, mente Markus at det på grunn av tvisten mellom Oline og Kari var forståelig at Kari ikke ytet hjelp, og at unnlatt hjelp under slike omstendigheter ikke kan ha vekt etter avtaleloven 36. Ble avtale om salg av huset inngått 2. februar 2013? Læremiddel er Giertsen: Avtaler 3. utg. Noen mulige momenter: (i) Enkelte vil kanskje vurdere dette som tilbud og aksept. Det ligger da nær å se Karis henvendelse 1. februar 2013 som en oppfordring om å komme med tilbud, Olines utsagn 2. februar som tilbudet, og Karis svar samme dag som aksepten. (ii) En annen innfallsvinkel er å drøfte om partene har oppnådd tilstrekkelig enighet om salg, uten å spalte opp i tilbud og aksept. Begge alternativer kan være OK. (iii) Uansett innfallsvinkel, blir et spørsmål om Olines utsagn 2. februar er tilstrekkelig spesifisert til å gi Kari en beskyttet forventning om at Oline bandt seg. Betalingstiden var upresist fastsatt («når du har ordnet med lån i banken»), det var ikke klart om Kari skulle ha plikt til å hjelpe Oline med det daglige, og salg av fast eiendom skjer ofte ved skriftlig avtale og sjelden så uformelt som i dette tilfellet. (iv) Salgsprosessen gikk raskt. Det tok bare en dag fra Kari reiste spørsmålet til avtale eventuelt ble inngått. At partene, særlig Oline, kanskje ikke har hatt tilstrekkelig tid til å overveie er sentralt og kan rettslig konstrueres slik at Kari kanskje ikke kan ha en beskyttet/berettiget forventning («rimelig grunn») om at Oline har bundet seg etter en så rask og uformell prosess.

3 3 (v) På den annen side var partene nærstående, og en eventuell avtale om salg ville neppe bety større endringer i deres bosituasjon. Dette kan senke terskelen for binding, sammenlignet med en avtale som f.eks. ville innebære at Oline måtte flytte ut. (vi) Terskelen for binding er i noen grad fleksibel innenfor en ramme av generelle prinsipper. Det er en plussverdi å se denne fleksibilitet, og vise forståelse ved å bruke avtalerettens generelle prinsipper på oppgavens faktum, bl.a. i lys av kontraktsgjenstanden (bolig) og at partene er nærstående. (vii) Enkelte kandidater behandler spørsmålet om avtaleinngåelse som en (for noen upoengtert) parafrase over kriteriet «rimelig grunn». Dette er ikke «feil», men en slik parafrase kan i noen tilfeller være et minus hvis besvarelsen ellers er et grensetilfelle mht A/B eller B/C. Forutsatt ja på spørsmål 1: Hadde Kari etter denne avtalen plikt til å hjelpe Oline med det daglige? Problemet beror på en tolking av avtalen (læreboken s. 111 flg.). Tolkingen må skje i lys av (a) ordningen partene hadde hatt med at Kari hjalp Oline i det daglige, og (b) omstendighetene rundt inngåelse av avtalen 2. februar Når det gjelder partenes praksis som tolkingsfaktor, er det et poeng at leien som Kari betalte steg lite etter at hun brukte mye tid på å hjelpe Oline, slik at den var blitt «betraktelig mindre» enn markedsleien. Forskjellen mellom faktisk leie og markedsleie kan anses som et vederlag fra Oline for Karis bistand. En slik synsvinkel kan gå i retning av at Kari før salget av huset hadde en plikt til å yte bistand, ved en avtale som hadde grodd frem over tid. På den annen side kan gunstig leie anses som en takk fra Oline for bistand, men uten at Karis ytelser var utslag av en plikt. Vurderingen av dette plikt eller ikke til å yte hjelp før avtalen om salg av huset i 2013 kan få betydning for bedømmelsen av uttalelsene om at «alt» skulle «fortsette som før». I prisen for huset ble det gjort fradrag for boretten. At hjelp fra Kari ikke gikk til fradrag, slik at vederlaget for Karis bistand ikke fremgikk av salgssummen, kan tilsi at plikt til slik bistand ikke ble avtalt. Oppgaveteksten kunne ha vært klarere i spørsmålet om et slikt fradrag ble gjort, men studenter som uten videre legger til grunn at fradrag for Karis bistand ikke ble foretatt, kan ikke kritiseres for spekulasjon i faktum. Når det gjelder avtalen 2. februar, sa partene at «alt kan fortsette som før» (Oline) og «selvsagt skal alt fortsette som før» (Kari). Nyansene mellom «kan» og «skal» er fra oppgavegiveren ikke ment å ha relevans, men hvis noen problematiserer dette fornuftig, er det selvsagt OK men det er også uproblematisk om studentene verken ser eller drøfter dette. Betydningen av at «alt» kan/skal «fortsette som før» kan variere med om Kari før salget av huset hadde en plikt til å yte bistand eller ikke. Forutsatt ja på spørsmålene (1) og (2): Kan avtalen om salg av huset av 2. februar 2013 settes til side etter avtaleloven 36?

4 4 Spørsmålet er om det vil «virke urimelig» overfor Oline om Kari gjør gjeldende avtalen, jf avtl 36 første avsnitt. Det gir ofte den mest ryddige drøftelsen av 36 om problemet spaltes opp i f.eks. tilblivelse, innhold og eventuelle andre omstendigheter. En slik disposisjon er intet krav det er mange veier til mål. Det viktige er at drøftelsen er poengtert, i motsetning til risikoen ved drøftelser av 36 som ofte er at behandlingen kan få preg av ordrik synsing. Når det gjelder (i) tilblivelsen, kan studentene drøfte om salgsprosessen var uforsvarlig med for lite tid til overveielse, bl.a. ingen takst i lys av verdiene som var på spill. Når det gjelder (ii) innholdet, var salget gunstig for Kari gitt pris på fire millioner etter at partene hadde tatt i betraktning boretten, mens meklernes anslag var seks-syv mill. Partene synes ikke å ha trukket inn hjelp fra Kari som fradragspost i prisen, men plikt til bistand kan trekkes inn i vurderingen etter 36, og da er ikke avtalen så gunstig for Kari som forskjellen mellom pris på fire millioner og mekleranslaget tyder på. Når det gjelder (iii) partenes stilling, er kjernen for 36 misbruk av avtalefriheten der styrkeforholdet mellom partene er skjevt. Oline synes ikke å ha en underlegen ressursstyrke i forhold til Kari. Forholdet bærer heller ikke preg av utnyttelse fra Kari. Partenes stilling synes derfor å ha liten eller i høyden begrenset vekt. Når det gjelder (iv) andre omstendigheter, anførte Oline at Kari ikke hadde gitt hjelp. Skulle noen studenter hevde at ikke-oppfyllelse hører under misligholdsreglene og ikke under 36, er det et klart pluss. Men det kan vi ikke vente, fordi mislighold på studieordningen i Bergen inngår i kontraktsrett II på tredje studieår. Skulle noen anføre at ikke-oppfyllelse er på siden av virkeområdet til 36, og derfor legge mindre vekt på dette, er det også et pluss. Andre vil kanskje hevde at ordlyden i 36 andre avsnitt også åpner for å trekke inn forhold som inntrer etter avtaleinngåelsen, at bistand fra Kari synes å ha vært vesentlig for Oline, og at unnlatt bistand derfor kan ha (betydelig) vekt i vurderingen etter 36. Et slikt resonnement er forstandig. Noen kandidater påpeker (v) at den misligholdte hjelpeplikten er et kontraktsbrudd, og drøfter hvilken betydning et slikt kontraktsbrudd kan ha i en vurdering etter 36. En slik innfallsvinkel viser stor modenhet, og kan som nevnt i forrige avsnitt ikke forventes (heller ikke for karakteren A), i lys av at kontraktsbrudd først er lærestoff på tredje studieår (kontraktsrett II). Et større antall andre kandidater har behandlet dette som en bristende forutsetning, jf lovens kriterium «senere inntrådte forhold». Vises i en slik fremstilling forståelse for hvilken betydning endrede forhold kan ha i en 36- vurdering, og vises evnt også forståelse for forutsetningslæren, skal vi honorere. Studenter som fremhever at to eller flere forhold kan kumuleres i vurderingen av mulig urimelighet, skal ha et pluss. Skulle noen resonnere selvstendig rundt hvilken vekt ulike relevante omstendigheter kan ha, skal vi også honorere. Del II

5 5 Tilbakekall av løfter basert på analogi fra avtaleloven 39 andre punktum. Emnet er behandlet i læreboken s , og er en klassiker på eksamener i avtalerett langt tilbake i tid. Oppgaven gir mange muligheter for å vise forståelse: (i) (ii) (iii) Hvorfor det er tale om analogi og ikke direkte anvendelse. Forbindelsen mellom løfteprinsippet i avtl 7 og re integra. Kriteriene «særlige grunner» og «innrettelse» er i kjernen av oppgaven. (iv) Snarøya-dommen Rt 2012 s særlig avsnitt 51: «Avtaleloven oppstiller to vilkår for at det unntaksvis skal gjelde en utvidet rett til å tilbakekalle et avgitt løfte. Det er for det første et vilkår at løftemottakeren ikke har innrettet seg, og videre er det et krav om at særlige grunner skal tilsi at tilbakekall tillates. Selv om det er oppstilt to vilkår, er begge utslag av den samme interesseavveining, og dette fører til at det er en slik indre sammenheng mellom vilkårene at disse i noen grad må sees i sammenheng ved den endelige vurdering... Den samme indre sammenheng tilsier at det bør holdes fast ved de to vilkårene loven oppstiller, og da slik at det ikke konstrueres et selvstendig krav om at tilbakekallet må skje innen en nærmere bestemt tidsfrist. Tidsmomentet vil normalt ha betydelig vekt ved vurderingen av grad av innrettelse, og bør inngå i den vurderingen.» (v) Vi kan selvsagt ikke forvente detaljkunnskap om dommen, men studenter som forstår det sentrale ved saken, bl.a. sammenhengen mellom kriteriene særlige grunner og innrettelse og som kan resonnere selvstendig rundt dette, skal honoreres. (vi) Studenter som ved eksempler kan illustrere bestemmelsens kriterier og mulige grensetilfeller skal honoreres. (vii) Partenes mulige (mangel på) profesjonalitet er ikke et tema i lovteksten i 39, men studenter som kan drøfte om dette har vekt i avveiningen skal ha et pluss. Det samme gjelder andre momenter som lovteksten ikke angir, men som likevel kan ha vekt, bl.a. om transaksjonen er gaveliknende, i bekreftende fall har løftegiveren ofte et bredere område for tilbakekall. (viii) Re integra gir mulighet for å trekke tilbake et løfte som er ensidig bindende, f.eks. et tilbud eller en gave, men gir også mulighet for å kalle tilbake løftedelen av en aksept. Skjer det siste, blir begge partene ubundet. Skulle noen drøfte om tersklene etter re integra kan variere i disse tilfellene, er det utmerket. -- Oppgaveteksten antyder vekting 2:1 mellom delene. Dette er et utgangspunkt, men kan innenfor vanlig sensorskjønn fravikes, særlig til gunst for kandidaten. Det gjelder ingen regel om sentrifugering innad i en oppgave med flere deler, f.eks. slik at hvis del I eller del II isolert sett er bedømt til ikke bestått, må den andre delen f.eks. vurderes til minst D eller C for å bestå totalt. Det er uansett tale om et

6 6 sensorskjønn der begge delene vurderes som en helhet ved fastsettelsen av karakter. I denne vurderingen kan det bl.a. ha vekt om del II er ubesvart, slik at den isolert sett er en kvalifisert stryk eller om den er besvart, men med et utilstrekkelig nivå. Sluttkommentar Nivået vil for det første vise seg i evne til å formulere problemene. Studenter med en problematiserende form skiller seg ofte ut. -- For det andre vises nivå ved ryddighet. Studenter som kan hakke opp problemet i ulike bestanddeler, og drøfte disse hver for seg, skal honoreres. Oppgaven gir muligheter for å markere seg her, bl.a. knyttet til lovteksten i 36. Nivået vil for det tredje vise seg i evnen til å argumentere rettslig. En vanlig svakhet er å gli ut av kildene og inn i synsing studenter som i motsetning til dette knytter drøftelsen opp til vilkår i lovtekst eller annen rettsregel, viser forståelse. Kandidater som kan argumentere forstandig med reglenes (antatte) formål, sammenhenger i systemet etc., må honoreres. Nivået vil for det fjerde vise seg i hvor langt ned i dybden studentene kommer. Men her må vi ikke stille urealistiske krav. Vi skal primært sensurere ut fra hva studenten har skrevet, ikke ut fra hvilke problemer studenten ikke har drøftet, med mindre helt sentrale problemer er utelatt. For det femte vises nivå ved en konsis fremstillingsform. Hvis ordrikdom avslører faglig usikkerhet, er det et minus. Og i hvert fall ved grensen A/B og B/C kan det ved tvil vektlegges om studenten er unødvendig ordrik eller tung i formen eller er treffsikker og poengtert. For det sjette vises nivå ved selvstendighet. Overfor studenter som argumenterer kreativt må vi ikke være for stramme og strenge. Er kandidaten selvstendig innenfor det som med rimelighet kan anses som prosedabelt, bør vi belønne originaliteten. Skulle huskestoff som rettspraksis, teori eller annet være utelatt, har det begrenset betydning. Denne oppgaven skal det være mulig å besvare med et topp resultat bare med lovsamlingen og generell forståelse som kilde for sine argumenter. Vi skal f.eks ikke stille urealistiske krav til kildebelegg for standpunkter. Når det bl.a. gjelder «rimelig grunn»-synspunktet ved binding, er det ikke påkrevd at studentene angir belegg for dette i form av HR-dommer. Det viktigste er at kandidaten kjenner denne retningslinjen, og kan bruke den på faktum. Overdrevne kildehenvisninger kan i noen tilfeller virke anmasende, og kan blåse opp teksten uten at substansen blir dypere. Sensorene må ikke være for strenge ved grensen A/B. Under det gamle tallsystemet var mitt inntrykk at en del sensorer var for strenge i forhold til de øverste karakternivåene. Under nåværende bokstavsystem er det tilsvarende viktig at vi ikke stiller urealistiske krav for A. Det skal kunne gis A, selv om besvarelsen har mange

7 7 feil. Avgjørende er studentens faglige evne til selvstendighet og skjønnsomhet, ikke om sensor er enig eller uenig i studentens problemformuleringer, argumentasjon og konklusjoner. Når det gjelder strykgrensen, har den langvarige sensortradisjon etablert en oppfatning som de fleste sensorer deler. Problemet i slike tilfeller vil som regel være om de få lyspunkter som er i besvarelsen kan forsvare karakteren E. Bergen, 15. mai Johan Giertsen