Sande, Kristine; Sverre Martin Stensæth; Hilde Moberg Emne: Merknad i saksnr Vedlegg:

Transkript

1 Sande, Kristine Fra: Bjørn Atle Drange Sendt: 20. oktober :18 Til: Postmottak Planavdelingen Kopi: Sande, Kristine; Sverre Martin Stensæth; Hilde Moberg Emne: Merknad i saksnr Vedlegg: Illustrasjonsplan før og etter korrigering.pdf; Perspektiv av høringsforslaget sett fra nordøst.pdf; Perspektiv sett fra terrasse Bnr. 950.jpg; Perspektiv 2 sett fra terrasse Bnr.950.pdf Oppfølgingsflagg: Status for flagg: Følg opp Flagget Viser til mottatt e-post vedr. merknad i saksnr , hvor nabo på gnr. 119, bnr. 950 i Råvarden/Råtun-saken ønsker besvart noen spørsmål/kommentarer i saken. Som forepurt fra din side, har vi kommentert merknaden i det etterfølgende. Kort oppsummert gjelder merknaden følgende punkt: 1. Bnr 950 er av de eiendommer som blir mest berørt og ingen merknader ang konsekvenser for b.nr 950 er hensyntatt i revidert forslag. Det er kun rettet opp i påpekte feil i planunderlaget og det er derfor misvisende at merknader fra bnr 950 er beskrevet som delvis tatt til følge. 2. Det er gjentatte ganger beskrevet i planbeskrivelse at bebyggelsen ikke vil oppleves høyere enn to etasjer fra omkringliggende naboer (s4, s20 og s36). Det er en god intensjon og tydelig et poeng som forslagstiller gir uttrykk for er vesentlig å vektlegge. Dette samsvarer dessverre ikke med virkeligheten sett fra eiendom bnr 950, der spesielt husgruppe 4 sannsynlig vil oppleves som 4 etasjer og med den betydelige ulempe dette vil medføre mht til sterkt reduserte lysforhold, vesentlig innsyn både i oppholdsrom og på etablerte uteoppholdsareal i tillegg til sterkt redusert utsyn ved å se direkte inn i en blokk (se vedlagt illustrasjon). 3. Vi har i innsendte merknader etterspurt tegninger/illustrasjoner som bedre viser konsekvenser for bnr 950, spesielt perspektivillustrasjon fra nord (kun vist i retning nordvest og nordøst) i retning nr.32 og mot husgruppe 4 som viser innsyn/utsyn, og illustrasjon som viser konsekvenser for reduserte solforhold 6 måneder i vinterhalvåret. Dette bør være relativt enkelt å fremskaffe fra eksisterende modeller og burde vært fremlagt for å best mulig å synliggjøre hvordan dette vil påvirke omgivelsene. Solforhold vintersolverv er beskrevet i planforslag på s13, dvs at det er utarbeidet og vurdert, men illustrasjoner som viser effekter av planlagt bebyggelse er ikke lagt ved planbeskrivelse av en eller annen grunn. Det er vel ønskelig at ting blir belyst på en hensiktsmessig god måte før beslutninger skal taes. I tillegg beskriver forslagsstiller konsekvenser for bnr 950 som helt marginale og tilsvarende som ved evt eneboligbebyggelse. Dette opplever vi som sterkt misvisende. All den tid tilstrekkelig illustrasjonsunderlag ikke er fremlagt, og merknader er kommentert misvisende, håper at dere har anledning til selv å komme på befaring slik at dere har best mulig grunnlag til å vurdere dette selv og gjøre dere opp deres egen mening. Er dette noe som dere kan gjennomføre i videre arbeid? 4. Forslagstiller beskriver selv i merknadsammendrag at husgruppe 5 er justert i løpet av planprosessen til maks to etasjer og maks byggehøyde 70moh, sannsynlig etter innspill fra berørt nabo. Det er bra med involvering og at man hensyntar dette, men en må også forvente at dette blir hensyntatt for bnr 950 som blir sterkt berørt og ikke har anledning til å justere egen bebyggelse i forhold til plan. I revidert plan er husgruppe 4 opprettholdt med byggehøyde på 73moh (74moh med heishus) og dette vil være 12-13m over terreng og vei. Dette vil sannsynlig oppleves som 4 etasjer og ikke 2 som det fremstilles i planbeskrivelse. Det burde være fult mulig å redusere etasjer og maks høyde på husgruppe 4 uten at 1

2 dette vil få vesentlige konsekvenser for utbyggingen forøvrig slik forslagstiller beskriver da dette kun vil berøre 2 av totalt 37 enheter. 5. Ellers vil jeg gjenta dette med tydelig brudd på strøkkarakter og klar konflikt med Kommuneplanens 23.1» Til ovennevnte 5 punkt, har vi følgende kommentar: 1. Ved siden av å justere for feil, er Husgruppe 4 redusert vesentlig i forhold til høringsutkastet. Vi ser at nabo ikke benytter siste versjon av planforslaget i sin vedlagte illustrasjon. I eget vedlegg har vi vist i plan og perspektiv forskjellene mellom høringsforslaget og sist gjeldende forslag som er oversendt for behandling. Endringen er gjort for å hensynta nabo på bnr Merknaden er derfor delvis tatt følge. Vi har også justert mottatt fotoillustrasjon med den sist gjeldende løsningen som er innsendt for behandling jf. vedlegg. Det er i illustrasjonene ikke tatt hensyn til evt. beplantning i f_g1 i grenseområdet mot bnr En forutsatt beplantning i dette området vil også dempe inntrykket av den nye bebyggelsen. 2. Planbeskrivelsen omtaler byggehøyder som angitt av nabo på side 4, 20 og 36. På side 4 er det gjort et kort sammendrag av hele planforslaget hvor det står at byggehøydene varierer fra 2 etasjer i vestnord/vest og til maks 4 etasjer mot øst, men ikke mer enn 3 etasjer over parkeringskjeller under terreng. Bebyggelsen vil ikke oppleves høyere enn to etasjer fra omkringliggende naboer. På side 36 som er en avsluttende kommentar fra forslagstillers side, står det: Omkringliggende naboer vil stort sett oppleve bebyggelsen som 2 etasjers selv om det noen steder mot øst er 3 eller 4 etasjer. Dette er dokumentert ved 3D-illustrasjoner. Vi mener derfor vi ikke har villedet nabo på bnr. 950 eller andre til å forstå det slik at også fra bnr. 950 vil en oppleve bebyggelsen i 2 etasjer. I stedet har vi tatt bort en hel akse slik at avstanden mellom Husgruppe 4 og boligen på bnr. 950 blir større slik at høydevirkningen dempes. Dette vil ytterliggere forsterkes ved beplantning i i grøntområdet f_g1 jfr. Plankart og illustrasjonsplan. 3. Vi har vedlagt en ny illustrasjon hvor planlagt bebyggelse er sett fra bnr. 950 i den retningen som merknadsstiller ber om. Jf. vedlegg. Som det går frem av illustrasjonen og illustrasjonsplanen, har vi fjernet balkonger som tidligere vendte mot bnr Disse er nå flyttet på sørsiden -mot tunet. Det vil derfor ikke bli sjenerende innsyn fra balkonger i hus 4 heller ikke fra husgruppe 3. Taket skrår i tillegg mot bnr. 950 for å dempe høydevirkningen mest mulig. Som vi har påpekt tidligere, måtte nabo på bnr. 950 også forvente et nybygg i framtiden som kunne ligge inntil 4 meter fra grensen jf. gjeldende reguleringsplan. En evt. ny bolig oppført i kraft av gjeldende plan vil vi tro ville ha minst like stor innvirkning på bnr. 950 som foreliggende utbyggingsforslag både med hensyn innsyn, utsikt og sol-/skyggeforhold. 4. Det er gjort justeringer i planforslaget vedr. husgruppe 4 og 5 som begge hensyntar naboene på denne siden. Illustrasjonsplanen viser at terrenget øst for hus 4 skal fylles opp til kote +63. På østsiden av hus 4 vil terrenget skrå ned fra nevnte kote mot den planlagte veghøyden. Vi holder fast ved at bnr. 950 ikke vil ha skygge av planlagt bebyggelse gjennom hele sommerhalvåret. 5. Tas til orientering uten videre kommentar. Dette er redegjort for i tilstrekkelig grad i foreliggende planmateriell. Med vennlig hilsen ABO Plan & Arkitektur Bjørn-Atle Drange 2

3 Illustrasjonsplan Høringsforslaget Korrigert Illustrasjonsplan som er innsendt for 2. gangs behandling august

4 Perspektiv av høringsforslaget sett fra nordøst Perspektiv av revidert forslag t sett fra nordøst Vder. Merknad fra nabo på eiendommen gnr. 119, bnr

5 Råvarden Gravdal Bygg AS D-perspektiv - sett fra terrasse Bnr

6

7 Sande, Kristine Fra: Arve Leiknes Sendt: 21. oktober :02 Til: Sande, Kristine Emne: Saksnr Vedlegg: Illustrasjonsplan før og etter korrigering_d1_v2.pdf Oppfølgingsflagg: Status for flagg: Følg opp Flagget Jeg er en av 3 grunneiere på Gnr. 119, bnr. 17 som ligger rett nordvest for planområdet på bnr. 23. Vi har registrert at det er kommet et nytt planforslag og ønsker å komme med merknader til forslaget: Vi viser til illustrasjonsplanen som er vedlagt her. Vi mener at husgruppe 4 og 5 må senkes i terrenget for å komme i høyde med omgivelsene i nord. På reguleringsplanen for bnr 17 er bh +66. På forslaget som nå foreligger på bnr 23 er byggehøyden +70 for husgruppe 5 og +73 for husgruppe 4. Vi mener at byggehøyden må reduseres til henholdsvis +66 og +69. Konsekvensen vil være at utearealet til Husgruppe 4 og 5 vil kunne ligge i på ca. samme nivå som veien til vårt område uten en nivåforskjell til det som også vil være gangvei gjennom området. Det ligger en trapp ned til veien som er adkomst til vårt område og som også er gangvei gjennom området i illustrasjonsplanen. Denne vil kunne fjernes og jeg mener at kvaliteten i området dermed vil kunne bli bedre og kravene til universell utforming vil bli lettere å oppfylle. Dersom byggehøyden opprettholdes vil det for vårt område der byggehøyden er + 66, få den konsekvens at området blir uten sol i vinterhalvåret. Jeg ber om at det blir utarbeidet solanalyser også for vinterhalvåret. Uteplassen for vårt område der bebyggelsen har en maks byggehøyde på + 66, vil naturlig ligge minst en etasje lavere, dvs. på Det betyr at det vil være 10 meter opp til tillatt bh +73 m for husgruppe 5. Det vil da oppleves som minst 3 etasjer. Jeg ber om at merknaden blir tatt med i det videre arbeidet med reguleringsendring for bnr. 23. Jeg registrerer at det utarbeides perspektivskisser sett fra Nord Øst og fra terrasser på Bnr 950. Jeg vil også be om at det blir laget tilsvarende perspektivskisser fra mulig bebyggelse på bnr 17 rett nord for planområdet. Mvh Arve Leiknes Tlf

8 Sande, Kristine Fra: Bjørn Atle Drange Sendt: 31. oktober :48 Til: Sande, Kristine; Postmottak Planavdelingen Kopi: John Helge Lunde; Hilde Moberg Emne: SV: Merknad fra nabo - Saksnr Vedlegg: Scene A-E, jpg Oppfølgingsflagg: Status for flagg: Følg opp Flagget Viser til e-post fra Arve Leiknes av nabo på eiendommen gnr. 119, bnr. 17. E-posten er sendt til Fagetaten Innspillene kommenteres som følger: 1. Innledningsvis er det viktig å peke på de eksisterende terrengforhold som gjelder i planområdet (119/23). Av kartgrunnlaget ser vi at eksisterende terreng i grensen mot nabo Leiknes (119/17) varierer mellom kote + 63 og Ser en bort fra adkomstvegen langs grensen i nord som er tilpasset de to tomtene på bnr. 17, ligger den planlagte bebyggelsen riktig terrengtilpasset. På grunn av at terrenget er fallende inne på bnr. 17 er adkomstvegen som Leiknes henviser til, lagt noe lavt i terrenget for at vegen skal passe bedre i høyde i forhold til naboens to boliger. Å senke husgruppe 4 og 5 med en etasje, mener vi blir helt feil. Dette kan ikke skje uten vesentlige endringer i planforslaget/planlagt bebyggelse. Hus 4 har alle boenheter liggende med privat uteplass mot fellestunet på kote +63. Det samme gjelder husgruppe 5 som også har både inngangsparti og uteplasser/balkonger vendt mot fellestunet. Dersom nevnte organisering av bebyggelsen skal opprettholdes og en i tillegg skal imøtekomme nabos innspill, må hele garasjeanlegget senkes en løsning som har dramatiske konsekvenser for andre deler av den planlagte bebyggelsen. Riktignok kan Husgruppe 5 senkes uavhengig av husgruppe 4 og garasjeanlegget jf. etterfølgende pkt. 2. En slik løsning vil imidlertid innebære at inngangene til boligene må organiseres fra fellesvegen på nordsiden en unaturlig løsning sett i forhold til den øvrige bebyggelsen. Løsningen med å senke husgruppe 5 med en hel etasje, setter også sterke begrensninger på innredningen av den lavest liggende etasjen på grunn av manglende fasader med dagslys. Arealet som på illustrasjonsplanen er vist på nordsiden langs vegen til de til omtalte eneboligtomtene, er ikke tenkt som det primære utearealet for boligene. Det private uteoppholdsarealet ligger primært mot fellestunet på solsiden av bebyggelsen. 2. Både husgruppe 4 og husgruppe 5 ligger utenfor garasjeanlegget. Vi har under pkt. 1 redegjort for at løsningen som naboen ønsker blir både funksjonelt og kvalitativt dårligere. Å senke garasjeanlegget vil medføre langt dårligere forhold for boligene i husgruppe 2 og medføre betydelig høyere kostnader siden grunnarbeidet blir vesentlig mer omfattende. 3. For husgruppe 4 og 5 er det solsiden mot sør som gir de kvalitativt beste uteoppholdsarealene. Det er derfor viktig at disse to husgruppene forholder seg til dette arealet. Universell tilgjengelighet til fellestunet skjer via heis i nordenden av husgruppe Vi ser at en senkning av bebyggelsen kan være ønskelig sett isolert fra naboene i nord; men etter vår mening vil dette medføre at kvaliteten på de planlagte boligene vil forringes vesentlig. 5. Enhver bebyggelse på bnr. 23 vil i løpet av vintermånedene kaste skygge på de to nabotomtene i nord. Vi finner ingen grunn til å illustrere sol/skyggeforholdene i vintermånedene slik nabo Leiknes ønsker. 1

9 6. Vedlagt følger en tidligere illustrasjon som viser bebyggelsen sett fra nord. Med hilsen ABO Plan & Arkitektur Bjørn-Atle Drange Fra: Sande, Kristine Sendt: 29. oktober :46 Til: Bjørn Atle Drange; Hilde Moberg Kopi: Emne: Merknad fra nabo - Saksnr Hei, Vi har mottatt merknad fra en grunneier på 119/17 Arve Leiknes, som grenser opp mot planområdet på Råvarden/råtun (vedlagt). Det er ønskelig at dere kommenterer denne, spesielt en vurdering av om det er mulig å senke husgruppe 4 og 5. Med vennlig hilsen Kristine Sande Saksbehandler gruppe sør Etat for byggesak og private planer Bergen kommune Tlf E-post: kristine.sande2@bergen.kommune.no 2