KOMMUNESTYREMELDING Om boligutvikling i Frogn kommune

Transkript

1 KOMMUNESTYREMELDING Om boligutvikling i Frogn kommune August 2012

2 Innhold SAMMENDRAG INNLEDNING Bakgrunn Mandat Forutsetninger og avgrensninger Mål Effektmål Resultatmål Utvikling av kommunestyremeldingen om boligutvikling FAKTABESKRIVELSE AV BOLIGSITUASJONEN I FROGN KOMMUNE Kommunens befolkning- og boligstruktur Befolkningsutvikling Forholdet mellom boligstruktur og privathusholdninger i Frogn Stedsanalysen for Drøbak og omegn (2011) Boligprisutviklingen Det private leiemarkedet Bruk av statlige virkemidler Statlig boligpolitikk Statlige retningslinjer for norske banker som formidler lån til boligformål Husbankens låneordninger Husbankens tilskuddsordninger Husbankens bostøtteordning Omfanget av bruken av statlige virkemidler Bruk av kommunale virkemidler Kommunen som planmyndighet etter plan- og bygningsloven Boligpolitisk handlingsplan Kommunens boligprogram Bruk av utbyggingsavtaler Økonomiske virkemidler Andre virkemidler Status kommunens egen boligportefølje Styring og organisering av kommunens utleieboliger Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 2

3 2.7.1 Delegert myndighet til rådmannen Kommunens organisering av boligarbeidet Kostra og økonomiske forhold Dagens og fremtidens boligbehov og tilbud Behov for tilgjengelige sentrale boliger med sosial profil for eldre Førstegangsetablerere Vanskeligstilte HOVEDUTFORDRINGER OG ALTERNATIVE VIRKEMIDLER Utvikle strategier som sikrer et tilstrekkelig og variert boligtilbud Vurdering Delkonklusjon Utvikle strategier som sikrer en effektiv styring og organisering av boligvirksomheten Styring av kommunens boligvirksomhet Organisering av kommunens boligvirksomhet Kommunen som boligrådgiver og kommunale retningslinjer for forvaltning av låne- og tilskuddsordninger Delkonklusjon Utvikle strategier som sikrer et tilfredsstillende boligtilbud for vanskeligstilte Strategiske utfordringer og hovedvirkemidler Offentlig - Privat - Samarbeid (OPS) Utvikling og utbygging av boliger i kommunal regi Kjøp eller leie av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale Mulige investeringsprosjekter Sammendrag av konklusjoner og anbefalinger Strategier som sikrer et tilstrekkelig og variert boligtilbud Strategier som sikrer en effektiv styring og organisering av boligvirksomheten Strategier som sikrer et tilfredsstillende boligtilbud for vanskeligstilte OPS- prosjekter Prosjekter i kommunal regi Kjøp av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale Anbefalte tiltak for å realisere investeringsprosjekter Vedlegg 1: Veiledende rekkefølge for boligbygging (boligprogram) Vedlegg 2: Detaljert oversikt over status på kommunale utleieboliger Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 3

4 SAMMENDRAG Kommunestyret vedtok i forbindelse med behandlingen av handlingsprogrammet at det skulle utvikles en kommunestyremelding om boligutvikling. Denne kommunestyremeldingen retter spesielt fokus på boligbehovet og -tilbudet til eldre, førstegangsetablerere og vanskeligstilte. Strategier og tiltak som vedtas i forbindelse med den politiske behandlingen av denne kommunestyremeldingen forutsettes å utgjøre boligpolitisk handlingsplan og dermed erstatte handlingsplanen for Kommunestyremeldingen er utviklet med basis i en målsetting om at Frogn kommune har en boligpolitikk som sørger for en tilstrekkelig og variert boligmasse, og som legger til rette for gode boliger i gode bomiljøer. Det bør være et mål at 99 % av kommunens innbyggere får dekket sitt boligbehov i det ordinære boligmarkedet, at kommunen sikrer et tilfredsstillende boligtilbud for vanskeligstilte og at kommunen har en effektiv styring og organsiering av boligvirksomheten. For å sikre et tilstrekkelig og variert boligtilbud bør det utvikles og implementeres områdeplaner i tråd med forslaget til ny kommuneplan. Områdeplanene bør kunne sikre etablering av et betydelig antall boliger i området Seiersten, Ullerud og Dyrløkke med realisering i perioden fra 2020 til For å møte behovet for en nødvendig variasjon av boliger bør man inngå utbyggingsavtaler og stille krav om at minimum 30 % av boligene skal være under 60 kvm derav minimum 10 % av boligene skal være under 40 kvm. Kommunal forkjøpsrett/ tildelingsrett bør sikres på ca 5 % av boligene med type bolig og pris avklart i avtalen. Kommunens forutsigbarhetsvedtak mht bruk av utbyggingsavtaler bør revideres og vedtas som del av kommuneplanen For å oppnå en effektiv styring og organisering av boligvirksomheten bør kommunen implementere et eget boligregnskap med årlig budsjett, resultatregnskap, balanseregnskap og fondsavsetning. Hvordan dette ev kan gjennomføres i praksis bør vurderes i forkant av fremleggelsen av HP Overskudd og salgsinntekter fra boligvirksomheten bør plasseres i et eget boligfond som rådmannen har fullmakt til å disponere til fremtidige boliginvesteringer i henhold godkjente boligbudsjetter. Antallet utleieboliger kommunen skal eie og utvikle de neste fire år bør vedtas som del av handlingsprogrammet. Det bør settes et mål på antallet kommunale utleieboliger som kan aksepteres å være i tilstandsgrad 2 eller 3. Kommunen bør videre arbeide for å sikre en mer standardisert, miljøvennlig og universelt tilgjengelig boligportefølje. Styring av boligporteføljen bør organisatorisk holdes adskilt fra styringen av kommunale formålsbygg, fordi det er to forskjellige virksomheter som er ment å oppfylle to forskjellige formål. Organisasjonsmodell bør utredes og implementeres innen 1. januar Det er behov for en helhetlig revisjon av kommunens retningslinjer for forvaltning av låne- og tilskuddsordninger. Tiltak som kan bidra til at flere gis anledning til å etablere seg i boligmarkedet og Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 4

5 tiltak som kan sikre at boliger blir mer tilgjengelige og miljøvennlige bør vurderes spesielt. Forslag til reviderte retningslinjer bør fremmes kommunestyret for godkjenning. Kommunen bør identifisere og gjennomføre OPS- prosjekter (OPS - offentlig privat samarbeid) når en skal tilrettelegge boliger for spesielle grupper av befolkningen for å oppfylle sektorpolitiske målsettinger eller når kommunen ønsker å legge forholdene best mulig til rette for effektiv tjenesteproduksjon. Bruk av OPS vurderes i hvert enkelt prosjekt. OPS- modeller der kommunen selger boliger for å leie de tilbake eller der private aktører bygger boliger for kommunal leie/fremleie frarådes av økonomiske årsaker. Omsorgsboliger for personer med psykisk utviklingshemming, psykiatridiagnoser, rusproblemer og personer med dobbeldiagnoser knyttet til rus/psykiatri, i tillegg til eldre som trenger heldøgns pleie, bør utvikles og bygges i kommunal regi. Personer med psykisk utviklingshemming bør kunne gis mulighet til å kjøpe egen bolig gjennom prosjekter som gjennomføres i kommunal regi. Kjøp av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale bør begrenses til et minimum. I de tilfeller der dette allikevel kan være aktuelt bør en tilstrebe å kjøpe boliger som er organisert i borettslag og boligsameie. Leie av boliger for fremleie bør kun velges ved akutte behov som ikke kunne ha vært løst på annen måte. Kommunen bør realisere investeringsprosjekter som er nærmere omtalt i kommunestyremeldingens kapittel 3. Kommunen bør i den forbindelse gjennomføre forhandlinger med eierne av arealene som omfatter prosjektene Belsjø terrasse 19, Belsjø terrasse 21, Kopås, Vindfangerveien, Ekeveien 19 og Vestbyveien med mål om å kjøpe disse arealene i løpet av Før eventuelt kjøp dokumenteres eiendommenes egnethet til boligformål. Budsjett til anskaffelse og gjennomføring av detaljplanlegging av disse arealene innarbeides i økonomisk handlingsprogram Prosjekt Ekesvingen 18 bør gjennomføres med mål om realisering i løpet Prosjektet innarbeides i økonomisk handlingsprogram for Budsjett til å gjennomføre detaljplanlegging av arealene som omfatter prosjektene Skogveien, Råkeløkkveien, Løktabakken og Husvikveien bør innarbeides i økonomisk handlingsprogram Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 5

6 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Kommunestyret vedtok i forbindelse med behandlingen av handlingsprogrammet at det skulle utvikles en kommunestyremelding om boligutvikling. 1.2 Mandat Mandatet for utvikling av boligmeldingen har vært følgende: Beskriv kommunens fremtidige utfordringer i boligpolitikken og gi en vurdering av generelle befolknings- og boforhold i kommunen. Utarbeid en oversikt over behovet for ulike typer boliger og andre boligtiltak til vanskeligstilte grupper på boligmarkedet (knyttet til lovkrav). Kartlegg den kommunale boligmassen og vurdere tiltak for å møte kommunens fremtidige utfordringer. Gjennomgå og vurder statlig og kommunal virkemiddelbruk, herunder bruk av person- og prosjektrettede låne- og tilskuddsordninger. Vurder hvilke tiltak kommunen kan iverksette for å stimulere til utvikling og utbedring av private/kommunale boliger for å tilrettelegge for hjemmebasert omsorg. Vurder tilgjengeligheten til og i den kommunale boligmassen, og tiltak som bedrer tilgjengeligheten. Gjennomgå og vurder kommunens styring, drift og organisering av kommunens boligportefølje. Anbefal konkrete investeringsprosjekter som kommunen bør igangsette både på kort og lang sikt. 1.3 Forutsetninger og avgrensninger Fokus innrettes mot boligbehovet og -tilbudet til eldre, førstegangsetablerere og vanskeligstilte. Eventuelle behov for helse- og omsorgstjenester disse hovedgruppene har, forutsettes behandlet i helse- og omsorgsmeldingen. Strategier og tiltak som vedtas i forbindelse med den politiske behandlingen av denne kommunestyremeldingen vil utgjøre boligpolitisk handlingsplan og dermed erstatte handlingsplanen for Boligbehov som kommunen trenger i årene fremover er bygd på data som fremgår i helse- og omsorgsmeldingen. Kommunalt foretak/aksjeselskap knyttet til boligforvaltning er ikke vurdert. Kommunestyret har forutsatt gjennom sitt vedtak av 6. februar at kommunestyremeldingen om boligutvikling skal blant annet omhandle følgende: o Utvidelse av antall utleieboliger Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 6

7 o o o Boligforholdene for kommunens flyktninger Muligheter for at kommunen ved hjelp av Husbanken kan bidra med innskudd for installering av heis i blokker slik at det kan bli mindre press på behov for kommunale boliger tilpasset brukere med behov for trygdeleiligheter eller omsorgsleiligheter. Bygging av omsorgsboliger på kommunale tomter som f.eks ved Belsjøveien mellom Follo Museum og golfbanen og langs Osloveien bak Statens veivesen. 1.4 Mål Effektmål En boligpolitikk som sørger for tilstrekkelig og variert boligmasse, og som legger til rette for gode boliger i gode bomiljøer Resultatmål 1. Et tilstrekkelig og variert boligtilbud slik at 99 % av kommunens innbyggere får dekket sitt boligbehov i det ordinære boligmarkedet 2. Et tilfredsstillende kommunalt boligtilbud for vanskeligstilte som ikke har mulighet til å dekke sitt boligbehov i det ordinære boligmarkedet 3. En effektiv styring og organisering av boligvirksomheten 1.5 Utvikling av kommunestyremeldingen om boligutvikling Utviklingen av kommunestyremeldingen om boligutvikling har vært administrativt organisert gjennom en styringsgruppe og en prosjektgruppe. Styringsgruppen har bestått av rådmann Hermansen, kommunalsjefene Neander og Fletre samt Mette Kosstad som har representert arbeidstakerorganisasjonene. Prosjektgruppen har blitt ledet av Bjørn Nordvik (Teknisk drift og forvaltning) og har ellers bestått av Arne Bråthen (Teknisk drift og forvaltning), Anne Kathrine Tandstad (Teknisk drift og forvaltning), Britt Sakariassen (Hjemmebaserte tjenester), Siv Elisabeth Engelien (Rehabilitering), Nina Bakke (NAV), Kjersti Aune (Samfunnsutvikling) og Håkon Ystehede (Økonomi). Utviklingen av kommunestyremeldingen har skjedd i perioden januar til juli I denne perioden er det gjennomført fire styringsgruppemøter og 18 møter i prosjektgruppen. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 7

8 2. FAKTABESKRIVELSE AV BOLIGSITUASJONEN I FROGN KOMMUNE 2.1 Kommunens befolkning- og boligstruktur Befolkningsutvikling SSBs prognoser og Folloprognosene fra 2012 antyder at det først og fremst er jernbanetettstedene i Follo som vil få den sterkeste veksten, aller mest vekst antas å komme i Ski. På grunnlag av boligprogram med bygging av bortimot 100 boliger per år i gjennomsnitt, er det sannsynlig at Frogn vokser med mellom 1300 og 1400 innbyggere frem mot Folloprognose Frogn Folloprognose Frogn Mens den yngre befolkningen ser ut til å være på et stabilt nivå fremover, er det den godt voksne og eldre befolkningen som i aller størst grad vil bidra til veksten. Fra 2012 til 2024 forventes en stor økning av antall eldre over 67 år. Tabellen under viser forventet befolkningsutvikling i Frogn for aldersgruppene år, år og over 80 år år år år Kilde: Folloprognose Folkemengde per Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 8

9 I 2024 vil det i følge denne prognosen være over 1000 flere i Frogn kommune som er eldre enn 67 år enn det er i dag. Det betyr en økning på over 50 %. I tillegg øker tallet på innbyggere mellom 50 til 66 år med ca. 20 % Forholdet mellom boligstruktur og privathusholdninger i Frogn 82 % av boligmassen består av eneboliger og småhus. Nærmere 9200 av innbyggerne bor i eneboliger. Over 3000 bor i rekkehus, og bortimot 1500 bor i blokkleilighet. Boligstruktur 14% 4% 58% Enebolig Rekkehus/tomannsbolig 24% Blokk, leiegård Forretningsgård, bygg for felleshusholdning Kilde: Kompas Privathusholdningene i Frogn domineres av aleneboende og par uten hjemmeboende barn med til sammen 57 %. Videre er det et antall husholdninger med voksne barn og enslige forsørgere. Par med barn i barnehagealder og skolealder utgjør bare 25 % av husholdningene. Privathusholdninger i Frogn etter husholdningstype 2011 Aleneboende Par uten hjemmeboende barn 11 % 14 % 3 % 34 % Enfamiliehusholdninger med voksne barn (yngste barn 18 år og over) Mor eller far med barn 6 % Par med små barn (yngste barn 0-5 år) Kilde: SSB 9 % 23 % Par med store barn (yngste barn 6-17 år) Flerfamiliehusholdning med og uten barn Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 9

10 2.1.3 Stedsanalysen for Drøbak og omegn (2011) Stedsanalysen for Drøbak og omegn 2011 (Analyse og Strategi) påpeker at basert på den sterke veksten i antallet eldre, behov for flere boliger til enslige, behov for flere rimelige boliger, samt tatt i betraktning den store andelen eneboliger i dag, vil det være viktig å prioritere leiligheter i årene som kommer, primært med kort vei til service og handel 1. Dette vil også bidra til å ivareta målsettingene i areal- og transportplanen for Oslo og Akershus som blant annet legger vekt på et utbyggingsmønster som sikrer arealeffektivitet, bevaring av overordnet grønnstruktur samt et effektivt, miljøvennlig og tilgjengelig transportsystem som skal knytte en flerkjernet region sammen. Det fremheves videre at forutsatt en vekst med bygging av 100 nye boenheter i året, er det frem til 2030 behov for ca nye boliger. Basert på boligpotensial i fremtidige boligområder og regulerte boligområder/antatt potensial for fortetting i småhusområder innenfor eksisterende boligområder har gjeldende kommuneplan et potensial for ca boliger i Drøbak frem til 2021, hvorav ca. 375 boenheter er avsatt til leiligheter og ca 825 til småhusbebyggelse. Utover dette er det da behov for ytterligere 800 boliger frem til Basert på beskrivelsen av fremtidig boligbehov foran bør hoveddelen av disse boenhetene etableres som leiligheter. 2.2 Boligprisutviklingen Sett over en lengre periode, tilbake til 1992 som var ett bunnivå for boligprisene, ser en at en nasjonal indeks for boligpriser har vokst raskere enn den generelle konsumprisindeksen, byggekostnadsindeksen og lønnsveksten. Blant annet Econ Pöyry og Prognosesenteret fremholder at hovedårsaken til den høye prisveksten er at det bygges for få boliger i forhold i forhold til befolkningsveksten. 1 Stedsanalyse Drøbak og omegn 2011 Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 10

11 Prisutvikling på eneboliger I Frogn kommune var gjennomsnittlig kvadratmeterpris på solgte eneboliger i 2011 kr og er tredje høyeste kvadratmeterpris i Follo. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris har økt med 65% siden Det må også kommenteres at kvadratmeterprisen sank med ca. 11 % fra 2010 til Det er likevel grunn til å anta at dette er en korreksjon i markedet og at prisene vil fortsette å øke i årene fremover Vestby Ski Ås Frogn Nesodden Oppegård Prisutvikling på småhus I Frogn kommune var gjennomsnittlig kvadratmeterpris på solgte småhus i 2011 kr og er høyeste kvadratmeterpris i Follo. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris har økt med 107 % siden Prisveksten i perioden fra 2008 til 2011 har vært på ca. 30 % Vestby Ski Ås Frogn Nesodden Oppegård Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 11

12 Prisutvikling på leiligheter i Follo I Frogn kommune var gjennomsnittlig kvadratmeterpris på solgte leiligheter i 2011 kr og er høyeste kvadratmeterpris i Follo. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris har økt med 78 % siden Prisveksten i perioden fra 2008 til 2011 har vært på ca. 20 % Vestby Ski Ås Frogn Nesodden Oppegård Det private leiemarkedet For å få et bilde av leiemarkedet i Frogn er det foretatt undersøkelse på antall eneboliger med hybel/ sokkelleilighet som er matrikkelført for Frogn. 350 hybler/sokkelleiligheter er registrert. Det er en sannsynlighet for at boliger som ble bygget før 1990 ikke er med i statistikken. Boligeiernes behov og ønsker om å leie ut endrer seg sannsynligvis etter økonomisk situasjon og etterspørsel o.a. Dette kan likevel fortelle noe om nivået på utleietilbudet innenfor deler av det private leiemarkedet. Det antas at det private leiemarkedet kan omfatte ca. 500 boliger. En del private utleiere annonserer i Amta eller på Finn.no, eller begge steder. Når en slår opp på annonsene for ledige utleieboliger kan en finne mellom 10 og 15 boliger i Frogn. Amta opplyser at det annonseres maksimalt fem utleieboliger per uke. Enkelte uker er det ingen annonser som legges ut. På nettsiden ligger annonsene ute i 14 dager. Leiligheter på kvadratmeter ligger på 6000,- til 9500,- i månedsleie. Det er få ledige leiligheter på markedet som er under 40 kvadratmeter store. Gjennomsnittlig er kvadratmeterprisen på leie 135 kr per måned. Det er et mindre antall profesjonelle aktører som leier ut boliger. De tre største boligutleierne leier til sammen ut opp til 50 boliger hver. De leier først og fremst ut til bedrifter, for eksempel med ansatte innenfor byggebransjen, (en del fra Polen og Sverige) eller andre bedrifter. Dette gir kontrakter over lengre tid og sikrer kontinuitet og stabilitet. Ikke alle leier ut til ungdom, heller ikke sosialklienter eller andre vanskeligstilte på boligmarkedet, på grunn av negative erfaringer med at bomiljøet forringes og en ønsker å unngå bråk, utkastelser og manglende inntjening. Noen boliger leies ut til enslige Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 12

13 mødre og innvandrere/flyktninger. De mest attraktive leietakerne er personer som er godt voksne og har sikker inntekt. Frogn kommune utsteder ca. 20 husleiegarantier til private utleiere per år. Blant de som oppsøker boligkontoret for bistand til å skaffe bolig og boliglån, er det ofte med bakgrunn i at de er unge i etableringsfasen eller er i en skilsmissesituasjon/samlivsbrudd. Generelt ser det ut til å være vanskelig å skaffe til veie utleieboliger til vanskeligstilte på det private utleiemarkedet. For de gruppene som private boligeiere ikke ønsker å leie ut til, må kommunen bistå enten med utleiebolig eller med boliglån/lånegaranti. 2.4 Bruk av statlige virkemidler Statlig boligpolitikk Statens viktigste virkemidler for å tilrettelegge for et velfungerende boligmarked er lover og regler, organisering, kunnskap og kommunikasjon. De økonomiske virkemidlene, som forvaltes av Husbanken, skal rettes mot tiltak for å korrigere markedet. På den måten skal også vanskeligstilte husholdninger sikres boliger. Det har også vært et mål å øke antallet miljøvennlige og universelt utformede boliger. Husbanken skal også hjelpe kommunene å legge til rette for at også vanskeligstilte på boligmarkedet skal få et sted å bo. Husbanken har gått fra å være en statlig bank som skulle finansiere flest mulig boliger, til å bli en velferdspolitisk aktør. Temaer som områdeløft, byggeskikk og stedsutvikling er også en del av innholdet i boligpolitikken, og setter den fysiske boligen inn i sammenheng med levekår, arkitektur, materialbruk, fysisk og psykisk bomiljø. Husbanken forvalter tilskuddsordninger som skal bidra til metodeutvikling og etablering av verktøy og veiledning for å løfte frem disse temaene, og boligsosialt arbeid. Husbankens virkemidler er både generelle og selektive for å være tilpasset samfunnets og husholdningenes behov. De selektive virkemidlene som særskilt er rettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet som av ulike årsaker på egen hånd ikke klarer å etablere seg på boligmarkedet. Frogn kommunes bruk av statlige virkemidler via Husbanken kan deles i følgende grupper: 1. Personrettede virkemidler: Startlån, tilskudd til enkeltpersoner og bostøtte. 2. Prosjektrettede virkemidler: Grunnlån, tilskudd til utleieboliger, investeringstilskudd og kompetansetilskudd. Kan søkes av kommunen eller utbyggere. Personrettede virkemidler saksbehandles av kommunen og prosjektrettede virkemidler saksbehandles av Husbanken Statlige retningslinjer for norske banker som formidler lån til boligformål Finanstilsynet innførte fra 1. desember 2011 nye retningslinjer for norske banker som formidler lån til boligformål. Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis, Rundskriv nr. 29/2011, krever bl.a. at banker som hovedregel ikke skal gi lån som resulterer i at samlet gjeld med sikkerhet i bolig Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 13

14 overstiger 85 % av boligens verdi. Hensikten med retningslinjene er å redusere veksten i husholdningenes gjeld med pant i bolig. Samtidig som det er nødvendig å redusere veksten i husholdningenes gjeldsbelastning, er det nødvendig å sikre at spesielt vanskeligstilte på boligmarkedet fortsatt gis anledning til å etablere seg i nøkterne boliger som er tilpasset husstandens behov. Husbankens startlån er kommunenes viktigste virkemiddel for dette. Kommunene kan yte startlån etter grundig kredittvurdering og en boligsosial vurdering. Der samfinansiering mellom startlån og bank finner sted, må både kommunen og banken vurdere betalingsevne. Når samlet gjeld overstiger 85 % av boligens verdi, er banken i tillegg pålagt å foreta en særlig forsvarlighetsvurdering. Kriteriene for denne forsvarlighetsvurderingen fastsettes av hver enkelt bank Husbankens låneordninger Startlån Startlån er en låneordning for kjøp av boliger. Ordningen ble etablert i Kommunen kan fastsette eget regelverk innenfor de retningslinjene som er gitt av Husbanken. Frogn kommunes retningslinjer ble vedtatt i kommunestyret i februar I utgangspunktet er startlån ment å være en del av finansieringen ved boligkjøp, der hovedlånet finansieres i bank og startlånet søkes som toppfinansiering. Startlånet kan imidlertid også gis som fullfinansiering ved kjøp av bolig. Boligene som finansieres med startlån skal være nøkterne og tilpasset husstandens behov. Startlån skal bidra til å skaffe og sikre egnede boliger for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet. Startlån er en behovsprøvd ordning og kan omfatte bl.a. unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige, funksjonshemmede, flyktninger og andre vanskeligstilte. Midlene er gitt av Husbanken for videretildeling til kommunens innbyggere. Låneopptaket i Frogn kommune skjer etter vedtak i kommunestyret Grunnlån Grunnlån er en låneordning som kan benyttes til å bygge nye boliger, utbedring av boliger, ombygging av bygninger til boliger og kjøp av nye og brukte utleieboliger for prioriterte grupper. Det blir stilt krav til kvalitet, miljø og universell utforming for å få grunnlån. Husbanken kan gi grunnlån på 80 % av prosjektkostnadene eller salgspris dersom prosjektet tilfredsstiller kriteriene for universell utforming og miljø. Grunnlånet skal som hovedregel være sikret med 1. prioritets pant i eiendommen. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 14

15 2.4.4 Husbankens tilskuddsordninger Tilskudd til privatpersoner Husbanken kan gi tilskudd til kommuner som kan videretildele tilskuddet til enkeltpersoner. Tildelingen fra kommunene skjer etter en økonomisk behovsprøving. Tilskudd til etablering i egen bolig skal bidra til å skaffe egnede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Tilskuddet skal også sikre at vanskeligstilte kan bli boende i en egnet bolig. Tilskudd til tilpasning av egen bolig kan gis for å tilpasse boligen etter egne behov dersom en har nedsatt funksjonsevne. Tilskudd til refinansiering av lånegjeld. Dersom man på grunn av betalingsproblemer har vanskeligheter med å beholde boligen, kan kommunen gi økonomisk veiledning og støtte til refinansiering av boliggjeld. Tilskudd for utredning og prosjektering. Dersom man har behov for spesialtilpasning av boligen, kan man søke om tilskudd til profesjonell prosjekteringshjelp, f.eks. arkitektbistand, på inntil kr ,-. Det kan også gis tilskudd til utredning i forkant av prosjekteringen på inntil kr ,-. Søknad sendes Husbanken etter anbefaling i kommunen Tilskudd rettet mot kommuner Kommunene er en viktig samarbeidspartner for Husbanken. Det er flere ulike typer tilskudd som kommunene kan benytte seg av. Tilskudd til utleieboliger skal bidra til flere egnede utleieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Investeringstilskudd skal stimulere kommunene til å fornye og øke tilbudet av plasser i sykehjem og omsorgsboliger for personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Kompetansetilskudd er delt i to, boligsosialt kompetansetilskudd og kompetansetilskudd for bærekraftig bolig- og byggekvalitet Tilskudd til andre grupper Husbanken gir tilskudd til ulike boligrettede tiltak for borettslag, sameier, juridiske personer, studentsamskipnader, brukerorganisasjoner etc. Dette gjelder følgende typer tilskudd: Tilskudd til tilstandsvurdering der tiltakene skal fremme tilgjengelighet og miljø i egen boligmasse. Tilskudd til bomiljø som er en ordning hvor borettslag, boligsameier, velforeninger og andre kan søke om tilskudd til utvikling av gode boliger og bomiljø i områder med særlige levekårsutfordringer. Tilskudd til heis kan gis til eiere av eksisterende boligeiendommer med minst tre etasjer og kan søkes av borettslag og sameier. Det kan gis tilskuddet til konsulentbistand til prosjektering og kostnadsoverslag til heis (trinn I) og Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 15

16 Installering av heis (trinn II). Det kan gis tilskudd med inntil 50 % av kostnadene til prosjektering og installering. Ved behandling av søknad, legges det vekt på antall leiligheter som vil kunne betjenes av heisen, grad av tilrettelegging av heis og bygning for rullestolbruk og leilighetenes mulighet for tilpasning for bevegelseshemmede. Kommunen informerer om ordningen ved behov. Det er imidlertid en forutsetning at det enkelte borettslag eller boligsameie selv søker tilskudd. Husbankens årsbudsjett til dette formålet er imidlertid ikke større enn 10 millioner kroner for hele landet Husbankens bostøtteordning Bostøtte skal bidra til å redusere boutgiftene til husstander med lav inntekt. Det er en rettighetsorientert ordning. Alle over 18 år, bortsett fra personer som avtjener førstegangstjeneste i militæret og studenter som har rett på ytelse fra Statens lånekasse, kan søke bostøtte. Hovedregelen for beregning av bostøtte er at det er inntekten fra siste tilgjengelige likning som legges til grunn ved beregningen. Forholdet mellom husstandens inntekter og boutgifter avgjør om det blir innvilget bostøtte og eventuelt hvor mye. Søknadsfristen er den 14. i hver måned og svar/utbetaling skjer den 10. i den påfølgende måned. Husbanken og kommunen samarbeider om bostøtteordningen. Det er kommunen som har all kontakt med søkerne. Vedtak om bostøtte er enkeltvedtak etter forvaltningsloven, og kan påklages. Husbanken er klageinstans Omfanget av bruken av statlige virkemidler Startlån Frogn kommunes retningslinjer for startlån tar utgangspunkt i Husbankens retningslinjer for startlån. Retningslinjene angir formålet med startlånet, hvem som kan få lån, hva det kan gis lån til, låneutmåling, rente- og avdragsvilkår, sikkerhet for lånet, innfrielse og klageadgang. Startlån kan gis som forhåndsgodkjenning, et skriftlig tilsagn om startlån for kjøp av bolig innenfor en definert ramme og har en gyldighet på tre måneder. Startlån kan også gis til kjøp av konkret bolig. I Frogn kommune er det ikke fastsatt beløpsgrense for startlånet. Låneutmålingen er avhengig av den enkeltes økonomi og kan gis som topplån eller fullfinansiering pluss eventuelle omkostninger. Startlån tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Normalt gjelder følgende vilkår i Frogn kommune: Pant i eiendommen, fast rente, 20 års nedbetalingstid, ingen avdragsfri periode, månedlige terminbeløp. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 16

17 Startlån sikres med pant i boligen. Prioritet avhenger av startlånets størrelse, fra 1. prioritet ved fullfinansiering til lavere prioritet ved toppfinansieringen. Startlån tilbys med fem års fastrente. Fastrente er vurdert som beste alternativet sett på bakgrunn av søkernes økonomiske situasjon. Lån med fast rente gir forutsigbarhet med hensyn til de månedlige renteutgiftene i perioden. Når fastrenteavtalen for lån utløper, tilbys nye rentebetingelser, og da vil det være opp til den enkelte låntaker selv å bestemme fast eller flytende rente videre. Frogn kommune har 20 års nedbetalingstid og ingen avdragsfri periode for startlån. Dette begrunnes med at startlån kan finansiere hele boligkjøpet. Ved eventuelt salg i perioder der boligprisene er nedadgående, vil avdragsfrihet og lengre nedbetalingstid kunne øke muligheten for tap for kommunen. Kommunen kunne tidligere avsette inntil 20 % av tildelte tilskuddsmidler til et fond til dekning av eventuelle tap på startlån. I dag må kommunen søke Husbanken om dette og behovet må begrunnes særskilt. Frogn kommune har ikke hatt tap på startlån de siste årene. Pr var tapsfondet på kr ,-. De nye retningslinjene som ble innført av Finanstilsynet har ført til en økning i etterspørselen etter startlån. Dette skyldes bankenes krav om 15 % egenkapital. Pr. juni 2012 er det innkommet 26 søknader om startlån, og i tillegg mange henvendelser om lånet. Etterspørselen etter startlån i 2012, viser at det er en økning av husstander som er avhengig av startlån for å kunne kjøpe bolig. I 2011 opptok Frogn kommune kr ,- i startlån. I tillegg hadde vi pr en beholdning på kr ,-. I 2011 ble 26 saker behandlet der 4 fikk avslag og 22 fikk innvilget startlån. I løpet av 2011 ble det utbetalt kr og kr ,- var aktive forhåndsgodkjenninger. Frogn kommune har tatt opp kr ,- i startlån også i Tilskudd til privatpersoner Frogn kommune mottok kr ,- i tilskuddsmidler i I tillegg hadde vi pr en beholdning på kr ,-. I 2011 ble en søker innvilget tilskudd til etablering. I 2012 har kommunen mottatt kr ,- i tilskudd til etablering og kr ,- i tilskudd til tilpasning Tilskudd rettet mot kommuner Tilskudd til utleieboliger Frogn kommune mottok i 2011 tilskudd til kjøp av to utleieboliger, en bolig til mindreårige flyktninger og en bolig til flyktninger. I 2010 mottok vi tilskudd til kjøp av en enebolig til mindreårige flyktninger og en rekkehusleilighet til vanskeligstilte. Bolig til mindreårige flyktninger (Dueveien 2): Kjøpesum: kr ,- Kjøpesum inkl. omkostninger og utbedringer: kr ,- Tilskudd fra Husbanken: kr ,- Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 17

18 Bolig til flyktninger (Bekkenstenlia 8): Kjøpesum: kr ,- Kjøpesum inkl. omkostninger og utbedringer: kr ,- Tilskudd fra Husbanken: kr ,- Bolig for mindreårige flyktninger (Vestbyveien 108): Kjøpesum: kr ,- Kjøpesum inkl. omkostninger og utbedringer: kr ,- Tilskudd fra Husbanken: kr ,- Bolig for vanskeligstilte (Dyrløkketoppen 1 B): Kjøpesum kr ,- Kjøpesum inkl. omkostninger: kr ,- Tilskudd fra Husbanken: kr ,- Investeringstilskudd Frogn kommune har mottatt tilsagn om investeringstilskudd i forbindelse med bygging av 24 demensboliger på Ullerud Bostøtte I 2011 ble det utbetalt totalt kr ,- i bostøtte til innbyggere i Frogn kommune. I gjennomsnitt ble ca. 250 husstander innvilget bostøtte pr. måned. Mottakere av bostøtte var følgende grupper: Økonomisk vanskeligstilte, flyktninger, aleneforsørgere, eldre. 2.5 Bruk av kommunale virkemidler Kommunen som planmyndighet etter plan- og bygningsloven Plan- og bygningsloven gir kommunen en viktig rolle i boligutviklingen. Plan- og bygningsloven 3-3 hjemler kommunens planoppgaver og kommunens rolle som planmyndighet. Kommunal planlegging har til formål å legge til rette for utvikling og samordnet oppgaveløsning i kommunen gjennom forvaltning av arealene og naturressursene i kommunen, og ved å gi grunnlag for gjennomføring av kommunal, regional, statlig og privat virksomhet. Kommunestyret selv har ledelsen av den kommunale planleggingen og skal sørge for at plan- og bygningslovgivningen følges i kommunen. Kommunestyret skal vedta kommunal planstrategi, kommuneplan og reguleringsplaner Boligpolitisk handlingsplan Kommunestyret vedtok 16. desember 2002 boligpolitisk handlingsplan for Boligpolitisk handlingsplan inneholder strategier som: Styre utbyggingstakt og boligsammensetning gjennom boligprogram, utbyggingsavtaler og regulering Bidra til å fremskaffe flere rimelige boliger og flere roms leiligheter Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 18

19 Sørge for tilgjengelighet for alle og at en riktig andel boliger har livsløpsstandard i ordinære bomiljøer Bistå med tilrettelegging av beboernes egen bolig som er uegnet slik at de som ønsker det kan bli boende Legge forholdene bedre til rette slik at flere vanskeligstilte selv kan skaffe egnet bolig Øke bolig- og oppfølgings-/omsorgstilbudet spesielt tilrettelagt for o Eldre med omsorgsbehov o Personer som har vært eller er psykiatriske langtidspasienter o Brukere som trenger bolig og oppfølging som følge av kombinasjon av rusproblem og alvorlig psykisk lidelse o Brukere som har alvorlig grad av rusproblemer o Personer med utviklingshemming som har omsorgs-/oppfølgingsbehov o Flyktninger Legge til rette for et differensiert tilbud gjennom boligkjede o Lavterskeltilbud/midlertidig husvære o Bofellesskap o Leid bolig o Egen bolig ordinært boligmarked Sikre systematisk vurdering av bomiljøforhold ved regulering og utbygging av boligområder og utarbeide retningslinjer for oppfølging Gjennom lokalisering, form og boligtyper, legge til rette for bokvalitet, fleksibilitet, inegrasjon/tilhørighet. Legge til rette for bofellesskap som kan motvirke isolasjon og ensomhet, gi sosial tilhørighet, trygghet og bedre livskvalitet. Ivareta kommunikasjonen mellom de kommunale tjenester og brukerne om boligsituasjonen, sikre brukermedvirkning og gi motivasjon for egeninnsats og ivaretakelse av eget bomiljø Utvikle helhetlig organisering rundt boligsøkeren. Erfaringene med gjeldende boligpolisk handlingsplan er at den inneholder en rekke viktige og riktige strategier, men har i liten vært fulgt opp med handling Kommunens boligprogram Veiledende rekkefølge for boligbygging (boligprogram) I Kommuneplan for Frogn er det beskrevet at veiledende rekkefølge for boligbygging er et arbeidsverktøy for å styre boligbyggetakt. Veiledende rekkefølge for boligbygging (boligprogram) fremgår av vedlegg 1. Ved prioritering av reguleringsplaner med boliger skal det legges vekt på følgende: Tilstrekkelig sosial infrastruktur (som bl.a. skoler, barnehager og omsorgstilbud) skal være sikret eller sikres ved vedtak av reguleringsplan, inkludert evt. behov for avsetting av nye arealer til formålene. Lokalisering av, og byggetidspunkt for, boliger skal samordnes med skolekapasitet og annen infrastrukturkapasitet Boligtyper fastsettes ut fra innbyggergruppers/kommunens behov og ut fra hva som egner seg i utbyggingsområdet. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 19

20 Veiledende rekkefølge for boligbygging, også kalt boligprogram, skal inneholde en oversikt over vedtatte, igangsatte og kjente planlagte reguleringsplaner for boliger i de ulike områdene av kommunen. Boligprogrammet har følgende funksjoner: 1. Det viser vedtatte planer for boligutvikling de neste fire år og informasjon fra grunneiere og utbyggere om status og framdrift, samt innmeldte ønsker og fremtidsplaner. 2. Det gir en realitetsvurdering av mulig fremdrift på gjennomføring/fullføring av vedtatte reguleringsplaner/bebyggelsesplaner/igangsatte prosjekter. 3. Det angir veiledende rekkefølge for utvikling av nye boligområder (områder som ikke er regulert, men avsatt til boligformål i kommuneplanen) 4. Det brukes som grunnlag for boligforutsetninger i befolkningsprognosene Områder som avklares i ny kommuneplan for Frogn Fremtidige boligområder i gjeldende kommuneplan som ikke er regulert tas ikke inn i boligprogrammet (Handlingsprogram) I ny rullering av kommuneplan drøftes overordnede utviklingsretninger for Drøbak og omegn og Nordre Frogn. Ny kommuneplan ferdigstilles i løpet av I denne legges det opp til å avklare alternativ utvikling for sentrum Drøbak, alternativ sørøst og alternativ nord. Konkret vil utvikling av Trolldalen og Heer- Måna berøres av hvilke utviklingsretninger som velges Igangsatte og ferdigstilte boliger Det har de siste årene blitt ferdigstilt færre boliger enn anslått i veiledende rekkefølge for boligbygging. Det oppstår ofte en boligtopp som har tendens til å forskyve seg frem i tid. En årsak til dette kan være at innmeldte statusrapporter kan være for optimistiske, eller at planer endres. Forsinkelser er vanlig, og markedet er uforutsigbart. Differansen kan også skyldes at det i områder med eneboligtomter er vanskelig å spå fremdriften. Det vil også være feilkilder knyttet til forsinkelser i registreringer/ innmelding i matrikkelen. Det er fortsatt grunnlag for å anta at de aller fleste reguleringsplaner blir realisert, selv om dette kan ta noe lengre tid enn hva utbyggere/ grunneiere og kommunen forventer. Mange planer og prosjekter er satt i gang og noen viser faktisk raskere fremdrift enn forutsatt i boligprogrammet fra i fjor. Et eksempel på dette er Tverrkjegla Øst Boligforsyningen skjer gjennom en utvikling av mange små reguleringsplaner Ut fra oversikten i vedlegg 1 kan en se at kommunens boligforsyning frem til 2015 skal skje gjennom realisering av 55 ulike reguleringsplaner. Majoriteten av planene er på færre enn 10 boenheter. Fem av reguleringsplanene vil gi mer enn 20 boenheter og den største planen er på 52 boenheter (Tverrkjegla Øst). Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 20

21 2.5.4 Bruk av utbyggingsavtaler Bruk av utbyggingsavtaler er hjemlet i Plan- og bygningsloven kapittel 17. Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter plan- og bygningsloven og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. En utbyggingsavtale må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Kommunestyret vedtok i møte sak 52/2006 at Frogn kommune gjør bruk av utbyggingsavtaler knyttet til reguleringsplaner og bebyggelsesplaner. Utbyggingsavtaler kan benyttes i forbindelse med privat regulerings-/bebyggelsesplaner. Utbyggingsavtaler kan benyttes i hele kommunen. Saksbehandling av utbyggingsavtale skal skje parallelt med saksbehandlingen av plansaken. Utbyggingsavtale kan benyttes i forbindelse med alle typer utbyggingsplaner. Forhold som kan inntas i avtalen: a. Rekkefølgebestemmelser for utbygging. b. Utbygging og bidrag fra utbygger som kan forutsettes opparbeidet etter reglene i planog bygningslovens eller som er nødvendige for gjennomføring av plan og står i forhold til utbyggingens størrelse og kommunens ytelse. c. Andre forhold som utbygger og kommunen kommer til enighet om og som ikke er i strid med veileder for bruk av utbyggingsavtaler. I praksis ser vi at styring av boligsammensetning, fremskaffelse av rimelige boliger og bruk av kommunal forkjøpsrett og tildelingsrett gjennom inngåelse av utbyggingsavtaler i liten grad er benyttet i Frogn kommune. Dette til tross for at det i boligpolitisk handlingsplan ble vedtatt som viktige hovedstrategier. Siden 2006 og frem til i dag er ingen kommunale utleieboliger anskaffet gjennom bruk av kommunal forkjøpsrett. Bruk av kommunal tildelingsrett er også benyttet i liten grad. Siden 2006 er det så langt vært benyttet i to boområder (Råkeløkka og Haukåsen). Bruk av utbyggingsavtaler generelt er meget begrenset i Frogn kommune i forhold andre kommuner som for eksempel Oppegård, Ullensaker og Røyken som bruker utbyggingsavtaler i stor utstrekning. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 21

22 Felles for disse kommunene er at de har vedtatt mer spesifikke krav når det gjelder bruk av utbyggingsavtaler. Eksempel på slike spesifikke krav er at kommunen krever utbyggingsavtale for all utbygging med fem eller flere boenheter eller bygninger over m2 samlet BRA. Disse kommunene har også stilt mer spesifikke krav til selve innholdet i utbyggingsavtalene. Eksempler på dette er: Fastsettelse av tidspunkt for utbygging og utbyggingens omfang Universell utforming som fast punkt med krav til produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Standardavtale om kommunal forkjøpsrett, evt tilvisningsrett på 5% av boligene, minimum 1 boenhet. Bestemmelser om kommunal overtagelse av (tekniske og grønne) anlegg og forutsetninger for slik overtagelse. Bestemmelse om garanti for oppfyllelse av utbyggers plikter iht utbyggingsavtalen. Bestemmelser om velforening, sameie el.l. for å legge til rette for at beboerne selv kan drifte og vedlikeholde lekeplasser, grøntområder og andre fellesområder. Spesifikke krav til veganlegg og grønne områder som utbygger må tilfredsstille. Spesifikke krav til at utbygger må utarbeide skiltplan for utbyggingsområdet. Spesifikke krav til at utbygger må gjennomføre fartsreduserende tiltak ved behov og stadfesting av at utbygger har det fulle driftsansvaret for anleggene inntil kommunal overtakelse har funnet sted. Krav til at ved utbygging av nye boligområder skal myke trafikanter separeres fra de kjørende. Fastsettelse av kvalitetskrav ved all utbygging i forhold til veilys, kantstein, belegning, vegetasjon, beplantning og krav til at utbygger har ansvaret for etablering av de støyreduserende og sikkerhetsmessige tiltak som utbyggingen krever. Spesifikke krav vedrørende vann - avløp og renovasjon som skal oppfylles av utbygger Krav om at det for nye byggeområder skal installeres varmeanlegg som er forberedt for fjernvarme eller annen miljøvennlig varmekilde og krav til at all bebyggelse skal planlegges og utformes med sikte på lavest mulig energiforbruk til oppvarming, kjøling, belysning og andre formål. Hva som bør være kommunens fremtidige prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler drøftes i kap Økonomiske virkemidler Gjennom Husbanken kan kommunene tilby lån og tilskudd til de som trenger offentlig hjelp til å kjøpe bolig. Unge i etableringsfasen, eldre, funksjonshemmede og husstander med lav inntekt, barnefamilier og enslige forsørgere er blant de prioriterte målgruppene. Også andre kan søke. Ordningen er behovsprøvd. Er man funksjonshemmet kan en søke om utbedringslån eller tilskudd til tilpasning av boligen. Dette er beskrevet nærmere i kapittel 2.4. Kommunene kan også tilby direkte Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 22

23 økonomiske tilskudd som ikke knyttes til Husbankens ordninger. Imidlertid viser praksis at dette skjer i begrenset grad Andre virkemidler Kommunen sitter på god rådgivningskompetanse i forbindelse med oppføring av boliger, UUtilpasninger i boligområder og hjelp for tilrettelegging av boliger for eldre og funksjonshemmede. Foruten besvarelser på enkeltspørsmål er denne rådgivningskompetanen lite benyttet og satt i system for private boligeiere, borettslag, sameie, boligbyggelag etc. 2.6 Status kommunens egen boligportefølje Frogn kommune har ca. 180 utleieboliger fordelt på boliger i selveide bygg, i borettslag og sameier. Boligene varierer i størrelse, alder og standard. Svært mange av boligene mangler hc-tilgjengelighet. På en del steder er boligtomtene dårlig utnyttet arealmessig. I kombinasjon dårlig arealutnyttelse og utidsmessige/gamle boliger foreslås vurdert sanering og oppføring av nye boliger. I noen tilfeller må eksisterende boliger flyttes på grunn av at eiendommene skal utnyttes til andre formål. Detaljert oversikt over status på kommunale utleieboliger fremgår av vedlegg 2. Tilstandsgrader er angitt for de enkelte eiendommer i eiendomsoversikten basert på NS 3424 slik: Tilstandsgrad Symptomer Betydning 0 Ingen symptomer Meget god standard uten feil og mangler og kun ubetydelig slit og elde fra nybyggstandard 1 Svake symptomer God, tilfredsstillende standard, hvor alle lover og forskrifter er ivaretatt. Noe slitasje og elde fra nybyggstandard 2 Middels kraftige symptomer Et visst omfang av feil og mangler som krever teknisk utbedring og/eller avvik fra lover og forskrifter 3 Kraftige symptomer Omfattende skader, feil og mangler. Mye slitasje. Betydelig behov for teknisk utbedring. Avvik fra lover og forskrifter Som den detaljerte oversikten i vedlegg 2 viser så kan status på de kommunale utleieboligene oppsummeres slik: Antall Prosentvis andel Tilstandsgrad ,44 % Tilstandsgrad ,00 % Tilstandsgrad ,22 % Tilstandsgrad ,33 % Sum ,0 % Dette betyr at halvparten av de kommunale utleieboligene har tilstandsgrad 2 eller 3, det vil si betydelig vedlikeholdsetterslep. Tekniske krav er ikke oppfylt, det oppstår følgeskader og vedlikeholdsetterslepet eskalerer fra år til år. Konsekvensen er en dårlig kapitalforvaltning ved at realkapitalen forringes og behovet for reinvesteringer øker. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 23

24 2.7 Styring og organisering av kommunens utleieboliger Delegert myndighet til rådmannen I delegeringsreglementet for Frogn kommune (sist vedtatt i kommunestyret ) er utgangspunktet at alle investeringer skal godkjennes av kommunestyret selv. Pkt gir imidlertid rådmannen noen fullmakter til å kjøpe og selge boligeiendommer med følgende begrensninger: 1. Totalt antall boliger skal ikke endres med mer enn 20 med basis i et antall på 150 boliger 2. Kommunens nettoutgifter til boligformål holdes innen dagens rammer 3. Total verdi på kjøp og salg skal ikke overstige netto fem millioner kroner fra disposisjonsfond. Rådmannen er videre i delegeringsreglementer gitt fullmakt til å: Tildele kommunale boliger etter gjeldende regler for utleie (jf pkt 2.3) Inngå leiekontrakt etter retningslinjer og rammer fastsatt av kommunen (jf pkt 2.3) Si opp leiekontrakt ved brudd på denne og til å begjære utkasting av leieboer i kommunale boliger (jf pkt 2.3). Frafalle kommunale forkjøpsretter til eiendommer og leiligheter (jf pkt 2.4) Tildele lån etter husbankens låneordninger (jf pkt 2.4) Kommunens organisering av boligarbeidet I Boligpolitisk handlingsplan ble det konkludert med at det burde vurderes om alt boligarbeid i kommunen skulle samles i en instans. Dette resulterte i at Boligkontoret ble etablert våren 2006 og organisatorisk lagt i Teknisk drift og forvaltning. Boligkontoret har ansvaret for boligene og leieforholdene. Alle henvendelser til og fra leietakere/søkere går gjennom boligkontoret. Enhetene som yter omsorgstjenester har ansvaret for prioritering av leietakere til boligen og for å følge opp og veilede leietakere ved behov. Frogn kommune eier 180 utleieboliger. Boligene er ment for vanskeligstilte personer som av forskjellige årsaker ikke evner å skaffe seg bolig gjennom det ordinære boligmarkedet. I tillegg har Frogn kommune tildelingsrett for 10 boliger i Fugleveien 27. Follo Boligselskap AS står som eier av boligene. Leiekontrakt inngås direkte mellom Follo Boligselskap AS og den enkelte leietaker. I Frogn kommune er det utarbeidet rutiner for boligarbeidet. Rutinene inneholder retningslinjer om blant annet tilbud om kommunal bolig, leiekontrakt, inn- og utflytting, oppsigelse av leiekontrakt, fornyelse av leiekontrakt, klager ved husbråk/trusler om vold/dyrehold, husleierestanser, begjæring om fravikelse, effektuering av begjæring om fravikelse, opprettelse og opphør av depositumskonto og garanti. Boligrutinene er revidert flere ganger, senest mai Tildeling av bolig foretas ut fra følgende prioriteringskriterier: Personer som utskrives fra rusinstitusjoner Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 24

25 Personer som løslates fra fengsel Psykiatriske pasienter som utskrives fra sykehus Flyktninger som kommer direkte fra statlig mottak til kommunen og som er planlagt bosatt i kommunen Eldre, funksjonshemmede med behov for tilrettelagt bolig. Nåværende bolig må være uegnet i forhold til søkers funksjonsnivå. Boligkontoret mottar alle søknader om kommunal bolig. Søknaden blir registrert i K-2000 og blir deretter sendt rett omsorgsenhet for vurdering om søker oppfyller kriteriene for å få tildelt kommunal bolig. Den enkelte tjeneste sender tilbakemelding til Boligkontoret, som deretter sender svarbrev til søker om vedkommende kommer på venteliste til kommunal bolig eller ikke. Tildeling av kommunale boliger skjer i et boligtildelingsmøte som holdes 1 gang pr. måned. Ledige boliger tildeles den søkeren som vurderes å ha størst behov i forhold til hvilken bolig som er ledig. Vedtak om tildeling/ikke tildeling av bolig er et enkeltvedtak og kan påklages. Boligkontoret har ansvaret for å arrangere boligtildelingsmøter, skrive referat samt ajourhold av leietakerliste, søkerliste og liste over ledige boliger. Frogn kommune mottok 64 søknader om kommunal bolig i av søknadene var fra husstander som ikke bodde i kommunalt disponert bolig på søknadstidspunktet. Det siste året har kommunen i gjennomsnitt hatt 1 2 ledige boliger for utleie. Siste år har det gjennomsnittlig vært 29 søkere på venteliste til kommunal bolig Kostra og økonomiske forhold En oversikt over utvalgte Kostra- indikatorer for 2011 viser følgende resultater. Netto driftsutgifter til kommunalt disponerte boliger per innbygger i kr Enhet : Kroner Brutto investeringsutgifter til boligformål per innbygger i kroner Enhet : Kroner Kommunalt disponerte boliger per 1000 innbyggere Enhet : Boliger Kommunalt eide boliger som andel av totalt antall kommunalt disp. boliger Enhet : Prosent Andel kommunale boliger som er tilgjengelige for rullestolbrukere Enhet : Prosent Brutto driftsutgifter per kommunalt disponert bolig Enhet : Kroner Beløp per innbygger i startlån videretildelt av kommunen Enhet : Kroner Frogn Ski Nesodden Oppegård Vestby Ås Kostragrp 8 Gjsn Akershus Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 25

26 Ut fra tabellen kan en se at Frogn kommune til sammenligning med flere av de andre kommunene bruker mindre penger på drift/vedlikehold, vi har lavere dekningsgrad og omfanget på bruk av startlån er lavest. I likhet med de andre kommunene er det utfordringer med at for få av boligene tilfredsstiller kravene til universell utforming. Det høye investeringsnivået kan forklares ut fra det faktum at Hegreveien 3, Dueveien 2 og Dueveien 10 (til sammen 14 boenheter) ble kjøpt og utviklet i Nivået på husleiene i Frogn Kommune ligger opp mot markedsleie. Satsene indeksreguleres årlig og justeres ved inngåelse av nye kontrakter, slik at en oppnår ensartede satser for sammenlignbare arealer. Driftsregnskapet for boligaktiviteten (KOSTRA funksjon 265) er fordelt mellom ansvar 6120 Produksjon Vaktmestere og ansvar 6141 Kommunalt disponerte boliger. I tillegg kommer avskrivninger på boligmassen. Resultatet for 2011 er vist i tabellen på neste side (tall i 1000 kr). Inntekt/Utgift Regnskap 2011 Husleieinntekter Refusjoner fra andre 36 Sum inntekter Driftskostnader inkl energi, komm avgifter -944 Vedlikehold Husleiekostnader Kontingenter, lisenser, gebyrer, forsikringer mm -221 Tap på fordringer og garantier -122 Avskrivninger -758 Lønn mm Interne kostnader (ledelse, personal, regnskap, fakturering) -450 Sum kostnader Resultat De kommunale boligene skal være en effektiv innsatsfaktor i tjenesteproduksjonen. Forvaltningen av boligene skal være kostnadseffektiv og realverdien av boligene skal ivaretas. Tabellen over viser et årsresultat i 2011 på 5,66 millioner. Imidlertid er det usikkerhet knyttet til disse tallene siden inntekter og kostnader regnskapsføres på mange forskjellige kostnadssteder og uten en overordnet styring og struktur. Regnskapene for foregående år viser samme bilde som regnskapet for 2011 jf tabell over. I NOU 1997:17 «Finansiering og brukerbetaling for pleie- og omsorgstjenester» omtales prinsipper for kostnadsriktig husleie i kommunale utleieboliger. Der adresseres blant annet alternativavkastningen på kapitalen bundet opp i boligmassen. For å kunne beregne alternativkostnaden må det foretas en verdivurdering av boligmassen. Så lenge kommunen ikke har foretatt en slik verdivurdering vil det være stor usikkerhet knyttet til hva denne alternativkostnaden vil årlig beløpe seg for kommunen. Et enkelt regnestykke der en eksempelvis forutsetter at boligene til sammen er verdt 200 millioner kroner og der en forutsetter 3% årlig avkastningskrav på denne kapitalen vil dette utgjøre 6 millioner kroner i løpet av et år. Det ville i såfall ha betydd at kommunen krever et årlig overskudd på 6 millioner kroner for å stille realkapitalen til disposisjon. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 26

27 2.8 Dagens og fremtidens boligbehov og tilbud Behov for tilgjengelige sentrale boliger med sosial profil for eldre Med den kraftige økningen i antallet eldre er det nødvendig å gå nærmere inn i de eldres boligpreferanser. Eldres boligpreferanser, ønsker og behov kan variere, men forskning viser noen viktige boligpreferanser som er fremtredende (Brevik og Schmidt, 2005; Wågø og Høyland 2009). Viktige boligpreferanser for eldre er som følger: tilgjengelige (universelt utformet) og lettstelte boliger med praktisk og god utforming tilgjengelighet til daglige gjøremål og aktiviteter uten å måtte være avhengig av transport nærhet til offentlig kommunikasjon tilgang til fellesarealer for sosialt samvær og trivsel. Ut av dette kan vi se at tilgjengelighet er en nøkkelfaktor. Tilgjengelighet for eldre handler ikke bare om å komme fra kjøkkenet til badet. Nærhet og mulighet til å delta i samfunnet for øvrig er en viktig del av det som oppleves som bokvaliteter også for de eldste 2 Er boligene lokalisert i nærheten av offentlig kommunikasjon, tjenester og kulturtilbud motiveres flere, som ikke lenger kjører, til å gå. Det er flere som vurderer eller planlegger å flytte enn av de som faktisk gjør det. I følge Barlindhaug (2009) regner halvparten av eldre over 60 år med å bo i sin nåværende bolig resten av livet og ytterligere 38 prosent oppgir at de ikke har noen planer om å flytte. Over tid har det vært en økning i andelen eldre som har flytteplaner, men liten endring i faktisk flytting. Særlig er avviket mellom andelen med flytteplaner og andelen som faktisk flytter stort blant syttiåringene. Barlindhaug prøvde å finne forklaringer på variasjonen i eldres flytteplaner. De som hadde større plass enn de etter egen oppfatning ideelt ville ha, hadde oftest planer om å flytte. Flyttevilligheten var også stor blant de som hadde en positiv holdning til å bruke av sin oppsparte formue i alderdommen og de som bodde i borettslagsboliger. En faktor som trekker ned flyttevilligheten er at jo lengre husholdningen har bodd i nåværende bolig, jo mindre er flyttevilligheten. Lang botid tolkes da som at tilknytningen til stedet er stort. Omtrent hver femte eldre har valgt sin nåværende bolig ut fra faktisk funksjonshemming eller med tanke på kommende skrøpelighet. Det er en omfattende aktivitet, vilje og innsikt i å ville gjøre noe med boligen i forhold til framtidig mulig skrøpelighet. Mens hver tredje eldre foretrekker å bli boende på tross av skrøpelighet og stort hjelpebehov, sier 4 av 10 at de kunne tenke seg å flytte til en tilrettelagt bolig i en slik situasjon. Det er relativt få av de eldste eldre som kunne tenke seg å flytte. 3 I følge Brevik og Schmidt (2005) må en rekke betingelser være tilstede for at eldre skal realisere sine boligpreferanser. Det må være et rimelig forhold mellom prisen en kan få for den eksisterende boligen og hva en må betale for en ny. I tillegg vil realisering av preferansene være avhengig av at 2 Wågø og Høyland Bokvalitet og hverdagsliv for eldre. En evaluering av ulike boligkonsepter. Sintef Byggforsk. Prosjektrapport 36 side 6 3 Brevik og Schmidt (2005), Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 27

28 tilbudet av boliger på markedet passer med etterspørselen, i form av blokkbebyggelse som avviker fra drabantbyformen og gjerne er lokalisert sentralt med grøntområder i nærheten. De aller fleste eldre har økonomi til å kjøpe sin egen bolig. Det er en målsetting at de fleste kan bo lengst mulig i sin bolig. Kommunen må derfor sørge for å legge til rette for et boligtilbud som er egnet for denne gruppen i utbyggingspolitikken, (lokalisering av fremtidige boligområder/fortetting, reguleringsplan, bestemmelser og utbyggingsavtaler) Med en mer egnet boligmasse på det ordinære boligmarkedet, med tilgjengelige boliger sentralt lokalisert, vil behovet for praktisk bistand reduseres. Samtidig må vi regne med økt behov for boliger med tjenester på bakgrunn av veksten i aldersgruppen. Ser en befolkningsprognosen for gruppen 67 år og eldre i relasjon til de eldres boligpreferanser vil dette bety at det vil være et omfattende behov for tilgjengelige sentrale boliger med sosial profil. Jf kapittel 3.1 så vil denne gruppen fra 67 år og eldre ha økt til ca i 2024 fra dagens nivå på ca innbyggere. Det er vanskelig å si eksakt konkret behovet for tilgjengelige sentrale boliger med «sosial profil», men det er ikke usannsynlig at det bør utvikles mer enn 500 boliger som imøtekommer denne aldersgruppens boligpreferanser frem til 2024 Personer med omfattende pleie/omsorgsbehov (f.eks. mer enn 6 timer i døgnet), vil ha behov for sykehjemsplass. Dette er forutsatt ivaretatt i kommunestyremeldingen om helse og omsorg Førstegangsetablerere Unges boligetablering er nært knyttet til utdanningsløp, yrkeskarriere og etablering med egen familien. De unges boligetablering betraktes som en prosess der de unge først flytter ut av foreldrehjemmet, bor en periode i mer eller mindre midlertidige og leide husvære før de etablerer seg mer permanent ved å kjøpe bolig. (Sandlie 2008a). Flere unge flytter inn til byene og blir der lenger enn tidligere. Mange ønsker å bo sammen med noen de første årene av sosiale og økonomiske grunner. Det er forskjell på boligpreferansene blant 20-åringer og 30-åringer da de er i ulike livsfaser. Boligpreferansene varierer også med tilhørighet til ulike subkulturer og livsstiler. Situasjonen er «foreløpig» og preget av overgangsfase. 4 Det første boligkjøpet skjer som oftest når man etablerer seg som par. Tidligere studier har vist at mange ungdom ønsker å bo eller komme tilbake i området der de er vokst opp. De aller fleste ønsker å eie bolig fremfor å leie (tradisjonelt), flere enn før leier pga økonomi. Målet er store leiligheter/hus. Økte boligpriser, utilstrekkelig boligbygging og økt krav til egenandel ved finansiering av bolig vil gjøre det svært vanskelig for førstegangsetablerere på boligmarkedet. Med dagens utfordringer for de unge å komme inn på boligmarkedet ser det ut til at nye boligkonsepter har blitt utviklet flere steder i landet. De fleste er lokalisert i sentrale områder i de største byene. Prosjektene innebærer som regel samarbeid mellom flere parter hva gjelder finansiering, forvaltning, interiør og salg. Konsepter som «Bo-klok» (Skanska og IKEA), You Live (Skanska), «Startbo (Veidekke), «Living in a Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 28

29 box» og «Grûnder Garden»(Hvidtsten Eiendom), er noen eksempler. En undersøkelse Sintef gjorde av fem slike prosjekter resulterte i følgende konklusjoner En smertegrense på kvm for å ivareta grunnleggende kvaliteter. Flere av konseptene hadde få muligheter til å endre boligen etter situasjon/nye beboergrupper Mange boliger hadde for dårlige lysforhold. De unge var likevel for det meste fornøyde. Det var viktig for de unge med egen bolig, noe som gjorde at kvaliteten ikke var så viktig. Dessuten var boligen sett på som midlertidig, for maks fem år. Det var ikke nødvendigvis samsvar mellom pris, god arkitektur og god boligkvalitet. De små og kompakte boligene er best egnet for unge enslige i bysentrum, mens områder utenfor bykjernen, var best egnet for noe større boliger for unge som var etablert i parforhold og små familier Vanskeligstilte Kommunens rolle og oppgaver Kommunen skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som trenger et på grunn av alder, funksjonshemming eller av andre årsaker. Dette er et generelt ansvar som følger av Lov om Kommunale helse- og omsorgstjenester og Lov om Sosiale tjenester i Nav. I tillegg har Nav et ansvar for å skaffe midlertidig boligtilbud for dem som ikke klarer det selv. Råd, veiledning og andre muligheter skal forsøkes før kommunal bolig vurderes Hvilke hovedgrupper og antallet vanskeligstilte i kommunen Vanskeligstilte er ikke en ensartet gruppe og det er forholdet mellom husstandens manglende ressurser og ytre krav og forventninger som eksisterer i boligmarkedet som danner grunnlaget for definisjonen av hvem som er vanskeligstilt på boligmarkedet. Vanskeligstilte omfatter både boligsøkere med sammensatte fysiske/psykiske/sosiale problemer og et behandlingsbehov og ordinære familier som av kortvarige årsaker trenger bistand til bolig. Noen har problemer i forhold til rus, og/eller har psykiske problemer i kombinasjon med lav/ingen inntekt. Andre kan være i en akutt, midlertidig økonomisk vanskelig situasjon, eller har store gjeldsproblemer. Noen har behov for bistand (bo- og oppfølgingstjenester) til å mestre sitt boligforhold og har mistet et privat leieforhold. Det anslås at det til sammen er vanskeligstilte i Frogn kommune (inkl. beboere i kommunale boliger). I 2012 har det vært mellom personer på venteliste for kommunal bolig. Dette er personer/husstander som er vurdert ikke å ha mulighet til å skaffe/opprettholde en tilfredsstillende boligsituasjon på egen hånd. Det har vært en markant økning av husstander/personer som er vurdert å fylle kriteriene for kommunal bolig i løpet av det siste året. Til enhver tid har 3-4 personer et akutt behov for bolig og er henvist til midlertidige boligtiltak. Dette er dårlige alternativer for de mest utsatte som ofte også har et rusproblem. Det finnes få forsvarlige tilbud i markedet. Behovet for midlertidig tak over hodet er økende. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 29

30 Grafen under viser at det er de unge aldersgruppene som opplever boligmarkedet som vanskeligst, fordeler seg på unge med vedvarende lav inntekt, unge aleneboende og unge langtidssyke. I tillegg er sosialhjelpsmottakere i alle aldre blant de som har størst belastning. Over tid ser vi at de mest vanskeligstilte gruppene i oversikten over, unge med vedvarende lav inntekt, unge aleneboende og sosialhjelpsmottakere, har situasjonen vært relativt stabil over tid. Det er et mål for boligarbeidet at personer ikke skal bo i kommunal bolig over tid. I samarbeid foretar boligkontoret og aktuell tjeneste en vurdering av aktuelle leietakere som kan få bistand til å kjøpe bolig for å frigjøre den kommunale boligen. Erfaringer er imidlertid at det er svært få som selv med bruk av Husbankens virkemidler har økonomisk mulighet til å kjøpe en bolig i Frogn. For en del er det heller ikke et alternativ å flytte til en privat leid bolig. Det erfares at store barnefamilier har problem med å skaffe bolig på det private leiemarkedet. Andre mangler referanser fra tidligere boligforhold og stiller bakerst i køen på leiemarkedet. Personer med rusproblemer faller ofte ut av det private leiemarkedet fordi de ikke klarer å betale sin husleie, følge husordensregler og blir oppsagt/kastet ut av boligen. Kommunen har vedtak om å bosette 10 flyktninger pr år. I tillegg kommer familiegjenforeninger. I 2012 bor det flyktninger i 40 % av de kommunale boligene. Hvorvidt kommunen lykkes med integreringsarbeidet vil kunne vurderes ut fra hvordan flyktninger klarer å etablere seg i det ordinære Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 30

31 boligmarkedet. Mange har vanskeligheter med dette og blir boende i kommunale boliger i svært mange år. Tabellen under viser prognoser for det kommunale boligbehovet frem til Forutsetningene som er lagt inn i prognosene er erfaringstall fra tjenestene, boligsøkerliste og politiske vedtak som f.eks. vedtak om mottak av flyktninger Sum Psykisk helse (P) Rus/Psykisk helse (R/P)* Rus Flyktninger (F) Seniorboliger- kommunalt eierskap Sum Tallet i rubrikkene 2016, 2020 og 2024, angir økning i antall boliger i perioden. Psykisk helse, Rus/Psykisk helse og Rus - boliger med heldøgns bemanning. Ut i fra det vi vet i dag, anslår vi boligbehovet til vanskeligstilte grupper å være totalt mellom Behovene for disse gruppene varierer. Usikkerheten skyldes bl.a. endringer i personenes omsorgs- og oppfølgingsbehov. Når det gjelder flyktninger ligger det en usikkerhet i hvordan integreringen i arbeid og ordinært boligmarked fungerer Boligsituasjonen til personer med psykisk utviklingshemming Målet med ansvarsreformen (1991) på boligsiden var at flest mulig skulle få eie eller leie egen bolig og at boligen skulle få samme utforming, standard og plassering som boliger som for folk flest. Det skulle utformes fleksible boligtilbud, og boligtilbud til utviklingshemmede med omfattende hjelpebehov skulle så langt som mulig utformes slik at de ikke fikk et institusjonspreg. Erfaringene med at personer med psykisk utviklingshemming som bor alene har imidlertid ikke vært gode. Personene risikerer å bli mye alene med lite nettverk, og risikoen for å bli utnyttet sosialt, økonomisk og seksuelt oppfattes som stor. Erfaringene i Frogn viser at brukerne blir mer fornøyd med et større boligkompleks med 8-10 leiligheter som er samlokalisert. Omsorgskostnadene er også rimeligere for kommunen enn et mindre antall samlokaliserte boliger. I Frogn kommune er det i dag ca. 60 personer med psykisk utviklingshemming. 66 % av de utviklingshemmede i alderen år bor i kommunalt disponerte boliger og 44 % bor hjemme eller i ordinære boliger. 29 personer bor i tilrettelagte omsorgsboliger med kommunale heldøgns omsorgstjenester. Bolig tildeles til personer som passer sammen, som der i gjennom gis mulighet til å knytte vennskap og sosiale nettverk. Dette fremmer trivsel og effektiv drift da det reduseres behov for spesialløsninger for å hindre mistilpasninger og konflikter. Behov for spesiell fagkompetanse for å ivareta brukenes behov på best mulig måte vurderes ved tildeling. To boliger er bygget med 10 leiligheter og en med 9 leiligheter til personer med utviklingshemming. Frogn kommune har valgt plasseringen av boligene ut fra nærhet til jobb og aktiviteter, buss, kjøpesenter/ butikk, og de øvrige boligene. Dette oppfattes som viktig for tilgjengelighet for brukere, Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 31

32 det reduserer transportkostnader, og gir muligheter for samarbeid på tvers mellom brukernes arenaer. Samlokaliseringen av eldre og psykisk utviklingshemmede har gitt delvis dårlige erfaringer. Det har vært flere episoder hvor eldre har uttrykt at de ikke ønsker personer med psykisk utviklingshemming boende i samme hus. I flere kommuner har foreldre tatt initiativet til å gå sammen for bygging av egne boliger til sine funksjonshemmede barn gjennom flere år. Rygge kommune hadde ett slikt prosjekt på begynnelsen av 1990 hvor de etter hvert bygget 2 slike boliger. Tangerudbakken i Oslo og Hjertebakken på Nesodden er andre eksempler. I Nesodden kommune har de fått til det de selv karakteriserer som Norges fineste boligprosjekt for psykisk utviklingshemmede. Dette gjennom et godt samarbeid mellom foreldregruppen, Nesodden kommune, utbyggerselskapet Funksjonell og Husbanken. Behovet for boliger for mennesker med psykisk utviklingshemming er estimert til følgende i årene fremover: Sum Mennesker med psykisk utviklingshemming På grunn av regelendringer knyttet til statlige låne- og tilskuddsordninger er det bare kommunene selv som kan søke og få tildelt slike midler. Det innebærer blant annet at kommunen selv må være ansvarlig for utbyggingen (byggherre). Kommunen tar ansvaret for å organisere boligene i et borettslag, etablerer personalbase og selger andeler til brukerne. På denne måten vil brukerne selv kunne eie sin bolig. Slike prosjekter gjennomføres i nært samarbeid med brukere og pårørende ut fra et realistisk ambisjonsnivå økonomisk og tidsmessig. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 32

33 3. HOVEDUTFORDRINGER OG ALTERNATIVE VIRKEMIDLER 3.1 Utvikle strategier som sikrer et tilstrekkelig og variert boligtilbud Vurdering I kapittel 2.5 ble det blant annet beskrevet at kommunens boligforsyning frem til 2015 skal skje gjennom realisering av 55 ulike reguleringsplaner. Majoriteten av planene er på færre enn 10 boenheter. Med et mål om å ha en tilstrekkelig og variert boligmasse er det en utfordring at hele boligforsyningen baseres utelukkende på «småplaner». Erfaringer tilsier at dette i liten grad sikrer kommuner en forsyning av en tilstrekkelig og variert boligmasse. Resultatet er ofte at disse «småplanene» forsyner kommunene med type boliger som de har mer enn nok fra før. Samtidig vil en slik planstruktur redusere kommunens mulighet til å inngå utbyggingsavtaler med private utbyggere som kan bidra med finansiering av nødvendig teknisk infrastruktur. En konklusjon i kommuneplanarbeidet er at 80 % av de nye boligene skal være leiligheter og rekkehus. Ser en dette i sammenheng med den sterkt økende andelen av eldre samt hvordan eldre ønsker å bo så er det helt avgjørende at det legges til rette for implementering av områdeplaner som sikrer kommunen et betydelig antall leiligheter og rekkehus. Med de befolkningsprognoser som nå foreligger i kombinasjon med den demografiske utviklingen er vurderingen at det bør utvikles og implementeres områdeplaner som sikrer: tilgjengelige (universelt utformet) og lettstelte boliger med praktisk og god utforming. boliger med tilgang til daglige gjøremål og aktiviteter uten å måtte være avhengig av transport. boliger med nærhet til offentlig kommunikasjon. boliger med tilgang til fellesarealer for sosialt samvær og trivsel. I kommuneplanarbeidet er det konkludert med at det bør utvikles områdeplan(er) for Seiersten- Ullerud Dyrløkke (se oversiktskart neste side). Gjennom utvikling av områdeplaner bør en søke å oppnå en effektiv arealutnyttelse i kombinasjon med at det fortettes med kvalitet. En utnyttelsesgrad opp til 40% BYA og en gesimshøyde opp til 16 meter bør vurderes. Hele området bør ha god tilgjengelighet/ framkommelighet for gående og syklende og nye parkeringsarealer legges under bakken/i P-hus. Det må legges til rette for gode møteplasser og grøntområder som tilpasses både barn og eldre Kommunen har behov for et meget høyt antall boliger som ligger i disse områdene og av den grunn bør soneavgrensning rød strek velges (jf skisse på neste side). De fleste av boligprosjektene som kan identifiseres som følge av områdeplanene vil ta lang tid å realisere (fra 2020 til 2040). Det er vanskelig å kunne si at et bestemt areal vil kunne utvikles raskere enn et annet per i dag, men det antas at arealene som ligger i bakkant av næringsområdene på Ullerudsletta og områdene rundt Drøbak City er de arealene som kan utvikles først. Med planmessige avklaringer for hele området sett under ett vil en fra kommunen side opptre med mer forutsigbarhet og det vil kunne oppnås synergier ved at flere prosjekter med ulike formål Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 33

34 (offentlig, bolig og næring) kan realiseres i en sammenheng som bedre vil kunne ivareta en helhetlig samfunnsutvikling. Med utgangspunkt i dagens boligpriser er det mange som ikke kommer inn i markedet. Det er en hovedutfordring å iverksette tiltak som kan sikre at flere gis mulighet til å etablere seg i markedet. For å få til dette bør et betydelig antall boliger med et areal under 60 kvm gjøres tilgjengelig i markedet. Dersom dette skal oppnås vurderes det som helt avgjørende at kommunen gir føringer for boligstørrelse. Erfaringsmessig har markedet i liten grad sørget for å tilby boliger under 60 kvm, og de fleste ferdigstilte prosjekter er med boliger over denne størrelse. Blant de kommunene som regulerer boligpolitiske forhold gjøres dette gjennom avtale, og det benyttes særlig følgende vilkår, eventuelt i en kombinasjon: Styring av størrelsen på boliger innenfor utbyggingen gjennom inngåelse av utbyggingsavtaler. Avtalevilkår som gjelder bebyggelse, som blokk, rekkehus osv. brukes også. Slike vilkår benyttes av drøyt halvparten av kommunene. Et forholdsvis vanlig avtalevilkår er at deler av boligene skal bygges for spesielle grupper, for eksempel boliger for eldre. Vilkår om eierform f eks borettslag, boligsameie Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 34

35 Vilkår om at en del av boligene skal være utleieboliger, benyttes også, men forekommer sjelden. Vilkår om at kommunen eller andre skal kunne kjøpe boliger eller ha tildelingsrett. Eksempler på andre som kan tenkes å bli tilgodesett i slike avtaler, er private som oppfyller visse vilkår og organisasjoner eller instanser med boligpolitisk formål og ansvar, for eksempel boligbyggelag og boligstiftelser. Slike vilkår brukes i under halvparten av kommunene. Vilkår om salgs- eller utleiepris for de ferdige boligene benyttes også i godt under halvparten av kommunene. Bruken knyttes da blant annet til tilfeller der avtalen også legger opp til at kommunen eller andre skal erverve en del av boligene. Dette knyttes da ofte til avtale om at boliger skal legges ut til salg til en på forhånd avtalt pris som antas å være lavere enn markedspris. For å kunne stille slike vilkår er kommunen avhengig av utbyggingsavtaler. For å møte behovet for en nødvendig variasjon av boliger bør man i de større områdeplanene stille krav gjennom utbyggingsavtaler om at minimum 30 % av boligene skal være under 60 kvm og minimum 10 % av boligene skal være under 40 kvm. Erfaringer viser at kvaliteten på bomiljøene blir best når denne variasjonen er implementert helt ned på den enkelte bygning/boligblokk. Kommunal forkjøpsrett/tildelingsrett bør sikres gjennom utbyggingsavtale på 5 % av boligene med type bolig og pris avklart i avtalen. Fordelene med bruk av dette virkemiddelet i boligsammenheng er blant annet at det skaper forutsigbare rammebetingelser for utbyggere samt at det sikrer kommunen en forutsigbar, helhetlig og planmessig forsyning av kommunale utleieboliger helt i tråd med kommunens krav og behov for lokasjon, boligareal, planløsninger, tekniske standarder og økonomi. Ulempen er at kommunen neppe vil kunne leie ut noe stort antall boliger anskaffet gjennom bruk av dette virkemiddelet før etter Arbeidet med å utvikle større områdeplaner og inngåelse av utbyggingsavtaler bør derfor iverksettes og startes opp så snart den nye kommuneplanen er vedtatt. Kommunens forutsigbarhetsvedtak mht bruk av utbyggingsavtaler bør i den forbindelse revideres og vedtas som del av kommuneplanen Delkonklusjon For å sikre et tilstrekkelig og variert boligtilbud bør det utvikles og implementeres områdeplaner i tråd med forslaget til ny kommuneplan. Områdeplanene bør kunne sikre etablering av et betydelig antall boliger i området Seiersten, Ullerud og Dyrløkke med realisering i perioden fra 2020 til For å møte behovet for en nødvendig variasjon av boliger bør man inngå utbyggingsavtaler og stille krav om at minimum 30 % av boligene skal være under 60 kvm derav minimum 10 % av boligene skal være under 40 kvm. Kommunal forkjøpsrett/ tildelingsrett bør sikres på ca 5 % av boligene med type bolig og pris avklart i avtalen. Kommunens forutsigbarhetsvedtak mht bruk av utbyggingsavtaler bør revideres og vedtas som del av kommuneplanen Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 35

36 3.2 Utvikle strategier som sikrer en effektiv styring og organisering av boligvirksomheten Styring av kommunens boligvirksomhet I kapittel 2.7 ble rådmannens fullmakter beskrevet. Rådmannen har fullmakter til å kjøpe/selge boligeiendommer med følgende begrensninger: 1. Totalt antall boliger skal ikke endres med mer enn 20 med basis i et antall på 150 boliger 2. Kommunens nettoutgifter til boligformål holdes innen dagens rammer 3. Total verdi på kjøp og salg skal ikke overstige netto fem millioner kroner fra disposisjonsfond Disse begrensningene må kommenteres. Kommunen har i dag 180 boliger, mens ifølge rådmannens fullmakter skal ikke denne endres med mer enn 20 med basis i et antall på 150 boliger. Det er grunn til å stille spørsmål ved om denne begrensningen er nødvendig og hensiktsmessig. Behovskartleggingen (se kapittel 2.8 og 3.2) viser at antallet kommunale utleieboliger bør økes fra dagens nivå, men det er vanskelig å angi eksakt hvor stor denne økningen bør være. For å oppnå større fleksibilitet og for å møte skiftende behov bør denne begrensningen oppheves. I stedet bør man sette et mål på hvor mange utleieboliger kommunen bør ha de neste fire år. Dette bør dokumenteres i handlingsprogrammet som rulleres og behandles hvert år. Den andre begrensningen i rådmannens fullmakter er at netto utgifter til boligformål skal holdes innen dagens rammer. Denne begrensningen er ikke reell, fordi kommunen de siste årene ikke har hatt nettoutgifter til boligformål. Den store utfordringen er imidlertid at man ikke bruker nødvendige midler til vedlikehold for å sikre og øke verdiene fra investert realkapital. Rådmannens fullmakter må tilpasses slik at han gis mulighet for kunne møte denne utfordringen. Rådmannen bør gis fullmakt til å benytte husleieinntekter til verdibevarende vedlikehold av boligmassen. Disse husleieinntektene bør holdes adskilt fra annen kommunal tjenesteproduksjon og bør ikke kunne benyttes til andre formål enn forvaltning, drift, vedlikehold og investering i boliger. Samtidig bør det settes mål på antallet kommunale utleieboliger som kan aksepteres å være i tilstandsgrad 2 eller 3, jf. kapittel 2.6. Kommunestyret bør bli forelagt for godkjennelse et eget boligbudsjett for de neste fire år som del av behandlingen av handlingsprogrammet hvert år. Det bør avlegges et eget resultatregnskap og balanseregnskap for boligvirksomheten hvert år. Den tredje begrensningen er at total verdi på kjøp og salg skal ikke overstige netto fem millioner kroner fra disposisjonsfond. Denne begrensningen vil ikke være nødvendig dersom kjøp, salg og utvikling av boliger godkjennes av kommunestyret gjennom behandlingen av boligbudsjettet, jf. avsnittet over. Disposisjonsfondet bør ikke kunne benyttes til kjøp og utvikling av boliger. I stedet bør overskudd og salgsinntekter fra boligvirksomheten plasseres i et eget boligfond som rådmannen har fullmakt til å disponere til fremtidige boliginvesteringer i henhold godkjente boligbudsjetter. Kommunen bør således implementere et eget boligregnskap med årlig budsjett, resultatregnskap, balanseregnskap og fondsavsetning. Hvordan dette ev kan gjennomføres i praksis bør vurderes i forkant av fremleggelsen av HP Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 36

37 Dette kan blant annet innebære følgende tiltak: Delegasjonsreglementet oppdateres innenfor boligvirksomheten. Det utvikles og godkjennes et 4-årig investerings- og driftsbudsjett for boligvirksomheten, adskilt fra annen kommunal virksomhet. Det etableres en åpningsbalanse for boligvirksomheten pr med beskrivelse av prinsipper og krav knyttet til regnskapsføring, verdifastsettelse, egenkapitalandel, prosentvis årlig avkastning av egenkapital, opptak av gjeld og minimumskrav til kontantbeholdning (arbeidskapital). Dette godkjennes i kommunestyret. Det implementeres et FDV- system for boligporteføljen Organisering av kommunens boligvirksomhet I kapittel ble det beskrevet hvordan Boligkontoret ble etablert i I Boligpolitisk handlingsplan ble det konkludert med at det burde vurderes om alt boligarbeid i kommunen skulle samles i en instans. Slik det fungerer i dag, har dette boligkontoret et begrenset ansvar knyttet til boligvirksomheten. Boligkontoret arbeider med forvaltning av kommunale og statlige tilskudds- og låneordninger. Videre har kontoret ansvar for forvaltning av leiekontrakter. Sentrale oppgaver knyttet til eierstyring, investeringer, drift, vedlikehold og utvikling ivaretas ikke av boligkontoret i dag, men er fordelt på mange avdelinger. Konsekvensen er en fragmentert kortsiktig boligforvaltning, manglende kontroll og en boligportefølje som er lite arealeffektiv, lite miljøvennlig samt dårlig vedlikeholdt. Kommunale formålsbygg blir ofte prioritert foran vedlikehold av boliger fordi konsekvensene av manglende tiltak for det enkelte bygg og den kommunale tjenesteproduksjonen er større. Konklusjonen fra Boligpolitisk handlingsplan om at alt boligarbeid bør samles i en instans har fortsatt gyldighet. I kapittel ble det konkludert med at budsjetter og regnskaper knyttet til boligvirksomheten bør holdes adskilt fra annen kommunal tjenesteproduksjon. Når det gjelder organiseringen bør dette sees på samme måte. Styring av boligporteføljen bør organisatorisk holdes adskilt fra styringen av kommunale formålsbygg, fordi det er to forskjellige virksomheter som er ment å oppfylle to forskjellige formål. For å sikre en helhetlig styring, kostnadseffektiv drift og utvikling bør oppgaver knyttet til eierstyring, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av boligporteføljen organiseres under samme kontor med styrket bestillerkompetanse og økte ressurser. Hvilke oppgaver som bør håndteres av boligkontoret selv og hvilke oppgaver som bestilles internt eller eksternt bør utredes Kommunen som boligrådgiver og kommunale retningslinjer for forvaltning av låneog tilskuddsordninger Boligmarkedet i dag viser stort gap mellom tilbud og etterspørsel, boligene har høy prisvekst, mange førstegangsetablerere har problemer med å kjøpe sin egen bolig, mange boliger imøtekommer ikke Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 37

38 kravene til tilgjengelighet og miljø, statlige retningslinjer for bankenes utlånspraksis er skjerpet og etterspørselen etter statlige låne- og tilskuddsordninger øker. Alle disse faktorene sett i sammenheng tilsier at det er behov for en helhetlig revisjon av kommunens retningslinjer for forvaltning av låne- og tilskuddsordninger. Tiltak som kan bidra til at flere gis anledning til å etablere seg i boligmarkedet og tiltak som kan sikre at boliger blir mer tilgjengelige og miljøvennlige bør vurderes spesielt. Forslag til reviderte retningslinjer bør fremmes kommunestyret for godkjenning Delkonklusjon For å oppnå en effektiv styring og organisering av boligvirksomheten bør kommunen implementere et eget boligregnskap med årlig budsjett, resultatregnskap, balanseregnskap og fondsavsetning. Hvordan dette ev kan gjennomføres i praksis bør vurderes i forkant av fremleggelsen av HP Overskudd og salgsinntekter fra boligvirksomheten bør plasseres i et eget boligfond som rådmannen har fullmakt til å disponere til fremtidige boliginvesteringer i henhold godkjente boligbudsjetter. Antallet utleieboliger kommunen skal eie og utvikle de neste fire år bør vedtas som del av handlingsprogrammet. Det bør settes et mål på antallet kommunale utleieboliger som kan aksepteres å være i tilstandsgrad 2 eller 3. Kommunen bør videre arbeide for å sikre en mer standardisert, miljøvennlig og universelt tilgjengelig boligportefølje. Styring av boligporteføljen bør organisatorisk holdes adskilt fra styringen av kommunale formålsbygg, fordi det er to forskjellige virksomheter som er ment å oppfylle to forskjellige formål. Organisasjonsmodell bør utredes og implementeres innen 1. januar Det er behov for en helhetlig revisjon av kommunens retningslinjer for forvaltning av låne- og tilskuddsordninger. Tiltak som kan bidra til at flere gis anledning til å etablere seg i boligmarkedet og tiltak som kan sikre at boliger blir mer tilgjengelige og miljøvennlige bør vurderes spesielt. Forslag til reviderte retningslinjer bør fremmes kommunestyret for godkjenning Utvikle strategier som sikrer et tilfredsstillende boligtilbud for vanskeligstilte Strategiske utfordringer og hovedvirkemidler Kommunen har i dag 180 utleieboliger og porteføljen er tildels fragmentert, lite arealeffektiv og lite miljøvennlig. Halvparten av boligporteføljen har feil, avvik og mangler i forhold til krav i lover og forskrifter, og tiltak er derfor nødvendig. Sett ut fra et bedriftsøkonomisk perspektiv bør et stort antall av disse boligene utvikles eller selges. Utfordringen er imidlertid at alle boligene er leid ut og det må anskaffes erstatningsboliger før utviklingsprosesser kan gjennomføres. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 38

39 42 av kommunens utleieboliger har tilstandsgrad 3 (RØD). Det innebærer at boligene har omfattende skader, feil og mangler og er nedslitte. Boligene er i en slik stand at det er nødvendig med fullstendig rehabilitering eller at boligen rives og det bygges nytt med høyere utnyttelse på samme tomt. Det er samtidig et tidsspørsmål om hvor lenge kommunen kan fortsette å leie ut disse boligene. Skal en komme i gang med prosjekter og tiltak på disse eiendommene må kommunen anskaffe erstatningsboliger for de som bor i disse boligene nå. Situasjonen er utfordrende og 20 erstatningsboliger bør således være på plass senest 2016 og 20 nye erstatningsboliger i løpet av Når erstatningsboligene er anskaffet vil dette muliggjøre en utvikling av de eiendommer som i dag har boliger i tilstandsgrad 3 (RØD) eventuelt de kan selges. Når dette er gjennomført bør det foretas en evaluering av den resterende boligporteføljen der mulighetene for utvikling og salg identifiseres og synliggjøres. I 2012 har det vært mellom 30 og 40 personer som har stått på venteliste for kommunal bolig. Hvor stort behov kommunen har for å øke antallet kommunale utleieboliger i årene fremover er vanskelig å si eksakt. Tar en hensyn til forventet befolkningsvekst, ventelister og udekkede behov for vanskeligstilte grupper vil kommunen sannsynligvis måtte anskaffe et sted mellom 60 til 100 nye kommunale utleieboliger til 2024 (jf pkt 2.8). Det vil med andre ord si at den totale boligporteføljen øker til ca boliger i 2024 fra dagens nivå på 180 boliger. Frem til 2024 kan dette bety totalt sett en anskaffelse av 100 til 140 kommunale boliger når en også tar hensyn til anskaffelse av erstatningsboliger for de som er fullstendig nedslitt eller som bør selges på grunnlag av strategiske, juridiske, økonomiske og tekniske vurderinger. Anskaffelse av kommunale boliger kan skje gjennom fire forskjellige hovedvirkemidler: - Bruk av kommunal fortrinnsrett gjennom utbyggingsavtaler (jf pkt 3.1). - Offentlig privat samarbeid (OPS) (jf pkt ). - Utvikle/bygge boliger i kommunal regi ved å utnytte eget areal mest mulig effektivt (jf pkt 3.3.3). - Kjøp av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale (jf pkt 3.3.4). I kapittel 3.1 ble utvikling av større områdeplaner og bruk av utbyggingsavtaler drøftet. Bruk av dette virkemiddelet vurderes som helt uaktuelt for å sikre en forsyning av kommunale utleieboliger på kort og mellomlang sikt (det vil si frem til 2020). I de påfølgende kapitler vurderes de tre andre virkemidlene og mulige investeringsprosjekter blir beskrevet i kapittel Offentlig - Privat - Samarbeid (OPS) Vurdering Offentlig Privat Samarbeid (OPS) defineres i denne sammenheng som «En kommunal investering som utvikles, anskaffes og drives av private (eller sammen med kommunen) etter forespørsel fra kommunen, og der risiko fordeles mellom en privat aktør og kommunen.» Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 39

40 OPS-kontrakter kan i sin alminnelighet gi insentiver til å finne gode og nyskapende løsninger. Det kommer av at leverandørene får anledning til å se hele prosjektet under ett, fra utvikling av konsept til gjennomføring og drift. Dermed er det allerede i starten muligheter for å se etter effektive og nyskapende løsninger under både bygge- og driftsperioden. I og med at hele løsningen settes ut på anbudskonkurranse under ett, får de leverandørene som kan skape mest kostnadseffektive løsninger størst mulighet til å vinne konkurransen. Risikoen forbundet med fremtidige og ukjente forhold gjør at mange offentlige aktører har vært skeptisk til å inngå langsiktige OPS-kontrakter uten at det er mekanismer i avtalen som åpner for å håndtere slike ukjente forhold på en hensiktsmessig måte. Mye av denne risikoen kan håndteres ved god planlegging før prosjektet settes ut i markedet. Hvert enkelt prosjekt bør således på planleggingsstadiet analysere virkningene av eventuelle endringer i behovet, og sørge for at OPS-kontrakten har mekanismer som ivaretar endringsbehovet underveis i kontraktsperioden. Tilknyttet utviklingen av kommunens boligportefølje kan følgende OPS- modeller være aktuelle: 1. Kommunen selger kommunale utleieboliger til en privat aktør for å leie dem tilbake (f eks over 20 år) 2. Kommunen inngår avtale med en privat aktør om bygging av boliger for kommunal leie/fremleie (over 20 år) 3. Kommunen forestår detaljplanlegging på eget areal for å sikre en effektiv arealutnyttelse og gode bokvaliteter. Kommunene inngår deretter en salgsavtale med en privat utbygger/investor som ønsker å realisere planen og der gjenytelser i form av kjøp av et antall kommunale boliger er en del av avtalen. Erfaringer i Norge har vist at modell 1 og 2 bør frarådes. En kan dog tenke seg på prinsipielt grunnlag at det ikke er kommunens oppgave å eie boliger og at det binder kapital som kunne vært benyttet til andre formål. Kommunen må således inngå avtale om leie av boliger for vanskeligstilte. For private aktører vil det i modell 1 og 2 være en forutsetning at kontraktene har en langsiktig horisont (f eks 20 år) Den dominerende kostnadsdriveren vil være byggekostnadene og den rente som må betales. Private aktører vil ikke ha tilgang til statlige investeringstilskudd på det nivået kommunen kan få og kommunene oppnår stort sett en rente på sine lån som er 1-3 prosentpoeng lavere enn det aksjeselskaper og andre private selskaper vil oppnå. Dette er forhold som en ikke kan organisere seg bort fra. I realiteten er resultatet at kommunen går glipp av betydelige investeringstilskudd fra staten samt at en låner penger av private investorer, til en betydelig høyere rente enn det kommunen selv kunne oppnådd i markedet. Kapitalkostnadene på lang sikt blir derfor høyere for kommunen i et leieforhold enn i et eieforhold. I tillegg opparbeides kapitalverdiene på utleiers hånd. Dette bidrar til at leie blir ytterligere økonomisk ugunstig for kommunen. Modell 3 har en annen karakter fordi her vil kommunen enten sitte på tomtearealer eller anskaffe arealer med et formål om å utvikle de. I denne modellen vil kommunen som tiltakshaver være eiendomsutvikleren som iverksetter planleggingsprosesser i forkant av en utbygging/realisering. Når planene er godkjent inngår kommunen basert på konkurranse i markedet en salgsavtale med privat investor/utbygger om realisering av planen. Som del av en salgsavtale inngås avtale om gjenytelse i form av kjøp av en forhåndsbestemt andel boliger (ca %) med avtalt boligtype og pris. I forbindelse med kjøp her vil kommunen fortsatt kunne få statlige tilskudd opp mot Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 40

41 maksimalgrensene. Når salgsavtalen med gjenytelser er godkjent av begge parter realiserer den private investoren/utbyggeren planen og de boligene som ikke er en del av gjenytelsen (ca %) selges til privatpersoner på det åpne markedet. På denne måten oppnås en vinn vinn situasjon mellom kommunen og den private investoren/utbyggeren. Kommunen vil kunne få maksimalisert verdiene av sine arealer gjennom investering i planprosesser og behovet for kommunale utleieboliger vil kunne ivaretas uten at kommunen vil være nødt til å ta opp nye lån til kjøp eller utvikling av kommunale utleieboliger. Den private investoren/utbyggeren vil kunne ta ut sine marginer ved å ta ansvaret for realiseringen av planen. En OPS- modell 3 kan være meget gunstig for kommunen økonomisk sett, men nettopp av denne grunn kan den også være kontroversiell fordi kommunen både har rollen som tiltakshaver og planmyndighet. Det blir derfor viktig at kommunen som planmyndighet gir like retningslinjer med hensyn til utnyttelsesgrader, krav til bokvaliteter og fysiske rammer, uavhengig av om det er kommunen eller private aktører som er tiltakshaver innenfor et bestemt planområde. I tillegg til den økonomiske faktoren bør OPS- prosjekter (modell 3) velges når det er viktig for kommunen å kunne styre utviklingen av en plan innholdsmessig, - og ikke bare gjennom de fysiske rammene. Dette kan være for eksempel når en skal tilrettelegge boliger for spesielle grupper av befolkningen for å oppfylle sektorpolitiske målsettinger eller når kommunen ønsker å legge forholdene best mulig til rette for effektiv tjenesteproduksjon (f eks innenfor hjemmebasert omsorg) Delkonklusjon Kommunen bør identifisere og gjennomføre OPS- prosjekter (OPS - offentlig privat samarbeid) når en skal tilrettelegge boliger for spesielle grupper av befolkningen for å oppfylle sektorpolitiske målsettinger eller når kommunen ønsker å legge forholdene best mulig til rette for effektiv tjenesteproduksjon. Bruk av OPS vurderes i hvert enkelt prosjekt. OPS- modeller der kommunen selger boliger for å leie de tilbake eller der private aktører bygger boliger for kommunal leie/fremleie frarådes av økonomiske årsaker Utvikling og utbygging av boliger i kommunal regi Vurdering Utvikling og utbygging av boliger i kommunal regi innebærer at kommunen selv er tiltakshaver, byggherre og sitter med eierskapet til arealene, planleggingsprosessene, byggeprosessene og driften. I denne sammenheng gis kommunen etter søknad statlige investeringstilskudd på opp til kr ,- per bolig (satsen for 2012) dersom det legges til rette for helse- og omsorgstjenester i tilknytning til boligene. Det gis også statlige tilskudd til etablering av utleieboliger for flyktninger og økonomisk vanskeligstilte. Ved utvikling og utbygging av boliger i kommunal regi vil således opp til 30 % av byggekostnadene finansieres gjennom statlige tilskudd. Kommunens meget gunstige lånebetingelser er også en grunn til å gjennomføre boligprosjekter i kommunal regi. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 41

42 Som følge av finansielt gunstige ordninger, i tillegg til at kommunen gjennom slike prosjekter kan legge forholdene best mulig til rette for en effektiv helse- og omsorgstjeneste, bør omsorgsboliger med heldøgnsbemanning utvikles og bygges i kommunal regi. Dette kan gjelde for både personer med psykisk utviklingshemming, psykiatridiagnoser, rusproblemer og personer med dobbeldiagnoser knyttet til rus/psykiatri. I tillegg gjelder dette boliger for eldre som trenger heldøgns pleie. Av ovennevnte grupper vil vi allikevel påpeke at personer med psykisk utviklingshemming står i en særstilling fordi det må legges til rette for et livslangt boligtilbud fra de er år. Av denne grunn bør en kunne åpne for at disse brukerne skal kunne kjøpe sin egen bolig fra kommunen. Slik de statlige tilskuddsordningene fungerer i dag er det bare kommunen som kan søke om investeringstilskudd og dermed oppnå maksimale tilskuddsbeløp fra staten. Ved at kommunen står som byggherre vil boligene bli rimeligere enn om brukeren sammen med foresatte skulle kjøre slike utviklingsprosesser selv. Når slike kommunale prosjekter gjennomføres vil det derfor være viktig å sikre god brukerrepresentasjon Delkonklusjon Omsorgsboliger for personer med psykisk utviklingshemming, psykiatridiagnoser, rusproblemer og personer med dobbeldiagnoser knyttet til rus/psykiatri, i tillegg til eldre som trenger heldøgns pleie, bør utvikles og bygges i kommunal regi. Personer med psykisk utviklingshemming bør kunne gis mulighet til å kjøpe egen bolig gjennom prosjekter som gjennomføres i kommunal regi Kjøp eller leie av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale Vurdering Praksis de siste ti årene i Frogn kommune har i stor grad vært å anskaffe boliger gjennom kjøp på det åpne markedet eller ved særskilt avtale. Erfaringene er imidlertid at denne type anskaffelsesmetode fører til at en må foreta tilpasninger i boligene som kan være kostnadskrevende. Boligene må oppgraderes ift tekniske krav og tilgjengelighet (universell utforming). Kjøp av enkeltboliger etter denne metoden fører også til at drifts- og vedlikeholdskostnadene blir høye på grunn av manglende egnethet og teknisk standardisering. Omfanget av kjøp av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale bør begrenses til et minimum av tekniske og økonomiske årsaker. I de tilfeller der dette allikevel kan være aktuelt bør en tilstrebe å kjøpe boliger som er organisert i borettslag og boligsameier. Dette fordi FDV- kostnadene vil være lavere enn ved kjøp av selvstendige boenheter. Kommunen har de siste ti årene i liten grad leid boliger for fremleie. Dette har vist seg å være en kostbar ordning og bør således kun velges ved akutte behov som ikke kunne ha vært løst på annen måte. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 42

43 Delkonklusjon Kjøp av boliger på det åpne markedet eller ved særskilt avtale bør begrenses til et minimum. I de tilfeller der dette allikevel kan være aktuelt bør en tilstrebe å kjøpe boliger som er organisert i borettslag og boligsameie. Leie av boliger for fremleie bør kun velges ved akutte behov som ikke kunne ha vært løst på annen måte Mulige investeringsprosjekter Beskrivelse Slik det fremkommer i kapittel er det anslått at kommunen må utvikle fra 100 til 140 boliger frem til Dette tallet inkluderer 40 erstatningsboliger for de boligene som i dag er i tilstandsgrad 3, hvilket betyr at de bør fullstendig rehabiliteres eller rives og bygges nytt med bedre utnyttelse på samme tomt. 20 av erstatningsboligene bør være på plass senest 2016 og 20 nye erstatningsboliger i løpet av Når erstatningsboligene er anskaffet vil dette muliggjøre en utvikling av de eiendommer som i dag har boliger i tilstandsgrad 3 (RØD) eventuelt de kan selges. Anskaffelse av 100 til 140 boliger over en periode på 12 år vil kreve en planmessig og systematisk investeringsstrategi som sikrer en jevn forsyning av boliger gjennom hele perioden. Det er konkludert med at kommunen i liten grad vil kunne sikres en forsyning av kommunale boliger gjennom områdeplanlegging og bruk av utbyggingsavtaler før Det innebærer at investeringsprosjekter må identifiseres og gjennomføres for å sikre denne boligforsyningen frem til Sett i lys av dette tidsperspektivet har det vært avgjørende å finne ikke utviklede arealer som er avsatt boligformål i gjeldendene kommuneplan samt vurdere ikke utviklede arealer som i dag er i kommunalt eierskap. De identifiserte arealene har deretter blitt vurdert lokasjonsmessig ut fra følgende kriterier: - tilgjengelige (universelt utformet) og lettstelte boliger med praktisk og god utforming. - boliger med tilgang til daglige gjøremål og aktiviteter uten å måtte være avhengig av transport. - boliger med nærhet til offentlig kommunikasjon. - boliger med tilgang til fellesarealer for sosialt samvær og trivsel. På bakgrunn av disse vurderingene er følgende mulige investeringsprosjekter blitt identifisert og som kan realiseres i perioden : 1. Prosjekt Belsjø terrasse Prosjekt Belsjø terrasse Prosjekt Kopås 4. Prosjekt Vindfangerveien 5. Prosjekt Trekanttomta 6. Prosjekt Skogveien 7. Prosjekt Ekesvingen Prosjekt Ekeveien Prosjekt Vestbyveien 10. Prosjekt Råkeløkkveien 11. Prosjekt Løktabakken 12. Prosjekt Husvikveien Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 43

44 Lokaliseringen av de 12 identifiserte investeringsprosjektene er vist på kartet under. I det påfølgende er det gitt en kort beskrivelse av de 12 identifiserte investeringsprosjektene. Alle identifiserte prosjekter forutsetter en planprosess i forkant av realisering. Hvor mange boenheter et enkelt prosjekt kan gi er på det nåværende tidspunkt vanskelig å anslå eksakt. På tross av dette er det gitt et anslag. Det må presiseres at disse anslagene er meget usikre og endelig resultat vet man ikke før planprosessene er avsluttet og planen er godkjent. Før et eventuelt kjøp må eiendommenes egnethet til boligformål dokumenteres. Dette innebærer også en vurdering etter prinsippene i 8 12 i naturmangfoldloven, jf. naturmangfoldloven 7. I planprosessene må prosjektene vurderes i forhold til kommuneplanens rammer og gjeldende reguleringsplaner for berørte og tilgrensende eiendommer, omgivelser/omkringliggende arealer og forhold som adkomst/trafikksikkerhet, topografi, solforhold, støy m.m. må avklares. I tillegg må det enkelte prosjektets kvaliteter vurderes. Antallet boenheter vil også kunne påvirkes av type boligkonsept som velges og det bør settes følgende vilkår for utvikling av prosjektene: - En areal- og energieffektiv bebyggelse. - Små boenheter med god bokvalitet. - Fortetting med kvalitet. - Gode uterom/felles uteareal. - Miljøvennlige løsninger. - Trafikksikker adkomst og trafikkavvikling. Det er også for tidlig å si noe om økonomien i prosjektene. I forbindelse med planprosessene må økonomiske forhold utredes parallelt og det må legges til grunn at prosjektene gir en avkastning på den investerte kapitalen som er i tråd med minimumskrav som settes til lønnsomhet (se også kapittel Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 44

45 3.2). Det innebærer blant annet at husleie må fastsettes i forkant av investeringsbeslutningen og at prosjektets ambisjoner må avstemmes med de økonomiske realitetene. Investeringsprosjekt nr. 1: Belsjø terrasse 19 Eiendomsdata: Gnr./bnr.: Del av 67/30 Areal : Ca. 1,3 da (skravert areal) Eier : Belsjøsameiet, fester Frogn kommune. Reg.status: Uregulert, men i kommuneplanens arealdel angitt som boligområde hvor bebygd areal (BYA) ikke skal overstige 23% av netto tomteareal og maksimal mønehøyde er 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge som er skravert på kartutsnittet. Ligger i østvendt åsside. Store deler av eiendommen er registrert som et svært viktig naturområde med rik edelløvskog. Dette vil kunne medføre begrensninger på hva som kan avsettes til byggeområde. Adkomst fra kommunal vei, Belsjø terrasse. Kort beskrivelse av prosjektet: Det inngås avtale med eier om kjøp av arealet. Kommunen gjennomfører detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse med mål om etablering av 4 til 8 boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen) (felles planprosess med Belsjø terrasse 21). Utbyggingen gjennomføres deretter med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2016 under forutsetning av at arealet er kjøpt i løpet av første halvår 2013 og detaljplanen er godkjent i løpet av første halvår Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 45

46 Investeringsprosjekt nr. 2: Belsjø terasse 21 Eiendomsdata: Gnr./bnr.: Del av 67/29 Areal : Ca. 2,6 da Eier : Belsjøsameiet, fester Frogn kommune. Reg.status: Uregulert, men i kommuneplanens araealdel angitt som offentlig formål (rød) og LNF (blå) Kommentar: Eiendommen er vist med rød blå farge som er skravert på kartutsnittet. Ligger i østvendt åsside. Adkomst fra kommunal vei, Belsjø terrasse. Kort beskrivelse av prosjektet: Det inngås avtale med eier om kjøp av arealet. Kommunen regulerer arealet til boligformål og gjennomfører detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse med mål om etablering av 5 til 15 boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen) ) (felles planprosess med Belsjø terrasse 19). Utbyggingen gjennomføres deretter med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres i 2018 under forutsetning av at arealet er kjøpt i 2013 og detaljplanen er godkjent i Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 46

47 Investeringsprosjekt nr. 3: Kopås Eiendomsdata: Gnr./bnr.: Del av 86/154 Areal : Ca. 5,9 da Eier : Forsvarsbygg Reg.status: Uregulert, men i kommuneplanens arealdel angitt som framtidig boligområde, eldretun. Ligger i området eksponerte åssider hvor bebygd areal (BYA) ikke skal overstige 17 % av netto tomteareal og maksimal mønehøyde er 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Kommentar: Eiendommen er vist med grønnstripet farge som er skravert på kartutsnittet. Eiendommen ligger innenfor området - kulturlandskap med nasjonal verdi. Eiendommen grenser i vest til Husvikodden, båndlagt etter lov om kulturminner, et delområde av det nasjonale festningsverket Oscarsborg. Adkomst fra kommunale veier Vindfangerveien og Sorenskriver Ellefsens vei. Kystkulturstien går gjennom området. Kort beskrivelse av prosjektet: Det inngås avtale med eier om kjøp av arealet. Kommunen regulerer området til boligformål (seniorbokonsept/omsorgsboliger for eldre). Det foretas detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse med mål om etablering av boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Det vurderes inngått avtale med privat utbygger/investor der kjøp av en forhåndsbestemt andel boliger (ca boenheter) (avtalt boligtype og pris) er en del av avtalen. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2018 under forutsetning av at arealet er kjøpt i løpet av 2013 og detaljplanen er godkjent i Prosjektet må vurderes i sammenheng med prosjekt Vindfangerveien. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 47

48 Investeringsprosjekt nr 4: Vindfangerveien Eiendomsdata: Gnr./bnr.: Del av 86/154 Areal : Ca. 2,5 da Eier : Forsvarsbygg Reg.status: Uregulert, men i kommuneplanens arealdel angitt som erverv. Kommentar: Eiendommen er vist med blå farge som er skravert på kartutsnittet. Eiendommen ligger innenfor området - kulturlandskap med nasjonal verdi. Adkomst fra kommunale veier Vindfangerveien og Sorenskriver Ellefsens vei. Eiendommen er bebygd med et eldre to-etasjers bolig-/kontorbygg (kasernebygg). Arealet avgrenses av kystkulturstien i vest. Kort beskrivelse av prosjektet: Kommunen anskaffer arealet og omregulerer til boligformål. Det gjennomføres detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av arealet med mål om å etablere boenheter. Utbyggingen gjennomføres deretter med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2018 under forutsetning av at arealet er kjøpt i løpet av 2013 og detaljplanen er godkjent i Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 48

49 Investeringsprosjekt nr 5: Trekanttomta Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 69/389 Areal : 8,688 da Eier : Frogn kommune Reg.status: Regulert til offentlig formål-kirke Kommentar: Eiendommen er vist med rød farge på kartutsnittet. Stiplet linje viser byggegrense. Areal innenfor byggegrense er ca. 4,1 da. Maks BYA er 25% av netto tomteareal. Kort beskrivelse av prosjektet: Arealet omreguleres til boligformål. Det foretas detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse med mål om å etablere boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Det inngås avtale med privat utbygger der enten kjøp av en forhåndsbestemt andel boliger (ca 5 boliger) (avtalt boligtype og pris) er en del av avtalen. Prosjektet kan realiseres i 2018 dersom detaljplanen er godkjent i Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 49

50 Investeringsprosjekt nr 6: Skogveien Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 71/17, 169, 244, 245, 247 Areal : ca. 5,7 da inkl. del av Skogveien. Eier : Frogn kommune Reg.status: Regulert til bolig (nr 31 og 33) med BYA 23% og maksimal tillatt mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig opprinnelig terreng på byggetomta.71/17 (nord for Skogv.) er regulert til kombinert bruk (bolig/kontor/almennyttig) med BYA 30% og med maksimal tillatt mønehøyde kt. 90. Deler av eiendom 71/17 (sør for Skogv.) er regulert til bolig med BYA 17% med maksimal mønehøyde over gjennomsnittlig opprinnelig terreng 6 m. Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge og hvit-/brunstripet som er skravert på kartutsnittet. Adkomst fra Skogveien alternativt Ekesvingen (begge er kommunale veier). Kommunen har i dag 16 utleieboliger innenfor dette arealet. Alle disse boligene er i tilstandsgrad 3 (RØD). Kort beskrivelse av prosjektet: Det foretas detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av hele arealet og med mål om å etablere boliger (avhengig av resultat fra planprosessen). Det inngås avtale med privat utbygger/investor der kjøp av en forhåndsbestemt andel boliger (ca 5-8 boliger) (avtalt boligtype og pris) er en del av avtalen. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2018 dersom erstatningsboliger (16 boliger) er anskaffet til 2016 og detaljplanen er godkjent samme år. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 50

51 Investeringsprosjekt nr 7: Ekesvingen 18 Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 71/558 Areal : Ca. 1,0 da Eier : Frogn kommune. Reg.status: Regulert til bolig BYA 23% med maksimal tillatt mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig opprinnelig terreng på byggetomta. Begrensninger pga. huleik (prioritert naturtype av nasjonal verdi). Kommentar: Eiendommen er vist med skravert gult på kartutsnittet. Adkomst fra Ekeveien (privat vei). Ubebygd. Kort beskrivelse av prosjektet: Det må vurderes hvordan eiendommen kan utvikles samtidig som eika bevares, jf føringer i brev av fra fylkesmannen. Utbygging av et hybelhus med fire til seks mindre boenheter gjennomføres med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres i løpet av Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 51

52 Investeringsprosjekt nr 8: Ekeveien 19 Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 71/41 Areal : Ca. 4,4 da. Eier : Liv A. Heglund Reg.status: Regulert til bolig, bebygd med eldre bolig og uthus/låve. BYA 23% med maksimal tillatt mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig opprinnelig terreng på byggetomta. Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge som er skravert på kartutsnittet. Adkomst fra Ekeveien (privat vei). Eiendommen grenser i vest til friområde (F3) og Sogsti skole. Eiendommen ligger delvis under skravuren «Annet verdifullt kulturlandskap». Kort beskrivelse av prosjektet: Det inngås avtale med eier om kjøp av arealet. Det foretas detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse og med mål om å etablere boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Det inngås avtale med privat utbygger/investor der kjøp eller leie av en forhåndsbestemt andel boliger (ca. 5-8 boenheter) (avtalt boligtype og pris) er en del av avtalen. En realisering av dette prosjektet forutsetter at det oppnås avtale med nåværende eier av arealet. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2016 dersom arealet er anskaffet i løpet av første halvår 2013 og detaljplanen er godkjent i løpet av første halvår Prosjektet bør ses i sammenheng med prosjekt nr. 9 Vestbyveien. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 52

53 Investeringsprosjekt nr 9: Vestbyveien Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 71/539 Areal : 3,908 da. Eier : Liv A. Heglund Reg.status: Regulert til bolig, men ubebygd. BYA er 23% og maksimal mønehøyde er 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge som er skravert på kartutsnittet, og grenser i nord til Sogsti skole og i øst til et friareal. Eiendommen ligger delvis under skravuren «Annet verdifullt kulturlandskap». Adkomst fra Vestbyveien (kommunal vei). Kort beskrivelse av prosjektet: Det inngås avtale med eier om kjøp av arealet. Kommunen gjennomfører detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av arealet og med mål om å etablere boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Utbyggingen gjennomføres deretter med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2016 dersom arealet er kjøpt innen første halvår 2013 og detaljplanen er godkjent i løpet av første halvår Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 53

54 Investeringsprosjekt nr 10: Råkeløkkveien Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 86/38 og 86/189 Areal : Ca. 1,8 da Eier : Frogn kommune Reg.status: Regulert til bolig. Ligger i antikvarisk spesialområde Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge som er skravert på kartutsnittet. Adkomst fra Råkeløkkveien (kommunal vei). Er bebygd med 3 rekkehus med til sammen 8 boenheter. Boligene har tilstandsgrad 3 (RØD). Kort beskrivelse av prosjektet: Eksisterende kommunale boliger rives. Kommunen gjennomfører detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av arealet og med mål om å etablere ca 15 boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Grensesnitt mot pågående reguleringsarbeid i Lindtrupbakken avklares. Antikvarisk spesialområde vil gi føringer for en videreutvikling. Utbyggingen gjennomføres med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres i løpet av 2020 dersom erstatningsboliger er på plass i 2018 og detaljplan er godkjent samme år. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 54

55 Investeringsprosjekt nr 11: Løktabakken Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 86/346 og 73/6 Areal : Ca. 2 da Eier : Frogn kommune Reg.status: Uregulert, men i kommuneplanens arealdel angitt som boligområde med BYA 17 %, eksponerte åssider og og maksimal mønehøyde er 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge som er skravert på kartutsnittet. Adkomst fra Råkeløkkveien (kommunal vei). Er bebygd med 1 rekkehus med til sammen 9 boenheter. Boligene har tilstandsgrad 3 (RØD). Kort beskrivelse av prosjektet: Eksisterende kommunale boliger rives. Kommunen gjennomfører detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av arealet og med mål om å etablere ca 15 boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Antikvarisk spesialområde vil gi føringer for en videreutvikling. Utbyggingen gjennomføres med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres innen 2020 dersom erstatningsboliger er på plass i 2018 og detaljplan er godkjent samme år. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 55

56 Investeringsprosjekt nr 12: Husvikveien Eiendomsdata: Gnr./bnr.: 86/147 Areal : Ca. 0,9 da Eier : Frogn kommune står oppført som fester, mens grunneiere er ukjent. Reg.status: Regulert til bolig. Ligger i antikvarisk spesialområde. Kommentar: Eiendommen er vist med gul farge som er skravert på kartutsnittet. Adkomst fra Husvikveien (kommunal vei). Er bebygd med 1 rekkehus med til sammen 6 boenheter. Boligene har tilstandsgrad 3 (RØD). Kort beskrivelse av prosjektet: Eksisterende kommunale boliger rives. Kommunen gjennomfører detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av arealet og med mål om å etablere ca 8 boenheter (avhengig av resultat fra planprosessen). Antikvarisk spesialområde vil gi føringer for en videreutvikling. Utbyggingen gjennomføres med kommunen som byggherre. Prosjektet kan realiseres innen 2020 dersom erstatningsboliger er på plass i 2018 og detaljplan er godkjent samme år. Kommunestyremelding om boligutvikling august 2012 Side 56