Bergenkommune Etat for byggesak og private planer Seksjon for byggesak Postboks Bergen

Transkript

1 Bergenkommune Etat for byggesak og private planer Seksjon for byggesak Postboks Bergen Frode Moen Aarland Råvarden Rådal SAK: GNR. 119, BNR 227 MOTSVAR TIL KLAGE PÅ SØKNAD OM RAMMETILLATELSE TIL OPPFØRING AV TOMANNSBOLIG. Viser til mottatt kopi av klage datert 9. desember 2013,og tidligere innsendt merknad til nabovarsel datert 7. desember Bakgrunn Saken gjelder klage på søknad om rammetillatelse til nybygg (tomannsbolig på tre plan), hvor garasje og boder utgjør det tredje planet, samt tilhørende utomhusanlegg i form av murer, terrasse, trapper, og avkjørsel fra fellesvei. Totalt bruksareal på varslede tegninger nybygget er oppgitt til 321 m². Søknad om rammetillatelse inneholdt 6dispensasjonssøknader: 1. Dispensasjon vedrørende at avkjørsel vist i reguleringsplan R flyttes lenger mot syd. 2. Dispensasjon vedrørende oppføring av tomannsbolig i eneboligområde. 3. Dispensasjon vedrørende for lite utendørs oppholdsareal, jf 3.2 i reguleringsplan R , som sier 500 m² pr boenhet for frittliggende eneboligtomter. 4. Dispensasjon vedrørende bygging nærmere nabogrense mot veien(gnr 119 bnr 351). 5. Dispensasjon vedrørende bygging mur/trapp nærmere nabogrense mot sør, mot gnr 119 bnr Dispensasjon vedrørende bygging av forstøtningsmur nærmere nabogrense mot nord, mot gnr 119 bnr 207. Tiltakshaver har påklaget avslag på rammetillatelse i brev datert 27. november 2013 Generelt om dispensasjon etter pbl 19 I henhold til plan-og bygningslovens 19-2 er kompetansen for å gi dispensasjon lagt til kommunen. Iforhold til tidligere plan-og bygningslov er lovens 19-2 annet ledd og lovens forarbeider er tydelig på at: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynenebak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 1

2 Videre er det i 19-2, 3 ledd understreket at: Ved dispensasjon fra loven og forskriftertil loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. I vurdering av dispensasjonene er lovteksten og plan- og bygningslovens 19-2, 2 og 3ledd klar på at vesentlige samfunnshensyn skal legges til grunn i vurdering av enkeltdispensasjoner. Loven er tydelig på at vesentlige forhold ikke skal avklares gjennom enkeltsøknader, men gjennom formelle reguleringsplaner hvor alle hensyns skal belyses og ivaretas. Dette er etter vår vurdering et vesentlig element som Bergen kommune må legge til grunn ved sin vurdering av klagen fra tiltakshaver. Det er videre stilt krav i pbl 19-1 om at dispensasjonssøknaden skal begrunnes av tiltakshaver. Vi kan ikke se at det forligger slik begrunnelse for flere av forholdene de søkes om dispensasjon for. Merknader til klage: Vedrørende punkt 1: Dispensasjon vedrørende at avkjørsel vist i reguleringsplan R flyttes lenger mot syd. I henhold reguleringsplan for området med følgende endring YTREBYGDA. GNR 119 BNR M.FL.. RÅ. B-26/B-27 (planid: ) er avkjørsel vist på nordlig del av tomten. Situasjonstegning som fulgte nabovarsel, og som er lagt til grunn i rammesøknad, avviker dette fra gjeldende reguleringsplan. På plankartet (planid: ) er avkjørsel vist med siktsoner i forhold til kjørevei og fortau inn i området. Sitasjonstegningen avviker fra dette, vi kan ikke se av foreliggende materiale at det er dokumentert tilstrekkelig sikt til fortau og kjøreveg. Dersom avkjørsel plasseres slik den er foreslått, og som det er søkt om dispensasjon for vil den bli liggende vis av vis eksisterende oppkjøring til boliger/parkering på østsiden kjørevegen. Vi vurderer det som svært uheldig å etablere et X-kryss,som ved dagens situasjon (t-kryss) er meget trangt og uoversiktlig.dagens kryss er allerede utbedret for å sikre tilstrekkelige siktforhold og et akseptabelt trafikksikkerhetsnivå. Vi kan derfor ikke forstå Trafikketatens uttale knyttet til den nye avkjørselen. Å åpne for en avkjørsel vis a vis eksisterende kryss vil gi en geometrisk og trafikksikkerhetsmessig uheldig konsekvens for området. Krysset er plassert ved hovedinnkjøringen til boligfeltet, og har stor trafikk i dag. Per i dag er det flere uoversiktlige svingebevegelser, og å tilføre en ny arm i dette krysset vil øke kompleksiteten for bilførere og myke trafikanter. Dette vil gi økt ulykkesrisiko i dette området, sett i forhold til dagens situasjon. Videre er både kjørevegen og fortauet i dag helt fri for avkjørsler på vestsiden av vegen, gjennom hele boligfeltet, og frem til gangveg videre mot Skeie skole. 2

3 Vi vurderer det som svært uheldig at fortauet «punkteres» med en avkjørsel over fortauet. En slik ny avkjørsel vil også være i stor konflikt med alle skolebarnene som benytter fortauet til og fra skoleområdet på Skeie. Dette er et fortau som brukes av barn både til og fra skolen, men også til andre fritidsaktiviteter ved Skeieskole og idrettsområdet rundt. Tiltaket vil gi en utrygg skoleveg og gi økt trafikkfarepå strekningen. I henhold til kommuneplanens arealdel er dette kriterier som skal oppfylles dersom det skal tillates fortetting innenfor områder avsatt til bolig. Barn og unges interesser og konsekvenser for barn og unge skal ivaretas er også spesielt vektlagt at i kommuneplanens arealdel. Vi kan ikke se at dispensasjonssøknaden og søknaden om rammetillatelse dokumenterer hvordan de trafikale forholdene ivaretas, heller ikke hvordan trafikksikkerhet og forhold for barn-og unge er oppretthold. Ser man nærmere på kriteriene som skal være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon, kan vi heller ikke se at de er oppfylt. I henhold til pbl. 19-2, annet ledd skal hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilside satt. I tillegg må det være en klar overvekt av fordeler kontra ulemper dersom dispensasjon skal innvilges. I denne vurderingen skal det også legges til grunn at dispensasjon kun skal brukes unntaksvis. De samfunnsmessige ulempene med hensyn til trafikksikkerhet, på kjøreveg og på fortau, sikker skolevei,barn- og unges interesserog hensynet til en godog trygg trafikkavvikling i området er vesentlig større enn fordelene for at en grunneier får tilkomst til en enkelt tomt som har marginal utnyttelse. Det er minst hustander som bruker/passerer dagens avkjørselspunkt, og en ny avkjørsel på vestsiden vil være til vesentlig ulempe for en stor gruppe beboere i området. I henhold til 19-2, 3 ledd skal det ved dispensasjon legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.. Slik vi vurderer tiltaket det søkes om dispensasjon for er det i direkte strid med denne bestemmelsen, ved at man ved å etablere et nytt avkjørselspunkt,vis a vis eksisterende kryss,vil redusere trafikksikkerheten, og skape et ulykkespunkt som vil ha svært negative konsekvenser for helse miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Oppsummering av vedrørende punkt 1 Flytting av avkjørsel: Etter en samlet vurdering mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon ikkevil være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 må det ikke gis dispensasjon fra pbl 12-4(Rettsvirkning av reguleringsplan),jf. reguleringsplan R til å flytteinn regulert avkjørsel mot. Vedr punkt 2 - Dispensasjon vedrørende oppføring av tomannsbolig i eneboligområde: Ut fra materiale som ble tilsendt naboer ved varsling av tiltaket er det vanskelig å lese byggets faktiske høyde og nivå på de ulike høydesprangene på bygget. 3

4 Bygget som søkes innplassert på tomten har en topp kotehøyde som overstiger gjennomsnittet for omkringliggende bebyggelse. Nivået for øverste plan topp gesims/møne må reduseres slik at bygget forholder seg til strøkets karakter og byggehøyde. Det er behov for å trekke/tilpasse hele bygget og det bør i større grad trekkes/tilpasses inn i terrenget (østover mot kjøreadkomst), slik at byggets i større grad tilpasses tilgrensende bebyggelse, terreng og landskap. Av tilsendt material fremgår det ikke hvordan byggeprosjektet og utomhusarealene på tomten er tenkt utnyttet og tilpasset mot vår tomt. Slik vi vurderer saken bryter bebyggelse og utnyttelse av tomten mye med gjeldende regulering (enebolig), og at dette er forhold som skulle vært søktom dispensasjon for jf. pbl I vurderingen av dispensasjon fra tillatt bebyggelsestype mener vi at totalbelastningen som tiltaket innebærer, gjennom annen bebyggelsestype og annen utnyttelse av tomten, ikke er i tråd med lovens formålsbestemmelse. I vurderingen av fordelene som oppnåsved økt utnytting og endret bebyggelsestype, sett opp mot ulempene dette innebærer for området og tilgrensende eiendommer, mener vi ulempene er vesentlig større enn fordelene. Vi mener derfor ikke det er grunnlag for å gi dispensasjon fra dette kravet i reguleringsplanen. Oppsummering vedr punkt 2 -Dispensasjon vedrørende oppføring av tomannsbolig i eneboligområde: Etter en samlet vurdering mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon ikke vil være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelsevil bli vesentlig tilsidesatt ved å dispensere fra utnyttelse og bebyggelsestype. Med hjemmel i pbl 19-2 må det ikke gis dispensasjon fra pbl 12-4(Rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan R til økt utnyttelse av tomten, og endret bebyggelsestype, fra eneboligtil blokkbebyggelse. Vedrørende punkt 3 - Dispensasjon vedrørende for lite utendørs oppholdsareal, jf 3.2 i reguleringsplan R , som sier 500 m² pr boenhet for frittliggende eneboligtomter. I kommuneplans areal for Bergen sine bestemmelser fremgår følgende som vil gjelde for utbygging av den aktuelle tomten: Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter, spesielt i forhold til grøntstruktur og trafikksikkerhet, dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. (Sitat bestemmelser til gjeldende kommuneplan for Bergen). 4

5 Verken bebyggelsestype (blokkbebyggelse) eller utnyttelse av tomt vurderer vi å oppfylle de målene som fremgår av denne bestemmelsen. Vi kan ikke se at nærmiljøet tilføres nye og forbedrede kvaliteter, spesielt i forhold til grønnstruktur og trafikksikkerhet gjennom måten denne tomten er foreslått utnyttet. Tomtens utnyttelse gjør at området karakter og grønnstruktur vil bli vesentligforringet jamfør punkt om tomteutnyttelse. Tomtens adkomst, slik den er foreslått på oversendt situasjonsplan, vil også gi forverret trafikksikkerhet på kjøreveg og fortau som denne vil krysse. Oppsummering vedrørende punkt 3 - Dispensasjon vedrørende for lite utendørs oppholdsareal, jf 3.2 i reguleringsplan R , som sier 500 m² pr boenhet for frittliggende eneboligtomter: Etter en samlet vurdering mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon ikke vil være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 må det ikke gis dispensasjon fra pbl 12-4(Rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan R , til å redusere utendørs uteoppholdsareal for å kunne øke utnyttelse av tomten, og endre til bebyggelsestypesom avviker vesentlig fra strøkets karakter Vedrørende punkt 4-6- Dispensasjon vedrørende avstand til bygging, trapp/mur og avstand til nabogrense mot vei. De forholdene som det søkes om dispensasjons for i punkt 4-6 er forhold som tydelig viser at bygningen i liten grad forholder seg tomtens størrelse og omgivelser. Bygning og utnyttelse av tomt krever at man fraviker krav i lov mht. til avstand til naboeiendom og vei. I en samlet vurdering av fordelene som oppnås ved økt utnytting og endret bebyggelsestype, sett opp mot ulempene dette innebærer for området, tilgrensende eiendommer, og området generelt, mener vi ulempene forbundet med dette er vesentlig større enn fordelene som oppnås for en enkelt eiendom.. Vi mener derfor ikke det er grunnlag for å gi dispensasjon fra dissekravene i reguleringsplanen, plan- og bygningsloven og naboloven. Oppsummering vedrørende punkt 4-6 -Dispensasjon vedrørende avstand til byggning, trapp/mur og avstand til nabogrense mot vei. Etter en samlet vurdering mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon ikke vil være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 må det ikke gis dispensasjon fra pbl 12-4(Rettsvirkning av reguleringsplan), jf. reguleringsplan R , til å reduseres avstand til naboeiendom og til kjøreveien. Øvrige vurderinger knyttet rammesøknaden og klagen: Vi stiller spørsmål til at tiltakshaver har endret tiltaket jf. materiellet som er vedlagt klage, uten at naboer og andre rettighetshavere som grenser inn mot tiltaket er orientert om dette. 5

6

7 Vedlegg: Merknad til varsel om oppstart datert 7. desember Kopi: Åse Moen Aarland, Råvarden 89, 5239 RÅDAL( Sendt på e-post) Råtræet Huseierlag V/Trond Svendsen (Sendt på epost) Råvarden Huseigarlag v/ Egil Bru Overaa, Råvarden 149, 5239 RÅDAL(Sendt på e-post) 7

8

9

10

11