VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 019/17 Formannskapet Saksbehandlar: Aarvik, Sissel Sak - journalpost: 11/ Første gangs handsaming av Detaljregulering for Skjeljavika hytteområde, Vikebygd Rådmannen sitt framlegg til vedtak Utkast til Detaljregulering for Skjeljavika hytteområde vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova På plankartet og i føresegner daterte må tomt takast ut før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn Formannskapet Formannskapet ber om at det vert foretatt synfaring i samband med andre gongs handsaming. Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt. FS-019/17 Vedtak: Utkast til Detaljregulering for Skjeljavika hytteområde vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova På plankartet og i føresegner daterte må tomt takast ut før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Første gangs handsaming av Detaljregulering for Skjeljavika hytteområde. Saksopplysningar: Planen er utarbeidd av Omega på oppdrag av grunneigarane Sølvi Apeland Rogde og Berit Apeland Lilleås. Føremål Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for tilkomstveg fram til hyttetomtene og parkering på eiga tomt, samt fortetting med fleire hyttetomter. Planprosess

2 Oppstartmøte med kommunen vart gjennomført Varsel om oppstart av planarbeid vart kunngjort i Grannar og på kommunen sine nettsider. Naboar og offentlege høyringsinstansar blei direkte varsla med brev den Frist for innspel var sett til Det kom innspel frå: Fylkesmannen i Rogaland, NVE, Statens vegvesen, Mattilsynet, Haugaland Interkommunale Miljøverk (HIM), eigarar av ein naboeigedom og ein grunneigar i planområdet. Uttalane går fram og er kommenterte av Omega på side i den vedlagte planskildringa. Etter oppstart av reguleringsarbeidet i 2013, vart arbeidet stoppa i påvente av avklaringar av eigarforhold. Planarbeidet vart teke opp att hausten Plantype Planen vert lagt fram som privat detaljregulering. Planstatus I kommuneplanen er området sett av til fritidsbustadar (noverande). Størstedelen av området er regulert i Reguleringsplan for Skjeljavika hyttefelt g.nr. 132 b.nr.1, vedteken i Unntaket er eit mindre areal ned mot fylkesvegen. Planforslaget Fritidsbustadar I planforslaget er det lagt til rette for 18 nye hyttetomter i tillegg til dei 35 som er regulert i gjeldande plan, totalt 53 hytter. Storleiken på hyttetomtene varierer frå 680 m2 til m2. Dei fleste er på ca. 1 daa. Vegar I gjeldande plan er det ikkje regulert køyreveg fram til hyttetomtene, men felles veg og parkering og stiar derifrå. I planforslaget er det regulert inn tilkomstvegar fram til dei fleste hyttetomtene og krav om at ved bygging av nye hytter skal parkering skje på eiga tomt. Det er framleis regulert inn felles parkeringsplassar nokre stader langs vegane, for parkering for dei hyttene som ikkje får opparbeidd veg fram og for gjesteparkering. Avkøyring frå FV 734 I gjeldande plan er avkøyringa regulert ut frå ein planlagt ny trase for fylkesvegen. Denne er ikkje opparbeidd og heller ikkje aktuell. I planforslaget er tilkomstvegen til hyttefeltet no regulert frå eksisterande fylkesveg. Båtplassar Planområdet ligg mindre enn 1 km frå sjøen og er såleis omfatta av kravet i kommuneplanen om at utbyggjar skal visa til avtalar om ny båtplass til alle hyttene eller at det kan visast til at det er ledige plassar i eksisterande småbåtanlegg. I planskildringa er det vist til ledige båtplassar og naust i eit regulert naustområde på Ulvebne, ca. 1 km sør for planområdet, og mogelege båtplassar i båthamna i Vikevik, og ved naustområdet ved Skjeljavika. Vatn og avløp Det er etablert privat vassforsyning og avløpsordning i området. Dette er ikkje dimensjonert for fleire hytter. I samband med utviding av vass- og avlaupssystemet, er det ynskje om å knyta hyttefeltet til det kommunale vassverket. Det er starta dialog med kommunen om løysning for dette. Renovasjon Noverande område for plassering av søppeldunkar nede ved fylkesvegen er i flg. Haugaland Interkommunale Miljøverk (HIM) ikkje tilfredsstillande. I planforslaget er det regulert eit

3 område i nærleiken, som skal vera betre eigna. Det er opna for at det kan setjast opp bygning / innhegning som kan låsast av, slik at ikkje uvedkomande kastar søppel der. Vurdering: Tal på hyttetomter, utnyttingsgrad Planområdet er 131 da. I gjeldande plan er det regulert inn 35 hyttetomter, der 33 er skilde ut som eigne gards- og bruksnummer. Å gjera endringar på dette vil ha både privatrettslege, praktiske og økonomiske konsekvensar. Dette set visse rammer for planendringa, både for mogelege tilkomstvegar og fortetting med hytter. Dei eksisterande tomtene ligg forholdsvis spreidde i området. I planskildringa har konsulenten gjort greie for korleis utnyttingsgraden er vurdert i forhold til kommuneplanen sine føresegner som seier at: «Utnyttingsgraden for hyttefelt skal vera minimum 1 hytte pr. dekar. I større hyttefelt kan hyttene byggjast i klyngjer på 7 10 hytter, kor det då er den enkelte klyngja som skal ha denne utnyttingsgraden, medan friområdet mellom hytteklyngene kjem i tillegg». Ut frå dette har konsulenten rekna ut at utnyttingsgraden med 53 hytter blir 1 hytte pr daa om ein reknar ut frå heile planområdet, og 1 hytte pr daa når ein reknar ut frå det som vert regulert til byggjeområde. Korleis føresegna i kommuneplanen skal forståast er uklart, også for rådmannen. Det er derfor vanskeleg å påstå at den utrekna utnyttingsgraden og tal på tomter ikkje er i samsvar med dette punktet i overordna plan. Spørsmålet blir då plassering av dei nye tomtene. Å ha samanhengande og større «grøne område» (frilufts- og friområde) i hytteområda er viktig for friluftsliv, leik, oppleving av naturmiljøet og landskapsverknaden. I så måte er ikkje den spreidde plasseringa av tomtene god. Byggjeområde for fritidsbustadar utgjer i underkant av 40 % av arealet i planområdet. Dette og kartet kan likevel gje inntrykk av at større areal vil bli bygd ned og privatisert enn det som vil bli realiteten. Ei hytte vil berre oppta ein mindre del av tomta og at det ikkje er tillate å setja opp frittståande uthus, anneks eller garasjar. Det er heller ikkje tillate å gjerda inn hyttetomtene og eksisterande vegetasjon skal takast vare på så langt som mogeleg. Sjølv om nærområdet rundt hyttene vil bli privatisert, vil det vera ein glidande overgang mellom friluftsområdet og hyttetomtene. Talet på hytter og plasseringa av desse vart spesielt diskutert på overleveringsmøtet (møtet der tiltakshavarane, konsulenten og kommunen gjekk gjennom planforslaget før endeleg overlevering). Frå kommunen si side vart det stilt spørsmål ved omfanget av nye hyttetomter i kombinasjon med planlagde veganlegg. Tiltakshavarane på si side meinte at området vil tåla den planlagde utbygginga, både pga. geografisk plassering/omgjevnadar, terreng/ landskap og vegetasjon. Dei ynskte planen fremja med det omfanget som er i planforslaget og det vart ikkje gjort endringar på dette punktet frå deira side i forslaget etter dette møtet. Vegar I nye hyttefelt i dag er det påreknelege krav at det er vegtilkomst fram til hyttene. Dette vil også gjelda for Skjeljavika hyttefelt. Erfaring tilseier også at om det ikkje er regulert inn vegtilkomst, vert denne etablert som følgje av maskinbruk og transport i samband med bygging av hyttene. I Skjeljavika hyttefelt vil dei allereie frådelte tomtene vera med å setja ramma for kor vegane kan gå, sjølvsagt saman med terrenget. Veg fram til dei fleste hyttene inneber ei total veglengde på ca. 1.8 km. Dette vil vera eit omfattande teknisk og kostnadskrevjande anlegg. Vegbygging på langs av skrånande og bratt terreng kan vera utfordrande og kan medføra større skjeringar og fyllingar. På vedlagte kart, «Illustrasjon veganlegg» er skjeringar og fyllingar langs vegane illustrert. Dette viser at det kan bli ein del terrenginngrep langs vegtraseane. I den grad det er mogeleg skal arealet som ikkje skal nyttast til veg, byggjegrunn eller anna førast tilbake til mest mogleg opphavleg utsjånad.

4 I flg. planskildringa blir det lagt opp til ei etappevis utbygging av området for å kunna finansiera vidare utbygging av feltet. Ved å byggja fyrste del av veganlegget, har ein moglegheit til å selja hyttetomtene som ligg til denne delen av vegen, for å kunna frigi kapital til å byggja meir infrastruktur. Det er ikkje regulert inn tilkomstvegar frå fellesvegane inn til dei einskilde hyttetomtene. Dette vil skje gjennom friluftsområdet mellom fellesvegane og hyttetomtene. Det vart vurdert å regulera areal for fylling og skjering lang fellesvegane som «anna veggrunn». Dette er ikkje gjort, då desse areala etter opparbeiding av vegane og etterarbeid (tilbakeføring til naturleg terreng og vegetasjon) vil inngå i hyttetomtene eller friluftsområdet. I føresegnene er det sett krav om å minimera inngrepa og om tilbakeføring. Båtplassar Kommune planen har krav om at: «For område som ligger nærare sjø enn 1 km, skal utbyggjarar visa at det er avtalar om ny båtplass i småbåthamn for alle hyttene. Unnatak kan gjerast av kommunestyret eller det politiske utvalet som har fått delegert mynde, dersom det kan påvisast at det i eksisterande småbåthamner er fleire ledige plassar enn det tal hytter som er planlagt, eller det blir vurdert til at hytteområdet ligg slik at det ikkje blir aktuelt å nytta båt i sjø». I planskildringa har konsulenten lagt til grunn at fordi dei 35 tomtene i gjeldande plan ikkje hadde krav om båtplass, gjeld kravet ikkje for dei. Denne argumentasjonen er vanskeleg å stilla seg bak, då ei så omfattande endring av planen betyr at alle sider av føresegnene «vert sett i spel». I planskildringa er det vist til at det er tilgang til naust og båtplassar på Ulvebne og mogelegvis båtplassar i båthamna i Vikevik og ved naustområdet ved Skjeljavika. Dette vil ikkje dekka opp for båtplass til alle hyttetomtene. Ut frå området sin karakter og talet på tomter må det kunna leggjast til grunn at ein del tomteeigarar ikkje vil ha ynskje om båtplass. Det kan og vera aktuelt å for nokre å dela båt og båtplass. Universell utforming Området er bratt og det er vanskelig å tilfredsstilla krav til universell utforming på vegane i planen. Vegane er stadvis bratte, med opp mot 14,5 % stigning på det meste. Med utbygging av vegar vil dei fleste tomtene kunna nåast med kjøretøy. Føresegnene set krav om at 100 m2 av leikeplassen og tilkomsten til denne skal vera universelt utforma. Uteopphaldsareal, friluftsliv Det er regulert inn ein leikeplass med krav om universell tilkomst og universell utforming av minimum 100 m2 av arealet. Denne plassen er flytta frå ein meir sentral plass i planområdet, men til eit flatare og betre eigna område og er auka i storeleik. Arealet mellom hyttetomtene er regulert til friluftsområde. I tilgrensande område er det store areal der det høve til friluftsaktivitet i skogen og på fjellet. Avstanden til sjøen er ikkje lang. Friluftsområdet i Skjeljavika vil også tola bruk av dei som har hytter i planområdet. Naturmangfald Planforslaget er vurdert i forhold til naturmangfaldlova 8-12 i vedlagte rapport. Det er ikkje registrert viktige naturtypar, prioriterte artar eller raudlistearter i området som planforslaget kan få negative konsekvensar for. ROS-analyse Det er gjennomført ROS-analyse av planforslaget i vedlagte rapport. Som grunnlag for ROSanalysen er det utført ei skredfarevurdering av området. Det er ikkje avdekka uønskte

5 hendingar med uakseptabel risiko som må undersøkjast nærare. Vidare er det heller ikkje noko som tilseier at det er naudsynt med andre risikoreduserande tiltak i planområdet enn det som er teke omsyn til i planforslaget. Konklusjon samla konsekvens Den totale belastinga på området vil i hovudsak vera effekten/summen av hyttetomter/hytter og veganlegg. Dette saman med målet om større samanhengande friluftsområde og kravet til båtplass vil vera avgjerande for omfanget av hytter i planområdet. Som det går fram av vurderingane ovanfor er ikkje planutkastet optimalt i forhold til dette. At det ligg føre ein gjeldande plan, og at 33 tomter er frådelte i samsvar med denne, gjer at dette planarbeidet ikkje startar med «blanke ark» og det er derfor ikkje enkelt for rådmannen å føreslå reduksjonar. «Alt heng saman med alt». Som tidlegare nemnt er det eit pårekneleg krav i nye hyttefelt at det er tilkomstveg til hyttene. Dei nye hyttetomtene er i hovudsak lagt slik at det ikkje krev ytterlegare vegbygging. Unntaket er tomtene i området BFR9 og 10 nord i planområdet. Desse vil rådmannen rå til at vert tekne ut av planutkastet. Dette vil ikkje endra utnyttingsgraden når ein reknar ut frå det som vert regulert til byggjeføremål, men vil redusera veglenga litt og gje eit større samanhengande friluftsområde. Vedlagte plankart er ikkje endra i samsvar med dette. Vedlegg: Skredfarevurdering Naturmangfaldlova Illustrasjon veganlegg ROS-analyse Planskildring Føresegner Plankart