Kort om planforslaget Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Tellevik Eiendom AS planforslag for et område i Øvre Tellevik i Åsane bydel.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /61 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HDNO Dato: Åsane, gnr. 176 bnr. 29 m.fl. Øvre Tellevik. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Tellevik Eiendom AS planforslag for et område i Øvre Tellevik i Åsane bydel. Figur 1. Oversiktskart og skråfoto viser planområdets beliggenhet. I planforslaget legges det til rette for at det kan etableres 32 nye boenheter, fordelt på tomannsboliger, firemannsboliger, rekkehus og lavblokkbebyggelse. Blokkbebyggelsen er foreslått med 3-4 etasjer inkludert parkeringskjeller. Resterende bygninger er foreslått med 2 etasjer. Samlet utnyttelsesgrad i planområdet er oppgitt å være 60%-BRA. Det tilrettelegges for to felles uteoppholdsarealer i planområdet. Det er totalt 47 parkeringsplasser for bil i planforslaget. Blokkbebyggelse har parkeringskjeller med totalt 16 plasser og 6 gjesteparkeringsplasser på egen parkeringsplass f_spp. Parkering for resterende boligfelter er foreslått løst som overflateparkering på egen tomt. Adkomst til planområdet er via Tellevikvegen. Avkjørsel til Tellevikvegen er fra E39 Nordhordlandsvegen. Tellevikvegen mangler i dag fortau mellom Klauvaneset og planområdet. Planforslaget legger opp til å etablere fortau på denne strekningen. Det tilrettelegges for gangveiforbindelse f_sgg01-03 gjennom planområdet som kobler Tellevikvegen til Hordvikvegen og Olderkjerret. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 11

2 Utvidet planområde varsles gjennom offentlig høring Planområdet er utvidet to ganger i løpet av planprosessen. Planområdet ble utvidet første gang for å regulere en forlenging av fortau til bussholdeplasser i Tellevikvegen og for å regulere inn frisikt fra Hordvikvegen til fremtidig gang- og sykkelveg gjennom planområdet. Berørte parter ble varslet om nevnte utvidelse i brev datert I etterkant av dette er planområdet utvidet enda en gang til å ta med resterende del av Hordvikvegen som ikke var tatt med ved første utvidelse. Dette gjelder svingen i Hordvikvegen, som vist med rød skravur bildet under. Det er Bergen kommune som har ønsket dette. Utvidelsen er gjort for å få med hele det sammenhengende veistykket, og er primært av teknisk art. Det er ikke foreslått utbedringer av veistykket. Denne siste utvidelsen av planområdet varsles gjennom utleggelse av planforslaget til offentlig ettersyn. Figur 2. Utvidet planområde, vist med rød skravur, varsles gjennom offentlig ettersyn (Ard Arealplan AS). Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planavgrensning Planområdet ligger primært innenfor boligområde B1 i kommuneplanens arealdel (KPA 2010), men omfatter ikke hele boligområdet. I KPA 2010 sine bestemmelser, 1, er det stilt krav om at det skal opparbeides felles reguleringsplan for B1. Fagetaten har til tross for dette åpnet opp for reguleringsplan kun for deler av boligområdet. Bakgrunnen for dette var en vurdering om at området (B1) i stor grad er utbygget og at det derfor ville være urimelig å fastholde kravet om at hele B1 skulle reguleres under ett. Det ble i oppstartsmøtet fastsatt at planavgrensningen kunne begrenses til eiendommene med gnr. 176, bnr 29, 6 og 270. Eventuelle eiendommer som ble liggende igjen som uregulerte «hull» i et ellers regulert område skulle tas med og reguleres til eksisterende situasjon. Disse vurderingene har vært utgangspunktet for planområdets avgrensning. Utnyttelsesgrad Det er vist utnyttelsesgrad i plankartet for de ulike feltene. Samlet utnyttelsesgrad i planforslaget er beregnet å være 60%-BRA. Beregning av samlet utnyttelsesgrad er vist på s. Side 2 av 11

3 31 i forslagsstillers planbeskrivelse. Fagetaten vurderer at samlet utnyttelsesgrad er akseptabel for planområdet. Det vises imidlertid til vurderinger av utnyttelsesgrad for det enkelte felt under. Lavblokkbebyggelse BBB På felt BBB er det foreslått lavblokkbebyggelse med maksimal byggehøyde på kote +40 som åpner for inntil 3 etasjer med parkeringskjeller under. Utnyttelsesgrad er foreslått på 135%- BRA, hvilket gir rom for maksimalt 2127 m² bruksareal. Det er foreslått inntil 16 boenheter. Fagetaten har gjennom planprosessen vært negativ til blokkbebyggelse i planforslaget med begrunnelse i at planområdet inngår i et utbygget miljø som primært består av eneboligbebyggelse. Forslagsstiller har søkt å imøtekomme fagetatens innvendinger mot blokkbebyggelse ved å sikre at bebyggelsen får et uttrykk som minner om rekkehusbebyggelse og som tar opp i seg elementer fra den omkringliggende bebyggelsen. Det er i forslag til bestemmelser sikret at bebyggelsen skal være oppdelt, at hver lavblokk skal ha et åpent midtparti og at bebygd areal over kote +35 ikke skal bestå av mer enn 500 m². Det er videre sikret at lavblokkenes 3. etasje skal ha saltak, mens 2. etasje skal ha flatt tak. Intensjonen med bestemmelsene har vært å sikre at bebyggelsen får et uttrykk som vist på utarbeidet fotomontasje, som vist i utsnittet under. Figur 3. Fotomontasje av foreslått blokkbebyggelse (b+b Arkitekter AS). Fagetatens vurdering er fremdeles at blokkbebyggelse er fremmed i det eksisterende bomiljøet. Når forslagsstiller likevel har valgt å gå videre med lavblokk som en del av planforslaget, er vi positiv til at det gjennom bestemmelsene er søkt å sikre bebyggelsen et uttrykk slik som vist i fotomontasjen. Vi er enig i forslagsstillers vurdering av at blokken herigjennom får et forholdsvis beskjedent uttrykk. Leilighetsbygg vil bidra til å gi variasjon i boligtyper i området. Det er i følge forslagsstiller ettertraktet. Det kan også være positivt for boligmiljøet som sådan. Fagetaten anbefaler imidlertid at en går bort fra svalgangsløsning og heller etablerer heis i begge byggene. Dette vil sikre at bebyggelsen i større grad får uttrykk som rekkehusbebyggelse. At bygningskroppene kobles sammen med «bro», er etter fagetatens vurdering ikke en god løsning. Det bør i den sammenheng også sees nærmere på plassering av hovedinngang for bebyggelsen. En plassering som foreslått, bortgjemt i bakkant av bebyggelsen kan ikke anbefales. Hovedinngangen bør trekkes frem og være lett synlig og tilgjengelig for brukerne. Videre er det fagetatens vurdering at reguleringsbestemmelsene må fastsette en viss avstand mellom bygningskroppene. Avstanden bør være minimum 8 meter. Det anbefales også at det stilles krav om miljøvennlig og variert materialbruk for blokkbebyggelsen. Rekkehusbebyggelse BKS01 Rekkehusbebyggelse på felt BKS01 er gitt en utnyttelsesgrad på 60%-BRA, hvilket gir rom for 1200 m² bruksareal. Det er foreslått 6 rekkehus fordelt på to rekker. Det er sikret i Side 3 av 11

4 reguleringsbestemmelsene at det skal være en minimumsavstand på 8 meter mellom rekkene. Regulerte byggehøyder er kote +38,5 for sørvestlig del av feltet og kote +39,5 i nordøst. Maksimal byggehøyde er 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Fagetaten har ikke innvendinger mot foreslått bebyggelse på feltet. Firemannsboliger BKS02 og BKS03 Planlagte firemannsboliger på feltene BKS02 og BKS03 er foreslått med en utnyttelsesgrad på 60%-BRA, hvilket gir en maksimal utnyttelse på hhv. 489 m² og 555 m². Maksimal byggehøyde er satt til 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng for begge byggene. I reguleringsbestemmelsenes er det stilt krav om 30 m² felles uteareal pr. boenhet. Dette er ikke i henhold til kravene i kommuneplanens arealdel for firemannsboliger. Denne boligtypen faller under kategorien «annen type bebyggelse» hvor det er det krav til 50 m² fellesareal pr. boenhet, jf. KPA2010 pkt. 10 b. Det vil si at det er krav til 400 m² felles uteoppholdsareal for planlagte 8 boenheter. Fagetaten har ikke innvendinger mot foreslåtte byggehøyder og utnyttelsesgrad for BKS02 og BKS03, men forslagsstiller må gjennom planforslaget følge opp kommuneplanens krav til uteoppholdsareal. Det må til 2. gangs behandling dokumenteres at det er satt av tilstrekkelig felles uteoppholdsareal for firemannsboligene i planforslaget. Dersom kravene til utearealer for boligene ikke kan løses i henhold til KPA2010, må forslagsstiller redusere utnyttelsesgraden. Krav til uteoppholdsareal skal gjelde foran utnyttelsesgrad for planer i dette området. Tomannsbolig BFS01 Gjennom planforslaget tilrettelegges det for ny tomannsbolig på felt BFS01. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 55%-BRA hvilket åpner for inntil 381 m² bruksareal. Maksimal byggehøyde er satt til 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng og regulert byggehøyde er på kote +33,0. I bestemmelsene er det sikret at det skal etableres 75 m² privat uteareal og 50 m² felles uteareal pr. boenhet for feltet. I henhold til KPA2010 er det imidlertid krav om 150 m² privat uteareal pr. boenhet for tomannsboliger. Det er ikke krav til felles uteareal for denne boligtypen. Fagetaten har ikke innvendinger mot foreslått tomannsbolig innenfor BFS01 når det gjelder byggehøyder og utnyttelsesgrad, men forslagsstiller må gjennom planforslaget følge opp kommuneplanens krav til uteoppholdsareal for tomannsbolig. Illustrasjonsplanen viser en mulig bebyggelse på feltet. Med utgangspunkt det som er vist på illustrasjonsplanen syntes det vanskelig å få til 300 m² uteareal på egen tomt. Forslagsstiller bør følgelig vurdere om én enebolig er en mer egnet boligtype på felt BFS01. Dersom forslagsstiller går videre med tomannsbolig må det til 2. gangs behandling dokumenteres tilstrekkelig uteoppholdsareal for boligene. Uteoppholdsarealer Som bemerket foran er det i forslag til reguleringsbestemmelser ikke stilt krav til felles uteoppholdsarealer i henhold til kommuneplanens arealdel for planlagte firemannsboliger. For firemannsboligene på felt BKS02 og BKS03 er det krav om 50 m² x 8 boenheter = 400 m² felles uteareal, jf. KPA2010. I planforslaget er det stilt krav om 30 m² x 8 boenheter = 240 m² felles uteareal. Dette er foreslått løst primært på felt f_but02 mellom firemannsboligene på felt BKS02 og BKS03. Dette arealet er oppgitt å være 241 m² stort. Det mangler dermed ca. 160 m² felles uteareal for å dekke kravet til boligene. I reguleringsbestemmelsene er det sagt at også BFS01 kan benytte f_but02 som en del av sitt uteoppholdsareal. Totalt krav til felles uteoppholdsareal i planforslaget er etter fagetatens beregninger følgende: blokk (BBB) 480 m² + rekkehus (BKS01) 300 m² + firemannsboliger (BKS02-03) 400 m² = 1180 m². Det er satt av to arealer til formålet felles uteoppholdsareal (f_but01 og f_but02). Side 4 av 11

5 Totalt er det satt av 1310 m² (f_but01) m² (f_but02) = 1551 m² til formålet. Det er dermed tilstrekkelig mengde uteareal i planområdet samlet sett. Med overdekning på felt BUT01 kan også firemannsboligene ta i bruk dette arealet som uteareal. Avstanden til BUT01 er imidlertid noe for lang til at kravet i KPA2010 om en minimumsavstand på 50 meter fra hovedatkomst til fellesområder kan innfris. Det er ca. 84 meters avstand fra BKS03, som ligger lengst sør, til BUT01. En annen problemstilling sett i forhold til delt bruk av BUT01 er at gnr 176, bnr 6, som BKS02-03 og BFS1 reguleres på, ikke tilhører forslagsstiller og har en annen grunneier. Til 2. gangs behandling må forslagsstiller beskrive hvordan arealkrav til uteoppholdsarealer er tenkt løst i planforslaget. Tilstrekkelig mengde felles uteoppholdsarealer for firemannsboligene i sør må sikres i bestemmelsene. Etter fagetatens vurdering bør utearealene primært løses i tilknytning til boligfeltene BKS02-03, og en redusert utnyttelsesgrad må vurderes dersom dette ikke lar seg gjøre. Det er fagetatens vurdering at krav til uteareal må løses for hvert enkelt felt. Til 2. gangs behandling må forslagsstiller følge opp kommuneplanens krav til uteareal for tomannsboligen på felt BFS01, og det må i illustrasjonsmaterialet vises at det er tilstrekkelig areal for planlagt boligtype. Dersom kravet ikke kan tilfredsstilles, bør det etter fagetatens vurdering heller tilrettelegges for én enebolig på tomten. I de supplerende retningslinjene til kommuneplanens arealdel er det sagt at det ved etablering av 8-39 nye boenheter skal avsettes arealer på minst 100 m² for småbarnslekeplass. Det er i reguleringsbestemmelsene sikret at det skal etableres en småbarnslekeplass på minimum 100 m² innenfor hvert av uteoppholdsarealene f_but01 og f_but02. Alle boenhetene vil dermed ha tilgang til lekeplass innen en avstand på 50 meter. Trafikk Statens vegvesen stilte i utgangspunktet krav om innarbeiding av rekkefølgevilkår om at ny trasé for E39 skulle være etablert og tatt i bruk, før det kunne gis tillatelse til utbygging av nye boliger i planområdet. Bakgrunnen for dette var kapasitetsbegrensninger på Steinestøvegen. Fagetaten har vært usikker på om planarbeid kan anbefales med bakgrunn i at et slikt rekkefølgekrav medfører usikkerhet i forhold til realisering av planen. Statens vegvesen har i etterkant akseptert at plansaken kan fortsette uten rekkefølgekrav for etablering av ny E39. Dette fordi det har pågått kontinuerlig planarbeid siden første oppstart i planområdet i 2008, da etablering av ny E39 ikke var krevd som et rekkefølgekrav for planarbeidet. Det er Statens vegvesen som er veimyndighet, og fagetaten vil anbefale regulering av området ettersom kravet nå er trukket fra vegvesenet. Reguleringsplan med planid Steinestø Industriområde, Vei- og Boligfelt, vedtatt i 1965, berører planområdet i nord, jf. figur 4. Planen regulerer kommunal vei fra bolig- og industriområdet i nord og inn mot planområdet, med en foreløpig avslutning på bnr. 270, jf. figur 3. Veien er ikke opparbeidet i tråd med reguleringsplanen. Ny reguleringsplan vil legge seg oppå del av regulert veitrasé og dermed regulere denne bort da nyeste plan gjelder. Dette har vært en problemstilling i planarbeidet, og fagetaten har påpekt at det er knyttet en risiko til at veispørsmålet ikke er avklart på forhånd. Dette må få sin avklaring i løpet av planarbeidet. Fagetaten har vært i kontakt med tidligere trafikketaten (nå en del av Bymiljøetaten) vedrørende problemstillingen med den ubebygde veien. Trafikketaten anser det som usannsynlig at den regulerte offentlige vegen vil bli opparbeidet i tråd med planen fra 60- tallet. Den regulerte traseen vurderes som uaktuell i forhold til hvordan veisystemet er etablert i området i dag, og en eventuell ny veg fra nord mot sør vil kreve utarbeidelse av en ny reguleringsplan med påfølgende nye løsninger. Fagetaten ber om innspill fra riktige myndigheter gjennom den offentlige høringen dersom det er innvendinger mot at en mindre Side 5 av 11

6 del av regulert offentlig vei fra nord reguleres om til grøntareal og gangvei som følge av planforslaget. Figur 4. Utsnitt viser del av gjeldende reguleringsplan (arealplanid ) og hvordan planforslagets planområde (vist med gul strek) overlapper denne. I forbindelse med varsel om planoppstart er det kommet inn flere merknader fra naboer hvor det påpekes at Tellevikvegen og Hordvikvegen har dårlig standard, og at trafikksikkerheten er dårlig i området. Spesielt utpekes den regulerte svingen, hvor Tellevikvegen går over i Hordvikvegen, som et utrygghetspunkt. Fagetaten har vært på befaring sammen med naboer tidligere i planprosessen for å se på området, og vi har i den forbindelse sett at det er en trang og uoversiktlig trafikksituasjon for deler av Hordvikvegen, og da spesielt i svingen som er vist i figuren under. Figur 5. Omtalte utrygghetspunkt vist i kart og på bilde. Foto: Terje Haugan. Planforslaget har hovedatkomst fra Klauvaneset og vil derfor ikke belaste Hordvikvegen ved adkomst. Det tilrettelegges ikke for utbedringer av Hordvikvegen gjennom planforslaget. Det foreslås imidlertid utbedringer av Tellevikvegen. Det legges opp til etablering av fortau på den delen av strekningen mellom Klauvaneset og planområdet som mangler fortau i dag (ca. 160 meter). Dagens kryss i Tellevikvegen Øvre Tellevik foreslås oppgradert. Krysset blir strammet opp slik at tilkomstveien inn til planområdet vil bli liggende vinkelrett på Tellevikvegen hvilket mefører en mer oversiktlig situasjon der. Videre tilrettelegges det for en gangforbindelse gjennom planområdet, o_sgg01-03, som kobles til Olderkjerret (med Side 6 av 11

7 trappeforbindelse) og til Hordvikvegen. Gangveien gir fotgjengere en alternativ tilkomst til Hordvikvegen som går utenom den uoversiktlige svingen som er omtalt over. I enhver plansak må rimeligheten i krav til utbedring av offentlig infrastruktur vurderes opp mot innholdet i planforslaget. Fagetaten finner ikke grunnlag til å kreve at forslagsstiller skal ta på seg utbedringer av en større del av offentlig veianlegg enn det som er beskrevet over. Parkering I følge gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune har boliger innenfor parkeringssone P4 krav om 1,4 parkeringsplasser per 100 m² BRA og minst én parkeringsplass per boenhet. Det er i planforslaget stilt krav til parkering i henhold til gjeldende parkeringsnorm. Beregning av parkering er vist i tabell på s. 35 i forslagsstillers planbeskrivelse. Totalt antall parkeringsplasser for bil for den nye bebyggelsen er 47. Leilighetene har parkering i kjelleretasje (16 plasser) og på egen parkeringsplass f_spp som kan brukes til gjester (6 plasser). Rekkehusene har 2 parkeringsplasser hver foran egen bolig (totalt 12 plasser). Tomannsboligen får 4 plasser totalt. For de to firemannsboligene er det foreslått totalt 10 parkeringsplasser. Parkeringsplassene for tomannsboligen og firemannsboligene er løst inne på egne tomter. Fagetaten har ikke innvendinger mot foreslått parkeringsløsning. Vi vurderer imidlertid at det i reguleringsbestemmelsene må stilles krav om tilrettelegging for lademuligheter for elbil på hvert boligfelt i planforslaget. I tillegg til parkeringsplasser for biler gir gjeldende parkeringsnormer for Bergen kommune krav om 2 parkeringsplasser for sykler per 100 m² BRA. Dette utgjør et krav på totalt 65 sykkelparkeringsplasser for planforslaget. Forslagsstiller oppgir at sykkelparkering vil kunne plasseres delvis innomhus og ellers sentralt ved inngangen til de ulike boenhetene. Naboforhold Det er utarbeidet snitt (vedlegg G) for planområdet som viser planforslaget sett i forhold til nabobebyggelse. Det er primært naboene sørøst for planområdet som vil kunne sjeneres av planforslagets bebyggelse. I bakkant av de planlagte lavblokkene og rekkehusene ligger det noen eksisterende boliger som har utsikt mot sjøen i nord-nordvest. Disse ligger ganske mye høyere enn foreslått bebyggelse og blir derfor i mindre grad berørt av planforslaget. De eksisterende boligene i bakkant av foreslåtte to- og firemannsboliger ligger noe lavere i terrenget og vil bli berørt med endret utsikt som følge av den nye utbyggingen. Spesielt gjelder dette Øvre Tellevik 24 som vil få foreslått firemannsbolig på felt BKS02 like foran seg. Boligen har en planeringshøyde på kote +33 og mønehøyde på kote +39. Maksimal byggehøyde for ny firemannsbolig er satt på kote +34. Boligen vil dermed ha mye utsikt bevart ved realisering av planforslaget. Enkelte eiendommer blir berørt med noe mer skygge på tomtene ved realisering av planforslaget. Etter fagetatens vurdering er dette akseptabelt da skyggeutslagene på naboeiendommene er små, og alle boligene har alternative uteoppholdsarealer med sol i de gitte tidsrommene hvor de berøres. Forslagsstiller har beskrevet konsekvensene for sol- og skyggeforhold for naboer på s. 39 i planbeskrivelsen og illustrert disse i sol- og skyggediagrammer (vedlegg H). Utbedring av kryss og omlegging av adkomstvei f_skv02 kan se ut til å komme i konflikt med eksisterende garasjeuthus/anneks tilhørende gnr. 176, bnr. 38 på felt BFS02. Bygningen ligger like i veikanten. Fagetaten stiller spørsmål ved om en med foreslått veiføring vil klare å bevare garasjen og ber forslagsstiller svare på dette til 2. gangs behandling av planforslaget. Side 7 av 11

8 Hensynssone ras- og skredfare Øst i planområdet går det en nordvestvendt skråning med helning over 27 grader. Det er utarbeidet en skredfarevurdering av SGC Geofare AS (vedlegg J) for området. Rapporten konkluderer med at det er noe fare for skred fra en eksponert fjellhammer i skråningen. Faresonene berører delfelt BBB hvor det er planlagt blokkbebyggelse. Rapporten vurderer at sikring av skråningen vil kunne gjøres med enkle grep, og at det vil være tilstrekkelig å renske området for eventuelt løst materiale. Det er lagt inn en hensynssone for ras- og skredfare (H310) i reguleringsplankart. Dette arealet representerer mulig utløpsområde for steinsprang og skal sikres. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav til at skredsikringstiltak skal være ferdigstilt i henhold til omtalte skredfarevurdering før boligene på felt BBB kan tas i bruk. Fagetaten vurderer at det i samme reguleringsbestemmelse ( 2.5) må medtas at sikringstiltak skal utføres og vurderes av personer med geotekniske kompetanse. Fagetaten har på dette tidspunkt ikke innvendinger mot foreslåtte tiltak i hensynssonen med bakgrunn i konklusjonene i skredrapporten. Vi avventer innspill i forbindelse med den offentlige høringen før vi gjør endelig vurdering når det gjelder bygging i hensynssone for ras- og skredfare. Kulturminner Hordaland fylkeskommune har vært på befaring i området for å vurdere om det er potensial for funn av automatisk fredede kulturminner. Etter befaringen er det konkludert med at det er lavt potensial for funn av slike kulturminner, og at det ikke vil bli stilt krav om arkeologisk registreringer i planområdet. Forslagsstiller har gjort kulturminnedokumentasjon for området. Temaet er beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse, pkt Av nyere tids kulturminner er det registrert et historisk veifar innenfor en del av planområdet (den Trondhjemske postvei). Den Trondhjemske postvei gikk i Hordvikvegen og delvis innenfor planområdet, mellom Hordvik og Tellevik kai. Det er regulert inn en hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570), som representerer en 10-m buffersone rundt postveien. Denne er regulert inn i tråd med hensynssonen i kommuneplanen. Det er sikret i reguleringsbestemmelsene at det ved større eller mindre tiltak som berører hensynssonen skal veifaret utredes og tas hensyn til. Byantikvaren skal høres ved tiltak som berører hensynssonen. Barn og unges interesser Området er befart for spor etter barns lek. Forslagsstiller oppgir at det i den forbindelse er registrert en spikret treplatting oppe i et tre på gnr. 176, bnr. 29. Det opplyses i planbeskrivelsen at denne ser ut til ikke å ha vært i bruk på en god stund. Det er ikke registrert andre spor etter barns lek. Det tilrettelegges for to småbarnslekeplasser i planområdet. Planområdet ligger nært Tellevik nærmiljøanlegg hvor det er fotballbane, sandvolleyballbane og ballbinge. Gjennom planforslaget er det sikret etablert fortau fra planområdet til nærmiljøanlegget. Barnehageområde 23 (Haukås og Hordvik), som planområdet ligger i, har en dekningsgrad på 101,7 %. Nærmeste barnehage er Hordvik barnehage, som ligger litt over 1 km unna. Planområdet ligger i opptaksområdet for Hordvik barneskole og Mjølkeråen ungdomsskole. Hordvik barneskole er 1,5 km unna, og Mjølkeråen ungdomsskole 5 km unna. Grønne interesser Hoveddelen av planområdet er registrert som skog med middels bonitet (lauvskog). Dette området er ca. 8,8 daa, og grunnen er grunnlendt, hvilket innebærer at det er et tynt jordlag oppå fjellgrunn. En mindre del i sør er registrert som myr (ikke tresatt). Dette området er ca. Side 8 av 11

9 2,9 daa og grunnen består av organisk jordlag. Foreslått utbedring av Tellevikvegen med fortau vil medføre et mindre inngrep i areal satt av til LNF-formål i overordnet plan. Veitraseen ligger allerede etablert i LNF-område. Fagetaten vurderer at en mindre omregulering av LNF-formål er akseptabel, og at fordelene med å få etablert fortau langs Tellevikvegen er langt større enn ulempene i dette tilfellet. Det er gjort vurderinger av planforslaget i forhold til naturmangfoldsloven under pkt. 9.9 i forslagsstillers planbeskrivelse. Forslagsstiller samlede vurdering er at planforslaget ikke vil ha vesentlig virkning for naturmangfoldet i området. Planforslagets forhold til naturmangfoldsloven er etter fagetatens vurdering tilstrekkelig redegjort for. Planfremstilling Reguleringsbestemmelser Tidligere var det forslag om å regulere to nye tomannsboliger. Nå er én av disse tatt ut. Bestemmelser knyttet til tomannsbolig nr. to (tidligere BFS02) henger imidlertid fremdeles igjen i reguleringsbestemmelsene. Felles eierform skal benyttes for flere felter eller mellom flere grunneiendommer, ikke for flere boenheter på samme felt. Følgelig kan ikke f_sv01 og f_spp være felles for ett felt (jf ). Noen arealer er gitt fått felles eierform i plankartet, men er ikke omtalt i bestemmelsene. Det må formuleres rekkefølgekrav til etablering av SGG03. Fagetaten vurderer det som naturlig at rekkefølgekravet plasseres under Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for boliger innenfor BFS01-02, BKS01-03 og BBB. Rekkefølgekrav til f_but01 må gjelde firemannsboligene BKS02 og BKS03 også, dersom det er forslag om at disse skal benytte arealet som del av sitt minste felles uteoppholdsareal. Det må tas en grundig gjennomgang av reguleringsbestemmelsene før 2. gangs behandling. Overstående kommentarer må følges opp. Side 9 av 11

10 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Blokkbebyggelsens uttrykk: o Svalgangsløsning erstattes av heis i hvert bygg. Relokalisering av hovedinngang. o I reguleringsbestemmelsene må det sikres en avstand på minimum 8 meter mellom bygningskroppene. o Det anbefales at det stilles krav til miljøvennlig og variert materialbruk. Krav til uteareal: o Det må sikres tilstrekkelig mengde utearealer for alle boligfeltene i planforslaget. Parkering: o Det bør i reguleringsbestemmelsene stilles krav om å tilrettelegge for lademuligheter for elbil for boligfeltene i planforslaget. Reguleringsbestemmelser: o Reguleringsbestemmelsene må gjennomgås og revideres i tråd med merknadene i fagnotatet. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 10 av 11

11 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Åsane, gnr. 176 bnr. 29 m.fl. Øvre Tellevik. Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Svalgangsløsning for bebyggelse på felt BBB erstattes av heis i hvert bygg. For blokkbebyggelse på felt BBB i reguleringsbestemmelsene må det sikres en avstand på minimum 8 meter mellom bygningskroppene Det må sikres tilstrekkelig mengde utearealer for alle boligfeltene i planforslaget. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Stein Hustveit for Petter Wiberg - avdelingssjef Petter Wiberg for Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Dokument Dokumentnavn Datert Dokument Fil A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Forslagsstillers planbeskrivelse D Merknadsskjema E Illustrasjonsplan F Illustrasjonsmateriale G Snitt H Sol- og skyggeanalyse I Lengde- og tverrprofiler, vei J Skredfarevurdering K VA-rammeplan L VA-kart M Sol og skygge på uteareal Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 11 av 11