LEIEPRISOVERSIKTEN 2 KVARTAL

Transkript

1 LEIEPRISOVERSIKTEN 2 KVARTAL 2007 Kontorlokaler Oslo Eiendomsverdi Næring AS, Rosenholmveien 25, Postboks 569, 1411 Kolbotn, tlf , faks MVA cl@eiendomsverdi.no,

2 Innledning Årets første leieprisoversikt fra Eiendomsverdi baserer seg på leiekontrakter inngått i perioden 2000 til og med andre kvartal 2007, og som totalt utgjør over 3 millioner kvadratmeter kontorlokaler. 30 selskaper har bidratt med data, herunder de fleste av Norges største eiendomsbesittere. Vi har også en rekke nye porteføljer som skal på plass til neste utgave av rapporten. Siden forrige rapport kom ut har vi fått med en rekke nye leverandører av data, og de følgende selskapene har vært instrumentale i produksjonen av denne rapporten ved å bidra med kontraktsoversikter. Rapportens kvalitet er en funksjon av datamengden, og vi jobber kontinuerlig med å få på plass ytterligere bidragsytere. Bidragsytere til 2. kvartalsrapporten: Aberdeen Property Investors Akershus Eiendom AspelinRamm AS Avantor ASA Basale Gruppen AS Bryn Eiendom AS CBRE Atrium AS Colliers Bjørdal Partners AS Eiendomshuset Malling & Co AS Entra Eiendom AS Fearnley Finans AS Ferd Eiendom AS Forvaltningscompagniet AS Foss & Co Næringsmegling AS Furuholmen Eiendom AS Glitnir Norsk Næringsmegling Kristiania Eiendom AS Linstow Eiendom AS Mustad Eiendom AS NAI FirstPartners Neas AS Norwegian Property ASA Obos Forretningsbygg AS Oslo Areal AS Oslo Kommune EBY Sandia Gruppen Sparebank1 Gruppen Eiendom AS Storebrand Eiendom AS Søylen Eiendom AS Vital Eiendom AS Eiendomsverdi Næring AS, som står bak rapporten, er et selskap uavhengig av bransjeaktørene, og har som målsetting å kunne levere underlagsdata av høy kvalitet til bruk for alle som jobber med næringseiendom. Vårt mandat er ikke å analysere de bakenforliggende markedsdriverne eller å spekulere i fremtiden, kun å referere tall fra vår database. Samtlige grafer vil være tilgjengelig for nedlasting på våre hjemmesider for våre abonnenter. Vi setter stor pris på tilbakemeldinger konstruktiv kritikk er viktig for å utvikle produktet videre. Våre kontaktdetaljer er: Eiendomsverdi Næring AS Rosenholmveien 25 Pb kolbotn Telefon: Internett: Christian Lorange Telefon: Mobil: cl@eiendomsverdi.no Sigmund Aas Telefon: Mobil: saa@eiendomsverdi.no 2

3 Innholdsfortegnelse INNLEDNING... 2 INNHOLDSFORTEGNELSE 3 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER... 6 DATAMENGDE 6 DEKNING 7 GEOGRAFISK INNDELING KART OVER SONENE 8 POSTNUMMERINNDELING AV SONENE 9 BEGRENSNINGER 10 DATAKVALITET 10 INNDELING AV KONTRAKTSMASSEN 10 DEFINISJONER 11 SAMMENDRAG OSLO LEIEPRISER 12 LEIEPRISER HALVÅR 13 LEIEPRISER SAMMENLIGNING AV KATEGORI A I HELE OSLO 15 LEIEPRISER SAMMENLIGNING AV LOKALER PÅ 1000 KVM OG MER I HELE OSLO 16 LØPETIDER 17 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 18 ANTALL KONTRAKTER FORDELT ETTER PRIS I OSLO 19 UTLØPSSTRUKTUR FOR HELE UTVALGET 20 VIKA AKER BRYGGE GEOGRAFISK INNDELING KART 27 HOVEDTALL FOR UTVALGET 28 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 28 LEIEPRISER HALVÅR 29 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 30 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 29 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 31 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 32 LØPETID 33 LOKALSTØRRELSE 34 FELLESUTGIFTER 34 UTLØPSSTRUKTUR 35 TABELLER 37 INDRE BY SENTRUM HOVEDTALL FOR UTVALGET 41 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 42 LEIEPRISER HALVÅR 42 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 43 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 44 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 45 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 46 LØPETID 47 LOKALSTØRRELSE 48 FELLESUTGIFTER 48 UTLØPSSTRUKTUR 49 TABELLER 51 3

4 SKØYEN HOVEDTALL FOR UTVALGET 55 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 56 LEIEPRISER HALVÅR 56 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 57 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 57 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 58 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 59 LØPETID 60 LOKALSTØRRELSE 61 FELLESUTGIFTER 61 UTLØPSSTRUKTUR 62 TABELLER 64 INDRE BY HOVEDTALL FOR UTVALGET 68 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 69 LEIEPRISER HALVÅR 69 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 70 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 70 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 71 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 72 LØPETID 73 LOKALSTØRRELSE 74 FELLESUTGIFTER 74 UTLØPSSTRUKTUR 75 TABELLER 77 LYSAKER HOVEDTALL FOR UTVALGET 81 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 82 LEIEPRISER HALVÅR 82 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 83 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 83 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 84 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 85 LØPETID 86 LOKALSTØRRELSE 87 FELLESUTGIFTER 87 UTLØPSSTRUKTUR 88 TABELLER 90 NYDALEN HOVEDTALL FOR UTVALGET 94 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 95 LEIEPRISER HALVÅR 95 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 96 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 96 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 97 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 98 LØPETID 99 LOKALSTØRRELSE 100 FELLESUTGIFTER 100 UTLØPSSTRUKTUR 101 TABELLER 103 4

5 BRYN HELSFYR HOVEDTALL FOR UTVALGET 107 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 108 LEIEPRISER HALVÅR 108 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 109 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 109 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 110 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 111 LØPETID 112 LOKALSTØRRELSE 113 FELLESUTGIFTER 113 UTLØPSSTRUKTUR 114 TABELLER 116 OSLO YTRE ØST HOVEDTALL FOR UTVALGET 120 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 121 LEIEPRISER HALVÅR 121 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 122 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 122 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 123 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 124 LØPETID 125 LOKALSTØRRELSE 126 FELLESUTGIFTER 126 UTLØPSSTRUKTUR 127 TABELLER 129 OSLO YTRE VEST HOVEDTALL FOR UTVALGET 133 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 134 LEIEPRISER HALVÅR 134 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 135 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 135 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 136 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTE KONTRAKTER 137 LØPETID 138 LOKALSTØRRELSE 139 FELLESUTGIFTER 139 UTLØPSSTRUKTUR 140 TABELLER 142 OSLO YTRE SYD HOVEDTALL FOR UTVALGET 146 GJENNOMSNITTLIGE LEIEPRISER FOR UTVALGET 147 LEIEPRISER HALVÅR 147 LEIEPRISER PRISINTERVALLER 148 KONTRAKTSFORDELING ETTER PRIS 148 MAKSIMUM, MINIMUM OG GJENNOMSNITTSLEIER I DE FORSKJELLIGE PRISINTERVALLENE 149 KONTRAKTSVERDIER OG KONTANTSTRØM FRA INNGÅTTTE KONTRAKTER 150 LØPETID 151 LOKALSTØRRELSE 152 FELLESUTGIFTER 152 UTLØPSSTRUKTUR 153 TABELLER 155 5

6 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Forutsetninger og definisjoner Rapporten er basert på leiekontrakter inngått i perioden 2000 frem til og med 30. juni Vi har ikke tatt med løpende kontrakter fra tidligere år, med unntak av de tilfellene hvor vi måler utløp av kontrakter. Eiendomsverdi Næring AS har så langt det er mulig kvalitetssikret kontraktsinformasjonen, men kan ikke gå god for eventuelle feil som måtte stamme fra de opprinnelige kontraktene i databasen. Vi er også nødt til å påpeke de potensielle fallgruvene som ligger i tolkningen av data, og oppfordrer leseren til å se nærmere på avsnittet Begrensninger i dette kapittelet. Vi kommenterer ikke ledighet i denne rapporten, og heller ikke transaksjoner. Datamengde Totalt inngår 3903 kontorkontrakter i rapporten, fordelt på 10 geografiske soner. Dette er inngåtte kontrakter år for år, og utgjør over 3 millioner kvadratmeter. De 10 sonene vises i kartene lenger ned i dette kapittelet. Som vist i tabellene nedenfor, har vi mye data i sentrale strøk og i Oslo ytre øst, samt i klyngene Lysaker og Skøyen. Som en andel av vår totale kontraktsmasse, utgjør Indre by sentrum desidert mest. Med kvadratmeter, tilsvarer dette 27% av totalen målt i antall kvadratmeter. Sentrale strøk, definert som VikaAker Brygge, Indre by sentrum, Indre by og Skøyen, utgjør 55% av den totale kontraktsmassen målt i antall kvadratmeter, og 55% av antall kontrakter. Geografiske soner Kontor (tall for perioden ) Kontrakter % av vår total Kvm % av vår total VikaAker Brygge % % Indre by sentrum % % Indre by % % Skøyen % % Lysaker % % Nydalen % % BrynHelsfyr % % Oslo ytre øst % % Oslo ytre syd % % Oslo ytre vest % % Totalt Kilde: EVN Grafene nedenfor viser fordelingen av totalt antall kontrakter og kvadratmeter fordelt per år. Så langt i år har vi per 30. juni 397 inngåtte kontrakter, som utgjør ca kvadratmeter. Sum kvm totalt, Oslo (kvm) Antall kontrakter totalt, Oslo (kvm)

7 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Dekning Vi har gjort et forsøk på estimere totalt antall kontorleiekontrakter for Oslo, basert på Statistisk Sentralbyrå sin statistikk over antall foretak. Vi har tatt utgangspunkt i totalt antall foretak registrert i SSB sin database per dags dato, og sett på hva våre kontrakter i perioden utgjør i prosent av antall foretak, fordelt på lokalstørrelse. Her har vi lagt til grunn 25 kvadratmeter per ansatt, og 20 kvadratmeter per ansatt for lokaler over 100 kvadratmeter (50+ ansatte). Som tabellen nedenfor viser, har vi god dekning i markedet for kontorlokaler over 250 kvadratmeter, og spesielt god dekning blant større lokaler (over 1000 kvadratmeter). Vi har også målt dekningen etter å ha justert for Detaljhandel og Bygg og anleggsbransjen, næringer som antas å ha begrenset med kontorbrukere, og får da en dekningsgrad på store kontrakter på nærmere 60%. Vi presiserer at det hefter usikkerhet ved disse estimatene, men har problemer med å finne bedre grunnlag å måle markedsdekningen mot. Dekning i forhold til estimert totalmarked i Oslo per 2 kvartal 2007 Lokalstørrelse* Ant. kontrakter Ant. foretak (SSB) Dekning i % Justert** Dekning i % Totalmarkedet (>1 ansatt) % % >250 kvm (>10 ansatte) % % > kvm (>20 ansatte) % % >1000 kvm (>50 ansatte) % % *Vi regner 25 kvm per ansatt bortsett fra >1000kvm, hvor det er brukt 20 kvm **Justert for foretak som antas å ikke ha kontorbrukere Kilde: EVN, SSB 7

8 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Geografisk inndeling kart over sonene Kartene er forsøkt gjengitt så presist som mulig i henhold til postnummerinndelingene som er beskrevet i tabellen lenger ned, men vil kunne inneholde enkelte unøyaktigheter og må kun sees som en illustrasjon over soneinndelingene. Sonene er, med unntak av VikaAker Brygge, basert på inndelingene til Akershus Eiendom slik de fremstår i deres markedsrapport. VikaAker Brygge sonen er en variant av DnB NOR sin CBD inndeling, som vi har snevret ytterligere inn. Indre by sentrum avgrenses i hovedsak av Ring 1, mens Indre by i hovedsak ligger mellom Ring 1 og Ring 2, og inkluderer også Majorstua. Oslo 8

9 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER VikaAker Brygge Postnummerinndeling av sonene De geografiske sonene er delt inn etter postnummer, med unntak av VikaAker Brygge, som er delt inn etter presise gateadresser. Således vil noen gater og postnummer finnes både i VikaAker Brygge og Indre by sentrum, men ikke samme adresse. Postnummerfordeling Indre by sentrum Indre by Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest Nydalen Lysaker Skøyen BrynHelsfyr Kilde: EVN 9

10 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Begrensninger Eiendomsverdi Næring AS kan ikke garantere at denne rapporten direkte reflekterer tilstanden i det underliggende markedet for kontorleie. Det er flere grunner til at rapporten vil divergere fra det faktiske markedet. Nedenfor følger en kort gjennomgang av hovedbegrensningene, vi vil også under enkelte kapitler peke på eventuelle særskilte begrensninger. For det første vil den absolutte mengden data som inngår i rapporten ha to begrensende faktorer. Det totale antall faktiske inngåtte kontrakter i Oslo per kvartal setter et absolutt tak på datamengden i vår database. Vi har heller ikke tilgang til 100 % av kontraktene som inngås (se tabell under overskriften Dekning i dette kapittel for en tilnærming til hvor mange leiekontrakter som inngås og hvor stor andel av disse kontraktene vi har hatt tilgang på). Videre er ingen inndelinger i denne rapporten statiske, det vil si at de leiekontraktene som inngår i en gitt graf eller tabell, ikke nødvendigvis er inngått i de samme eiendommene fra år til år. Vi følger bare utviklingen i kontrakter, og ikke lokalene som sådan. For eksempel, i Oslo ytre øst viser vår rapport en nedgang i gjennomsnittlige leiepriser fra 2006 til 2. kvartal Dette kan skyldes at kontraktene i vår rapport stammer fra eiendommer som er av en annen standard i 2007 kontra Hvis våre kontrakter i 2006 domineres av eiendommer med en relativt sett god standard og god beliggenhet, mens eiendommene i 2007 domineres av utrangerte og dårlige eiendommer vil nedgangen vår rapport viser, ikke være reell. Samtidig viser tall for andre halvår i samme område betydelig oppgang, så markedet er tydelig underlagt sesongsvingninger i tillegg. Denne begrensningen vil være akkurat den samme for alle de inndelingene vi gjør, men vi antar at sannsynligheten for at våre tall vil divergere fra det faktiske markedet naturlig nok er større jo mindre datagrunnlaget er for den aktuelle inndelingen (typisk for randsonene, og for de lengste løpetidene). Vi vil også påpeke at vi ikke hensyntar eventuelle opsjoner på forlengelse av kontraktene, hvilket vil kunne påvirke blant annet utløpsstrukturen. Datakvalitet Databasen er basert på faktisk inngåtte kontrakter, hentet direkte fra de respektive dataleverandører sine forvaltersystemer. I de tilfeller hvor dataleverandøren ikke har forvaltersystemer, har vi også lagt inn data direkte fra de fysiske kontraktene. Datagrunnlaget i denne rapporten er justert ved at vi har tatt ut alle kontrakter som ikke oppfyller følgende vilkår: Kontraktene må være på minimum 30 kvadratmeter i størrelse De må være inngått på mellom 290 og 4200 kr/kvm De må ha en sluttdato (altså ikke være åpne, rullerende kontrakter) De kan ikke ha samme start og sluttdato Antallet kontrakter som inngår i hvert utvalg og i hver inndeling finnes i tabeller på slutten av hvert kapittel. Vi gjør ingen tilpasninger av datagrunnlaget som vises, utover de forskjellige inndelinger av utvalget som er foretatt og beskrevet nedenfor. Inndeling av kontraktsmassen Vi har bygget opp strukturen i alle de geografiske sonene helt likt. Kontraktene er delt inn i tre hovedkategorier: Pris, Løpetid og Størrelse. Vi viser også kontraktsverdier, kontantstrøm, utløpsstruktur og fellesutgifter for hver sone. 10

11 FORUTSETNINGER OG DEFINISJONER Pris Denne kategoriseringen er en tilnærming til bransjens inndeling etter standardnivåer (Høy, Lav, Nøktern osv), og er gjort for å kunne vise prisdybden i markedet. Kontraktene rangeres etter leiepris fra dyrest til billigst, og deles inn i kategorier som vist under. Dette er dermed ikke en statisk inndeling som er direkte sammenlignbar fra rapport til rapport. Kategori A (Topp 15%): De 15% dyreste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Kategori B (5085%): De 5085% dyreste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Kategori C (1050%): De 1050% billigste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Kategori D (Nedre 10%): De 10% billigste kontraktene basert på leieprisen for kontorlokaler. Løpetid Kontraktene deles inn etter løpetid målt i år. Løpetiden regnes med utgangspunkt i stipulert start og sluttdato for kontraktene, uten opsjoner. Vi vektlegger ikke innflyttingsdato eller signaturdato, da vi ikke har tilgang til disse dataene ennå. Vi bruker følgende intervaller: 03 år (035 måneder) 35 år (3659 måneder) 510 år (60119 måneder) 10 år+ (120+ måneder) Lokalstørrelse: Kontraktene rangeres etter størrelsen på lokalene, og er inndelt i følgende intervaller: 0250 kvm 251 kvm kvm >1001 kvm Definisjoner Alle tall i rapporten er nominelle verdier hvis ikke annet er nevnt. Kvadratmeter utleieareal: Det arealet som ligger til grunn for utregning av leie ved fakturering av leietaker. Brutto oppgitt utleieareale i henhold til leiekontrakt, inklusive eventuelt fellesareale, eksklusive eventuelt lagerareale. Leiepris: Brutto nominell leiepris i henhold til kontrakt, eksklusive mva og leiefritak. Inflasjonsjustert der dette er særskilt nevnt (reelle verdier). Alle leieprisene er vist avrundet opp til nærmeste hele 10krone. Leiepris halvår: Samme som over, men inndelt i første og andre halvår. Vi viser også fremtidige kontrakter, det vil si kontrakter som er signert og begynner å løpe i neste halvår. Dette blir altså en form for forwardpris. Gjennomsnitt leiepriser: Alle gjennomsnitt er aritmetiske snitt, og ikke vektet etter størrelse på leieforholdet (arealvektet) hvis ikke annet er nevnt. Løpetider: Start og sluttdato i henhold til kontrakt, eksklusive opsjoner. Ikke nødvendigvis innflyttingsdato eller signaturdato. Hvis ikke annet er angitt er løpetidene uvektet. Fellesutgifter: Stipulerte à konto fellesutgifter ved kontraktsinngåelse, eksklusive energi. Kontraktsverdi: Produktet av leiepris på inngåelsestidspunktet av kontrakten, antall kvadratmeter, og antall år kontrakten løper (leiepris*kvadratmeter*år). Kontraktsverdiene indikerer totalverdien av kontraktene som inngås, men hensyntar ikke tidsverdien (vi neddiskonterer ikke kontantstrømmen fra leiekontraktene). Kontantstrøm: Produktet av leiepris på inngåelsestidspunktet av kontrakten og antall kvadratmeter kontrakten utgjør. Vi har ikke hensyntatt tidspunktet på året kontrakten er inngått. Fremleiekontrakter er ikke tatt med i utvalget. 11

12 SAMMENDRAG Sammendrag Oslo 1. halvår 2007 viser sterk utvikling målt både mot årsgjennomsnittet for 2006, og mot foregående halvår, med en oppgang på henholdsvis 14% og 13%. Gjennomsnittlige leiepriser for hele Oslo ligger nå på 1421 kr/kvm. Målt i 2007kroner ligger gjennomsnittet fortsatt under forrige topp i 2000, men det er et kraftig skyv i markedet, som forwardtallene for 2. halvår i år viser. Oppgangen her er på 32%, målt mot 2. halvår Flere områder viser sterk oppgang på over 20% per 2. kvartal, med Oslo ytre vest på topp med 34% oppgang i leieprisene målt mot 2006gjennomsnittet. Sentrale strøk viser gjennomgående meget sterk oppgang, og Akategorien i VikaAker Brygge ligger nå på et snitt på ca kr/kvm. Randsonene viser variert utvikling, etter til dels sterk økning i leieprisene i Grafene og tabellene nedenfor viser gjennomsnittlige nominelle leiepriser på inngåtte kontrakter hvert år tilbake til 2000, samt i reelle verdier for gjennomsnittet totalt i hele Oslo. Leiepriser Gj.snitt leiepris Oslo (nom. kr/kvm) Gj.snitt leiepris per sone, Sentrale strøk (nom. kr/kvm) Oslo totalt, nominelle kroner Oslo totalt, reelle kroner VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen Gj.snitt leiepris per sone, Klynger (nom. kr/kvm) Gj. snitt leiepris per sone, Ytre strøk (nom. kr/kvm) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 12

13 SAMMENDRAG Leiepriser pr. 2kv Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 3 % 4 % 24 % 3 % 1 % 28 % 9 % Indre by sentrum % 9 % 10 % 5 % 7 % 2 % 2 % 22 % Indre by % 13 % 14 % 7 % 3 % 11 % 11 % 21 % Skøyen % 19 % 13 % 6 % 9 % 15 % 8 % 8 % Lysaker % 29 % 8 % 24 % 9 % 3 % 11 % 8 % Nydalen % 3 % 19 % 6 % 3 % 2 % 24 % BrynHelsfyr % 17 % 5 % 3 % 10 % 2 % 2 % 18 % Oslo ytre øst % 6 % 2 % 4 % 6 % 14 % 37 % 9 % Oslo ytre syd % 29 % 11 % 5 % 1 % 8 % 5 % 9 % Oslo ytre vest % 8 % 18 % 12 % 11 % 10 % 21 % 33 % Oslo totalt, nominelle kroner % 2 % 9 % 5 % 3 % 3 % 8 % 14 % Kilde: EVN Leiepriser halvår Grafene nedenfor viser gjennomsnittlige nominelle og reelle leiepriser på inngåtte kontrakter hvert halvår tilbake til Merk at vi har lagt inn kontrakter med oppstart i andre halvår 2007 i grafene, som indikerer leienivået på kontrakter som allerede er signert men ennå ikke har begynt å løpe. Gjennomsnittlig nominell leiepris Halvår Oslo Gjennomsnittlig inflasjonsjustert leiepris Halvår Oslo H H H H H H H H H H H H H H H H 2007* 1H H H H H H H H H H H H H H H H 2007* Gj.snittlig nominell leiepris Kategori A (Topp 15%) Halvår Oslo Gjennomsnittlig prosentvis endring i nominell leiepris (H/H) Oslo % 15 % 17 % 13 % % 5 % 0 % 5 % 10 % 2 % 4 % 8 % 8 % 8 % 5 % 5 % 11 % 5 % 3 % 6 % 4 % 1 % 1 15 % 1H H H H H H H H H H H H H H H H 2007* 1H H H H H H H H H H H H H H H H 2007* Første og andre halvår i år viser en konsekutiv prisoppgang på henholdsvis 13 og 17%, og henholdsvis 15 og 32% hvis vi måler mot fjorårets første og andre halvår. 13

14 SAMMENDRAG Vi ser noe sesongvariasjoner i perioden , deretter er det jevn økning i leieprisene til dags dato. I tabellen nedenfor ser vi også at gjennomsnittet i Akategorien (de 15% høyeste leieprisene) for hele Oslo ligger på 2580 kr/kvm i andre halvår, opp fra 2260 kr/kvm i første halvår i år, en oppgang på 14%. Halvårstall 1H H H H H H H H H H H H H H H H 2007* Ant. kontrakter i utvalget (totalt) Ant. kadratmeter i utvalget (totalt) Gj.snitt størrelse (kvm) Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm) Endring i % (H/H) 3 % 4 % 8 % 8 % 9 % 5 % 11 % 5 % 5 % 3 % 6 % 3 % 2 % 13 % 16 % Gj.snitt leiepris relle verdier (kr/kvm) Endring i % (H/H) 3 % 7 % 9 % 10 % 8 % 2 % 10 % 4 % 5 % 1 % 7 % 1 % 2 % 13 % 16 % Arealvektet gj.snitt leiepris (kr/kvm) Endring i % (H/H) 6 % 9 % 7 % 5 % 4 % 14 % 4 % 13 % 10 % 15 % 2 % 11 % 5 % 14 % 5 % Høyeste leiepris nominelle verdier (kr/kvm) Laveste leiepris nominelle verdier (kr/kvm) Median leiepris nominelle verdier (kr/kvm) Gj.snitt løpetid (år) Endring i % (H/H) 12 % 4 % 1 % 20 % 0 % 11 % 1 % 4 % 11 % 0 % 6 % 13 % 6 % 0 % 21 % Gj.snitt leiepris Kategori A (kr/kvm) Endring i % (H/H) 3 % 4 % 8 % 6 % 11 % 13 % 10 % 1 % 5 % 6 % 2 % 1 % 8 % 7 % 14 % Endring i % år/år** Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm) 2 % 3 % 1 % 16 % 4 % 6 % 6 % 0 % 3 % 9 % 10 % 5 % 15 % 32 % Gj.snitt leiepris relle verdier (kr/kvm) 5 % 1 % 2 % 17 % 6 % 8 % 6 % 1 % 4 % 8 % 8 % 2 % 15 % 32 % Arealvektet gj.snitt leiepris (kr/kvm) 4 % 2 % 2 % 1 % 18 % 9 % 17 % 22 % 4 % 18 % 9 % 6 % 20 % 20 % Gj.snitt løpetid (år) 16 % 5 % 21 % 20 % 11 % 12 % 2 % 8 % 11 % 6 % 8 % 8 % 6 % 21 % Gj.snitt leiepris Kategori A (kr/kvm) 8 % 13 % 1 % 16 % 1 % 2 % 10 % 5 % 1 % 8 % 1 % 7 % 15 % 22 % *Signerte kontrakter med oppstart i 2 halvår **Forrige års periode målt mot årets periode I tabellen nedenfor har vi listet leieprisutviklingen per halvår fra 1H 2006 i de ti sonene vi viser tall for, og ser stor variasjon sonene imellom både i første og andre halvår i år. VikaAker Brygge og randsonene i øst og syd viser svært sterk oppgang i andre halvår i år. Leiepriser halvår 1H H H H 2007* Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (H/H) VikaAker Brygge % 5 % 23 % Indre by sentrum % 22 % 15 % Indre by % 31 % 13 % Skøyen % 8 % 1 % Lysaker % 5 % 4 % Nydalen na 11 % 31 % BrynHelsfyr % 13 % 3 % Oslo ytre øst % 5 % 41 % Oslo ytre syd % 11 % 47 % Oslo ytre vest % 24 % 4 % Oslo totalt, nominelle kroner *Signerte kontrakter med oppstart i 2 halvår **Forrige års periode målt mot årets periode 1 % 13 % 17 % Kilde: EVN 14

15 SAMMENDRAG Leiepriser sammenligning av Kategori A i hele Oslo I grafene nedenfor viser vi data på gjennomsnittlige nominelle leiepriser for Akategorien (de 15% dyreste kontraktene) for hele byen, samt for de forskjellige sonene. VikaAker Brygge sonen viser en liten avmatning per andre kvartal i år sammenlignet med 2006, etter å ha vokst kraftig i fjor. Dette reflekterer sammensetningen av de ledige lokalene i sonen, og er nok et uttrykk for at det er svært begrenset utbud av de mest attraktive lokalene, som derfor ikke fanges opp i prisingen. Gjennomsnittsprisen for de dyreste kontraktene i denne sonen ligger nå på 2450 kr/kvm. Både Indre by sentrum og Skøyen tar innpå VikaAker Brygge i snittleier på de dyreste kontraktene, med henholdsvis 2240 kr/kvm og 2390 kr/kvm i Akategorien. Så langt i år viser Randsonene lavere gjennomsnittsleier enn i fjor, med unntak av Oslo ytre vest hvor vi har registrert flere kontrakter på svært høye nivåer i 2. kvartal i år. Vi understreker at vi har begrenset med data både i Oslo ytre vest og syd. Ser vi på Oslo under ett har de dyreste kontraktene vist jevn oppgang helt fra bunnen i 2004, og endte på en gjennomsnittlig leiepris på i overkant av 2250 kr/kvm per 30. juni 2007, en oppgang på 3.5% fra 1. kvartal i år. Gj.snitt leiepris Kategori A, Oslo (nom. kr/kvm) Gj.snitt leiepris Kategori A per sone, Sentrale strøk (nom. kr/kvm) Oslo totalt, nominelle kroner VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen Gj.snitt leiepris Kategori A per sone, Klynger (nom. kr/kvm) Gj.snitt leiepris Kategori A per sone, Ytre strøk (nom. kr/kvm) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest 15

16 SAMMENDRAG Leiepriser sammenligning av lokaler på 1000 kvm og mer i hele Oslo Disse grafene viser gjennomsnittlig nominell leiepris for kontrakter inngått for lokaler på 1000 kvadratmeter og oppover. Snjittprisen for store lokaler i Oslo har steget noe siden 1. kvartal, og ligger nå på 1560 kr/kvm. Leieprisene for større lokaler i VikaAker Brygge har flatet ut etter sterk vekst i fjor, mens de andre sentrale sonene viser fortsatt vekst i 2. kvartal i år. Lysaker kan nå vise til en snittpris på nærmere 1 kr/kvm, en markert endring fra foregående kvartal. Gj.snitt pris, Lokaler kvm, Oslo (nom. kr/kvm) Gj.snitt pris, Lokaler kvm, Sentrale strøk (nom. kr/kvm) Oslo totalt, nominelle kroner VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen Gj.snitt pris, Lokaler kvm, Klynger (nom. kr/kvm) Gj.snitt pris, Lokaler kvm, Ytre strøk (nom. kr/kvm) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest

17 SAMMENDRAG Løpetider Denne grafen viser gjennomsnittlig gjenværende løpetid per 30. juni i år. Dette er gjenværende løpetid på alle kontrakter i databasen vår, også de inngått før år Snittet for Oslo ligger nå på 2.9 år, ned fra 3.3 år i 1. kvartal i år. Gj.snitt gjenværende løpetid, pr. 30 juni 2007 (år) Oslo totalt 2.9 Oslo ytre vest 3.2 Oslo ytre syd Oslo ytre øst BrynHelsfyr 3.1 Nydalen 4.4 Lysaker 2.9 Skøyen 3.8 Indre by 3.6 Indre by sentrum VikaAker Brygge De følgende grafene viser løpetid på inngåelsestidspunktet i perioden Løpetidene har falt fra omkring 8 år, til i underkant av 4.5 år i Gjennomsnittlig løpetid, Oslo (år) Gjennomsnittlig løpetid per sone, Sentrale strøk (år) VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen Gjennomsnittlig løpetid per sone, Klynger (år) Gjennomsnittlig løpetid per sone, Ytre strøk (år) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest

18 SAMMENDRAG Nedgangen er gjennomgående for hele byen, med særskilt unntak av Indre by sentrum som viser en markant oppgang til 5.2 år. Kontraktsverdier og kontantstrøm fra inngåtte kontrakter Tabellene viser henholdsvis kontraktsverdi og kontantstrøm for alle sonene og Oslo som helhet. Kontraktsverdi definerer vi som produktet av kvadratmeter kontrakten er på, leiepris og antall år kontrakten løper, og vi har summert opp alle kontraktene i hver sone. Kontraktsverdiene indikerer totalverdien av kontraktene som inngås, men hensyntar ikke tidsverdien (vi neddiskonterer ikke kontantstrømmen fra leiekontraktene). Kontantstrøm er produktet av leiepris på inngåelsestidspunktet av kontrakten og antall kvadratmeter kontrakten utgjør, og gir en indikasjon på verdien av kontraktene de første 12 månedene. Total kontraktsverdi Kvm*leiepris*år (Mill. kroner) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 181 % 30 % 21 % 217 % 78 % Indre by sentrum % 44 % 844 % 64 % 76 % 61 % Indre by % 79 % 195 % 149 % 6 % 87 % Skøyen % 45 % 1088 % 47 % 262 % 61 % Lysaker % 17 % 47 % 33 % 19 % 94 % Nydalen % 71 % 56 % 22 % 2 % 82 % BrynHelsfyr % 298 % 68 % 145 % 50 % 76 % Oslo ytre øst % 64 % 20 % 148 % 55 % 50 % Oslo ytre syd % 51 % 49 % 982 % 78 % 27 % Oslo ytre vest % 15 % 47 % 57 % 32 % 563 % Oslo totalt Kilde: EVN 12 % 11 % 126 % 20 % 33 % 48 % Total kontantstrøm Kvm*leiepris (Mill. kroner) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 197 % 41 % 5 % 147 % 57 % Indre by sentrum % 22 % 447 % 50 % 7 % 15 % Indre by % 53 % 208 % 71 % 3 % 74 % Skøyen % 41 % 523 % 30 % 245 % 36 % Lysaker % 15 % 36 % 49 % 9 % 253 % Nydalen % 69 % 34 % 49 % 22 % 65 % BrynHelsfyr % 278 % 63 % 104 % 38 % 84 % Oslo ytre øst % 32 % 2 % 140 % 52 % 79 % Oslo ytre syd % 27 % 26 % 236 % 39 % 37 % Oslo ytre vest % 2 % 21 % 33 % 11 % 200 % Oslo totalt Kilde: EVN 2 % 13 % 72 % 4 % 14 % 5 % pr. 2kv pr. 2kv 18

19 SAMMENDRAG Antall kontrakter fordelt etter pris i Oslo I denne tabellen viser vi fordelingen av antall kontrakter i forskjellige prisklasser. I tabellen og de påfølgende grafene ser vi tydelig at kontraktene med lavest pris utgjør en mindre og mindre del av markedet fra 2003 og frem til i år. Samtidig har de dyreste kontraktene, fra 2000 kr/kvm og oppover, ligget jevnt mellom 2% og 9% som en andel av totalen, frem til i år, hvor denne delen nå utgjør 13% (per 2. kvartal). 100 % 90 % 80 % Fordeling av antall kontrakter, Oslo, fordelt etter pris (%) 0750 kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm 2+ kr/kvm Fordeling av antall kontrakter, Oslo, 2007, fordelt etter pris (%) 0750 kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm 2+ kr/kvm 10 % 3 % 7 % 70 % 60 % 50 % 40 % 27 % 30 % 30 % 20 % 10 % 0 % 23 % Ant. kontrakter fordelt etter pris Total pr. 2kv Antall 0750 kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm Alle lokaler totalt Prosent av totalen 0750 kr/kvm 7 % 15 % 14 % 18 % 18 % 20 % 11 % 7 % 14 % kr/kvm 31 % 31 % 43 % 49 % 48 % 42 % 43 % 30 % 42 % kr/kvm 38 % 18 % 22 % 15 % 16 % 19 % 22 % 23 % 20 % kr/kvm 18 % 28 % 15 % 14 % 15 % 15 % 17 % 27 % 17 % kr/kvm 5 % 5 % 5 % 3 % 1 % 4 % 5 % 10 % 4 % 2+ kr/kvm 1 % 4 % 1 % 2 % 1 % 2 % 2 % 3 % 2 % Kvadratmeter 0750 kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm Alle lokaler totalt Prosent av totalen 0750 kr/kvm 3 % 11 % 5 % 8 % 8 % 11 % 5 % 3 % 7 % kr/kvm 26 % 28 % 32 % 25 % 35 % 34 % 41 % 22 % 32 % kr/kvm 29 % 16 % 27 % 13 % 26 % 17 % 23 % 23 % 21 % kr/kvm 37 % 41 % 25 % 25 % 28 % 22 % 23 % 34 % 28 % kr/kvm 4 % 2 % 11 % 26 % 1 % 12 % 7 % 16 % 10 % 2+ kr/kvm 0 % 2 % 1 % 3 % 2 % 5 % 1 % 2 % 2 % Kilde: EVN 19

20 SAMMENDRAG Utløpsstruktur for hele utvalget Grafene viser alle kontrakter som løper ut for reforhandling eller nyinngåelse i Oslo over de neste årene. Eksempelvis ser vi at det kommer nær kvadratmeter ut i markedet i 2008, basert på 641 kontrakter. Disse kontraktene ble inngått på en gjennomsnittlig leiepris på 1153 kr/kvm. I reelle verdier (2007kroner) utgjør den gjennomsnittlige leieprisen 1193 kr/kvm. Kontrakter som løper ut, antall kvm, Oslo (kvm) Kontrakter som løper ut, gj.snitt leiepris, Oslo (kr/vm) Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm)* Gj.snitt leiepris reelle verdier (kr/kvm)** kr/kvm kvm Kontrakter som løper ut, gj.snitt størrelse, Oslo (kvm) Kontrakter som løper ut, Oslo (antall)

21 SAMMENDRAG Kontraktsverdi Denne grafen viser kontraktsverdiene i henhold til vår definisjon, av alle kontraktene som løper ut i årene fremover. Vi har her ganget opp løpetiden med størrelsen og leieprisen, og ser blant annet at det kommer kontrakter ut på markedet med en total kontraktsverdi på 3.25 milliarder kroner i Koblet mot grafen som viser løpetid på inngåelsestidspunktet ser vi, som en gjennomsnittsbetraktning, hvilke år som genererer verdiene. Eksempelvis ser vi at kontraktene som løper ut i 2010, med total kontraktsverdi på rundt 4.7 milliarder kroner, ble i snitt inngått i Kontrakter som løper ut, total kontraktsverdi, Oslo (mill. kr) år Kontrakter som løper ut, gj.snitt løpetid på inng.tidspunkt (år) Kontrakter som løper ut Fordeling på de 10 sonene. Kontrakter som løper ut, ant. kvm, Sentrale strøk (kvm) VikaAker Brygge Indre by sentrum Indre by Skøyen Kontrakter som løper ut, ant. kvm, Ytre strøk (kvm) Oslo ytre øst Oslo ytre syd Oslo ytre vest Kontrakter som løper ut, ant. kvm, Klynger (kvm) Lysaker Nydalen BrynHelsfyr

22 SAMMENDRAG Kontrakter som løper ut, delt inn etter lokalstørrelse Sum kvm som løper ut, inndelt i lokalstørrelse (kvm) 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm Sum kvm som løper ut, inndelt i lokalstørrelse (kvm) kvm Grafene nedenfor viser fordelingen i forhold til størrelse på de kontraktene som løper ut i tiden fremover. Grafen til venstre viser fordelingen av antall kontrakter, eksempelvis utgjør antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvadratmeter, i 2007, cirka 10%, mens de små lokalene utgjør 55%. Ser vi derimot på antall kvadratmeter som løper ut, i henhold til grafen til høyre, ser vi at de store kontraktene utgjør nesten 60% i 2007, mens de små lokalene utgjør rundt 10%. Sammenholder vi dette med gjennomsnittsprisene for de samme lokalene (1000 kvadratmeter og oppover), ser vi at disse utgjør en svært stor del av markedet i kroneverdi. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Ant. kontrakter som løper ut, fordeling etter lokalstørrelse 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm kvm 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Sum kvm som løper ut, fordeling etter lokalstørrelse 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm kvm 0 % % Dette bildet ser vi også når vi summerer opp alle kontraktene i databasen som løper ut fra og med 2006, slik vi ser i grafene nedenfor. 22

23 SAMMENDRAG Ant. kontrakter som løper ut, tot. for perioden, % fordeling (kvm) 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm kvm 7 % Ant. kontrakter som løper ut, tot. for perioden, % fordeling (ant.) 0250 kvm 250 kvm 1000 kvm kvm 16 % 11 % 44 % 16 % 17 % 66 % 23 % Fordeling kontrakter som løper ut I tabellen nedenfor viser vi fordelingen av alle kontraktene som løper ut i perioden , målt i kvadratmeter. Oslo Totalt Sum kvm som løper ut (soner) VikaAker Brygge Prosent av total 9 % 12 % 14 % 27 % 21 % 10 % 7 % 5 % 13 % 12 % 1 % Indre by sentrum Prosent av total 25 % 24 % 38 % 39 % 49 % 58 % 35 % 17 % 25 % 13 % 17 % Indre by Prosent av total 11 % 7 % 9 % 8 % 8 % 18 % 16 % 10 % 14 % 37 % 10 % Skøyen Prosent av total 9 % 9 % 10 % 30 % 14 % 25 % 10 % 11 % 5 % 0 % 1 % Lysaker Prosent av total 13 % 8 % 34 % 20 % 33 % 25 % 20 % 18 % 7 % 3 % 3 % Nydalen Prosent av total 4 % 0 % 1 % 2 % 4 % 8 % 19 % 8 % 9 % 1 % 0 % BrynHelsfyr Prosent av total 8 % 10 % 14 % 14 % 7 % 9 % 20 % 7 % 6 % 8 % 6 % Oslo ytre øst Prosent av total 13 % 19 % 25 % 19 % 32 % 22 % 17 % 7 % 6 % 15 % 3 % Oslo ytre syd Prosent av total 3 % 3 % 5 % 5 % 9 % 7 % 4 % 1 % 0 % 0 % 0 % Oslo ytre vest Prosent av total 6 % 7 % 16 % 22 % 8 % 8 % 6 % 3 % 3 % 1 % 5 % Oslo Kilde: EVN 23

24 SAMMENDRAG Tabeller Leiepriser pr. 2kv Gj.snitt nominelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 3 % 4 % 24 % 3 % 1 % 28 % 9 % Indre by sentrum % 9 % 10 % 5 % 7 % 2 % 2 % 22 % Indre by % 13 % 14 % 7 % 3 % 11 % 11 % 21 % Skøyen % 19 % 13 % 6 % 9 % 15 % 8 % 8 % Lysaker % 29 % 8 % 24 % 9 % 3 % 11 % 8 % Nydalen % 3 % 19 % 6 % 3 % 2 % 24 % BrynHelsfyr % 17 % 5 % 3 % 10 % 2 % 2 % 18 % Oslo ytre øst % 6 % 2 % 4 % 6 % 14 % 37 % 9 % Oslo ytre syd % 29 % 11 % 5 % 1 % 8 % 5 % 9 % Oslo ytre vest % 8 % 18 % 12 % 11 % 10 % 21 % 33 % Oslo totalt, nominelle kroner % 2 % 9 % 5 % 3 % 3 % 8 % 14 % Kilde: EVN Gj.snitt reelle leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) pr. 2kv VikaAker Brygge % 0 % 5 % 27 % 2 % 3 % 26 % 9 % Indre by sentrum % 5 % 11 % 8 % 7 % 1 % 0 % 22 % Indre by % 17 % 14 % 10 % 3 % 10 % 13 % 21 % Skøyen % 16 % 14 % 8 % 10 % 12 % 6 % 8 % Lysaker % 26 % 9 % 26 % 8 % 2 % 8 % 8 % Nydalen % 3 % 21 % 7 % 1 % 4 % 24 % BrynHelsfyr % 20 % 6 % 5 % 10 % 3 % 4 % 18 % Oslo ytre øst % 3 % 1 % 7 % 5 % 16 % 33 % 9 % Oslo ytre syd % 25 % 12 % 7 % 2 % 6 % 3 % 9 % Oslo ytre vest % 11 % 19 % 9 % 12 % 12 % 18 % 33 % Oslo totalt, reelle kroner % 2 % 10 % 8 % 3 % 2 % 5 % 14 % Kilde: EVN 24

25 SAMMENDRAG Leiepriser Kategori A pr. 2kv Gj.snitt nom. leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 9 % 4 % 4 % 25 % 6 % 22 % 3 % Indre by sentrum % 20 % 11 % 2 % 7 % 12 % 1 % 15 % Indre by % 11 % 3 % 15 % 6 % 22 % 34 % 24 % Skøyen % 71 % 31 % 2 % 15 % 27 % 3 % 7 % Lysaker % 19 % 2 % 19 % 7 % 3 % 9 % 17 % Nydalen % 1 % 13 % 1 % 5 % 5 % BrynHelsfyr % 11 % 9 % 14 % 14 % 18 % 22 % 4 % Oslo ytre øst % 5 % 7 % 7 % 10 % 25 % 41 % 3 % Oslo ytre syd % 23 % 9 % 20 % 4 % 35 % 2 % 15 % Oslo ytre vest % 8 % 21 % 55 % 29 % 1 % 33 % 20 % Oslo totalt % 12 % 8 % 1 % 6 % 5 % 4 % 11 % Kilde: EVN Leiepriser lokaler over 1000 kvm pr. 2kv Gj.snitt nom. leiepriser (kr/kvm) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 11 % 0 % 15 % 33 % 5 % 26 % 4 % Indre by sentrum % 6 % 8 % 9 % 4 % 13 % 0 % 19 % Indre by % 9 % 17 % 24 % 9 % 3 % 35 % 54 % Skøyen % 25 % 5 % 26 % 30 % 36 % 2 % 8 % Lysaker #DIV/0! 1 % 3 % 14 % 20 % 23 % 4 % 35 % Nydalen % 11 % 1 % 12 % 3 % BrynHelsfyr % 19 % 22 % 0 % 10 % 4 % 4 % 1 % Oslo ytre øst % 8 % 21 % 1 % 14 % 31 % 55 % 8 % Oslo ytre syd % 39 % 21 % Oslo ytre vest % 13 % 27 % 4 % 24 % 17 % 3 % 35 % Oslo totalt % 5 % 8 % 11 % 10 % 2 % 1 % 15 % Kilde: EVN Løpetider pr. 2kv Gj.snitt løpetider (år) endring i % (år/år) VikaAker Brygge % 28 % 12 % 23 % 5 % 1 % 2 % 14 % Indre by sentrum % 3 % 32 % 1 % 5 % 13 % 1 % 16 % Indre by % 16 % 11 % 23 % 3 % 44 % 31 % 1 % Skøyen % 38 % 3 % 14 % 17 % 17 % 2 % 3 % Lysaker % 9 % 14 % 24 % 6 % 8 % 6 % 10 % Nydalen % 17 % 9 % 23 % 1 % 31 % 18 % BrynHelsfyr % 3 % 26 % 11 % 13 % 24 % 7 % 5 % Oslo ytre øst % 10 % 15 % 10 % 10 % 2 % 14 % 7 % Oslo ytre syd % 14 % 7 % 42 % 19 % 10 % 7 % 44 % Oslo ytre vest % 17 % 33 % 10 % 23 % 26 % 17 % 34 % Oslo totalt % 13 % 20 % 12 % 2 % 4 % 8 % 3 % Kilde: EVN 25

26 SAMMENDRAG Oslo Totalt Kontrakter som løper ut Gj.snitt løpetid på inngåelsestidspunktet (mnd) Gj.snitt løpetid på inngåelsestidspunktet (år) Antall kvadratmeter som løper ut (kvm) Ant. kontrakter som løper ut (ant) Gj.snitt størrelse (kvm) Gj.snitt leiepris nominelle verdier (kr/kvm)* Gj.snitt leiepris reelle verdier (kr/kvm)** Total kontraktsverdi i mill. kroner på kontr. som løper ut (kvm*pris*år)*** Sum kvm som løper ut (inndelt i lokalstørrelse): Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm (kvm) Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm (kvm) Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm (kvm) Sum kvm som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm (kvm) Prosentvis fordeling i forhold til kvm: Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm 7 % 12 % 12 % 9 % 8 % 5 % 8 % 6 % 1 % 1 % 1 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm 11 % 14 % 15 % 14 % 11 % 10 % 11 % 9 % 4 % 4 % 2 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm 16 % 17 % 16 % 17 % 18 % 18 % 16 % 17 % 12 % 8 % 8 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm 67 % 57 % 57 % 60 % 63 % 67 % 66 % 68 % 83 % 88 % 89 % Antall kontrakter som løper ut: Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm (ant) Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm (ant) Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm (ant) Antall kontrakter som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm (ant) Prosentvis fordeling i forhold til antall kontrakter: Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 0250 kvm 44 % 55 % 55 % 45 % 42 % 33 % 50 % 41 % 13 % 13 % 11 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 250 kvm 23 % 21 % 23 % 26 % 23 % 25 % 22 % 21 % 19 % 25 % 11 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse 1000 kvm 17 % 13 % 12 % 16 % 18 % 23 % 16 % 20 % 29 % 28 % 18 % Prosent av total som løper ut med lokalstørrelse over 1000 kvm 16 % 12 % 10 % 14 % 17 % 19 % 13 % 18 % 39 % 34 % 60 % *Leiepris i nominelle verdier viser leieprisene på inngåelsestidspunktet for kontraktene (historisk leienivå). Kilde: EVN **Leiepris i reelle verdier viser leieprisene indeksert opp til dagens kroneverdi (det leietakerne betaler i dag). ***Total kontraktsverdi er beregnet med utgangspunkt i leiepris basert på dagens kroneverdi (relle verdier). 26